Bijlage I. Brink Oplegnotitie Splitsing Vestia 5150090

NOTITIE ONDERWERP PROJECT DATUM REFERENTIE AAN TER ATTENTIE VAN VAN

Oplegnotitie Splitsing Vestia Datum B002695/220330/MH/ISO:JvdW/IJ Gemeente Den Haag J. van Soest Brink

01 Inleiding Sinds 2012 probeert Vestia door een saneringsplan een uitweg te vinden uit haar benarde financiële situatie. Tot op heden is het echter niet mogelijk gebleken hiervan te herstellen. Een van de voorgenomen oplossingen betreft een splitsing van Vestia in drie corporaties, te weten: Delft-Zoetermeer, Den Haag en Rotterdam. De voorgenomen splitsing heeft mogelijk (financiële) gevolgen voor de gemeenten die achtervang geven aan WSW op corporatieleningen. Om meer grip te krijgen op de gevolgen van de splitsing heeft Brink in opdracht van gemeenten Delft, Den Haag, Rotterdam en Zoetermeer een analyse uitgevoerd. De (concept)resultaten van de door Brink uitgevoerde analyse zijn op 17 februari 2022 aan de betrokken gemeenten en Vestia gepresenteerd. Hieruit volgden enkele cijfermatige aanpassingen. Op 15 maart 2022 zijn de bijgewerkte resultaten gepresenteerd. Hierop volgde een discussie die heeft geleid tot aanscherping van de conclusies van Brink. 02 Onderzoeksvraag De volgende drie onderzoekvragen stonden centraal in de analyse van Brink: 1 Zijn de nieuwe entiteiten na splitsing gezond? 2 Kunnen de entiteiten hun volkshuisvestelijke taak uitvoeren? 3 Waarin verschillen de entiteiten? De beantwoording op deze vragen volgt in de hiernavolgende paragrafen. 02.01 Zijn de nieuwe entiteiten na splitsing gezond? Ja.

De voornaamste bevinding op basis van de aangeleverde stukken is dat de drie entiteiten straks allen gezond zijn en kunnen investeren. Definitie ‘Gezond’ Brink heeft de definitie van ‘gezond’ geïnterpreteerd als het structureel kunnen werken als een normale corporatie (structureel toegang hebben tot geborgde financiering). Hiervoor zijn twee vereisten:  Maximaal geborgde leningportefeuille van € 3,5 miljard (na splitsing zitten zij daar allen ruim onder).  Voldoen aan alle ratio’s. De enige ratio die momenteel nog niet voldoet, is de dekkingsratio (Marktwaarde van de leningen (“Teller”) gedeeld door de marktwaarde van het verhuurde bezit (“Noemer”)). Deze moet lager dan 0,70 zijn.

De dekkingsratio verbetert naar verwachting snel door drie effecten:  De rente loopt naar verwachting op (onzeker). Dat betekent dat de marktwaarde van de leningen daalt (“Teller”).  De Marktwaarde Verhuurde Staat (hierna: MVS) loopt op (“Noemer”):  De MVS uit de ontvangen stukken hebben peildatum 01-01-2021. Verwachte splitsing is 01-01-2023. De leegwaarde is een belangrijke component in de bepaling van de MVS. In 2021 is de leegwaarde van de woningen conform CBS ongeveer 20% gestegen. In 2022 stijgen de huizenprijzen naar verwachting Rabobank verder. Dit werkt door in de MVS per 01-01-2023.  De afschaffing van de verhuurderheffing heeft tot gevolg dat lasten in de kasstroom van woningen verdwijnen. Daarmee neemt de marktwaarde naar verwachting toe. Dit is nog afhankelijk van hoe dit in de actualisatie van het Handboek Marktwaardering wordt verwerkt. Gelet op de huidige stijging van de rente en de MVS, ligt het in de lijn der verwachting dat de dekkingsratio op korte termijn ‘voldoet’. Hierdoor ontstaat op relatief korte termijn ruimte om geborgde financiering aan te trekken. Mogelijk zelfs al per 01-01-2023. 02.02 Kunnen de entiteiten hun volkshuisvestelijke taak uitvoeren? Ja. De volkshuisvestelijke taak kan worden uitgevoerd als de entiteiten toegang hebben tot geborgde financiering en de onrendabele toppen van investeringen uit vrije middelen kunnen bekostigen.

Definitie ‘onrendabele toppen van volkshuisvestelijke taak’ Brink heeft dit geïnterpreteerd als de onrendabele toppen van de grootst ingerekende investeringen. Hieronder vallen renovatie, verduurzaming en nieuwbouw tot en met 2031 voor zover opgenomen in de begroting. Dit betekent dat enkel het deel tot en met 2031 dat in de oude begroting van Vestia paste (en destijds met de gemeenten is afgestemd) in ogenschouw is genomen. Brink heeft de grootste onrendabele toppen van de opgaven die volgden uit de ontvangen stukken afgezet tegen de beschikbare middelen tot en met 2031. Zoals onderstaande tabel laat zien, geldt dat alle drie entiteiten op een positief ‘saldo’ uitkomen. Dit betekent dat alle drie entiteiten in de basis financieel hun volkshuisvestelijke taak kunnen uitvoeren.

