Bijlage J. Brink Analyse splitsing Vestia 5150091
Tekst van het document
ANALYSE SPLITSING VESTIA 04-04-2022
Referentie: B002695/220217/MH/JvdW
INHOUD ◼
Inleiding
◼
Opzet analyse
◼
Financiële status en verschillen per entiteit
◼
Omvang opgaven
◼
Beschikbare middelen
INLEIDING (1/3) ◼
Sinds 2012 tracht Vestia middels een saneringsplan een uitweg te vinden uit haar benarde financiële situatie.
◼
Ondanks eerdere financiële steun en tien jaar saneren is het voor Vestia echter niet mogelijk gebleken zodanig te herstellen dat zij de noodzakelijke volkshuisvestelijke taken kan uitvoeren.
◼
Dat betekent dat de prijs-kwaliteitverhouding van Vestia’s woningen onder druk staat. Er kunnen geen grote investeringen (on der andere nieuwbouw en verduurzaming) worden gedaan en er is geen geld voor extra aandacht voor kwetsbare groepen.
INLEIDING (2/3) ◼
Naast voornoemde ‘beperkingen’ vormt het huidige Vestia, mede gelet op haar omvang, een groot risico voor het borgingssysteem.
◼
Vestia is daarom op zoek naar een structurele oplossing voor haar volkshuisvestelijke en financiële problemen.
◼
Eén van de (deel)oplossingen betreft een splitsing van Vestia in drie corporaties, te weten Rotterdam, Den Haag en Delft/Zoetermeer.
◼
Voorwaarde dat deze drie corporaties perspectief hebben om verder te gaan als sobere en efficiënte corporaties, met uitzicht op borgbaarheid binnen afzienbare tijd en met volkshuisvestelijk meer speelruimte dan het huidige Vestia.
INLEIDING (3/3) ◼
De voorgenomen splitsing heeft mogelijk (financiële) gevolgen voor de gemeenten die achtervang geven aan WSW op corporatieleningen. Om meer grip te krijgen op de gevolgen van de splitsing heeft Brink in opdracht van gemeenten Delft, Den Haag, Rotterdam en Zoetermeer een analyse uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn in voorliggend document opgenomen.
◼
De volgende drie onderzoekvragen stonden centraal in de analyse van Brink: 1.
Zijn de nieuwe entiteiten na splitsing gezond?
2.
Kunnen de entiteiten hun volkshuisvestelijke taak uitvoeren?
3.
Waarin zitten de verschillen tussen de entiteiten?
OPZET ANALYSE
ONTVANGEN BESTANDEN ◼
Voor de analyse is gebruik gemaakt van de volgende ontvangen bestanden: ◼
Meerjarenbegroting 2021 tot en met 2031 (10 jaar).
◼
Meerjarenbegroting per entiteit en voor ‘Overig NL’*.
◼
Portefeuillestrategie per entiteit.
◼
Algemene, geanonimiseerde portefeuilledata (bouwjaren oppervlakten, huurprijzen et cetera)
* De portefeuille ‘Overig NL’ wordt afgestoten vóór splitsing en is in de verdere analyse daarom buiten beschouwing gelaten.
FINANCIËLE STATUS EN VERSCHILLEN PER ENTITEIT
INVESTERINGSKASSTROMEN TOTAAL ◼
De grafiek hiernaast toont de investeringskasstromen behorende bij de verwachte ontwikkelingen.
◼
◼
Verkoop ca. 700 miljoen
◼
Aankoop ca 700 miljoen
◼
Verbetering ca. 1.100 miljoen
De hierna volgende grafieken tonen de investeringskasstromen per entiteit.
INVESTERINGSKASSTROMEN DEN HAAG
INVESTERINGSKASSTROMEN DELFT/ZOETERMEER
INVESTERINGSKASSTROMEN ROTTERDAM
VERKOOP WONINGEN ◼
De bedoeling is dat de nieuwbouw in de kerngemeenten gefinancierd wordt vanuit de verkoop van woningen in ‘Overig Nederland’.
