Bijlage- Rapportage erfpacht PDF

Erfpacht in Delft Ten behoeve van betaalbare koop- en huurwoningen

Erfpacht in Delft Ten behoeve van betaalbare koop- en huurwoningen

Auteur(s): Anne-Floor Blonk Antoinette Kemper

In opdracht van: Gemeente Delft Plaats, datum: Rotterdam, 29 maart 2024 Status: Definitief

Rebel Strategy & Development bv Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam Nederland +31 10 275 59 95 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com

3/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

Inhoudsopgave Samenvatting en conclusie

4

1. Inleiding

6

1.1 Aanleiding

6

1.2 Vraagstelling aan Rebel

6

1.1 Leeswijzer

6

2. Erfpacht bij koopwoningen

7

2.1 Erfpachtconstructie bij koopwoningen

7

2.2 Effect van erfpacht op maandlasten koopwoning

9

2.3 Effect op woningwaarde en grondwaarde

12

2.4 Overige aspecten behorende bij erfpacht

14

3. Erfpacht bij huurconstructie

15

3.1 Werking erfpachtconstructie bij huurwoningen

15

3.2 Effect erfpachtconstructie op maandlasten bij huurconstructies

16

3.3 Conclusie en overige voor- en nadelen bij erfpacht met huurconstructie

17

4. Alternatieven voor betaalbare koopwoningen

Bijlage 1: wat zijn de voor en nadelen van erfpacht voor gemeente, woningkoper en huurder

18

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

Samenvatting en conclusie De gemeente Delft wil ervoor zorgen dat er voldoende aanbod is in het betaalbare segment voor zowel koop- als huurwoningen. Het eerste onderzoek naar betaalbare huurwoningen is reeds opgeleverd, waarin erfpacht als mogelijk middel wordt genoemd. Erfpacht als instrument op de woningmarkt heeft de laatste tijd hernieuwde aandacht gekregen als middel om grip te krijgen op de betaalbaarheid van woningen. Erfpacht is een redelijk complex instrument, waarbij de mogelijke impact ervan op zowel de overheid als de vastgoedgebruikers in overweging moet worden genomen. In deze rapportage geven we antwoord op de vraag:

Is erfpacht een nuttig instrument om in te zetten ten behoeve van de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen? De belangrijkste conclusies of erfpacht een nuttig instrument is om in te zetten ten behoeve van de betaalbaarheid van koopwoningen zijn als volgt: Erfpacht bij koopwoningen

Korte termijn •

(+) Het toepassen van erfpacht bij koopwoningen zorgt op de korte termijn voor verlaging van de maandlasten in vooral de eerste paar jaren. Hierdoor kan een consument met dezelfde maandlasten een duurder huis kopen dan zonder erfpacht en heeft zij eerder toegang tot de koopmarkt. Deze lagere maandlasten in de beginjaren wordt veroorzaakt doordat voor de grondcomponent enkel een rentevergoeding in vorm van een canon wordt betaald, versus een rentevergoeding en aflossing bij een hypotheek. Dit effect van lagere maandlasten in de eerste jaren door erfpacht geldt echter alleen voor de eerste koper, omdat door marktwerking de woning (die een veel grotere waarde-component kent dan de grond) al snel uit het betaalbare segment vloeit en dan dus niet meer betaalbaar is voor een middeninkomen.

Lange termijn •

(-) Op de lange termijn geldt dat de canon relatief duur wordt ten opzichte van de rentecomponent bij een lening op de grond in eigendom. Dit heeft verschillende oorzaken. Ten eerste omdat er bij erfpacht BTW over de canon wordt gerekend en niet over de rente. Dit verschil ontstaat al gelijk in jaar 1. Ten tweede omdat er vaak inflatie wordt gerekend over de canon (zo ook in de erfpachtvoorwaarden van Delft) waardoor in de loop van de jaren de canon stijgt. Deze inflatie geldt niet bij het rentepercentage op de lening. Ten derde wordt de rente bij een hypotheek op de grond naar verloop van tijd steeds lager, omdat de leningssom waarover rente betaald wordt als gevolg van aflossing afneemt. Een rekenvoorbeeld laat zien dat de canon-uitgaven over 30 jaar op de grondcomponent vele malen hoger zijn dan de rente-uitgaven bij een annuïtaire hypotheek. Ten vierde bouwt de consument over het gronddeel geen vermogen op, terwijl dat bij een hypotheek op de grond wel is verwerkt in de maandlasten via de aflossing op de lening. Tenslotte deelt de koper bij een erfpachtconstructie niet mee in de waardestijging van de grond.

Overall conclusie •

Erfpacht is geen nuttig instrument om langdurig te kunnen sturen op de betaalbaarheid van woningen. In de beginjaren zijn de maandlasten weliswaar iets lager (dat wordt vooral veroorzaakt omdat er geen aflossing plaatsvindt), maar op langere termijn is een

4/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

erfpachtcanon veel duurder dan rente op een lening. Bovendien wordt er geen vermogen opgebouwd over het gronddeel (wat bij aflossing op een lening wel gebeurt) en profiteert de koper niet mee van de waardestijging over de grondcomponent. Het maakt hierbij niet uit om wat voor type woning het gaat (eengezins, meergezins, groot of klein), omdat de financieringsconstructie behorende bij erfpacht overal dezelfde uitwerking heeft.

Misvatting sturen met erfpachtconstructie Tot slot is een veelgehoord argument dat met erfpacht beter gestuurd kan worden op programma en betaalbaarheid van woningen. Dit is geenszins het geval. Ten eerste is de woning onderdeel van de vrije markt en zal – in een stijgende woningmarkt zoals we die nu kennen – snel verdwijnen uit het betaalbare segment. Dit omdat de waardeontwikkeling van vastgoed harder stijgt dan de inkomensontwikkeling. Ten tweede kan de gemeente sturen op het programma via de grondpositie van de gemeente, niet te verwarren met erfpacht als financieringsinstrument. Ten slotte zijn er een aantal instrumenten die naast erfpacht kunnen worden ingezet om te sturen op betaalbaarheid (zelfbewoningsplicht, verbod op doorverkoop). Hierbij is erfpacht echter geen vereiste, deze instrumenten kunnen ook los worden ingezet.

Alternatieve instrumenten voor het langjarig betaalbaar houden van koopwoningen Het beste alternatief om koopwoningen langjarig betaalbaar te houden is het optuigen van een constructie waarin de koopwoningen niet bij individuele eigenaren terecht komen, maar in bijvoorbeeld een fonds betaalbare koop of worden ondergebracht bij woningbouwcorporaties. In deze constructie kan een woning onder de marktprijs worden verkocht in ruil voor winstdeling tussen verkoper en koper bij verkoop. Dit in combinatie met een terugkooprecht voor het fonds of de corporatie, waardoor de woning opnieuw betaalbaar kan worden aangeboden aan de volgende koper. Deze constructie (ook wel bekend als maatschappelijk gebonden eigendom of koopgarantregeling) kan (maar hoeft niet) in combinatie met het uitgeven van gronden in erfpacht, waarbij de korting bijvoorbeeld gelijk is aan het gronddeel. Er zitten ook nadelen aan het optuigen van een fonds: de investeringsopgave is vele malen groter, omdat hierbij niet alleen de grond maar ook de woningen moeten worden aangekocht, het is een complexe constructie en het is de vraag welke partijen eigenaar en beheerder (willen) worden van de woningen. Erfpacht bij huurwoningen Voor de ontwikkelende partij is erfpacht een financieringsconstructie, waarbij het zeer de vraag is of het financieel gunstig is.

