bp boekje BP Paradijspoort

Ook is er een tramlijn aanwezig en halteren er verschillende buslijnen waarmee overige delen van Delft alsmede omliggende dorpen en steden kunnen worden bereikt. 4.10.3 Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.11

Water

4.11.1 Algemeen Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening is het doorlopen van de watertoets verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt. Het plangebied is gelegen binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap Delfland. Beleid waterbeheerder In het Waterbeheerplan 2016-2021 (WBP5) heeft Delfland de ambities en doelstellingen voor de komende jaren vastgelegd. Voor de zorgplicht voor 'droge voeten', 'stevige dijken' en 'schoon water' zijn meerjarenprogramma's opgesteld die doorlopen in de planperiode tot 2021. Delfland zet in op integraal waterbeheer in het sterk verstedelijkt deel van Nederland. Samen met de gemeenten en andere partners werkt Delfland aan klimaatadaptatie. Een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem is vertaald naar zelfvoorzienendheid door het sluiten van kringlopen van water, energie en grondstoffen. Om doelen te bereiken werkt Delfland samen met gebiedspartners. Delfland werkt ook aan het waterbewustzijn om de kosten van het waterbeheer waar mogelijk te verlagen en het draagvlak te vergroten voor het zelf nemen van maatregelen.

In 2012 heeft het Hoogheemraadschap de Handreiking watertoets voor gemeenten vastgesteld en daarna regelmatig geactualiseerd. De handreiking is specifiek geschreven voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. Met deze handreiking wordt inzicht gegeven in de wijze waarop het Hoogheemraadschap van Delfland procedureel en inhoudelijk omgaat met de watertoets. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de landelijke en provinciale regelgeving. Met de watertoets wordt gestreefd naar een goede inpassing van water in ruimtelijke planvorming. Voorkomen moet worden, dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen negatieve effecten hebben op het watersysteem. Waar mogelijk moeten kansen worden benut om het watersysteem te verbeteren. 4.11.2 Relatie tot ontwikkeling Waterkwantiteit Het plangebied is gelegen aan de Paradijspoort in Delft. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig, zie ook onderstaande figuur. Aan de zuidzijde van het plangebied is sprake van een primaire bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 41

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie watergang; de ontwikkeling heeft geen gevolgen voor deze watergang. Het plangebied is in de huidige situatie reeds verhard. In de toekomstige situatie zal dit ook zo blijven, met dien verstande dat klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen op daken zullen bijdragen aan een verbeterde situatie voor wat betreft waterberging. Uit de watersleutel (zie bijlage 7) van het Hoogheemraadschap Delfland volgt dat als gevolg van de ontwikkeling sprake is van een beperkte watercompensatieopgave. Toepassing van het beleidskader natuurinclusief bouwen alsmede het invulling geven aan de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie zullen leiden tot een grotere watercompensatieopgave. Op de watercompensatieopgave wordt later in deze paragraaf in gegaan.

Figuur 4.2: uitsnede legger Hoogheemraadschap Delfland Waterkwaliteit Ter plaatse van de ontwikkeling is geen oppervlaktewater aanwezig. Bij de realisatie van nieuwbouw mogen geen uitloogbare bouwmaterialen worden gebruikt op plaatsen, die in contact zouden kunnen komen met hemelwater. De voorgenomen ontwikkeling heeft hiermee geen invloed op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse. Ten aanzien van de drooglegging wordt opgemerkt dat ondergronds bouwen zowel in de huidige als toekomstige situatie niet is toegestaan. Hiermee vindt geen verandering plaats ten aanzien van dit aspect en wordt eventuele overlast ook niet verwacht. Waterveiligheid en waterkeringen Binnen het plangebied en in de nabije omgeving daarvan zijn geen waterkeringen aanwezig. De ontwikkeling heeft dan ook geen gevolgen voor het aspect waterveiligheid. Grondwater In de planregels is geborgd dat ondergronds bouwen niet is toegestaan. Het plan heeft derhalve geen gevolgen voor het grondwater. Riolering Bij riolering is een gescheiden rioolstelsel het uitgangspunt. Aandachtspunt voor de ontwikkeling is dat DWA (droogweerafvoer) alleen kan worden aangeboden via de Achtersack. Dit vormt gelet op de omvang van de beoogde ontwikkeling echter geen knelpunt. Klimaatadaptatie Het plangebied is in de huidige situatie volledig verhard zonder groenelementen.

Vooralsnog biedt dit bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 42

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie bestemmingsplan slechts de kaders voor het toevoegen van extra woningen op de locatie. Bij de nadere planuitwerking wordt er evenwel naar gestreefd om zoveel als mogelijk natuurinclusief en klimaatadaptief te bouwen. In ieder geval is de realisatie van een groen dak hierbij verplicht. Toepassing van het beleidskader natuurinclusief bouwen alsmede het invulling geven aan de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie zullen leiden tot een grotere watercompensatieopgave dan uit de toepassing van de watersleutel van het Hoogheemraadschap van Delfland blijkt. Die grotere lokale watercompensatieopgave vloeit voort uit de lokale waterproblematiek. De planlocatie is gelegen in de Binnenstad van Delft. De binnenstad van Delft is aangesloten op het boezemwater en is kwetsbaar als het water stijgt. Dit resulteert al snel in wateroverlast en schade in de lage delen van de binnenstad. Om de binnenstad weerbaarder te maken tegen plotselinge peilstijging van het boezemwater, zijn kantelstuwen aangelegd. Als er veel neerslag wordt verwacht, sluiten de stuwen de binnenstad af van de boezem. Door het vroegtijdig bemalen wordt er meer ruimte gemaakt voor de regen die in het centrum valt. Dit systeem biedt echter geen garantie dat er niets kan gebeuren.

