Brief aan weth K Schrederhof stichting Geerweg 23-11-2022

Wethouder Wonen, Zorg, Onderwijs en Sport, Mevrouw K. Schrederhof, Gemeente Delft Postbus 78 2600 ME Delft

Delft, 23 november 2022 Sociale woningvoorraad Geerwegbuurt in Delft

Geachte mevrouw Schrederhof In onze buurt, Geerweg en omgeving, worden de sociale huurwoningen beheerd door Vestia. Over het in de afgelopen jaren door Vestia gevoerde beleid is veel te zeggen. Dat gebeurt ook vaak, in onze buurt en binnen onze Stichting Buurt- en Speeltuinwerk Geerweg. Afgelopen periode heeft dat er toe geleid dat een aantal bewoners zich hebben verenigd in een Werkgroep. Naam van die werkgroep: "Vooreen zorgvuldig en sociaal woningbeheer". Er zijn twee aanleidingen voor het vormen van deze Werkgroep: - De gemeente actualiseert de geldende Woonvisie 2016-2023. Op 14 september jl. organiseerde de gemeente hierover een breed gesprek met als vraag: "Hoe kan de gemeente de woningbehoefte van huidige en toekomstige Delftenaren invullen? De gemeente hoopt op deze vraag vooral van Delftenaren zelf antwoord te krijgen." Een duidelijke uitnodiging om onze mening te geven. Dat doen we graag! - Wij zijn doordrongen van het besef dat Vestia zich met het derivatenschandaal een gigantische schuld op de nek heeft gehaald. Vestia kon - met hulp van derden - het hoofd maar net boven water houden. Per l januari wordt Vestia opgesplitst en wordt Stedelink onze nieuwe huisbaas. Op de website spreekt Vestia over deze ontwikkeling met nieuw elan. Zo "komen we nog dichter bij de huurders.

Daardoor weten we nog beter wat er gebeurt in uw buurt en kunnen we meer voor u doen" Wij zien hierin een uitgestoken hand. Die nemen we graag aan! Naar aanleiding van deze twee uitnodigingen hebben wij als Werkgroep op een rijtje gezet wat wij vinden dat er zou moeten gebeuren. Vandaag versturen we Vestia (/Stedelink i.o.) een brief met onze voorstellen voor een zorgvuldig en sociaal woningbeheer. En met het verzoek tot overleg hierover. Deze brief voegen we als bijlage toe. U bent bezig met het opstellen van de Woonvisie 2023-2027. En jaarlijks maakt u ook prestatieafspraken met de corporaties. U hoopt van Delftenaren zelf antwoord te krijgen hoe de woningbehoefte moet worden ingevuld. Ons antwoord geven we graag. We komen met twee concrete voorstellen. Maar, eerst geven we een schets van onze buurt. "Goede en betaalbare woningen" als resultaat van de Stadsvernieuwing In de 70-er jaren werd het buurtje dat wordt begrensd door Geerweg, Anna Boogerd en het Koningsplein aangewezen als het eerste stadsvernieuwingsgebied in Delft. Er ging wel wat strijd aan vooraf, maar uiteindelijk werkten gemeente en bewoners/buurtcomité intensief

samen in de Projectgroep Stadsvernieuwing Geerweg. "Goede en betaalbare woningen" was de eis van de buurt en ook de gemeente zette zich daarvoor in. Verkrotte woningen werden aangekocht, gesloopt en vervangen door nieuwbouw. 63 Eengezinswoningen en 21 zogeheten "bejaardenwoningen"/"van Dameenheden" (voor l- en 2-persoonshuishoudens) werden nieuw gebouwd. Voor de eengezinswoningen van de eerste bouwfase werd een huur bedongen van ƒ 210. Dat waren de laagste nieuwbouwhuren in Nederland. In euro's is dat € 95. Ook zijn er 16 woningen/wooneenheden ingrijpend gerenoveerd. De opleverhuur van alle nieuwe en gerenoveerde woningen is via vergelijking afgestemd op de huur van ƒ 210 van de eengezinswoningen uit de eerste fase. Samen zijn dat 100 "goede en betaalbare woningen". Een prachtig resultaat! In 1982 schreef de Projectgroep Stadsvernieuwing een terugblik op "Tien jaar Stadsvernieuwing" in de Geerwegbuurt. Voor een goed begrip van de buurt is deze terugblik nog steeds relevant. Dit boekje voegen we als bijlage toe aan deze brief. Aanslag op het sociale huurwoningbestand in de buurt De 100 gerealiseerde "goede en betaalbare woningen" werden ondergebracht bij Centraal Woningbeheer, het gemeentelijk woningbedrijf. Dat leek een goede keuze. Door samenvoegingen en overnames kwamen deze woningen uiteindelijk in beheer bij Vestia.

