eindrapport BMC filmhuis Lumen

Toets nieuwbouw- en exploitatieplan Filmhuis Lumen

Rapport Gemeente Delft

BMC Februari 2020 D.E. (Dick) te Winkel drs. J.J. (Jurjen) Weemstra Projectnummer: PO012039 Classificatie: Intern gebruik Status: Definitief

BMC Advies B.V. P.O. box 490 3800 AL Amersfoort

Databankweg 26 D 3821 AL Amersfoort

T +31 (0)33 496 52 00 www.bmc.nl

KVK 32078667 IBAN NL91ABNA0504035754 BTW NL80.86.63.598 B.01

/

Inhoud

Hoofdstuk 1 Aanleiding

3

Hoofdstuk 2 Vraagstelling

4

Hoofdstuk 3 Verantwoording werkwijze

5

Hoofdstuk 4 Samenvatting

6

Hoofdstuk 5 Beoordeling plan

8

5.1 Huidige prestaties Filmhuis Lumen

8

5.2 Inhoudelijke uitgangspunten

10

5.3 Locatie en ontwerp

11

5.4 Investering en exploitatie

16

Hoofdstuk 6 Conclusies en aanbevelingen

21

Bijlage 1 Bronnenlijst

23

2/23

/

Hoofdstuk 1 Aanleiding Stichting Filmhuis Delft, hierna te noemen Filmhuis Lumen, is momenteel gevestigd aan het Doelenplein in Delft. Om diverse redenen wil het bestuur van Filmhuis Lumen verhuizen naar een groter filmhuis in nieuwbouw in de Spoorzone (Nieuw Delft). Meer specifiek gaat het om het spoortunnelgebied, op ‘Veld 2.5’. In opdracht van DUPON vastgoed heeft architectenbureau Ronald Janssen in het voorjaar 2019 de hoofdopzet van de nieuwbouw voor het filmhuis als onderdeel van een grotere vastgoedontwikkeling uitgewerkt met onder meer de verschillende functies in het gebouw. Ook is de relatie van het gebouw met de omgeving en met name met het Van Leeuwenhoekpark uitgewerkt. Vervolgens heeft het bestuur van Filmhuis Lumen een werkgroep ingesteld om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de mogelijke nieuwbouw. Deze werkgroep bestaat uit diverse vertegenwoordigers van het filmhuis. De werkzaamheden in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek zijn in de periode juni tot en met september 2019 uitgevoerd en vastgelegd in de rapportage ‘Veld 2.5: Naar een volgende stap!?’. Hierin trekt de werkgroep een voor Filmhuis Lumen positieve conclusie. Het advies aan het bestuur is dan ook om over te gaan tot het afsluiten van een samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelende partij. Op 15 oktober 2019 heeft het bestuur van Filmhuis Lumen conform besloten.

De totale investering voor het nieuwbouwplan bedraagt volgens Lumen € 4,7 miljoen, exclusief btw (prijspeil 1 januari 2020). Om deze investering mogelijk te maken zal Filmhuis Lumen naast een eigen bijdrage uit de reserves ook (externe) financiering moeten aantrekken. Deze bestaat in de eerste plaats uit een hypotheek bij een bank. De eigen middelen en de lening leveren volgens de berekening van het filmhuis samen een dekking op van € 4,1 miljoen. Dit betekent dat er in de financiering nog een tekort zit van € 600.000,--. Dit tekort zal wat Filmhuis Lumen betreft gedekt moeten worden uit eenmalige bijdragen van bijvoorbeeld de gemeente Delft, fondsen en sponsoren. Met de gemeente Delft heeft op 27 september 2019 een eerste gesprek plaatsgevonden over een mogelijke financiële bijdrage. In dit gesprek heeft de gemeente aangegeven de plannen nader te willen bestuderen om te zien in hoeverre deze passen in de visie op de culturele infrastructuur van Delft op de langere termijn, die op dit moment wordt opgesteld door BMC. De mogelijkheden voor een financiële bijdrage van de gemeente hangen mede af van de inpassing in dit cultuurkader. Daarnaast wenst de gemeente ook een beeld te krijgen van de validiteit van de exploitatieraming voor de situatie na de verhuizing naar de Spoorzone.

3/23

/

Hoofdstuk 2 Vraagstelling De gemeente Delft heeft BMC gevraagd de plannen van Filmhuis Lumen voor de nieuwbouw in de Spoorzone op basis van het huidige uitwerkingsniveau kritisch tegen het licht te houden. De beoordeling betreft zowel de inhoudelijke als de financiële onderbouwing van het nieuwbouwplan. Meer specifiek heeft de gemeente aan BMC gevraagd ● uitspraken te doen over de validiteit van de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de businesscase (inhoudelijk plan, investerings-, financierings-, exploitatieraming); ● te beoordelen in hoeverre de plannen van Filmhuis Lumen passen in de gemeentelijke visie op de culturele infrastructuur van Delft op de langere termijn; ● de risico’s van de exploitatie binnen een nieuw filmhuis in beeld te brengen en aanbevelingen te doen om de risico’s te beheersen. De antwoorden op de onderzoeksvragen dienen de gemeente voldoende informatie te geven om een weloverwogen besluit te kunnen nemen over het al dan niet eenmalig beschikbaar stellen van financiële middelen aan Filmhuis Lumen ten behoeve van de nieuwbouw.

4/23

/

Hoofdstuk 3 Verantwoording werkwijze Als basis voor onze toets hebben wij de rapportage ‘Veld 2.5: Naar een volgende stap!?’ (oktober 2019) gebruikt. Dit stuk is onder de verantwoordelijkheid van het bestuur van Filmhuis Lumen tot stand gekomen. Aanvullend op dit stuk hebben wij informatie opgehaald in een gesprek met een vertegenwoordiging van het bestuur van het filmhuis op 22 november 2019. Tevens hebben wij nog een aantal achterliggende documenten bestudeerd. De door ons verzamelde informatie hebben wij verwerkt in een zogenoemd ‘Informatiedocument’. De inhoud van dit document hebben wij voorgelegd aan het bestuur van Filmhuis Lumen. Op deze wijze hebben we gecheckt of de verkregen informatie volledig en valide was. Bij de beoordeling van het plan van Filmhuis Lumen hebben we eerst gekeken naar de huidige prestaties van het filmhuis, in de zin van aantallen filmvoorstellingen, aantallen titels, aantallen bezoeken en de bezetting per voorstelling. Ook hebben we gekeken naar hoe het filmhuis in financiële zin presteert (bestedingen, rendement op de activiteiten en vermogenspositie). De prestaties van Filmhuis Lumen hebben we vervolgens afgezet tegen de prestaties van vergelijkbare filmhuizen (beknopte benchmark).

