bp boekje BP Paradijspoort

Paradijspoort C&A locatie IMRO idn: NL.IMRO.0503.BP0086-2001

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Inhoudsopgave

Toelichting Paradijspoort C&A locatie

3

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel planvorming 1.2 Begrenzing plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Opbouw plan

4 4 4 5 7

Hoofdstuk2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie en stedenbouwkundige opzet

8 8 8

Hoofdstuk3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Hoogheemraadschap Delfland 3.5 Gemeentelijk beleid

12 12 15 19 21 22

Hoofdstuk4 Omgevingsaspecten en onderzoek 4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Bezonning 4.4 Bodem 4.5 Duurzaamheid 4.6 Ecologie 4.7 Externe veiligheid 4.8 Geluid 4.9 Luchtkwaliteit 4.10 Verkeer en parkeren 4.11 Water 4.12 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

31 31 31 32 34 34 35 36 38 39 39 41 43

Hoofdstuk5 Juridische planbeschrijving 5.1 Inleiding 5.2 Systematiek bestemmingen

45 45 45

Hoofdstuk6

47

Handhaving

Hoofdstuk7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid 7.1 Inspraak en overleg 7.2 Proces bestemmingsplan 7.3 Financiële uitvoerbaarheid

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 2

48 48 51 52

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Toelichting Paradijspoort C&A locatie

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 3

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de aanleiding voor de bestemmingsplanherziening en de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven. Dit wordt geïllustreerd door middel van het opnemen van een kaartfragment, waaruit de ligging van het plangebied blijkt. Verder wordt een opsomming van de vigerende bestemmingsplannen gegeven, die met het nieuwe bestemmingsplan worden herzien.

1.1

Aanleiding en doel planvorming

Het voornemen bestaat om de mogelijkheden ter plaatse van de bebouwing gelegen aan de Paradijspoort 15 te Delft zodanig aan te passen dat het pand in de toekomst aangepast kan worden en is uit te breiden met woningen. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing in hoogte uitgebreid, zie ook paragraaf 2.2. Het planvoornemen past niet binnen het geldende bestemmingsplan "Binnenstad 2012", waardoor een herziening van het bestaande planologische regime noodzakelijk is. Om de ontwikkeling juridisch en planologisch mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het midden in het centrum van de gemeente Delft aan de Paradijspoort 15 - 15B. Het betreft het perceel kadastraal bekend als gemeente Delft, Sectie D, perceelnummer 3559. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door het pand aan de Paradijspoort 11 en een smalle doorgang, aan de oostzijde door een parkeerterrein en de bebouwing aan de Pynepoort 4 – 16 (‘Blokkerlocatie’), aan de zuid- en zuidoostzijde door de Gasthuislaan en aan de westzijde door de Paradijspoort.

Figuur 1.1: Ligging plangebied in het centrum van Delft

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 4

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Figuur 1.2: Ligging plangebied gecombineerd met de kadastrale kaart

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1

Binnenstad 2012

Het plangebied maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan “Binnenstad 2012”, dat is vastgesteld op 27 juni 2013 door de gemeenteraad van Delft. De gronden ter plaatse van het plangebied hebben de enkelbestemming 'Centrum – Filiaalwinkelgebied' en de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'. Bij de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' hoort de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – 3'. Het gehele plangebied is daarnaast gelegen in de gebiedsaanduiding 'Beschermd stadsgezicht'. Het plangebied kent voor een deel van de locatie een bouwvlak, waarbinnen gebouwd mag worden tot een hoogte van 9 meter. Op het overige deel van het plangebied is de realisatie van gebouwen niet toegestaan.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 5

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Figuur 1.3: Uitsnede geldende bestemmingen waarbij het plangebied rood is omkaderd; bron: QGIS, eigen bewerking) De voorgenomen ontwikkeling is niet toegestaan op basis van het planologisch regime, daar de voorziene uitbreiding de maximaal toegestane bouwhoogte overschrijdt. Ook wordt gedeeltelijk buiten het vigerende bouwvlak gebouwd. Van strijdigheid met het bestemmingsplan voor wat betreft de functie is geen sprake. Wonen op de verdiepingen is reeds toegestaan. Om de strijdigheid voor wat betreft de bouwhoogte op te heffen, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard. De reeds geldende bestemmingen blijven behouden. Enkel de bouwhoogte en het bouwvlak worden gewijzigd. 1.3.2

Facetherziening parkeren

Met ingang van 29 november 2014 is door een wetswijziging het niet meer mogelijk om stedenbouwkundige voorschriften, zoals parkeervoorschriften, op te nemen in de gemeentelijke bouwverordening. De bouwverordening vormt het toetsingskader bij een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Dit betekent dat bestemmingsplannen die na 29 november 2014 zijn vastgesteld voor het voldoen aan de parkeernormen niet meer kunnen verwijzen naar de bouwverordening, maar dat in het bestemmingsplan hiervoor een regeling moet zijn opgenomen. Is dat niet het geval, dan is het niet mogelijk om een aanvraag omgevingsvergunning aan de parkeernormen te toetsen. Derhalve is door de gemeenteraad van Delft op 31 mei 2018 het facetbestemmingsplan "Facetherziening parkeren" vastgesteld. Het facetbestemmingsplan vervangt de bestaande parkeerregeling in alle vigerende bestemmingsplannen. In paragraaf 4.10 van deze toelichting wordt nader op het aspect parkeren ingegaan.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 6

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

1.4

Opbouw plan

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de planbeschrijving, beschrijft de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleid beschreven. Hoofdstuk 4, 'Omgevingsaspecten en onderzoek', beschrijft het voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoek en de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op handhaving en in hoofdstuk 7 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 7

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het voornemen. Alvorens in te gaan op de beoogde toekomstige situatie, wordt eerst aandacht besteed aan de bestaande situatie en het huidig gebruik van de omgeving.