Een ontwikkeling zoals Paradijspoort biedt bij uitstek een kans om in de dichtbebouwde binnenstad regenwater vast te houden daar waar het valt. Hiermee wordt voorkomen dat het direct de gracht in stroomt en voor overlast kan zorgen. Zo wordt Delft met de te treffen maatregelen op het gebied van waterberging weer een beetje weerbaarder tegen het veranderend klimaat. De benodigde waterberging bedraagt in lijn met de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie 70 mm. Voor het plangebied met een oppervlakte van 1.573 m2 betekent dit (1.573 m2 x 0,07 m1) 110 m3 aan benodigde waterberging. Op dit moment wordt een mogelijke opzet voor een dergelijke waterberging in combinatie met natuurinclusieve maatregelen binnen het plangebied nader verkend. In de planregels is voorzien in een voorwaardelijke verplichting. Deze voorwaardelijke verplichting bepaalt dat het gebruik van de gronden waarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend voor het hoger bouwen dan de bestaande situatie (zoals gedefinieerd in artikel 1.14 van de Regels Paradijspoort C&A locatie) slechts is toegestaan indien in het plangebied waterberging van 110 m3 is gerealiseerd, in stand wordt gehouden en te allen tijde effectief beschikbaar wordt gehouden. 4.11.3 Conclusie Vanuit het oogpunt de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie is een waterberging noodzakelijk van 70 mm.

Voor het plangebied met een oppervlakte van 1.573 m2 betekent dit (1.573 m2 x 0,07 m1) 110 m3 benodigde waterberging. In de planregels wordt voorzien in een voorwaardelijke verplichting teneinde de realisatie en instandhouding van een dergelijke waterberging te borgen. Het aspect water vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling ter plaatse van de projectlocatie.

4.12

(Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

4.12.1 Algemeen De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt alsnog een m.e.r.-plicht. In bijlage D worden in kolom 2 drempelwaarden gegeven. Indien een ontwikkeling boven de drempelwaarden uitkomt, geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Op het moment dat een ontwikkeling genoemd staat in bijlage D, maar onder de drempelwaarden valt, dient te worden beoordeeld of sprake kan zijn van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze beoordeling vindt plaats middels de zogeheten 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'.

Sinds 16 mei 2017 dient het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen teneinde vast te stellen of voor een ruimtelijke ontwikkeling kan bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 43

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hiertoe dient een aanmeldnotitie te worden opgesteld door de initiatiefnemer. Dit volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU. 4.12.2 Relatie tot ontwikkeling De ontwikkeling omvat de realisatie van maximaal 50 woningen. Een dergelijke ontwikkeling kan worden getypeerd als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat genoemd in bijlage D, onderdeel D11.2 en is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Onderhavige ontwikkeling valt daarmee ruim onder de drempelwaarden. Er geldt geen directe m.e.r.-beoordelingsplicht, een vormvrije m.e.r.-beoordeling is wel noodzakelijk. Indien hieruit blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten, geldt alsnog een m.e.r.-beoordelingsplicht. Aanmeldnotitie Ten behoeve van de ontwikkeling is een aanmeldnotitie opgesteld, waaruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling geen significant negatief effect op het milieu heeft.

De aanmeldnotitie met daarin opgenomen de vormvrije m.e.r.-beoordeling is toegevoegd als bijlage 8 bij voorliggend bestemmingsplan (voor de goede orde moet worden opgemerkt dat de bijlagen bij de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. al als bijlagen bij deze toelichting zijn opgenomen en derhalve niet nogmaals zijn toegevoegd als bijlagen bij de aanmeldnotitie). Op basis van de aanmeldnotitie neemt het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 44

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit juridisch bindende regels en een verbeelding met daarbij een toelichting. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de op te richten en/of aanwezige bebouwing. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in beeld gebracht. Samen met de regels is dit het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar vervult een belangrijke rol voor de onderbouwing van het plan en de uitleg van de planregels. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.