Wij hebben daarbij deels gebruikgemaakt van de resultaten van het marktonderzoek dat door het Filmkenniscentrum in 2016 in opdracht van Filmhuis Lumen is uitgevoerd. Bij het Filmkenniscentrum hebben we gecheckt of de in het onderzoek geschetste ontwikkelingen en trends ten opzichte van de situatie in 2016 nog actueel zijn. We hebben de vraag gesteld of er voldoende potentie is voor de groei die Filmhuis Lumen voorziet in aantallen voorstellingen, aantallen titels en aantallen bezoeken in de nieuwe situatie (lees: na de verhuizing) en/of er door het filmhuis voldoende marktonderzoek is gedaan die een verhuizing en uitbreiding rechtvaardigen. Daarna hebben we gekeken naar de relatie tussen de inhoudelijke doelstellingen van Filmhuis Lumen en het nieuwbouwplan, en naar de wijze waarop die relatie is vertaald in een meerjarige exploitatieraming. Ook hebben we het plan van Filmhuis Lumen getoetst aan de gemeentelijke beleidskaders op het gebied van cultuur en de daarin te verwachten langetermijnontwikkelingen. De inhoud van de conceptrapportage hebben wij op 30 januari 2020 met de opdrachtgever besproken. Tevens hebben wij het bestuur van Filmhuis Lumen de gelegenheid geboden om de conceptrapportage op feitelijke onjuistheden te checken. Gedurende ons onderzoek hebben we alle medewerking gekregen van het bestuur van Filmhuis Lumen.

5/23

/

Hoofdstuk 4 Samenvatting Filmhuis Lumen presteert goed, zelfs aantoonbaar beter dan vergelijkbare voorzieningen elders in het land. Het filmhuis levert met een divers en kwalitatief hoogstaand aanbod van (meer) ‘inhoudelijke films’ een wezenlijke bijdrage aan de culturele infrastructuur van Delft. Daarbij doet het filmhuis geen (structureel) beroep op publieke middelen. Ook dat is tamelijk uniek in Nederland. De groei die Filmhuis Lumen in de afgelopen jaren heeft doorgemaakt, de nog steeds toenemende populariteit van de ‘inhoudelijke film’ en de te verwachten demografische en economische ontwikkeling van Delft, rechtvaardigen een schaalvergroting zoals die is voorzien in nieuwbouw binnen de Spoorzone. Dit wordt ondersteund door een gedegen marktonderzoek, waartoe Filmhuis Lumen in 2016 zelf opdracht heeft gegeven. De resultaten van dit onderzoek komen overeen met de eigen bevindingen van BMC binnen de sector. De keuze voor een locatie buiten het ‘oude centrum’ is niet alleen pragmatisch, maar ook een gedurfde stap, die wat BMC betreft getuigt van een visionaire instelling van het filmhuis. Het centrum van de stad zal door de verdere ontwikkeling en groei van Delft groter worden, c.q. ‘opschuiven’.

Filmhuis Lumen heeft goed nagedacht over de meerwaarde van de nieuwe locatie, qua uitstraling/zichtbaarheid, bereikbaarheid, relatie met de openbare ruimte (Leeuwenhoekpark) en de aanwezigheid van potentieel publiek. Het ‘programma van eisen’ van Filmhuis Lumen is door de ontwikkelende partij (DUPON) uitgewerkt in een ‘volumestudie’ en in een ‘schetsontwerp’. Deze uitwerking sluit naar onze mening in voldoende mate aan op de inhoudelijke ambities van het filmhuis. Tevens is een (eerste) investeringsraming opgesteld. Deze komt uit op circa € 4,7 miljoen, exclusief btw (prijspeil 1 januari 2020). Hoewel het valideren van deze investeringsraming geen onderdeel is van onze opdracht, beoordelen wij op basis van onze eigen ervaringsgegevens de geraamde investering(en) per m2 als redelijk ‘marktconform’, overigens wel met de kanttekening dat we de begroting van ‘de eigen bijkomende kosten’ van het filmhuis vooralsnog aan de lage kant vinden. Op basis van de (eerste) investeringsraming is door Filmhuis Lumen een meerjarige exploitatieraming opgesteld. De aannames die Filmhuis Lumen in het kader van deze raming heeft gedaan beoordelen wij bij de huidige inzichten als ‘realistisch’. Het filmhuis heeft ook een (eigen) ‘risicoanalyse’ opgesteld. Naar onze waarneming zitten er op dit moment binnen de beoogde exploitatie nog voldoende variabelen om de risico’s adequaat te kunnen beheersen.

De geraamde bezoekersaantallen in de nieuwe situatie zijn onzes inziens eerder aan de lage kant dan dat ze te ambitieus zijn begroot. Voor de ontwikkeling van de nieuwbouw is door Filmhuis Lumen tevens een financieringsmodel ontwikkeld (en een daarmee samenhangende liquiditeitsbegroting). BMC is van mening dat dit model goed is doordacht en evenwichtig is wat betreft de verhouding tussen de inzet van eigen middelen, het aantrekken van vreemd vermogen en bijdragen van ‘derden’.

