Brief aan Vestia-Stedelink stichting Geerweg 23-11-2022

Vestia, Ter attentie van: - Regiomanager en - Stedelink in oprichting Postbus 29013 3001GA Rotterdam Delft, 23 november 2022 Sociale woningvoorraad Geerwegbuurt in Delft

Geachte dames en heren Zo'n 45 jaar geleden zijn in onze buurt 100 "goede en betaalbare woningen" gerealiseerd. Op de ontstaansgeschiedenis hiervan komen we zo terug. Door samenvoegingen van corporaties kwamen deze goede en betaalbare woningen uiteindelijk terecht bij Vestia. Het derivaten­ schandaal dat Vestia zich op de hals haalde heeft deze woningen in onze buurt een zware slag toegebracht. Met negatieve gevolgen, voor individuele bewoners en voor de buurt als geheel. Recent hebben andere corporaties Vestia financieel een helpende hand toegestoken. Dat biedt nieuwe mogelijkheden. Per 1 januari wordt het bezit van Vestia verdeeld over drie nieuwe corporaties. De Geerwegbuurt gaat vallen onder de nieuwe corporatie Stedelink. Op de website spreekt Vestia over deze ontwikkeling met nieuw elan: zo "komen we nog dichter bij de huurders. Daardoor weten we nog beter wat er gebeurt in uw buurt en kunnen we meer voor u doen. (. ... .) En bestaande woningen duurzamer te maken, bijvoorbeeld door isolatie. We kijken daar enorm naar uit. Niet alles kan in één keer. We doen het stap voor stap". Wij zien hierin een uitgestoken hand; die hand nemen we graag aan. Met een aantal bewoners zijn we bij elkaar gekomen om te bespreken wat er nu in onze buurt gebeurt en wat er - naar onze mening - gedaan zou moeten worden. En vooral: wat Stedelink kan doen voor onze buurt.

We doen hiervoor voorstellen en wij kijken er naar uit om die met u te bespreken! Nu eerst een schets van de situatie in onze buurt. "Goede en betaalbare woningen" als resultaat van de Stadsvernieuwing In de 70-er jaren werd het buurtje dat wordt bégrensd door Geerweg, Anna Boogerd en het Koningsplein aangewezen als het eerste stadsvernieuwingsgebied in Delft. Er ging wel wat strijd aan vooraf, maar uiteindelijk werkten gemeente en bewoners/buurtcomité intensief

1

samen in de Projectgroep Stadsvernieuwing Geerweg. "Goede en betaalbare woningen" was de eis van de buurt en ook de gemeente zette zich daarvoor in. Verkrotte woningen werden aangekocht, gesloopt en vervangen door nieuwbouw. 63 Eengezinswoningen en 21 zogeheten "bejaardenwoningen"/"van Dameenheden" (voor l- en 2-persoonshuishoudens) werden nieuw gebouwd. Voor de eengezinswoningen van de eerste bouwfase werd een huur bedongen van ƒ 210. Dat waren de laagste nieuwbouwhuren in Nederland. In euro's is dat € 95. Ook zijn er 16 woningen/wooneenheden ingrijpend gerenoveerd. De opleverhuur van alle nieuwe en gerenoveerde woningen is via vergelijking afgestemd op de huur van ƒ 210 van de eengezinswoningen uit de eerste fase. Samen zijn dat 100 "goede en betaalbare woningen". Een prachtig resultaat! In 1982 schreef de Projectgroep Stadsvernieuwing een terugblik op "Tien jaar Stadsvernieuwing" in de Geerwegbuurt. Voor een goed begrip van de buurt is deze terugblik nog steeds relevant. Dit boekje voegen we als bijlage toe aan deze brief. Aanslag op sociale huurwoningbestand in de buurt De 100 gerealiseerde "goede en betaalbare woningen" werden ondergebracht bij Centraal Woningbeheer, het gemeentelijk woningbedrijf. Dat leek een goede keuze. Door samenvoegingen en overnames kwamen deze woningen uiteindelijk in beheer bij Vestia.

