Bod 2 Zoetermeer

> Retouradres Postbus 15, 2700 AA Zoetermeer

Bestuurlijke Tafel Wonen t.a.v. Sabine Verschoor - verstuurd via e-mail -

Bezoekadressen Engelandlaan 502 2711 EB Zoetermeer Stadhuisplein 1 2711 EC Zoetermeer Postadres Postbus 15 2700 AA Zoetermeer Telefoon 14 079 www.zoetermeer.nl Datum

Onderwerp: Bieding gemeente Zoetermeer nieuwe woningmarktafspraken Uw kenmerk

Geachte secretaris van de Bestuurlijke Tafel, Zoals wij in onze bestuurlijke opdracht van de drie opdrachtgevers (dd. 6 mei 2019) hebben vastgesteld, dienen wij een formeel bod te doen dat is afgestemd met de eigen corporaties en huurdersorganisaties en vervolgens is behandeld in het college. Dit bod is ter informatie verzonden aan de gemeenteraad. Voor u ligt het formele bod van gemeente Zoetermeer.

Ons kenmerk 0637691123 Bijlagen

Dit bod zal de input zijn voor het gesprek dat ik zal voeren met u en een collega-wethouder Wonen uit de regio. In het bestuurlijke gesprek zal ik het bod toelichten in het kader van de regionale uitdagingen en de (on)mogelijkheden van mijn gemeente om bij te dragen aan de gezamenlijke doelen. Dit bod zal gebruikt worden als input voor de regionale nieuwe woningmarktafspraken, verwerkt worden in de lokale woonvisie bij de volgende actualisatie en deel uitmaken van de prestatieafspraken met de huurdersorganisaties en corporaties. Doelen regio Haaglanden 1. Voldoende woningen van de totale voorraad realiseren, zijnde een netto toevoeging van 65.860. 2. Voldoende doelgroepwoningen realiseren, zijnde een netto toevoeging van 16.360 (minimaal 12.360 DAEB). 3. De regio gaat voor een meer evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad. 4. Beschikbaarheid: Een evenwichtigere spreiding van instroom van huurtoeslaggerechtigden. Strategische doelen gemeente Zoetermeer Naast de regionale doelen heeft de gemeente Zoetermeer onderstaande strategische doelen op het gebied van Wonen en Volkshuisvesting. Deze doelen zijn vastgelegd in de Woonvisie, Woningbouwprogramma en Versnellingsagenda. 1. 10.000 woningen te realiseren in de komende 10 tot 15 jaar met een zoekopgave tot 16.000 woningen en jaarlijks 700 woningen toe te voegen 2.

Meer diversiteit in het woningaanbod van bestaande wijken creëren. 3. Een kwaliteitsverbetering van de woningen, openbare ruimte en voorzieningen in de oudste wijken van Zoetermeer: Palenstein, Driemanspolder, Meerzicht (Bossenbuurt) en Buytenwegh. 4. Een diverse instroom van bevolkingsgroepen qua herkomst, opleidingsniveau, inkomen, etc. 5. Op de korte termijn te sturen op een nieuwbouwproductie bestaande uit 27% goedkope huur, 25% middenhuur en 48% koopwoningen. 6. Een woningbouwprogramma te realiseren dat aansluit bij de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van starters, middeninkomens, empty nesters en andere doorstromers.

Het woningbouwprogramma 2017. Waarom eigenlijk? In Zoetermeer worden de komende 10 tot 15 jaar 10.000 woningen gebouwd met een zoekopgave van 16.000 woningen. Deze woningen zullen allemaal binnenstedelijk gebouwd moeten worden en zijn merendeels appartementen. De wijk Oosterheem was de laatste grote uitleglocatie van Zoetermeer. De laatste woningen worden de komende jaren opgeleverd. Dit zijn verdichtingslocaties. De woningvoorraad in Zoetermeer is in de periode 2012-2017 langzaam gegroeid. In 2017 heeft de gemeenteraad besloten tot het Woningbouwprogramma 2017. Hiermee werden de volgende doelen beoogd: Een grotere rol te pakken bij het helpen invullen van de grote woningbehoeften in de Zuidelijke Randstad. Bevolkingsprognoses in 2016 lieten zien dat Zoetermeer bij ongewijzigd beleid (Bureau 073, 2017: p.11) binnen enkele jaren een krimpgemeente zou worden. Dit wordt veroorzaakt door de vergrijzing, waardoor de gemiddelde woningbezetting gaat dalen. De gemeente Zoetermeer zal minder inkomsten krijgen uit het gemeentefonds, waarmee het draagvlak voor het huidige voorzieningenniveau wordt ondergraven. Het woningbouwprogramma zorgt ervoor dat Zoetermeer weer gaat groeien in het aantal woningen en dus het aantal inwoners, waarmee het draagvlak voor voorzieningen weer gaat toenemen.