Net als bij de constructie voor de koopwoning kunnen de maandlasten in de eerste jaren lager liggen, maar op lange termijn niet. Daarbij komt dat de canon niet fiscaal aftrekbaar is (dit geldt enkel voor een particuliere koper), waardoor het eventuele voordeel nog kleiner wordt. Hieruit kunnen we concluderen dat het niet leidt tot meer betaalbaarheid ten opzichte van eigen grond. Wanneer de investeringscapaciteit van de ontwikkelaar beperkt is kan het wel een voordeel zijn, omdat er minder leencapaciteit nodig is. Maar dit leidt niet tot betere betaalbaarheid. Ten slotte kunnen we concluderen dat het strategisch gezien voor de ontwikkelaar aantrekkelijker is om de gronden in eigen bezit te hebben (voor het indirecte rendement) ten opzichte van erfpacht. Daarnaast is het zeer de vraag of het eventuele financiële voordeel dat de ontwikkelende partij in de eerste jaren ontvangt terecht komt bij de huurder. De businesscase van het realiseren van de woning is met name krap door de hoge stichtingskosten. Voor het sturen op betaalbaarheid is erfpacht bij een huurconstructie niet het meest geschikte instrument. Voor de hand liggender zijn de anterieure overeenkomst en het bestemmingsplan.

5/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Zoals in vele gemeenten, speelt ook bij de gemeente Delft de vraag hoe zij ervoor kunnen zorgen dat er voldoende aanbod is in het betaalbare segment (voor koop- en huurwoningen). Zo gaat de afdeling Wonen van de gemeente Delft in het begin van 2024 aan de slag met het vraagstuk over betaalbare koopwoningen en is er raadsbreed draagvlak voor onderzoek naar het Delfts Huurproject. Voor zowel de koop- als huurwoningen is erfpacht als mogelijk instrument genoemd.

1.2 Vraagstelling aan Rebel De afdeling grond en vastgoed wil graag input leveren voor dit vraagstuk. Specifiek over de mogelijke rol van erfpacht bij betaalbare koop- en huurwoningen. Daarom is aan Rebel de volgende strategische vraag gesteld die we in dit rapport beantwoorden:

Is erfpacht een nuttig instrument om in te zetten ten behoeve van de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen?

1.1 Leeswijzer Om deze vraag te kunnen beantwoorden hebben we een drietal hoofdstukken geschreven. Hoofdstuk 2 gaat over een erfpachtconstructie bij koopwoningen. Allereerst laten we zien hoe een dergelijke constructie er tussen gemeente en woningkoper uitziet (2.1). Vervolgens gaan we in op het effect op de maandlasten om inzicht te krijgen of het daadwerkelijk voordeliger is en hoelang dit effect duurt (2.2). Daarna staan we stil bij de waardeontwikkeling van de koopwoning op erfpacht om aan te tonen of de woning langdurig in het betaalbare segment blijft (2.3). Tenslotte geven we een overzicht met voor- en nadelen van erfpacht (2.4). In hoofdstuk 3 staan we stil bij een erfpachtconstructie bij huurwoningen. Hoe ziet een dergelijke constructie eruit (3.1) en wat is het effect op de maandlasten (3.2). Ook hier vatten we dit samen in een overzicht van voor- en nadelen (3.3). Tot slot eindigen we in hoofdstuk 4 met alternatieve instrumenten om koopwoningen betaalbaar te houden. Dit is niet het primaire onderwerp van dit rapport dat focust op erfpacht, maar is wel een aanvullende vraag vanuit de gemeente geweest om erfpacht ook in een breder perspectief te plaatsen. In dit hoofdstuk staan we vooral stil bij instrumenten waarbij woningen langdurig in het betaalbare segment blijven, omdat dit het uiteindelijke doel is van de gemeente Delft.

6/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

2. Erfpacht bij koopwoningen Erfpacht is het zakelijk recht waarbij een persoon gebruik kan maken van een goed (bijvoorbeeld grond), zonder daar eigenaar van te worden. In de meeste gevallen gaat dit om een constructie tussen grond en woning. Hierbij blijft de grond in eigendom van de verpachter en de consument (bewoner) is eigenaar van de woning en maakt daarbij gebruik van de grond. Dit kan de toegankelijkheid van vastgoed vergroten. In dit hoofdstuk gaan we in op erfpacht bij koopwoningen. Allereerst staan we stil bij de werking van de erfpachtconstructie, vervolgens laten we zien wat het effect is op de maandlasten en op de waarde van de woning. Dit vatten we samen in een overzicht van voor- en nadelen.

2.1 Erfpachtconstructie bij koopwoningen Werking koopwoning op erfpachtgrond ten opzichte van een koopwoning met grond in eigendom Er zijn verschillende manieren om de erfpachtconstructie vorm te geven. In dit hoofdstuk gaan we ervan uit dat erfpacht bij koopwoningen wordt toegepast op gronden in eigendom van de gemeente. Hierbij blijft de grond in bezit van de gemeente en koopt de consument de woning die erop staat. De woning wordt middels een hypotheek gefinancierd, niet anders dan bij een gewone koopwoning, alleen betreft het nu alleen de opstal (en niet het gronddeel). Voor de grond wordt geen hypotheek aangevraagd. Als vergoeding voor de grond wordt een canon aan de gemeente betaald. Een canon is een periodieke vergoeding voor het gebruik van grond (een soort rente). Het verschil tussen een koopwoning met een erfpachtconstructie en een koopwoning met grondeigendom zit dus in de wijze van financiering van de grond. Door in een erfpachtconstructie grond en opstal te splitsen wordt over de grond enkel een canon (rente) betaald, waar bij een koopconstructie de maandlasten bestaan uit rente en aflossing. Hieronder een voorbeeld van de constructie, dit kan even goed van toepassing zijn op meergezinswoningen (appartementen).

Woning in eigendom: Hypotheek van € 300.000 met rente en aflossing Woning € 200.000

Woning in erfpacht: Hypotheek van € 200.000 met canon over 100.000 (en geen aflossing op grond)

Grond € 100.000

Figuur 1. Voorbeeld van constructie woning met en zonder erfpacht

7/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

Werking van canon ten opzichte van rente bij een hypotheek De hoogte van de canon wordt door de verpachter bepaald, als zijnde een percentage van de grondprijs. Dit kan van tijd tot tijd verschillen en loopt soms mee met de renteniveaus van de markt, maar soms ook niet. In de laatst opgestelde erfpachtvoorwaarden van Delft (uit 2012) is opgenomen dat de canon gelijk wordt gesteld aan het rentepercentage dat door de Bank Nederlandse Gemeenten in rekening wordt gebracht behorende bij een lening voor 25 jaar, met een minimum van 4% + 0,25% opslag. Dit rentepercentage wordt elke 5 jaar opnieuw vastgesteld op basis van rente voor 25-jarige leningen van de BNG. Dat dit percentage gelijk wordt gesteld aan de Bank Nederlandse Gemeenten heeft ermee te maken dat wanneer gronden onder de marktwaarde worden uitgegeven, dit mogelijk een (onrechtmatig) voordeel oplevert aan een onderneming, ook wel staatssteun genoemd. Dit is ook van toepassing bij erfpacht. De hoogte van de rente bij een hypotheek is de gangbare rente in de markt.