6/23

/

Het behoud van voldoende eigen reserves om ‘aanloopverliezen’ en/of tegenvallende exploitatieresultaten na de verhuizing naar de Spoorzone te kunnen opvangen is volgens ons wel een belangrijk aandachtspunt in de verdere uitwerking van de plannen. Het plan van Filmhuis Lumen voor de uitbreiding binnen nieuwbouw in de Spoorzone ligt wat BMC betreft in de lijn van de mogelijkheden en kansen die Delft heeft om zich te onderscheiden met een meer inhoudelijk cultuuraanbod. Bij het aanbod van Filmhuis Lumen ligt een programma-inhoudelijke relatie met ‘Delft kennisstad’ voor de hand. Door het relatief laagdrempelige karakter van het product ‘film’ moet Filmhuis Lumen op de nieuwe locatie in staat worden geacht om, nog meer dan nu het geval is, een sleutelrol te spelen in de culturele infrastructuur van Delft. Zeker ook daar waar het gaat om de verdere doorontwikkeling van culturele en/of maatschappelijke samenwerkingsverbanden. Inhoudelijk en facilitair sluit het plan ook aan op de door BMC eerder geschetste gewenste ontwikkeling van de podiumkunsteninfrastructuur in Delft (zie rapportage ‘Naar een toekomstbestendig voorzieningenniveau podiumkunsten in Delft’, december 2019). Ten aanzien van een (eenmalige) gemeentelijke bijdrage in de investering die gemoeid is met het realiseren van een nieuw filmhuis in de Spoorzone adviseren wij positief.

Een eventuele financiële bijdrage vanuit de gemeente is er een met een ‘hoog maatschappelijk rendement’. Met een eenmalige gemeentelijke subsidie wordt het voor Filmhuis Lumen ook gemakkelijker om een aanvraag te doen bij een of meer cultuurfondsen. Gelet op de hoogte van het tekort in het financieringsmodel (€ 600.000,--) en de verwachting dat de post ‘bijkomende kosten’ (€ 100.000,--) uiteindelijk hoger zal uitvallen dan nu is begroot, adviseren wij de gemeente eenmalig een bedrag van € 500.000,-- beschikbaar te stellen. Voor de kosten die uitkomen boven € 500.000,-- kan dan nog dekking worden gevonden uit bijdragen van fondsen en sponsoren.

7/23

/

Hoofdstuk 5 Beoordeling plan In dit hoofdstuk beoordelen wij de validiteit van het plan voor het verplaatsen en uitbreiden van Filmhuis Lumen, zowel inhoudelijk als financieel-technisch. In het kader van deze beoordeling behandelen we achtereenvolgens de huidige prestaties van het filmhuis, de beoogde schaalvergroting in relatie tot markt- en demografische ontwikkelingen, en de wijze waarop de ambities van het filmhuis zijn vertaald in een ruimtelijk, functioneel en technisch ontwerp voor nieuwbouw, en in een meerjarige exploitatieraming. Ook toetsen wij in hoeverre de planontwikkeling voor het nieuwe filmhuis aansluit bij de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. 5.1 Huidige prestaties Filmhuis Lumen Filmhuis Lumen bestaat sinds 1974, aanvankelijk onder de naam Filmhuis Delft. . Bij de start was het filmhuis gevestigd aan de Kromstraat en beschikte het over één filmzaal met 62 stoelen en een café. Mede dankzij een eenmalige financiële bijdrage van de gemeente Delft voor de aankoop van een nieuw pand en de inspanningen van de eigen medewerkers bij de afbouw, verhuist het filmhuis in 1996 naar het Doelenplein 5. Deze locatie biedt ruimte aan twee zalen met een totale capaciteit van 169 stoelen en een bescheiden horecavoorziening. Filmhuis Lumen is een theater voor ‘filmkunst’. Het programma is divers.

Naast een regulier aanbod van actuele, meer ‘inhoudelijke films’, worden ‘classics’ vertoond en speciale thematische voorstellingen en/of activiteiten georganiseerd. Filmhuis Lumen werkt samen met tal van externe organisaties, waaronder het Duitsland Instituut Amsterdam, het Goethe-Instituut, Ketelhuis Amsterdam, de Delftse afdeling van Amnesty International, de TU Delft en DOK. Ook sluit het programma-aanbod incidenteel aan op Delftse evenementen als de Museumnacht en het Jazz Festival. Sinds 2011 is er sprake van een gestage groei van het aantal voorstellingen en met name van het aantal bezoeken bij deze voorstellingen. In de periode 2016-2018 werden er op jaarbasis tussen de 2.200 en 2.300 filmvoorstellingen geïnitieerd. In diezelfde periode nam de gemiddelde bezetting per voorstelling toe van 24,2% naar 25,8%. In 2018 werden met het filmprogramma en de daarmee samenhangende activiteiten voor de eerste keer in de geschiedenis van het filmhuis meer dan 50.000 bezoeken gerealiseerd. Daarmee is Filmhuis Lumen een van de grotere culturele instellingen in Delft.

Als we de prestaties van Filmhuis Lumen in de periode 2010-2016 afzetten tegen die van vergelijkbare instellingen/initiatieven elders in het land, dan valt op dat de groei van Filmhuis Lumen met ongeveer 44% weliswaar de landelijke trend volgt, maar dat die groei bij het filmhuis in Delft, anders dan bij de referenten, vooral wordt bereikt door een substantiële verbetering van de bezettingsgraad per voorstelling (en niet door een uitbreiding van de capaciteit). Het gemiddelde aantal bezoeken per inwoner van Delft bij Filmhuis Lumen is ook veel hoger dan gemiddeld bij de filmtheaters in Nederland. In gemeenten met minder dan 90.000 inwoners hebben slechts drie grote filmtheaters een hoger gemiddeld bezoek per inwoner dan Filmhuis Lumen.

8/23

/

Bron: ’Film in Delft, een benchmark’ (Filmkenniscentrum, december 2016)

Bron: ‘Film in Delft, een benchmark’ (Filmkenniscentrum, december 2016)

Filmhuis Lumen realiseert het film- en overige activiteitenaanbod zonder ondersteuning vanuit de publieke middelen (lees: gemeentelijke subsidie). Dat is in de sector redelijk uniek.

9/23

/

Er zijn in Nederland maar slechts een paar voorbeelden van filmhuizen die financieel volledig zelfstandig zijn (denk aan Springhaver/LH Complex Utrecht). De exploitatie van Filmhuis Lumen leverde in de afgelopen jaren een batig saldo op. Ultimo 2018 bedroeg het eigen vermogen van de stichting € 724.021,--.