Verder zorgen nieuwe woningen voor de instroom van jongere huishoudens waardoor de stad minder snel vergrijsd (Bureau 073, 2017: p.9). Zoetermeer heeft een aantal wijken waar kwaliteitsimpulsen in het vastgoed, de openbare omgeving en de sociale samenstelling gewenst zijn. Gebieden in deze wijken hebben te kampen met een lage woonaantrekkelijkheid (bureau Louter, p. 4). De woningwaarde in Zoetermeer is ongeveer 15% lager dan andere gemeenten uit de regio Haaglanden. De nieuwbouw van woningen kan fungeren als vliegwiel voor de vernieuwings- en verduurzamingsopgave van wijken (Bureau 073, 2017: p. 4). Het gaat hierbij voornamelijk om de buurten Palenstein, Driemanspolder, Stadscentrum, Meerzicht en Buytenwegh (Bureau Louter, 2019: p. 8). Overigens zal het woningbouwprogramma an sich waarschijnlijk niet voldoende zijn om de sociaaleconomisch neergaande trend waar Zoetermeer in zit te doorbreken. Hierbij is een integrale aanpak essentieel, waarbij ook wordt ingezet op het aanpakken van sociale problematiek, vergroten participatieniveau en het verbeteren van de leefbaarheid. De buurt Palenstein al volop in transitie is. De drie corporaties en de gemeente zijn in 2012 gestart in Palenstein. Een van de succesfactoren van de ontwikkeling van Palenstein is de integrale aanpak waarbij ruimtelijke ontwikkelingen en sociale interventies hand in hand zijn gegaan (Platform 31, 2020: p.49).

De woningcorporaties en gemeente heeft dat inzet en middelen gekost. De herstructurering nadert nu de eindfase waarin de meeste oude appartementen zijn gesloopt en er nieuwe woningen worden teruggebouwd. Het kantorengebied rondom de Afrikaweg heeft ongeveer 50% leegstand. In 2017 is gekozen om af te zien van grootschalige transformatie van deze kantoren en dit gebied te ontwikkelen tot een stedelijk levendig woonmilieu met ruimte voor circa 4.500 woningen (Bureau Louter, 2019: p. 154). Zoetermeer maakt de omslag maken van uitleggen naar binnenstedelijk bouwen. De gemeente heeft hierin de afgelopen jaren stappen gezet, maar de ontwikkeling is nog zeker niet klaar. Deze omslag had een zekere aanloopfase waarvan de komende jaren de vruchten worden geplukt. Het binnenstedelijk bouwen dwingt de gemeente echter om de banden met stakeholders aan te halen en soms genoegen te nemen met mindere resultaten ten behoeve van het haalbaar houden van de totale ontwikkeling. Daarbij komt een opgave door de veroudering van oude uitleglocaties. Ook hiervoor heeft de gemeente middelen nodig aangezien de oude uitleglocaties de komende jaren extra aandacht nodig zullen hebben.

2

Voor wie? Zoetermeer wil loskomen van het beeld van een sobere en louter doelmatig gebouwde stad. Het antwoord ligt in het creëren van meer diverse woonmilieus, waarmee de stad aantrekkelijk kan worden voor jongeren en 40-plussers, die de stad nu per saldo verlaten. De gemeente Zoetermeer ziet graag dat de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw meer geschikt worden voor verschillende doelgroepen, met name jongeren, middeninkomens en empty nesters (Gemeente Zoetermeer, 2018: p.2). Diversiteit gewenst De gemeente verstaat onder diversiteit, een verscheidenheid aan inwoners qua opleidingsniveau, besteedbaar inkomen, vermogenspositie en participatieniveau en een verscheidenheid aan woon- en leefomgevingen. Deze diversiteit is nodig om de sociaaleconomisch neergaande trend waarin Zoetermeer verkeerd om te buigen. De gemeente zal voor de Omgevingsvisie 2040 samenhangende strategieën ontwikkelen waarmee Zoetermeer in 2040 divers wordt. Anno 2020 is Zoetermeer in een aantal aspecten niet divers genoeg: Verbeteren woonaantrekkelijkheid bestaande voorraad: De wijken en buurten in Zoetermeer zijn sterk planmatig opgezet en allemaal naoorlogs (m.u.v. het Dorp). Hierdoor hebben buurten een mindere uitstraling dan andere steden: Delft, Den Haag en Leiden. Deze steden hebben een rijke cultuurhistorie en zijn vaak organisch gegroeid.

Diverser woningaanbod: De gemeente Zoetermeer heeft een gemiddeld aandeel doelgroepwoningen vergeleken met andere gemeenten uit de woningmarktregio. Binnen de gemeente zijn bijvoorbeeld sociale huurwoningen sterk geconcentreerd in een aantal buurten en wijken, terwijl ze ondervertegenwoordigd zijn in andere wijken en buurten. Naast sociale huur is het product rijwoning met een prijs tot € 300.000 in een suburbaan woonmilieu in overvloed aanwezig. De gemeente faciliteert in buurten een variatie aan woningtypen, waaronder sociale huurwoningen, aangezien dit zal leiden tot betere doorstroommogelijkheden van bestaande wijk- en buurtbewoners. Unieke woonmilieus: In Zoetermeer zijn de woonmilieus suburbaan gestapeld en grondgebonden sterk vertegenwoordigd. Zoetermeer omarmt dit suburbane karakter. Het groene ruim opgezette karakter is juist een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Waar mogelijk zal de gemeente deze woonmilieus verrijken met nieuwe woningtypen, zolang dit niet ten koste gaat van het suburbane karakter. De gemeente heeft ook als doel om ook andere woonmilieus te promoten. Naast een stedelijk levendig woonmilieu in de Entree worden woningen in de woonmilieus toegevoegd: suburbaan exclusief (bijvoorbeeld in Oosterheem) en dorps suburbaan langs de oude dorpslinten.