5.2

Systematiek bestemmingen

5.2.1

Inleidende regels

Begrippen In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Wijze van meten Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden. 5.2.2

Bestemmingsregels

Centrum - Filiaalwinkelgebied Deze bestemming staat een mix aan functies toe. Daarnaast is in deze bestemming een verdeling van functies opgenomen, inhoudende welke functie op welke bouwlaag is toegestaan. Het meest onderscheid dat daarbij wordt gemaakt is tussen functies die toegestaan zijn op de begane grond en functies die toegestaan zijn op de verdiepingen. Er mag gebouwd worden binnen het bouwvlak tot de hoogte zoals aangegeven op de verbeelding. In de planregels behorende bij deze bestemming is zowel voor natuurinclusief bouwen als de te realiseren waterberging een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Waarde - Archeologie De bestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor het gehele plangebied. Voor werkzaamheden geldt dat een omgevingsvergunning kan worden afgegeven wanneer uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of deze door de werkzaamheden niet worden verstoord. Naast bouwactiviteiten zijn ook bodemverstorende activiteiten omgevingsvergunningplichtig wanneer deze dieper reiken dan de in deze bestemmingsplanregels genoemde dieptes. De zonering die hiervoor is toegepast is afgestemd op het gemeentelijk archeologiebeleid. De bestemming voorziet tenslotte in een wijzigingsbevoegdheid om (delen van) de bestemming te verwijderen wanneer dit uit archeologisch onderzoek niet bezwaarlijk is.

Op basis van zulk onderzoek kunnen ook zoneringen van de bestemmingen worden aangepast. 5.2.3

Algemene regels

Antidubbeltelregel Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 45

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn. Algemene bouwregels In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied. Algemene gebruiksregels In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 1 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is. In lid 2 staan de gebruiken welke een uitzondering vormen op het eerste lid. Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen. Parkeren In de algemene bouwregels is opgenomen dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd indien voorzien wordt in voldoende parkeerruimte ten behoeve van het parkeren van auto's en fietsen of stallen en laden en lossen. Voorrangsregeling In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmingen en de daarbij gepaard gaande belangen. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot. Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert. Slotregel Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 46

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 6

Handhaving

Als kader voor handhaving wordt het beleidskader 'Veiligheid van de gemeente Delft' gehanteerd. Dit kader is vastgesteld in B&W en gaat uit van een zeer bescheiden inzet op handhaving. Handhaving zal plaatsvinden op basis van strategie (risicoanalyse, prioriteren en programmeren). Aandachtspunten daarbij zijn onder andere: de gevolgen voor gebruikers en omgeving (veiligheid, gezondheid en milieu), het gedrag van de overtreder, legalisatiemogelijkheden, beschikbare capaciteit en de termijn waarbinnen handhaving mogelijk is (de wettelijk redelijke termijn waarbinnen zaken verjaren). Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat op grond van de jurisprudentie ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden, indien een situatie aan het licht komt die redelijkerwijze niet eerder bekend kon zijn. Juridisch zijn deze situaties immers wegbestemd. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 47

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 7 7.1

Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Artikel 3.1.1 Bro Op grond van artikel 3.1.1. Bro dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het kader van het vooroverleg ex. Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende overlegpartners: Gedeputeerde Staten Minsterie van Defensie Ministerie van I&M/Rijkswaterstaat Ministerie Economische Zaken, Landbouw en Innovatie Hoogheemraadschap van Delfland ProRail, Afdeling grond KPN W&O NS Access Rayon Midden Centraal Overlegorgaan Tennet Zuid-Holland Stedin Gasunie Evides Waterbedrijf VWS Pipeline Control b.v. Veiligheidsregio Haaglanden Stichting DUWO Vidomes Woonbron Delft MKB DELFT VNO-NCW Delft KHN-Delft BOB Delft De volgende instanties hebben inhoudelijke reacties gegeven op het concept-ontwerpbestemmingsplan: Provincie Zuid-Holland Hoogheemraadschap van Delfland KPN ProRail Rijkswaterstaat (RWS) Stichting Centrum Management Delft (SCMD) en Bestuurlijk Overleg Binnenstad (BOB) TenneT Veiligheidsregio Haaglanden (VRH) De overige instanties hebben geen reactie gegeven.

De ingekomen overlegreacties zijn hieronder samengevat en beantwoord. 1. Provincie Zuid-Holland Samenvatting De provincie Zuid-Holland is akkoord met het concept-ontwerpbestemmingsplan. Beantwoording De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Conclusie Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. 2. Hoogheemraadschap van Delfland bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 48

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie Samenvatting Het Hoogheemraadschap van Delfland kan met het concept-ontwerpbestemmingsplan instemmen. Aan alle aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding, is invulling gegeven. Het Hoogheemraadschap denkt wel graan de vasthoudmaatregel en de voorwaardelijke verplichting voor waterberging. Beantwoording De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Daarnaast zal het Hoogheemraadschap betrokken worden bij de nadere uitwerking van de vasthoudmaatregel en de voorwaardelijke verplichting voor waterberging. Conclusie Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. In artikel 3.2.1 van de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de waterbergingsopgave. 3. KPN Samenvatting De ontwikkeling heeft geen impact voor KPN en KPN is derhalve akkoord met het concept-ontwerpbestemmingsplan. Wel zou het prettig zijn dat de toekomstige ontwikkelaar in een vroeg stadium contact opneemt met de NUTS partijen om voorzieningen te bespreken. Beantwoording De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Conclusie Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. 4. ProRail Samenvatting ProRail heeft in dit stadium geen opmerkingen op het concept-ontwerpbestemmingsplan, maar behoudt zich wel het recht voor in de verdere procedure aanvullende c.q.

