Bijlage A Memo scenario analyse Rietveld 49 Def

Scenario analyse verbouw Rietveld 49 Definitief

Opsteller:

Claudine van Benthum

Ambtelijk opdrachtgever:

Harry van Dongen

Datum:

24 april 2024

Inhoudsopgave 1

2

3

4

Inleiding ....................................................................................................... 4 1.1

Achtergrond ............................................................................................... 4

1.2

Voorgaande besluitvorming ......................................................................... 4

1.3

Vraagstelling .............................................................................................. 5

1.4

Aanpak ...................................................................................................... 6

Beleidskaders............................................................................................... 7 2.1

Cultureel.................................................................................................... 7

2.2

Vastgoed .................................................................................................. 10

Scenario uitwerking .................................................................................... 11 3.1

Algemene toelichting ................................................................................ 11

3.2

Beoordelingscriteria scenario’s.................................................................. 11

Verbouw scenario’s 1, 2, 3 ........................................................................... 12 4.1

Scenario 1 | Totaal variant ......................................................................... 12

4.1.1

Omschrijving ..................................................................................... 12

4.1.2

Culturele bijdrage .............................................................................. 12

4.1.3

Vastgoed en financiën ........................................................................ 13

4.1.4

Gebruik en exploitatie theater ............................................................. 16

4.1.5

Tussenconclusie ............................................................................... 17

4.2

Scenario 2 | Middenvariant ........................................................................ 19

4.2.1

Omschrijving ..................................................................................... 19

4.2.2

Culturele bijdrage .............................................................................. 19

4.2.3

Vastgoed en financiën ........................................................................ 19

4.2.4

Gebruik en exploitatie theater ............................................................. 19

4.2.5

Tussenconclusie ............................................................................... 19

4.3

Scenario 3 | Basisvariant ........................................................................... 20

4.3.1

Omschrijving ..................................................................................... 20

4.3.2

Culturele bijdrage .............................................................................. 21

4.3.3

Vastgoed en financiën ........................................................................ 21

4.3.4

Gebruik en exploitatie theater ............................................................. 21 2

4.3.5 5

Alternatieve scenario’s ............................................................................... 22 5.1

Omschrijving ..................................................................................... 22

5.1.2

Culturele bijdrage .............................................................................. 22

5.1.3

Vastgoed en financiën ........................................................................ 22

5.1.4

Gebruik en exploitatie theater ............................................................. 22

5.1.5

Tussenconclusie ............................................................................... 22

Scenario 5 | Locatie elders in de binnenstad ............................................... 23

5.2.1

Algemene omschrijving ...................................................................... 23

5.2.2

Culturele bijdrage .............................................................................. 23

5.2.3

Vastgoed en financiën ........................................................................ 23

5.2.4

Tussenconclusie ............................................................................... 23

5.3

Scenario 6 | Integraal huisvestingsplan Cultuur ........................................... 24

5.3.1

Algemene omschrijving ...................................................................... 24

5.3.2

Tussenconclusie ............................................................................... 24

5.4

7

Scenario 4 | Verkoop ................................................................................. 22

5.1.1

5.2

6

Tussenconclusie ............................................................................... 21

Scenario 7 | Stoppen planontwikkeling en verbouw Rietveld 49 .................... 25

5.4.1

Algemene omschrijving ...................................................................... 25

5.4.2

Culturele bijdrage .............................................................................. 25

5.4.3

Vastgoed en financiën ........................................................................ 25

5.4.4

Tussenconclusie ............................................................................... 25

Conclusie scenario analyse ........................................................................ 26 6.1

Overzicht scenario beoordeling ................................................................. 26

6.2

Mogelijk resterende toekomst scenario’s .................................................... 27

6.3

Financiële consequenties ......................................................................... 28

6.4

Bijzondere aandachtspunten voor vervolg | scenario 1 ................................ 30

6.5

Bijzondere aandachtspunten voor vervolg | scenario 7 ................................ 31

Bijlagen ...................................................................................................... 32 7.1

Bijlage: Risico analyse .............................................................................. 32

7.2

Bijlage: Ondernemingsplan SRT ................................................................. 32

7.3

Bijlage: Advies quick scan BMC inclusief reactie SRT................................... 32