De gemeente tracht hiermee een completere woonstad te worden voor alle bevolkingsgroepen zonder hiermee het onderscheidende karakter van de stad te ondergraven. Diversere migratie: Jonge gezinnen waren in de periode 2005-2017 oververtegenwoordigd in de inkomende migratie, terwijl 40-plussers en jongeren uit de stad oververtegenwoordigd zijn in de uitstromende migratie. De jonge gezinnen komen overwegend uit gebieden met een lage sociaaleconomische status, bijvoorbeeld Den Haag Zuid-West. Zoetermeer heeft volgens het Louterrapport in de periode 2005-2017 een regiofunctie voor huishoudens met een laag inkomen die vanuit de ‘Oude Lijn’ naar het ‘Middengebied’ verhuizen. Tegelijkertijd verhuizen jongeren uit Zoetermeer naar de grote stad om te studeren en verhuizen 40-plussers naar randgemeenten omdat die een sterker suburbaan profiel hebben of in landelijke woonmilieus nog meer woning voor hun geld kunnen krijgen. Hierdoor verandert de samenstelling van de samenleving in Zoetermeer langzaam. Overigens laten de migratiecijfers binnen de sociale huurvoorraad in de periode 2017-2019 een ander beeld zien, omdat Zoetermeer volgens die cijfers een negatief migratiesaldo heeft met Haaglandengemeenten. De migratiestromen van en naar Zoetermeer behoeven daarom nader onderzoek. De gemeente zal dit in samenwerking met SVH en de lokale corporaties oppakken.

Verbeteren leefbaarheid: Verder merkt de gemeente in buurten met een hoge concentraties eenzijdige woningtypen een bundeling van sociale problematiek en multiproblematiek, bijvoorbeeld 3

geen inkomen hebben uit werk, schulden, gebruik van de Wmo en gebruik van jeugdzorg. De kosten van met name de jeugdzorg zijn in Zoetermeer de afgelopen jaren sterk gestegen en groter dan in gemeenten met een vergelijkbare omvang (Gemeente Zoetermeer, 2020: p.8). Daarom is er meer diversiteit in de samenstelling van de bevolking gewenst. Dit kan bereikt worden met een betere spreiding van deze woningtypen over de stad en de bestaande woonmilieus te verrijken met andere woningtypen. I.

Totale voorraad

Totale voorraad

Aantallen woningen

Startvoorraad 01-01-2019 (ABF-rapport 1012-2019) 56.200 woningen

Totale voorraad

31-12-2029

ABF-berekening, Meer Evenwicht-scenario: ca 64.970 woningen (netto toevoeging ca. 8.770 woningen) Bod Zoetermeer1: ca. 65.439 woningen: bruto 9.895 woningen (netto toevoeging ca. 9.239 woningen, na aftrek verwachte onttrekkingen)

Toevoeging

periode t/m 31-12-2029 hard zacht 2.864 7.031

Onttrekking

-399

-257

Netto voorraadontwikkeling

2.465

6.774

Meer woningen voor de totale voorraad te realiseren indien De gemeente ziet een aantal mogelijkheden om de totale planvoorraad uit te breiden. Aantal woningen dat meer te realiseren is wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan. •

•

1

Steun van de Provincie Zuid-Holland voor transformatie bedrijventerreinen. Medewerking Provincie Zuid-Holland transformatie Kwadrant A naar wonen in bestemmingsplan “Noordelijke bedrijventerreinen”. Extra financiële impulsen kunnen ervoor zorgen dat de gemeente meer binnenstedelijke bouwprojecten kan bekostigen. Verder ontbreekt het de gemeente Zoetermeer ook aan middelen om de

Mochten alle knelpunten worden opgelost dan kan de gemeente Zoetermeer extra woningbouwinitiatieven faciliteren met ambtelijke

De aantallen zijn onderbouwd met het woningbouwprogramma 2020 (wordt momenteel geactualiseerd). 4

•

ambtelijke capaciteit voor woningbouwprojecten te kunnen betalen. Huidige middelen zijn niet toereikend om de huidige planvoorraad helemaal te bemensen. Laat staan om nieuwe projecten op te pakken. Ambtelijke capaciteit voor het begeleiden van woningbouwprojecten. De uitvoer van het woningbouwprogramma vraagt veel van de ambtelijke organisatie. De grootste belemmering op dit moment om meer projecten op te pakken is het gebrek aan additionele ambtelijke capaciteit. Het gaat hier niet alleen om projectbegeleiding, maar ook (specialistische) advisering en uitvoering.

totaal

II.

capaciteit en de planvorming versnellen. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan kan de woningbouwproductie tot 2.600 woningen worden verhoogd. Ca. 2.600 woningen

Doelgroepvoorraad

Doelgroepvoorraad

Aantal woningen

Startvoorraad 01-01-2019 (ABF-rapport 1012-2019, bewerking gemeente Zoetermeer) 24.658

31-12-2029

ABF-berekening: ca 25.470 woningen (netto toevoeging van ca. 812 woningen) Bod Zoetermeer: 24.812 woningen (netto toevoeging ca. 154 woningen)

Toelichting De gemeente Zoetermeer neemt het Meer-Evenwicht-scenario als basis voor de doelgroepontwikkeling. Op basis van de huidige voorraad goedkope koopwoningen en het nieuwbouwprogramma corporatiewoningen en goedkope huurwoningen wordt in 2030 een gelijkblijvende doelgroepvoorraad verwacht t.o.v. de startvoorraad op 01-01-2019. Het verschil ten opzichte van het eerste bod wordt verklaard door de strengere definities die zijn gesteld aan goedkope huurwoningen.