Vestia zadelde zich met het derivatenschandaal op met een gigantische schuld. Die leidde ertoe dat in het beheer kosten werden geminimaliseerd en opbrengsten gemaximaliseerd. Dit had grote consequenties voor de zwaar bevochten sociale huurwoningen in onze buurt: L Von de 63 nieuw gebouwde betaalbare eengezinswoningen zijn er nu 8 verkocht Tussen 2014 en 2017 zijn in de Anna Boogerd 5 woningen verkocht (tegen prijzen van € 1,5 a € 2,25 ton). Sinds 2017 wordt uit de Anna Boogerd niet meer verkocht. Aan de Geerweg zijn 3 woningen verkocht; de laatste afgelopen augustus, voor € 372.500. Hiermee zijn 8 woningen definitief onttrokken aan de betaalbare huurwoningvoorraad. 2. Het huurniveau is door Vestia in de afgelopen jaren sterk opgetrokken De consequenties van het gevoerde huurbeleid illustreren we aan de hand van de eengezinswoningen in de Anna Boogerd. Het CBS heeft een tabel die over een lange reeks van jaren aangeeft wat de gemiddelde huurstijging per jaar was (als gevolg van de effecten van zowel de jaarlijkse huurverhoging als de huurharmonisatie ineens, exclusief een huurverhoging na verbetering). De huur van ƒ 210 (€ 95) uit 1976 voor de eengezinswoningen zou volgens die ontwikkeling nu gestegen zijn naar € 515. Een stuk hoger dan € 95, wel nog steeds onder de huidige grens van sociale verhuur. Maar, wat zijn de werkelijke huren? 1.

Allereerst de huur van de woningen die ook nu nog bewoond worden door de eerste bewoners. De huur van deze woningen is door Vestia sterker verhoogd, dan de landelijke stijging van trend en huurharmonisatie samen: namelijk tot minimaal zo'n € 550,- (nog afgezien van de eventuele inkomensafhankelijke huurverhogingen). 2. Al jaren geleden is Vestia woningen die leegkwamen gaan aanbieden voor een verhoogde huur. Dat leidt nu tot een brede range aan huren. Huurders die zo'n 10 a 20 jaar in de buurt wonen betalen zo'n € 650 tot € 800. Let wel: in deze categorie komen dus ook woningen voor met een huur boven € 763,47; dus boven de sociale huurwoninggrens! 3. Nog groter is de huursprong die Vestia de laatste jaren doorvoert. Na leegkomst worden de woningen - na wat kleine aanpassingen - verhuurd voor huren van € 1.145 tot € 1.230. Alleen al in de Anna Boogerd zijn inmiddels 6 woningen opgetrokken tot dit huurniveau. Vestia/Stedelink doen we voorstellen voor een zorgvuldig en sociaal woningbeheer De nieuwbouw en renovatie in onze buurt is het resultaat van gezamenlijke actie van buurt en gemeente voor goede en betaalbare woningen. De problemen bij Vestia dreigden dit resultaat teniet te doen. Hopelijk biedt de oprichting van Stedelink nieuwe kansen om goed en - ook

voor lagere inkomens - betaalbaar wonen in onze buurt mogelijk te (blijven) maken. In de brief aan Vestia/Stedelink doen we 6 voorstellen. Die zijn samen te vatten tot een oproep om de huurwoningen in de buurt binnen de sociale voorraad te houden en goed te beheren. Dat is immers de bestaansreden van corporaties. Zeker ook van Vestia/Stedelink. De gemeente vragen we de sociale huurwoningvoorraad in onze buurt beschermen De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor het volkshuisvestingsbeleid en stelt daartoe de Woonvisie op en maakt Prestatieafspraken. Op twee punten vragen wij uw aandacht. 1. De huisvesting in de binnenstad NIET overlaten aan "de markt" In de Woonvisie 2016-2023 wordt de binnenstad (op blz. 77) getypeerd als een sterke wijk, "ook al doordat er géén eenzijdigheid in bevolking noch woningtype noch eigendomsvorm is." Als "opgave" wordt geformuleerd: "Het is voor corporaties mogelijk om zich qua goedkoopste voorraad terug te trekken en de markt zijn werk te laten doen." Schokkend, om dat zo te lezen! Staat hier nu met zoveel woorden dat er in de binnenstad op termijn geen plaats meer is voor mensen met de laagste inkomens? De binnenstad als enclave voor hogere inkomens? Dat terwijl in de zin ervoor de kracht van de binnenstad mede wordt verklaard uit de constatering dat de bevolking juist niet eenzijdig is.

