Bijlage D Haalbaarheidsanalyse (GELAKT)
Tekst van het document
4
-
t
2
120*
3 -
%
%
2
1
■
p
tt1 ,
4
a vy
h; 2 3
*
G ë
g: JB
-53
• “2,
2*
p.
AP
8-21 h
■
e
E&
5
■■
2223
*.
geg
■?
»
•
•
3
' * "eKë,
e
-
»
t
4
'
‘
k
I
E
'l
1
L*
,3
d
I
I
1
«1,
>
i
a A•n
63e =6w ae a
132
L
k
5 2"
1-L
i
• "amy dnë
b
1
.■
444,
1m ,
S
{ ‘ 34
g A(jes
i
/.k
I
*
t
.6
i
a"
r
*
Docnr1
INTEGRAAL ONTWIKKELPLAN
Het groene hart van Buitenhof. BIJLAGE D HAALBAARHEIDSANALYSE
H
f gë
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
Inhoud Inhoud
1
1 Inleiding ‘Gillis Delfia’
2
1.1 1.2 1.3 1.4
Aanleiding en doel Uitgangspunten SOK Werkwijze Verantwoordelijkheden
2 2 3 3
2 Scope
5
2.1
5 5 5
Locatie 2.2 Ruimtegebruik en afbakening 2.2.1 Bestaand ruimtegebruik 2.2.2 Toekomstig ruimtegebruik 2.2.3 Onderdelen die niet zijn meegenomen
3 Programma 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Programma in m2 BVO Woningbouwprogramma Economische- en maatschappelijke functies Parkeren Transformatie bestaand vastgoed Sociale interventies
4 Financiële haalbaarheid 4.1 Uitgangspunten berekeningen 4.2 Voorlopige indicatie resultaat ontwikkeling Gillis Delfia 4.2.1 Toelichting per kosten- en opbrengstensoort GREX 4.2.2 Toelichting per kosten- en opbrengstensoort - niet GREX
5 Optimalisaties en subsidies 5.1 5.2
Subsidies Optimalisaties
6 8
9 9 9 10 10 11 12
13 13 13 14 15
16 16 16
6 Risico’s
17
6.1
17
Risico’s
7 Geldstromen 7.1 7.2 7.3
Juridische opgave Juridisch kader staatssteun Stappenplan
8 Conclusies en vervolgstappen
18 18 18 19
20
1
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
1 Inleiding ‘Gillis Delfia’ 1.1
Aanleiding en doel
De gemeente Delft en Woningbouwcorporatie Woonbron werken samen aan de gebiedsontwikkeling van het Delfia terrein en de Gillisbuurt, een buurt in het westen van Delft. In de buurt liggen verschillende fysieke en sociale uitdagingen. Om te komen tot een plan is in 2023 tussen de gemeente en Woonbron een samenwerkingsovereenkomst (hierna SOK) gesloten om de ontwikkeling in gezamenlijkheid op te pakken. Na het vaststellen van het Ambitiedocument in 2020 ligt er een Integraal Ontwikkelplan (hierna IOP). Dit document is in mei 2025 in concept goedgekeurd door het college van B&W van de gemeente en de Raad van Bestuur van Woonbron.
Het doel van deze haalbaarheidsanalyse is om inzicht te bieden in de haalbaarheid van het IOP, zowel financieel als juridisch. Dit als opmaat richting de verdere uitwerking die volgt na vaststelling van het IOP. Dit document vormt één van de bijlages bij het IOP.
1.2
Uitgangspunten SOK
In de Samenwerkingsovereenkomst die in 2023 is afgesloten tussen gemeente en Woonbron zijn de volgende uitgangspunten benoemd die als basis dienen voor deze haalbaarheidsanalyse. Art. 2.4: De samenwerking vindt plaats op basis van de volgende financiële uitgangspunten: a. De Gemeente neemt, op grond van haar eigendomspositie en haar verantwoordelijkheid voor de openbaar gebied, de kosten in verband met aanbesteding en gronduitgifte (in elk geval op de Delfialocatie), de (vervangings)kosten voor de infrastructuur, het openbaar gebied en de aanpak van de binnenterreinen (met name in de Gillisbuurt) voor haar rekening; b. Woonbron neemt, op grond van haar eigendomspositie en haar verantwoordelijkheid voor de sociale huurwoningen (met name in de Gillisbuurt), de kosten voor de renovatie en verduurzaming van haar bezit voor haar rekening; c. Voor de overall kosten die bijdragen aan de gezamenlijke ambities voor de Locatie treden Partijen nader in overleg en leggen afspraken hierover vast in het op te stellen financieel plan; d. Partijen spannen zich samen in om te sturen op waarde-creatie, de financiële haalbaarheid te optimaliseren en een deel van de (meer)opbrengsten ten goede te laten komen aan de Wijkversterkingsopgave.
2
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
Artikel 2.5: Voor het in het kader van het IOP en Ontwikkelstrategie op te stellen financieel plan geldt verder het volgende: a. Het financieel plan ziet op de gehele Locatie; b. Het financieel plan heeft betrekking op de sociale, fysieke en veiligheidsaspecten; C. Het financieel plan sluit minimaal op nul euro; d. Voor een aantal kosten posten uit het financieel plan zal gelden dat deze indicatief zijn. Die posten worden pas definitief nadat de keuze voor de gebiedsontwikkelaar is gemaakt en gebieds- en vastgoedinvesteringen (Woonbron) middels ramingen en/of inschrijvingsbegrotingen uit aanbestedingen zijn onderbouwd. Het gaat dan om kosten voor bijv, sloop, sanering, bouwrijp maken, grondprijs percelen commerciële woningbouw, kosten woonrijp maken, bouwkosten realisatie en renovatie sociale woningbouw.
