Document · PDF

Bod 2 Westland inclusief addendum

Commissie Sociaal Domein en Wonen 11 november 2021, gemeente DelftBij agendapunt: 2143800 College van B&W - tussenakkoord regionale nieuwe woningmarktafspraken (NWMA)9.128 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Geachte heer Paalvast, beste Robin, In april j.l. heeft de gemeente Westland haar tweede – definitieve bod – uitgebracht in het kader van de Nieuwe Woningmarktafspraken in de regio Haaglanden. Deze en de acht andere gemeentelijke biedingen zijn door bureau RIGO geanalyseerd en vertaald naar een eindrapportage, die een bijlage zal vormen bij het te ondertekenen Regioakkoord. De resultaten voor Westland, zoals gepresenteerd in de RIGO rapportage, sloten niet volledig aan bij onze eigen beleving van het bod en hebben geleid tot nader overleg met RIGO over de interpretatie van het Westlandse bod. Hier zijn twee zaken uit naar voren gekomen: •

•

In het bod van Westland is rekening gehouden met een autonome verdamping van de particuliere voorraad, deze is echter onder de noemer ‘sloop particulier’ ingebracht. Hierdoor heeft RIGO in de rapportage zowel 300 sloop als de door ABF becijferde autonome afname (220) ingerekend. In het bod is verder aangegeven dat er 300 woningen worden toegevoegd met een koopprijs < 194.000. Deze prijsgrens sluit aan bij de in de gemeentelijke woonvisie gehanteerde bovengrens voor goedkope koop. Omdat in het bod geen uitspraken zijn gedaan over het goedkope koopsegment tot 180.000 (NWMA definitie), is RIGO uitgegaan van een toename van de goedkope koop van 0. Het ligt echter voor de hand dat een deel van de te ontwikkelen goedkope koop voorraad ook binnen de NWMA definitie valt.

N.a.v. het bovenstaande concluderen wij dat de ontwikkeling van het goedkope koopsegment zich gunstiger zal ontwikkelen dan in de RIGO rapportage geschetst: 300 sloop minder, en 150 nieuwbouw (helft totale toevoeging goedkope koop) meer. In totaal dus +450 woningen. Ik verzoek u vriendelijk RIGO de rapportage op deze punten aan te laten passen en dit schrijven als addendum aan het Westlandse bod toe te voegen in het te ondertekenen Regioakkoord.

Met vriendelijke groet, B.P.M (Ben) Van der Stee Wethouder Gemeente Westland Postadres: Postbus 150, 2675 TA Naaldwijk T (0174) 673393 E bpmvdstee@gemeentewestland.nl I www.140174.nl

Geachte voorzitter van de Bestuurlijke Tafel Wonen, Voor u ligt het formele bod van gemeente Westland. Dit bod zal de input zijn voor het gesprek dat ik zal voeren met u en een collega-wethouder Wonen uit de regio. In het bestuurlijke gesprek zal ik het bod toelichten in het kader van de regionale uitdagingen en de (on)mogelijkheden van mijn gemeente om bij te dragen aan de gezamenlijke doelen. Dit bod zal gebruikt worden als input voor de regionale nieuwe woningmarktafspraken en deel uitmaken van de prestatieafspraken met de corporaties. Zoals reeds eerder met u gedeeld heeft de gemeente Westland het realisme met betrekking tot de (sociale) woningbouw in de geactualiseerde Woonvisie (en het 1e bod) opgezocht en opgerekt. Dit betekent dat voorliggend 2e bod getalsmatig, behoudens een enkele kleine actualisatie, niet afwijkt van het 1e bod.

Doelen regio Haaglanden 1. Voldoende woningen van de totale voorraad realiseren, zijnde een netto toevoeging van 65.860 2. Voldoende doelgroepwoningen realiseren, zijnde een netto toevoeging van 16.360 (minimaal 12.360 DAEB) 3. De regio gaat voor een meer evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad. 4. Beschikbaarheid: Een evenwichtigere spreiding van instroom van huurtoeslaggerechtigden.

Geactualiseerde Westlandse Woonvisie & 2e bod Met dit 2e bod blijven wij binnen het door de raad gestelde mandaat en de in de Woonvisie opgenomen kaders. Dientengevolge is dit 2e bod niet ter goedkeuring aan de raad voorgelecht. Wel is de raad het 2e bod ter informatie toegezonden. U treft in dit 2e bod dus geen grote veranderingen dan wel uitbreiding ten opzichte van het 1e bod. Wel wordt in dit 2e bod gehoor gegeven aan het verzoek de context van het bod nader te duiden. (Financiële) zorgen Gemeenten, en daarmee ook de gemeente Westland, worden geconfronteerd met “decentralisatie” van wettelijke (zorg)taken vanuit de rijksoverheid. De bijbehorende “efficiëntiekortingen” zetten gemeentelijke begrotingen onder druk. Zo slaat de jeugdzorg momenteel een gat in de begroting en naar verwachting zal dit ook gelden voor toekomstige “decentralisaties”. De uitvoering van wettelijke (zorg)taken kan niet worden genegeerd. Zolang vanuit het middels gemeentefonds geen structurele dekking voor de genoemde kosten wordt voorzien zijn gemeenten genoodzaakt keuzes te maken. Deze keuzes, lees: “bezuinigen”, zijn programma overstijgend. Wij sluiten dan ook niet uit dat structurele/oplopende tekorten op de uitvoering van wettelijke gedecentraliseerde (zorg)taken van invloed gaan zijn op andere beleidstakken, waaronder de volkshuisvesting.

De gemeente Westland streeft naar een netto toevoeging van het aantal woningen dat gebaseerd is op de Woon Behoefte Raming (WBR). De berekening van het ME-scenario van ABF ziet er als volgt uit.

Berekeningen ABF ME-scenario Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB

Prijsklasse ≤ 424

2019 450

2030 380

2019-2030 -60

DAEB

424 - 651

5.860

9.540

3.680

DAEB

651 - 720

1.780

2.340

560

DAEB

> 720

450

-450

Niet-DAEB

1.100

-1.100

Niet-DAEB

1.080

870

-210

1.730 2.070

1.500 2.770

-220 700

Particuliere huur Particuliere huur

≤ 720 > 720

Goedkope koop

≤ 180.000

530

990

450

Overige koop

> 180.000

29.400

30.660

1.260

44.440

49.050

4.610

Totaal

LET OP: Op basis van de DPI -opgave van de corporaties weten we dat er definitieverschillen zijn die leiden tot verschillen in de omvang van de startvoorraad van de corporaties. ABF hanteert CBS voor zelfstandige woning en Zoals al benoemd in RIGO). de tabel Reeds RIGO hiervoor baseert zich op DPI (zie worden Rapporten Wehierboven hanteren destreefcijfers opgave zoalsgenoemd. deze becijferd is invoor de scenario’s het moment dat de ABF cijfers bekend waren heeft de gemeente Westland aangegeven dat van ABF. de inspanning om te komen tot een meer evenwichtige verdeling een redelijke (realistische) inspanning moet zijn. En wellicht ten overvloede benadrukken wij dan ook dat wij de NB: − In de cijfers vanABF ABF zitten soms afrondingsverschillen. In dit bod kunnen afrondingen tientallen worden gebruikt. doet uitkomsten van het onderzoek als streefcijfers beschouwen. Deopgemeente Westland e − (1 Prijspeilen gehanteerd zijn de prijspeilen 2019. In de werkafspraken zijn de afspraken t.a.v. de ontwikkeling van de prijspeilen te met het en) die 2e worden bod een voorstel wat gezien middelen en (ruimtelijke) mogelijkheden als vinden. redelijk kan worden beschouwd waarbij de grens van realistisch wordt opgezocht. In stedelijke gebieden is vanaf de wederopbouw is middels directe en indirecte subsidies fors geïnvesteerd in de sociale woningvoorraad.