nieuwe opmerkingen/zienswijzen kenbaar te maken. Beantwoording De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Conclusie Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. 5. Rijkswaterstaat (RWS) Samenvatting Kijkend naar de belangen van Rijkswaterstaat, wordt geen aanleiding gezien voor een reactie op dit plan. Rijkswaterstaat blijft in de toekomst graag op de hoogte van ruimtelijke plannen in de gemeente Delft die een relatie hebben met het hoofd(vaar)wegennet en hoofdwatersysteem. Beantwoording De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Conclusie Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. 6. Stichting Centrum Management Delft (SCMD) en Bestuurlijk Overleg Binnenstad (BOB) Samenvatting SCMD en BOB steunen het concept-ontwerpbestemmingsplan niet, om diverse redenen: In Delft loopt de leegstand van winkelruimte niet op als gevolg van de Corona pandemie. Maken zich zorgen om windhinder als gevolg van de hoogte. Zijn bezorgd over bezonning in winkelstraat. Zijn van mening dat de verhoging het stadsbeeld verstoord. Verlies van uitzicht voor bewoners in de directe omgeving. Uiten zorgen over de Parkeertransitie. Daarnaast vreest men dat bezoekers op piekmomenten niet kunnen parkeren, omdat de Zuidpoortgarage volstaat (met de toekomstige bewoners én bezoek van de winkels). Tot slot wordt aandacht gevraagd voor hinder tijdens de bouwfase.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 49

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie Beantwoording Het bestemmingsplan is opgesteld om het vastgoed in het plangebied toekomstbestendig te maken. Aanleiding hiervoor is, zoals in het bestemmingsplan reeds is beschreven, de toenemende leegstand (landelijk en lokaal) alsmede de Covid-19 pandemie waarvan nog niet bekend is wat de permanente gevolgen zijn. Daarnaast is er in Delft behoefte aan extra woningen. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt voorziet er enerzijds in dat initiatiefnemer kan inspelen op de veranderende vraag vanuit de markt en anderzijds levert de ontwikkeling een bijdrage aan de regionale en lokale woningbouwbehoefte. Gelet op de binnenstedelijke ligging en de bebouwingsdichtheid in en rondom het plangebied, is de verwachting niet dat de toename van de bouwhoogte tot 15 meter zal zorgen voor een slecht windklimaat ter plaatse. Ten aanzien van bezonning in de winkelstraat is van belang dat initiatiefnemer zelf eveneens wil voorkomen dat de ontwikkeling zorgt voor een nauwe, donkere winkelstraat. Immers in de directe omgeving van het plangebied en in het plangebied zelf zijn commerciële functies op de begane grond toegestaan. Een donkere winkelstraat is dan ook een situatie die men te allen tijde wil voorkomen. Bij het ontwerp van het gebouw is daar rekening mee gehouden.

Voor zover SCMD en BOB zich zorgen maken over bezonning bij omwonenden, kan opgemerkt worden dat mede naar aanleiding van deze inspraakreactie een bezonningsstudie is uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt dat slechts voor een beperkt aantal woningen niet kan worden voldaan aan de 'lichte' TNO-norm. Aangezien sprake is van de ligging in een hoogstedelijke omgeving - waar de omliggende woningen ook in zijn gelegen - en het feit dat de gemeente Delft staat voor een flinke verstedelijkingsopgave waarbij voorzien moet worden in de grote vraag naar woningen, is de beperkte afname van bezonning acceptabel. Voor een nadere toelichting op de bezonningsstudie wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van deze toelichting. In paragraaf 2.2 van de toelichting van het bestemmingplan is reeds uitgebreid ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing van de voorgenomen ontwikkeling. In dat kader achten wij het van belang om op te merken dat de bouwhoogte van het plan naar aanleiding van participatie reeds is teruggebracht naar 15 meter en is de bouwmassa voorzien van een setback. Voor beide participatieavonden zijn zowel SCMD als BOB uitgenodigd. In de opbouw van de stad wordt een bouwhoogte van 15 meter in het plangebied (stedenbouwkundig) passend geacht.

Daarbij is een belangrijk gegeven dat de historische bebouwing aan de Molslaan in zijn variatie juist hoogtes heeft die oplopen tot ruim de gestelde 15 meter. Tevens speelt mee in de overweging dat de locatie niet grenst aan historische bebouwing maar volledig binnen het gebied “In de Veste” ligt. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de inhoud van paragraaf 2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan. De voorgenomen toename in bouwhoogte heeft voor een aantal omliggende woningen vermindering van het uitzicht tot gevolg. Een dergelijke verandering van het uitzicht is inherent aan een ruimtelijke ontwikkeling in een binnenstedelijk gebied als het voorliggende plan. Uit de belangenafweging die ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan volgt dat wij van mening zijn dat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van het uitzicht, dat het plan ruimtelijke inpasbaar is en dat het belang van de toenemende Delftse woningbehoefte in dit geval zwaarder weegt dan de verandering van het uitzicht van enkele omliggende woningen. Verder wordt er ten aanzien van parkeren op gewezen dat in de planregels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting is opgenomen ten aanzien van het aspect parkeren.