2.1

Bestaande situatie

In de huidige situatie staat het plangebied bekend als de 'C&A Delft-locatie'. Het aanwezige pand ter plaatse is in de jaren '70 gerealiseerd en in de jaren '90 voorzien van een nieuwe 'huisstijl-gevel', naar het ontwerp van Architectenbureau Van Manen. Het pand kent een 'kop' met een dagwinkel en opgang in de looprichting vanuit de Zuidpoort, aan de Paradijspoort een plint met winkelpuien en aan de Achtersack een gesloten gevel met openingen voor het laden van goederen.

Figuur 2.1: huidige situatie (bron: google maps)

2.2

Toekomstige situatie en stedenbouwkundige opzet

Doel en aanleiding Het voornemen bestaat om de mogelijkheden ter plaatse van de bebouwing gelegen aan de Paradijspoort 15 te Delft zodanig aan te passen dat het pand in de toekomst aangepast kan worden en is uit te breiden met woningen. Aanleiding hiervoor is dat uit diverse onderzoeken blijkt dat er veel (landelijk en lokaal) ontwikkelingen zijn die de omzet binnen de muren van het winkelvastgoed negatief beïnvloeden. Denk hierbij aan demografische veranderingen, de shake-out die gaande is, het dalende consumentenvertrouwen en de doorgaande trend naar internetaankopen. Dit heeft tot gevolg dat filialen worden gesloten, hele winkelketens verdwijnen en zelfstandige ondernemers noodgedwongen stoppen. Locatus concludeerde in haar eigen onderzoek dat in 2019 3% van de winkels haar deuren heeft gesloten, een stijging van 40% ten opzichte van 2018. De opname van winkelpanden door horeca stagneert, evenals de ombouw van panden tot woningen. De Covid-19 pandemie is daar nu overheen gekomen, en de vraag is welke permanente veranderingen zij zal achterlaten. Duidelijk is dat met deze grote uitdagingen voor de fysieke retail nu ook het winkelvastgoed onder druk staat. Tot op heden is nog onbekend wanneer en waar gaten gaan vallen. Wel is duidelijk dat langdurige leegstand een verslechtering en verzwakking betekent van de leefbaarheid van de binnenstad.

Dit vormt voor initiatiefnemer aanleiding om te zoeken naar mogelijkheden die de leefbaarheid in en rondom het bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 8

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie plangebied te kunnen verbeteren en te versterken. Daarnaast wil de initiatiefnemer kunnen inspelen op de veranderende vraag vanuit de markt. De voorgenomen ontwikkeling bestaat dan ook uit het creëren van de planologische ruimte voor woningbouw op de verdiepingen ter plaatse van het plangebied. Wonen boven winkels versterkt de leefkwaliteit van de binnenstad. Meer mensen voelen zich verantwoordelijk voor de directe omgeving en bewoning boven winkels zorgt ook na winkelsluitingstijd voor levendigheid en sociale controle. Hierdoor wordt onnodige leegstand voorkomen. Uitgangspuntennotitie: stedenbouwkundige opzet en programma Door de gemeente Delft is een uitgangspuntennotitie voor de voorgenomen ontwikkeling opgesteld. De uitgangspuntennotitie bevat richtinggevende eisen en wensen als kader voor de verdere uitwerking van het plan. Algemeen Er wordt geen uitgewerkt bouwplan ontworpen. Binnen dit bestemmingsplan is zowel het optoppen van de bestaande bebouwing als complete sloop-nieuwbouw mogelijk. Indien van complete nieuwbouw wordt uitgegaan, wordt vooraf aan het ontwerpproces met de gemeente verkend of zich kansen aandienen met betrekking tot de ruimtelijke en gebruikskwaliteit van de omgeving. Zo kan een openbare fietsenstalling of ruimtelijke verbetering bij de Achtersack kansrijk zijn.

Stedenbouwkundige opzet Het Zuidpoortgebied, waar het plangebied in is gelegen, kent bouwhoogtes van 22 en 19 meter. Naar het noorden toe, naar het historische deel van de binnenstad, neemt de hoogte af. Feitelijk kan je de opbouw ook omgekeerd beredeneren: vanuit het historische gedeelte van de binnenstad neemt de bouwhoogte naar de nieuwere gebieden de Veste en de Zuidpoort toe. Het Zuidpoortgebied met hoogtes van 22, 19 en 15 meter. Het gebied In de Veste met 10 meter (woningen aan de Gasthuislaan) en aan de Paradijspoort 9 en 10 meter. Iets meer naar het noorden is het pand waarin de Hema gevestigd is grotendeels 13 meter. Nog iets meer naar het noorden, aan de Molslaan, is sprake van een goothoogte, waarboven een kap van 4,50 meter is toegestaan dan wel aanwezig is. De goothoogtes bedragen onder andere 7, 12, 11 en 10 meter. Dat correspondeert met bouwhoogtes (planologisch) van respectievelijk 11,50, 16,50 en 14,50 meter. Onderhavig bestemmingsplan maakt een bouwhoogte van 15 meter mogelijk. In de hiervoor beschreven opbouw is een maximale bouwhoogte van 15 meter passend. Daarbij is een belangrijk gegeven dat de historische bebouwing aan de Molslaan in zijn variatie juist hoogtes heeft die oplopen tot ruim de gestelde 15 meter. Tevens speelt mee in de overweging dat de locatie niet grenst aan historische bebouwing maar volledig binnen het In de Veste gebied ligt.