Het verloop van de canon door de tijd heen in relatie tot de rente-component bij een lening De canon kan op verschillende manieren worden vormgegeven: -

Langlopende erfpacht met periodieke canonherziening (bijvoorbeeld eens per 10/25/50 jaar) Erfpacht met eenmalige afkoopsom van de canon voor specifieke periode Variabele canon op basis van WOZ-waarde

In het geval van erfpacht als middel om te sturen op betaalbaarheid is het logisch om te kiezen voor langlopende erfpacht met een lange vaste periode om zekerheid te bieden aan de koper. In de huidige erfpachtvoorwaarden (uit 2012) is een herziening van de grondprijs na 25 jaar opgenomen. Vaak wordt de canon wel geïndexeerd elk jaar. De canon stijgt daardoor licht in de loop van de tijd als gevolg van de inflatiecomponent. Aandachtspunt bij herziening na een lange periode die is gebaseerd op de marktwaarde van de grond, is dat dit kan leiden tot zeer sterke stijging van de canon vanwege sterk stijgende grondprijzen (hoger dan inflatie). De rente die bij een hypotheek moet worden betaald, daalt juist in de loop van de tijd, omdat door aflossing van de lening over een steeds kleiner leningdeel rente wordt betaald. Tenslotte wordt sinds 2015 over de canon BTW gerekend (bron: belastingdienst), die in het geval van een particuliere koper niet verrekend kan worden. Dit betekent dat er 21% extra kosten bij komen. In de laatst opgestelde erfpachtvoorwaarden van Delft (uit 2012) is opgenomen dat de canon jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex van CBS. Daarnaast kan de grondprijs eens per 25 jaar worden herzien.

8/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

2.2 Effect van erfpacht op maandlasten koopwoning In deze paragraaf gaan we in op het effect van erfpacht op de maandlasten. Dit doen we aan de hand van een rekenvoorbeeld om het zo tastbaar mogelijk te maken. Allereerst schetsen we een situatie van een middeninkomen met een bijbehorende woning. Vervolgens laten we zien hoe het financiële plaatje eruit ziet voor een constructie met en zonder erfpacht. We laten zien waar dit verschil door tot stand komt.

Betaalbare woning met een middeninkomen Om de maandlasten inzichtelijk te maken, hebben we een fictieve cases bedacht voor een stel met een middeninkomen. Hierbij gaan we uit van een inkomen van 1,5 keer modaal, dat neer komt op €66.000 per jaar (obv CBS gegevens). Bij een rente van 3,6% (de rente in januari 2024), kan dit stel een woning kopen van ongeveer € 295.000. Hierbij gaan we ervan uit dat de koopsom volledig wordt gefinancierd en eventuele eigen middelen worden gebruikt voor de kosten koper. In de tabel hieronder een kort overzicht van een dergelijke type woning en welk aandeel voor de opstal benodigd is en welk aandeel hoort bij de grondwaarde. Dit doen we middels een residuele grondwaarde benadering. Onderwerp Aantal m2 bruto vloeroppervlak (BVO) Aantal m2 gebruiksoppervlak (GBO) Marktwaarde per m2 GBO Marktwaarde

Eenheid / kosten 100

bouwkosten (1.550 per m2 BVO) bijkomende kosten / AK / W&R Totale stichtingskosten (opstal)

155.000 48.045 € 203.045

Residuele grondwaarde

€ 91.376

75 4.750 € 294.421

Figuur 2. Waardering van voorbeeldwoning, vergelijkbaar met woning Tuin van Teding (69 m2) – Delft.

Vertaling naar maandlasten Vervolgens hebben we gekeken hoe de maandlasten van deze woning eruit zien met erfpacht en zonder erfpacht. Daarbij hanteren we de volgende uitgangspunten: •

We gaan ervan uit dat de waarde voor de woning en de grond in beide gevallen gelijk is.

•

We hanteren voor het bepalen van de erfpachtcanon de huidige erfpachtvoorwaarden van de gemeente Delft (2012): een canonpercentage van 4,25% en een jaarlijkse inflatie conform CPI (in dit geval vastgesteld op 2%). Voor de rente op de lening hanteren we 3,6% (bron: actuele rentestanden).

•

De canon wordt jaarlijks geïndexeerd met 2% en er wordt BTW van 21% gerekend over de canon die niet verrekenbaar is. Bij de rente is geen sprake van indexatie en BTW. Voor de aftrekbaarheid van de rente respectievelijk canon gaan we uit van 37% bij de canon en 32% bij de rente die betaald wordt in de hypotheek (bron: rijksoverheid). Herziening canonpercentage

9/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

na 5 jaar en grondprijs na 25 jaar laten we hier buiten beschouwing, omdat dit lastig voorspelbaar is. Dit kan een positieve of negatieve uitwerking hebben. In onderstaande figuren laten we het verschil in maandlasten zien over een periode van 30 jaar (de periode waarin een hypotheek vaak wordt afgelost).

Figuur 3. Verloop maandlasten bji woning op erfpacht of volledig eigendom

Daaruit is het volgende op te maken: •

De maandlasten van een woning in erfpacht zijn de eerste jaren lager, maar aan het eind iets hoger. Na 24 jaar zijn de maandlasten gelijk (ervan uitgaande dat de woning nog steeds in bezit is van de eerste koper).De opbouw van de netto maandlasten is heel verschillend: o

Het woningdeel van € 203.000 dat in beide gevallen met een hypotheek wordt gefinancierd (bestaat uit rente en aflossing) is voor beide gelijk (blauw).

o

De maandlasten voor het gronddeel zijn heel verschillend. Bij een woning op erfpachtgrond is de canoncomponent fors (rood). Bij een woning in eigendom is de rente-component (rood) veel beperkter en bestaat een groot deel uit aflossing (groen). De rente is beperkter dan de canon in jaar 1 omdat het rentepercentage lager is (3,6% versus 4,25% en er geen BTW betaald hoeft te worden). Het verschil wordt in de jaren daarna groter omdat de canon wordt geïndexeerd terwijl de rente juist daalt door een lagere leningssom als gevolg van aflossing.

o

In geval van volledig eigendom is sprake van aflossing op de grond (groen), in geval van erfpacht niet.

10/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

•

Vanuit maandlasten bezien is bovenstaande een goede vergelijking. Daarbij is in eerste instantie het eerste jaar relevant. In het geval van een woning op grond in erfpacht zijn de netto maandlasten € 981 en bij een koopwoning volledig in eigendom € 1.065. Met dit verschil van € 85 kan iemand voor ongeveer € 20.000 een duurdere woning kopen (dus in plaats van € 294.000 voor € 314.000). Indien de gemeente besluit de canon meer marktconform vast te stellen op 3,6% daalt de maandhuur naar € 943 en kan iemand voor circa € 30.000 een duurdere woning kopen. Deze extra bestedingsruimte is fijn voor de koper, maar heeft als nadeel dat het een prijsopdrijvend effect kan hebben op de woningmarkt. Wanneer dit op grote schaal wordt toegepast heeft het een averechts effect op de woningmarkt.

•

Vanuit waarde-perspectief dient de aflossingscomponent (groen) niet te worden meegenomen in de vergelijking. Bij een woning op eigen grond bestaat een deel van de netto maandlasten uit aflossing op de grond. In totaal over 30 jaar is dat gelijk aan de grondcomponent van € 91.376 en is de grond volledig afbetaald en eigendom van de koper. Door af te lossen in de variant met eigen grond is de koper bezig met vermogensopbouw. In de variant van grond op erfpacht niet.