Doelgroepvoorraad

Toevoeging Corporatie DAEB Reguliere DAEBwoningen Flexwoningen DAEB Goedkope huur < 720 euro

Startvoorraad 01-012019 24.658

Periode t/m 3112-2029

17.190

1.284 1.234

2.840

50 1.339

Reken factor

Totaal aantal dat meetelt periode t/m 31-122029

1

1.234

0.5

25

verdeeld naar hard en zacht periode t/m 31-12-2029 hard

zacht

561

673 25

5

waarvan subtotaal instandhouding < 15 jaar waarvan subtotaal instandhouding 15 -25 jaar waarvan subtotaal instandhouding > 25 jaar Particuliere koop < 180.000 euro waarvan subtotaal instandhouding < 10 jaar waarvan subtotaal instandhouding > 10 jaar Onttrekking Corporatie DAEB • Sloop • Uitponding • complexgewijze verkoop • liberalisatie • Overige onttrekking Particuliere huur < 720 euro particuliere koop < 180.000 euro Netto voorraadontwikkeling doelgroepvoorraad

4.628

ABF-aanname dat er 920 woningen te duur worden voor dit segment.

247

0

0

0

0

902

0,5

451

0

451

190

1

190

0

190

0

0

0

0

0

0

1

0

0

0

826

1

826

399

427

920

1

920

0

920

0

1

0

0

0

154

162

-8

0

6

Handelingsperspectieven Hieronder staan de handelingsperspectieven beschreven die de gemeente Zoetermeer inzet ten behoeve van de doelgroepvoorraad. Handelingsperspectief A 1

2

3

Handelingsperspectieven corporatievoorraad Kleiner en soberder bouwen: Kleiner en soberder bouwen, zodat de bouwkosten kunnen worden beperkt en projecten eerder van de grond komen.

Dialoog tussen lokale partijen: We bemerkten tijdens de gesprekken in Zoetermeer de nodige verschillen van mening over waarom projecten met woningcorporaties regelmatig niet van de grond komen. Discussies over kwaliteit, grondprijzen, transparantie, etc. Een open dialoog over de wijze waarop partijen met elkaar de opgave willen realiseren, zou kunnen bijdragen aan het maken van betere en realiseerbare woningbouwplannen.

Meer financiering vrijmaken voor de realisatie van doelgroepvoorraad: De gemeente heeft regelmatig moeite om projecten met doelgroep woningen rond te rekenen, een lagere grondprijs kost geld en verdichting ook (denk aan ondergronds parkeren, o.a. in het

Toename/Afname woningen 01-01-2019 t/m 31-12-2029

Planoptimalisatie in Palenstein: De gemeente en corporaties hebben het aantal sociale huurwoningen in de bestaande herstructurering van Palenstein met circa 30 woningen uitgebreid en het totaal aantal woningen met 89. Doorgaans zijn hier eengezinskoopwoningen ingeruild voor sociale en middenhuurwoningen. De woningen zijn al meegenomen bovenstaand overzicht. • Het handelingsperspectief wordt ondersteund. De gemeente en woningcorporaties zijn continu met elkaar in gesprek. Wij zien gemeenschappelijke opgaven in: wonen, zorg en vergrijzing (en het inspelen op trends en ontwikkelingen daaromtrent); het inzetten op wijk- en gebiedsontwikkelingen en het beter verdelen van sociale huur over de stad. De woningcorporaties zijn dus een belangrijke partner voor de ontwikkeling van de stad. De gemeente en corporaties nemen zich voor om de samenwerking op deze thema’s te versterken en in samenhang te benaderen. • Verder sluit de gemeente in voorjaar 2021 een Stadsbouwakkoord met corporaties, beleggers en ontwikkelaars. De gemeente heeft een ambitieus woningbouwprogramma dat alleen gerealiseerd kan worden door een robuust en consistent gemeentelijk investeringsbeleid.

De gemeente Zoetermeer beoogt met het afsluiten van het Stadsbouwakkoord een Permanente Marktdialoog Zoetermeer (PMZ) te organiseren, waarmee de bekendheid van verschillende partijen met elkaar en de gemeente Zoetermeer wordt bevorderd en de gemeente nieuw beleid ten aanzien van bouwen en wonen kan bespreken. Uiteindelijk moet dit leiden tot een meerjarige commitment, nauwere samenwerking tussen partijen ten behoeve van nieuwbouw en/of ten behoeve van het inpassen van nieuwbouwplannen binnen de visie op de ontwikkeling van de stad in plaats van op kavelniveau.. • De Zoetermeerse corporaties hebben voor 11 lopende projecten een aanvraag gedaan voor de RVV. Deze subsidieregeling voor woningen onder de eerste aftoppingsgrens zorgt voor de nieuwbouw van 644 DAEBwoningen. De regeling zorgt in Zoetermeer voor het haalbaar maken van lopende projecten. Het onderzoek Opgaven en Middelen van RIGO laat zien dat in de regio Haaglanden de investeringscapaciteit van corporaties achterblijft bij de opgaven. 7

Entree gebied). Bijdragen vanuit Rijk of provincie zouden helpen.

• De gemeente blijft alert op andere financieringsbronnen voor doelgroepwoningen. De gemeente bereidt aanvragen voor provinciale regelingen voor zoals de knelpuntenpot sociale huur en middenhuur Zuid-Holland

4

Verbeteren van de kwaliteit en capaciteit van de gemeentelijke organisatie kwam tijdens de gesprekken naar voren als wenselijk.

Het verbeteren van de kwaliteit en capaciteit van de gemeentelijke organisatie zou ervoor kunnen zorgen dat projecten met doelgroepwoningen versneld worden opgepakt. Voor de 20 lopende projecten met doelgroepwoningen is vanuit de gemeente voor bijna alle projecten capaciteit geregeld. Tevens heeft de afdeling Stedelijke Ontwikkeling additioneel budget voor de advisering van deze projecten. De extra inzet op gemeentelijke capaciteit voor de uitvoer van woningbouwprojecten zorgt ervoor dat de lopende projecten sneller uitgevoerd kunnen worden, waaronder enkele projecten met doelgroepwoningen.