Deze investeringen en bijbehorende bouwproducties zijn aan kleiende dorpen, waaronder de Westlandse dorpen, nagenoeg voorbij gegaan. Inmiddels is van grootschalige subsidie op nieuwbouw geen sprake. De decennia lang gesubsidieerde Woningcorporaties worden geacht te concurreren met marktpartijen, mede door de verhuurdersheffing op een voor hen ongelijk speelveld. Het ius dan ook niet meer dan een utopie te veronderstellen dat een in decennia opgelopen gesubsidieerde achterstand op de sociale woningvoorraad ten opzicht van stedelijke gebieden vervolgens ongesubsidieerd en marktconform binnen 10 jaar kan worden ingelopen. Bovenop het voorgaan is de afgelopen jaren juist ingezet op de realisatie van dure woningen binnen de gemeente Westland. Zo wat het niet zo heel lang geleden nog provinciaal beleid dat, bijvoorbeeld, de Westlandsezoom moest uitgroeien tot het “Wassenaar van het zuiden”. Het toevoegen van dure, en thans nog steeds geplande, woningen heeft vanzelfsprekend invloed op het percentage sociale woningvoorraad ten opzichte van de totale woningvoorraad.

Naast de regionale doelen heeft de gemeente Westland onderstaande (indirecte) strategische doelen op het gebied van Wonen en Volkshuisvesting. (zo concreet mogelijk) Na a st d e re gio na le doe le n h ee ft d e gem e ent e W est l an d ond e rst a and e st rat eg is ch e do el en op h et ge bi ed v an W onen en Vo l ks hui s ve sti ng.

Om te zorgen dat het nu en in de toekomst goed blijft gaan met Westland moeten wij blijven investeren in een betere kwaliteit van onze leefomgeving, maar ook in onze economische positie als glastuinbouwgemeente. Nieuwe woonlocaties creëren, bestaande woongebieden her ontwikkelen en/of bestaande buurten toekomstbestendig aanpassen. In de toekomst ligt dan ook de drijfveer om te bouwen om maatschappelijke meerwaarde te creëren. Westland werkt aan een beheersbare en realistische groei van het aantal woningen, zodat het aanbod aansluit bij de behoeften van de Westlandse bevolking en mensen die economisch verbonden zijn met de gemeente. De woningen in Westland zijn in 2040 zoveel mogelijk energieneutraal: goed geïsoleerd en indien mogelijk aangesloten op duurzame warmte. Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Wij streven dan ook naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied zonder hierbij het kenmerkende dorpse karakter te verliezen. Leefkwaliteit staat hierbij voorop en prevaleert boven de groei van het aantal woningen of inwoners.

De gemeente Westland is het dichtst bebouwde stukje Nederland¹ en laat zich het best omschrijven als: ”elf dorpen in een zee van glas”. Deze elf Westlandse dorpen kennen een grote sociale cohesie, die gezamenlijk een leefbare samenleving vormen. Het dorpse woonen leefklimaat is onderscheidend ten opzichte van het omliggende stedelijk gebied en de stedelijke agglomeratie. In haar omgevingsvisie (pagina 12) onderkent de provincie Zuid Holland dit door aan te geven dat de gemeente Westland zowel buiten de “stedelijke zone” als buiten de “stedelijke agglomeratie” valt. Wij delen de zienswijze van de provincie en koesteren dit dorpse karakter. Wij rekenen hierbij nadrukkelijk op de positieve effecten van de nieuwe werkstijl van de provincie Zuid Holland (omgevingsvisie, pagina 27). Het vraagstuk van voldoende en betaalbare woningen heeft samenhang met andere huisvestings- en ruimtelijke opgaven. Met de geactualiseerde Woonvisie d.d. 08 juli 2020 werkt Westland aan een beheersbare groei van het aantal woningen, zodat het aanbod aansluit bij de ontwikkeling van de Westlandse woningmarkt. Tegelijkertijd is onze gemeente een onlosmakelijk deel van de regio en is binnen de regio Haaglanden een groot tekort aan woningen. Westland wil haar bijdrage leveren aan een betere spreiding in de regio Haaglanden, waar volgens ABF de komende 10 jaar 12.360 DAEB-woningen toegevoegd moeten worden.

Wij willen onze inwoners aansprekende, uitnodigende en bereikbare woningen aanbieden in een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met een grote variëteit in type en prijsklassen, zowel koop als huur. Met het woningaanbod willen wij (ook) inspelen op de toekomstige vraag naar levensloopbestendige, of beter gezegd: “levensloopgeschikte” woningen.

De trend van meer één- en tweepersoonshuishoudens en vergrijzing zet door, zo blijkt uit onderzoek van ABF. Een verdubbeling van het aantal 75-plussers in 2040 betekent ook dat meer bewoners met een zorgvraag zullen zijn. Het rijksbeleid blijft gericht op de extramuralisering van de zorg, ons aanbod zal ook hierop in moeten spelen. Onze gemeente neemt in de wereldwijde glastuinbouw een unieke positie in. De economische structuur van de bedrijvigheid in de gemeente Westland kenmerkt zich behalve door hoogwaardig kenniswerk, door een grote afhankelijkheid laaggeschoolde arbeiders en bijbehorende afhankelijkheid van arbeidsmigratie. Het economische belang van arbeidsmigratie kan niet worden onderschat. Ondanks alle innovaties en robotisering binnen de glastuinbouwsector en aanverwante bedrijvigheid is arbeidsmigratie een bestaansvoorwaarde. Van de naar schatting 12.000 arbeidsmigranten die in Westland werken (dit aantal is seizoenafhankelijk), wonen ongeveer 4.500 binnen de gemeentegrenzen. De huisvestingsopgave van de doelgroep wordt door ons in samenhang met de opgaven op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten en zorgwoningen benaderd., omdat de huisvestingsmogelijkheden voor een ieder in Westland schaars is. Deze schaarste blijkt ook uit het feit dat Westland de dichtst bebouwde gemeente van Nederland1 is.

Ook heeft Westland voor grote gebieden met in gebruik voor de Greenport, in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie, wonen en/of logies niet is toegestaan. Tegelijkertijd bouwen wij ook verder aan het overige nieuwbouwprogramma dat uit duurdere (WOZ-waarde ≥ 180.000) koopwoningen bestaat. Hierbij zetten wij in op het uitbreiden van de woningvoorraad in Westland met 8.100 nieuwe woningen tot 2030. Wij zetten in op het op tempo houden van lopende en nieuwe woningbouwontwikkelingen en streven naar een gemiddelde woningproductie van circa 500-600 woningen per jaar. Hierover en hiervoor maken wij goede afspraken met ontwikkelaars en/of corporaties om de beoogde getallen en de gewenste kwaliteit voor de diverse doelgroepen te behalen. Bij de verdeling naar prijssegmenten zetten bij bouwprogramma’s voor nieuwe plannen/locaties in op: ✓ 30%sociale huur ✓ 5% goedkope koop (tot €190.000) ✓ 20% middeldure koop of huur (tot € 325.000 of € 950) ✓ 25% koop vanaf € 325.000 tot € 537.000 ✓ 20% dure koop vanaf € 537.000 Wij leggen de nadruk op het vergroten van het aantal woningen voor lagere en midden inkomens en het bevorderen van doorstroming middels nieuwbouw. Vooral binnen het middeldure segment streven wij naar een prijsdifferentiatie waarmee ook de onderkant van de range voldoende aan bod komt. Een opvallend gegeven is dat het percentage goedkope scheefwoners in Westland ca.