In onderstaande tabel de relevante cijfers behorend bij deze fictieve casus: Netto maandlasten jaar 1 Waarvan woningdeel Waarvan rente/canon grond Waarvan aflossing grond Netto maandlasten jaar 30 Waarvan woningdeel Waarvan rente/canon grond Waarvan aflossing grond Totale maandlasten 30 jaar Waarvan woningdeel Waarvan canon / rente grond Waarvan aflossing grond

Woning met erfpacht € 981 € 735 € 247 € 1.359 € 921 € 438 € 412.654 € 292.557 € 120.097 -

Volledig eigendom € 1.065 € 735 € 185 € 145 € 1.336 € 921 € 10 € 405 € 424.216 € 292.557 € 40.283 € 91.376

Figuur 4. Cijfers behorende bij fictieve casus

•

De netto maandlasten in jaar 1 zijn lager bij een woning op erfpacht (€ 981 versus € 1.065) en in jaar 30 iets hoger bij een woning op erfpacht (€ 1.359 versus € 1.336).

•

De opbouw van de maandlasten is heel verschillend en neemt door de tijd in beide gevallen toe. Bij erfpacht bestaan de netto maandlasten op de grond enkel uit canon, bij volledig eigendom bestaan de maandlasten in het begin uit een deel rente en een deel aflossing, terwijl in jaar 30 de maandlasten vooral bestaan uit aflossing met nauwelijks nog rente.

•

Over dertig jaar zijn de totale netto maandlasten bij erfpacht circa € 412.000 en bij volledig eigendom € 424.000, waarvan € 91.000 vermogensopbouw is. De feitelijke uitgaven bij volledig eigendom over 30 jaar zijn met ca. € 333.000 fors lager dan bij erfpacht (€ 412.000).

•

Dit verschil kan nog verder uiteenlopen na herziening van canonpercentage of herziening grondprijs (bij stijging). Wanneer het canonpercentage of de grondprijs daalt heeft dit een voordeliger effect op de maandlasten (op de langere termijn). Daartegenover staat dat dit ook geldt voor de hypotheekrente. Bij het afsluiten van een nieuwe rentevaste periode heeft dit invloed op de hoogte van de maandlasten.

11/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

2.3 Effect op woningwaarde en grondwaarde In deze paragraaf kijken we naar het effect van erfpacht op de woningwaarde en grondwaarde, om inzicht te krijgen in hoe lang de woning in het betaalbare segment valt.

Voorbeeld woningwaarde Om inzichtelijk te maken wat er gebeurt met de totale waarde van een woning (grond + opstal) tonen we onderstaande grafiek. Hierbij gaan we ervan uit dat de opstalwaarde stijgt met het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar (woningprijsindex) en de grondwaarde stijgt met het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar CPI-index. 500.000

447.973

450.000 400.000 350.000 300.000

294.421

309.961

326.419

343.855

362.329

381.906

402.656

472.702

424.652

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 2024

2025

2026

2027

2028

grondwaarde

2029

2030

2031

2032

2033

opstal

Figuur 5. Voorbeeld verloop woningwaarde

Dit voorbeeld doen we aan de hand van dezelfde cases als in de vorige paragraaf. De woning is in 2024 nagenoeg € 295.000 waard (grond + opstal), passend bij een inkomen van 1,5 keer modaal. Bij een waardestijging op basis van een gemiddelde stijging van de woningen over de afgelopen 10 jaar is na 10 jaar tijd deze woning € 472.000 waard. Dit komt neer op een toename van ongeveer 60%. Als we kijken naar de loonstijging over de afgelopen 10 jaar bedraagt dit ongeveer 25% (bron: CBS), daarmee stijgen de lonen lang niet zo hard als de woningwaarde. Hiermee laten we zien dat de woning redelijk snel uit het betaalbare segment kan groeien. Ook laat het zien dat de betaalbaarheid van een woning op termijn vooral wordt gedreven door de ontwikkeling van de woningmarkt, en minder door het feit of een woning op erfpacht staat.

Bijeffecten erfpacht op de waarde van vastgoed In het rekenvoorbeeld hebben we laten zien dat de opstal onderdeel is van de vrije markt en daarom meebeweegt met de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarnaast zijn er nog een aantal kleine effecten tan aanzien van de woningwaarde die kunnen ontstaan doordat de woning op erfpacht staat.

12/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

Markt: de eerste factor die we bespreken is de markt. -

In een ontspannen (woning)markt kan erfpacht een negatief effect hebben op de waarde van het vastgoed. Dit heeft er mee te maken dat mensen vastgoed dat volledig in eigendom is, inclusief grond, prefereren boven vastgoed op grond in erfpacht.

-

In een krappe markt kan erfpacht juist een ‘positief’ effect hebben op de waarde van vastgoed. De financiële ruimte die ontstaat door de erfpachtconstructie is de consument bereid te besteden aan de opstal. Dit kan dus een prijsopdrijvend effect hebben.

-

Ten slotte is het, vooral in een ontspannen (woning)markt, ook afhankelijk van het omliggende vastgoed. In Amsterdam, waar veel sprake is van erfpacht, heeft erfpacht niet tot nauwelijks invloed op de waarde. In een gebied waar erfpacht eerder een uitzondering is, kan het een negatieve invloed hebben op de waarde.

Erfpachtvoorwaarden: ook de vormgeving van de erfpachtvoorwaarden heeft invloed op de waarde. -

Wanneer er sprake is van langdurige erfpacht (met name zonder inflatie), ontstaat er ruimte om extra te investeren in de opstal en kan dit resulteren in een prijsopdrijvend effect.

-

Wanneer er sprake is van een aankomende herziening van de erfpachtcanon kan dit juist een negatieve invloed hebben op de waarde van het vastgoed. Dit heeft met name impact als onduidelijk is wat de nieuwe canon wordt of als de hoogte van de canon sterk omhoog schiet.

Conclusie Naast het feit dat erfpacht geen nuttig instrument is om langjarig lage maandlasten te borgen (voor eerste koper maar zeker ook voor volgende kopers), is erfpacht geen instrument om te sturen op de waarde van de woning. De woning is onderdeel van de vrije markt en zal – in een stijgende woningmarkt zoals we die nu kennen – snel verdwijnen uit het betaalbare segment. Dit omdat de waardeontwikkeling van vastgoed harder stijgt dan de inkomensontwikkeling. Middels erfpacht kan niet worden gestuurd op deze waardestijging. In Nederland is immers het eigendomsrecht van toepassing waarbij een eigenaar ongestoord genot heeft van eigendommen. Daaruit blijkt dat een eigenaar het recht heeft om te genieten van bijvoorbeeld de waardestijging van zijn woning. Ook bouwt de consument over het gronddeel geen vermogen op, terwijl dat bij een hypotheek op de grond wel is verwerkt in de maandlasten via de aflossing op de lening. Tenslotte deelt de koper bij een erfpachtconstructie niet mee in de waardestijging van de grond. Het is daarom geen nuttig instrument om langdurig te kunnen sturen op de betaalbaarheid van woningen. Het maakt hierbij niet uit om wat voor type woning het gaat (eengezins, meergezins, groot of klein), omdat de financieringsconstructie behorende bij erfpacht overal dezelfde uitwerking heeft.