◼
Onder ‘Overig Nederland’ valt het bezit buiten de kerngemeenten. Dit bezit wordt verdeeld over de drie entiteiten. Deze richten zich op verkoop van portefeuille.
◼
De hierna volgende tabel toont het aantal eenheden in ‘Overig Nederland’ per entiteit (o.b.v. de portefeuillestrategie-rapporten). Per entiteit is marktwaarde verhuurde staat (MVS) gegeven van de eenheden die naar verwachting binnen 10 jaar verkocht worden, en van de eenheden die na 10 jaar nog in de portefeuille zitten.
VERKOOP WONINGEN Wat opvalt is dat: ◼
De MVS per eenheid van Vestia Den Haag lager lijkt te zijn dan die van Delft/Zoetermeer en Rotterdam. ◼
Betreft verkoopportefeuilles buiten eigen regio
Entiteit
Eenheden ‘Overig Nederland’
MVS verkoop eerste 10 jaar
MVS na 10 jaar nog in portefeuille
Gemiddelde MVS per eenheid
Den Haag
2.036*
€ 128,2 miljoen
€ 94,9 miljoen
€ 110.000
Delft/Zoetermeer
804 **
€ 79,3 miljoen
€ 33 miljoen
€ 140.000
Rotterdam
3.398
€ 173,2 miljoen
€ 272,3 miljoen
€ 130.000
* Exclusief Thomashuizen en Herbergiers ** Exclusief Zuidplas
LIQUIDE MIDDELEN ◼
De investeringen zijn duidelijk terug te zien in het verloop van de liquide middelen.
◼
Aanvankelijk zijn er veel liquide middelen. Dit is met name het gevolg van de eerdere verkoop van bezit.
◼
Vervolgens is een sterke daling zichtbaar als gevolg van investeren en niet lenen.
LIQUIDE MIDDELEN ◼
WSW hanteert norm van maximaal 10% van de totale huuromzet.
DUURZAAM VERDIENVERMOGEN ◼
Om het onrendabele deel van de investeringen te dragen, wordt gestreefd naar een duurzaam verdienmodel.
◼
Dit is gedefinieerd als een operationele kasstroom die minimaal voldoende is om het onrendabele deel van de
investeringen te dragen (saldo minimaal € 0) voor de komende 10 jaar. ◼
Op de hierna volgende pagina’s wordt ingegaan op de operationele kasstromen, rentelasten en bijbehorende ICR.
OPERATIONELE KASSTROMEN EN RENTELASTEN
ICR PORTEFEUILLE ◼
De lijnen gaan hard op en neer, maar vertonen een geleidelijke verbetering.
◼
Schommelingen zijn o.a. het gevolg van mutaties in de portefeuille
◼
Op de hierna volgende pagina’s wordt verder ingegaan op de schulden van de entiteiten.
◼
Uit documentatie Vestia
NOMINALE SCHULD ◼
€ 3,7 mld
NOMINALE SCHULD ◼
Schuld is gesplitst naar DAEB en niet-DAEB.
◼
De niet–DAEB wordt belast met veel rente zodat die entiteit (of administratieve splitsing) geen resultaat maakt. Dit dempt de rentelasten bij
DAEB waarmee er zo snel mogelijk investeringsruimte komt.
NOMINALE SCHULD
ONTWIKKELING BELEIDSWAARDE
LTV ◼
LTV-ratio maakt inzichtelijk hoeveel geld er is geleend (nominale schuld) ten opzichte van de totale waarde van het vastgoed (beleidswaarde).
◼
De grafiek hiernaast laat zien dat de LTV bij alle
drie de entiteiten onder de norm van 85% ligt. ◼
De nominale schuld is daarmee geen probleem. De hoge rente, en daarmee de marktwaarde van de lening vormt daarentegen wel een uitdaging.