Mede omdat de overzijde van de Paradijspoort relatief laag is, is in de uitgangspuntennotitie de randvoorwaarde opgenomen dat een setback moet worden gerealiseerd aan de Paradijspoortzijde. De setback geldt voor bebouwing boven 10 meter hoogte en bedraagt tenminste 3 meter. Daarnaast dient voldoende afstand gehouden te worden tot de bestaande woningen aan de Gasthuislaan. Onderhavig bestemmingsplan legt deze en andere ruimtelijke kaders vast, waaronder de bouwhoogte, bouwmassa en plaats van de bebouwing.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 9

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Figuur 2.1: Massastudie van de te realiseren bebouwing (bron: Van Manen Architecten).

Figuur 2.2: Te realiseren setback (bron: Van Manen Architecten) Programma De uitgangspunten van de geldende bestemming 'Centrum - Filiaalwinkelgebied' blijven van toepassing. Dat betekent onder meer dat wonen is uitgesloten op de begane grond. Wanneer woningen worden ontwikkeld, dienen de woningen een gebruiksoppervlak van tenminste 50 m2 GBO te hebben. Tot slot geldt dat de nadere planuitwerking zal moeten voldoen aan het dan geldende woonbeleid van gemeente Delft. Overige uitgangspunten In de uitgangspuntennotitie zijn naast randvoorwaarden voor de stedenbouwkundige opzet en het bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 10

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie programma, ook randvoorwaarden gesteld aan de onderwerpen 'Milieu' (meer specifiek duurzaamheid) en 'Mobiliteit'. In paragraaf 4.5 en 4.10 wordt hier nader op ingegaan.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 11

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidsstukken aangehaald die betrekking hebben op Delft en in het bijzonder die voor dit plan.

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1: Afwegen met de NOVI (Bron: Nationale Omgevingsvisie) De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio's Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 12

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen Relatie tot ontwikkeling Dit bestemmingsplan biedt de planologische ruimte voor het toevoegen van woningen in het plangebied. Hiertoe hoeven enkel de bebouwingsregels te worden verruimd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan "Binnenstad 2012". De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt kan een bijdrage leveren aan het nationaal belang om zorg te dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. De overige nationale belangen leveren verder geen beperkingen en/of belemmeringen op voor de ontwikkelinge in het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling betreft daarnaast een ontwikkeling op lokaal niveau. Het beleid voor de ontwikkeling van deze locatie wordt verder overgelaten aan de provincie en gemeente. De nationale belangen, de vier prioriteiten uit de Uitvoeringsagenda en de afwegingsprincipes staan niet in de weg aan de voorgenomen ontwikkeling. Conclusie De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de NOVI.

Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt verder overgelaten aan de provincie en de gemeente. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. De volgende onderwerpen zijn geregeld in het Barro: Rijksvaarwegen Project Mainportontwikkeling Rotterdam Kustfundament Grote rivieren Waddenzee en waddengebied Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Ruimtereservering parallelle Kaagbaan Relatie tot ontwikkeling Geen van de onderwerpen uit het Barro zijn van toepassing binnen het plangebied dan wel deze specifieke ontwikkeling. Het Barro is daarmee niet van toepassing op dit project.

Conclusie Het Barro legt geen restricties op voor het plangebied waarbinnen de ontwikkeling wordt voorzien.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 13

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie 3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Wettelijk kader De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1.

definieert relevante begrippen: Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur; Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Artikel 3.1.6 van het Bro: Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toelichting op gebruik De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Relatie tot ontwikkeling Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt betreft het toevoegen van maximaal 50 woningen. Voor de overige functies is dit bestemmingsplan conserverend van aard: deze functies zijn reeds toegestaan binnen het geldende bestemmingsplan en derhalve kunnen deze niet getypeerd worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Gelet op de aard en omvang van de planologische wijziging, kan de ontwikkeling worden getypeerd als stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. In het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking, dient de behoefte aan de ontwikkeling dan te worden aangetoond. In onderstaande tabel is de kwantitatieve behoefte aan woningen in het kader van het ladderonderzoek in beeld gebracht.

Figuur 3.2: Kwantitatieve woningbehoefte in het onderzoeksgebied, 2019-2029 (bron: Bureau Stedelijke Planning, Quickscan ladderonderbouwing wonen, Bethelpark, 28 juni 2019) Uit figuur 3.2 volgt dat kwantitatief behoefte is aan de ontwikkeling van 50 woningen. De navolgende paragrafen voorzien in een nadere toetsing als het gaat om de behoefte aan woningen in relatie tot het van toepassing zijnde provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Aanvullend op de woningbehoefte in bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 14

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie figuur 3.2, bestaat er een regionale van 50.000 nieuwe woningen tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016). Daarnaast is er sprake van een kwalitatieve behoefte aan woningen in een stedelijk woonmilieu. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin, door woningen boven een (bestaand) winkelpand in de binnenstad van Delft mogelijk te maken. De overige onderwerpen worden getoetst in hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en onderzoek. Conclusie Het Bro vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

In de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie d.d. 1 april 2023 is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving op visieniveau samengevoegd. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level Naar een levendige meerkernige metropool Energievernieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: 1. De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. 2. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. 3. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 15

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

Figuur 3.2: Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland). De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. Relatie tot ontwikkeling De beoogde ontwikkeling betreft een inpassing, omdat er sprake is van een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. De ontwikkeling vindt plaats op een binnenstedelijke locatie, nabij andere stedelijke (woon)functies. Derhalve verandert de aard en schaal van het gebied niet als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling en sluit de beoogde functie naar aard aan op het omliggende gebied. Onderstaand is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen. Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen in het gebied 'Rivierdeltacomplex, jonge zeeklei'.

Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het plangebied is echter niet gelegen in de deltawateren of in buitendijks gebied. Het genoemde richtpunt is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling. Verder is het plangebied gelegen in het 'Bijzonder reliëf en aardkundige waarden'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand te houden. Waar mogelijk dienen de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt te worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in extra ruimtebeslag en voorziet derhalve niet in een wijziging van de onregelmatige patronen en het reliëf van het landschap dan wel de archeologische waarden van deze structuren. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Deze laag is niet van toepassing op het plangebied. Laag van stedelijke occupatie Het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'Historische centra en kernen', 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energieopwekking'.

Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan voorstaat wordt juist een vitaal (historisch) stadscentrum voorgestaan. De voorgenomen ontwikkeling bestaat dan ook uit het creëren van de planologische ruimte voor woningbouw op de verdiepingen ter plaatse van het plangebied. Wonen boven winkels versterkt de leefkwaliteit van de binnenstad. Meer mensen voelen zich verantwoordelijk voor de directe omgeving en bewoning boven winkels zorgt ook na winkelsluitingstijd voor levendigheid en sociale controle. Hierdoor wordt onnodige leegstand voorkomen. In de stedenbouwkundige opzet is daarnaast rekening gehouden met het historisch centrum. Zie voor bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 16

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie een uitgebreide toelichting paragraaf 2.2 van deze toelichting. De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met "zwaartepunten" in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. De beoogde ontwikkeling sluit aan op de in de omgeving aanwezige functies en bebouwing.

De ontwikkeling voorziet niet in hoogbouw. Wel ligt aan de maximale toegestane hoogte een uitgebreide stedenbouwkundige analyse ten grondslag. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van deze toelichting. Naast het karakter van de bebouwing, geldt dat de beoogde functies eveneens aansluiten op het stedelijke karakter van het omliggende gebied, waarin woon- en werkfuncties elkaar afwisselen en versterken. De ontwikkeling is niet gelegen in een stedelijke groenstructuur, maar conform de uitgangspuntennotitie die ten grondslag ligt aan deze ontwikkeling dient bij de nadere uitwerking van het plan een groen dek gerealiseerd te worden. Door het toevoegen van een groen dek ontstaat meer stedelijk groen. Het groen dek draagt door zijn bufferend en zuiverend vermogen bij aan de kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van het stedelijk watersysteem. Het plangebied is gelegen in beschermd stadsgezicht. De waardevolle stedenbouwkundige patronen blijven door de voorgenomen ontwikkeling behouden. Aan de relevante richtpunten wordt invulling gegeven. Laag van de beleving Deze laag is niet van toepassing op het plangebied. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving, derhalve is sprake van inpassing. De ontwikkeling sluit aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en daarmee samenhangende richtpunten voor projecten die worden getypeerd als inpassing.

Het project is daarmee in lijn met de het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. 3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening van Provinciale Staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen die worden gesteld aan gemeentelijke bestemmingsplannen, met als doel het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Voor onderhavig bestemmingsplan wordt uitgegaan van de geconsolideerde versie van de omgevingsverordening d.d. 1 april 2023. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar verordening heeft gedaan. Relatie tot ontwikkeling Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. De toets aan de relevante artikelen vindt hieronder plaats. bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 17

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie Ruimtelijke kwaliteit Het voorgaande ruimtelijk kwaliteitsbeleid richtte zich vooral op het landelijk gebied. De verbinding tussen stad en land is echter een aandachtspunt dat ook middels een sterker samenhangend ruimtelijk kwaliteitsbeleid een impuls kan krijgen. Met de verdichtingsopgave en de verstedelijkingsstrategie die de provincie heeft, is het van belang dat die verstedelijking integraal plaats vindt, vanuit het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt. Het voorgaande betekent dat het stedelijk landschap een duidelijke plek heeft gekregen in het ruimtelijk kwaliteitsbeleid, eveneens met bijbehorende richtpunten. De richtpunten zijn ingedeeld naar de sturende driedeling: in acht nemen, rekening houden met en betrekken bij. Hiermee kan de provincie vooral sturen op hoe een ontwikkeling een plek krijgt (en dus niet op of en waar een ontwikkeling een plek krijgt). In ieder geval gelden een aantal algemene richtpunten: De meeste verstedelijkte landschappen zijn niet meer kenmerkend door het onderliggende landschapstype, maar door de tijdsgeest waarin de stedenbouwkundige structuur ontworpen is. Onderliggende landschapskenmerken en cultuurhistorische elementen en - lijnen in het stedelijk weefsel maken de steden uniek en 'leesbaar'. Zij helpen bij de oriëntatie.

Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Het bundelen van economische kansen rondom toplocaties en tegelijkertijd het beter benutten van bestaande werklocaties voor een divers portfolio aan werk- en woonmilieus met oog op functiemenging en ruimte voor bedrijvigheid in de stad. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het tegengaan van bodemdaling Daarnaast zijn er specifieke richtpunten, waarbij de volgende specifiek op onderhavig project van toepassing zijn: Verstedelijking vindt vooral binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) en binnen invloedsgebied van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) plaats. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij bestaande landschappelijk structuren en dragen waar mogelijk bij aan versterking van de stedelijke groenblauwe structuur. Daarbij gaat het ook om de recreatieve kwaliteit en de bijdrage aan klimaatbestendigheid en de biodiversiteit. Gelet op het voorgaande is artikel 6.9 met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit aangepast en uitgebreid.Het voorgenomen initiatief valt onder artikel 6.9, lid 1, onder a van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vindt daarom primair plaats binnen BSD.