Exploitatieresultaat Stand eigen vermogen

2016

2017

2018

prognose 2019

€ 7.703,-€ 637.186,--

€ 17.790,-€ 654.969,--

€ 69.052,-€ 724.021,--

€ 86.000,-€ 810.021,--

NB Er zit een klein verschil in de som van het eigen vermogen ultimo 2016 en het exploitatieresultaat over 2017 ten opzichte van de stand eigen vermogen ultimo 2017. Dit verschil kan niet worden verklaard. Het geprognotiseerde eigen vermogen ultimo 2019 van circa € 800.000,-bestaat voor € 700.000,-- uit liquide middelen. 5.2 Inhoudelijke uitgangspunten Voor de verhuizing en uitbreiding van Filmtheater Lumen voert de stichting de volgende argumenten aan: a. de groeiende bezoekersaantallen; b. de groeiende discrepantie tussen het aanbod van (nieuwe) filmtitels en de beschikbare capaciteit op de huidige locatie’; c. het ontbreken van capaciteit en voorzieningen voor activiteiten die het ‘reguliere filmaanbod inhoudelijk of commercieel ondersteunen’. Groeiende bezoekersaantallen Zoals ook onder paragraaf 5.1 genoemd, is er sinds 2011 sprake van een gestage groei in het aantal bezoeken (van ruim 38.000 in 2011 naar ruim 50.000 in 2018). De landelijke cijfers over de ontwikkeling van de sector in 2019 laten nog steeds een toenemende belangstelling voor zowel de ‘commerciële film’ als de ‘kunstfilm’ zien en er zijn op dit moment geen redenen om aan te nemen dat de interesse van het publiek voor het product ‘film’ in het komende decennium sterk zal verminderen.

Daarnaast zal de beoogde groei van Delft qua aantallen inwoners en economische bedrijvigheid naar verwachting nog meer (potentieel) publiek gaan opleveren. Aanbod overtreft de capaciteit Er is in algemene zin te weinig capaciteit om alle interessante (nieuwe) filmtitels een plek te geven in het programma-aanbod van het filmhuis. In het bijzonder is er te weinig ruimte om goed lopende films op populaire tijden langere tijd te programmeren. Tevens zou het filmhuis meer ‘specials’ willen vertonen: films die minder gangbaar/meer eigenzinnig zijn en waar het filmhuis op basis van zijn inhoudelijke doelstellingen uitdrukkelijk aandacht aan wenst te besteden.

10/23

/

Te weinig capaciteit en voorzieningen voor ondersteunende activiteiten Het gebouw waarin Filmhuis Lumen nu is gevestigd, mist de functionaliteit en flexibiliteit voor festivals, bijzondere evenementen en activiteiten die ondersteunend zijn aan de filmprogrammering (denk bijvoorbeeld aan lezingen en inleidingen, maar ook aan verhuringen). Een oplossing voor voornoemde ‘knelpunten’ kan volgens het filmhuis worden gevonden in een uitbreiding van het aantal filmzalen van 2 naar 4 en bijgevolg ook met een uitbreiding van het aantal stoelen (respectievelijk 123, 102, 57 en 52). Bovendien kan in een nieuw te ontwerpen filmhuis veel beter rekening worden gehouden met de functionele, ruimtelijke, technische en esthetische eisen die aan een hedendaags filmtheater worden gesteld. Filmhuis Lumen verwacht dat met de uitbreiding van de capaciteit binnen nieuwbouw binnen 4 jaar een groei van 50% in de bezoekaantallen kan worden gerealiseerd (van 50.000 naar 75.000). Beoordeling BMC: Filmhuis Lumen heeft zijn kernwaarden en beleidsdoelen helder geformuleerd en vertaald naar kansen in de markt. Wij onderschrijven de noodzaak om het aantal filmdoeken uit te breiden om op deze wijze het filmhuis beter te laten functioneren en meer toekomstbestendig te maken. Dit is geheel in lijn met de ontwikkelingen elders in het land.

Die tonen aan dat een uitbreiding van het aantal filmdoeken doorgaans leidt tot een substantiële groei van het aantal bezoeken. Filmhuis Lumen heeft zijn plannen onderbouwd met degelijk marktonderzoek. De uitkomsten van dit onderzoek tonen aan dat de aannames van het filmhuis met betrekking tot toekomstige bezoekaantallen realistisch zijn. 5.3 Locatie en ontwerp De beoogde nieuwbouw van Filmhuis Lumen is gelegen op Veld 2.5 van de Spoorzone op het kruispunt van de Ireneboulevard en het toekomstige Leeuwenhoekpark. Hoewel de locatie buiten de (oude) binnenstad is gesitueerd, ligt deze op de schaal van heel Delft zeer centraal. Er is sprake van een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer (trein en tram). Voor sommige bezoekers uit de metropoolregio Rotterdam–Den Haag zal het filmhuis in reistijd zelfs dichterbij zijn dan filmtheaters in Den Haag of Rotterdam. Vanwege een goede zichtbaarheid vanaf de Ireneboulevard en de ligging aan het Leeuwenhoekpark, wat de centrale looproute door Nieuw Delft is, heeft de locatie volgens Filmhuis Lumen veel potentie. Daar komt bij dat de locatie gelegen is in het hart van nieuwe woningbouwontwikkeling, veelal in de duurdere prijsklassen en gericht op doelgroepen die goed passen bij het profiel van de bezoekers van het filmhuis.