Deze verplichting houdt in dat de initiatiefnemer bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aan dient te tonen dat voldaan wordt aan het dan geldende gemeentelijk parkeerbeleid. In dat kader zal aangetoond moet worden dat sprake is van voldoende parkeerruimte op eigen terrein of dat op andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien (en deze ook als zodanig in stand wordt gehouden). Tot slot zal in het kader van een aan te vragen bouwvergunning aandacht zijn op het beperken van overlast en hinder voor de buurt ten tijde van de bouwfase. Hierover zal te zijner tijd met u in contact worden getreden. Conclusie Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. 7. TenneT Samenvatting Binnen de grenzen van dit plan heeft TenneT (na een eerste beoordeling) noch bovengrondse-, noch ondergrondse hoogspanningsverbindingen in beheer. TenneT heeft dan ook geen opmerkingen op het concept-ontwerpbestemmingsplan. bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 50

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie Beantwoording De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Conclusie Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. 8. Veiligheidsregio Haaglanden (VRH) Samenvatting In het kader van externe veiligheid zal de ontwikkeling niet zorgen voor een significante toe- of afname van het huidige risico. In verband met de aanwezigheid van onderstaande risicobronnen, wordt echter verwezen naar de notitie dat als bijlage bij de reactie is gevoegd. Risicobronnen: MPM International Oil Company, gelegen op circa 2.200 meter ten zuidoosten van het plangebied. Rijksweg A13, gelegen op circa 900 meter ten oosten van het plangebied. Voor de afweging over de eventueel te treffen maatregelen kan gebruik worden gemaakt van de in de notitie opgenomen maatregelen voor: Bevi-inrichtingen met giftige effecten Transport gevaarlijke stoffen weg – Giftige vloeistoffen Transport gevaarlijke stoffen weg – Giftige gassen Het is belangrijk dat bij de verdere uitwerking van het plangebied ook specifiek wordt gekeken naar de brandveiligheid. Bij de toetsing op brandveiligheid dient er tevens aandacht besteed te worden aan de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen.

Beantwoording Bij de nadere uitwerking van het plan zal door de ontwikkelaar / initiatiefnemer rekening worden gehouden met de voorgestelde maatregelen alsmede het aspect brandveiligheid. Conclusie Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan Participatie Over de planvorming heeft in eerder stadium op meerdere momenten en over meerdere onderwerpen participatie plaatsgevonden met omwonenden volgens 'Delfts Doen'. Op 15 december 2020 heeft een (digitale ) participatieavond plaatsgevonden. Met een aangepaste massastudie naar aanleiding van reacties uit de buurt is een tweede participatieavond gehouden d.d. 30 maart 2021 met de buurt. Bij de participatieavonden was bij de omwonenden de bouwhoogte het meest uitgesproken kritiekpunt.De opbrengst van de participatie en de uit de diverse beleidsvelden vanuit de gemeentelijke organisatie voortvloeiende randvoorwaarden heeft de gemeente in een uitgangspuntennotitie samengebracht als vertrekpunt voor verdere planuitwerking. Zie hiervoor ook paragraaf 2.2 van deze toelichting. Hierin is onder andere opgenomen dat een bouwhoogte tot maximaal 15 meter goed onderbouwd kan worden en dat tevens een setback van tenminste 3 meter aan de zijde van de Paradijspoort gehanteerd moet worden.

Deze uitgangspunten zijn door de initiatiefnemer, in overleg met de gemeente, verwerkt in een ruimtelijke analyse en vervolgens in dit bestemmingsplan. Voorafgaand aan de formele terinzagelegging aan het ontwerpbestemmingsplan worden omwonenden geïnformeerd over het ontwerpbestemmingsplan.

7.2

Proces bestemmingsplan

Zienswijze Na het wettelijk vooroverleg heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken (van 6 december 2022 tot en met 16 januari 2023) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Binnen de terinzagelegging zijn 9 zienswijzen binnengekomen, waarbij 1 zienswijze later is ingetrokken. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een beantwoording in de Nota Zienswijzen die als bijlage is gevoegd bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Voor de inhoud wordt hiernaar verwezen. Vaststelling bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 51

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

7.3

Financiële uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 50 woningen. Daarmee is sprake van een "bouwplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.12 Bro". Dit betekent, dat in het bestemmingsplan moet worden voorzien in het "verhaal van de kosten van grondexploitatie" met betrekking tot die locaties. Onder kostenverhaal wordt verstaan: het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een gebied over de verschillende eigenaren in het gebied. Kosten van grondexploitatie zijn onder andere de kosten van het bouwrijp maken van een locatie.

In de financiële paragraaf moet worden toegelicht of hiervoor in een exploitatieplan is voorzien, dan wel in een (of meer dan één) anterieure overeenkomst(en) met (een) ontwikkelende partij(en). Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een anterieure overeenkomst afgesloten met de ontwikkelaar. Hiermee zijn de kosten anderszins verzekerd. Daarnaast beschikt de ontwikkelaar over voldoende financiële middelen om dit plan te kunnen uitvoeren. In de anterieure overeenkomst is tevens geregeld dat eventuele verzoeken tot planschade op de ontwikkelaar worden verhaald.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 52

Paradijspoort C&A locatie IMRO idn: NL.IMRO.0503.BP0086-2001

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Inhoudsopgave

Regels Paradijspoort C&A locatie

3

Hoofdstuk1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

4 4 8

Hoofdstuk2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Centrum - Filiaalwinkelgebied Waarde - Archeologie

