Bijlage C Ambitiekaart en onderdelen

CONCEPT INTEGRAAL ONTWIKKELPLAN

Het groene hart van Buitenhof.

BIJLAGE C AMBITIEKAART EN ONDERDELEN

Gillis

Ambitiekaart Buitenhof Noord

Fledderusbuurt

Parkje Buitenhof n

2

3

Formele routes Huidig: analyse situatie • De buurt wordt ontsloten door de Buitenhofdreef, als boulevard met wegen en tramlijn 1. De boulevard heeft een duidelijk profiel. De dichtstbijzijnde tramhalte is halte Diepenbrockstraat (halte wordt onderzocht en wordt mogelijk verplaatst). Vanaf de zuidwest in het Delfia terrein is dit 15 min lopen. De bereikbaarheid van de halte is beperkt. • De Mozartlaan/Beethovenlaan wordt als tweede ontsluitingsroute gebruikt om vanaf de Reinier de Graafweg verschillende buurten te bereiken. De laan is van lage kwaliteit en soms onoverzichtelijk door bochten, langsparkeren en achterkanten. • De Chopinlaan wordt gedomineerd door parkeervakken. Een smal profiel en veel bochten zorgt voor een lage kwaliteitsbeleving, voornamelijk voor langzaam verkeer. • De Bachsingel heeft de kwaliteit van groen/water maar door achterkanten van woningen en het ontbreken van een fietspad/belijning is deze van lage kwaliteit. • De Gillisbuurt heeft door haar stedenbouwkundige opzet, met langgerekte flats een gesloten uitstraling. De belangrijkste looproutes vanuit de omgeving lopen dood op de lange flats (met dichte plinten) en stimuleren niet om het binnengebied als doorgaande route te gebruiken.

Diepenbrockstraat

Buitenhof Noord

g gswe

itin ontslu

n

inlaa

en loop-

oute fietsr

Buitenhofdreef

Chop

bus/auto

n

nlaa

hove

Beet

fietspad

fietspad

fietsstraat (auto te gast) l singe

Bach

Kerkpolder

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

Fietspad

Loop en fietsroute

Fietsstraat (auto te gast)

Toekomst: principes • Een nieuwe formele oost-west en noord-zuid route voor voetgangers en fiets. De route wordt goed verlicht (met aandacht voor ecologie) en begeleid door groen. De routes dienen de volgende doelen: • Het verbindt en versterkt de wisselwerking tussen de Gillisbuurt en het Delfia terrein en de buurten ten noorden en zuiden. • De route koppelt het binnengebied van Gillisbuurt aan de buitenwereld en maakt het mogelijk om door de Gillisbuurt te lopen en te fietsen. • De looproutes ordenen en organiseren het binnengebied, zorgt voor heldere structuur en verbetert oriëntatie. Dit vraagt ook om herkenningspunten op gebouwniveau met o.a. koppen (bijv. muurschilderingen) en transparantere entrees/plinten (zie p. 8). • Het biedt een autovrije aantrekkelijke verbinding tussen buurten, naar voorzieningen en OV. • Het vormt een ‘kralenketting’ waarmee plekken voor ontmoeting en activiteit met elkaar worden verbonden. • Bestaande routes versterken door hun eigen kenmerken te geven: • Buitenhofdreef behouden als groene stadsboulevard met tramlijn 1 en belangrijkste ontsluitingsweg voor de buurt. • De Bachsingel wordt, als onderdeel van de oost-westverbindingen in de stad, doorgetrokken naar de voorzieningen in de Kerkpolder. Ten zuiden van de Gillisbuurt wordt het een fietsstraat (auto te gast). Op het Delfia terrein wordt het een fietspad.

• De Mozartlaan en Beethovenlaan worden behouden als noord zuidverbinding tussen buurten en ov-busroute. Centraal aan de Beethovenlaan, aan het nieuwe plein en met de kruising van de oost-west looproute, komt een nieuwe bushalte. • De Chopinlaan wordt een ‘buurtboulevard’ die twee buurten verbindt. De laan blijft belangrijk als ontsluiting voor de buurt maar moet aantrekkelijker worden vormgegeven met meer ruimte voor groen en ontmoeting. • Door de Nieuwe Gillis komen geen doorgaande autoroutes. Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Is goed verbonden met Buitenhof en de omliggende gebieden, waardoor ook bewoners uit deze buurten gebruik kunnen maken van de kwaliteiten van de Nieuwe Gillis. • Inrichting Bachsingel als groene fietsstraat en doortrekken naar Kerkpolder. • Nieuwe duidelijke en doorgaande loop- en fietsroutes, gekoppeld aan een functie voor de buurt. • Binnengebied open/uitnodigend maken richting de omgeving. • Buslijn connectie tussen Mozartlaan en Beethovenlaan behouden. • Versterken informeel langzaam verkeersnetwerk tussen buurten (met name noordzuid). • Elke straat wordt 30 km/h. • Ontsluiting auto Delfia primair via Mozartlaan/Jan Thomélaan. • In de flat aan de Bachsingel is een route beoogd. Om een snelle route te kunnen maken is er een poort voorzien ter hoogte van de entree.

Het is wenselijk dat de voetgangersbrug over de Bachsingel wordt verlegd of een nieuwe brug komt in het verlengde van de doorbraak. Tevens is het wenselijk dat het nieuwbouwblok aan de noordzijde van de poort een voorkant krijgt aan de route. Zo ontstaat er een kwalitatieve noord-zuid looproute door het gebied.