B

Handelingsperspectieven particuliere huur <720 Hanteren van voorwaarden aan particuliere ontwikkelaars bij de realisatie van goedkope koop of goedkope huur. Op dit moment worden deze voorwaarden (bijvoorbeeld via anterieure overeenkomsten) niet gesteld, waardoor de kans groot is dat woningen die op schaarse ruimte worden gebouwd, na verloop van tijd niet meer beschikbaar zijn voor de doelgroep.

1

2

Meer financiering vrijmaken voor de realisatie van doelgroepvoorraad: De gemeente heeft regelmatig moeite om projecten met doelgroep woningen rond te rekenen, een lagere grondprijs kost geld en verdichting ook (denk aan ondergronds parkeren, o.a. in het Entree gebied). Bijdragen vanuit Rijk of provincie zouden helpen.

C

Handelingsperspectieven particuliere koop <180k

Tot 2030 worden verschillende projecten uitgevoerd met goedkope huurwoningen door marktpartijen. De gemeente Zoetermeer neemt hier het ambtelijk advies van de Bestuurlijke Tafel Wonen ter harte om deze woningen minimaal 15 jaar in stand te houden. De gemeente zet hierbij instrumenten in, bijvoorbeeld anterieure- of koopovereenkomsten, om deze termijn te borgen. Inmiddels is de definitie voor goedkope huurwoningen verder aangescherpt naar 25 jaar, met een bijzondere regeling voor lopende onderhandelingen. Een aantal bestaande projecten worden hierdoor niet meer meegerekend in tabel II. Voor de Entree geldt dat de gemeente daar inzet op een minimale instandhoudingstermijn van 15 jaar. De gemeente ziet geen mogelijkheid om dit in lopende onderhandelingen nog aan te passen. De doelgroepwoningen in deze gebiedsontwikkeling zijn daarom voor 50% meegerekend conform de afspraak. Het handelingsperspectief zorgt in totaal voor 900 doelgroepwoningen minder dan het eerste bod. De gemeente Zoetermeer heeft om de realisatie van deze complexe binnenstedelijke ontwikkeling te bespoedigen een aanvraag gedaan voor de Woningbouwimpuls (WBI). De aanvraag voor Entree Zoetermeer is inmiddels goedgekeurd. De WBI wordt ingezet voor de onrendabele van de gemeentelijke investeringen in de hoge kwaliteit van de buitenruimte.

De WBI is toegekend voor het deel dat niet verhaalbaar is bij de grondeigenaren. De WBI is dus een belangrijke randvoorwaarde voor de realisatie van 4.500 woningen in de Entree, waarvan circa 1.200 doelgroepwoningen, de komende 10 tot 15 jaar.

8

1

Startvoorraad goedkope koopwoningen met een WOZ onder de € 180.000

Startvoorraad goedkope koopwoningen met een WOZ onder de € 180.000 De startvoorraad ligt in werkelijkheid op 4.628 woningen in 2019 (Gemeente Zoetermeer, Tabel WOZ-waarden, 2020). Dit is onderbouwd door onze afdelingen Belastingen en Onderzoek & Statistiek. De aanname van ABF-research is gebaseerd op de WOZ-waarden uit 2016 die zijn geïndexeerd met het regionale gemiddelde. De Zoetermeerse koopvoorraad is echter minder hard gestegen waardoor er ruim meer 1.400 woningen in de doelgroepvoorraad vallen. De gemeente wijkt daarmee af van de aanname van ABF en kiest in het bod dus voor een andere aanpak dan andere gemeenten. De woningen zijn namelijk meegenomen in de kolom “Startvoorraad 1-1-2019”. De gemeente zal de goedkope koopvoorraad jaarlijks monitoren. De gemeente Zoetermeer heeft op dit moment geen actief beleid om het aantal goedkope koopwoningen te vergroten.

Netto totaal

Bovenstaande handelingsperspectieven zijn allen verwerkt in de tabel op pagina 5. De handelingsperspectieven zorgen gezamenlijk voor een netto toevoeging van c.a. 530 doelgroepwoningen.

Meer doelgroepwoningen Er zijn een aantal manieren waarop de komende jaren meer doelgroepwoningen gerealiseerd kunnen worden. Aantal doelgroepwoningen/ woningen dat meer te realiseren is indien aan voorwaarden wordt voldaan. Denk hierbij aan voorwaarden op het gebied van bv financiën, wet en regelgeving of ruimtelijke aspecten. Graag aangeven of dit aantal indicatief of absoluut is.

Meer corporatiewoningen Zoetermeer zal, voor de formulering van het tweede bod, kijken of er ruimte is om verhoudingsgewijs meer corporatiewoningen te realiseren. Een beperkende factor is dat de gemeente in een aantal gevallen te maken heeft met lopende afspraken met marktpartijen. Dat betekent dat aanpassingen in de voorwaarden van deze projecten kosten met zich meebrengen. Zoetermeer verwacht hierbij steun van het rijk en de provincie om de businesscases rond te rekenen.