9 9 11

Hoofdstuk3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene aanduidingsregels Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

13 13 14 15 17 18 19

Hoofdstuk4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

20 20 21

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 2

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Regels Paradijspoort C&A locatie

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 3

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In dit plan wordt verstaan onder: 1.1

plan

het bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie met identificatienummer NL.IMRO.0503.BP0086-2001 van de gemeente Delft; 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.3

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.5

aan-huis-gebonden beroep

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met een woonfunctie in overeenstemming is; 1.6

archeologisch onderzoek

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt; 1.7

achtererfgebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen; 1.8

balkon

open buitenruimte met afscheiding uitkragend aan de verdieping van het aangrenzend hoofdgebouw; 1.9

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde; 1.10

bebouwingsgebied

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw; 1.11

bebouwingspercentage

de oppervlakte van de bebouwing, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van het bouwvlak; 1.12

bedrijf

een bedrijf dat gericht is op het vervaardigen en/of opslaan van producten zoals genoemd in de LvB, niet zijnde detailhandel, kantoor, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, hotel en horeca; 1.13

beschermd stadsgezicht

een gebied als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet 1988; 1.14

bestaande situatie

a. gebruik: de situatie zoals die ten tijde van de ter visie legging van het (voor)ontwerpbestemmingsplan bestond; b. bouwen: bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 4

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie bepalingen omgevingsrecht; 1.15

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak; 1.16

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.17

Bevi-inrichtingen

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen; 1.18

bevoegd gezag

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning; 1.19

bijbehorende voorzieningen

voorzieningen die ten dienste staan van en ondergeschikt zijn aan de hoofdbestemming zoals parkeren, groen, water, ontsluitingswegen, bruggen, duikers, kades, taluds of beschoeiingen; 1.20

bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak; 1.21

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.22

bouwgrens

de grens van een bouwvlak; 1.23

bouwlaag

een tussen twee opeenvolgende vloeren gelegen, voor verblijf geschikt, deel van een gebouw met uitsluiting van een kap; 1.24

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.25

bouwperceelgrens

de grens van een bouwperceel; 1.26

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.27

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct op indirect steun vindt op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren; 1.28

burgemeester en wethouders

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft; 1.29

bvo (brutovloeroppervlak)

het totale gebouwde vloeroppervlak;

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 5

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie 1.30

dakopbouw

een geheel of gedeeltelijk toegevoegde bouwlaag op een gebouw boven goothoogte; 1.31

dakterras

een buitenruimte, gelegen op een hoofdgebouw of op een bijbehorend bouwwerk voorzien van een afscheiding; 1.32

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren of het leveren van zaken aan in hoofdzaak personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.33

dienstverlening

een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verlenen van diensten aan derden met rechtstreeks contact met het publiek, zoals bijvoorbeeld kapperszaken en schoonheidsinstituten en het verlenen van diensten op het gebied van gezondheidszorg, sociaal-cultureel, welzijn, woonzorg, onderwijs en educatie, sport en vergelijkbare gebieden, niet zijnde kinderopvang, buitenschoolse opvang; 1.34

erf

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en deze die inrichting niet verbieden; 1.35

erker

een bijbehorend bouwwerk aan de voorgevel van een hoofdgebouw; 1.36

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.37

hoofdgebouw

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is 1.38

Hoogheemraadschap

het Hoogheemraadschap van Delfland; 1.39

horeca

een bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van drank- en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, waaronder in ieder geval worden verstaan café's, restaurants, lunchrooms, snackbars en hiermee gelijk te stellen inrichtingen of bedrijven met uitsluiting van hotels en discotheken; 1.40

kantoor

een bedrijf dat niet of slechts in ondergeschikte mate op het publiek gericht is en dat zich richt op administratieve, adviserende of daarmee gelijk te stellen werkzaamheden; 1.41

kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of omgevingsvergunningplicht op grond van art. 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsvergunning geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.42

kunstwerken

voortbrengsels van de beeldende kunsten en bouwwerken waarvoor andere materialen dan aarde en zand gebruikt zijn, zoals sluizen, tunnels, bruggen, viaducten enz; bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 6

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie 1.43

kwetsbare objecten

objecten zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 sub l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen; 1.44

LvB

de Lijst van Bedrijfstypen die onderdeel uitmaakt van deze regels; 1.45

nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie; 1.46

overig bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.47

openbaar toegankelijk gebied

weg als bedoeld in artikel 1, lid 1, onder b Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer; 1.48

parkeervoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het parkeren, zoals parkeerplaatsen en de daarbij behorende in- en uitritten; 1.49

peil

voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld; voor bouwwerken, geen gebouw zijnde, ter plaatse van de bestemming '3 Centrum Filiaalwinkelgebied' waarbij de bouwwerken worden gerealiseerd bovenop het gebouw: de hoogte van de bovenkant van de afgewerkte dakconstructie van het gebouw. 1.50

seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; 1.51

woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 7

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

afstanden:

afstanden worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn; 2.2

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, liftschachten, ruimten voor nutsvoorzieningen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.3

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.4

de goothoogte van een bouwwerk:

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.5

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.6

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.7

de hoogte van een voorziening voor betreding van een dakterras

de hoogte van een voorziening voor betreding van een dakterras wordt gemeten vanaf de bovenkant van de bebouwing waarop de voorziening is geplaatst.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 8

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Centrum - Filiaalwinkelgebied

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Centrum - Filiaalwinkelgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; b. detailhandel; c. horeca d. dienstverlening e. culturele voorzieningen; f. ter plaatse van de aanduiding beschermd stadsgezicht zijn de gronden mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van bouwhistorische waarden; g. bijbehorende voorzieningen h. inpandige fietsenstallingen. 3.2

Nadere detaillering bestemmingsomschrijving

In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in Centrum Filiaalwinkelgebied:

3.2.1

Voorwaardelijke verplichting waterberging

Het gebruik van de gronden als bedoeld in lid 3.1 waarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend voor het hoger bouwen dan de bestaande situatie, is slechts toegestaan indien: a. in het plangebied waterberging van 110 m3 is gerealiseerd, in stand wordt gehouden en te allen tijde effectief beschikbaar wordt gehouden. 3.2.2

Voorwaardelijke verplichting natuurinclusief bouwen

Het gebruik van de gronden als bedoeld in lid 3.1 waarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend voor het hoger bouwen dan de bestaande situatie, is slechts toegestaan indien: a. wordt aangetoond dat in het plangebied voldaan wordt aan het minimum aantal punten voor natuurinclusief bouwen (gevel/dak, verblijven in gebouwen en omgeving) zoals omschreven in hoofdstuk 3 van het rapport 'Paradijspoort 15 te Delft, ecologische versterking en ontwikkeling' dat als bijlage 3 is opgenomen in deze planregels en deze natuurinclusieve maatregelen duurzaam in stand worden gehouden. b. voor het minimum te behalen punten voor natuurinclusief bouwen, onderdeel omgeving, zoals genoemd in artikel 3.2.2 sub a geldt dat de punten voor het onderdeel omgeving gecompenseerd mogen worden bij de onderdelen gevel/dak en/of verblijven in gebouwen. c. bij het bepaalde onder punt a wordt tenminste invulling gegeven aan de realisatie en duurzame instandhouding van een groen dak met (sedum), grassen, kruiden, dwergheesters (15 - 30 cm) met een oppervlakte van tenminste 30 % van het bebouwde oppervlak. 3.3

Bouwregels

Voor het bouwen van bouwwerken binnen het bouwvlak gelden de regels van artikel 7 en de volgende bepalingen: a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'; b. de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'; c. kelders en souterrains zijn toegestaan; d. balkons en dakterrassen zijn toegestaan, waarbij de bouwhoogte van balkons niet meer mag bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 9

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie bedragen dan bouwhoogte van het belendende gebouw waar het balkon onderdeel van uitmaakt. 3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1

Wonen

Het wonen is uitsluitend toegestaan op de verdiepingen, waarbij maximaal 50 woningen zijn toegestaan. 3.4.2

Milieucategorie aan-huis-gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

De uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn uitsluitend toegestaan voor zover zij behoren tot categorie 2 van de LvB met uitzondering van bedrijven die in de LvB een kader om de categorie hebben. 3.4.3

Aan-huis-gebonden beroep en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Een aan-huis-gebonden beroep en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, voor zover: a. het bvo ten behoeve van kantoor- en/of praktijkruimten en/of de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten niet groter is dan 40% van het bvo van de woning, inclusief bijbehorend bouwwerken; b. ten behoeve van de kantoor- en/of praktijkruimten en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten dient in voldoende parkeergelegenheid te worden voorzien; c. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. 3.4.4

Horeca

Horeca is uitsluitend toegestaan voor zover zij behoort tot ten hoogste categorie 1 van de 'Staat van horeca-activiteiten'. 3.4.5

Dakterrassen

Dakterrassen op gebouwen zijn toegestaan.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 10

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Artikel 4 4.1

Waarde - Archeologie

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. 4.2

Bouwregels

Aanvullend op het bepaalde in de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende bouwregels: a. Voor bouwwerken moet alvorens een omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend, door de aanvrager een archeologisch onderzoek worden overgelegd op grond waarvan kan worden vastgesteld of en zo ja, in hoeverre archeologische waarden worden verstoord. b. Indien uit het in lid 4.2 onder a genoemde archeologische onderzoek blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen kunnen worden verstoord, verbindt het bevoegd gezag één of meer van de volgende voorwaarden aan de omgevingsvergunning: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen in de zin van artikel 1, onder h, van de Monumentenwet 1988; 3. de verplichting de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan de door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties. c.

De verplichting als bedoeld in lid 4.2 onder a geldt niet voor projecten met een oppervlakte die kleiner is dan 50 m2 en/of die niet dieper rijken dan 200 cm onder maaiveld tenzij het een inpandige ontgraving betreft. 4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1

Verbod

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. grondwerken dieper dan 40 cm, waartoe wordt gerekend het ophogen, afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, wegruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage; b. het verlagen en verhogen van het waterpeil; c. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard, waarbij stobben worden verwijderd; d. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur; e. het aanleggen en verwijderen van verhardingen ten behoeve van wegen, paden, parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen. 4.3.2

Uitzondering verbod

Het verbod als bedoeld in lid 4.3.1 is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die: a. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer, en/of b. reeds in uitvoering zijn ten tijde van het van kracht worden van het plan, en/of c. mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, en/of d. archeologisch onderzoek betreffen of daarop zijn gericht, en/of e. betrekking hebben op een project met een oppervlakte die kleiner is dan 100 m².