Formele routes gekoppeld aan levendige plekken met reuring en ruis

Huidig: analyse situatie • De Gillisbuurt heeft met haar centrale ligging en 655 woningen te weinig voorzieningen anders dan wonen. • Er mist hiërarchie van plekken in de buurt. Er zijn wel plekken waar mensen samenkomen maar die worden niet door elke doelgroep gevonden of gebruikt. • Het binnengebied is op plekken onveilig door een gebrek aan zichtlijnen, functies met zicht op het groen, een gebrek aan onderhoud aan paden/bomen/speeltoestellen en groepen jongeren die andere groepen uitsluiten. • De diversiteit van de huidige bewoners komt niet tot uiting in de functies, gebouwen en buitenruimte van de buurt. • Het huidige orthopedisch centrum, centraal in het gebied, gaat op visueel en functioneel vlak weinig relatie aan met haar omgeving. • De Houten speeltuin (ten westen van het orthopedisch centrum) heeft een bovenwijkse functie en wordt gewaardeerd door de bewoners van de Gillisbuurt. De Bijentuin (ten zuiden van het centrale blok) wordt ook gewaardeerd door bewoners. • Door een afbuigende route, auto’s en een smal straatprofiel is de huidige entree Chopinlaan aan de Buitenhofdreef onoverzichtelijk en van lage kwaliteit.

Buitenhof Noord

n Buitenhofdreef

inlaa

Chop

l singe

Bach

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

Toekomst: principes • Een nieuw hart voor de wijk, het centrale plein aan de Beethovenlaan: • Precies op de grens van de Gillisbuurt en het Delfia komt het centrale groene plein, als koppeling tussen bestaand en nieuw. Het vormt een verbindingsstuk en wordt de centrale ontmoetingsruimte van de wijk. • Het groene plein wordt dé plek voor ontmoeting voor de wijk en de buurt, met een school, buurtcentrum en economische functies. Aan het plein komt een nieuwe bushalte. • De Beethovenlaan wordt een groene laan met meer kwaliteit en een nieuw profiel. • Om de connectie te versterken en de looproute oost-west mogelijk te maken komt er een doorbraak in de huidige Beethovenflat. • Naast het hart van de buurt worden er aan de oost-west route een aantal plekken gemaakt: • Geel: de plek voor ontspanning en recreatie met bijvoorbeeld een stadsstrandje, natuurvriendelijke oevers en horeca. • Groen: de speelplek voor jong en oud! Hier ligt de huidige ‘houten speeltuin’, een gewaardeerde plek onder bewoners. Deze speeltuin blijft behouden en wordt aangevuld met spel voor jong en oud, zoals een voetbalveld, jeu de boulesbaan en skatebaan. Om de veiligheid en zicht op de plek te vergroten kan er bijvoorbeeld een paviljoen of sport/spel uitleenpunt (vb. Haags Hopje) worden toegevoegd. • Paars: de creatieve plek voor (sociale) ondernemers en plek voor eigen initiatief van bewoners.

In de bestaande flats wordt op de begane grond ruimte gemaakt en plinten geopend. • Oranje: een waardige nieuwe entree vanaf de Buitenhofdreef waar de buurt herkenbaar wordt. Om meer ruimte en overzicht te creeren wordt gedacht aan het opheffen van parkeren langs de straat, een directe rechte ontsluiting vanaf de Buitenhofdreef en het toevoegen van een functie in de plint van de flat. • Door de nieuwe noord-zuid route worden de plekken ook voor Buitenhof Noord en de Fledderusbuurt bereikbaar. • De plekken krijgen een eigen herkenbare naam. Vanuit de ‘componisten gedachte’ van huidige straten wordt gedacht aan moderne componisten zoals het Lamarplein, de Adele plas, Snooptuin. Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Biedt diverse plekken, woningen en activiteiten aan verschillende gemeenschappen, zowel binnen als buiten. • Biedt buitenruimte en voorzieningen waar iedereen zich welkom en veilig kan voelen, en waar veerkracht, beweging en ontmoeting worden gestimuleerd.

Plek voor ontspanning/recreatie

6

Nieuwe hart voor de wijk

Spelen in het groen

Creatieve plek voor ondernemers

7

Ruimte voor rust en informeel netwerk Huidig: analyse situatie • De natuur van Gillis Delfia biedt veel ruimte voor flora & fauna. Dit zorgt voor kwaliteit van uitzicht en rust. De huidige bewoners waarderen en hebben behoefte aan groen en rust. • Er is een uitgebreid bestaand netwerk van informele ‘olifanten’ paadjes. Dit is uniek aan de Gillisbuurt en kan voor een groot deel worden behouden. Het informele netwerk verbindt entrees tot de flats met het binnengebied. • Er ligt een groot informeel padennetwerk die de buurt maar ook de omliggende buurten met Gillis Delfia verbinden. Het netwerk verbindt groene gebieden met elkaar. • Het informeel netwerk is belangrijk voor de doorwaadbaarheid voor voetgangers. Delen van de Gillisbuurt liggen laag en staan bij natte periodes geregeld (langdurig) onder water. Sommige paden lopen vaker onder en zijn modderig.