DEKKINGSRATIO ◼
De dekkingsratio beoordeelt of de marktwaarde van het onderpand van de corporatie voldoende is om de schuldpositie (nominale schuld) af te lossen.
◼
De grafiek hiernaast laat zien dat in geval van
financiële problemen het onderpand (de woningen van de entiteiten) voldoende waard is om de schulden af te lossen.
MARKTWAARDE SCHULD ◼
Voorgaande grafieken laten zien dat de nominale schuld in principe geen probleem vormt. De hoge rente, en daarmee de marktwaarde van de lening vormt daarentegen wel een uitdaging.
◼
De marktwaarde schuld wordt bepaald door alle toekomstige leningkasstromen
(rentebetalingen en aflossingen) te verdisconteren naar een peildatum met een huidige rente.
OMVANG OPGAVEN
OMVANG OPGAVEN ◼
Om een beeld te schetsen van de opvang van de opgaven per entiteit is allereerst gekeken naar de omvang van de portefeuille na splitsing (vertrekpunt).
◼
Vervolgens is ingezoomd op de: ◼
onderhoudsopgave;
◼
renovatie-/verduurzamingsopgave;
◼
sloop-/nieuwbouwopgave.
VERTREKPUNT ◼
Onderstaande grafiek toont het aantal verhuurbare eenheden (VHE’s) per entiteit en de verdeling daarvan.
Portefeuille per entiteit 35.000 30.000 25.000
13% 10% 7%
20.000 15.000 10.000
22% 4% 20%
5.000
53%
70%
11% 8% 16%
65%
Overige VHE's binnen gemeente Niet-DAEB woningen binnen gemeente DAEB woningen binnen gemeente
Delft-Zoetermeer
VHE's buiten gemeente
Den Haag
Rotterdam
VERTREKPUNT ◼
Onderstaande grafiek toont de verdeling van de oppervlakteklassen van alle wooneenheden binnen de betreffende gemeenten.
Verdeling oppervlakteklassen (% VHE’s) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Delft-Zoetermeer Den Haag Rotterdam
VERTREKPUNT ◼
De voorgaande grafieken laten het volgende zien. ◼
De portefeuille van DH bevat verhoudingsgewijs meer DAEB-woningen (70%) en levert procentueel de grootste bijdrage aan de kerntaak van de corporatie.
◼
Het percentage DAEB-woningen in de portefeuille van Vestia DZ is met 53% relatief laag is vergeleken met DH (70%) en RD (65%).
◼
Het aandeel VHE’s buiten de gemeente maakt een relatief groot deel uit van de portefeuille van Vestia DZ. In absolute aantallen hebben alle drie entiteiten een vergelijkbaar aantal (ca. 3.400) VHE’s buiten de gemeente.
◼
DH heeft naar verhouding aanzienlijk meer kleine woningen (40-60 m² GBO).
ONDERHOUD ◼
Onderstaande grafiek en tabel tonen de totale geraamde onderhoudslasten per jaar en per entiteit.
Onderhoudslasten (x €1 mil)
DelftZoetermeer
Den Haag
Rotterdam
Onderhoud tot.
€ 284 mil
€ 413 mil
€ 638 mil
VHE's binnen gemeente
12.215
21.094
26.944
€90 €80 €70 €60 €50
Delft-Zoetermeer
€40
Den Haag
Gem. € / VHE / jr.
€ 2.320
€ 1.960
€ 2.370
€30
Rotterdam
Gem. € / m² / jr.
€ 31
€ 33
€ 32
€20 €10 €2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028 2029 2030
2031
ONDERHOUD ◼
Voorgaande grafiek en tabel laten het volgende zien: ◼
De gemiddelde onderhoudslasten per VHE en m² vergelijkbaar zijn in DZ en RD.
◼
Voor DH geldt dat de geraamde onderhoudslasten per VHE gemiddeld lager liggen. Dit heeft te maken met het relatief grote aandeel kleinere woningen in de portefeuille van DH.