28% is. Bevorderen van doorstroming, en daarmee het op gang brengen van verhuisketens, is één van de onderwerpen die we in de prestatieafspraken met onze lokale corporaties willen vast leggen. 1

Westland is de dichtst bebouwde gemeente van Nederland. Uit cijfers van het Centraal Bureau

voor de Statistiek (CBS, 2015) blijkt dat ruim 76 procent van het Westlandse grondgebied is bebouwd met woningen en kassen en bedrijfsruimtes. Deze toppositie wordt vooral veroorzaakt door de kassen.

Corporaties dragen bij aan doorstroming in het sociale huursegment. Gesteund door het landelijke huurverhogingsbeleid streven onze woningcorporaties naar het “verleiden” van goedkope scheefwoners naar een duurdere woning en dure scheefwoners passend te huisvesten. Daarnaast werken corporaties en gemeente actief samen aan doorstroming van senioren naar voor senioren geschikte woningen. De doorstroomresultaten van goedkope en dure scheefwoners, maar ook de aantallen senioren die doorstromen worden door gemeente en corporaties met elkaar gedeeld. Het aantal gerealiseerde doorstromers onder senioren, maar ook onder dure en goedkope scheefhuurders is onderdeel van de lokale prestatieafspraken.. Wij kiezen voor betere benutting van de huidige voorraad door gerichte doorstroming te stimuleren en het aantal goedkope scheefwoners te verlagen. We denken hierbij aan om, in de toekomst, bij nieuwbouw huurders met lage middeninkomens die een sociale huurwoning in Westland achterlaten voorrang te geven bij het kopen van een woning. Het grootste deel (ongeveer 2/3 deel) van de nieuwbouw woningen in Westland die komende 10 jaar wordt gerealiseerd, wordt ontwikkeld door ontwikkelingsbedrijven waar de gemeente voor 50% in participeert. Het betreft twee deelnemingen: OBWZ en ONW.

Deze zijn circa 15 jaar geleden opgericht om effectiever intergemeentelijk te kunnen opereren en om annexaties te voorkomen. Destijds lag de focus minder op realisatie van sociale- en betaalbare woningbouw. Momenteel wordt onderzocht en worden gesprekken gevoerd, of wij in deze participaties meer sociale / betaalbare woningen kunnen realiseren en wat de (financiële) consequenties hiervan zijn. Ook worden deze projecten ingediend voor een bijdrage uit de woondeal-gelden en woningbouwimpuls bij BZK. Onze integrale en samenhangende benadering van de huisvestingsopgave betekent niet alleen toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen, maar ook het behouden van de huidige voorraad sociale huurwoningen in Westland nu en in de toekomst. Op 31 december 2020 hebben de corporaties Arcade, Wonen Wateringen, Wonen Midden Delfland en de Wassenaarsche Bouwstichting het Westlandse woningbezit van Vestia overgenomen. Het nieuwe scheidingsvoorstel behelst de omzetting van ca 525 nietDAEB woningen terug naar DAEB.

Tenslotte is Westland – met de provincie Zuid-Holland – actief op zoek naar alternatieve tijdelijke huisvesting voor spoedzoekers. Ons voornemen is om in tien jaar minimaal 400 flexwoningen toe te voegen (tijdelijke of permanente woningen die voor bepaalde tijd, maximaal 2 jaar, aan een huurder verhuurd worden). Het realiseren van deze 400 flexwoningen is alleen mogelijk indien (tijdelijke) bouw ook buiten Bestaand Stads- en Dorpsgebied plaats kan vinden. Hiervoor wordt de samenwerking gezocht met, en medewerking verzocht van, de provincie Zuid Holland In twee pilots met de provincie wordt momenteel onderzocht onder welke voorwaarden bouwen van (tijdelijke) flexwoningen (en huisvesting voor arbeidsmigranten) buiten Bestaand Stads- en Dorpsgebied voor de provincie acceptabel is.

Middels dit bod laat gemeente Westland zien wat de bijdrage aan de regionale doelstellingen is. Hieronder treft u onze cijfermatige bijdrage aan. I.

Totale voorraad

•

“Leg uit en laat zien welke bijdrage uw gemeente kan leveren aan de totale bouwproductie die in de regio benodigd is”

Totale voorraad

Startvoorraad 01-01-2019

31-12-2029

(ABF-rapport 10-12-2019)

Aantallen woningen

44.500

ABF-berekening: ca 49.000 woningen

(netto toevoeging ca 4.500 woningen) Bod Westland: ambitie is realisatie van circa 8.100 woningen minus de sloop/onttrekking van circa 25 woningen per jaar (= 10 x 25 sloopwoningen) netto toevoeging circa 7.600 woningen inclusief 400 (tijdelijke) flexwoningen

Totale voorraad Toevoeging • Nieuwbouw • functieverandering • splitsing van bestaande woningen • tijdelijke woningen • overige toevoeging Onttrekking • sloop • samenvoeging woningen • overige onttrekking Netto voorraadontwikkeling

periode t/m 31-12-2029 hard zacht

6.950

300

400

250 6.950 + 400

Toelichting Suggestie: Wat gaat u bouwen? Waarom gaat u bouwen? Voor wie gaat u bouwen? Juist ook het verhaal waarom u doet wat u doet. Toelichting

Westland kent geen grootschalige herstructureringsopgaven of vaststaande sloopplannen. Jaarlijks worden er circa 50 woningen gesloopt/onttrokken. Onze inschatting is dat er in de periode 2020-2030 dus 500 woningen verdwijnen door sloop.

We zetten in op het uitbreiden van de woningvoorraad in Westland met 8.100 nieuwe woningen tot 2030. Echter, op dit moment spreken wij over ca 6.950 woningen binnen harde- en ca 300 woningen binnen zachte plannen. Aangevuld met ca 400 flexwoningen spreken wij, na aftrek van 500 sloopwoningen over een toevoeging 7.150 (flex)woningen. Dit betekent dat de gemeente Westland de komende 10 jaar, naast de realisatie van bedden voor arbeidsmigranten, ook nog de uitdaging heeft om samen met de provincie Zuid Holland locaties voor de resterende 950 (flex)woningen te vinden.

Vanuit het Convenant Gaten Dichten had Westland de opgaven om circa 3.500 DAEB woningen toe te voegen (dit aantal was gebaseerd op het verschil DAEB-bezit corporaties 2017 en het gewenste DAEB-bezit in 2025). Ten tijde van het Convenant Gaten Dichten werd al geconcludeerd dat de ambitie van de gemeente Westland alleen gerealiseerd kan worden door, naast de bouw van 1.500 sociale huurwoningen, ook 2.000 (bestaande) sociale huurwoningen van Vestia door andere corporaties zouden worden overgenomen en behouden blijven binnen het DAEB segment. Westland verwacht in 2025 circa 1.000 sociale huurwoningen aan de voorraad te hebben toegevoegd en ziet kansen voor de ontwikkeling van de overige 500 woningen uit het Convenant Gaten Dichten. Echter om te voldoen aan meer evenwicht en een passend aanbod is meer nodig. De afgelopen vier jaar (2016 t/m 2019) zijn in Westland bijna 200 sociale huurwoningen gebouwd, dat betekent dat er nog een opgave van 1.300 sociale huurwoningen resteert uit de vorige Woonvisie en uit het Convenant Gaten Dichten.