1.3
Werkwijze
Van mei 2024 t/m mei 2025 is gewerkt om te komen tot het IOP. Vanuit het ambitiedocument ‘Kansen voor een sterk Gillis’ is samen met de buurt een Buurtvisie gemaakt. Deze Buurtvisie is uitgewerkt tot ingrepen op ruimtelijk en sociaal vlak. De kwalitatieve ambities uit de visie zijn leidend geweest tijdens het gehele proces. Parallel aan de uitwerking is gerekend aan de ingrepen en zijn optimalisatiestudies uitgevoerd. De berekeningen zijn uitgevoerd aan de hand van een vastgoedexploitatie (VEX), grondexploitatie (GREX), subsidies en kosten voor sociale ingrepen.
De uitgangspunten bij alle ingrepen die leiden tot het resultaat in deze bijlage passen bij de fase en mate van uitwerking van het IOP. De uitgangspunten zijn gebaseerd op marktkennis (van adviseurs) en onderzoek maar hebben tegelijkertijd een globaal karakter. Op basis van verdere uitwerking in de volgende fase moeten de uitgangspunten in verder detail worden uitgewerkt. Na vaststelling van het IOP worden de plannen verder uitgewerkt, o.a. via een stedenbouwkundig plan voor Delfia en een deel van Gillis. Op basis hiervan wordt de financiële haalbaarheid verder uitgewerkt in een GREX die ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Ook de voorgestelde ingrepen in het vastgoed van Woonbron worden nader uitgewerkt, zowel in het ontwerp als afspraken over de uitvoering en inzet van beschikbare middelen. Belangrijk onderdeel hiervan is het nadere (juridische) onderzoek naar de mogelijkheden voor de inzet van de subsidie gelden. Uitkomsten hiervan zullen gelijktijdig met het stedenbouwkundig plan en de GREX uitgewerkt.
1.4
Verantwoordelijkheden
In de Gillisbuurt is sprake van verdeeld eigendom. Woonbron is eigenaar van 615 van het totaal van 655 woningen. De gemeente is eigenaar van het Delfia terrein, de buitenruimte in de Gillisbuurt en een aantal panden. Daarnaast is er eigendom van derden die deels moeten worden verworven. Alhoewel de planvorming in 3
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
gezamenlijkheid wordt opgepakt en er één financiële haalbaarheidsanalyse voor het plan is opgesteld behouden de gemeente Delft en Woonbron de volgende eigen verantwoordelijkheden conform uitgangspunten van de SOK:
Gemeente Delft: • Verwerft locaties van derden die noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling, maakt de gronden bouwrijp ten behoeve van de nieuwbouw, geeft bouwrijpe grond uit aan een ontwikkelaar die de opstallen ontwikkelt, en zorgt voor de (herinrichting van het openbaar gebied; • Draagt (financiële) verantwoordelijkheid voor haar eigen aandeel in de gebiedsontwikkeling en zorgt voor bestuurlijke goedkeuring binnen de eigen organisatie; • Zal een grondexploitatie openen voor haar deel in de ontwikkeling; • Zorgt voor de Omgevingsplanwijziging. Woonbron: • Realiseert ingrepen ten behoeve van transformatie (delen) van het eigen vastgoed in de Gillisbuurt; • Zal een (vastgoed)exploitatie voeren voor transformatie van het vastgoed zoals het aanpassen van entrees, transformeren van plinten naar economische functies, aanpassingen van bergingen; • Draagt (financiële) verantwoordelijkheid voor het eigen aandeel in de gebiedsontwikkeling en zorgt voor bestuurlijke goedkeuring binnen de eigen organisatie.
4
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia
2 Scope 2.1
Locatie
Gillis Delfia ligt aan de westkant van Delft, in de wijk Buitenhof, op ongeveer 15 minuten fietsen van het centrum. Het bestaat nu nog uit twee delen: de Gillisbuurt en het Delfia-terrein. Gillis Delfia wordt afgebakend door de Chopinlaan in het noorden, de Bachsingel in het zuiden, de Buitenhofdreef in het oosten en het Kerkpolderpad in het westen.
.A
deG'.^-
Reinie.2
Gebledsontwikkeling Kop van Buitenhof Reinier de Graaf Gasthuis
bushalte
winkelcentrum De Hoven (5 mln fiets)
..4........ Buitenhof V Lidl
\
3
tramhalte (lijn 1)
KopleKoffie
ƒ 6
&
cropi!e9?....... Buitengewoon
S ü a
38:
Kerk polder
ë zwembad
parkje Buitenhof
s$ MË---aga
% ■.
*
00
Schubertblok
7 WOK-master
l >
0O<
tramhalte (lijn 1)
sportvelden
Project Van Hasseltlaan
A4-snelweg
Buitenhofdreef
fietsnetwerk scholen
winkelcentrum Buitenhof (5 mln fiets)
(5 min auto)
....
Afbeelding 1: Plangebied met deelgebieden Gillis en Delfia
2.2
Ruimtegebruik en afbakening
2.2.1
Bestaand ruimtegebruik Het plangebied Gillis Delfia is totaal ca. 18,2 hectare: het deelgebied Gillis is ca. 11 ha. deelgebied Delfia is ca. 7,2 ha. groot. Deze getallen zijn indicatief en niet gebaseerd op landmetingen. In een volgende fase is een nulmeting gewenst. De begrenzing tussen de gebieden vormt de Beethovenlaan.