◼
De onderhoudslasten per m² zijn voor alle drie de entiteiten ongeveer gelijk.
RENOVATIE / VERDUURZAMING ◼
Onderstaande grafieken tonen de verdeling van de oorspronkelijke bouwperioden van alle wooneenheden binnen de betreffende gemeenten (links), en de bouwperioden gecorrigeerd voor eventuele renovaties.
Bouwperioden incl. correctie renovatie (% eenheden)
Verdeling originele bouwperioden (% eenheden) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Delft-Zoetermeer Den Haag Rotterdam
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Delft-Zoetermeer Den Haag Rotterdam
RENOVATIE / VERDUURZAMING ◼
Onderstaande grafiek toont de verdeling van de bouwperioden, gecorrigeerd voor renovaties, ditmaal uitgedrukt in totaal m² GBO. De opgave voor de komende tien jaar zit met name in het rood gemarkeerde deel van de portefeuilles.
DelftZoetermeer
Den Haag
Rotterdam
Voornaamste opgave (m² GBO)
208. 400
496.500
475.500
# woningen
2.841
8.124
5.971
Verdeling bouwperioden incl. renovatie (m²) 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 -
Delft-Zoetermeer Den Haag Rotterdam
RENOVATIE / VERDUURZAMING ◼
Onderstaande grafiek toont de verdeling van de energielabels van alle wooneenheden binnen de betreffende gemeenten. De opgave voor de komende tien jaar zit met name in het rood gemarkeerde deel (labels E t/m G).
Verdeling energielabels (% VHE’s) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Delft-Zoetermeer Den Haag Rotterdam
RENOVATIE / VERDUURZAMING ◼
Onderstaande grafiek toont eveneens de verdeling van de energielabels, ditmaal uitgedrukt in totaal m² GBO.
DelftZoetermeer
Den Haag
Rotterdam
Labels E t/m G (m² GBO)
108. 200
279.100
206.900
# woningen
1.480
4.537
2.670
# woningen te verduurzamen na 2031
200
3.000
1.300
Verdeling energielabels (m²) 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 -
Delft-Zoetermeer Den Haag Rotterdam
RENOVATIE / VERDUURZAMING ◼
Onderstaande grafiek toont de beoogde investeringen ten behoeve van verbeteringen aan het bestaand bezit.
Investeringen verbetering bestaand bezit (x €1 mil) €80 €70 €60 €50
Delft-Zoetermeer
€40
Den Haag
€30
Rotterdam
€20 €10 €2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028 2029 2030
2031
RENOVATIE / VERDUURZAMING ◼
De tabel hiernaast toont een inschatting van de onrendabele financiële opgave behorende bij de resterende verduurzamings- en renovatieopgave van ná 2031.
◼
De onrendabele financiële opgave is ingeschat op basis van de volgende kengetallen: ◼
verduurzaming: € 100.000,- per VHE (75 m² gbo);
◼
renovatie: € 60.000,- per VHE (75 m² gbo).
RENOVATIE / VERDUURZAMING ◼
Voorgaande grafieken en tabellen laten het volgende zien: ◼
De portefeuille van Vestia DH bestaat voor een relatief groot deel (procentueel) uit wooneenheden met een bouw- of renovatiejaar voor 1980.
◼
Uitgedrukt in m² GBO is echter te zien dat DH en RD een vergelijkbaar totaaloppervlak hebben met een bouw- of renovatiejaar voor 1980. Dit komt met name door de relatief kleine woningen in DH.
◼
Kijkend naar de energielabels is te zien dat Den Haag het grootste te verduurzamen oppervlak (label E t/m G) heeft.
◼
Dit komt ook naar voren in de beoogde investeringen ten behoeve van verbetering van de voorraad.
SLOOP/NIEUWBOUW ◼
Onderstaande grafiek en tabel tonen de totale geraamde investeringskosten voor sloop/nieuwbouw per entiteit.