Het plan past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zoals is beoordeeld in paragraaf 3.2.1. Daarnaast is oog voor duurzaamheid, klimaatadaptie en biodiversiteit. Aan de genoemde richtpunten wordt voldaan. Verstedelijking Uitgangspunt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is dat gebouwd wordt naar behoefte. De provincie streeft ernaar dat aanbod en vraag, zoals in kwantitatieve als in kwalitatieve zin met elkaar in overeenstemming zijn. Regionale afstemming is hierbij nodig. Vanuit een oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik is het ongewenst nieuwe ontwikkelingen toe te laten als sprake is van overaanbod. De ladder voor duurzame verstedelijking is reeds aan bod gekomen in paragraaf 3.1.3 Optimalisatie woningbouwplannen In de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen over de dichtheid en verscheidenheid van woningbouw, parkeernormen voor sociale huurwoningen en parkeernormen voor stationsomgevingen. De provinciale parkeernormen geldt niet voor gemeenten die zelf al specifiek parkeerbeleid hebben vastgesteld, gebaseerd op eigen data over de lokale situatie en eigen overwegingen. De gemeente Delft kent specifiek parkeerbeleid. Hierop wordt in paragraaf 4.10 nader ingegaan. De opgenomen parkeernorm in de nieuwe Omgevingsverordening is gelet op voorgaande niet van toepassing.

Risico's van klimaatverandering In artikel 6.27a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 18

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie d. droogte alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling. Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's. Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe. In paragraaf 3.5.9, paragraaf 3.5.10, paragraaf 4.5 en paragraaf 4.11 is een project specifieke toelichting gegeven op de gevolgen van de ruimtelijke ontwikkeling op klimaatverandering. Conclusie Er wordt voldaan aan artikel 6.9, 6.10 en 6.27a van de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020

Op 16 april 2008 is het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP) vastgesteld. In het RSP wordt de ruimtelijke visie voor Haaglanden aangegeven. Haaglanden is een regio met een heel eigen karakter. Dit karakter moet in de toekomst behouden blijven en daar waar mogelijk versterkt worden. Het regionale structuurplan bouwt voort op de sterke punten van de regio: de economische specialisaties, de mooie landschappen en de kwaliteit van leven. Haaglanden blijft daardoor een aantrekkelijk gebied om te wonen. Al deze kwaliteiten zijn een voorwaarde om nieuwe bedrijven en instellingen aan te kunnen trekken en zo voor nieuwe werkgelegenheid te zorgen. Relatie tot ontwikkeling Vanuit het belang voor Haaglanden en voor de betekenis van Haaglanden in Randstad- en Zuidvleugelverband zijn er tien investeringsprioriteiten bepaald: drie centrale gebiedsontwikkelingen en zeven dragende projecten. Eén van de zeven belangrijkste projecten uit het RSP betreft 'herstructurering en intensiever gebruik van stedelijke wijken'. Met de voorgenomen ontwikkeling, het creëren van planologische ruimte voor extra woningen in de binnenstad van Delft, wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de herstructurering en het intensievere gebruik. Conclusie De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de beleidsdoelstellingen zoals opgenomen in het RSP2020. 3.3.2

Verstedelijkingsalliantie

De gemeenten Rotterdam, Leiden, Zoetermeer, Den Haag, Rijswijk, Delft, Schiedam en Dordrecht hebben zich sinds eind 2017, met het oog op de woningbouwopgave, verenigd in de 'Verstedelijkingsalliantie'. Deze alliantie is een samenwerkingsverband met de provincie Zuid-Holland en de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag. Begin 2018 heeft deze alliantie een pamflet opgesteld, waarin wordt geschetst op welke wijze deze gemeenten de verstedelijkingsopgave (versneld) op zich willen nemen. Gekozen wordt voor een geconcentreerde verstedelijking langs de bestaande infrastructuur; de spoorlijn Dordrecht-Leiden. De woningbouwopgave en de versterking van de economische toplocaties worden in samenhang met investeringen in hoogwaardig openbaar vervoer op een integrale wijze uitgevoerd. Deze aanpak moet ertoe leiden dat in deze gemeenten tot 2040 in totaal 170.000 extra woningen worden gerealiseerd, waarvan 150.000 in een (centrum)stedelijk milieu en waarvan 75.000 in de directe nabijheid van treinstations. Relatie tot ontwikkeling Het plangebied is gelegen op een afstand van circa 600 meter – loopafstand van 8 minuten – van het station Delft. Dit is een treinstation. Tevens zijn nabij het station verschillende bus- en tramhaltes gesitueerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de planologische ruimte voor het toevoegen van maximaal 50 woningen.

