Coenderstraat 41 ruimtelijke onderbouwing compleet

Stedenbouwkundige onderbouwing van de woon- en kantoorbestemming Coenderstraat 41 2613 SN Delft Projectnr P6514 Datum 23-05 202

Het koetshuis , huidige toestand (foto 1)

1

INLEIDING Op de locatie Coenderstraat 41, een ingesloten ruimte (foto2), bevinden zich een zogenaamde koetshuis uit begin 1900 en een houten berging. Het koetshuis (foto 1) is een bouwvallig pand en heeft jarenlang ongemoeid gestaan. De laatste jaren is het pand clandestien gebruikt als ontspanningsruimte door de studenten die rondom het pand wonen. Dit gebruik veroorzaakte regelmatig overlast.

2

Luchtfoto (foto 2) , locatie afgedekt door 3 bomen In het bestemmingsplan is sinds 2002 het pand wegbestemd. Er ligt geen bouwvlak meer op de locatie. De bedoeling van het wegbestemmen was toen om de locatie als openbaar groengebied te gaan gebruiken of toe te bedelen aan eigenaren wiens tuinen hieraan grenzen. In een vooroverleg heeft de gemeente onlangs positief gereageerd om medewerking te verlenen het pand alsnog voor wonen te herbestemmen . Voor deze herijking van de bestemming is een stedenbouwkundige analyse en onderbouwing gewenst. 3

In de onderbouwing wordt ingegaan op historie, stedenbouw, veiligheid, natuur en ontsluiting. Door onderzoeken dienen die te worden onderbouwd. Onderaan deze memo zal gemotiveerd ingegaan worden op onderzoeken die bij deze stedenbouwkundige onderbouwing niet aangeleverd zijn. Als bijlage toegevoegd de wel uitgevoerde onderzoeken, het onderzoek natuur, eco effectscan en het onderzoek stikstof deposito berekeningen. Uiteindelijk leveren de onderzoeken en motivaties geen belemmeringen op voor de ontwikkeling van de Coenderstraat 41 naar een woon en kantoor bestemming

toekomstige situatie ( foto 3)

HISTORIE , HET WESTERKWARTIER Het pand ligt in de wijk “het Westerkwartier”. Dit gebied is één van de eerste Delftse stadsuitbreidingen gelegen in het westelijk uitbreidingsdeel. De industrialisatie in de 2e helft van de 19e eeuw heeft geleid tot een groeiende 4

arbeidersbevolking, die niet meer in de oude stad gehuisvest kunnen worden. Stadsuitbreidingen buiten de oude stad werden ontwikkeld om huisvesting voor arbeiders te realiseren. Uitbreidingsplannen werden ook wel stratenplannen genoemd kenmerken zich door rechthoekige patronen. In 1878 ontwierp de gemeentearchitect C.J.de Bruyn Kops het uitbreidingsplan het Westerkwartier. De Coenderstraat is de afsluiting van deze arbeiderswijk en is gelegen tegen de oude binnenstad aan. In 1885 werd tussen de Coenderstraat en de binnenstad de spoorlijn en het station aangelegd.

(foto 4) stratenplan uit 1878 Stadsarchitect C.J.de Bruyn Kops

Het Westerkwartier werd dicht bebouwd met arbeiderswoningen. Aan de Coenderstraat daarentegen werden luxe herenhuizen gerealiseerd voor “middenstanders”, die door architect Gregorius van der Kaaden in opdracht van de

5

bouwer Matthijs Kuijpers (1848-1913) werden ontworpen. Ook het pand Coenderstraat 41 werd door de bouwer ontwikkeld. Het pand is later als timmerwerkplaats gebruikt. Aan de achter- en linkerzijde is de Coenderstraat 41 begrenst door de Nieuwe Schoolstraat en de Westerstraat. De Coenderstraat doorkruist schuin de beide straten. (foto 4) In de hierdoor ontstane driehoekige bebouwing , ontstaat in de oksel, een open restruimte begrenst door achtertuinen. In deze restruimte werd het pand Coenderstraat 41 gebouwd. Sinds de komst van het nieuwe stadskantoor met de ondergrondse spoorverbinding is de Coenderstraat opgewaardeerd tot een doorgaande weg , de binnenstad verbinding tussen noordelijk - en zuidelijk deel van Delft