Met de geactualiseerde Woonvisie 2020-2030 richt Westland op 500 sociale huurwoningen extra t.o.v. de ambitie uit de vorige Woonvisie. Het bestaande bouwprogramma2 (harde en zachte plannen) omvatte aan het begin van het traject van de nieuwe woningmarktafspraken ongeveer 900 sociale huurwoningen (2020 t/m 2030). Gedurende het proces heeft de gemeente Westland dit aantal weten te verhogen tot ongeveer 1.150 sociale huurwoningen. Onze inzet is om in de periode 2020-2030 1.800 sociale huurwoningen te realiseren. Daarnaast zijn er afgelopen vier jaar 175 goedkope koopwoningen gebouwd. De ambitie is de komende 10 jaar nog 300 goedkope koopwoningen te realiseren. Bij bouwprogramma’s voor nieuwe plannen/locaties zetten wij in op de volgende prijssegmenten:

Tabel 1 Nieuwbouwwoningen in Westland 2020 -2030 (prijspeil 2020)

Sociale huur

1.800

22%

Middeldure huur ( van € 737 tot € 950)

400

Goedkope koop (tot € 198.500)

300

Middeldure koop (€ 198.500 tot € 310.000)

1.700

21%

Dure koop (vanaf € 310.000 )

3.900

48%

Totaal

8.100

100%

Als gevolg van onze een unieke positie in de glastuinbouw / agro-logistiek is arbeidsmigratie een belangrijk thema. Arbeidsmigratie is een bestaansvoorwaarde geworden. De gemeente Westland kent voor de huisvesting van arbeidsmigranten verschillende huisvestingsvormen zoals grote logiesvoorzieningen, bedrijfswoningen op agrarische percelen en kamergewijze bewoning van woningen in de kernen. Huisvesting voor arbeidsmigranten is integraal onderdeel van het huisvestings- en woonbeleid van de gemeente. De bouw voor het “gewone” woningbouwprogramma soupeert alle ruimte binnen de kernen en aangewezen nieuwe woongebieden al op. Oplossingen voor huisvesting van arbeidsmigranten kunnen dan vrijwel alleen buiten de bestaande woongebieden tot stand komen. Wij rekenen bij de realisatie van de huisvesting van arbeidsmigranten dan ook op de inzet, bijdrage en medewerking van de provincie Zuid Holland. In overleg met de Provincie willen wij de vigerende planologische bestemming (al dan niet tijdelijk) buiten de woonkernen wijzigen als dat nodig is. Vanzelfsprekend in samenhang met huisvesting van arbeidsmigranten op de percelen van glastuinbouwbedrijven die onderwerp is van de pilot die we met de provincie doorlopen. (onder voorwaarden).

Momenteel – begin 2020 – omvatten alle woningbouwplannen in Westland in totaal 7.20 0 woningen

tot 2030, daarbovenop komt de ambitie van circa 900 extra sociale huurwoningen ten opzichte van de huidige planvoorraad. Samen met het resterende deel van de opgave sociale huurwoningen uit de vorige Woonvisie leidt dit tot een nieuwbouwambitie van 1.800 sociale huurwoningen van 2020 tot en met 2030.

Meer woningen voor de totale voorraad te realiseren indien Handelingsperspectieven Uit: RIGO Rapport 2 (15-04-2020)

Aantal woningen dat meer te realiseren is indien aan voorwaarden wordt voldaan. Denk hierbij aan voorwaarden op het gebied van bv financiën, wet en regelgeving of ruimtelijke aspecten. Graag aangeven of dit aantal indicatief of absoluut is.

1 Hogere percentages sociale huur. Met name in de deelnemingen waar Westland vanuit het verleden in zit (o.a. 50% in de Westlandse Zoom), is het denkbaar om bestaande afspraken open te breken ten gunste van een hoger aandeel ‘sociaal’. De kosten hiervan bedragen al snel zo’n €30.000 per woning, aldus de gemeente. Financiële bijdragen van provincie of Rijk zouden kunnen helpen hierbij. Op kleinere locaties ervaart de gemeente problemen om de ontwikkeling van doelgroepvoorraad af te dwingen

2 Behouden van investeringscapaciteit corporaties voor de gemeentelijke opgave. De corporatie

met de grootste investeringskracht (Arcade) is één van de grootste investeerders in de gemeente Den Haag. Wellicht kan deze investeringskracht deels omgebogen worden naar de Westlandse opgave.

3 Dialoog tussen lokale partijen. We bemerkten tijdens de gesprekken in Westland de nodige verschillen van mening over waarom projecten met woningcorporaties regelmatig niet van de grond komen. Discussies gaan over aantallen, kwaliteit, grondprijzen, transparantie, etc. De gemeente geeft aan scherpere afspraken met Arcade te willen maken, waarbij geen ruis meer kan zitten bij wie welke opgave realiseert.

4 Toestemming om tijdelijke-/ flexwoningen te bouwen buiten het BSD (“rode contouren”). Het ruimtelijk beleid van de provincie staat dit nu niet of nauwelijks toe. Wel zijn afspraken gemaakt met de Provincie om een aantal pilots voor flexwonen te gaan uitvoeren buiten de rode contour i.s.m. de Versnellingskamer Flexwonen van het Ministerie van BZK.

5 Een oplossing voor Vestia zou helpen. Daarvoor is 150 tot 300 miljoen nodig. Deze investering gaan dan wel ten koste van investeringen door de betrokken corporaties elders.

6 Behoud goedkopere nietDAEB. In Westland bezitten woningcorporaties in totaal 1.016 Niet-DAEB woningen met een huur onder de €720 (prijspeil 2019). Arcade en Vestia bezitten deze het meest, respectievelijk 446 en 456 niet-DAEB woningen. Wonen Wateringen bezit nog eens 102 van deze niet-DAEB woningen en Staedion 12. Deze woningen zouden – ook bij mutatie – op de liberalisatiegrens verhuurd kunnen worden, waardoor ze een sociale functie blijven behouden.

400

7 Voor de Vestia-portefeuille geldt daarbij dat er vier corporaties werkzaam in Haaglanden bereid lijken deze portefeuille over te nemen. Als dit plaatsvindt, dan kunnen de huidige DAEB woningen behouden blijven en niet-DAEB woningen mogelijk omgezet worden naar DAEB.

8 Transformatie van bedrijventerreinen naar woningbouw. De gemeente geeft aan de verkenning hiervan op te willen hangen aan de op te stellen omgevingsvisie. Er is evenwel een tekort aan bedrijfsterreinen en terreinen die voor herstructurering in aanmerking komen zijn er niet. Onderdeel van de verkenning zou ook kunnen zijn een inventarisatie van de mogelijkheden om (flex)wonen op bedrijfsterreinen mogelijk te maken.

9 Doorstroming kan helpen om doelgroepvoorraad beschikbaar te krijgen voor de doelgroep van beleid. Het percentage goedkope scheefwoners in de Westlandse voorraad is relatief hoog.

10 Transformatie van binnenstedelijke panden (scholen, winkels e.d.) zouden kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave. Dat houdt dan wel in dat de gemeente een deel van haar beleid (geen omzetting naar woningen i.v.m. behoud vitaliteit kernen) zou moeten loslaten.

+525 DAEB en -525 nietDAEB

0 ?

11. De opgave regionaal

oppakken.

12. Het is goed als de gemeente de regierol neemt en beter gaat coördineren. Op dit

Er liggen kansen in de samenwerking tussen gemeenten. Op deze manier kunnen projecten effectiever en goedkoper worden uitgevoerd.

moment loopt ze vaak achter de feiten aan, er ontbreekt een integrale kijk. Dat komt ook omdat er weinig stabiliteit is bij de gemeente, verschillende wethouders volgen

13. Woningcorporaties zijn de beste partij om sociale huurwoningen te bouwen.

Marktpartijen hebben namelijk een hele andere insteek, winst maken. Dit past niet bij een sociale huurwoning. Bovendien zullen de woningen misschien voor een relatief korte periode sociaal blijven.