3

1 Inleiding 1.1 Achtergrond Het Rietveld 49 is een voormalige schoolgebouw en een gemeentelijk monument. Het gebouw sluit niet meer aan bij de huidige wensen en eisen die aan een theater en aan duurzaamheid worden gesteld. De locatie van het gebouw, gesitueerd in een woonomgeving, brengt daarnaast specifieke eisen met zich mee. Er is sprake van geluidsoverlast richting de omgeving. De omgevingsdienst Haaglanden (ODH) accepteert de situatie in afwachting van de maatregelen bij renovatie. Ook past de theatervoorziening niet meer bij de culturele ambities en de groei van de stad Delft. Zoals beschreven in het Cultuurkader 2021 – 2030 draagt het Rietveld theater bij aan de programmalijnen ‘meedoen met cultuur’ en ‘stedelijke aantrekkelijkheid’. De functionele mogelijkheden van het gebouw zijn echter beperkt. Het gebouw is geluidstechnisch niet geschikt bij gelijktijdig gebruik van de ruimten en de toegankelijkheid van het gebouw niet voldoet. Het gebouw was tot voorkort verhuurd aan Stichting Rietveld Theater (SRT) en is verhuurd aan Delfts Toneel Gezelschap (DTG). Met het oog op de voorgenomen verbouw is SRT tijdelijk verhuisd naar Hal 015 in Kabeldistrict in de Schieoevers. DTG maakt momenteel nog gebruik van het gebouw samen met één atelierhouder.

1.2 Voorgaande besluitvorming Sinds 2018 is in verschillende fasen gewerkt aan de planvorming voor de verbouw van het Rietveld 49. De aanleiding is de aanschrijving van de Omgevingsdienst Haaglanden uit 2016, waarin staat dat de huidige activiteiten de toegestane geluidsniveaus zoals vastgesteld in de milieuwet- en regelgeving overtreedt. Dit vraagt om akoestisch maatregelen in het gebouw. In februari 2022 is door de gemeenteraad het Programma van Eisen (PVE) vastgesteld met een kaderstellend investeringsbudget van € 4

1,9 mln (stichtingskosten, prijspeil 2022). Het doel van het PVE is het realiseren van een Podiumkunsten pand: een toekomstbestendige plek voor repeteren, ontmoeten en optreden in de binnenstad van Delft. In april 2022 is een bouwteamovereenkomst met aannemer K. Woudenberg gesloten, waarbij conform de overeenkomst het vastgestelde PVE in gezamenlijkheid is uitgewerkt tot een concept Voorlopig Ontwerp (VO). Bij het afprijzen van het VO bleek de raming van de stichtingskosten € 4,1 mln (prijspeil juli 2022). De overschrijding van de raming ten opzichte van het kaderstellende investeringsbudget is beschreven in de raadsbrief van oktober 2022 en was het gevolg van technisch-inhoudelijke en functionele aspecten en de (bouw)prijsontwikkelingen in de markt.

1.3 Vraagstelling In de Raad van februari 2023 is bepaald dat de gemeente zich wil beraden op welke vervolgstappen zij het beste kan nemen door het uitvoeren van een scenario-analyse. De Raad heeft gevraagd de volgende scenario’s uit te werken, waarna zij een go/no go besluit wil nemen over de verbouw van het Rietveld: •

• •

Scenario 1 | Totaal variant: In dit scenario is bekeken of het mogelijk is om een podiumkunstenpand te realiseren in het Rietveld 49 en daarbij het concept VO van juli 2022 functioneel en/of technisch te optimaliseren en bezuinigingen door te voeren door het PVE te actualiseren. Scenario 2 | Middenvariant: In dit scenario is onderzocht of het haalbaar is om het ontwerp voor Rietveld 49 te versoberen. Scenario 3 | Basisvariant: In dit scenario is sec een theater op de begane grond gerealiseerd zonder functionele uitbreiding van de repetitie en theaterfuncties.

Naast de verbouw scenario’s zijn de volgende alternatieve scenario’s onderzocht: • •

•

•

Scenario 4 | Verkoop aan SRT: In dit scenario is bekeken of het mogelijk is om het gebouw te verkopen aan SRT, waarna SRT zelfstandig de verbouw doet. Scenario 5 | Locatie elders in de binnenstad: In dit scenario is verkend of er mogelijkheden zijn om elders in de binnenstad een podiumkunstenpand te realiseren cf. het vastgestelde PVE. Scenario 6 | Integraal huisvestingsplan Cultuur: In dit scenario is omschreven hoe de investering in het Rietveld 49 onderdeel is van de integrale afweging van het in 2024 op te stellen Integraal Huisvestingplan (IHP) Cultuur. Scenario 7 | Stoppen planontwikkeling en verbouw Rietveld 49: In dit scenario is onderzocht wat de gevolgen zijn van het stoppen van de planontwikkeling voor de verbouw van Rietveld 49.