RUIMTELIJKE KADER. De locatie Coenderstraat 41 ligt in het bestemmingsplan ‘Noordwest 1 (Hof van Delft). Kadastraal geregistreerd onder, gemeente Delft, sectie O nr 1676 De bestemming van de locatie is “wonen” zonder een op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Volgens artikel 24.1.a zijn alleen binnen het bouwvlak hoofdgebouwen toegestaan. Het bestemmingsplan geeft verder geen ontheffingsmogelijkheden. In een vooroverleg zijn handvatten aangereikt om de herbestemming wonen te kunnen realiseren, gekoppeld aan de kruimelprocedure. De kruimelprocedure is toepasbaar indien het bestaande pand niet wordt vergroot. De aanwezige souterrain die zonder vergunning in 2003 is gebouwd heeft geleid dat de kruimelprocedure niet volstaat. De uitgebreide procedure is hierdoor van toepassing.

6

STEDENBOUWKUNDIGE SITUATIE Bestaande situatie De entree naar de locatie ligt aan de Coenderstraat , tussen 2 statige herenhuizen.(foto 5), ontsloten door een unieke tussenbouw met een karakteristieke topgevel. Beide herenhuizen worden op dit moment als studentenhuizen gebruikt.

Nr 42

Entree (foto5)

Nr 40

Via een 2 meter brede onderdoorgang wordt de locatie bereikt. De onderdoorgang behoort bij pand 42. Voor toegang naar nr 41 is een erfdienstbaarheid gevestigd. (foto 6

7

Entree locatie Foto 6 De locatie is groot 74m2 waarvan 88m2 bebouwd is en de overige ruimten voornamelijk bestraat . Op de weinige groen staan 3 grote bomen, 2 esdoorns en 1 plataan. ( ) Het koetshuis heeft een grondoppervlakte van 77m2. Dit gebied kenmerkt zich door rust, afgesloten van verkeerslawaai. De ruimte is ontsloten door tuinmuren. 8

Westerstraat 23,25,27

(Foto 7) Tegen de achtergevel van het koetshuis aan, lopen de tuinen van de woningen Westerstraat 23,25,27 In deze achtergevel van het koetshuis zijn geen ramen. (foto 7). Met de bewoners zijn afspraken gemaakt om bij uitvoering de klimplanten die het hele pand overwoekerd, te snoeien tot onder de goot.

9

Binnenterrein , (foto 8) De bestaande inrichting van het binnenterrein heeft een versteend uiterlijk, bestraat met breukstenen , uitgevoerd in 2 niveaus. Bij de toegang staat een houten schuur, die als fietsenberging zal worden gebruikt. (foto 8)

10

Nieuwe situatie

Nieuwe inrichting (foto 9) In de nieuwe inrichting blijven de 2 niveaus gehandhaafd. Wel zal het terrein worden vergroend door langs de tuinmuren Zeeuwse hagen met bloemplanten in verwerkt , en gazongras op de overige groenplekken, worden aangebracht. De aanwezige grote esdoorns (2x) en plataan (1) worden behouden. 11

Voor uitvoering zal een gedetailleerde groeninrichting worden ontworpen en besproken. Mobiliteit: Nota Parkeernormen 2018 Het college van B & W van de gemeente Delft heeft op 24 april 2018 de Nota Parkeernormen 2018 vastgesteld. Voor ruimtelijke ontwikkelingen dient gebruik te worden gemaakt van de Nota Parkeernormen. In de Nota Parkeernormen is de mogelijkheid opgenomen om voor de kleine ontwikkelingen van woonfuncties, waarbij niet (volledig) wordt voorzien in de parkeerbehoefte op eigen terrein een nulvergunning -regeling aan te houden. Dit houdt in dat als bij een nieuwe woonfunctie (incl. functiewijziging naar wonen) niet (volledig) in de parkeerbehoefte wordt voorzien, er géén aanspraak kan worden gemaakt op parkeervergunningen voor straatparkeren. Hierdoor wordt de omgeving van de ontwikkeling beschermd tegen een extra parkeerdruk. De voorwaarde om gebruik te maken van de nulvergunning- regeling is dat het een kleinschalige woonontwikkelingen betreft in het gereguleerde gebied in Delft. Onder kleinschalig wordt verstaan de parkeereis behorend bij maximaal 10 woningen. De ontwikkelingen waarbij de nulvergunning -regeling van toepassing is worden vermeid op het POET-overzicht met uitsluiting van zowel de bewonersvergunningen als de bezoekersvergunningen.