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 11

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie 4.3.3 Voorwaarden omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Een vergunning als bedoeld in lid 4.3.1 wordt slechts verleend, indien: a. door de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden en b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen van de gemeente archeoloog. 4.3.4

Archeologisch onderzoek

Alvorens een vergunning als bedoeld in lid 4.3.1 wordt verleend, moet door de aanvrager een archeologisch onderzoek worden overgelegd op grond waarvan kan worden vastgesteld of en zo ja, in hoeverre archeologische waarden worden verstoord. 4.3.5 Voorschriften aan omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Indien uit het onderzoek als bedoeld in lid 4.3.4 blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.3.1 kunnen worden verstoord, verbindt het bevoegd gezag één of meer van de volgende voorwaarden aan de omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.3.1: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen in de zin van artikel 1, onder h, van de Monumentenwet 1988; 3. de verplichting de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan de door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties. 4.4

Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Waarde Archeologie' ter plaatse geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden meer te verwachten zijn.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 12

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 13

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Artikel 6 6.1

Algemene aanduidingsregels

Beschermd stadsgezicht

Het bevoegd gezag kan ter plaatse van de aanduiding 'beschermd stadsgezicht' als voorschrift aan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen verbinden dat het bevoegd gezag in de gelegenheid dient te worden gesteld om bouwhistorisch onderzoek te doen.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 14

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Artikel 7 7.1

Algemene bouwregels

Bouwen

Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de verbeelding en het bepaalde in hoofdstuk 2 Bestemmingsregels, van deze regels met inachtneming van de volgende bepalingen: a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'; b. maximaal toelaatbare bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag - tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)', in Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels of in de overige regels anders is bepaald - maximaal bedragen: Bouwhoogte Van erf- en terreinafscheidingen niet grenzend aan openbaar 2 m toegankelijk gebied Van erf- en terreinafscheidingen elders

1,5 m

Van hekwerken en afscheidingen ten behoeve dakterrassen 2 m op aan- en uitbouwen aan de achterzijde van het hoofdgebouw, over een afstand van ten hoogste 2 m gemeten vanuit het hoofdgebouw

7.2

Van hekwerken en afscheidingen ten behoeve dakterrassen alsmede voorzieningen voor de betreding van een dakterras, gemeten vanaf de voet van het hekwerk

1,5 m

Van lichtmasten

9m

Van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde

4m

Algemene parkeerregels

a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang en de gebruiksfunctie van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren van auto's op het eigen terrein en deze parkeerruimte in stand wordt gehouden. b. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang en de gebruiksfunctie van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren van fietsen op het eigen terrein en deze parkeerruimte in stand wordt gehouden. 7.3

Uitzondering

Het bepaalde in lid 7.2 sub b geldt niet voor een gebouw voor een woonfunctie, niet-zijnde een woonfunctie voor studenten of een woonfunctie voor zorg. 7.4

Afwijkingsbevoegdheid

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 : a. indien het voldoen aan het bepaalde in lid 7.2 door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; en/of b. voor zover op andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien en deze in stand wordt gehouden. 7.5

Voorwaarden voor afwijken

Afwijken van de regels, als bedoeld in lid 7.4 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. de parkeersituatie in de openbare ruimte; b. de woon- en leefsituatie.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 15

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie 7.6

Beleidsregels Nota Parkeernormen 2018

Het bevoegd gezag past het bepaalde in de leden 7.2, 7.4 en 7.5 toe met inachtneming van de beleidsregels uit de Nota parkeernormen 2018. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt bij de toetsing uitgegaan van de nieuwe of gewijzigde beleidsregels, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning. 7.7

Ondergronds bouwen

7.7.1

Algemeen verbod ondergronds bouwen

Het bouwen onder peil is niet toegestaan. 7.7.2

Afwijkingsbevoegdheid

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod als bedoeld in lid 7.7.1, waarbij geldt dat: a. op basis van geohydrologisch onderzoek is aangetoond dat de waterhuishouding niet onevenredig wordt geschaad; b. aan de omgevingsvergunning voorschriften kunnen worden verbonden in verband met het beschermen van de waterhuishoudkundige belangen.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 16

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Artikel 8 8.1

Algemene gebruiksregels

Gebruiksverbod

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken als: a. opslagplaats voor bagger en grondspecie; b. opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen, met uitzondering van het bepaalde in lid 8.2 sub a; c. uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen. d. Bevi-inrichtingen; e. geluidshinderlijke inrichtingen; f. de opslag en/of verkoop van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk; g. seksinrichtingen. 8.2

Uitzonderingen gebruiksverbod

Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan: a. vormen van gebruik als bedoeld in lid 8.1, die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de grond ingevolge de bestemming en/of de overige regels mag worden gebruikt; b. het opslaan van bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud, dan wel ter verwezenlijking van de bestemming.