• Solitaire locaties De gemeente en woningcorporaties zien mogelijkheden om op een aantal locaties doelgroepwoningen te realiseren. Deze locaties zijn nog hoogst onzeker omdat de projecten lopend zijn en/of de locaties in handen zijn van derden. In het beste geval kunnen de huidige solitaire locaties indicatief 100 doelgroepwoningen opleveren. Tot slot, is het voor een aantal locaties nog mogelijk dat woningcorporaties de woningen zullen afnemen in plaats van marktpartijen, waardoor er verschuivingen plaatsvinden tussen het segment goedkope huur door marktpartijen naar het segment sociale huur. Overigens is de omgekeerde beweging ook nog mogelijk voor 2 projecten, waarmee het totaal aantal doelgroepwoningen met maximaal 68 woningen kan dalen. • Entree De gemeente kijkt samen met de corporaties hoe we corporaties beter kunnen positioneren in deze gebiedsontwikkeling. Gemeente en corporaties denken dat dat nodig is om ook voldoende woningen voor empty nesters te 9

realiseren in de Entree en daarmee de kans op doorstroming voor deze doelgroep te vergroten. Op dit moment zijn gemeente, marktpartijen en corporaties in onderhandeling over het programma sociale huurwoningen. Hier is nog geen indicatief aantal te noemen. Steun van de Provincie Zuid-Holland voor transformatie bedrijventerreinen. Medewerking Provincie Zuid-Holland transformatie Kwadrant A naar wonen in bestemmingsplan “Noordelijke bedrijventerreinen”.

De gemeente heeft met de woningcorporaties een lopende prestatieafspraak voor deze locatie. Indien deze locatie van de provincie ontwikkeld mag worden, levert dit in de komende 10 jaar netto circa 100 doelgroepwoningen (=indicatief) op.

totaal

Indien aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, leveren bovenstaande handelingsperpectieven netto tot 200 doelgroepwoningen op.

Handelingsperspectieven die in het RIGO-advies staan die gemeente Zoetermeer niet gaat inzetten De gemeente Zoetermeer ziet dat een aantal handelingsperspectieven geen bijdrage leveren aan het gemeentelijk bod. Dat komt omdat het handelingsperspectief tegen een raadskader ingaat of omdat we in overleg met de woningcorporaties hebben besloten dat we dit handelingsperspectief niet zullen inzetten. Handelingsperspectief die niet wordt ingezet Hogere percentages sociale huur. Het uitgangspunt bij nieuwbouw is 27% doelgroepvoorraad, terwijl in het Meer Evenwicht scenario een inzet van ongeveer 33% benodigd is om tot de becijferde opgave te komen. Mogelijk wordt dit aandeel in de eerste jaren wel gehaald, aldus de gemeente. De huidige prestatieafspraken over nieuwbouw (1.150 DAEB woningen) bevat een grotere nieuwbouwambitie dan blijkt uit de cijfers van de corporaties (915), aldus de gemeente. Behouden van investeringscapaciteit corporaties voor de gemeentelijke opgave. De Goede Woning heeft een behoorlijke investeringskracht maar komt samen met de gemeente (nog) niet tot concrete, haalbare DAEB-plannen en overweegt daarom te investeren in Pijnacker. Gezien de grote opgave in Zoetermeer kan de vraag gesteld worden of dit een gewenste richting is. Daar staat tegenover dat Pijnacker een grote opgave en een gebrek aan corporaties met investeringskracht heeft.

Motivatie om handelingsperspectief niet in te zetten. Het klopt dat het verhogen van het aandeel doelgroepvoorraad meer ruimte zou geven om doelgroepvoorraad te realiseren. De gemeenteraad heeft het aandeel echter gemaximeerd op 27%. De gemeente Zoetermeer zal daar niet van afwijken aangezien dit een herziening van het woonbeleid zou betekenen. Hiervoor is instemming van de gemeenteraad vereist. Het handelingsperspectief wordt daarom niet ondersteund. Corporaties, huurdersorganisaties en gemeente hebben ervoor gekozen om hier een agree-to-disagree over op te nemen, waarin het meningverschil verder wordt uitgelegd (zie pagina 12). De gemeente Zoetermeer vindt het prima dat de Goede Woning haar investeringscapaciteit aanwendt voor meer sociale huurwoningen in Pijnacker-Nootdorp. Dat komt de regionale spreiding namelijk ten goede. Het handelingsperspectief wordt daarom niet ondersteund.

10

Kleiner en soberder bouwen, zodat de bouwkosten kunnen worden beperkt en projecten eerder van de grond komen.

De gemeente Zoetermeer vindt in dit handelingsperspectief zich niet goed verhoudt tot de beleidsdoelstelling om te bouwen voor doorstroming. Kleiner en soberder bouwen zorgt niet voor aantrekkelijke woningen voor empty nesters en senioren. Juist bij deze groepen is de kwaliteit van de woning van groot belang. Verder is de woonaantrekkelijkheid een aandachtspunt voor Zoetermeer. Het handelingsperspectief wordt daarom niet ondersteund.

Bij mutatie betaalbaar (<liberalisatiegrens) houden van de huidige niet-DAEB voorraad met een sociale huurprijs, al zal dit zeer ingewikkeld worden omdat op twee woningen na alle goedkopere niet-DAEB in bezit is van Vestia (weinig tot geen handelingsruimte).

We zien bij Vestia op de korte termijn geen onderhandelingsruimte om woningen van niet-DAEB met een sociaal contract naar DAEB te brengen. Vestia staat onder curatele van toezichthouders Aw en WSW en is dus niet vrij om het huurbeleid van deze niet-DAEB-woningen aan te passen. Het handelingsperspectief wordt daarom niet ondersteund.

Woningcorporaties zijn de beste partij om sociale huurwoningen te bouwen. Marktpartijen hebben namelijk een hele andere insteek, winst maken. Dit past niet bij een sociale huurwoning. Bovendien zullen de woningen misschien voor een relatief korte periode sociaal blijven.