Totaal

Toelichting: ad. 1 Het aantal extra sociale woningen binnen lopende projecten is afhankelijk van de voortgang van het project en de beschikbare middelen. Bij een tijdige interventie zullen de extra kosten per extra sociale woning €30.000, bij een latere interventie zijn deze meerkosten hoger. De genoemde € 30.000 is een indicatief gemiddeld grondkostenbedrag om per woning meer betaalbaar te kunnen realiseren. Als het om switchen van dure koop naar sociale huur gaat, is dat bedrag substantieel hoger. Uit nader onderzoek moet blijken wat, per project, het financieel tekort is als gekozen wordt voor switchen naar sociale huurwoningen. De gemeente Westland is met verschillende corporaties in gesprek om bij verschillende projecten sociale woningen toe te voegen. Sommige projecten zijn nog zacht, maar de gesprekken hierover zijn wel gaande. Westland heeft zeven projecten bij de Woningbouwimpuls aangemeld voor de komende vier jaar om honderden woningen extra in het sociale / betaalbare segment te realiseren. Voor 2020 worden er waarschijnlijk twee projecten aangemeld. Als gevolg van dit handelingsperspectief is het aandeel sociale huurwoningen van 900 naar 1.150 gestegen.

Bij harde plannen (de plannen die planologisch, met een bestemmingsplan mogelijk zijn gemaakt en waarvoor afspraken gemaakt zijn) blijven we streven we naar een hoger aandeel sociale huurwoningen, afhankelijk van de status van de plannen, de ligging en de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de langjarige afspraken is op korte termijn bijsturing op de programmering slechts zeer beperkt mogelijk. Om een groter aandeel sociale huur te realiseren in harde plannen, moeten bestaande contracten worden opengebroken. De gemeente zal de huidige handelswijze continueren en met de marktpartijen blijven onderhandelen over een aangepast programma. ad. 2 Vanzelfsprekend zien wij graag dat Westlandse woningcorporaties vooral in de gemeente Westland investeren in de ontwikkeling van nieuwbouw. Wanneer wij kansen zien voor de realisatie van (sociale) woningbouw zullen wij de Westlandse woningcorporaties eerder bij het benutten van deze kansen betrekken dan voorheen. Ook willen wij bij sociale woningbouw de focus meer leggen op de realisatie van sociale huurwoningen dan sociale koopwoningen. Dit omdat de sociale huurwoningen langer voor de doelgroep beschikbaar blijven dan de sociale koopwoningen. In de lokale prestatieafspraken is opgenomen dat de Westlandse corporaties als volwaardig gesprekspartner gepositioneerd worden voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen.

De Westlandse corporaties krijgen het primaat voor sociale huur. Dit betekent: - de Westlandse corporaties krijgen het primaat bij ontwikkeling van sociale nieuwbouw en bij maatschappelijk vastgoed met woon- of woonzorgbestemming. Bij maatschappelijk vastgoed is de gemeente kaderstellend voor het woonprogramma, waarbij het sociale deel de hoofdmoot voert. Bij herbestemmen van gemeentelijk vastgoed naar sociale woningbouw hanteert de gemeente Westland passende financiële randvoorwaarden;

- op gronden waar de gemeente positie heeft zijn de corporaties partner voor het ontwikkelen van het sociale deel; - op gronden waar de gemeente geen positie heeft, schuift zij corporaties naar voren voor ontwikkeling of afname van het sociale deel; - op ontwikkellocaties borgt de gemeente dat 30% in de sociale huursector gerealiseerd worden. Daarbij borgt zij onder meer realistische (grond)prijzen in relatie tot de gewenste kwaliteit (bandbreedte prijs/kwaliteitsverhouding), conform vigerend grondprijsbeleid van de gemeente; - de gemeente zet het beschikbare instrumentarium in: doelgroepenverordening en bestemmingsplannen, afspraken in anterieure overeenkomsten en een op te richten fonds Sociale Woningbouw (2021); - het is aan de corporaties om de positie in om de positie in overleg met betrokken partijen tot een goede uitvoering te brengen, in lijn met de inhoud en intenties van deze prestatieafspraken.

Op dit moment is het moeilijk in te schatten of en hoeveel deze afspraak op gaat leveren. ad. 3 De afgelopen paar jaar is de onderlinge verstandhouding tussen de gemeente Westland en de Westlandse woningcorporaties aanzienlijk verbeterd. Dit heeft ook geresulteerd in het bij handelingsperspectief 2 genoemde primaat voor de woningcorporaties. De recent opgestelde lokale prestatieafspraken doen recht aan de verbeterde relatie tussen de woningcorporaties en de gemeente Westland en kennen een hogere mate van wederkerigheid dan voorheen. ad. 4 De gemeente Westland heeft wil 400 flexwoningen realiseren. Ook hier geldt dat de beschikbare ruimte zeer beperkt is. Willen wij deze 400 flexwoningen realiseren dan moeten kansen benut worden en, wanneer de kans zich buiten de BSD voordoet. Wij onderschrijven de wens tot ruimte voor flexwonen voor spoedzoekers buiten de contouren. Met de provincie Zuid Holland zijn afspraken gemaakt om gezamenlijk een aantal pilots voor flexwonen uit te voeren buiten de rode contour. Dit in samenwerking met de Versnellingskamer Flexwonen van het Ministerie van BZK. Flexwoningen zijn nodig om de druk op de huidige (huur)woningmarkt (tijdelijk) enigszins te verlichten. Hierbij richten wij ons vooral op de lokale vraag en niet op arbeidsmigranten of woningzoekende buiten de regio.

Ad. 5 Op 31 december 2020 hebben de corporaties Arcade, Wonen Wateringen, Wonen Midden Delfland en de Wassenaarsche Bouwstichting het Westlandse woningbezit van Vestia overgenomen. Het nieuwe scheidingsvoorstel behelst de omzetting van ca 525 nietDAEB woningen terug naar DAEB. ad. 6 De Westlandse Woningcorporaties Arcade en Wonen Wateringen hebben, samen met Wonen Midden Delfland en de Wassenaarsche Bouwstichting, het Westlandse Vestia bezit overgenomen. Deze overname en het bijbehorend scheidingsvoorstel (zie handelingsperspectief 5) beperken de mogelijkheden tot het onder de liberalisatiegrens verhuren van nietDAEB woningen, althans niet in substantiele aantallen. Als gevolg van de coronacrisis heeft de overheid enkele (tijdelijke) maatregels genomen die, onder andere, een (tijdelijke) huurverlaging mogelijk maken. Omdat deze huurverlaging in beginsel tijdelijk is en, in ieder geval, bij mutatie weer wordt teruggedraaid nemen wij deze tijdelijke huurverlagingen van nietDAEB woningen niet mee in het overzicht.

ad. 7 Op 31 december 2020 hebben de corporaties Arcade, Wonen Wateringen, Wonen Midden Delfland en de Wassenaarsche Bouwstichting het Westlandse woningbezit van Vestia overgenomen. Het nieuwe scheidingsvoorstel behelst de omzetting van ca 525 nietDAEB woningen terug naar DAEB. ad. 8 Westland kent geen transformatie van verouderde bedrijventerreinen, zoals Binckhorst in Den Haag en Plaspoelpolder in Rijswijk. Wel wordt momenteel gesproken met de eigenaren van ABC en Flora Holland om de huisvesting van arbeidsmigranten, als voorwaarde, op te nemen in de uitbreidingsplannen van deze bedrijventerreinen. Kortom, wanneer kansen zich voordoen worden deze benut. Andere transformaties naar wonen/logies lijken minder waarschijnlijk. Er dreigt een tekort aan bedrijventerreinen, daarom zijn wij als gemeente juist met partijen in gesprek over uitbreiding van bedrijventerreinen te kunnen realiseren. ad. 9 Uit het onderzoek van Explica blijkt dat binnen de gemeente Westland ca 28% van de huurders van een corporatiewoning goedkoop-scheef woont (ten opzichte van 25% in heel Haaglanden). Waarschijnlijk is dit het gevolg van de aantrekkelijk sociale huurwoningvoorraad die voor een aanzienlijk deel uit eengezinswoningen bestaat. Nieuwbouw die aansluit op de vraag moet doorstroming op gang brengen.