Buitenhof Noord

Toekomst: principes • Naast plekken van ruis/reuring (hart/plekken/parkeren) is er ook een grote behoefte aan rust. Een groot deel van de bestaande ecologie en natuur wordt behouden. Op de oost-west looproute worden plekken met reuring afgewisseld met plekken voor natuur/water/rust. • De plekken van reuring en rust worden doorkruist door een informeel netwerk van paden. Dit netwerk wordt waar nodig versterkt. • De Nieuwe Gillis biedt plek om je terug te trekken en in stilte te ontspannen. • Het informeel netwerk wordt doorgezet op het Delfia terrein. De waterbergingsopgave wordt benut om afwisselende routes en aantrekkelijke/waardevolle plekken voor mens en dier te maken. Door de verbindingen te verbeteren ontstaan er ook betere verbindingen tussen groene ruimtes en plekken (rust en ecologie). • Behoud van bestaand Kerkpolderpad als voetpad. • Om het netwerk te versterken en groen/landschap beter op elkaar aan te sluiten, is het belangrijk om doorgangen tussen binnengebied en singel/laan/straat aantrekkelijker/uitnodigender/groener te maken.

Rust n

inlaa

Rust

Kerkpolderpad

Buitenhofdreef

Chop

Rust Rust /activiteit Rust Rust Rust Rust

Rust

Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Is goed verbonden met Buitenhof en de omliggende gebieden, waardoor ook bewoners uit deze buurten gebruik kunnen maken van de kwaliteiten van de Nieuwe Gillis. • Binnengebied open/uitnodigend maken richting de omgeving. • Versterken informeel langzaam verkeersnetwerk tussen buurten (met name noordzuid).

l singe

Bach

Rust

Rust

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

Natuurvriendelijke oevers

8

Houten looppad

Routes gekoppeld aan entrees

9

Helderheid in parkeren en hanteren STOMP principe Huidig: analyse situatie • In de Gillisbuurt domineren auto’s het straatbeeld doordat er wegen door het gehele gebied liggen. • Elke bewoner kan zijn/haar auto voor de flat parkeren. Dit vinden de meeste bewoners fijn. • De Chopinlaan is onoverzichtelijk door veel (verschillende soorten vormen van) autoparkeren en een verspringende weg. • De Gillisbuurt heeft ca. 500 parkeerplekken. Dit is exclusief de parkeerplekken bij het Schubertblok, WOKmaster-locatie en het parkeerterreintje aan de zuidzijde van de Beethovenlaan.

Buitenhof Noord

n

ca. 150

ca. 50

ca. 150

Buitenhofdreef

inlaa

Chop

Schubert WOK master blok locatie ca. 80

l singe

Parkeerterrein Beethovenlaan

Bach

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

Parkeren in het groen

10

Verhoogd groen parkeerdek

Entree garages in gevel

Toekomst: principes • Autoroutes en parkeeroplossingen worden duidelijk gescheiden van de centrale loop- en fietsroutes, entrees tot groene gebieden en entrees van woningen. Er komen geen doorgaande autoroutes door Gillis Delfia. • Er liggen veel ruimteopgaves in het gebied. Het is wenselijk om in de parkeeroplossing te zoeken naar meervoudig ruimtegebruik en gebouwd parkeren. • De parkeerbehoefte is als volgt: • Behoud van ca. 500 parkeerplekken in de Gillisbuurt. Na een optimalisatie in het straatprofiel: ca. 70 parkeerplekken aan de Chopinlaan, ca. 50 plekken aan de Bachsingel en ca. 20 plekken aan de Beethovenlaan. De parkeerbehoefte van nieuwbouw (volgens parkeernorm) in de Gillisbuurt is ca. 50 parkeerplekken. De resterende vraag van ca. 410 plekken, wordt opgelost in het binnengebied van de Gillisbuurt. Hierbij is nadrukkelijk aandacht voor de combinatie met andere opgaves/kwaliteiten, zoals groen en water. • Op het Delfia terrein moeten, op ca. 360 woningen, een school, buurtcentrum en functies, volgens de parkeernorm ca. 240 parkeerplekken worden gerealiseerd. • Op termijn is het wenselijk dat in dit gebied vergunningsparkeren wordt ingevoerd. • Parkeren kan worden opgelost onder een parkeerdek (al dan niet half verdiept), op een parkeerterrein of als losse plekken langs de weg.

Parkeren wordt zoveel als mogelijk opgelost aan achterkanten en bij voorkeur aan de schaduwzijde. • Indien een parkeerdek wordt gebruikt als oplossing ligt er een ontwerpopgave met betrekking tot sociale veiligheid. • In de Gillisbuurt wordt het parkeren als parkeerveld opgelost in het binnengebied, zoveel mogelijk aan de schaduwzijde van bestaande flats. Door verspreiding van pockets kunnen bewoners blijvend dichtbij hun woning parkeren. De parkeervelden worden ontsloten via ‘inprikkers’ vanaf de Chopinlaan en Bachsingel. • Parkeren niet te dicht bij entrees leggen zodat er een aantrekkelijk entreegebied kan worden gemaakt. • Parkeren niet ter plekke van groene doorgangen die verbinding leggen tussen binnengebied en buitenwereld. • Centraal in het gebied, ten zuiden van het centrale blok, is een groen parkeerdek beoogd. Dit lost de bestaande achterkantsituatie op en leidt tot kwaliteit voor de woningen erboven. • Op het Delfiaterrein wordt het parkeren op eigen terrein en uit het zicht opgelost. Dit kan in de vorm van (half-verdiepte) parkeerdekken of in de vorm van een centrale parkeerhub. In de voorbeeldverkaveling zijn dit parkeerdekken. Aandacht is nodig voor de maat van de stedelijke blokken of de afstand tot de parkeerhub. De parkeervoorzieningen dienen zo dicht mogelijk bij de ontsluitingswegen te liggen.