11/23

/

Afbeelding 1: inbedding locatie nieuwe filmhuis in stedelijke structuur

Afbeelding 2: positionering nieuwe filmhuis binnen de Spoorzone, Veld 2.5

12/23

/

Voor de realisatie van een nieuw filmhuis in de Spoorzone is in 2017 door het bestuur een ‘programma van eisen’ opgesteld: ‘Programma van Eisen Filmhuis Lumen ten behoeve van Spoorzone Veld 2.5 versie 1.3, 10 september 2017’. In dit programma zijn de functionele, ruimtelijke en technische eisen voor de nieuwbouw uitgewerkt. Daarnaast vormt de brochure ‘Lumen in Nieuw Delft, meer film, beter in beeld’ (2018) input voor de aspecten van het nieuwe gebouw die met name betrekking hebben op sfeer en/of uitstraling. De ruimtebehoefte op basis van het ‘programma van eisen’ kwam in eerste instantie uit op 1.300 m2 bruto vloeroppervlak (BVO). Dit is later teruggebracht naar 1.000 m2 BVO door het aantal m2 foyer- en kantoorruimte te beperken en door het toepassen van een minder brede bioscoopstoel. Het programma is vervolgens door de architect begin 2019 uitgewerkt in een eerste schetsplan, waarop door het filmhuis het nodige commentaar is geleverd. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een afgerond ‘schetsontwerp’, dat eind april is opgeleverd. De opzet van het nieuwe filmhuis laat zich als volgt omschrijven. Het filmhuis kent twee verdiepingen. Op de begane grond bevinden zich een ‘multifunctionele zaal’ met 102 zitplaatsen op een uitschuifbare tribune, een backstage met kleedruimten, een foyer met horeca-uitgifte, toiletten en een garderobe, en kantoor-, vergader- en technische ruimten.

De publieksentree is gesitueerd aan een pleinachtige ruimte die aansluit op het park. De eerste verdieping omvat drie bioscoopzalen met een capaciteit van respectievelijk 123, 57 en 52 zitplaatsen plus 2 rolstoelplaatsen in iedere zaal, en de cabines voor alle zalen, inclusief die op de begane grond. Het gebouw waarin het nieuwe filmhuis wordt gevestigd bestaat totaal uit 10 bouwlagen. Het is een gemengde functie met cultuur (filmhuis), wonen, kantoren en horeca (restaurant). De buitenruimte is zodanig ingericht dat vertoning van films buiten mogelijk is. Op loopafstand van de nieuwe locatie bevindt zich een openbare parkeergarage. Ter plekke van het nieuwe filmhuis worden voorzieningen voor fiets-parkeren gerealiseerd. De ‘multifunctionele zaal’ is een volwaardige filmzaal maar biedt daarnaast ook de mogelijkheid voor lezingen en kleinschalige optredens. Filmhuis Lumen heeft niet de ambitie (en ook niet het budget) om in deze zaal zelf professionele theater- of muziekvoorstellingen te gaan programmeren. Daarvoor is de capaciteit, de beschikbaarheid en de beoogde inrichting van deze zaal naar de mening van BMC ook te beperkt. In het ontwerp is de vormgeving van de foyer nog een belangrijk aandachtspunt. De foyer, zoals die nu is getekend, is relatief klein ten opzichte van de aantallen te verwachten bezoekers.

Dit hangt samen met het feit dat de architect met het oog op een goede ruimtelijke beleving gekozen heeft voor een vrije hoogte van 9 meter (gebruikmakend van twee bouwlagen). Het capaciteitsprobleem is op te lossen door het plaatsen van een tussenverdieping ter plekke van de foyer, maar daarmee wordt het ruimtelijk effect vanzelfsprekend tenietgedaan. Men bestudeert nu nog een andere variant, namelijk om de vloer van de eerste verdieping deels te verlengen waardoor op 6 meter hoogte een ‘balkon’ ontstaat dat door middel van een trap vanuit de foyer bereikbaar is. Hier kunnen dan extra zit- en staanplaatsen worden gecreëerd.

13/23

/

Afbeelding 3: functionele indeling gebouwcomplex

14/23

/

Afbeelding 4: begane grond nieuwe filmhuis

Afbeelding 5: eerste verdieping nieuwe filmhuis Beoordeling BMC: Filmhuis Lumen heeft gekozen voor een uitbreiding binnen nieuwbouw buiten het ‘oude centrum’. Dat is in de eerste plaats een logische, pragmatische keuze, aangezien de mogelijkheden voor herontwikkeling en/of nieuwbouw in het oude centrum beperkt, zo niet afwezig zijn. Maar de voorgenomen verhuizing naar de Spoorzone is ook een gedurfde stap die wat BMC betreft getuigt van een visionaire instelling. Het centrum van de stad zal door de verdere ontwikkeling en groei van Delft groter worden, c.q. ‘opschuiven’. Filmhuis Lumen heeft goed nagedacht over de meerwaarde van de nieuwe locatie, qua uitstraling/zichtbaarheid, bereikbaarheid, relatie met de openbare ruimte (Leeuwenhoekpark) en de aanwezigheid van potentieel publiek.

15/23

/

Een factor die in de ogen van BMC nog wel medebepalend is voor het toekomstige succes van het nieuwe filmhuis, is hoe het gebied zich in algemene zin zal gaan ontwikkelen. Filmhuis Lumen is gebaat bij een omgeving waarin zich straks ook andere uitgaansvoorzieningen vestigen. BMC is van mening dat het ‘programma van eisen’ van Filmhuis Lumen op adequate wijze is uitgewerkt in een eerste ontwerp. Dit ontwerp biedt het filmhuis niet alleen de mogelijkheid om tegelijkertijd meer filmtitels te presenteren, maar ook om evenementen te faciliteren (denk bijvoorbeeld aan festivals, thema-activiteiten, kleine congressen, etc.). De verbinding tussen ‘binnen’ en ‘buiten’ vinden wij een sterk onderdeel van het ontwerp. De ruimte die er is om in de zomer ook buiten filmvoorstellingen te organiseren is een goede aanvulling op het programma-aanbod. 5.4 Investering en exploitatie Het plan voor de uitbreiding en nieuwbouw in de Spoorzone is door de stichting uitgewerkt in een investeringsbegroting, een financieringsbegroting en een exploitatiebegroting. Op deze drie onderdelen gaan we nader in. 5.4.1 Investeringsbegroting De totale investering bedraagt € 4.719.346,--, exclusief btw (prijspeil 1 januari 2020), en wordt door Filmhuis Lumen als volgt gespecificeerd: Kostensoort

Bedrag

Toelichting

Grond- en bouwkosten

€ 3.344.346,--

Inrichtingskosten

€ 1.275.000,--

Bijkomende kosten

€

Het betreft hier de kosten van de grond, de aanneemsom en de bijkomende kosten van de ontwikkelaar op basis van 1.063 m2 BVO. Het betreft hier de kosten van de vaste en losse inrichting van het filmhuis, inclusief bioscooptechniek en horeca-installaties. Het betreft hier de kosten van de eigen adviseurs van Filmhuis Lumen (financiën, akoestiek, inrichting), de kosten van sponsor- en fondsenwerving, de verhuiskosten, renteverlies, financieringskosten, etc.).