13/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

2.4 Overige aspecten behorende bij erfpacht In deze paragraaf gaan we in op overige aspecten van erfpacht, los van het betaalbaarheidsaspect, zoals uitvoerbaarheid, sturingsmogelijkheden, en overige voor- en nadelen.

Uitvoerbaarheid Wanneer de gemeente besluit door dit tijdelijke korte termijn effect te kiezen voor een grootschaligere introductie van de erfpachtconstructie dient ze wel te beseffen dat dit de nodige uitvoeringskosten met zich meebrengt (zowel regulier contractbeheer als meerdere transactiemomenten in de looptijd van het erfpachtcontract). Naast kosten betekent dit ook dat er capaciteit beschikbaar moet zijn bij de gemeente om dit op te pakken. De benodigde inzet van de gemeente kent pieken en dalen, de extra inzet is vooral nodig ten tijde van herziening of afloop van de canon. Daarnaast is er een continue financiële administratielast bij de gemeente. De huidige situatie in Delft laat zien dat het in rekening brengen van de maandelijkse canonverplichting tijdrovend werk is en dat het in het verleden veel geld heeft gekost.

Sturingsmogelijkheden Ogenschijnlijk lijkt erfpacht een instrument om te sturen op de woningmarkt, maar dat valt mee. Er is een aantal instrumenten die naast erfpacht kunnen worden toegepast om te sturen op betaalbaarheid. Denk hierbij aan een eerste recht van koop of zelfbewoningsplicht, eventueel in combinatie met een verbod op doorverkoop van de woning. De effecten hiervan zijn veelal tijdelijk van aard, vaak 3 tot 5 jaar en daarmee alleen van toepassing op de eerste koper. Deze instrumenten kunnen ook los van erfpacht worden ingezet. Om te sturen op het te ontwikkelen programma is het in bezit hebben van de grond een goed sturingsinstrument. Hiervoor hoef je de grond niet in erfpacht uit te geven en via de erfpachtvoorwaarden hierop te sturen1. Bovendien is eigen grond een strategisch instrument op de lange termijn, voor bijvoorbeeld wijzigingen in de bestemming. Dit gaat echter niet over de betaalbaarheid van woningen.

Overige voor- en nadelen Naast de hierboven genoemde voor- en nadelen zijn er nog een heel aantal effecten te noemen die horen bij erfpacht. Deze effecten hebben echter geen betrekking op de betaalbaarheid van woningen. Gezien de conclusie dat erfpacht op de lange termijn niet nuttig is ten aanzien van de betaalbaarheid van woningen gaan we hier niet verder in op deze effecten. Een uitgebreide toelichting op deze overige voor- en nadelen is te vinden in bijlage 1.

1 Wanneer de gemeente het gebruik van grond in de toekomst bij derden wil leggen, kan middels erfpacht het gebruiksrecht bij derden worden gelegd. Daarmee wordt in de basis niet op het programma gestuurd, maar in specifieke gevallen of specifieke locaties kan je heel specifieke voorwaarden stellen (bijvoorbeeld behoud van een bepaald groen gebied).

14/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

3. Erfpacht bij huurconstructie Naast erfpacht als instrument bij koopwoningen, kan erfpacht ook bij huurconstructies worden toegepast. De eerste stappen tot een dergelijke constructie zijn reeds gezet. Er ligt een initiatiefvoorstel van de SP voor het Delfts Huurproject dat raadsbreed draagvlak heeft. Dit is een constructie met erfpacht tussen de gemeente en woningcorporatie ten aanzien van woningen in de middenhuur. In dit hoofdstuk onderzoeken we of erfpacht een nuttig instrument is bij huurwoningen. Allereerst staan we stil bij de werking van een dergelijke erfpachtconstructie, gevolgd door het effect van erfpacht op de maandlasten van de huurder en ten slotte maken we een overzicht van voor- en nadelen.

3.1 Werking erfpachtconstructie bij huurwoningen Wanneer we kijken naar erfpacht bij huurwoningen is er een extra partij betrokken ten opzichte van een koopwoning; een corporatie die het vastgoed realiseert. In deze paragraaf gaan we in op hoe een dergelijke constructie, in dit geval het Delfts huurproject2, eruit ziet. Hierbij blijft de gemeente eigenaar van de grond en de woningcorporatie is eigenaar van de woning en verhuurt deze in het middensegment (tussen € 800 en € 1100). Bij een dergelijke constructie wordt de grond niet verkocht aan de corporatie, maar het gebruiksrecht ervan wordt verleend via erfpacht. De corporatie betaalt een periodieke canon aan de gemeente. Deze constructie is te beschouwen als een alternatieve financieringsconstructie voor de corporatie om gebruik te kunnen maken van de grond in plaats van deze gronden te verwerven. Dit kan resulteren in lagere initiële kosten voor de corporatie (omdat ze niet hoeft af te lossen). In dit hoofdstuk onderzoeken we of dit kan leiden tot lagere huurprijzen. De erfpachtvoorwaarden spelen mee in de haalbaarheid van het realiseren van huurwoningen in het middensegment. Een langlopende erfpacht met herziening na een langdurige periode biedt bijvoorbeeld stabiliteit aan de woningcorporatie.

Daarnaast is het afhankelijk van het gehanteerde canonpercentage of het de corporatie daadwerkelijk extra ruimte geeft om de woningen in een middensegment te verhuren. Ten slotte is het de vraag of het eventuele financieringsvoordeel uit erfpacht een-op-een in de huren terecht komt. Verder merken we als nuancering op dat de businesscase van deze middenhuurwoningen veelal knelt op de hoge stichtingskosten (die vele malen hoger zijn dan de grondkosten). In deze constructie maakt de gemeente afspraken met de corporatie over het te ontwikkelen vastgoed en huurprijzen. Het is de taak van de corporatie om dit naar de huurder over te brengen. Er is geen directe relatie/afspraak tussen gemeente en huurder. Onderstaand figuur laat de visuele weergave van het Delfts Huurproject zien.

2 Het Delfts HuurProject is een samenwerkingsverband tussen de gemeente Delft en de Delftse bouwers (woningcorporaties of andere organisaties zonder winstoogmerk), dat zorgt voor de ontwikkeling van betaalbare middenhuurwoningen op gemeentegrond.

15/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

Figuur 6. Visualisatie Delfts Huurproject. Bron: Initiatiefvoorstel Delfts Huurproject

3.2 Effect erfpachtconstructie op maandlasten bij huurconstructies In tegenstelling tot een koopwoning is het voor een huurconstructie minder eenvoudig om het effect op de maandlasten inzichtelijk te maken. Dit komt omdat de hoogte van de huur niet altijd te koppelen is aan de waarde en/of kostprijs van de woning, zoals dat wel is bij een hypotheek, maar dat het ook gaat om het rendement voor de ontwikkelaar (of in het geval van een corporatie zelfs het onrendabel investeren in woningen). Daarom benaderen we deze vraag op een kwalitatieve manier, waarin we erfpacht zien als een financieringsinstrument. In de basis financiert een corporatie de grond anders dan een particulier, zij sluiten namelijk geen annuïtaire hypotheek af. Om een vergelijking te maken met het koopvoorbeeld abstraheren we op dit punt van de exacte financieringsconstructie. We veronderstellen dat een corporatie ook te maken heeft met rente en aflossing wanneer zij grond verwerven en daarmee is deze financieringsconstructie constructie vrij vergelijkbaar met de constructie van de koopwoning, zoals besproken in paragraaf 1.2. Het grootste verschil is dat de canon voor een corporatie niet aftrekbaar is. Daarmee is erfpacht een minder aantrekkelijke constructie dan voor een particulier. De effecten zoals besproken in het hoofdstuk van de koopwoning zijn hiermee grosso modo ook van toepassing voor de corporatie.