5

1.4 Aanpak In de periode vanaf februari 2023 is in een integraal proces gewerkt aan het uitwerken van de scenario’s. De consequenties voor het gebruik, het gebouw en de financiële haalbaarheid is per scenario in beeld gebracht door een projectteam bestaande uit de diverse disciplines vanuit de afdelingen cultuur, vastgoed, communicatie, financiën en control. Belangrijk onderdeel van dit proces is het creëren van draagvlak bij de zittende huurders, hiervoor is veelvuldig overleg gevoerd met SRT. DTG heeft aangegeven dat zij geen actieve rol in de uitwerking behoeft en geïnformeerd wil blijven door de gemeente.

Doel

Gebouw

Podiumkunsten pand binnenstad

Rietveld 49 toekomstbesten dig verbouwen

De scenario’s 1-3 (Verbouw) zijn Gebruiker/ huurder uitgewerkt met het bouwteam bestaande Verbeteren gebruiksmogelijkheden uit Woudenberg, architectenbureau GGH podiumkunstensector en Kropman Installatietechniek. Ook is Bremen Bouwadvies gevraagd om als onafhankelijk bouwkostendeskundige een raming te maken van het Voorlopig Ontwerp (VO) en de raming van Woudenberg te toetsen. BMC heeft geadviseerd over de volledigheid en onderbouwing van het business plan Rietveld Theater zoals aangeleverd door SRT. Intern is onderzocht hoe binnen de van toepassing zijnde wet- en regelgeving oa. BBV, didam arrest en jurisprudentie Wet markt & overheid tot een haalbare en betaalbare business case kan worden gekomen. Voor scenario 4 (Verkoop) heeft CBRE een onafhankelijk taxatie opgesteld. Scenario 5 (Verplaatsen) en Scenario 6 (Afwachten IHP) zijn globaal verkend. Scenario 7 (stoppen) is binnen het projectteam uitgewerkt. Op projectniveau is er een communicatiesessie geweest in aanwezigheid van SRT en DTG. Ook heeft er intern een integrale risicosessie plaatsgevonden.

6

2 Beleidskaders 2.1 Cultureel Het theater aan het Rietveld 49 past niet meer bij de culturele ambities en de groei van de stad Delft. Zoals beschreven in het Cultuurkader 2021 – 2030 draagt het Rietveld theater bij aan de programmalijnen ‘meedoen met cultuur’ en ‘stedelijke aantrekkelijkheid’. In het cultuurkader 2021-2030 zijn de volgende passages opgenomen die relevant zijn voor de ontwikkeling van een Huis voor de Podiumkunsten: -

-

-

-

-

De visie van Delft is gericht op het creëren van een inclusieve, duurzame en innovatieve stad waar cultuur een integraal onderdeel is van het stedelijk leven. De stad wil een plek zijn waar iedereen zich thuis voelt en waar cultuur toegankelijk is voor alle inwoners, ongeacht hun achtergrond. Doelstellingen voor de podiumkunsten en amateurkunst: Versterken van de culturele infrastructuur. Er wordt nadruk gelegd op het belang van sterke en veelzijdige culturele instellingen, waaronder podia voor professionele en amateurkunstenaars. Het concept van het Huis voor Podiumkunsten kan hier een belangrijke schakel vormen. Het verbindt beginnende makers met professionals, en laat verschillende podiumdisciplines elkaar versterken. De broedplaatsfunctie, die Delft ambieert te hebben, ontbreekt nu goeddeels in de stad, ook al zijn er wel enkele plekken voor educatie van beginners en gevorderden, is er wat oefenruimte en is er een beperkt aantal plekken waar opgetreden kan worden. Zeker voor aanstormend podiumtalent dat aan de weg timmert en beperkte middelen heeft kan het Huis voor Podiumkunsten deze rol vervullen door verschillende disciplines een plek te bieden in de verschillende fases van het leer- en maakproces. Talentontwikkeling: De stad wil een broedplaats zijn voor talent en creativiteit, waar amateurs en professionals de kans krijgen om te groeien en zich te ontwikkelen.