Vestia zadelde zich met het derivatenschandaal op met een gigantische schuld. Die leidde ertoe dat in het beheer kosten werden geminimaliseerd en opbrengsten gemaximaliseerd. Dit had grote consequenties voor de zwaar bevochten sociale huurwoningen in onze buurt: 1. Van de 63 nieuw gebouwde betaalbare eengezinswoningen zijn er nu 8 verkocht Tussen 2014 en 2017 zijn in de Anna Boogerd 5 woningen verkocht (tegen prijzen van € 1,5 a € 2,25 ton). Sinds 2017 wordt uit de Anna Boogerd niet meer verkocht. Aan de Geerweg zijn 3 woningen verkocht; de laatste afgelopen augustus, voor € 372.500. Hiermee zijn 8 woningen definitief onttrokken aan de betaalbare huurwoningvoorraad 2. Het huurniveau is door Vestia in de afgelopen jaren sterk opgetrokken De consequenties van het gevoerde huurbeleid illustreren we aan de hand van de eengezinswoningen in de Anna Boogerd. Het CBS heeft een tabel die over een lange reeks van jaren aangeeft wat de gemiddelde huurstijging per jaar was (als gevolg van de effecten van zowel de jaarlijkse huurverhoging als de huurharmonisatie ineens; exclusief een huurverhoging na verbetering). De huur van ƒ 210 (€ 95) uit 1976 voor de eengezinswoningen zou volgens die ontwikkeling nu gestegen zijn naar € 515. Een stuk hoger dan € 95, wel nog steeds onder de huidige grens van sociale verhuur. Maar, wat zijn de werkelijke huren? 1.

Allereerst de huur van de woningen die ook nu nog bewoond worden door de eerste bewoners. De huur van deze woningen is door Vestia sterker verhoogd, dan de landelijke stijging van trend en huurharmonisatie samen: namelijk tot minimaal zo'n € 550,- (nog afgezien van de eventuele inkomensafhankelijke huurverhogingen). 2. Jaren geleden is Vestia woningen die leegkwamen gaan aanbieden voor een verhoogde huur. Dat leidt nu tot een brede range aan huren. Huurders die zo'n 10 a 20 jaar in de buurt wonen betalen zo'n € 650 tot € 800. Let wel: in deze categorie komen dus ook woningen voor met een huur boven € 763,47; dus boven de sociale huurgrens! 3. Nog groter is de huursprong die Vestia de laatste jaren doorvoert. Na leegkomst worden de woningen - na wat (kleine) aanpassingen - verhuurd voor huren van € 1.145 tot € 1.230. Alleen al in de Anna Boogerd zijn inmiddels 6 woningen opgetrokken tot dit huurniveau.

De sociale huurwoningvoorraad in onze buurt beschermen en versterken! De nieuwbouw en renovatie in onze buurt is het resultaat van gezamenlijke actie van buurt en gemeente voor goede en betaalbare woningen. De problemen bij Vestia dreigden dit resultaat teniet te doen. Hopelijk biedt de oprichting van Stedelink nieuwe kansen om goed en - ook voor lagere inkomens - betaalbaar wonen in onze buurt mogelijk te (blijven) maken. Zoals eerder vermeld zijn we blij met de hand die Vestia op de website uitsteekt. We gaan graag op die uitnodiging in en willen met u delen wat er in onze buurt leeft: Samengevat: in de binnenstad is het voor lagere inkomens nu vrijwel onmogelijk om een goede en betaalbare huurwoning te vinden. Dat moet mogelijk blijven. De met grote inspanningen gerealiseerde sociale huurwoningvoorraad in onze buurt moet dan ook worden beschermd en worden versterkt! Dat vertalen we in de volgende voorstellen: 1. Geen verdere uitverkoop van huurwoningen uit de stadsvernieuwing Geen verdere verkoop van in de stadsvernieuwingsperiode gerealiseerde woningen. Niet in de Anna Boogerd en niet - zoals onlangs nog gebeurde - op de Geerweg. Wilt u vastleggen dat geen woningen meer worden verkocht in de Geerwegbuurt? Ook niet "incidenteel ter optimalisatie van de woningvoorraad". Elke sociale huurwoning telt! 2.