5
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
E) 6 -
Afbeelding 2: Plangebied met huidige functies
Deelgebied Gillis bestaat onder andere uit: • Totaal 655 appartementen. Daarvan zijn 40 woningen aan particulieren verkocht; Woonbron heeft 615 appartementen in eigendom. In het IOP zijn de zeven complexen uit 1970 betrokken waarin Woonbron 582 woningen in eigendom heeft. Daaronder vallen twee VVE complexen. Daarnaast staan in de Gillisbuurt 2 complexen uit de jaren ’80 (Schubertblok) in de zuidoostelijke hoek van het gebied. • Openbaar toegankelijk groen inclusief wandelpaden, de Houten Speeltuin, bijentuin, de Haydnlaan, Schubertlaan en Vivaldilaan. • Het orthopedisch centrum, centraal in het gebied, in eigendom van derden. • WOK-master locatie, in de zuidoostelijke hoek van het gebied, ook in eigendom van derden. Deelgebied Delfia bestaat onder andere uit: • Voormalige sportvelden waar de tijdelijke huisvesting voor vluchtelingen op gerealiseerd is. • Het wijkcentrum Buitengewoon. • Het uitvaartcentrum. • Een deel van Parkje Buitenhof: een groen park met water. Ruimtegebruik bestaand
I
I
Gillis
i elf ia
percentage aantal m percentage 97.715 89% 21.993 30%
aantal m2 Openbaar groen en verharding Water
bestaande bebouwing Totaal
12.386 110.101
11% 100%
21.192 29.078 72.263
29%
40% 100%
Tabel 1: Ruimtegebruik bestaande situatie - indicatief
2.2.2 Toekomstig ruimtegebruik Op basis van het integraal ontwikkelplan worden er verschillende onderdelen toegevoegd of aangepast in het gebied. Deze lijst bevat de belangrijkste onderdelen: 6
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
b
• % : »
• •
■:
:%
v
d
© 0§
0
4
Afbeelding 3: Impressie plangebied met toekomstige functies
Gillis • • • • • •
Aanpak van buitenruimte met twee nieuwe loop/fietsroutes. Maken van een parkeerdek centraal in het gebied. Twee nieuwbouwblokken met in totaal ca 90 woningen. Doorbraak in het complex aan de Beethovenlaan. Maken van een poort in het complex aan de Bachsingel. Diverse ingrepen in bestaand vastgoed zoals aanpak van schuttingen, toevoegen van ruimte voor economische functies, aanpak van entrees.
Delfia • Verwerving en sloop van Buitengewoon en het Uitvaartcentrum. • Op termijn verplaatsing van tijdelijke huisvesting. • Grootschalige herinrichting van het parkje en openbaar gebied waaronder een nieuw fietspad van de Bachsingel naar de Kerkpolder. • Nieuwbouw van ca. 411 woningen. • Nieuwbouw van school en wijkcentrum aan de Beethovenlaan. • Toevoegen van economische functies in de nieuwbouw. Het ruimtegebruik is gebaseerd op het integraal ontwikkelplan en daarmee nog indicatief. Bij uitwerking in de vervolgfase zullen de oppervlakten van de te behouden elementen zoals de (bestaande) bebouwing, groen, water verharding en uitgeefbaar gebied ingemeten worden.
Ruimtegebruik nieuw
Delfia
Gillis
aantal m2 percentage aantal m2 percentage Uitgeefbaar______________ 5.537 5% 15.677 22% Openbaar groen en verharding 92.178 84% 45.990 64% Water 10.596 15% bestaande bebouwing Totaal
12.386 110.101
11% 100%
72.263
100%
Tabel 2: Ruimtegebruik nieuwe situatie - indicatief
7
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
2.2.3 Onderdelen die niet zijn meegenomen In het gebied ligt vastgoed of grond dat omwille van planning, eigendom, onderhoud of eigen (financiële) verantwoordelijkheid niet is meegenomen/berekend in deze haalbaarheidsanalyse. • De renovatie van de bestaande 582 woningen van Woonbron. • De WOK-master locatie aan de Buitenhofdreef (eigendom derden). • Het Schubertblok (eigendom Woonbron). • Vernieuwing van de riolering (gemeente Delft). • Aanleg van het warmtenet (gemeente Delft). • Woonrijp maken Chopinlaan en Bachsingel, dit heeft een relatie met de vernieuwing van de riolering (gemeente Delft). • Delen van gronden op het Delfia terrein in het kader van behoud. • Een deel van de bestaande achtertuinen van de woningen in de Gillisbuurt. • De Houten Speeltuin in de Gillisbuurt. • Een deel van de buitenruimte aan de Buitenhofdreef. • Realisatie opstallen nieuwbouw school en buurtcentrum.
Woonbron investeert in de periode 2027-2030 grootschalig in de renovatie van haar bestaande woningvoorraad in de Gillisbuurt. Door verduurzaming, aansluiting op het warmtenet en groot onderhoud maken de wooncomplexen een flinke kwaliteitsslag en krijgt de Gillisbuurt een nieuwe toekomst. Met de renovatie investeert Woonbron € 43 miljoen in de Gillisbuurt. In deze investering zijn de transformaties (modules) niet meegerekend.