Zodoende wordt een directe bijdrage geleverd aan de bestaande woningbouwopgave in de regio en worden de woningen in nabijheid van het OV gerealiseerd. Dit sluit aan bij hetgeen dat met de verstedelijkingsopgave van de verstedelijkingsalliantie is beoogd. Conclusie bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 19

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie De beoogde ontwikkeling sluit aan bij hetgeen dat met de verstedelijkingsopgave van de verstedelijkingsalliantie is beoogd. 3.3.3

Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021

De regionale woonvisie (29 maart 2017) is richtinggevend voor gemeenten bij hun lokale woonbeleid. Het visiedeel (deel II) van de regionale woonvisie kijkt daarbij zo'n 10 jaar vooruit. De concrete ambities en maatregelen (deel III) zijn gericht op de korte termijn: de periode 2017 tot en met 2021. De keuze om met name de komende jaren centraal te stellen in de visie is een bewuste keuze. De contouren van de nieuwe woningmarkt zijn namelijk nog (lang) niet in beton gegoten. Tegelijkertijd liggen er wel een aantal duidelijke (ook lange termijn) opgaven klaar die om een concrete en voortvarende aanpak vragen. Snelheid is dus geboden, maar ook voldoende flexibiliteit. Qua toekomstige omvang van de regionale woningvoorraad streven de gemeenten er gezamenlijk naar om te beantwoorden aan de tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016) verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen. Gemeenten kijken daartoe met name ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en leegstand op oude bedrijventerreinen biedt om nieuwe woningen toe te voegen. Daarnaast zal uiteraard ook nieuwbouw van woningen plaatsvinden. Tegelijkertijd sturen zij daarbij in de bouwwereld aan op een omslag van suburbane woonmilieus naar de meer gewenste stedelijke, dorpse en exclusieve woonmilieus (op basis van de woonmilieu-indeling volgens de ‘Steen van Rosetta’).

Alsook op een verschuiving in het bouwprogramma richting meer woonvormen voor met name jonge, oudere en (daarmee) kleinere huishoudens, omdat onder deze groepen de vraag aanzienlijk toeneemt. Relatie tot ontwikkeling Aanleiding voor deze ontwikkeling is dat uit diverse onderzoeken blijkt dat er veel (landelijk en lokaal) ontwikkelingen zijn die de omzet binnen de muren van het winkelvastgoed negatief beïnvloeden. Denk hierbij aan demografische veranderingen, de shake-out die gaande is, het dalende consumentenvertrouwen en de doorgaande trend naar internetaankopen. Dit heeft tot gevolg dat filialen worden gesloten, hele winkelketens verdwijnen en zelfstandige ondernemers noodgedwongen stoppen. Locatus concludeerde in haar eigen onderzoek dat in 2019 3% van de winkels haar deuren heeft gesloten, een stijging van 40% ten opzichte van 2018. De opname van winkelpanden door horeca stagneert, evenals de ombouw van panden tot woningen. De Covid-19 pandemie is daar nu overheen gekomen, en de vraag is welke permanente veranderingen zij zal achterlaten. Duidelijk is dat met deze grote uitdagingen voor de fysieke retail nu ook het winkelvastgoed onder druk staat. Tot op heden is nog onbekend wanneer en waar gaten gaan vallen. Wel is duidelijk dat langdurige leegstand een verslechtering en verzwakking betekent van de leefbaarheid van de binnenstad.

Dit vormt voor initiatiefnemer aanleiding om te zoeken naar mogelijkheden die de leefbaarheid in en rondom het plangebied te kunnen verbeteren en te versterken. Daarnaast wil de initiatiefnemer kunnen inspelen op de veranderende vraag vanuit de markt. De voorgenomen ontwikkeling bestaat dan ook uit het creëren van de planologische ruimte voor woningbouw op de verdiepingen ter plaatse van de projectlocatie. Wonen boven winkels versterkt de leefkwaliteit van de binnenstad. Meer mensen voelen zich verantwoordelijk voor de directe omgeving en bewoning boven winkels zorgt ook na winkelsluitingstijd voor levendigheid en sociale controle. Hierdoor wordt onnodige leegstand voorkomen. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan het vergroten van de woonvoorraad alsmede het toekomstbestendig maken van het (binnen)stedelijk (woon)milieu. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met de regionale woonvisie 'Woningmarktregio Haaglanden 2017 -2021.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 20

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie

3.4

Hoogheemraadschap Delfland

3.4.1

Waterbeheersplan 2022-2027

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027, 'Keuzes maken en kansen benutten' is het document waarin het Hoogheemraadschap van Delfland (hierna: Delfland) de ambities voor de komende jaren heeft vastgelegd. Het programma beschrijft de doelen voor het waterbeheer en de financiële consequenties daarvan. Delfland investeert de komende jaren volop in het vergroten van de veiligheid, het verbeteren van de waterkwaliteit, het tegengaan van wateroverlast en het optimaliseren van de zuivering van afvalwater. Klimaatverandering, zeespiegelstijging verzilting en nieuwe wetten en regels gaan het waterbeheer de komende decennia ingrijpend veranderen. Bovendien dwingen de complexiteit van het gebied en de omvang van de noodzakelijke investeringen tot het stellen van prioriteiten. Delfland spreidt daarom de maatregelen in de tijd, zodat het tempo aansluit bij de mogelijkheden van de organisatie en het gebied. Het beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid. Voor sommige activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig, bijvoorbeeld: graven of dempen van oppervlaktewater; bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering; aanleg van ondergrondse leidingen.