Totaal

€ 4.719.346,--

100.000,--

Totaal stichtingskosten per m2 totaal inrichtingskosten per m2

€ 4.440,-€ 1.199,--

De ‘grond- en bouwkosten’ zijn geraamd door DUPON. De ‘inrichtingskosten’ en de ‘bijkomende kosten’ (lees: eigen ontwikkelkosten Filmhuis Lumen) zijn door het filmhuis zelf geraamd. Filmhuis Lumen heeft geen ‘second opinion’ laten uitvoeren op de raming ‘grond- en bouwkosten’.

16/23

/

Beoordeling BMC: Hoewel het valideren van de stichtingskostenraming geen onderdeel is van de opdracht aan BMC, beoordelen wij op basis van onze eigen ervaringsgegevens de geraamde investering(en) per m2 als redelijk ‘marktconform’, overigens wel met de kanttekening dat we de begroting van de eigen ‘bijkomende kosten’ van het filmhuis vooralsnog aan de lage kant vinden (circa 2% van de totale stichtingskosten). Wij adviseren Filmhuis Lumen hier nog een keer kritisch naar te kijken. Ook lijkt er in de stichtingskostenraming geen rekening te zijn gehouden met een post ‘onvoorzien’. Dat is voor de fase waarin het ontwerpproces zich bevindt naar de mening van BMC een onwenselijke situatie. 5.4.2. Financieringsbegroting Voor de financiering van de investering is door de stichting de volgende begroting opgesteld: Bijdrage in financiering

Bedrag

Opbrengst huidige pand

€ 1.000.000,--

Eenmalige bijdragen

€

607.046,--

Inbreng eigen vermogen

€

525.000,--

Hypotheek

€ 2.587.300,--

Totaal

€ 4.719.346,--

Toelichting

Het gaat hier om geraamde (eenmalige) bijdragen van ‘derden’, zoals de gemeente Delft, sponsoren en cultuurfondsen. Het eigen vermogen van de stichting zal ultimo 2019 naar verwachting € 800.000,-- bedragen. Gebaseerd op een hypotheek ter hoogte van 80% van de grond- en bouwkosten met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 5%.

De geraamde opbrengst van de verkoop van het huidige pand Doelenplein (€ 1.000.000,--) is gebaseerd op een taxatie die in 2016 is uitgevoerd door B.E. Arendsen, NVM Makelaar & Taxateur o.g. De marktwaarde is toen vastgesteld op € 945.000,--, kosten koper. Door de taxateur is indertijd geadviseerd om nog wel nader onderzoek te doen naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en/of om over mogelijke toekomstige bestemmingen van het pand in overleg te treden met de Vereniging Van Eigenaren. Ten behoeve van de herontwikkeling van het pand zijn eind 2019 een aantal varianten uitgewerkt: variant ‘retail’, variant ‘fitness’, variant ‘woningen’, variant ‘kantoren’ en variant ‘horeca/kantoren’. Naar onze waarneming heeft in dit kader nog geen overleg plaatsgevonden met de Vereniging Van Eigenaren.

17/23

/

De geraamde inbreng eigen vermogen (€ 525.000,--) is gebaseerd op de stand van het eigen vermogen ultimo 2018, zijnde € 724.000,--, vermeerderd met de vrijval van de onderhoudsreserve Doelenplein, zijnde € 150.000,--, en verminderd met de boekwaarde Doelenplein, zijnde € 320.000,-(= € 554.000,--). Bij de financieringsbegroting dient te worden aangetekend dat op basis van recent overleg met de Triodos bank rekening mag worden gehouden met gunstigere hypotheekvoorwaarden (lagere rente, aflossingsvrije periode). Beoordeling BMC: BMC is van mening dat de financieringsbegroting van Filmhuis Lumen bij de huidige inzichten evenwichtig is, in de zin dat er sprake is van een goede balans tussen inbreng van eigen vermogen, aantrekken van vreemd vermogen en bijdragen van ‘derden’. De mate waarin Filmhuis Lumen het eigen vermogen inzet voor de financiering is wat ons betreft nog wel een aandachtspunt, aangezien het verstandig zou zijn om bij start van de nieuwe exploitatie op Veld 2.5 over voldoende reserves (en liquide middelen) te beschikken om onvoorziene aanloopkosten en/of andere risico’s af te dekken. De nog uit te onderhandelen hypotheekvoorwaarden bieden naar de mening van BMC nog wel mogelijkheden om hier (extra) op te sturen.

Voor een culturele en/of maatschappelijke ontwikkeling als Filmhuis Lumen vinden wij een aanname van 10% bijdrage(n) van ‘derden’ in het totaal van de totale investering realistisch.

5.4.3. Exploitatiebegroting Voor de exploitatie van Filmhuis Lumen in de nieuwe situatie (dus na uitbreiding van de capaciteit binnen de nieuwbouw) heeft het filmhuis een vierjarige raming opgesteld (2023-2026). Om de validiteit van deze raming te beoordelen hebben we de cijfers ervan vergeleken met de realisatie 2018. 2018