• Aan de Chopinlaan, Bachsingel, Beethovenlaan is ruimte voor parkeren langs de straat, voor bezoekers/werknemers van voorzieningen en woningen. • Aan de Beethovenlaan wordt het parkeren bij voorkeur opgelost binnen het straatprofiel. • Mocht het wenselijk om bijvoorbeeld meer groene ruimte te creëren in de Gillisbuurt dan is het mogelijk om een deel (bijvoorbeeld blok Beethovenlaan) van de parkeerbehoefte van de Gillisbuurt op te lossen op in een gebouwde parkeervoorziening op het Delfia terrein. Hierbij is aandacht voor loopafstanden nodig. • In de uitwerking is aandacht nodig voor de bereikbaarheid van de bestaande flats voor afvalinzameling, hulpdiensten en verhuizen. • Parkeerclusters worden bij voorkeur evenwichtig/gelijkmatig over het gebied verdeeld. Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • STOMP principe hanteren: Stappen, Trappen, Ov, Maas (Mobility as a service), Privé-auto. • Herprofilering Chopinlaan met aandacht voor voetganger, fiets en ontmoeten. • Voor nieuwbouw: gebiedsgerichte parkeernormen volgens beleidsregels (parkeernorm 2023). • Voor bestaande bouw: geen vermindering van het aantal parkeerplaatsen, maar herindelen voor minimaliseren van verkeersruimte (parkeeraantallen nog niet bekend).

11

Stedenbouw en nieuwbouwopgave Buitenhof Noord

Gaag flat

Huidig: analyse situatie • De stad Delft heeft een woningbouwopgave. In Gillis Delfia ligt een nieuwbouwopgave van 450 woningen. • Het huidige woningaanbod van de Gillisbuurt is weinig divers. Van de 655 huurwoningen bevindt zich 95% in het sociaal segment. 30% van de buurt is een tweekamerwoning, 10% vierkamerwoning en 60% vijfkamerwoning. • De huidige woningen hebben een laag energielabel (E tot G). Er is sprake van geluidsoverlast tussen de woningen. De kwaliteit van de woningen wordt door de bewoners soms als onvoldoende ervaren. • Een groot deel van de woningen is groter dan 90 m2 die onder de sociale huurgrens kan worden gehuurd. Dit is een kwaliteit. • Buitenhof heeft per buurt kenmerkende bebouwing: de kenmerkende haken van de Fledderusbuurt, de langgerekte flats of eengezinswoningen in Buitenhof Noord en de Gaagflat en Sterflats als hoogteaccenten.

Sterflat

laan Buitenhofdreef

in

Chop

l singe

Bach

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

Toekomst: principes • De nieuwbouwopgave wordt verdeeld over het Delfia terrein en de Gillisbuurt met als doel om ook in de Gillisbuurt variatie in het soort wonen toe te voegen en de buitenruimtes beter in te kaderen. • In de Gillisbuurt worden ca. 90 woningen toegevoegd in het middeldure huur segment (20% van totale opgave). Na onderzoek van alle opgaves (groen/parkeren/ functies/plekken/wonen) zijn er twee zoekgebieden voor nieuwbouw gevonden centraal in het gebied. Er liggen kansen op een bijzondere toevoeging van nieuwbouw tegen of naast de bestaande bebouwing. Het exacte aantal woningen is onder voorbehoud van verdere uitwerking. • Er liggen kansen om de bestaande bouw op te toppen. Dit kan op plekken waar ruimte is in het straatprofiel. Daarbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met eventuele nadelige effecten op schaduw in de openbare ruimte. De basishoogte is 5 lagen met uitzonderingen voor optoppen (1 laag extra). In welke mate en waar opgetopt wordt zal in de vervolgfase worden verkend. • Het is wenselijk om te onderzoeken waar en welke huidige flat(s) kunnen worden getransformeerd naar woningen in het middeldure segment. • Op het Delfia terrein komen ca. 360 tot 410 woningen in een mix van sociale huur (15%), betaalbare koop (30%) en vrije sector woningen (35%). Het exacte aantal woningen is onder voorbehoud van verdere uitwerking.

• Na onderzoek van alle opgaves (groen/parkeren/functies/plekken/wonen) zijn twee bouwvelden op het Delfia terrein ingetekend. Binnen deze bouwvelden moet er een hogere dichtheid (bijv. samengestelde stedelijke blokken) worden gemaakt richting de Chopinlaan en de Beethovenlaan (geel) en een lagere dichtheid (bijv. blokken in het groen) richting de omliggende groene gebieden. Dichtheid zegt iets over het aantal woningen dat op een stuk grond met hetzelfde oppervlak wordt gebouwd. Meer woningen is een hogere dichtheid. De getoonde verkaveling is slechts een voorbeeld en dient nader uit te worden gewerkt in een stedenbouwkundig plan. • De nieuwbouw van het Delfia terrein moet aansluiting zoeken bij de opzet en karakteristieken van de Gillisbuurt en de buurt eromheen. Op de hoek Chopinlaan/ Kerkpolder, fietsroute en Kerkpolder en Bachsingel/Beethovenlaan is een hoogteaccent mogelijk. • Aan de Beethovenlaan sluit de bebouwing in hoogte aan op de Gillisbuurt. In de gebieden met een hogere dichtheid kan de bouwhoogte oplopen richting de Kerkpolder. • Er is vraag naar nieuwbouw voor wooncollectieven in Delft. In Gillis Delfia wordt ruimte geboden voor wooncollectieven. Een wooncollectief is een gezamenlijke woonvorm waarbij bepaalde functies worden gedeeld en het beheer vanuit de bewoners zelf wordt opgepakt.