Weliswaar is op korte termijn de maandlast wellicht wat lager (door geen aflossing op de grond), op lange termijn zijn de maandlasten vergelijkbaar. Daarnaast bouwt de woningcorporatie geen vermogen op (door geen afbetaling op de grond) en delen zij niet mee in de waardestijging van de grond. Het grote voordeel van een erfpachtconstructie ten opzichte van een koopconstructie is dat er door de corporatie minder geleend hoeft te worden voor de grond. Wanneer er sprake is van een lage investeringscapaciteit bij de ontwikkelende partij is dit een voordeel. Strategisch gezien wil de corporatie de grond verwerven en in eigen bezit hebben zodat men ook kan profiteren van het indirecte rendement. Dus als de financieringscapaciteit niet knellend is, zal de corporatie minder snel voor deze constructie opteren. Erfpacht is dus vooral een financieringsconstructie om gebruik te kunnen maken van de grond, maar net als het voorbeeld van de koopwoning, kunnen we concluderen dat dit op de lange termijn geen voordelen oplevert ten aanzien van betaalbaarheid. De kosten die de corporatie maakt voor de canonvergoeding moeten immers verwerkt worden in de huurprijs van de woning en zijn op de langere termijn vergelijkbaar met de maandlasten van een lening (rente en aflossing).

16/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

3.3 Conclusie en overige voor- en nadelen bij erfpacht met huurconstructie Ontwikkelende partij / corporatie Voor de ontwikkelende partij is erfpacht een financieringsconstructie, waarbij het zeer de vraag is of het financieel gunstig is. Wanneer de investeringscapaciteit van de ontwikkelaar beperkt is kan het wel een voordeel zijn, omdat er minder leencapaciteit nodig is. Maar dit leidt niet direct tot betaalbaarheid.

Huurder Het is zeer de vraag of het eventuele financiële voordeel dat de ontwikkelende partij in de eerste jaren ontvangt terecht komt bij de huurder. De businesscase van het realiseren van de woning is met name krap door de hoge stichtingskosten. Daarnaast zal de corporatie de canonvergoeding volledig doorberekenen aan de huurder, omdat hier geen fiscale voordelen zijn. Voor het sturen op betaalbaarheid is erfpacht bij een huurconstructie niet geschikt.

Sturingsmogelijkheden Voor het sturen op betaalbaarheid (denk aan huurprijzen en doelgroepen) bij huurwoningen zijn verschillende mogelijkheden: 1) via erfpachtvoorwaarden, 2) via anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk) in combinatie met bijvoorbeeld een actieplan middenhuur, 3) via het bestemmingsplan (publiekrechtelijk) middels de doelgroepenverordening of 4) middels prestatieafspraken met de corporatie. Deze instrumenten kunnen los van elkaar worden ingezet of naast elkaar om extra kracht bij te zetten. Hierbij zijn de erfpachtvoorwaarden dus een van de mogelijkheden om te sturen op bijvoorbeeld de hoogte van de huren. Tegelijkertijd hebben we geconcludeerd dat erfpacht als financieringsconstructie niet bijdraagt aan de betaalbaarheid van huurwoningen. Daarnaast voorzien de huidige erfpachtvoorwaarden niet in sturen op huurprijzen en betekent dit dat deze voorwaarden zouden moeten worden aangepast, dat de nodige werkzaamheden met zich meebrengt. Hierdoor is het logischer om te kiezen voor een (of combinatie) van de andere instrumenten. Een krachtig instrument ten aanzien van betaalbaarheid is het bestemmingsplan middels de doelgroepenverordening. Hiermee kan langdurig worden gestuurd op de doelgroep, maximale huurprijs en inkomensgrenzen van de doelgroep. Hierbij worden termijnen van 10 tot 25 jaar gehanteerd.

Daarnaast kan de gemeente afspraken maken met de ontwikkelende partij in een anterieure overeenkomst over doelgroepen, maximale huurprijs en inkomensgrenzen.

Overige voor- en nadelen Omdat we voor de huurconstructie ook kunnen concluderen dat erfpacht geen nuttig instrument is om te sturen op betaalbaarheid behandelen we de overige voor- en nadelen van erfpacht bij een huurconstructie in bijlage 1.

17/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

4. Alternatieven voor betaalbare koopwoningen In hoofdstuk 2 hebben we stilgestaan bij de voor- en nadelen van een erfpachtconstructie ten behoeve van betaalbare koopwoningen. Hieruit is gebleken dat het vooral voor de eerste koper een nuttig instrument is om toegang te krijgen tot de koopmarkt, maar dat het effect daarna verdwijnt. In dit hoofdstuk staan we stil bij alternatieve instrumenten dan erfpacht om te sturen op betaalbare woningen. Dit doen we op basis van eerdere onderzoeken die we hebben uitgevoerd voor andere gemeenten. De afbeelding hieronder schetst een overzicht van instrumenten ten behoeve van betaalbare koop, waaronder erfpacht (cluster 3). De verschillende instrumenten zijn verdeeld in clusters, op basis van soortgelijke eigenschappen. Hierbij kunnen we concluderen dat alle clusters, behalve cluster 4, een korte termijn effect hebben en enkel voordeel geeft aan de eerste koper. We staan daarom uitgebreider stil bij cluster 4: koopvarianten, omdat deze langdurig het meeste effect heeft op het betaalbaar houden van woningen.

Figuur 7. Overzicht van instrumenten voor betaalbare koopwoningen

Cluster 1: Betaalbare nieuwbouw stimuleren Dit cluster richt zich op het stimuleren van de bouw van betaalbare nieuwbouwwoningen door gebruik te maken van verschillende instrumenten. Het omvat maatregelen zoals het actief sturen op het

18/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

percentage betaalbare woningen, het bevorderen van sociale koop en de instelling van een vereveningsfonds. Sociale koopwoningen waren voorheen woningen met een maximumprijs van € 200.000. Met de inwerkingtreding van de nieuwe omgevingswet wordt de nieuwe grens opgetrokken tot de geldende NHG-grens. Het doel is om een gevarieerd aanbod van betaalbare woningen te realiseren, waarbij sturing veelal vanuit de gemeente/overheid komt. Hier geldt dat de eerste koper hiervan profiteert, daarna verdwijnt het effect grotendeels door marktwerking. Cluster 2: Drukken op aanschafwaarde Dit cluster tracht de aanschafwaarde van nieuwbouwwoningen te verminderen door verschillende benaderingen. Een woning kan bijvoorbeeld worden gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap (PO/CPO), casco worden opgeleverd of voorzieningen kunnen worden gedeeld. Dit zijn drie instrumenten waarbij in een bepaald aspect van de stichtingskoten gedrukt wordt op de kosten. Bij deze instrumenten heeft, los van de gedeelde voorzieningen, enkel de eerste koper hier voordeel bij. Cluster 3: Grond tegen gunstige voorwaarden aanbieden Dit cluster concentreert zich op het aanbieden van grond tegen gunstige voorwaarden als middel om de financieringsmogelijkheid van potentiële huizenkopers te vergroten.