8
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
3 Programma 3.1
Programma in m2 BVO
Het programma in de haalbaarheidsanalyse Gillis Delfia bestaat uit het toevoegen van nieuwbouwwoningen, economische- en maatschappelijke functies, auto- en fiets parkeren In het IOP wordt uitgegaan van toevoeging van ruim 49.200 m2 BVO aan nieuwe woningen.
Functies in m2 BVO
Gillis Wonen Economische functies Maatschappelijke functies
D elfia Totaal 7.994 41.234 49.228 1.497 1.350 2.847 300 2.900 3.200
Autoparkeren Fietsparkeren Totaal
10.308 341 20.440
7.409 1.336 54.229
17.717 1.677 74.669
Tabel 3: Programma in m2 BVO
3.2
Woningbouwprogramma
In het IOP wordt uitgegaan van ca. 500 nieuwe woningen. In het deelgebied Gillis wordt uitgegaan van een toevoeging van 91 nieuwe woningen in de categorie middeldure huur. In het deelgebied Delfia wordt uitgegaan van 411 nieuwbouwwoningen in de categorieën sociale huur, middeldure huur, betaalbare koop en vrije sector. Woningbouwprogramma Gillis Delfia
Woningtype Sociaal Middelduur Betaalbare koop Vrije sector Totaal
aantal
76 101 150 175 502
percentage o pp m2 bvo opp m2 gbo 15% 87 64 20% 88 65 30% 88 65 35% 149 110 100%
Tabel 4: Woningbouwprogramma
9
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
Woningbouwprogramma
Woningtype Sociaal
Delfia
Gillis
aantal
percentage
aantal
76
Middelduur
91
18%
10 150 175 411
Betaalbare koop Vrije sector
91
Totaal
18%
percentage 15%
2% 30% 35% 82%
Tabel 5: Woningbouwprogramma per deelgebied
Het totaal aantal woningen (nieuw en bestaand) komt daarmee uit op 1.150 (648 bestaand en 502 nieuw). Hiervan zijn 684 sociale huurwoningen. Dit is 59,5% van het totaal.
3.3
Economische- en maatschappelijke functies
Naast het toevoegen van woningbouw worden er ook economische en maatschappelijke functies toegevoegd. Een belangrijk onderdeel vormt de nieuwbouw van de school en het wijkcentrum aan de Beethovenlaan. Daarnaast worden er op kruispunten van plekken en routes ruimte gemaakt op de begane grond van gebouwen of in de openbare ruimte voor economische functies. Economische- en maatschappelijke functies in m2 BVO Economische functies
2.847
nieuwbouw Gillis
560
transformatie bestaande plinten Gillis
937
nieuwbouw horeca aan het water Delfia
150
overige nieuwbouw Delfia
1.200
Maatschappelijke functies____________
3.200
speelpaviljoen Gillis_____________ basisschool Delfia______________ buurtcentrum Delfia
2.300
3OO
600
6.047
Totaal
Tabel 6: Programma economische-en maatschappelijke functies
3.4
Parkeren
De parkeerbehoefte in het gebied ten gevolge van de bestaande woningen en de parkeervraag voor de nieuwbouwwoningen wordt op verschillende manieren opgelost. De parkeerbehoefte is in de Gillisbuurt ca. 550 parkeerplekken (500 bestaand en 50 nieuwbouw) en op het Delfia terrein ca. 275 parkeerplekken.
In deelgebied Gillis wordt de parkeerbehoefte opgelost aan de Chopinlaan/Bachsingel/Beethovenlaan, op vier parkeervelden (op maaiveldniveau) 10
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
en één centraal gelegen parkeerdek. De parkeervelden vallen onder de inrichting van het openbaar gebied. In het plan is iets meer ruimte ingetekend voor parkeren (ca. 30 plekken meer) dan nodig. In de vervolgfase zal dit verder worden uitgewerkt en aangepast aan de daadwerkelijke parkeerbehoefte.