Het initiatief, eigendom dan wel beheer (deels) ligt bij een collectief van de uiteindelijke bewoners. Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Voor heel Gillis Delfia wordt een totaal van 1.100 woningen aangehouden. Hiervan zijn 650 bestaande woningen (Woonbron) en 450-500 nieuwbouwwoningen. • Voor de woningmix betekent dit: 15% sociale huur, 20-25% middeldure huur, 30% betaalbare koop en 30-35% vrije sector. • Is een buurt waar bewoners zich eigenaar voelen van hun omgeving en zelf initiatief nemen. • Fysieke variatie op gebouw niveau Gillisbuurt van uiterlijke kenmerken. Door bijvoorbeeld andere balkonhekken en/of andere kleuren schilderwerk. • Maakt het mogelijk om binnen de buurt een ‘wooncarrière’ te maken. Dit betekent dat huidige bewoners een andere woning kunnen vinden in de nieuwe buurt die past bij hun wensen.

Blokken in het groen

12

Stedelijke samengestelde blokken

Combinatie van nieuw en oud

Optoppen

13

Duidelijke hiërarchie in voor- en achterkanten Huidig: analyse situatie • De Gillisbuurt mist hiërarchie. Entrees tot de flats zitten soms in het binnengebied, soms aan de openbare weg. • Achterkantsituaties op begane grond aan Beethovenlaan en Bachsingel zijn rommelig. Er zijn geen ogen op de straat. • De helft van elke flat heeft een dichte begane grond door de bergingen. Er is een gebrek aan zicht op de straat waardoor het gebied op sommige plekken onveilig aanvoelt. Dit is vooral prangend centraal in het gebied waar drie dichte plinten rondom een groen gebied liggen en ten noorden van het Schubertblok met twee dichte plinten en een groot groengebied.

Buitenhof Noord

Toekomst: principes • Voorkanten op de begane grond gericht naar de formele routes Buitenhofdreef, Chopinlaan, Bachsingel en Beethovenlaan. De achterkanten van deze blokken zijn gericht naar het binnengebied. De achterkanten zijn achtertuinen of bergingen. Entrees aan achterkanten zijn of worden gekoppeld aan het informeel padennetwerk en oost-west/noord-zuid loop/fietsrotue. • De bebouwing centraal in de Gillisbuurt krijgt een voorkant naar de oost-west, noord-zuid loop/fietsroute en nieuwe plekken. De achterkant van deze bebouwing grenst aan hoven. Door deze combinatie wordt het binnengebied overzichtelijk, veilig en aantrekkelijk. • Entrees tot de bestaande flat of nieuwbouw liggen op kruispunten met routes en liggen aan de voorkanten. Entrees zijn open, uitnodigend, gaan interactie aan met de straat en zijn makkelijk te vinden. Waar nodig worden entrees aangepast en verlegd om een directe relatie te leggen met de straat. • Op het Delfia terrein zijn voorkanten op begane grond gericht op loop-fietsroutes rondom. • Tussen de gebouwen liggen verschillende soorten gebieden: plekken met reuring en gebruik, plekken voor rust met groen en water en parkeerterreinen of dekken. • In de uitwerking is aandacht nodig voor de relatie tussen voor- en achterkanten en het soort openbaar gebied. Hoe maken we een aantrekkelijke overgang van privé naar openbaar?

VvE n

inlaa

VvE

Buitenhofdreef

Chop

Schubertblok

Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Bachsingel en Beethovenlaan: aanpakken van achterkantsituaties en rommelig beeld schuttingen. • Twee woonblokken in de Gillisbuurt zijn een VvE, aan de Chopinlaan (westelijke flat) en aan de Buitenhofdreef. Vanuit de ambities is het wenselijk om de plint aan te pakken. Uitgangspunt bij de aanpak is dat de splitsingsakte van de VvE’s niet gewijzigd hoeft te worden.

l singe Bach

Fledderusbuurt

Parkje Buitenhof

n

Huidige situatie

14

Sport en spel tegen ‘achterkant’

Transparantie in plint

15

Herkenningspunten Huidig: analyse situatie • Er zijn weinig herkenningspunten in de buurt, mede door de lange monotone flats. De huidige muurschilderingen zorgen wel voor herkenbaarheid en diversiteit in de buurt. • De buurt mist duidelijke entrees vanaf elke zijde: • Aan de Buitenhofdreef met de Chopinlaan is het straatprofiel smal en gedomineerd door geparkeerde auto’s. Een kwaliteit is de functie die Kopie Koffie vervult. • Aan de Buitenhofdreef met de Bachsingel zorgt de leegstaande WOK-master locatie en de schuttingen van het Schubertblok voor een desolaat aanzicht. • Vanaf de Mozartlaan is er weinig overzicht op het Delfia terrein door overwoekerd groen, een bocht in de weg en geparkeerde auto’s.