Daarnaast zijn algemene regels opgenomen voor bijvoorbeeld het verrichten van handelingen in waterstaatswerken, het water brengen in of onttrekken aan oppervlaktelichamen, het onttrekken van grondwater en natuurvriendelijke oevers. Op het moment dat aan de van toepassing zijn regels wordt voldaan hoeft geen vergunning te worden aangevraagd, maar kan worden volstaan met een melding. Daarnaast beschikt het hoogheemraadschap over beleidsregels die het hoogheemraadschap Delftland als toetsingskader voor het wel of niet verlenen van een vergunning. Watertoets Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten: standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden voorkomen; verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

In het kader van de watertoets vindt overleg plaats tussen de gemeente Delft en het hoogheemraadschap van Delfland. 3.4.2

Beleidsnota beperken en voorkomen wateroverlast (2014)

De beleidsnota 'Beperken en voorkomen wateroverlast' bevat het Delflandse beleid op hoofdlijnen voor het op orde brengen en houden van het watersysteem ten aanzien van wateroverlast. Het gaat daarbij zowel om het oplossen van bestaande knelpunten als om het voorkomen van nieuwe knelpunten. 3.4.3

Watervergunning

Voor sommige activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig, bijvoorbeeld: graven of dempen van oppervlaktewater; bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering; aanleg van ondergrondse leidingen.

bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 21

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie 3.4.4

Handreiking watertoets

Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten: 1. standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden voorkomen; 2. verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut. In het kader van de watertoets heeft overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland. Dit komt aan de orde in paragraaf 4.11.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Omgevingsvisie Delft 2040

De Omgevingsvisie Delft 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie Delft 2040 staat wat voor stad Delft in de toekomst graag wil zijn. De gemeente geeft in deze visie de gewenste ontwikkeling weer van de leefomgeving. De leefomgeving is de omgeving waarin men woont, werkt en vrije tijd doorbrengt. De omgevingsvisie is de eerste stap van de invoering van de Omgevingswet in Delft. Binnen de huidige wetten vervangt de omgevingsvisie Delft 2040 de Stadsvisie en de Ruimtelijke Structuurvisie Delft 2030. In de Omgevingsvisie wordt de Delftse koers in 6 opgaven beschreven: 1. Delft als stad van innovatie en technologie 2. Historie, innovatie en creativiteit kleurt cultuur en toerisme in Delft 3. Delft waar het goed en gezond leven is; sterke en leefbare woonwijken met goede en voldoende woningen voor iedereen 4. Duurzaam Delft is klaar voor de toekomst 5. Delft met voorzieningen voor iedereen 6. Delft bereikbaar De opgaven vormen samen met het Toekomstbeeld de basis van de Omgevingsvisie. Relatie tot ontwikkeling Het in de Omgevingsvisie beschreven Toekomstbeeld voor de binnenstad, waar het plangebied in is gelegen, is dat de binnenstad de compacte huiskamer van Delft moet blijven waar men elkaar kan ontmoeten. In 2040 dient de binnenstad beter bereikbaar, leefbaarder en levendiger te worden. In het plangebied is reeds een mix aan functies, waaronder wonen, mogelijk.

Dit bestemmingsplan biedt enkel de planologische ruimte voor het toevoegen van woningen op de planlocatie. Wonen boven winkels versterkt de leefkwaliteit van de binnenstad. Meer mensen voelen zich verantwoordelijk voor de directe omgeving en bewoning boven winkels zorgt ook na winkelsluitingstijd voor levendigheid en sociale controle. Op deze wijze draagt de ontwikkeling bij aan het toekomstbeeld dat voor de binnenstad is beschreven in de Omgevingsvisie. Dit bestemmingsplan voorziet in het creëren van de planologische ruimte voor het toevoegen van woningen. Deze ruimte is ook aanwezig, conform de Omgevingsvisie is voor het gedeelte waarin het plangebied zich bevindt ruimte voor het toevoegen van 2.750 woningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het toevoegen van maximaal 50 woningen en past hier dus binnen. De Delftse koers in 6 opgaven is vervolgens uitgewerkt per deelgebied. Het plangebied is gelegen in de historische binnenstad. Delft streeft ernaar in 2040 meer openbare ruimte in de binnenstad beschikbaar te hebben voor ontmoeten en verblijven. Ook zullen er tot 2040 ongeveer 300 woningen en 1000 arbeidsplaatsen aan de historische binnenstad worden toegevoegd zodat Delft economisch sterk en vitaal blijft. In 2040 is de binnenstad verduurzaamd. De binnenstad is het laatste deelgebied van Delft dat van het aardgas af zal gaan. In 2040 is de binnenstad beter bereikbaar.

Sommige delen van de binnenstad zijn dan autoluw. Er blijft ingezet worden op het versterken en uitbreiden van stadslogistiek. bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 22

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie De relatie met Stichting Centrummanagement is goed onderhouden. Door het behoud van de mix aan functies op de planlocatie, maar het toevoegen van planologische ruimte voor extra woningen wordt invulling gegeven aan de Delftse koers voor de binnenstad. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het toekomstbeeld en de Delftse koers zoals beschreven in de Omgevingsvisie Delft 2040. 3.5.2

Beleidsnota Bouwhoogten Delft

In 2005 is de nota "Beleidsnota Bouwhoogten Delft" (hierna: Nota bouwhoogten) vastgesteld. De nota is bedoeld als leidraad om bij ruimtelijke ontwikkelingen een goede afweging te kunnen maken over bouwhoogte en schaal. In de nota zijn voor gebieden indicatieve hoogten opgenomen. De nota gaat er vanuit dat de maximale hoogte wordt bepaald bij de totstandkoming van bestemmingsplannen. Als hulpmiddel is daarvoor een onderzoeksmethode in de nota opgenomen. Daarnaast bevat de nota algemene aandachtspunten en een indeling in gebieden. Relatie tot ontwikkeling Het plangebied is gelegen in de (historische) binnenstad. Op basis van de Nota bouwhoogten is het plangebied daarmee gelegen in gebiedstype 1 'Dakenlandschap en pieken', waarbij het regime consiliderend van aard is. Dit regime houdt in dat de bestaande hoogtekarakteristiek per gebiedstype leidend is voor nieuwe initiatieven. Bij ‘dakenlandschap en pieken’ gaat het overwegend om de historische gebieden van de stad. Het zijn de oudere staddelen die zich over een langere periode hebben kunnen ontwikkelen. Deze gebieden worden gekarakteriseerd door velden die bestaan uit een afwisselend dakenlandschap, waarvan de bouwhoogte gedifferentieerd is maar wel bijna overal onder de 10 à 15 meter blijft.

