Delft een thuis voor gezinnen

Delft: een thuis voor gezinnen

Aanleiding Delft heeft te maken met een aantal grote woonopgaven. De woningnood is groot, en in alle segmenten meten we tekorten. Dit geldt ook voor gezinnen; voor zowel ‘startende’ als ‘gevorderde’ gezinnen is het toevoegen van meer gezinswoningen nodig. Het is namelijk belangrijk dat Delft een thuis is en blijft voor gezinnen. Gezinnen zijn essentieel voor een actief maatschappelijk middenveld, de leefbaarheid in wijken en buurten en de economische slagkracht van de gemeente. In de Woonvisie 2023-2028 is opgenomen dat we vooral inzetten op de bouw van stadswoningen voor gezinnen en doorstroming, waardoor het aanbod van bestaande eengezinswoningen wordt vergroot. ‘Traditionele’ eengezinswoningen met een tuin voegen we alleen nog bij uitzondering toe. Op verzoek van de gemeenteraad1 brengen we de positie van gezinnen in Delft in kaart. Dat begint bij de demografische ontwikkeling: hoe ziet de bevolkingssamenstelling van Delft eruit, en hoe gaat deze zich ontwikkelen? Ook kijken we naar de bestaande woningvoorraad, en het aandeel hiervan dat geschikt is voor gezinnen. Tot slot beschrijven we welke instrumenten kunnen worden ingezet om gezinswoningen te behouden en toe te voegen.

Demografische ontwikkeling: wespentaille blijft In het maakproces van de Woonvisie 2023-2028 heeft extern bureau RIGO een ‘Beknopte schets van de Delftse woningmarkt’ uitgevoerd. 2 Onderdeel hiervan is een schets van de huidige en toekomstige bevolkingssamenstelling. De bevolkingssamenstelling is ook doorvertaald naar een huidige en toekomstige woningbehoefte. Delft wijkt sterk af van andere gemeenten door het grote aandeel studenten. Dit is de grootste reden voor de Delftse wespentaille: er zijn in Delft verhoudingsgewijs minder gezinnen dan jongeren en ouderen dan in andere gemeenten.

1

Onderwerp

2018

2023

Totaal aantal huishoudens Eenpersoonshuishoudens (aantal)

58.073 33.248

60.515

2031 (trend) 65.570 37.120

2040 (trend) 70.410 40.040

34.966

Tijdens het bespreken van de Woonvisie heeft de gemeenteraad de Motie ‘Delft een blijvend thuis voor gezinnen’ aangenomen (M 7.1.2). Deze motie geeft het college opdracht te borgen dat Delft een thuis is en blijft voor gezinnen. Ook geeft de motie opdracht de positie van gezinnen in Delft in beeld te brengen en te rapporteren over de instrumenten die hiervoor worden ingezet. Na overleg met de indieners van de motie wordt de afdoening aangepast van een nieuwe ambtelijke verkenning ‘Stad met verschillen’ naar de opzet van deze notitie. 2 Beknopte schets van de Delftse woningmarkt RIGO.pdf

Paar zonder kinderen (aantal) 12.539 13.172 14.340 14.670 Huishoudens met kinderen 12.286 14.110 15.700 (aantal) 12.377 Tabel 1 – Samenstelling huishoudens in Delft. Bron: CBS en RIGO (bewerkt) Het aantal gezinnen in Delft (huishoudens met kinderen) groeit geleidelijk. In 2018 en in 2023 waren er ongeveer 12 duizend gezinnen in Delft. Deze lichte groei zet zich volgens de trend geleidelijk door naar 2031 en 2040. In 2040 wonen er naar verwachting 15.700 gezinnen in Delft. Het aandeel huishoudens met kinderen (21% in 2018) blijft min of meer ongewijzigd tot en met 2040 (22%). Dit betekent dat ongeveer één op de vijf huishoudens in Delft een gezin is. Het aantal eenpersoonshuishoudens (bijvoorbeeld een student of een alleenstaande) is veel groter. Deze samenstelling is in 2040 naar verwachting niet anders. Ook het aantal paren zonder kinderen (bijvoorbeeld starters, of een stel waarvan de kinderen uit huis zijn) blijft constant richting 2040.