Sloop/nieuwbouw (x €1 mil) €140
DelftZoetermeer
Den Haag
Rotterdam
€120
Investeringskosten
€ 119 mil
€ 194 mil
€ 296 mil
€100
VHE’s sloop
30
867
148
VHE’s nieuwbouw
540
816
1.351
€80
Delft-Zoetermeer
€60
Den Haag Rotterdam
€40
Inschatting onrendabele top nieuwbouw
€20 ◼
€2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
€ 70.000 per woning (€ 60.000 in 2019, AEDES). Komt overeen met 29%-32% van de investering.
SLOOP/NIEUWBOUW ◼
Voorgaande grafiek en tabel laten het volgende zien: ◼
In zowel DZ als in RD is sprake van netto toevoeging als gevolg van sloop/nieuwbouw.
◼
In DH lijkt daarentegen sprake te zijn van een vervangingsopgave.
SAMENVATTING OPGAVEN
BESCHIKBARE MIDDELEN
1. LIQUIDE MIDDELEN ◼
Op het moment van splitsing heeft Vestia geld in kas. Dit wordt verdeeld middels de volgende verdeelsleutel:
◼
Beginstand liquide middelen (per 01-01-2023): ◼
DZ
€ 29 miljoen (inclusief € 41 miljoen verkoop vanuit Overig)
◼
DH
€ 194 miljoen (inclusief € 200 miljoen verkoop vanuit Overig)
◼
RD
€ 123 miljoen (inclusief € 70 miljoen verkoop vanuit Overig)
2. HUURINKOMSTEN ◼
De vastgoedportefeuille genereert jaarlijks huurinkomsten. De hoogte van de huurinkomsten wordt onder meer bepaald door:
◼
◼
de contracthuur: de geldende huurprijs volgens het huidige huurcontract;
◼
de streefhuur: een percentage van de markthuur waar de corporatie naar streeft
Er zit een ‘groeipotentie’ in de portefeuille. Zo zijn er huurcontracten met een huurprijs onder de streefhuur. Door deze huren (versneld) op te trekken, kunnen extra middelen worden gegenereerd.
◼
Ook kan de streefhuur worden bijgesteld (naar boven of beneden).
◼
Merk op dat het (versneld) optrekken van huren op gespannen voet staat met de betaalbaarheid van huurwoningen.
2. HUURINKOMSTEN ◼
Huurniveau DH per VHE is het laagst, maar per m2 het hoogst
◼
Huurniveau DZ per VHE is het hoogst, maar per m2 het laagst
Jaarlijkse huurinkomsten kernportefeuilles
DelftZoetermeer
Den Haag
Rotterdam
Contracthuur 2022
€ 7,6 mln
€ 11,4 mln
€ 16,3 mln
Streefhuur 2022
€ 8,5 mln
€ 11,6 mln
€ 17,5 mln
Max. redelijke huur 2022
€ 10,0 mln
€ 14,0 mln
€ 23,1 mln
VHE's binnen gemeente
12.215
21.094
26.944
Gem. huur / VHE
€ 624
€ 539
€ 604
Gem. huur / m²
€ 7,84
€ 9,17
€ 8,11
€ 20.000.000 € 18.000.000 € 16.000.000 € 14.000.000 € 12.000.000 Delft-Zoetermeer
€ 10.000.000 € 8.000.000
Den Haag
€ 6.000.000
Rotterdam
€ 4.000.000 € 2.000.000 €Contracthuur
Streefhuur
Maximaal redelijke huur
2. HUURNIVEAUS ◼
Huurniveau DH ligt dicht bij de streefhuur (98%)
◼
Streefhuur RD is relatief laag (ten opzichte van de maximaal redelijke huur)
Groeipotentie huurinkomsten kernportefeuilles 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
DelftZoetermeer
Den Haag
Rotterdam
Contracthuur/VHE
€ 624
€ 539
€ 604
Streefhuur/VHE
€ 696
€ 552
€ 648
Max redelijke huur/VHE
€ 719
€ 582
€ 673
Contracthuur t.o.v. streefhuur
90 %
98 %
93 %
Delft-Zoetermeer Den Haag Rotterdam
Contracthuur / streefhuur
Streefhuur / maximaal redelijke huur
3. VERKOOPOPBRENGSTEN Entiteit
Eenheden
Verkoopopbrengs t eerste 10 jaar
Verkoopopbrengst na 10 jaar nog in portefeuille
Totaal
Delft/Zoetermeer
804*
€ 79 miljoen
€ 33 miljoen
€ 112 miljoen
Den Haag
2.036**
€ 128 miljoen
€ 95 miljoen
€ 223 miljoen
Rotterdam
3.398
€ 173 miljoen
€ 272 miljoen
€ 435 miljoen
◼
In de basis heeft elke entiteit circa 3.400 eenheden buiten de kerngemeente.