Zo kan doorstroming van senioren in eengezinswoningen worden bevorderd met levensloopgeschikte appartementen in de dorpskernen, nabij voorzieningen en indien nodig een passend zorgaanbod. Momenteel wordt onderzocht hoe de scheefwoners te verleiden door te stromen. Het meest kansrijk is het verleiden van goedkoop scheefwonende huishoudens in een te kleine woning (5%) en duur scheef wonende huishoudens in een te grote woning (deels woningen met een geliberaliseerde huurprijs). Deze maatregel levert een (zeer beperkte) bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen maar levert per saldo geen extra sociale (huur)woningen op. Het grootste gedeelte van de nieuwbouw wordt gebouwd voor de doorstroming. Aangezien doorstroming vooral plaats vindt binnen het hogere sociale huursegment bouwen we vooral nieuwe huurwoningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Voordelen van ontwikkelen in het hogere huursegment zijn: een verbreding van mogelijkheden van duurzaamheidstoepassingen, levensloopgeschikt bouwen en een betere uitstraling. Wij erkennen wel dat er lokale verschillen bestaan tussen de kernen en bekijken daarom wat past bij de behoefte in een kern. ad. 10 Transformatie van binnenstedelijke panden (scholen, winkels e.d.) buiten de gedefinieerde kernwinkelgebieden zouden kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave.

ad. 11 Naar realisatie van (middel)hoogbouw op ontwikkellocaties wordt nadrukkelijk gekeken. Ook wordt de realisatie van appartement meegenomen bij verdichtingsopgaven. Om op een beperkte ruimte bij hoogbouw toch voldoende parkeerplaatsen te realiseren moet voor relatief dure oplossingen gekozen worden wat de realisatie van sociale woningbouw weer beperkt. Bekijken wij de realisatie van hoogbouw vanuit een regionaal perspectief dan is, om hoogbouw te kunnen ontwikkelen, investeren in hoogwaardig openbaar vervoer voor ons een voorwaarde, zie ook handelingsperspectief 12. ad. 12 Waar de regionale doelgroep van beleid nu kiest voor een wooncarrière naar een Westlandse eengezinswoning zal deze woningzoekende bij een verhoogd aanbod van appartementen, “ver” van het stedelijk gebied en bijbehorende werkgelegenheid, de bereikbaarheid van het stedelijk gebied een grotere rol gaan spelen. Wanneer in de gemeente Westland eenzelfde woning als in het stedelijk gebied verkregen kan worden groeit ook de behoefte aan een Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Terecht stelt de provincie in haar omgevingsvisie (pagina 174) dat om gebruik van het openbaar vervoer te stimuleren, het van belang is dat wonen en werken zoveel mogelijk plaatsvindt nabij HOV en juist daar de hoogste dichtheden worden gerealiseerd. Het omgekeerde is daarmee dus ook het geval.

Willen wij meer hoogbouw in de gemeente Westland dan is investeren in hoogwaardig openbaar vervoer voor ons een voorwaarde om in een (een deel van) de doelgroep-opgave te voorzien. Alleen dan is het mogelijk om hoogbouw te realiseren en parkeernormen neerwaarts bij te stellen. Daarnaast maakt de afhankelijkheid van HOV van de “toeslagontvangers” voor wonen in de gemeente Westland nu minder aantrekkelijk ad.13 In de lokale prestatieafspraken is opgenomen dat de Westlandse corporaties als volwaardig gesprekspartner gepositioneerd worden voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen. De Westlandse corporaties krijgen het primaat voor sociale huur. Dit betekent: - de Westlandse corporaties krijgen het primaat bij ontwikkeling van sociale nieuwbouw en bij maatschappelijk vastgoed met woon- of woonzorgbestemming. Bij maatschappelijk vastgoed is de gemeente kaderstellend voor het woonprogramma, waarbij het sociale deel de hoofdmoot voert.

Bij herbestemmen van gemeentelijk vastgoed naar sociale woningbouw hanteert de gemeente Westland passende financiële randvoorwaarden; - op gronden waar de gemeente positie heeft zijn de corporaties partner voor het ontwikkelen van het sociale deel; - op gronden waar de gemeente geen positie heeft, schuift zij corporaties naar voren voor ontwikkeling of afname van het sociale deel; - op ontwikkellocaties borgt de gemeente dat 30% in de sociale huursector gerealiseerd worden. Daarbij borgt zij onder meer realistische (grond)prijzen in relatie tot de gewenste kwaliteit (bandbreedte prijs/kwaliteitsverhouding), conform vigerend grondprijsbeleid van de gemeente; - de gemeente zet het beschikbare instrumentarium in: doelgroepenverordening en bestemmingsplannen, afspraken in anterieure overeenkomsten en een op te richten fonds Sociale Woningbouw (2021); - het is aan de corporaties om de positie in om de positie in overleg met betrokken partijen tot een goede uitvoering te brengen, in lijn met de inhoud en intenties van deze prestatieafspraken.

Op dit moment is het moeilijk in te schatten of en hoeveel deze afspraak op gaat leveren.

Doelgroepvoorraad

•

“Leg uit en laat zien welke bijdrage uw gemeente kan leveren aan het realiseren van voldoende doelgroepvoorraad in de regio. Dit gaat bijvoorbeeld over het slopen, verkopen, liberaliseren, behouden en toevoegen van doelgroepvoorraad.”

De overname van het Vestia bezit door de Arcade, Wonen Wateringen,Wonen Midden Delfland en de Wassenaarsche Bouwstichting heeft ervoor gezorgd dat ca 525 voormalige Vestia nietDAEB woningen weer DAEB worden. De komende jaren vindt binnen de gemeente Westland geen herstructurering plaats. •

“Leg uit en laat zien welke bijdrage uw gemeente kan leveren aan het realiseren van meer evenwicht van de doelgroepvoorraad in de regio. Dit gaat bijvoorbeeld over het slopen, verkopen, liberaliseren, behouden en toevoegen van doelgroepvoorraad.”

Op basis van het ABF rapport dient de doelgroepvoorraad binnen de gemeente Westland te groeien. Wij richten ons dan ook vooral op toevoeging, waaronder de realisatie van 400 flexwoningen. Wij willen kansen benutten. Anders gesteld: wij sluiten geen enkel handelsperspectief op voorhand uit als deze een bijdrage aan een (deel)resultaat leveren. In algemene zin willen wij wel opmerken dat Westland het niet alleen kan en dat samenwerkingen op (deel)resultaten en/of binnen handelingsperspectieven niet alleen wenselijk maar ook noodzakelijk is.

Doelgroepvoorraad Startvoorraad 01=01-2019 (ABF-rapport 10-12-2019) Aantallen 10.800 woningen

31-12-2029

ABF-berekening: ca 14.750 woningen (netto toevoeging ca 3.960 woningen) Bod: het bouwen 1.800 sociale huurwoningen(netto toevoeging ca 1.500 sociale huurwoningen + omzetting van ca 525 nietDAEB Vestia woningen naar DAEB

Doelgroepvoorraad

Toevoeging Corporatie DAEB

Startvoorraad 01-01-2019 10.800

8.540

Periode t/m 31-12-2029

Reken factor

Totaal aantal dat meetelt periode t/m 31122029

1.800

verdeeld naar hard en zacht periode t/m 31-12-2029

hard 700 + 200 flexwoningen

zacht 900

Particuliere huur < 720 euro waarvan subtotaal instandhouding < 15 jaar waarvan subtotaal instandhouding 15 -25 jaar waarvan subtotaal instandhouding > 25 jaar Particuliere koop < 180.000 euro waarvan subtotaal instandhouding < 10 jaar waarvan subtotaal instandhouding > 10 jaar Onttrekking Corporatie DAEB • Sloop • Uitponding • complexgewijze verkoop • liberalisatie • Overige onttrekking Particuliere huur < 720 euro

particuliere koop < 180.000 euro Netto voorraadontwikkeling doelgroepvoorraad

1.730 01

oude anterieure overeenkomsten =15 jaar nieuwe anterieure overeenkomsten = 25 jaar of langer 530 ABF-aanname dat er nog een woonbehoefte is van 450 woningen.