2023

2024

2025

2026

aantallen bezoeken film

50.096

70.000

65.000

70.000

75.000

aantallen bezoeken overige

0

4.200

3.900

5.600

6.000

gemiddelde ticketprijs

€ 7,77

€ 7,69

€ 7,84

€ 8,00

€ 8,16

kosten film per bezoek

€ 3,41

€ 3,45

€ 3,53

€ 3,60

€ 3,67

baromzet per bezoek

€ 3.03

€ 4,00

€ 4,00

€ 4,20

€ 4,20

kosten bar per bezoek

€ 1,18

formatie betaalde krachten

1,4

2,2

2,2

2,2

2,2

aantal vrijwilligers

100

150

150

150

150

kaartverkoop inclusief passen

€ 389.349,-

€ 538.083,-

€ 509.642,-

€ 559.822,-

€ 611.805,-

baromzet

€ 151.729,-

€ 296.800,-

€ 275.600,-

€ 317.520,-

€ 340.200,-

zaalverhuur

€ 8.502,-

€ 15.000,-

€ 15.000,-

€ 20.000,-

€ 20.000,-

subsidies

€ 13.551,-

€ 16.500,-

€ 16.500,-

€ 16.500,-

€ 16.500,-

baten

18/23

/

overige

€ 1.091,-

€ 5.000,-

€ 6.000,-

€ 7.000,-

€ 10.000,-

totaal baten

€ 564.222,-

€ 871.383,-

€ 822.742,-

€ 920.842,-

€ 998.505,-

inkoop film

€ 170.705,-

€ 284.512,-

€ 261.259,-

€ 284.268,-

€ 311.168,-

inkoop horeca

€ 59.349,-

€ 97.944,-

€ 90.948,-

€ 104.782,-

€ 112.266,-

salarissen

€ 107.508,-

€ 125.000

€ 127.500,-

€ 130.050,-

€ 132.651,-

personeel overig

€ 14.046,-

€ 22.000,-

€ 22.440,-

€ 22.889,-

€ 23.347,-

huisvesting

€ 31.128,-

€ 165.492,-

€ 166.732,-

€ 258.552,-

€ 256.146,-

marketing

€ 36.550,-

€ 45.000,-

€ 45.900,-

€ 46.818,-

€ 47.754,-

algemene kosten

€ 25.432,-

€ 22.500,-

€ 22.950,-

€ 23.409.-

€ 23.877,-

kantoorkosten

€ 30.036,-

€ 35.000,-

€ 35.700,-

€ 36.414,-

€ 37.142,-

afschrijvingen

€ 20.416,-

€ 50.000,-

€ 50.000,-

€ 50.000,-

€ 50.000,-

totaal lasten

€ 495.170,-

€ 847.448,-

€ 823.429,-

€ 957.181,-

€ 994.352,-

saldo baten/lasten

€ 69.052,-

€ 23.935,-

(€ 687,-)

(€ 36.340,-)

€ 4.153,-

lasten

NB Het subsidiebedrag dat Filmhuis Lumen ontvangt is afkomstig van Europa Cinemas, een initiatief van de EU (Creative Europe/MEDIA Programme). Het subsidie wordt verstrekt als het programma-aanbod van het filmhuis een bepaald minimumaandeel van niet-Nederlandse Europese films omvat. De meerjarige exploitatieraming is door Filmhuis Lumen voorzien van een ‘risicoanalyse’. De risico’s die worden benoemd hebben onder meer betrekking op het ontbreken van een post ‘onvoorzien’ in de investeringsbegroting, de eigen ontwikkelingskosten van het filmhuis (onder andere advieskosten, kosten verhuizing), de omvang van de ‘aanloopverliezen’ en de onderhoudskosten van het gebouw. Beoordeling BMC: BMC is van mening dat Filmhuis Lumen op basis van de huidige inzichten een degelijke meerjarige exploitatieraming heeft opgesteld. De aannames die zijn gedaan ten aanzien van aantallen bezoeken en bestedingen in de nieuwe situatie beoordelen wij als ‘realistisch’. Dat geldt ook voor de geraamde groei in zowel baten als lasten. De risicoanalyse is goed doordacht. BMC ziet op dit moment in de beoogde exploitatie (nog) voldoende variabelen/sturingsmogelijkheden om de risico’s te beheersen. De bezoekersaantallen vinden wij eerder ‘te voorzichtig’ dan ‘te ambitieus’ ingeschat.

Wel adviseert BMC om nog een verdiepingsslag op specifieke onderdelen van de begroting uit te voeren (denk bijvoorbeeld aan de raming ‘huisvestingslasten’) en om de begroting periodiek te actualiseren. De beoogde groei in het aantal vrijwilligers (van 100 naar 150) is ambitieus. De grote afhankelijkheid van vrijwillige inzet is een zeker risico in de exploitatie. Ook om die reden is een opbouw van voldoende financiële reserves noodzakelijk.

19/23

/

5.4.4 Juridische aspecten Filmhuis Lumen en DUPON hebben op 6 oktober 2018 met elkaar een intentieovereenkomst gesloten met als doel gezamenlijk een haalbaarheidsstudie uit te voeren naar de mogelijkheden voor huisvesting van het filmhuis in het project dat DUPON op Veld 2.5 binnen de Spoorzone wenst te ontwikkelen en te realiseren. Op basis van de uitkomsten van deze haalbaarheidsstudie hebben partijen besloten dat er voldoende reden is om de samenwerking voort te zetten. Daartoe hebben partijen op 19 december 2019 met elkaar een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Met deze samenwerkingsovereenkomst wordt beoogd de resultaten van de haalbaarheidsstudie verder uit te werken in een afgerond Voorlopig Ontwerp (VO), een afgerond Definitief Ontwerp (DO) en een Technische Omschrijving (TO) teneinde uiterlijk voor 1 december 2020 te komen tot een koop- en aannemingsovereenkomst voor het aanvragen van een omgevingsvergunning en voor de feitelijke realisatie van het project. De nadere planuitwerking vindt plaats onder leiding van DUPON. Van een afgerond VO en DO kan pas sprake zijn als Filmhuis Lumen daar zijn goedkeuring aan heeft gegeven, alsmede aan de bijbehorende technische specificatie(s) en aan de actualisatie van de koopsom en de planning.