80,000

Samenstelling huishoudens Delft 2018-2040

70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0

1 2018

2 2023

Eenpersoonshuishoudens

3 2031 (trend) Paar zonder kinderen

4 2040 (trend) Huishoudens met kinderen

Grafiek 1 - Samenstelling huishoudens in Delft. Bron: CBS en RIGO (bewerkt)

RIGO heeft ook een alternatief scenario voor de bevolkingssamenstelling uitgewerkt. Dit is een scenario waar oudere jongeren en 30-plussers vaker en langer in de stad blijven, en hier gezinnen vormen. Dit in tegenstelling tot de huidige situatie, waar jongeren die voor hun studie naar Delft zijn verhuisd, de stad na hun studie relatief vaak weer verlaten. Dit scenario verandert de bevolkingssamenstelling enigszins. De veranderde bevolkingssamenstelling in het alternatieve scenario is zichtbaar in tabel 2 en grafiek 2. Onderwerp

2018

2023

Totaal aantal huishoudens Eenpersoonshuishoudens (aantal) Paar zonder kinderen (aantal) Huishoudens met kinderen

58.073 33.248

60.515

12.539 12.286

34.966 13.172 12.377

2031 (alternati ef) 65.570 36.470

2040 (alternatie f) 70.410 38.980

14.360 14.740

14.690 16.740

(aantal) Tabel 2 – Samenstelling huishoudens in Delft volgens een alternatief scenario. Bron: CBS en RIGO (bewerkt) In het alternatieve scenario is een groter aandeel van gezinnen zichtbaar. In 2040 zouden er in dit scenario 16.740 gezinnen wonen. Dit betekent dat in 2040 24% van de huishoudens in Delft een gezin is. Dat is 2%-punt (circa 1.000 gezinnen) meer dan in het trendscenario. Hierbij moet benadrukt worden dat het een minder realistisch scenario is: je kan maar beperkt sturen op de bevolkingssamenstelling, en dit is maar beperkt afhankelijk van het woningaanbod. Het aantal en aandeel eenpersoonshuishoudens blijft ook fors groter dan het aantal en aandeel meerpersoonshuishoudens: Delft blijft nu eenmaal een studentenstad.

80,000

Samenstelling huishoudens Delft 2018-2040 (alternatief scenario)

70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0

1 2018

2 2023

3 2031 (alternatief)

4 2040 (alternatief)

Eenpersoonshuishoudens

Grafiek 2 – Samenstelling huishoudens in Delft volgens een alternatief scenario. Bron: CBS en RIGO (bewerkt)

Huidige voorraad: welke woningen zijn geschikt voor gezinnen? In 2023 waren er dus 14.110 gezinnen in Delft. Dit betekent een behoefte van ruim 14 duizend woningen die geschikt zijn voor gezinnen. Volgen we het trendscenario, dan heeft Delft in 2040 15.700 woningen geschikt voor gezinnen nodig. Volgens het alternatieve scenario zijn dit 16.740 woningen. Het is goed inzichtelijk te hebben hoeveel woningen in Delft geschikt zijn voor gezinnen. Hiervoor kijken we naar de woningvoorraad naar grootte in vierkante meters: we rekenen woningen groter dan 90m 2 geschikt voor gezinnen. Voor DAEB-woningen gaan we uit van een minimale oppervlakte van 70m 2. Het betreft hier woningen van de volgende SVH aangesloten corporaties: Vidomes, Stedelink, Woonbron, DUWO en Habion.

We kijken specifiek naar de oppervlakte van de woningen. Enerzijds omdat we hier veel informatie over hebben: informatie de we niet hebben over bijvoorbeeld het aantal kamers per woning. Anderzijds leert de ervaring dat het aantal kamers erg kan fluctueren doordat bewoners tussenwanden kunnen plaatsen of weghalen. Het oppervlakte van een woning is daarentegen een vast gegeven.

Oppervlakte

Eengezinswonin gen 531

Meergezinswonin gen 1.357

Totaal

70 t/m 90m2 (alleen 1.888 DAEB-woningen) 90 t/m 119 m2 5.677 5.553 11.230 120 t/m 149 m2 3.939 1.326 5.265 2 150 t/m 199 m 2.001 571 2.572 Vanaf 200 m2 982 565 1.547 Totaal geschikt voor 13.130 9.372 22.502 gezinnen Totale woningvoorraad 16.830 32.932 49.762 Tabel 3: Woningvoorraad Delft naar woningtype en grootte in m². Bron: Woningmarktcijfers.nl (2023), uit Woonmonitor Delft 2024 (bewerkt), en Explica 2024 (bewerkt) Van de totale woningvoorraad van bijna 50 duizend woningen hebben ruim 20 duizend woningen een oppervlakte van minimaal 90m 2. Daarnaast zijn er nog bijna 1.900 DAEB-woningen met een oppervlakte tussen 70 en 90m 2. Dit zou betekenen dat er in Delft ruim 22 duizend woningen geschikt zijn voor gezinnen. Dit is 45% van de totale woningvoorraad. Het gaat hier zowel om grondgebonden woningen als gestapelde woningen. Dit zijn natuurlijk niet alleen woningen waar gezinnen in zouden moeten wonen. Het zijn ook woningen die geschikt zijn voor starters met een kinderwens, ouderen waarvan de kinderen (onlangs) het huis hebben verlaten, woningdelers, of zelfs grote studentenhuizen. Anderzijds zijn er ook woningen kleiner dan 70 dan wel 90 vierkante meter die ook geschikt kunnen zijn voor gezinnen. Echter kunnen we van deze ruim 22 duizend woningen logischerwijs aannemen dat deze geschikt zijn voor bewoning door gezinnen.