200

200 flexwoningen

100

0,5

100

Met de overname van het Vestia-bezit is onduidelijk of de beperkte herstructureringsopgave binnen Westland de komende 10 jaar nog plaats gaat vinden

ABF-aanname dat er een autonome afname van 220 woningen zal zijn. Indien er geen handelingsperspectieven worden ingezet, worden deze woningen als afname gerekend.

300

Van de doelgroepvoorraad die netto wordt toegevoegd bestaan flexwoningen

300

Ca 400

woningen uit

Flexwoningen kunnen meegerekend worden als doelgroepvoorraad indien zij voldoen aan de volgende criteria 1. Het gaat om nieuwe woningen, te weten zelfstandige woningen of ‘woonunits’, die voor de duur van minimaal vijf jaar tijdelijk (= voor bepaalde duur) verhuurd worden conform de wettelijke regels. Ook de woningen die worden gerealiseerd door transformatie van niet-woning naar woning, zijn ‘nieuwe woningen’. 2. De woningen dienen minimaal 5 jaar op eenzelfde plek te staan in de periode 2019- 2030. 3. De gemeente heeft de afspraken met de eigenaar of exploitant over het voorgaande in een overeenkomst vastgelegd of in vergunningsvoorwaarden (bv tijdelijke ontheffing bestemmingsplan). 4. De woningen mogen in de periode 2019-2030 worden opgeleverd, mits de voorraad flexwoningen niet de vervanger wordt van de reguliere voorraad en slechts een tijdelijke schil vormt waarbij de verhouding regulier/flexibele schil in verhouding is. 5. De woningen voldoen aan de definitie doelgroepwoning zoals deze zijn gedefinieerd in het proces Nieuwe woningmarktafspraken regio Haaglanden en worden aantoonbaar ingezet voor de doelgroep. 6.

De plannen voor flexwoningen moeten in het regionale woningbouwprogramma, dat bij de regionale woonvisie behoort, opgenomen worden (inclusief markering als ‘flexwoning’), waarbij in een aanvullende projectbeschrijving ingegaan wordt op de wijze waarop aan bovenstaande voorwaarden is of wordt voldaan.

De sociale koopgrens Let op: De sociale koopgrens wordt niet tot de doelgroepvoorraad gerekend, wel in beeld gebracht en gemonitord

Sociale koopgrens 194.000 (prijspeil 2019)

Startvoorraad 1-1-2019 530

Toevoeging Onttrekking Netto voorraadontwikkeling sociale koop

Periode t/m 31-12-2029

300

220 80

Geef op alle handelingsperspectieven die in de Rapportage Handelingsperspectieven staan een reactie.

Handelingsperspectieven die gemeente Westland gaat inzetten op de doelgroepvoorraad. Denk hierbij aan handelingsperspectieven zoals Nieuwbouw, Liberalisatie, Vervanging/Sloop (Handelingsperspectieven die leiden tot een afname van woningen, hebben een negatief cijfer)

Handelingsperspectieven Uit: RIGO Rapport 2 (15-04-2020)

2 Behouden van investeringscapaciteit corporaties voor de gemeentelijke opgave. De corporatie

n.v.t. voor sociale koop

met de grootste investeringskracht (Arcade) is één van de grootste investeerders in de gemeente Den Haag. Wellicht kan deze investeringskracht deels omgebogen worden naar de Westlandse opgave.

5 Een oplossing voor Vestia zou helpen. Daarvoor is 150 tot 300 miljoen nodig. Deze investering gaan dan wel ten koste van investeringen door de betrokken corporaties elders.

400

n.v.t. voor sociale koop

zouden – ook bij mutatie – op de liberalisatiegrens verhuurd kunnen worden, waardoor ze een sociale functie blijven behouden.

9 Doorstroming kan helpen om doelgroepvoorraad beschikbaar te krijgen voor de doelgroep van beleid. Het percentage goedkope scheefwoners in de Westlandse voorraad is relatief hoog.

n.v.t. voor sociale koop

? ?

11. De opgave regionaal

oppakken.

12. Het is goed als de gemeente de regierol neemt en beter gaat coördineren. Op dit

Er liggen kansen in de samenwerking tussen gemeenten. Op deze manier kunnen projecten effectiever en goedkoper worden uitgevoerd.

moment loopt ze vaak achter de feiten aan, er ontbreekt een integrale kijk. Dat komt ook omdat er weinig stabiliteit is bij de gemeente, verschillende wethouders volgen

13. Woningcorporaties zijn de beste partij om sociale huurwoningen te bouwen.

n.v.t. voor sociale koop

Marktpartijen hebben namelijk een hele andere insteek, winst maken. Dit past niet bij een sociale huurwoning. Bovendien zullen de woningen misschien voor een relatief korte periode sociaal blijven.

Totaal

Toelichting: ad. 1 n.v.t. ad. 2 n.v.t. ad. 3 De afgelopen paar jaar is de onderlinge verstandhouding tussen de gemeente Westland en de Westlandse woningcorporaties aanzienlijk verbeterd. Dit heeft ook geresulteerd in het bij handelingsperspectief 2 genoemde primaat voor de woningcorporaties. De recent opgestelde lokale prestatieafspraken doen recht aan de verbeterde relatie tussen de woningcorporaties en de gemeente Westland en kennen een hogere mate van wederkerigheid dan voorheen. ad. 4 De gemeente Westland heeft wil 400 flexwoningen realiseren. Ook hier geldt dat de beschikbare ruimte zeer beperkt is. Willen wij deze 400 flexwoningen realiseren dan moeten kansen benut worden en, wanneer de kans zich buiten de BSD voordoet. Wij onderschrijven de wens tot ruimte voor flexwonen voor spoedzoekers buiten de contouren. Met de provincie Zuid Holland zijn afspraken gemaakt om gezamenlijk een aantal pilots voor flexwonen uit te voeren buiten de rode contour. Dit in samenwerking met de Versnellingskamer

Flexwonen van het Ministerie van BZK. Flexwoningen zijn nodig om de druk op de huidige (huur)woningmarkt (tijdelijk) enigszins te verlichten. Hierbij richten wij ons vooral op de lokale vraag en niet op arbeidsmigranten of woningzoekende buiten de regio.

Ad. 5 n.v.t. ad. 6 n.v.t. ad. 7 n.v.t. ad. 8 Westland kent geen transformatie van verouderde bedrijventerreinen, zoals Binckhorst in Den Haag en Plaspoelpolder in Rijswijk. Wel wordt momenteel gesproken met de eigenaren van ABC en Flora Holland om de huisvesting van arbeidsmigranten, als voorwaarde, op te nemen in de uitbreidingsplannen van deze bedrijventerreinen. Kortom, wanneer kansen zich voordoen worden deze benut. Andere transformaties naar wonen/logies lijken minder waarschijnlijk. Er dreigt een tekort aan bedrijventerreinen, daarom zijn wij als gemeente juist met partijen in gesprek over uitbreiding van bedrijventerreinen te kunnen realiseren. ad. 9 Het grootste gedeelte van de nieuwbouw wordt gebouwd voor de doorstroming. Aangezien doorstroming vooral plaats vindt binnen het hogere sociale huursegment bouwen we vooral nieuwe huurwoningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Voordelen van ontwikkelen in het hogere huursegment zijn: een verbreding van mogelijkheden van duurzaamheidstoepassingen, levensloopgeschikt bouwen en een betere uitstraling. Wij erkennen wel dat er lokale verschillen bestaan tussen de kernen en bekijken daarom wat past bij de behoefte in een kern. ad. 10 Transformatie van binnenstedelijke panden (scholen, winkels e.d.) buiten de gedefinieerde kernwinkelgebieden zouden kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave.