In paragraaf 2.2 van deze toelichting is reeds beschreven dat de voorgenomen bouwhoogte van 15 meter (met setback van 3 meter) passend is in dit (plan)gebied. De voorgenomen ontwikkeling is derhalve in lijn met het beleid uit de Nota bouwhoogten. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het beleid uit de Nota bouwhoogten. 3.5.3

Woonvisie 2016 - 2023 en Woonagenda 2019 - 2022

Het gemeentelijk beleid voor wonen is neergelegd in de Woonvisie 2016 - 2023 en de Woonagenda 2019 - 2022. Het doel van de Woonvisie is (en blijft) een woningmarkt die aansluit bij de actuele woonwensen. De Woonvisie beschrijft het belang van een aantrekkelijk woonklimaat met vitale stedelijke woonmilieus dat past bij de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van Delft en de regio. Voor een betere balans is een stevige verschuiving noodzakelijk naar woningaanbod dat bijdraagt aan meer diversiteit en een aantrekkelijk levendig karakter van de stad en aan een evenwichtige opbouw van de wijken met een passende voorzieningenstructuur en een aantrekkelijke openbare ruimte. Op korte, middellange en lange termijn (tot 2040) dienen in het kader van de regionale verstedelijkingsafspraken circa 15.000 woningen te worden toegevoegd en dient de bestaande voorraad toekomstbestendig en duurzaam te worden gemaakt. De uitvoering van het woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2019 - 2022. De pijlers voor de uitvoering zijn: sterke wijken, een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad, voldoende kansen op doorstroming, geschikte woningen voor ouderen (rollator toe- en doorgankelijk) en kwetsbare groepen en studentenhuisvesting in goede banen.

Om de kansen op een woning te vergroten voor starters, doorstromers en mensen die in Delft werken en hier willen wonen en die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en niet kunnen of willen kopen is in het verlengde van de Woonagenda het Actieplan middenhuur opgesteld en zijn afspraken gemaakt met beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties over nieuwbouw van middeldure huurwoningen, de wijze van samenwerking en afstemming, huurbeleid, monitoring van de toewijzing aan de doelgroep en de voortgang en ontwikkeling van dit segment. Relatie tot ontwikkeling Het voornaamste doel van dit bestemmingsplan is om de planologische ruimte te creëren voor het toevoegen van woningen op de planlocatie. Dit is noodzakelijk om in te kunnen spelen op de bestemmingsplan "Paradijspoort C&A locatie" (vastgesteld) 23

bestemmingsplan Paradijspoort C&A locatie veranderende markt (zie ook paragraaf 2.2 van deze toelichting). Het is daarbij nog onduidelijk wat voor type woningen op de planlocatie worden gerealiseerd. In ieder geval dienen de nieuw te realiseren woningen een gebruiksoppervlak van tenminste 50 m2 GBO te hebben. Tot slot geldt dat de nadere planuitwerking zal moeten voldoen aan het dan geldende woonbeleid van gemeente Delft. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het gemeentelijk woonbeleid. 3.5.4

Waterplan Delft - Een blauw netwerk (2000)

Het Waterplan is gericht op het realiseren van duurzaam stedelijk waterbeheer. Vanuit een integrale visie op duurzaam stedelijk waterbeheer en rekening houdend met de specifieke situatie in Delft (kansen en knelpunten) beschrijft het Waterplan de ambities en doelstellingen voor de Delftse wateren op de lange termijn. Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezond wil zeggen: een watersysteem met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent dat verstoringen door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen en dat systemen zich relatief gemakkelijk kunnen herstellen van ecologische verstoringen, zoals achteruitgang of (lokaal) zelfs volledig verdwijnen van soorten. Binnen de mogelijkheden die gezonde en veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen (onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd. Bij duurzaam waterbeheer worden water, ecologie en ruimtelijke ordening in samenhang bezien, gebruikmakend van de ‘natuurlijke’ karakteristieken en de ligging van de watersystemen in het omringende landschap.

Het betekent dat wordt aangesloten bij natuurlijke processen (water als ordenend principe) en bestaande ecologische structuren, en dat hiermee rekening wordt gehouden bij de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld bij herinrichting van woonwijken en bij nieuwbouw. Relatie tot ontwikkeling Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied is momenteel geheel verhard (bebouwing + bestrating). De beoogde herontwikkeling leidt dan ook niet tot een toename van het verhard oppervlak. De nadere planuitwerking moet voorzien in een groen dek, waardoor sprake is van (tijdelijke) waterberging en vertraagde afvoer van hemelwater. Daarnaast draagt een groen dek bij aan het creëren van koelte in verband met het tegengaan van hittestress. Op het aspect water en klimaatadaptatie wordt nader ingegaan in de paragrafen 4.11 en 4.5 van deze toelichting. Conclusie Het Waterplan Delft - Een blauw Netwerk vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 3.5.5