Welke instrumenten kan de gemeente inzetten om voldoende woningen voor gezinnen te houden? De gemeente kan op een aantal manieren inzetten op voldoende woningen voor gezinnen. Hieronder volgt een overzicht. 1. Toevoegen van meer woningen voor gezinnen & aanmerken van gezinnen als doelgroep Voor zowel ‘startende’ als ‘gevorderde’ gezinnen is het toevoegen van gezinswoningen nodig. In lijn met de Woonvisie 2023-2028 zetten we in Delft vooral in op stadswoningen voor gezinnen, bijvoorbeeld rondom een gemeenschappelijke tuin. Een aansprekend voorbeeld hiervan is The Family aan de Röntgenweg. Dit woongebouw is speciaal ingericht voor (startende) gezinnen en beschikt over ruime appartementen voor gezinnen, in combinatie met gezamenlijke (buiten)ruimtes met extra aandacht voor spelende kinderen. Bij de advisering op het woonprogramma van nieuwbouwprojecten worden gezinnen actief als potentiële doelgroep onderkend (zoals bijvoorbeeld ook studenten, senioren). Op deze manier kunnen we borgen dat er voldoende woningen worden gebouwd die geschikt zijn voor gezinnen. De gemeente kan echter beperkt sturen op de uiteindelijke bewoners van de woning. Via de opkoopbescherming borgt de gemeente wel dat de woningkoper ook daadwerkelijk in de woning gaat wonen, en deze niet doorverhuurd. Zo wil de

gemeente startende gezinnen en huishoudens met een middeninkomen een betere kans geven om een woning te kopen. Maar er blijft altijd een kans dat een woning die geschikt en/of in de markt gezet is voor gezinnen uiteindelijk niet door een gezin bewoond wordt. Ook biedt de gemeente starters op de woningmarkt in Delft in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar een starterslening. Op deze manier kunnen (ook) startende gezinnen makkelijker een woning kopen. In 2024 werden er circa dertig startersleningen verstrekt, meer was niet mogelijk vanwege het bereiken van het jaarlijkse subsidieplafond.

2. Behouden van bestaande voorraad woningen voor gezinnen De gemeente beschermt de huidige voorraad woningen voor gezinnen. Sinds oktober 2017 geldt er in Delft een vergunningsplicht wanneer een woning wordt omgezet naar onzelfstandige woningen (ook wel verkamering genoemd). De vergunning wordt in beginsel alleen vergeven aan panden boven een winkel of horecazaak, en vergunningverlening is dus heel beperkt. Hiermee is de gemeente er in geslaagd woningen met minimaal 3 slaapkamers, in met name het goedkope en middeldure prijssegment, te behouden voor gezinnen. Voor woningsplitsen geldt dat woningen met een oppervlakte van minder dan 180m2 niet gesplitst mogen worden in meerdere woningen. Ook dat doen we om voldoende woningen te behouden die geschikt zijn voor gezinnen. In sommige gevallen is het splitsen van woningen echter niet per se onwenselijk. Woningen groter dan 180m2 kunnen worden vergund om bouwkundig te worden gesplitst in meerdere zelfstandige eenheden van minimaal 40m 2 en 2 kamers. Hiermee blijven er zo veel mogelijk voor gezinnen geschikte woningen beschikbaar, en er is ook een voldoende aantal eventueel te splitsen woningen. Twee- of drie kamerwoningen, die te splitsen woningen van boven de 180 m 2 kunnen opleveren, zijn zeer geschikt voor starters en startende gezinnen.

Deze gevormde woningen voorzien daarmee in een behoefte waarin ook relatief weinig aanbod beschikbaar is in Delft. Ook benutten we graag de kansen voor het gereguleerd delen van woningen. Denk aan hospitaverhuur, ‘friendscontracten’, maatjeswoningen en kameronderhuur. Het voordeel van woningdelen is dat er extra woonplekken ontstaan, en dat bijvoorbeeld jongere alleenstaanden betaalbaar en gezamenlijk kunnen wonen. Het nadeel is dat woningdelers kunnen concurreren met gezinnen. Echter zien we woningdelen in een goed functionerende woningmarkt als een volwaardige trede van de woningmarkt. We willen dit dan ook niet tegengaan, maar onder voorwaarden stimuleren). Een voorbeeld hiervan is de pilot woningdelen van Vidomes, welke ook onderdeel van de lokale prestatieafspraken is. Hierbij wordt ingezet op driekamerwoningen met een tweede slaapkamer van minimaal 9m2. Die gaan nu relatief veel naar alleenstaanden. Voorlopig zijn er 137 woningen die zich bij mutatie zouden lenen voor woningdelen. Met de verwachte mutatiegraad van 6% gaat dat over ongeveer 10 woningen per jaar.