Buitenhof Noord

Toekomst: principes • Toevoegen van herkenningspunten in de buurt. De herkenningspunten zijn strategisch geplaatst op zichtlijnen vanuit straten of op de hoeken van routes, plekken waar mensen en verkeer elkaar kruist. Herkenning kan worden gezocht in het gebouw maar ook in de buitenruimte. • De entrees tot de buurt zijn levendig en bieden ruimte om elkaar te ontmoeten. De kwaliteit van de Nieuwe Gillis als groen hart van Buitenhof moet direct zichtbaar en voelbaar zijn.

n Buitenhofdreef

inlaa

Chop

Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Herkenbare entree van de buurt aan de Buitenhofdreef en de Mozartlaan. • Fysieke differentiatie op gebouw niveau Gillisbuurt van uiterlijke kenmerken. • Is goed verbonden met Buitenhof en de omliggende gebieden, waardoor ook bewoners uit deze buurten gebruik kunnen maken van de kwaliteiten van de Nieuwe Gillis.

l singe

Bach

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

Hoogteaccent op hoek

16

Bestaande muurschildering

Functie op de hoek

Kunst als entree

17

Plintstrategie Lidl Fietsenwinkel Restaurant School Karate

Buitenhof Noord

Huidig: analyse situatie • De Gillisbuurt heeft met haar centrale ligging en 655 woningen te weinig voorzieningen anders dan wonen. • Het gebrek aan voorzieningen in de buurt en wijk zorgt ervoor dat bepaalde immobiele doelgroepen moeilijker voorzieningen kunnen bereiken. • Uit participatie met de buurt zijn onder andere de volgende functies als wenselijk aangegeven: beautysalon, buurtsuper, moestuin, wekelijkse (ruil)markt, leerwerkplekken, plek voor taallessen, high tea, openlucht bioscoop, plek om samen te koken, kinderdisco. • Er ligt een ruimtevraag voor een nieuwe school/KDV (2.300 m2), een buurtcentrum (600 m2) en economische functies (2.000-2.500 m2).

Apotheek

KopieKoffie

Buurthuiskamer

Woonzorgcomplex Die Buytenweye

VvE n

inlaa

VvE

Buitenhofdreef

Chop

Ontmoetingscentrum Mozartlaan Orthopedisch centrum

Kinderdag verblijf l singe

Huisartsenpraktijk

Bach

Buurthuis Zwembad Kerkpolder Partycentrum OnderOns IJsbaan Voetbal/tennis/volleybal sporthal

Scholen Kickboks Kinderopvang

Fledderusbuurt

Parkje Buitenhof

n Fitness

Toekomst: principes • Voor de Nieuwe Gillis ligt het accent op economische functies in de stadsverzorgende economie. Functies zijn met name gericht op de wijk en dragen waar mogelijk ook bij aan de werkgelegenheid in de wijk. Geschikte functies zijn dienstverlening (denk aan kapper, naaiatelier, fietsenmaker en kleinschalige sportaanbieders), kleinschalige maatschappelijke dienstverlening* (minder dan 1000 m2), lichte daghoreca, en kleinschalige werkruimten (kantoor/werkplaats). *Kleinschalige eerste- en tweedelijns zorg (bijv. huisarts, fysiotherapie, tandarts, apotheek, verloskundige, en specialistische zorg) en kinderopvang. Elders in de ontwikkeling worden ook grootschalige maatschappelijke functies toegevoegd. • Betaalbare ruimte maken voor ondernemers uit de buurt. • De Nieuwe Gillis versterkt de bestaande initiatieven op circulair vlak, zoals de ontspuldag, en biedt ruimte voor functies waar spullen gerepareerd kunnen worden. • Aanpak van dichte plinten kan op verschillende manieren: transparante gangen in bergingen (met doorzicht naar binnengebied), bredere entrees, economische functies/=of woningen met voordeuren, gezamenlijke fietsen- en scootmobiel stalling etc. In de kaart zijn de plinten aangegeven die een wijziging behoeven. Dit dient nader uitgewerkt te worden.

• Waar geen aanleiding is om functies/programma te realiseren in blinde plinten inzetten op herinrichting en veiliger maken van bergingen. Gebruiksvriendelijker maken zodat fietsen binnen gestald worden i.p.v. voor de deur. Primair inzetten op collectieve fietsenbergingen. • Maatschappelijke en economische functies liggen zoveel mogelijk op hoeken bij entrees tot het gebied of aan belangrijkste doorgaande routes. • Nader onderzoek nodig naar rol en functie van het orthopedisch centrum (840 m2) centraal in de Gillisbuurt. Voor de WOK master locatie is het wenselijk dat deze (tijdelijk) gevuld wordt met een nieuwe functie. • Het zoekgebied voor de school/KDV en maatschappelijke voorziening (buurtcentrum) ligt ten zuiden van de oost west route op het Delfia terrein, aan het centrale plein aan de Beethovenlaan. In de kaart zijn deze functies in één gebouw opgelost. De exacte positionering en ruimtelijke uitwerking is nader te bepalen. • Er is een nadrukkelijke wens vanuit de buurt voor een buurtsupermarkt. Dit dient nader te worden onderzocht, ook in relatie tot het uitgangspunt ‘geen detailhandel’. • De ingetekende lichtpaarse functies bestaan uit: • 2.300 m2 aan nieuwe economische functies. • 840 m2 aan vervangende economische functie voor het orthopedisch centrum. • De WOK master locatie.

Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Herkenbare entree van de buurt aan de Buitenhofdreef en de Mozartlaan. • Nieuwbouw Basisschool/BSO/KDV: ca. 2.300 m2 bvo met 600 m2 speelruimte en 400 m2 fietsparkeren. • Nieuwbouw maatschappelijke voorziening met vaste en flexibele ruimtes: ca. 600 m2 bvo en ca. 420 m2 buitenruimte. Deze moet geclusterd zijn maar mag wel gestapeld. • Economische functies, boven op bestaande functies: 2.000 – 2.500 m2, die bijdragen aan werkgelegenheid. Geen detailhandel. • Als de huidige economische functies (bijv. orthopedisch centrum) verdwijnen moeten de vierkante meters terugkomen in het gebied. • Biedt ruimte voor (sociaal) ondernemers. • In nieuwbouw uitgaan van gezamenlijke fietsenstallingen en kleinere bergingen in woning. • Twee woonblokken in de Gillisbuurt zijn een VvE, aan de Chopinlaan (westelijke flat) en aan de Buitenhofdreef. Vanuit de ambities is het wenselijk om de plint aan te pakken. Uitgangspunt bij de aanpak is dat de splitsingsakte van de VvE’s niet gewijzigd hoeft te worden.