In deelgebied Delfia wordt de parkeerbehoefte opgelost op eigen terrein onder vier parkeerdekken. Onder het dek wordt op maaiveld niveau geparkeerd. Het fietsparkeren in deelgebied Delfia volgt de norm en wordt opgelost in de gebouwen. Parkeren aantal 856
Auto parkeren Gillis straatparkeren (Chopinlaan/Bachsingel/Beethovenlaan)
140
Gillis parkeervelden
280
Gillis parkeerdek
161
Delfia parkeerdek
275
Fiets parkeren
1.943
Gillis
273
Delfia
1.670
Tabel 7: Programma parkeerplaatsen
3.5
Transformatie bestaand vastgoed
In de gebiedsontwikkeling Gillis Delfia zijn ingrepen opgenomen voor transformatie van delen van het bestaand vastgoed in eigendom van Woonbron. Deze zijn weergegeven in de onderstaande tabel en afbeelding 5. Een toelichting per onderdeel wordt gegeven in paragraaf 4.2.3. Niet grex - ingrepen transformatie vastgoed Gillis
Doorbraak groot (5 won) + nieuwe ontsluiting___________________________ Entree groot (2x)_______________________________________________ Woning entrees spiegelen (lange kant)_______________________________ Poort klein 2 won (+ entree) Kop visueel open maken, entree toevoegen op kop (korte kant en lange kant) (2x) Economische functie per m2______________________________________ Berging: blinde plinten aankleden met groen (2x)________________________ Achterkanten: gesloten schuttingen oplossen (2x) Tabel 8: Ingrepen transformatie vastgoed niet-GREX
11
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
module 8: kop visueel open maken, entree toevoegen op kop module 9 economische functies
module 11b: berging: blinde plinten (2x) aankleden met groen
module 2b entree groot
I PP 4
module 7 nieuwe ontsluiting (onderdeel van doorbraak)
plI
module 11b: berging: blinde plinten (2x) aankleden met groen
module 8: kop visueel
open maken, entree toevoegen op kop module 9 economische functies
4
module 5 woning -
entreesispiegeléen 4
module 7 doorbraak module 9 economische functies
v
module 6 poort klein
2 won. (+entree)
module 2b entree groot
)
module 9 economische functies
b module module 12 achterkanten: gesloten schuttingen oplossen
module 12 achterkanten: gesloten schuttingen oplossen
module 9 economische functies
Afbeelding 5: Ingrepen in bestaand vastgoed Gillisbuurt
3.6
Sociale interventies
Naast fysieke ingrepen bevat het IOP ook niet-fysieke ingrepen die bijdragen aan de leefbaarheid en veiligheid van De Nieuwe Gillis. In het IOP zijn deze ingrepen aangeduid als de 'software’. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om zaken als inzet van de buurtsportcoach, de organisatie van een jaarlijks zomerfestival, het oprichten van een bewonerscommunity etc. Het sociaal programma wordt samen met betrokken partners komende periode verder uitgewerkt. De inschatting is dat dit ca. een ton per jaar aan inzet kost. Deze kosten zijn nu in het resultaat van de haalbaarheidsanalyse opgenomen. In de volgende fase wordt onderzocht of de kosten hiervoor kunnen worden opgevangen binnen bestaande middelen (gemeente, Woonbron danwel overige partners) door efficiëntere inzet van mensen, buurtgericht werken, bestaande subsidies zoals de Regiodeal en reeds beschikbare budgetten van betrokken partners.
12
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
4 Financiële haalbaarheid 4.1
Uitgangspunten berekeningen
Bij het opstellen van de haalbaarheidsanalyse zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Alle bedragen zijn nominaal per prijspeildatum 01-01-2025; • De kosten en opbrengsten zijn berekend op basis van kengetallen; • Er is onderscheid gemaakt in kosten en opbrengsten die behoren bij de gemeentelijke grondexploitatie (GREX) en kosten en opbrengsten voor overige ingrepen ten behoeve van transformatie van delen van het bestaand vastgoed, wat eigendom is van Woonbron (niet-GREX); • De grondopbrengsten voor bouwrijpe grond zijn conform de grondprijzenbrief 2024-2025 van de gemeente Delft; • De gemeente verwerft de percelen die nodig zijn om de gebiedsontwikkeling uit te voeren; • Het aantal parkeerplaatsen is cf. de parkeernorm van de gemeente Delft; • Er is geen sprake van ernstige bodemverontreiniging; • De kwaliteit inrichting openbare ruimte is niveau basis (LIOR); • In Delfia worden 3 verbijzonderde bruggen gerealiseerd; • In de berekening zijn nog geen beschikbaar gestelde subsidies opgenomen; • Voor de niet-fysieke ingrepen op sociaal vlak is een voorlopige stelpost van € 1 mln. opgenomen. Dit is een budget voor een periode van 10 jaar. Bij de uitwerking van het sociaal programma wordt dit nader uitgewerkt/berekend.
• Het woonrijp maken van de Chopinlaan en de Bachsingel (beiden ter hoogte van de bestaande Gillisbuurt) wordt bekostigd vanuit het rioleringsproject (gevel-tot-gevel); • Er zijn geen kosten opgenomen voor realisatie van de opstallen voor de maatschappelijke voorzieningen school en buurtcentrum. Vanuit de grondexploitatie wordt bouwrijpe grond geleverd (cf. de grondprijzenbrief 2024-2025) aan de afdeling Samenleving die de voorzieningen realiseert; • Voor de economische functies in het bestaand vastgoed in deelgebied Gillis wordt de SKAR-norm gehanteerd (ca. € 64 per m2 vvo huur) om ruimte betaalbaar aan te bieden aan ondernemers uit de buurt. Voor de economische functies in de nieuwbouw is de prijs voor stadsverzorgende functies uit de grondprijzenbrief gehanteerd.