Instrumenten zoals Betaal Kopen Zaanstad (BKZ), Duokoop, Erfpacht, en een Gereduceerde grondprijs zijn hier voorbeelden van. Bij BKZ wordt de opstal door de consument direct gekocht en de grond pas later, die blijft voorlopig in bezit van de verkopende partij. Bij Duokoop koopt de consument zelf het huis en wordt de grond verpacht door het pensioenfonds achter Duokoop. Bij een gereduceerde grondprijs verkoopt de gemeente de grond onder gunstige voorwaarden aan een ontwikkelaar om betaalbare woningen te realiseren op de grond. Het doel is om bij de koop de invloed van grondwaarde op de financieringsmogelijkheid zo veel mogelijk te beperken, de maandlasten te verminderen en hierdoor meer mensen toegang te geven tot de koopmarkt. Zoals reeds uitgelegd bij de voor- en nadelen is dit een effect voor de korte termijn en verdwijnt dit voordeel bij verkoop van de woning. Cluster 4: Koopvarianten In dit cluster gaat het om woningen die ‘onder voorwaarden’ worden aangeboden. Vaak worden deze verkocht met een korting doordat de prijs onder de marktwaarde ligt. Door het werken met een terugkoopverplichting kunnen woningen langdurig in het betaalbare segment behouden blijven en weer opnieuw onder de marktprijs verkocht worden. In ruil voor deze korting is er een winstdeling in de waardestijging tussen de koper en de verkoper.

We staan stil bij twee voorbeelden, KoopGarant en Fonds betaalbare koop.

KoopGarant Woningen worden ‘onder voorwaarden’ aangeboden, dit komt neer op het onder de marktprijs aanbieden van woningen. Door woningen aan te bieden met korting in ruil voor een terugkooprecht/plicht in combinatie met waardedeling, worden woningen eerder bereikbaar en dus betaalbaar voor middeninkomens. Dit is een constructie die woningen voor langere termijn in het betaalbare segment kunnen houden, ontstaan in de crisistijd. Het nadeel is dat de gemeente hierbij afhankelijk is van een externe partij, veelal de corporatie. Het is dus afhankelijk van de corporatie of zij bereid zijn om aan dergelijke constructie mee te werken. Een tegenargument van de woningcorporatie kan zijn dat ze zich liever focussen op hun primaire doelgroep (sociale huur) en wanneer hiervan afwijken inzetten op de middenhuur omdat dit dichter bij hun core business ligt ten opzichte van koopwoningen. Bij een dergelijke constructie profiteert de consument niet optimaal van de waardestijging van het vastgoed doordat er sprake is van waardedeling. Ook ontwikkelaars hebben wel eens deze constructie toegepast, maar als zijn daar minder in geïnteresseerd omdat ze het liefst zo snel mogelijk de bij verkoop de volledige kosten gedekt hebben en rendement maken.

19/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

Fonds betaalbare koop Publieke partijen kunnen een fonds opzetten dat woningen opkoopt tegen marktwaarde (bestaande voorraad en/of nieuwbouw) en doorverkoopt voor een lagere prijs in een koopvariant met een terugkoopoptie voor het fonds om de woning bij verhuizing terug te kopen en de waardstijging (of daling) te delen. Toewijzing van de woning tegen beneden-marktconforme prijs kan aan specifieke doelgroepen of op basis van loting en altijd in combinatie met zelfbewoningsplicht. Het fonds financiert het verschil tussen marktwaarde en de betaalbare koopprijs voor de duur dat de bewoner in de woning blijft wonen. Na terugkoop zijn er voor het fonds twee opties: -

Opnieuw verkoop tegen betaalbare koopprijs met koopvariant (de woning blijft daarmee langer in het betaalbare segment)

-

Verkoop tegen de dan geldende marktwaarde (om daarmee de initiële inleg met eventuele winst terug te betalen aan de investeerders).

Initieel (dus op het moment van aankoop) kunnen woningen die nog in het betaalbare prijssegment vallen ook zonder koopvariant worden aangeboden. Het is dan bijvoorbeeld mogelijk om de grond in erfpacht uit te geven, waardoor woonlasten kunnen worden verlaagd en aanvullende voorwaarden voor doorverkoop kunnen worden gesteld. De koopvariant treedt dan pas bij de volgende doorverkoop in werking als de woningprijzen zodanig zijn gestegen dat de woning niet meer in het betaalbare segment valt. Ook kan het fonds direct al onder marktwaarde aanbieden, zoals bij de gezinswoningen, die in bepaalde wijken niet meer marktconform (bij een minimum gewenste oppervlakte) in de markt gezet kunnen worden. Het Rijk is bezig met het opzetten van een dergelijk fonds. Het is aan te bevelen om deze ontwikkelingen in de gaten te houden en hier eventueel gebruik van te maken. Cluster 5: Huurkoop Dit cluster richt zich op huurkoopconstructies als middel om huurders geleidelijk toegang te geven tot de koopmarkt. Deze woningverwervingsconstructies bieden een flexibele benadering van woningaankoop. Het zorgt niet voor verlaging van de maandlasten (betaalbaarheid) maar is vooral een middel om mensen (uitgesteld) toegang te geven tot de koopmarkt.

20/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

Bijlage 1: Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht? In deze bijlage gaan we uitgebreid in op de voor- en nadelen van erfpacht voor gemeenten, woningkopers en huurders.

1. Voor- en nadelen voor de gemeente De gemeente heeft als doel om erfpacht te introduceren ten behoeve van de betaalbaarheid voor de consument. Tegelijkertijd kan erfpacht als sturingsmiddel worden gebruikt omdat men invloed heeft op wat er met de grond gebeurt. Hieronder worden de voor- en nadelen voor de gemeente in kaart gebracht. Voordelen voor de gemeente Inkomstenbron voor de gemeente: Erfpacht is een –passieve– inkomstenbron voor de gemeente. Vooral als de grondwaarde stijgt en de erfpachtcanon wordt herzien, wordt erfpacht een aantrekkelijkere constructie voor de gemeente. Hierdoor kan de gemeente financiële middelen genereren die kunnen worden ingezet voor bijvoorbeeld stedelijke ontwikkeling en infrastructuur.

Nadelen voor de gemeente Geen eenmalige inkomsten bij verkoop grond: Wanneer de gemeente besluit de grond in bezit te houden en dus gebruik maakt van een erfpachtconstructie, loopt de gemeente de eenmalige inkomsten van de verkoop van de grond aan de particuliere huiseigenaar mis. Hiertegenover staat uiteraard wel de periodieke inkomsten van de erfpachtcanon. Kosten voor de gemeente: Met het invoeren en onderhouden van erfpachtconstructies zijn kosten en extra capaciteit voor de gemeente gemoeid. Dit omvat kosten zoals taxatiekosten, implementatiekosten en –doorlopende– administratieve kosten. Afhankelijk van de manier van financieren kunnen hier tevens nog financieringskosten bijkomen. Voor de financiering van de erfpacht zal publiek geld worden gebruikt. Complexiteit en zorgplicht: Het implementeren en beheren van erfpachtconstructies vergt aanzienlijke inspanningen van de overheid. Dit omvat het ontwikkelen van gedegen beleid, effectief beheer en de capaciteit om in te spelen op veranderende omstandigheden. Erfpachtconstructies kunnen complex zijn en vereisen actieve betrokkenheid van de overheid, wat kan leiden tot een grotere zorgplicht en de daarmee gepaard gaande kosten voor het ambtelijk apparaat. Ten aanzien de huurconstructies geldt nog een extra aandachtspunt, omdat er een of meerdere partijen tussen de gemeente en consument zitten.