Nu bezitten corporaties slechts 23% van de 6.416 woningen in de binnenstad (bron: allecijfers.nl). In de Meerjarenafspraken 2018-2023 wordt (op blz. 5) 33% per wijk genoemd als "richtlijn" voor een evenwichtige spreiding van sociale woningbouw. Geldt dat percentage dan niet voor de Binnenstad? Is differentiatie alleen een beleidsdoel als het gaat om het verlagen van het aandeel mensen met lagere inkomens? Tijden veranderen. In de stadsvernieuwingsperiode heeft de gemeente zich - met de buurt - sterk gemaakt voor betaalbare huren. In 1982 schreef de gemeente in de terugblik op 10 jaar stadsvernieuwing: "Gemeente en buurt zullen samen moeten blijven streven naar het betaalbaar houden van de woningen" (blz 27). Dus: "gemeente en buurt samen"! Jaren later groeide het geloof in "de heilzame werking van de markt". Op het gebied van de energievoorziening; van het openbaar vervoer; en ook in de volkshuisvesting. Dat geloof is ook zichtbaar in de oude Woonvisie. Gelukkig is inmiddels wel duidelijk geworden dat het niet verstandig is om publieke voorzieningen geheel over te laten aan "de markt". Zeker niet in de (volks-)huisvesting. Wij pleiten ervoor om in de komende Woonvisie het belang te onderstrepen van het handhaven van een gedifferentieerde bevolking, ook in de binnenstad.

Gezien de ondervertegenwoordiging van de sociale huurwoningen dient de huidige sociale voorraad in de Binnenstad dan ook beschermd te worden. Dat past bij de prijs/kwaliteitverhouding; dat past bij de historische exploitatieopzet; dat is goed voor de stad: Zo'n buurtje als de Geerwegbuurt heeft een volstrekt eigen karakter. Hier heerst nog een gevoel van saamhorigheid. Een ons-kent-ons-sfeer. Daardoor is deze buurt bijvoorbeeld ook in staat om -nu al meer dan 100jaar(!) -zelf een speeltuin te runnen. Zo'n buurtje verrijkt de binnenstad. Erken dat. En bescherm dat ook! Wij vragen u dan ook om in de komende Woonvisie en de komende Prestatieafspraken voor - in ieder geval - de tijdens de stadsvernieuwing met hoge inzet van gemeente en buurt gerealiseerde betaalbare huurwoningen de volgende maatregelen op te nemen: 1. Geen verkoop van huurwoningen; ook niet ''incidenteel ter optimalisering van de woningvoorraad". Elke sociale huurwoning telt. 2. Geen liberalisatie van leegkomende huurwoningen; de huur van deze woningen wordt niet uitgetild boven de sociale huurgrens. 3. De huur van woningen die door Vestia al opgetrokken was tot boven de sociale huurgrens wordt na leegkomst van die woning verlaagd tot onder de sociale huurgrens.

2. Sociale huurwoningen uit de stadsvernieuwing nu snel isoleren Het casco van het grootste deel van de stadsvernieuwingsnieuwbouw is niet geïsoleerd. In 1982 keken gemeente en buurt terug op 10 jaar stadsvernieuwing. In die terugblik werden de successen benoemd. Maar, ook werd gewezen op de ontbrekende isolatie: "Toch blijft de betaalbaarheid een probleem. Denk maar aan de stijgende gasprijzen. Doordat bij het ontwerpen van deze nieuwbouw niet gelet is op het beperken van de stookkosten, komt dat in de buurt hard aan." (Blz. 27}. Via de gemeente hebben de particuliere eigenaren van woningen in onze buurt nu reeds verschillende keren een aanbod gekregen tot het aanbrengen van energiebeperkende maatregelen. Het laten isoleren van bouwmuren en van de begane grondvloer; het aanbrengen van zonnepanelen. En de huurders van Vestia? Die hebben niets gehoord; niets gekregen. Die zitten - nog steeds - met niet geïsoleerde bouwmuren; een niet geïsoleerde begane grondvloer; een niet geïsoleerd dak. Dat leidt tot hoge stookkosten. De gemeente constateerde dat al in 1982. En nu, 40 jaar later, zijn wel de huren extreem verhoogd; zijn de energiekosten extreem gestegen, maar is aan de isolatie van het casco nog steeds niets gedaan...

Het is goed dat de gemeente eigenaar-bewoners stimuleert om hun woning te isoleren. Maar, wij vragen de gemeente om óók Vestia/Stedelink te stimuleren om nu een eerste slag te maken met het isoleren van de huurwoningen in de buurt: door het isoleren van bouwmuren; beganegrondvloer en dak. Dat is dan weliswaar nog niet het beoogde eindbeeld, maar hier geldt zeker: de eerste klap is een daalder waard. Met vriendelijke groeten, Werkgroep {in oprichting): "Voor een zorgvuldig en sociaal woningbeheer" Stichting Buurt- en Speeltuinwerk Geerweg namens de Stichting, de voorzitter:

namens de Werkgroep i.o.

namens de Werkgroep i.o.

Bijlagen: - "de Geerweg e.o., tien jaar stadsvernieuwing", december 1982 (in druk); - Kopie van onze brief van heden aan Vestia. Een kopie van deze brief wordt gezonden aan Vestia; aan de Commissie Sociaal Domein en Wonen van de gemeente Delft en aan de Huurdersraad Vestia. 4