4.2
Voorlopige indicatie resultaat ontwikkeling Gillis Delfia
De haalbaarheidsanalyse Gillis Delfia is verdeeld in kosten en opbrengsten die behoren bij een grondexploitatie (GREX), kosten en opbrengsten voor overige ingrepen ten behoeve van transformatie van delen van het bestaand vastgoed (nietGREX), en sociale interventies voor een periode van 10 jaar (niet-GREX). In onderstaande tabel geeft het totale resultaat weer van de ontwikkeling Gillis Delfia. Verder in het hoofdstuk worden de kosten en opbrengsten per onderdeel toegelicht. 13
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
Resultaat Gillis Delfia
Grex
nominaal per 01-01-2025 Totale kosten________ € 5.1.2.b Totale opbrengsten € 5.1.2.b 5.1.2.b Totaal € Tabel 9: Voorlopige indicatie ontwikkeling Gillis Delfia
4.2.1
Niet-qrex
Totaal
€ € €
€ € €
5.1.2.b 5.1.2.b 5.1.2.b
5.1.2.b
5.1.2.b 5.1.2.b
Toelichting per kosten- en opbrengstensoort GREX
GREX - kosten Verwerving • Verwerving orthopedisch centrum. • Verwerving appartementen voor doorbraak en poort. • Inbrengwaarde gemeentelijke gronden. Tijdelijk beheer • Stelpost beheer gronden en panden, belastingen en heffingen. Bouwrijp maken • Sloopkosten buurtcentrum, uitvaartcentrum, sportkantine, orthopedisch centrum, appartementen ten behoeve van doorbraak en poort. Verplaatsingskosten transformatorhuis. • Stelpost saneringskosten niet-ernstige bodemzaken. • Kosten voor grondwerk, riolering, kabels en leidingen. • Ophogen Delfia terrein. • Aanbrengen 3 verbijzonderde fiets- /loopbruggen. Woonrijp maken • Inrichting openbaar gebied zoals groenvoorziening, verharding, straatmeubilair, speeltoestellen. VAT-kosten • Kosten voorbereiding, advies en toezicht bij civiele werkzaamheden als percentage van 15% over de uitvoeringskosten bouw- en woonrijp maken. Plankosten • Kosten voor planontwikkeling, Omgevingsplanwijziging, projectmanagement. Stelpost op basis van interne referenties, interne uurtarieven, externe advieskosten. Onvoorzien • Reservering voor onvoorziene kosten als percentage van 10% over het bouw en woonrijp maken. Rente • Te verwachten rente gedurende de looptijd van het project op basis van de interne rekenrente 2025.
GREX - opbrengsten Verkoop onroerend goed • Grondopbrengsten uit te geven bouwrijpe grond voor woningbouw, economische- en maatschappelijke functies. De invulling van het programma is te lezen in hoofdstuk 3. De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de 14
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
grondprijzenbrief 2024-2025 van de gemeente Delft. Voor een aantal functies is gerekend met de voorgeschreven vaste grondprijs, voor andere functies is de residuele grondwaarde berekend waarbij minimaal de voorgeschreven grondquote is gehanteerd. Gebouwd parkeren • De gebouwde parkeervoorzieningen zijn het parkeerdek in deelgebied Gillis en de 4 parkeerdekken in deelgebied Delfia. Op alle gebouwde parkeervoorzieningen zit een tekort. In Delfia worden de parkeerplaatsen in de parkeerdekken verkocht waardoor het tekort verminderd wordt. Voor het parkeerdek in Gillis zijn geen opbrengsten opgenomen.
4.2.2
Toelichting per kosten- en opbrengstensoort - niet GREX
Ingrepen bestaand vastgoed Woonbron #
Module
Toelichting
2b
Entree groot
Ruimtelijke uitnodigende entree creeren met doorzicht en doorgaande verbinding. Vernieuwen aan voor- en achtergevel. Brievenbussen en bellentableau begane grond. Appartement naast entree renoveren naar scootmobielstalling.
5
Woning entrees spiegelen (lange kant)
Verplaatsen positie hoofdentree van voor naar achterzijde door aanpassen plattegrond. Plaatsen nieuwe buitenbergingen en plaatsen nieuwe erfafscheiding.
6
Poort klein (2 won) + entree
Doorgaande route door woonblok aanleggen. Fysieke doorgang langs centrale entree dmv sloopwoning bgg en le verdieping. Vergroten entree en toegang entree vanuit poort.
7
Doorbraak groot (5 won) + nieuwe ontsluiting
Hap uit woonblok nemen tbv doorgaande route en zichtlijn/verbinding Gillis en Delfia. Het blok wordt opgedeeld in 2 zelfstandige woonblokken met elk een eigen ontlsuiting (lift/trappenhuis) en vluchtroute.
8
Kop visueel open maken, entree Dichte stenige gevel open maken. Ogen op de weg toevoegen op kop (korte kant en organiseren. Toegang tot kopwoning/ruimte vanaf straat. lange kant) Plint aan die zijde verbinden met openbaar gebied.
9
Economische functie per m2
Wonen door niet-wonen functie vervangen. Opeen maken (deel) plint. Ontlsuiting van die ruimte vanaf straat.
11 b
Berging: blinde plinten aankleden met groen
Aankleden metselwerkgevel met begroeiing over de bgg laag.
12
Achterkanten: gesloten schuttingen oplossen
Gesloten achterkans situatie oplossen door vervangen van de schuttingen door groen oplossingen, beheer in overleg met bewoners.
Sociale interventies Zie voor een toelichting hoofdstuk 3.6. 15
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
5 Optimalisaties en subsidies Het voorlopig financieel resultaat komt uit op een negatieve nominale waarde van ca. € | | mln. Dit strookt niet met het doel: ‘zicht op een sluitend financieel plan, bij voorkeur met een neutraal resultaat (€ 0,-).’ Op basis van het bovenstaande doel is een optimalisatie studie uitgevoerd waarbij onderzoek is gedaan naar welke optimalisaties er zijn. Daarbovenop zijn er subsidies waar mogelijk aanspraak op kan worden gemaakt. Per onderdeel worden hieronder de inschattingen gegeven. Dit dient in de volgende fase verder gespecificeerd te worden.