De portefeuille ‘Overig Nederland’ lijkt dus niet verdeeld te zijn op basis van omvang entiteit. ◼
Verder is te zien dat zowel in DZ als in DH niet alle eenheden worden verkocht (Zuidplas en Thomashuizen en Herbergiers). Dit heeft gevolgen voor de inkomsten uit verkoop.
* Exclusief 2.734 eenheden Zuidplas (woningen, geconcentreerd in gebied nabij Delft en Rotterdam) ** Exclusief 1.151 eenheden Thomashuizen en Herbergiers (zorgwoningen, spreiding over Nederland)
4. WEGVALLEN VERHUURDERHEFFING ◼
De verhuurderheffing wordt vanaf 2023 afgeschaft, volgens het huidige coalitieakkoord (gedateerd 25-12-2021). Dit betekent dat woningcorporaties meer middelen overhouden ter invulling van de
volkshuisvestelijke opgave. ◼
Aan het afschaffen van de verhuurderheffing zijn voorwaarden verbonden. Zo mogen er na 2028 geen woningen meer zijn met energielabel E, F of G (uitgezonderd monumentale en te slopen woningen).
Bron: Coalitieakkoord ‘Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst’, p. 45
5. MOGELIJKE CLAIMS ◼
Tot slot zijn er rechtszaken tegen banken. Hieruit komen mogelijk extra gelden beschikbaar.
◼
Afhankelijk van de uitkomst van openstaande claims kunnen aanvullende middelen (geld) ter beschikking komen.
◼
Zowel de reeds overeengekomen schikkingen als de mogelijke toekomstige schikkingen zijn nog niet in de splitsingsberekeningen opgenomen.
◼
Het verdient de aanbeveling om reeds voor de splitsing een systematiek overeen te komen voor de verdeling van eventueel aanvullende middelen die uit de claims voortvloeien.
◼
Huidig idee is dit naar rato van VHE te verdelen.
5. MOGELIJKE CLAIMS ◼
Brink heeft in openbare bronnen gezocht (o.a. website Vestia) naar de financiële gegevens van claims.
◼
In totaal is reeds voor € 303 miljoen geschikt. De gemiddelde realisatie van deze claims ligt rond de 20%
◼
Er staan nog twee claims open van in totaal € 433 miljoen.
Bank
Status
Claim
Schikking
Procentueel
ABN AMRO
Geschikt
n.b.
€ 55 miljoen
n.b.
Deutsche Bank
Geschikt
€ 800 miljoen
€ 175 miljoen
22%
BNP Paribas
Geschikt
€ 300 miljoen
€ 50 miljoen
17%
Société Générale
Geschikt
€ 100 miljoen
€ 23 miljoen
23%
...
...
...
Barclays
In procedure
€ 279 miljoen
Nomura
In procedure
€ 154 miljoen
...
...
...
SAMENVATTING MIDDELEN