Leerwerkbedrijven

18

Functies voor de wijk

Collectieve fietsenberging

19

Variatie in manieren van wonen Huidig: analyse situatie • Door de systematische ‘stempel methode’ in Buitenhof zijn veel van dezelfde soort flats met standaard woningtypes gebouwd. Dit leidt tot weinig variatie in architectuur en een gebrek aan verschillende manieren van wonen (woonmilieus).

Buitenhof Noord

Wonen aan de Dreef

Wonen in het hart van Gillis Wonen aan het park Wonen aan het Park

Stedelijk wonen

Buitenhofdreef

Stedelijk wonen

laan

in

Chop

Toekomst: principes • Om variatie aan te brengen in architectuur, mensen, bestaande en nieuwe woningen worden meerdere woonmilieus geïntroduceerd: • Stedelijk wonen: aan de Chopinlaan en Beethovenlaan woon je stedelijk. Dichtbij functies, met de voordeur aan de straat en uitzicht op groen aan de voor- en achterzijde, kleinere woningen gericht op onder andere starters of zorgbehoevende ouderen. • Wonen aan de Dreef: aan de Dreef woon je vrij, met ruimte en uitzicht op groen aan beide zijdes. Door de aanpak van het entreegebied met toevoeging van andere functies/programma is het kansrijk om nieuwe doelgroepen toe te voegen. • Wonen in het hart van Gillis: bestaat uit twee delen. Aan de westzijde woon je aan een gemeenschappelijk dek met functies in de plint. Aan de oostzijde woon je rondom een groen hof. hier woon je omringt door groen. Rondom de complexen liggen aan de voorkant de nieuwe formele looproutes en plekken. • Wonen aan de Singel: met vrij uitzicht over de singel en de fietsstraat is het groen en rustig wonen. De huidige achterkanten worden voorkanten met als doel om meer interactie te hebben tussen de Singel en de woningen. Geschikt voor bijvoorbeeld gezinnen/stellen of ouderen. Kansen om nieuwe woningtypes in bestaande bouw toe te voegen. • Wonen in het Groen: achter de stedelijkheid van de Chopinlaan en Beethovenlaan woon je in het groen.

Met de voordeur direct aan het groen maar toch dichtbij de functies/school/buurtcentrum, in (grondgebonden) appartementen is dit een ideale plek voor empty nesters, ouderen of gezinnen. • Wonen aan het Park: nabij de Kerkpolder, omgeven door groen/water, wordt dit een rustige leefomgeving. Met de voordeur direct aan het groen is dit een mooie plek voor empty nesters, ouderen of gezinnen. • Op basis van de woonmilieus wordt differentiatie op woonblok niveau verder onderzocht. • De bestaande flats van Woonbron worden gerenoveerd. Om het monotone beeld op te breken en de diversiteit van de buurt meer zichtbaar te maken kan worden gedacht aan het toevoegen van kleur, ruimte voor bewoners om delen van de galerij in te richten of het vergroenen van flats.

Wonen aan de Singel l singe

Bach

Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Diverse woningtypen en doelgroepen aanspreken, rekening houdend met leefstijlen. • Fysieke variatie op gebouw niveau Gillisbuurt van uiterlijke kenmerken.

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

Wonen aan de Singel

20

Wonen in het hart van Gillis

Stedelijk wonen Transformatie bestaande complexen

21

Groene adaptieve zones en ecologie Huidig: analyse situatie • De Gillisbuurt is organisch ontworpen en gegroeid. Het bevat veel en bijzondere natuur (bomen en plantensoorten). Het vormt, samen met de Kerkpolder en het Delfia terrein een groene long in de wijk. Dit is een bijzondere kwaliteit. • Rondom de Gillisbuurt en het Delfia terrein zijn belangrijke groenblauwe structuren en karakteristieken aanwezig zoals de groene ‘inprikkers langs de Bachsingel en Chopinlaan vanaf de Kerkpolder en de driehoekige grasvelden met bomen langs de Buitenhofdreef. • In het hele gebied geldt vanuit de gemeente onderhoudsniveau C (bedrijventerrein kwaliteit). Dit is een laag onderhoudsniveau en leidt tot problemen en gevaarlijke situaties in het gebied: verouderde speeltoestellen, verminderd zicht door overwoekerd groen en achterstallig onderhoud aan bomen waardoor takken bij storm uit bomen vallen. Afgezien van de houten speeltuin en de bijentuin heeft de buitenruimte een laagwaardige uitstraling. • Delen van de Gillisbuurt liggen laag en staan bij natte periodes geregeld (langdurig) onder water. Het water wordt niet gebruikt en hindert het gebruik van de buitenruimte en routes. • Parkje Buitenhof biedt veel natuur maar wordt, door een gebrek aan functies of functioneel groen, weinig gebruikt. • De huidige waterstructuur op het Delfiaterrein is nauwelijks zichtbaar door overwoekerd groen.

• Er ligt een enorme kans om het groen van het Delfia terrein te verbinden met de Gillisbuurt.