Vooral in de schil biedt dit kansen, hoewel de aantallen te transformeren panden waarschijnlijk beperkt zijn. De gemeente is geen tegenstander van omzetting naar woningen, maar bekijkt de mogelijkheden per geval. ad. 11 Naar realisatie van (middel)hoogbouw op ontwikkellocaties wordt nadrukkelijk gekeken. Ook wordt de realisatie van appartement meegenomen bij verdichtingsopgaven. Om op een beperkte ruimte bij hoogbouw toch voldoende parkeerplaatsen te realiseren moet voor relatief dure oplossingen gekozen worden wat de realisatie van sociale woningbouw weer beperkt. Bekijken wij de realisatie van hoogbouw vanuit een regionaal perspectief dan is, om hoogbouw te kunnen ontwikkelen, investeren in hoogwaardig openbaar vervoer voor ons een voorwaarde, zie ook handelingsperspectief 12. ad. 12

Waar de regionale doelgroep van beleid nu kiest voor een wooncarrière naar een Westlandse eengezinswoning zal deze woningzoekende bij een verhoogd aanbod van appartementen, “ver” van het stedelijk gebied en bijbehorende werkgelegenheid, de bereikbaarheid van het stedelijk gebied een grotere rol gaan spelen. Wanneer in de gemeente Westland eenzelfde woning als in het stedelijk gebied verkregen kan worden groeit ook de behoefte aan een Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Terecht stelt de provincie in haar omgevingsvisie (pagina 174) dat om gebruik van het openbaar vervoer te stimuleren, het van belang is dat wonen en werken zoveel mogelijk plaatsvindt nabij HOV en juist daar de hoogste dichtheden worden gerealiseerd. Het omgekeerde is daarmee dus ook het geval. Willen wij meer hoogbouw in de gemeente Westland dan is investeren in hoogwaardig openbaar vervoer voor ons een voorwaarde om in een (een deel van) de doelgroep-opgave te voorzien. Alleen dan is het mogelijk om hoogbouw te realiseren en parkeernormen neerwaarts bij te stellen. Daarnaast maakt de afhankelijkheid van HOV van de “toeslagontvangers” voor wonen in de gemeente Westland nu minder aantrekkelijk ad.13 n.v.t. Meer doelgroepwoningen/woningen te realiseren indien Handelingsperspectieven Uit: RIGO Rapport 2 (15-04-2020)

Aantal doelgroepwoningen/ woningen dat meer te realiseren is indien aan voorwaarden wordt voldaan. Denk hierbij aan voorwaarden op het gebied van bv financiën, wet en regelgeving of ruimtelijke aspecten. Graag aangeven of dit aantal indicatief of absoluut is.

2 Behouden van investeringscapaciteit corporaties voor de gemeentelijke opgave. De corporatie

met de grootste investeringskracht (Arcade) is één van de grootste investeerders in de gemeente Den Haag. Wellicht kan deze investeringskracht deels omgebogen worden naar de Westlandse opgave.

9 Doorstroming kan helpen om doelgroepvoorraad beschikbaar te krijgen voor de doelgroep van beleid. Het percentage goedkope scheefwoners in de Westlandse voorraad is relatief hoog.

? ?

11. De opgave regionaal

oppakken.

12. Het is goed als de gemeente de regierol neemt en beter gaat coördineren. Op dit

Er liggen kansen in de samenwerking tussen gemeenten. Op deze manier kunnen projecten effectiever en goedkoper worden uitgevoerd.

moment loopt ze vaak achter de feiten aan, er ontbreekt een integrale kijk. Dat komt ook omdat er weinig stabiliteit is bij de gemeente, verschillende wethouders volgen

13. Woningcorporaties zijn de beste partij om sociale huurwoningen te bouwen.

Marktpartijen hebben namelijk een hele andere insteek, winst maken. Dit past niet bij een sociale huurwoning. Bovendien zullen de woningen misschien voor een relatief korte periode sociaal blijven.

Totaal

Toelichting: Suggestie: Stel, er zijn financiële middelen: kunt u dan meer? Zou u dat helpen? Wat wordt er dan wel mogelijk, wat eerder niet mogelijk leek? Ook hier vallen wij in herhaling. Met voldoende (veel) extra middelen zou de gemeente Westland een actief grondbeleid kunnen voeren, ontwikkelaars (deels) uit kunnen komen en woningcorporaties meer speelruimte bieden. Binnen de gemeente Westland is ruimte eveneens een issue. Als gemeente bestaande uit kleine kernen is van grootschalige herstructureringsbegoeden binnen de BSD geen spaken. Binnen de gemeente Westland moeten wij het (naast de bekende uitleggebieden) hebben van kleinschalige ontwikkelingen. Kansen benutten dus. Ook als deze kansen zich (net) buiten de BSD bevinden. Bij het bouwen van woningen hoort ook het ontsluiten van deze (bouw)locaties. Terecht merkt de provincie Zuid Holland in haar omgevingsvisie op dat sociale woningbouw bij voorkeur in de nabijheid van hoogwaardige openbaarvervoer (knooppunten) dient te worden gerealiseerd. Deze gemeente Westland is niet aangesloten op een hoogwaardige openbaarvervoer verbinding. Dit betekent dat vervoersbewegingen voornamelijk met de auto plaatsvinden. Dit toename van autoverkeer verlangt, een aan pak van het wegennetwerk.

Ook wanneer besloten wordt de gemeente Westland aan te sluiten op het hoogwaardig openbaarvervoer netwerk duurt het meer dan 10 jaar totdat de verbinding is aangelegd. Realiseren wij ons dat zelfs de regionale Lightrail (verbinding Leiden-Dordrecht), ondanks het miljard uit het nationaal groeifonds, nog jaren op zich laat wachten dan vrezen wij dat ook die 10 jaar verre van realistisch is. Handelingsperspectieven die in het RIGO-advies staan die gemeente Westland niet gaat inzetten Handelingsperspectief die niet wordt ingezet

Motivatie om handelingsperspectief niet in te zetten.

Zoals reeds eerder verwoord wil de gemeente Westland kansen benutten en sluit daarom geen enkel handelsperspectief bij voorbaat uit.

10 Beschikbaarheid sociale huurwoningen corporaties •

“Leg uit en laat zien op welke wijze uw gemeente uitvoering geeft aan de afspraak ten aanzien van beschikbaarheid.” Afspraak beschikbaarheid De regio heeft als doel om de beschikbaarheid van de corporatiewoningen op lokaal niveau te borgen en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden te realiseren. Om dit te realiseren maakt men de afspraak om op gemeentelijk niveau minimaal 70% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de Huurtoeslaggroep (de primaire doelgroep). De 70% norm is inclusief DAEB-nieuwbouw en geldt als een gemiddelde over de periode van drie jaren. Een minimale norm van 70% betekent alleen in de gemeenten die de norm niet halen een wijziging van beleid. Substantiële afname in gemeenten met (huidige) hoge percentages is onwenselijk. De gemeenten die de norm ten tijde van de vormgeving van dit Regioakkoord nog niet halen, geven in hun bod aan op welke wijze ze de norm wel gaan bereiken en wanneer dit gerealiseerd zal zijn.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10709377/1