Geen huurverhoging, zolang stadsvernieuwingsnieuwbouw niet is geïsoleerd In 1982 keken gemeente en buurtcomité samen terug op de toen net afgeronde vernieuwing van de buurt. Genoemd werden de successen. Maar, gewezen werd ook op een groot minpunt: "Toch blijft de betaalbaarheid een probleem. Denk maar aan de steeds stijgende gasprijzen. Doordat bij het ontwerpen van deze nieuwbouw niet gelet is op het beperken van de stookkosten, komt dat in de buurt hard aan." (uit: Tien jaar stadsvernieuwing, bladzijde 27). Let wel: dit werd geschreven in 1982! En hoe is de stand nu, 40 jaar later? De huurprijzen zijn extreem gestegen; ook de gas- en elektraprijs stijgt extreem. En wat is er gedaan aan de niet geïsoleerde bouwmuren; het niet geïsoleerde dak; de niet geïsoleerde begane grondvloer? Helemaal niets! Wij zeggen dan ook: zolang deze woningen niet geïsoleerd zijn: géén jaarlijkse huurverhoging! 3. Huurverlaging voor woningen met huur boven de € 1.000 De huurders die een woning betrokken met een huur van € 1.100 a € 1.200 hadden geen keus. Zij huurden deze woning uit nood. Deze woningen zijn indertijd gerealiseerd voor een huur van € 95 per maand en met een financieel sluitende exploitatie overgedragen aan de corporatie. Het is wrang om te zien dat deze woningen door Vestia voor een maximale prijs op "de markt" worden gezet; als de eerste de beste huisjesmelker.

Dat is voor de betreffende huurders hard. Maar ook voor de buurt. Met deze huren zijn deze woningen potentiële "doorgangshuizen". De prijs/kwaliteitsverhouding is scheef. Deze dient te worden aangepast. In belang van de huurders, maar ook voor de leefbaarheid van de buurt op langere termijn! 4. Leegkomende stadsvernieuwingswoningen (weer) verhuren voor huur onder sociale huurgrens Wij vinden dat de in de stadsvernieuwing gerealiseerde betaalbare huurwoningen beschermd moeten worden. Dus de huur van leegkomende woningen niet optrekken! En wanneer woningen met een al hoog opgetrokken huur leegkomen, die huur terugbrengen tot onder de sociale huurgrens. 5. Beter onderhoud, beter beheer Vele huurders in de buurt hebben slechte ervaringen met de afhandeling van onderhoudsklachten door Vestia en met de communicatie met Vestia. Verbetering is nodig. En, ook mogelijk (bijvoorbeeld door het introduceren van een coördinator bij reparaties waarbij meerdere disciplines betrokken zijn).

6. Terugdringen energieverbruik door te isoleren Tot slot sluiten we aan bij het plan dat u op de site aankondigt: "bestaande woningen duur­ zamer maken, bijvoorbeeld door isolatie". Dit is ons uit het hart gegrepen. Wij wezen er onder punt 2 op dat al in 1982 werd geconstateerd dat de isolatie van de woningen onvoldoende was. We zijn nu 40 jaar verder. De allerhoogste tijd om dit probleem aan te pakken. Wat ons betreft gaan we - samen met u - aan de slag. En snel! Graag maken we met Stedelink (i.o.) een afspraak om onze voorstellen te bespreken. Met vriendelijke groeten,

Werkgroep (in oprichting): "Voor een zorgvuldig en sociaal woningbeheer" Stichting Buurt- en Speeltuinwerk Geerweg

Namens de Stichting, de voorzitter:

Namens de Werkgroep i.o.

Namens de Werkgroep i.o.

Bijlagen: - Het boekje "de Geerweg e.o., tien jaar stadsvernieuwing", december 1982; (een scan van deze brief en van dit boekje zal u per mail worden nagezonden); - Kopie van onze brief van heden aan wethouder Wonen, Zorg, Onderwijs en Sport, mevrouw K. Schrederhof van de gemeente Delft Een kopie van deze brief wordt gezonden aan Wethouder mevrouw K. Schrederhof en de Commissie Sociaal Domein en Wonen van de gemeente Delft en aan de Huurdersraad Vestia. 4