5.1
Subsidies
Het project maakt op dit moment aanspraak op twee subsidies: de Woontop subsidie en de WBI (WoningBouwimpuls) subsidie. De WBI subsidie is reeds 5.1.2.b voor vier projecten in Delft-West voor totaal € 15 mln. Bij de aanvraag is voor Gillis-Delfia rekening gehouden met een bedrag van € 5.12b mln. Het uiteindelijke bedrag vergt nog nadere uitwerking van de maatregelen. Voor de Woontop subsidie geldt dat op 24 juni 2025 een bestuurlijk akkoord is gekomen op de aanvraag voor onder andere Gillis Delfia. Het (voorlopig) toegekende bedrag voor Gillis-Delfia is ruim € 512 mln. Dit bedrag is grotendeels bedoeld voor ingrepen aan het vastgoed van Woonbron en voor het buurtcentrum. Eind 2025 worden de afspraken vastgelegd in een specifieke uitkering (SPLIK).
5.2
Optimalisaties
Onderstaande optimalisaties zijn onderdelen waar het projectteam zelf sturing op heeft, De onderstaande waardes zijn nominaal. Dat wil zeggen dat het uitgangspunt is ingevoerd om tot een resultaat te komen.
Optimalisaties_________________________________ Van 500 naar 550 woningen Van 65 m2 per woning naar 50 m2 per woning middelduur Van 65 m2 per woning naar 50 m2 per woning betaalbare koop Totaal
€ € € €
5.1.2.b 5.1.2.b
5.1.2.b 5.1.2.b
1
Tabel 12: Optimalisaties
De wenselijkheid van de optimalisaties zal in een vervolgfase verder afgewogen moeten worden, ook in het licht van de beschikbaarheid van subsidies.
1 Bij aanpassing van het metrage bvo van de woningen verandert het totaal aan m2 bvo mee, om de woonverdeling en percentage gelijkte houden 16
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
6 Risico’s 6.1
Risico’s
Er is een risico inventarisatie uitgevoerd aan de hand van het programma RiskID. De risico’s zijn geïdentificeerd en gekwantificeerd. Omdat niet alle risico’s zich altijd en in volle omvang zullen voordoen is rekening gehouden met de impact die het risico heeft en de kans dat een risico zich voordoet. Per saldo resulteert dit in een gewogen risicoprofiel. Risico’s kunnen worden gemeden, gereduceerd of afgewenteld. Door te anticiperen op specifieke risico’s kunnen deze worden verminderd. Mogelijkheden hiervoor zijn bijvoorbeeld het verrichten van nader onderzoek, het inbouwen van flexibiliteit en het tijdig nemen van adequate maatregelen. Naarmate een project vordert zullen de risico’s afnemen.
De gewogen risico bedragen zijn het resultaat van de risicoanalyse in deze haalbaarheidsfase. In aanloop naar het opstellen van een grondexploitatie wordt opnieuw een risicoanalyse uitgevoerd. Het resultaat daarvan zal meegenomen worden in het voorstel tot openen van de grondexploitatie. De risico’s binnen grondexploitaties moeten door het gemeentelijk weerstandsvermogen worden afgedekt, de risico’s bij investeringen van Woonbron worden middels een risicoopslag binnen de investeringscapaciteit afgedekt. Gewogen risico's
5.1.2.b
Marktrisico's
€ €
Totaal risico's
€
5.1.2.b
Projectrisico's
5.1.2.b
Tabel 14: Risico’s
17
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
7 Geldstromen 7.1
Juridische opgave
De haalbaarheidsanalyse laat financieel een voorlopig negatief saldo zien. Het negatieve saldo wordt met name veroorzaakt door de transformatie ingrepen in het bestaand bezit van Woonbron. Tegenover de investeringen in deze ingrepen (zoals het verplaatsen van trappenhuizen en openmaken van plinten) staan geen of nauwelijks opbrengsten. Deze ingrepen staan echter in dienst van het ontwikkelplan: zonder de ingrepen zouden Gillis en Delfia twee gescheiden buurten blijven, en daarmee worden de eerder vastgestelde ambities2 niet behaald. Wat zowel voor de ontwikkeling van Gillis als Delfia zeer nadelig zou zijn. De tansformatie ingrepen vormen daarmee een belangrijk onderdeel van het IOP.
In de gezamenlijke haalbaarheidsanalyse Gillis Delfia zijn de afzonderlijke geldstromen van gemeente Delft en Woonbron opgenomen. Om tot een 0-saldo te komen zoals verwoord in de SOK is het IOP aangewezen op externe middelen. Zonder subsidies kan het negatieve resultaat niet gedekt worden. Dit vormde ook de basis voor de subsidie aanvragen voor de WBI en bij de Woontop. Gemeente Delft is aanvrager en ontvanger van subsidie gelden. Daar staat tegenover dat het Woonbron resultaat negatief is. De vraag is daarmee hoe tot verevening kan worden gekomen, zonder dat sprake is van staatsteun. Om op deze vraag een antwoord te formuleren zijn de financiële en juridische beperkingen en mogelijkheden verkend. Onderstaand is het juridisch kader en zijn de te volgen stappen samengevat.