Agree-to-disagree De gemeente enerzijds en huurdersorganisaties en corporaties anderzijds hebben een ander standpunt over de positie van woningcorporaties bij de realisatie van doelgroepvoorraad. Corporaties en huurdersorganisaties betogen dat woningcorporaties de meeste zekerheid bieden dat de volkshuisvestelijke doelen bereikt worden en alle subdoelgroepen in voldoende mate bedient worden. In die zin zijn de woningcorporaties een vanzelfsprekende partner bij de nieuwbouw en exploitatie van sociale huurwoningen. Wanneer er voor gekozen wordt om goedkope huurwoningen te laten realiseren door marktpartijen vinden de corporaties en de huurdersorganisaties het wenselijk om extra voorwaarden te stellen om te waarborgen dat alle subdoelgroepen bedient worden. De extra voorwaarden die zij zouden willen stellen hebben betrekking op: De instandhoudingstermijn (min. 25 jaar) De verdeling over de huursegmenten (min. 70% betaalbaar) De huisvesting van bijzondere doelgroepen (statushouders en uitstroom instellingen) naar rato van het aantal voor verhuur beschikbare woningen. Afspraken over gewenste minimale kwaliteit van de woningen, gerelateerd aan de beoogde doelgroep(en) (in overeenstemming met de allonge bij de LPA 2019). De gemeente heeft hierover een ander standpunt, gebaseerd op het vigerende woonbeleid.

Daarin wordt gesteld dat (goedkope) huur onder de liberalisatiegrens zowel door corporaties als marktpartijen gerealiseerd kan worden. Het woonbeleid stelt verder dat er in deze categorie gebouwd moet worden voor jongeren en empty nesters (in de prestatieafspraken uitgebreid met 1-2persoonshuishoudens met een leeftijd van 30-55 jaar). In de praktijk ziet de gemeente de woningcorporaties als belangrijke partner om te bouwen voor de woonbehoefte voor empty nesters in het goedkope segment. Marktpartijen 11

kunnen weer een belangrijke rol door te bouwen voor de woonbehoefte van jongeren.

Agree-tot-disagree

Doelgroepvoorraad DAEB Goedkope Koop Particuliere huur ≤720

Wensprogramma ABF +2.220 +2.500 +640 -920

2e bod Zoetermeer

Verschil

+1.562 +433 +1.4082 -279

-658 -2.067 +768 +641

De door ABF uitgevoerde berekeningen gaan uit van een toevoeging van ongeveer 2.200 doelgroep woningen waarvan 2.500 DAEB woningen. Het tweede bod van de gemeente telt ten opzichte van de startvoorraad van ABF op tot een uitbreiding van ongeveer 1.500 woningen waarvan minder dan 500 DAEB woningen. De woningcorporaties en de huurdersverenigingen vinden de beperkte uitbreiding van het aantal DAEB-woningen is in het bijzonder zorgwekkend aangezien de cijfers van ABF uitgaan van het uitsluitend toevoegen van woningen tot de aftoppingsgrens. Woningen in dit prijssegment voorzien in de huisvestingsvraag van huishoudens met een inkomen tot de grenzen voor passend toewijzen. Wanneer deze woningen niet als DAEB-woningen gerealiseerd worden maar als particuliere huur zijn de corporaties en de huurdersverenigingen van mening dat de kans zeer groot is dat de woningen gerealiseerd worden met een huur gelijk aan de liberalisatiegrens en dat deze na de minimale instandhoudingstermijn aan de sociale woningvoorraad worden onttrokken. Hiermee wordt een andere subdoelgroep bedient. De corporaties en de huurdersverenigingen zijn van mening dat er niet alleen te weinig doelgroepwoningen toegevoegd worden, maar dat er met name veel te weinig DAEB-woningen tot de aftoppingsgrens toegevoegd worden om in de vraag vanuit Zoetermeer te kunnen voldoen.

Wanneer deze woningen niet gerealiseerd worden valt de groep met een inkomen tot de passendtoewijzengrens buiten de boot wat in de ogen van de corporaties en de huurdersverenigingen onacceptabel is. De gemeente deelt dit perspectief niet. Er zijn in het bod inderdaad minder doelgroepwoningen opgenomen dan zou moeten volgens het ABF-onderzoek. Dat is het gevolg van de nieuwste regionale afspraken over het voor de helft meetellen van particuliere huurwoningen met een instandhoudingstermijn van minder dan 25 jaar. In de Entree (waar de meeste particuliere huur is gepland) zien we nu geen mogelijkheid meer om de huidige instandhoudingstermijn te verhogen. Dat de woningen in het bod niet meetellen betekent niet dat ze niet gebouwd worden. Het nieuwbouwprogramma van de gemeente bestaat volgens het gemeentelijk woonbeleid uit ca. 27% goedkope huurwoningen. Daarom voelt de gemeente zich niet vrij om toezeggingen te doen waarmee het verschil gedeeltelijk of geheel gecompenseerd zal worden. De gemeenten hebben in Haaglanden afgesproken dat de drie segmenten communicerende vaten zijn. Dat veronderstelt dat het huishoudens uit de doelgroep niet uitmaakt in welk type doelgroepwoning ze wonen. Deze aanname is in lijn met het woonbeleid waarin dat uitgangspunt ook wordt gehanteerd.

De sub-doelgroep voor passend toewijzen is door de gemeente Zoetermeer niet als prioritaire doelgroep benoemd in het gemeentelijk woonbeleid.