Tabel 1 match opgaven en middelen 2022-2031

PAGINA

2 van 6

02.03 Waarin verschillen de entiteiten? De voornaamste verschillen die volgen uit de door Brink uitgevoerde analyse zijn:  omvang van de resterende opgaven na 2031;  waarde van de middelen die de entiteiten bij aanvang krijgen in de vorm van te verkopen bezit, maar zijn ingerekend tot en met 2031. Brink heeft gekeken óf en in welke mate de entiteiten bij splitsing ‘gelijk door de poort’ gaan. Interpretatie Brink is dat de verhouding tussen de opgaven en middelen voor de entiteiten relatief gelijkwaardig is, rekening houdend met de kwaliteit van het bezit. Zoals eerder aangegeven is slechts een deel van de opgaven ingerekend, namelijk het deel tot en met 2031 dat in de oude begroting van Vestia paste en destijds met de gemeenten is afgestemd. Echter, in ruil voor afschaffing van de verhuurderheffing zijn Aedes en de minister overeengekomen dat er na 2028 geen corporatiewoningen meer met een slecht energielabel E, F of G zijn (uitgezonderd monumentale en te slopen woningen). Als een woning na 2028 toch nog een dergelijk label heeft, krijgt de bewoner korting op de huur1. Deze korting is nog niet nader gespecificeerd en wordt nog uitgewerkt door Aedes en BZK. Als er niet verduurzaamde woningen overblijven na 2028, is dit een financieel risico. De niet (tot en met 2031) ingerekende renovatie- en verduurzamingsopgave heeft de hiernavolgende omvang per entiteit.

De onrendabele financiële opgave is ingeschat op basis van de volgende kengetallen:  verduurzaming: € 100.000,- per VHE (75 m² gbo);  renovatie: € 60.000,- per VHE (75 m² gbo).

Tabel 2 resterende opgave renovatie en verduurzaming

1 Bron

1: https://www.woningmarktbeleid.nl/documenten/kamerstukken/2021/12/24/kamerstuk -afspraken-met-

aedes-over-verlaging-verhuurderheffing-en-prestatieafspraken Bron 2: https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2021Z23764&did=2021D50415

PAGINA

3 van 6

Wanneer ook deze restopgave voor renovatie en verduurzaming wordt meegenomen in het vergelijk tussen opgaven en middelen, ontstaat onderstaand beeld. Hierin is ook de waarde van de verkoopvoorraad, gepland na 2031, opgenomen. Het moment van verkoop is geoptimaliseerd voor de splitsingsaanvraag, maar kan na de feitelijke splitsing worden versneld.

Tabel 3 vergelijk opgaven en middelen, gecorrigeerd voor restopgave renovatie en verduurzaming

Uit het vergelijk tussen opgaven en middelen in tabel 3 volgt dat het saldo per VHE voor de entiteiten Delft-Zoetermeer en Rotterdam ongeveer € 23.000,- is. Voor de entiteit Den Haag komt het saldo neer op ongeveer € 13.000,- per VHE. Uit overleg met Vestia kwam naar voren dat tegenover de ‘aanvullende’ opgaven na 2031 ook ‘aanvullende’ kasstromen na 2031 staan, die in ogenschouw moeten worden genomen. Hiervoor heeft Brink gekeken naar de vrije kasstromen gedurende de laatste vijf jaar van de WALS-export (zie onderstaand figuur). Hieruit blijkt dat Den Haag en Rotterdam ongeveer een gelijke vrije kasstroom hebben van ongeveer € 64 miljoen per jaar en Delft-Zoetermeer ongeveer € 37 miljoen per jaar.

PAGINA

4 van 6

Figuur 1 vrije kasstroom per entiteit per jaar

Deze gemiddelden zijn meegenomen in de extrapolatie. Dit resulteert in onderstaand beeld. Te zien is dat bij extrapolatie van de vrije kasstromen (zonder risicoafslagen voor bijvoorbeeld commercieel vastgoed) snijpunten ontstaan in het saldo per VHE per entiteit. Echter, de drie lijnen snijden elkaar op verschillende momenten in de tijd.

Figuur 2 saldo matching opgave en middelen

Bovenstaande figuur gaat ervan uit dat de deelportefeuille Thomashuizen en Herbergiers niet wordt verkocht en de relatief goede kasstroom doorloopt. Indien Thomashuizen en Herbergiers wel kunnen worden verkocht (voor ongeveer € 170 miljoen), ontstaat onderstaand beeld. Dan is het saldo per VHE voor alle entiteiten nagenoeg gelijk.

PAGINA

5 van 6

Tabel 4 vergelijk opgaven en middelen, inclusief verkoop Thomashuizen en Herbergiers

PAGINA

6 van 6