Het is moeilijk controleerbaar of de verhuurder het aan de juiste doelgroep en tegen de juiste prijs verhuurt. Hierdoor dient er periodiek contact te zijn met de verhurende partij over het aan wie en tegen welke prijs wordt verhuurd. Dit kan de nodige bureaucratie oproepen, naast dat het veel tijd kost aan handhaving en administratie. Risico op staatsteun bij goedkoop leveren gronden: wanneer gronden onder de marktwaarde worden uitgegeven, dan levert dit mogelijk een (onrechtmatig) voordeel aan een onderneming op, ook wel staatssteun genoemd. Dit is ook van toepassing bij erfpacht. Onduidelijkheid profiteur korting: In het geval van gronden (voordeliger) uitgeven worden in erfpacht aan de woningcorporatie is het

21/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

onduidelijk in welke mate de korting op de grondkosten terecht komt bij de huurder of dat de verhuurder er ook van profiteert. Het is lastig om daar als gemeente op te sturen.

2. Voor- en nadelen voor de woningkoper Hieronder worden de voor- en nadelen voor de woningkoper genoemd. Waarbij in ogenschouw wordt genomen dat het doel van het introduceren van erfpacht is het betaalbaarder maken van woningen. Voordelen voor de woningkoper Verlaging initiële kosten: Erfpacht kan lagere initiële kosten betekenen bij het verwerven van een woning, omdat alleen de woning wordt gekocht en niet de grond. Over de grond wordt een rentevergoeding (canon) betaald, waar bij een hypotheek ook sprake is van een deel aflossing. Afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden zijn de kosten over de gehele looptijd aantrekkelijk of anders in ieder geval in de eerste jaren. Door deze lagere initiële kosten wordt de financiering sneller haalbaar. Met name voor starters geldt dit als een kans om toegang te krijgen tot de woningmarkt met minder benodigd eigen vermogen. Zie hoofdstuk 5 voor nadere toelichting op het financiële plaatje. Mogelijke verdere financiële voordelen: De periodieke canon die je als erfpachter betaalt is fiscaal aftrekbaar. Dit geldt alleen bij langlopende erfpacht, bij afkoop geldt dit niet. Hierbij kan de canon worden vergeleken met de rentecomponent van een hypotheek. Bij een hypotheek bestaan de maandlasten uit een combinatie van aflossing en rente, waar alleen de rente fiscaal aftrekbaar is. De canonvergoeding is ook aftrekbaar.

Nadelen voor de woningkoper Voordeel alleen voor eerste koper: Het belangrijkste nadeel van erfpacht ten behoeve van betaalbare koopwoningen is dat het voordeel alleen voor de eerste koper is. Omdat de woning (opstal) onderdeel is van de vrije markt, zal deze meewegen met de reguliere koopmarkt. De stijging van de woningprijzen gaat zoveel sneller dan het voordeel van de erfpachtconstructie op de grond. Beperkt of geen voordeel bij stijging grondwaarde: Bij een stijging in de woning- en grondwaarde komt het voordeel van de stijging de huizenbezitter slechts gedeeltelijk toe; namelijk alleen van de woning (opstal). Beperktere opbouw van eigen vermogen: De canonvergoeding aan de gemeente kan worden gezien als een huurbetaling, waarbij voor het gebruik wordt betaald aan de eigenaar. Het nadeel van huur ten opzichte van koop is dat men hierbij niet bouwt aan eigen vermogen. Het grote voordeel van een koopwoning is dat men met een hypotheek maandelijks een deel aflost. Dit kan worden gezien als spaarpot die vrijkomt bij de verkoop van de woning (bij minimaal gelijkblijvende woningwaarde). Beperkte eigendomsrechten: Erfpachters hebben niet het volledige eigendom van zowel de woning als de grond. Het beperkte eigendomsrecht kan als belemmerend worden beschouwd, omdat huizenbezitters niet de volledige controle hebben over het geheel van hun onroerend goed.

Het gebrek aan absolute eigendom kan invloed hebben op beslissingen met betrekking tot verbouwingen, aanpassingen en gebruik van de grond. Mogelijke onvoorspelbare periodieke kosten op de langere termijn: Afhankelijk van de gekozen erfpachtconstructie is er een risico op onvoorspelbare kosten voor huizenkopers. Wanneer er sprake is van een periodieke herziening van de erfpacht, wordt de grond na afloop van een periode opnieuw

22/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

gewaardeerd en daarmee de hoogte van de canon bepaald. Hierbij is de kans aanwezig dat de grondwaarde sterk is gestegen en daarmee ook de hoogte van de canon. Betalingsverplichting canon van invloed op hoogte hypotheek: Een hypotheekverstrekker neemt de betalingsverplichting van de canon mee in de berekening van de hoogte van de maximale hypotheek. Het betekent dus niet dat doordat we op erfpacht staat men een duurdere woning kan kopen. In sommige gevallen betekent het zelfs dat erfpacht kan zorgen voor minder leencapaciteit of minder gunstige voorwaarden. Dit kan worden veroorzaakt door een periodieke herziening van de erfpachtcanon. Voor de hypotheekverstrekker wordt dit namelijk gezien als een onzekere factor in de betalingsverplichting van de hypotheek. Kopers op de koopmarkt krijgen meer ruimte om een hogere prijs te bieden voor de opstal: In een markt met een tekort aan aanbod zie je dat mensen bereid zijn veel te betalen voor woningen. Als de kosten voor het gronddeel omlaag gaan, door erfpacht, ontstaat er meer ruimte voor het opstal gedeelte. De kans is aannemelijk dat men meer gaat bieden voor de woning, waardoor het voordeel van erfpacht nog sneller verdwijnt en de koper eigenlijk een onverstandige koop doet.

3. Voor- en nadelen voor de huurder Waar huizenbezitters direct worden beïnvloed door de voor- en nadelen van erfpacht, hebben huurders doorgaans slechts indirect –en dus beperkte– betrokkenheid. De voor- en nadelen voor beide soorten huurders zullen hieronder worden uiteengezet.

Voordelen voor huurders Invloed erfpachtcanon op huurprijs: Huurders kunnen profiteren van eventuele voordelen die de verhuurder haalt uit erfpacht, zoals lagere grondkosten die de eigenaar doorberekent in lagere huurprijzen. Geen directe betrokkenheid huurder: Huurders hebben doorgaans geen directe betrokkenheid bij erfpacht, aangezien dit een zaak is tussen de gemeente en de verhuurder (eigenaar). Hierdoor kunnen huurders genieten van de mogelijke voordelen zonder de gevolgen van eventuele nadelige effecten.

Nadelen voor huurders Geen invloed op indirecte gevolgen: Huurders hebben minder invloed op erfpachtbeslissingen en kunnen indirect worden beïnvloed door huurprijsaanpassingen op basis van erfpachtconstructies.

23/24

Erfpacht in Delft | Status: Definitief

Anne-Floor Blonk

Antoinette Kemper

Anne-floor.blonk@rebelgroup.com

Antoinette.kemper@rebelgroup.com

Rotterdam

Amsterdam Düsseldorf

Londen Antwerpen Washington D.C.

Mumbai

Nairobi Jakarta

Johannesburg

Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam Nederland +31 10 275 59 95 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com

24/24