Bijlage C. a1 20220325 Oplegger zienswijze aanvraag 5150084
Tekst van het document
memo
Van
Vestia
Contactgegevens
Vestia Postbus 29013 Aan
Belanghebbenden
3001 GA Rotterdam Bezoekadres
Datum Betreft
Maart 2022 Oplegger zienswijze aanvraag
Watermanweg 50 3067 GG Rotterdam telefoon: 088 124 24 24 internet: www.vestia.nl
Inleiding Vestia splitst op in drie nieuwe corporaties. Wij vragen de gemeenten waarin Vestia actief is, hun zienswijze te geven op de splitsing. Ook op de toelating van de nieuwe corporaties als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet is de zienswijze van de gemeenten vereist. De Autoriteit woningcorporaties (Aw)neemt deze zienswijzen mee in haar besluitvorming. Hierbij ontvangt u onze aanvraag voor uw zienswijze op de splitsing en toelating. In de afgelopen maanden hadden wij intensief contact en tijdens de voorconsultatie bespraken wij de concept splitsingsdocumenten. Op basis van uw commentaar zijn er wijzigingen en aanpassingen doorgevoerd. De definitieve stukken zijn vervolgens opgesteld en goedgekeurd door de RvC van Vestia op 24 maart 2022. Graag bedanken wij u voor de samenwerking in de afgelopen maanden en wij hopen op uw positieve zienswijze op zowel splitsing als toelating. Documenten U ontvangt de volgende stukken: • Samenvatting zienswijze aanvraag • Bijlage 1: Transparante splitsing • Bijlage 2: Volkshuisvestelijke meerwaarde • Bijlage 3: Portefeuilleplan • Bijlage 4: Meerjarenbegroting
Samenhang stukken De zienswijze aanvraag is een samenvatting van de onderliggende stukken. De wijze van splitsing en de gecreëerde meerwaarde worden uitgebreid beschreven in bijlage 1 en 2. Bijlage 3 en 4 bevatten een beschrijving van het portefeuilleplan per entiteit en de meerjarenbegroting 2023-2031 per entiteit.
Pagina
1/3
Datum
maart 2022
De splitsing vindt plaatst op 1 januari 2023 op basis van de huidige begroting. Op korte termijn zijn verdere verbeteringen van de financiële positie te verwachten. De ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed en de renteontwikkelingen zijn positief voor Vestia. Daarnaast komt in 2023 de verhuurderheffing te vervallen. Hierdoor ontstaan additionele middelen voor volkshuisvestelijk beleid. Deze middelen en de besteding hiervan maken geen onderdeel uit van de begroting of het portefeuilleplan, omdat de tegenprestaties nog niet bekend zijn. Het is natuurlijk belangrijk voor de huurdersorganisatie en de gemeenten om hier zicht op te hebben. Wij deelden daarom zowel het portefeuilleplan als de MJB2023-2031 op in de huidige positie en de toekomstige mogelijkheden. Wij geven enkel een doorkijk naar de toekomst. De nieuwe entiteiten vullen deze mogelijkheden na splitsing in met de lokale belanghebbenden.
Wijzigingen Onze financiële situatie is onderhevig aan voortdurende wijzigingen. Bijlage 4 betreft derhalve een momentopname. Dit financiële beeld wijzigt ook nadat u de zienswijze aanvraag heeft ontvangen en in behandeling heeft. Uiterlijk 1 september 2022 dienen wij de goedkeuringsaanvraag splitsing in bij ILT-Aw en WSW. Uw zienswijze maakt onderdeel uit van deze stukken. Wij geven ILT-Aw en WSW, maar natuurlijk u ook, te zijner tijd een toelichting op de wijzingen die zich voordeden tussen de opstelling waar u uw zienswijze op gaf en de goedkeuringsaanvraag splitsing. Aan welke wijzigingen moet u onder meer denken: Verwerken jaarrekening 2021: zoals bij de rente ontwikkeling beschreven stellen wij de komende maanden de jaarrekening 2021 op. In dit proces komen verschillende nieuwe gegevens beschikbaar na de zienswijze aanvraag en worden verwerkt in de goedkeuringsaanvraag splitsing. Rente ontwikkelingen: onze leningportefeuille is gevoelig voor renteontwikkelingen. De meest knellende financiële ratio (dekkingsratio) wordt hierdoor beïnvloed. Wij wijzigen de rentecurve slechts op een aantal vaste momenten. De rentecurve die nu is gebruikt voor de berekeningen van de splitsing is de curve die is gebruikt voor onze begroting. Dezelfde curve wordt gebruikt
Pagina
2/3
Datum
maart 2022
voor de definitieve zienswijze aanvraag. De rente is op dit moment hoger dan de gebruikte curve, waardoor de dekkingsratio hoger zou zijn als we nu de foto zouden maken van de financiële positie. De dekkingsratio is de verhouding tussen de marktwaarde van de leningen en de marktwaarde van het vastgoed. Wij rekenen de nieuwe rentecurve pas in als ook de nieuwe marktwaarden van het vastgoed zijn bepaald. Dit is onderdeel van het jaarrekeningtraject 2021 en is pas klaar na de zienswijze aanvraag en wordt derhalve meegenomen in de goedkeuringsaanvraag splitsing. Uitvoering begroting 2022: de splitsing per 1 januari 2023 is gebaseerd op het uitvoeren van de begroting van 2022. Een begroting wordt nooit exact uitgevoerd. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat bepaalde investeringsbesluiten of verkopen versnellen of vertragen. De realisatie van de begroting tot dat moment wordt bij de goedkeuringsaanvraag splitsing verwerkt. Een voorbeeld van wijzigingen in de begroting is het al dan niet verkopen van Zuidplas. De stukken van de voorconsultatie gaan er vanuit dat 2/3 van het vastgoed van Zuidplas wordt verkocht en het resterende vastgoed wordt toegewezen aan de entiteit Delft/Zoetermeer. De verkoop is echter nog niet afgerond en daarmee onzeker. Belastingdienst: er zijn momenteel gesprekken met de fiscus over het verdelen van onder meer de compensabele verliezen.
De compensabele verliezen zijn momenteel proportioneel toegewezen. Als uit de gesprekken met de fiscus beperkingen komen voor het toewijzen van onder andere de compensabele verliezen, leiden deze tot wijzigingen in de meerjarenbegroting. Kabinetsbeleid: in de huidige meerjarenbegroting zijn de aangekondigde afschaffing van de verhuurderheffing in 2023 en eventuele huurmaatregelen niet ingerekend. Het is nog onvoldoende bekend welke tegenprestaties geleverd moeten worden voor de verlaging van de verhuurderheffing. Eventueel nieuw huurbeleid is nog niet uitgewerkt en vastgesteld, waardoor dit ook niet is opgenomen. Het is niet de verwachting dat dit beleid medio 2022 voldoende is uitgekristalliseerd om mee te nemen in de goedkeuringsaanvraag splitsing.
Pagina
3/3