7.2
Juridisch kader staatssteun
Artikel 107 van het Verdrag inzake de Werking van de Europese Unie (VWEU) stelt vijf criteria vast voor staatssteun: 1. Economisch voordeel dat op de markt niet verkregen zou kunnen worden (niet-marktconform) 2. Het voordeel wordt gegund aan een bepaalde onderneming of productie (selectiviteit t.o.v. een onderneming); 3. Het voordeel is afkomstig uit overheidsmiddelen; 4. Het voordeel leidt tot (potentiële) vervalsing van de mededinging; 5. Het voordeel leidt tot (potentiële) belemmering van het handelsverkeer tussen lidstaten. Vier van bovenstaande criteria lijken te zijn vervuld; alleen het nlet-marktconform voordeel moet nog verder worden onderzocht. Een niet-marktconform voordeel is een voordeel dat niet onder normale marktomstandigheden zou kunnen worden verkregen. Het gaat daarbij niet om de oorzaak of het doel van een overheidsmaatregel, maar om de vraag wat de gevolgen zijn van een maatregel voor de betrokken onderneming. De vraag is dus niet of een private investeerder los van 2
Zie het Ambitiedocument ‘Kansen voor een sterk Gillis’
18
Haalbaarheidsanalyse‘Integraal Ontwikkelplan Gillis Delfia’
de context dezelfde investering zou doen, maar de vraag of de gedraging van een overheidsinstantie vergelijkbaar is met wat een vergelijkbare particuliere economische investeerder in dezelfde omstandigheden zou doen.
Als sprake is van staatssteun, zijn er bovendien diverse vrijstellingen mogelijk. Ook deze dienen t.z.t. nader te worden onderzocht.
7.3
Stappenplan
Op basis van extern advies (Ten Holter Noordam advocaten) wordt voorgesteld de komende periode, na vaststelling van het IOP, de volgende stappen nader te verkennen: 1. Ten eerste is de vraag of en in hoeverre aan Woonbron een niet marktconform voordeel wordt verleend: • Alle kosten die samenhangen met de beoogde doorbraken/doorgangen kunnen redelijkerwijze door de gemeente worden gecompenseerd. Op die marter zou gedeeltelijke verevening kunnen plaatsvinden via de gemeentelijke GREX. Hierbij is het belangrijk dat de hoogte van de compensatie door een (kosten)deskundige wordt bepaald. • De ingrepen van Woonbron in de Gillisbuurt leidt mogelijk tot een waardesprong van de gronden in Delfia. In dat geval zou het wellicht verdedigbaar zijn om te stellen dat een particuliere investeerder ook bereid zou zijn om een bijdrage te betalen aan Woonbron voor het uitvoeren van de ingrepen, nu die particuliere investeerder daar zelf ook van zou profiteren. Hierbij dient een vergelijking gemaakt te worden tussen de residuele grondwaarde in Delfia inclusief en exclusief upgrade van de Gillisbuurt. 2. Als bovenstaande onvoldoende blijkt kan gebruik worden gemaakt van artikel 61 Btiv3 om de grondprijzen te verlagen. Aandachtspunt is wel dat de Gemeente daarmee afwijkt van de grondprijzenbrief. Hierbij is het van belang dat er een grondslag dient te zijn voor afwijking van het beleid.
Als het voornemen bestaat om af te wijken van de grondprijzenbrief, zal er een taxatie aan dat voornemen ten grondslag moeten liggen. 3. Tot slot is er de mogelijkheid om goedkeuring te vragen bij de Europese Commissie. Goedkeuring vragen bij de Europese Commissie lijkt op zich een haalbare weg omdat de doelstellingen van het project (verbeteren sociale cohesie, tegengaan onveiligheid) lijken aan te sluiten op de voorwaarden die de Europese Commissie stelt. Goedkeuring vragen bij de Europese Commissie heeft echter niet de voorkeur, omdat dit veel proceduretijd vergt en omdat de steunverlening niet mag worden uitgevoerd totdat de Europese Commissie heeft beslist. Voor alle hierboven beschreven stappen geldt dat deze nader moeten worden uitgewerkt en op haalbaarheid en wenselijkheid moeten worden getoetst.
3
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
19
8 Conclusies en vervolgstappen Financiële haalbaarheid Het voorlopig financieel resultaat van het IOP levert een negatief nominaal saldo op van ca. € J 2| mln. Hiermee wordt niet voldaan aan het uitgangspunt van de SOK, te weten een financieel plan dat minimaal sluit op € 0.
Er zijn subsidies beschikbaar (WBI en Woontop). Deze subsidies kunnen, mits voldaan wordt aan de subsidievoorwaarden, het tekort dekken.
Daarnaast zijn er optimalisaties in beeld gebracht De onderzochte optimalisaties leveren maximaal €512b mln. op. De wenselijkheid van de optimalisaties dient nog nader te worden afgewogen. Dit betekent dat er twee routes zijn om het (voorlopige) tekort af te dekken: subsidies en optimalisaties (of een combinatie van beiden). Uitgangspunt is vooralsnog om het tekort in de toekomst zo veel mogelijk af te dekken met de beschikbare subsidies. Deze financiële haalbaarheidsanalyse wordt in een volgende fase verder uitgewerkt. Dit leidt o.a. tot een GREX die ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Voor de overige onderdelen worden afspraken vastgelegd tussen Woonbron en gemeente in een nieuwe SOK. Geldstromen Naast het resultaat van de totale ontwikkeling spelen geldstromen een rol in dit project (GREX en niet-GREX). Voor een groot aantal van de niet-GREX ingrepen geldt dat het gaat om ingrepen in het bestaand vastgoed van Woonbron. In hoofdstuk 7 zijn daarom denkrichtingen beschreven hoe de verschillende geldstromen bij elkaar gebracht kunnen worden. In de volgende fase dienen deze verder uitgewerkt te worden. Mocht bij de uitwerking het niet mogelijk blijken om subsidiemiddelen in te zetten op de ingrepen in en aan het vastgoed in handen van Woonbron, treden partijen opnieuw met elkaar in overleg.
Op dat moment wordt gekeken naar de uitgewerkte optimalisaties of eventueel het aanpassen van de ambities.
20