2

Het betreft hier bestaande goedkope koopwoningen, geen geplande nieuwbouw. 12

De gemeente heeft begrip voor het argument van de corporaties en huurders dat particuliere huurwoningen minder betaalbaar zullen zijn dan DAEB-woningen. Het is evident dat huishoudens uit de doelgroep ‘passend toewijzen’ beter bediend worden met DAEB-woningen, aangezien ze moeilijk terecht kunnen in goedkope huurwoningen of goedkope koopwoningen. Daarom hebben we het streven om DAEB-voorraad betaalbaar te verhuren opgenomen in de lokale prestatieafspraken, maar ten aanzien van goedkope huurwoningen ontberen we vooralsnog de instrumenten om de betaalbaarheid af te dwingen. Voor de Entree proberen we met een gezamenlijke ontwikkelstrategie de corporaties beter in positie te brengen. Dat zou ervoor kunnen zorgen dat de uiteindelijke situatie meer in lijn is met het wensprogramma van ABF. Het is echter nog onzeker of dit ook gaat lukken. De financiële impulsen vanuit het rijk gericht op betaalbare sociale nieuwbouw, zoals de Regeling Vermindering Verhuurderheffing, zijn hierbij van groot belang. Deze en toekomstige geldstromen blijven nodig om betaalbare sociale huur financieel haalbaar te maken. III.

Beschikbaarheid sociale huurwoningen corporaties

Afspraak beschikbaarheid De regio heeft als doel om de beschikbaarheid van de corporatiewoningen op lokaal niveau te borgen en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden te realiseren. Om dit te realiseren maakt men de afspraak om op gemeentelijk niveau minimaal 70% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de Huurtoeslaggroep (de primaire doelgroep). De 70% norm is inclusief DAEBnieuwbouw en geldt als een gemiddelde over de periode van drie jaren. Een minimale norm van 70% betekent alleen in de gemeenten die de norm niet halen een wijziging van beleid. Substantiële afname in gemeenten met (huidige) hoge percentages is onwenselijk. De gemeenten die de norm ten tijde van de vormgeving van dit Regioakkoord nog niet halen, geven in hun bod aan op welke wijze ze de norm wel gaan bereiken en wanneer dit gerealiseerd zal zijn. Beschikbaarheid

% Beschikbaarheid

Regionaal afgesproken % Minimaal 70% van al het DAEBaanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw

2018 stand van zaken (zie ABF) 82%

Uw doel 80 %

Toelichting In de Lokale prestatieafspraken hebben de gemeente corporaties en huurders afgesproken te streven naar 80% beschikbaarheid met een maximale afwijking van 10%. Vestia, Vidomes en De Goede Woning geven aan dat ze idealiter 70% van de toewijzingen willen verhuren aan de huurtoeslagdoelgroep en 30% aan de rest van de primaire doelgroep en lage middeninkomens. Dit lukt moment niet vanwege de krapte aan sociale huurwoningen. De corporaties kiezen er daarom voor om een groter aandeel van de woningen toe te wijzen aan de huurtoeslagdoelgroep. Het is per buurt wellicht mogelijk om het % beschikbaarheid bij te stellen. Voorlopig houden we op gemeenteniveau het doel van de lokale prestatieafspraken aan. Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 Het rapport van Bureau Louter heeft duidelijk gemaakt dat Zoetermeer op een aantal terreinen kampt met een neergaande trend die de veerkracht van de stad bij ongewijzigd beleid bedreigt. Zo is er sprake van achteruitgang op sociaaleconomisch vlak (door een dominante instroom van huishoudens met een laag 13

inkomen en lage opleiding en een uitstroom van juist vooral hoger opgeleiden met een hoger inkomen), een toenemende leefbaarheidsproblematiek in met name de oudere woonwijken van de stad en in de volle breedte een afnemende woonaantrekkelijkheid. Op voorhand is duidelijk dat de genoemde neergaande trends allen nadrukkelijk (ook) een relatie hebben met het wonen en bouwen in de stad. Anders geformuleerd: het wonen en bouwen is mede een oorzaak van de problematiek maar kan in belangrijke mate – zo is de gedachte – ook bijdragen aan het helpen oplossen ervan. Hoewel woningbouw alleen niet voldoende zal zijn om de sociaaleconomisch neergaande trend van Zoetermeer te doorbreken. De omgevingsvisie Zoetermeer 2040 wordt voor de zomer van 2021 aangeboden aan de gemeenteraad. Deze visie wordt richtinggevend, ook voor het gemeentelijk woonbeleid. Het bod is nu gebaseerd op het huidige woonbeleid. Mogelijk leidt de omgevingsvisie Zoetermeer 2040 dus tot andere inzichten dan degene die in het bod zijn verwerkt. Wanneer dit het geval is gaat de gemeente hierover in het gesprek met de andere gemeenten, Sociale Verhuurders Haaglanden, Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden en Provincie Zuid-Holland. Tot slot De verstedelijkingsopgave in deze regio is groot.

De komende tien jaar zijn gemeenten, corporaties, bouwers en beleggers op elkaar aangewezen om voldoende (doelgroep)woningen te bouwen. Zoetermeer erkent dat goede samenwerking tussen deze partijen van groot belang is voor het slagen van de verstedelijkingsopgave. Met betrekking tot de doelgroepvoorraad zorgt het tweede bod van de gemeente Zoetermeer netto voor minder doelgroepwoningen. Dat heeft te maken met de strengere eisen voor goedkope huur door marktpartijen die zijn afgesproken in de Bestuurlijke Tafel Wonen. De gemeente neemt deze eisen en de uitkomst van het bestuurlijk intervisiegesprek ter harte. Daarom zijn inmiddels gesprekken opgestart om de corporaties beter te positioneren in de Entree. Ten slotte, blijkt uit het rapport Eerste biedingen dat de regionale verschillen nog te groot zijn. De gemeente verwacht van alle gemeenten dat ze de komende jaren hun uiterste best doen om bij te dragen aan de regionale spreiding van de doelgroepvoorraad.

Met vriendelijke groet,

R.C. Paalvast, Wethouder Wonen

14