3. Beter benutten van de voorraad gezinswoningen

Zowel via het toevoegen van nieuwe woningen als via het behouden van de bestaande voorraad kan de positie van gezinnen in Delft wordt versterkt. Er is echter ook al een forse voorraad woningen geschikt voor gezinnen (ruim 20 duizend, tegenover 14 duizend gezinnen in Delft). We zien dat een groot deel van de woningen die geschikt zijn voor gezinnen niet door gezinnen wordt bewoond. We zetten daarom maximaal in op doorstroming. Dit kan door het toevoegen van aantrekkelijke woningen voor senioren, om hen te verleiden hun grote woningen te verruilen voor een andere woning. Dit lukt niet altijd, ook al bouwen we veel voor deze groep. Bijzondere (collectieve) woonvormen voor senioren kan de doorstroming op gang helpen. Hier sturen we op via het programma Langer en Weer Thuis. Onder andere in Kop van de Buitenhof zetten we hierop in. Ook bij de wijkversterking Gillis Delfia en in Tanthof-Oost verkennen we de mogelijkheden hiervoor. Ook zetten we in Delft in op de seniorenmakelaar. Dit is een gezamenlijk initiatief van de corporaties Stedelink, Vidomes, Woonbron en de gemeente Delft. De seniorenmakelaar helpt senioren die bijvoorbeeld kleiner of gelijkvloers willen wonen met het vinden van een passende woning. De ervaring leert dat corporaties in een stad als Zoetermeer meer doorstroming kunnen bewerkstelligen dan in Delft.

Aantrekkelijk aanbod voor senioren is in Delft minder voorhanden dan in Zoetermeer. Ook dat maakt duidelijk dat het creëren van een aantrekkelijk (nieuwbouw)aanbod voor senioren belangrijk is voor de huisvesting van gezinnen. Dit bevordert ook de doorstroming. Op deze wijze kunnen vrijgekomen (gezins)woningen weer passend worden verhuurd. Huishoudens wonen niet altijd in een perfect passende woning. Dit is ook de keuzevrijheid die een huishouden geniet. In de gereguleerde sector wordt via normen gestuurd zodat grote woningen niet bij kleine huishoudens terechtkomen. Zo worden sociale huurwoningen van minimaal 80m 2 toegewezen aan een huishouden van minimaal 3 personen. In de vrije sector sturen we niet met deze normen. Daar kunnen ‘grote’ woningen dus ook bij ‘kleinere’ huishoudens terechtkomen. Het ontbreken van dergelijke sturing is inherent aan de vrije sector. Ten slotte kan de gemeente door de inzet van lokaal maatwerk in het woonruimteverdeelsysteem in bepaalde gevallen voorrang geven op basis van maatschappelijke of economische binding. Doorstroming en lokale binding zijn hierbij belangrijke principes. Zo kunnen huishoudens die een grote corporatiewoning achterlaten voorrang krijgen voor een kleinere woonruimte.

Ook kunnen grote gezinnen (met minimaal vier kinderen) die doorstromen binnen de regio en een corporatiewoning achterlaten met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten van minimaal 80m². De Huisvestingswet geeft momenteel ruimte voor 50% lokaal maatwerk. Voorheen was dit 25%. Echter gaat het sturen op 50% lokaal maatwerk ten koste van het sturen op regionaal maatwerk. Samen mogen beide maximaal 50% van het totaal aantal verhuringen zijn. Ook op regionaal niveau zijn de doelstellingen van maatwerk het vrijspelen van grote gezinswoningen, en het zo passend mogelijk wonen. Het is daarbij een gegeven dat lokaal maatwerk slechts 7% van de verhuringen betreft. Daar zit binnen de huidige afspraken dus nog ruimte voor woningzoekenden om van het lokaal maatwerk gebruik te maken, voor zover op hen van toepassing conform het Besluit Lokaal Maatwerk Delft 2024. Niettemin

ging in 2023 48% van de verhuringen van het vrijkomende corporatieaanbod naar Delftenaren. Het college doet daarom op dit moment geen voorstel om het percentage lokaal maatwerk te vergroten. Dit mede met oog op de aankomende Wet Regie Volkshuisvesting en bijbehorende categorieën verplichte urgenten die onderdeel zullen uitmaken van het percentage lokaal/regionaal maatwerk. Bij dit alles moet wel worden vermeld dat voorrang voor de één ook altijd ten koste gaat van de huisvesting van een ander. Het woonruimteverdeelsysteem met haar voorrangregels worden dan ook zorgvuldig toegepast, om zo passend mogelijk woningen toe te wijzen.