De ontwikkeling van deze woning valt onder de voorwaarde voor een kleinschalige woonontwikkeling, en de nulvergunning- regeling zal hier worden toegepast.

HET KOETSHUIS Het pand is een karakteristieke koetshuis uit eind 1800, een bouwvallig gebouw dat jarenlang ongemoeid heeft gestaan en voornamelijk overwoekerd werd door klimplanten. (foto 10) Een bijzonderheid van het pand is dat in het verleden , (omstreeks 2003), onder de toegang van de koetsruimte een souterrain/kelder is gerealiseerd. Ook zijn toen de verdiepingsbalken geheel vernieuwd. De gemetselde casco is solide. De mansarde kap is bekleed met asfaltbitumen waarop dakpannen gelegd kunnen worden.

12

bestaand (foto 10)

HET HERSTELPLAN Het doel is om het koetshuis te herbestemmen naar een duurzame woning met kantoor. Een woning met een gebruiksoppervlakte van 159m2 en met een verblijfsruimte van 100m2. De woning en het kantoor bestaat uit een souterrain, begane grond op 2 niveaus, verdieping en zolderverdieping. De mansardekap zal met oud hollandse dakpannen worden bedekt. Het pand zal in zijn vorm behouden blijven. Geen uitbreidingen zijn voorzien. 13

Gevels nieuw (foto 11) De gevels zullen worden hersteld in de “oorspronkelijke” verschijning, met luiken, oud hollandse dakpannen en luifel. Het metselwerk zal worden gerestaureerd. Impressies

14

(foto 12) Het doel om deze locatie te herijken voor wonen met kantoor is gelukt en is een aanwinst.

15

ONDERZOEKEN Onderzoek bedrijven en milieuzonering en externe veiligheid Plangebied Coenderstraat 41 Delft Bedrijven en milieuzonering: Het plangebied ligt tussen woningen en niet in de nabijheid van bedrijven. In ieder geval niet binnen de richtafstanden die bepaald zijn op basis van de VNG publicatie “bedrijven en milieuzonering” gesteld aan een “rustige” woonwijk. Het is dan niet nodig om in te gaan op de omgevingsaspecten geur, geluid en stof zoals gesteld is in de Richtlijnen bedrijven en milieuzonering voor het toetsen van verschillende milieu categorieën . Externe veiligheid: Het plangebied ligt indirect aan de Coenderstraat, Het ligt in het woongebied Westerkwartier. De ontwikkelingen in het plangebied en daarbuiten dienen reeds getoetst te zijn aan de normen voor het plaatsgebonden- en groepsrisico, vastgesteld voor risicovolle inrichtingen en transportroutes voor gevaarlijke stoffen over de weg (hier Coenderstraat) Hier kan uitgegaan worden dat er geen belemmeringen zijn voor de onderhavige ruimtelijke ontwikkeling. Een berekening en verantwoording van het groepsrisico is niet vereist op grond van het Bevi en het Bevt. Watertoets In het plangebied met een grondoppervlakte 274m2 bevindt zich geen watergangen . Het gebied bestaat uit bebouwing van 88m2 , groen 47 m2 en een vlak bestraat terrein van 139m2. Het groen zal als wateropvang worden gebruikt..

De noodzaak om een watertoets uit te voeren is hiermee komen te vervallen. 16

Eco effectscan , natuur onderzoek, Stikstof deposito berekeningen ,

zie bijlage zie bijlage

Conclusie Met het voorgestelde initiatief is sprake van het in ere herstellen van de historische ontwikkeling voor dit gebied. Het bestaand pand een woon en kantoor bestemming te geven, en de locatie een gebied van te maken waar rustig vertoeven is. Met voorliggende memo is aangegeven dat het initiatief stedenbouwkundig verantwoord is.

Bijlagen Onderzoek :

Eco effectscan uitgevoerd door Aqua Terra Naaldwijk dd 4-03 2002

Onderzoek:

stikstofdeposito berekeningen incl aerius met bijlage projectberekening. uitgevoerd door Aqua Terra Naaldwijk dd 13-05 2022

17

Asvest 28a 2611 PK Delft 06.53692206 email sgarchitecten@planet.nl

18