Lumen heeft daarbij de inspanningsverplichting om uiterlijk per 1 oktober 2020 de zekerheid van financiering omtrent de verwerving middels een bankverklaring aan DUPON te overleggen. In het geval dat Filmhuis Lumen de samenwerkingsovereenkomst met DUPON tussentijds beëindigt dient de stichting aan DUPON de tot dan gemaakte planontwikkelingskosten te vergoeden tot een maximum van € 77.160,--, exclusief btw, tot aan de goedkeuring van het VO en tot een maximum van € 183.508,-- exclusief btw, tot aan de goedkeuring van het DO. Op basis van de samenwerkingsovereenkomst verkrijgt DUPON ook het eerste recht van koop van het vastgoed dat Filmhuis Lumen nu in eigendom heeft, onder de voorwaarde dat een nieuwe bioscoopfaciliteit hier niet is toegestaan. Het bouwdeel dat door Filmhuis Lumen zal worden verworven wordt opgeleverd op het niveau ‘casco plus’, dat is gespecificeerd in een document d.d. 2 november 2019. Beoordeling BMC: De afspraken die tussen DUPON en Filmhuis Lumen in het kader van de samenwerkingsovereenkomst zijn gemaakt passen bij de stand van de planontwikkeling. Het is voor de toekomstige exploitatie van de bioscoopvoorziening wel van groot belang dat het filmhuis als ‘afnemer’ voldoende aangesloten is en blijft bij het ontwerpproces.

Tevens is een goede sturing op en monitoring van de bouwkostenontwikkeling in deze fase van het ontwerpproces erg belangrijk, te meer er naar de waarneming van BMC geen post ‘onvoorzien’ in de investeringsraming is opgenomen. Het risico bij overschrijding is dan dat essentiële onderdelen van het concept (moeten) worden wegbezuinigd.

20/23

/

Hoofdstuk 6 Conclusies en aanbevelingen Op basis van onze beoordeling van het nieuwbouw- en exploitatieplan van Filmhuis Lumen komen wij tot de volgende conclusies en aanbevelingen. A. Filmhuis Lumen heeft het voornemen om de capaciteit van het filmhuis binnen nieuwbouw in de Spoorzone uit te breiden. Hieraan ligt een voor dit moment goed uitgewerkt plan ten grondslag. Wij vinden de aannames en ramingen die zijn gedaan in de investeringsbegroting, de financieringsbegroting en de meerjarige exploitatieraming bij de huidige inzichten op hoofdlijnen ‘valide’, met uitzondering van de post ‘bijkomende kosten’. Wij verwachten dat deze post hoger zal uitvallen. B. Het plan is voorzien van een degelijke ‘risicoanalyse’. De beoogde exploitatie kent vooralsnog voldoende variabelen om op adequate wijze de risico’s te kunnen beheersen. C. De kwaliteit en het uitwerkingsniveau van het plan biedt naar de mening van BMC voldoende grond voor een weloverwogen bestuurlijk en politiek besluit over het verzoek van Filmhuis Lumen voor een eenmalige gemeentelijke bijdrage in de investering. D.

Het plan van Filmhuis Lumen sluit naar de mening van BMC goed aan op de culturele, maatschappelijke en economische beleidsdoelen van de gemeente, in die zin dat de uitbreiding en nieuwbouw van het filmhuis een wezenlijke bijdrage kan leveren aan het voorzieningenniveau in de stad op middellange en lange termijn, rekening houdende met de beoogde demografische en economische groei van Delft. Een andere belangrijke meerwaarde is het feit dat de kwaliteit en diversiteit van het aanbod van Filmhuis Lumen het uitgesproken inhoudelijke profiel van Delft als cultuurstad verder kan versterken. E. Het nieuwe filmhuis voorziet ook in een ‘multifunctionele zaal’, maar de capaciteit, de functionaliteit en het gebruik van deze zaal zijn zodanig dat deze zaal niet kan worden gezien als een tweede ‘kleine theaterzaal’ in de stad en/of als de gewenste ‘vlakkevloerzaal’. In dat opzicht sluiten de plannen van Filmhuis Lumen ook aan op de bevindingen en het advies in het recente BMC-rapport inzake het toekomstige voorzieningenniveau podiumkunsten in Delft. F. BMC adviseert positief met betrekking tot een mogelijke gemeentelijke bijdrage in de investering, vanzelfsprekend onder voorbehoud van definitieve besluitvorming over de realisatie van het nieuwe filmhuis en over de totale financiering, en na afgifte van een omgevingsvergunning. G.

Met een gemeentelijke bijdrage in de investering zal het naar verwachting voor Filmhuis Lumen ook gemakkelijker worden om andere bijdragen van ‘derden’ (lokale of landelijke cultuurfondsen) te verkrijgen. H. Gelet op de hoogte van het tekort in het financieringsmodel (€ 600.000,--) en de verwachting dat de post ‘bijkomende kosten’ (€ 100.000,--) uiteindelijk hoger zal uitvallen dan nu is begroot, adviseren wij de gemeente eenmalig een bedrag van € 500.000,-- beschikbaar te stellen. Voor de kosten die uitkomen boven € 500.000,-- kan dan nog dekking worden gevonden uit bijdragen van fondsen en sponsoren.

21/23

/

I.

De planning van de besluitvorming over een mogelijke gemeentelijke bijdrage dient aan te sluiten op de afspraken die met de ontwikkelende partij (DUPON) zijn gemaakt. J. Vanwege de betrokkenheid van een private partij bij de ontwikkeling van het nieuwe filmhuis adviseert BMC de grond voor een eventuele financiële bijdrage vanuit de gemeente juridisch te laten toetsen.

22/23

/

Bijlage 1 Bronnenlijst -

‘Veld 2.5: Naar een volgende stap!?’, Filmhuis Lumen, oktober 2017 ‘Lumen in Nieuw Delft, meer film, beter in beeld’, Filmhuis Lumen, september 2018 Programma Van Eisen Filmhuis Lumen ten behoeve van Spoorzone Veld 2.5, Filmhuis Lumen, september 2017 Jaarrekening 2016, Stichting Filmhuis Delft Jaarrekening 2017, Stichting Filmhuis Delft Jaarrekening 2018, Stichting Filmhuis Delft Samenwerkingsovereenkomst Stichting Filmhuis Delft en DUPON Vastgoedontwikkeling BV, d.d. 29 november 2019 Taxatierapport Doelenplein, B.E. Arendsen, NVM Makelaar & Taxateur o.g., 2016 Inventarisatie toekomstige gebruiksmogelijkheden pand Doelenplein 5, Michiel Kroese Architect, november 2019 Film in Delft, Een Benchmark, Filmkenniscentrum, december 2016

23/23

/