Buitenhof Noord

Strausspad

duiker

n Buitenhofdreef

inlaa

Chop

l singe

Bach

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

Waterberging en spel

22

Verbinding van groen en bebouwing

Natuurinclusieve maatregelen

Toekomst: principes • De Nieuwe Gillis wordt het Groene Hart van de Buitenhof. Op het Delfia terrein wordt de kwaliteit van het groen/water van de Kerkpolder en het Parkje Buitenhof doorgetrokken. Tussen de bebouwing is volop ruimte voor groen. Door de doorbraak in de Beethovenflat wordt er een fysieke en visuele connectie gelegd tussen het Delfia terrein en de Gillisbuurt. Rondom de buurt worden landschappelijke elementen doorgetrokken en met elkaar verbonden. De doorgangen als schakel tussen het groene gebied in de Gillisbuurt en de groenstructuur eromheen worden vergroend. De natuur vormt de verbindende schakel in het plan. • De Nieuwe Gillis heeft een geschatte waterbergingsopgave van minimaal 2.100 m3 en moet klimaatadaptief worden. De opgave wordt bij voorkeur op de laagste plekken in het gebied opgelost. Zo wordt gebruik gemaakt van de ‘natuurlijke’ afstroom van het water. Bij voorkeur wordt de opgave opgelost als verbonden water. Nadere uitwerking is nodig voor de verhouding waterberging op Delfiaterrein en Gillisbuurt. In de uitwerking is ook aandacht nodig voor het koppelen van de wateropgave met andere opgaves (parkeren/spelen). Een kans is het doortrekken van het centrale water in het Delfia terrein langs de Chopinlaan/Gaagflat om zo een gesloten circuit te maken.

Hiermee vervalt ook de lange duiker onder de Mozartlaan die het centrale water nu verbindt met water langs het Strausspad. • Aan de centrale waterpartij in Delfia wordt een recreatiefunctie toegevoegd. • De groene kwaliteit van de Kerkpolder wordt als ‘landschappelijke inprikker’ langs noordzijde van de Chopinlaan doorgetrokken tot aan de Beethovelaan, waar de nieuwe groenstructuur aansluit op de bestaande groenstructuur aan de Chopinlaan. • De Chopinlaan wordt aangepakt i.r.t. het rioleringsproject. De straat wordt vergroend en klimaatadaptief (Gevel tot Gevel project). • De parkeervelden worden landschappelijk ingepast. Er ligt een kans om de velden te vergroenen (ook voor schaduw) en te koppelen met de waterbergingsopgave. • De oost-west looproute door het gebied wordt begeleid door groen, ook op het Delfia terrein. • Door natuur met elkaar te verbinden is er meer ruimte voor de vijf V’s voor fauna: voedsel, verblijf, verbinding, veiligheid, voortplanting. In de nieuwbouw liggen kansen op het toevoegen van nestkasten. Dit vergroot de biodiversiteit. • Het landschap wordt via groen en water verbonden met de bebouwing door oa. groen/blauwe daken, groene gevels, taluds, natuurinclusief bouwen, afkoppelen hemelwater etc. Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Bomen in plangebied dienen beschermd te worden. • Binnengebied open/uitnodigend maken richting de omgeving.

• Huidige waterstructuur in parkje Buitenhof behoud/krijgt natuurvriendelijke, groene oevers. • Delfia heeft groenblauwe openbare stadsrand, met overgang naar buitengebied (Kerkpolder). • Zoveel mogelijk behoud van huidige groenstructuur parkje Buitenhof. • Duurzame inrichting die bijdraagt aan herstel van de biodiversiteit. • De wijk beschikt over een klimaatadaptieve en waterrobuuste inrichting.

23

Bomenkaart Eerste inventarisatie, dit dient verder uitgewerkt te worden Huidig: analyse situatie • De huidige beplanting in het Gillisgebied is volgroeid en zorgt daardoor voor een fijn koel gebied in de zomer. • De bomen en het groen worden gewaardeerd, maar tegelijkertijd wordt het groen door achterstallig onderhoud als onveilig ervaren. • Er dient nog een gedegen inventarisatie te worden gedaan van het gebied, waaronder een bomen inventarisatie en een boom effect analyse (BEA).

Buitenhof Noord

Toekomst: principes • Er liggen veel claims van ruimtevragers, deze moeten allemaal een plek krijgen. Voor de bomen geldt dat er een boombesparend plan moet worden opgesteld, zodat duidelijk is welke bomen gezond zijn, welke verplaatst kunnen worden en welke bomen aan het eind van hun leven zijn. Bij elke ruimteclaim moet de bestaande situatie worden meegewogen in de vraag of de boom (bomen) behouden kan worden of toch gekapt moet worden. • Als er geen rekening wordt gehouden met de bomen en uitsluitend wordt ontworpen op ruimtevragers, dan is het deze bomenkaart van toepassing en zouden de rood gekleurde bomen moeten wijken. Voor de oranje bomen geldt dat een deel behouden kan blijven (op het parkeerterrein bijvoorbeeld). De groene bomen blijven behouden.

n Buitenhofdreef

inlaa

Chop

Welke ambities/uitgangspunten behalen we hiermee? • Door vooraf te inventariseren en zorgvuldig af te wegen wordt de bestaande bomenvoorraad zoveel mogelijk behouden. Hierdoor is zo min mogelijk verlies aan biodiversiteit. • Qua klimaatambities is behoud van grote bomen wenselijk in verband met schaduw en verdamping. • Op het Delfia terrein worden bomen gekapt, maar ook bomen toegevoegd. Hier wordt gekeken om meer diversiteit in soorten te planten.

l singe

Bach

Fledderusbuurt Parkje Buitenhof n

24

25