Toegankelijkheid: Er wordt gestreefd naar het laagdrempelig maken van culturele activiteiten, zodat iedereen, ongeacht leeftijd, achtergrond of financiële situatie, kan deelnemen aan het culturele leven in Delft. Verbinding met de gemeenschap: De stad wil cultuur gebruiken als een middel om sociale cohesie te bevorderen, bijvoorbeeld door buurtgerichte projecten en samenwerkingen tussen culturele instellingen en lokale gemeenschappen. Innovatie en creativiteit: Er is een focus op het stimuleren van innovatieve projecten en het gebruik van nieuwe technologieën in de kunst, om zo de culturele sector te vernieuwen en te versterken.

7

Om als stad aantrekkelijk te zijn voor bewoners en bezoekers heeft de gemeente een passend cultureel voorzieningenniveau nodig. Het Rietveld Theater speelt hierin een belangrijke rol. Het gemeentelijke object Rietveld 49 wordt sinds 2012 succesvol door Stichting Rietveld Theater (SRT) gebruikt als theater. De stichting stelt talentvolle podiumkunstenaars in de gelegenheid om optredens te verzorgen en faciliteert hen met bijvoorbeeld productionele- en marketingkennis. Het Delfts Toneelgezelschap (DTG) bespeelt, al meer dan 30 jaar, het podium boven het Rietveld Theater. De culturele activiteiten van SRT en DTG in het pand Rietveld 49 worden zeer gewaardeerd.

De ontwikkeling van Rietveld Theater tot een podiumkunstenpand sluit aan bij extra gewenste ruimte voor podiumkunsten in Delft (cultuurkader 2021-2030). Uit het BMC onderzoek van 2020 naar het podiumkunstenvoorzieningenniveau in Delft komt de vergelijking met het voorzieningenniveau op het gebied van podiumkunsten in soortgelijke steden zoals Dordrecht, Leiden en Haarlem. Delft blijft achter in termen van capaciteit en kwaliteit. Het gaat daarbij niet alleen om het aantal stoelen of sta-capaciteit, maar ook om de mate waarin de betreffende zalen geprogrammeerd worden, het type programma en daarmee samenhangend: de frequentie dat deze stoelen bezet zijn / sta-capaciteit benut wordt. Juist daarin leggen de Delftse podia het af tegen die in de genoemde andere steden. SRT is al jaren groeiende qua programmering en loopt tegen de grenzen van de mogelijkheden aan in de eigen zaal. Door ook de andere zaal meer te kunnen gebruiken kan het succes van SRT worden uitgebreid en kunnen zij meer amateur- en (semi)professionele artiesten de kans geven om voorstellingen te presenteren. Deze uitbreiding van mogelijkheden leidt dus tot een rijker podiumkunstenaanbod in Delft, passend bij zowel de huidige samenstelling van de stad, maar zeker ook bij de gewenste uitbreiding richting 2040.

De stad heeft verhoudingsgewijs een groot potentieel aan bewoners die nu al of in de toekomst geïnteresseerd zijn in een divers professioneel podiumkunstenaanbod en ook openstaan voor vernieuwing en cross-overs. Deze groep zal binnen de beoogde ontwikkeling van de stad naar verwachting alleen maar groter worden.

8

Er liggen voor een podiumkunstvoorziening mogelijkheden tot meer samenwerkingen, allianties en verhuringen ten aanzien van organisaties op sociaal-maatschappelijk en educatief vlak. Variërend van amateuruitvoeringen van verenigingen (zangkoren, amateurtheater, muziekschool, streetdanceclubs, dansscholen) tot studentenverenigingen en educatieactiviteiten met het basisonderwijs en voortgezet onderwijs en allerlei andere sociaal-maatschappelijke en kunstzinnige instellingen. BMC stelt vast dat er bij huidige podiumvoorzieningen in Delft sprake is van ‘achterstallig onderhoud’, in die zin dat de kwaliteit en uitstraling van de faciliteiten steeds minder of niet meer aansluiten bij de eisen van deze tijd. Ook op het gebied van repetitieruimten is er in Delft ruimte voor verbetering. Dit sluit bijvoorbeeld aan bij de constateringen van Bureau Berenschot in het onderzoek naar de ‘Culturele infrastructuur van Delft’ dat in 2021 is uitgevoerd. Hierin stelt het bureau dat het podiumkunstenaanbod als ‘matig’ kan worden beoordeeld. Specifiek wordt daar genoemd dat initiatieven van jonge makers (ensembles, theatergroepen, dansgezelschappen etc.) worden gemist, waar deze in vergelijkbare steden wél aanwezig zijn. De aanwezigheid van jonge makers is stimulerend voor het culturele klimaat van een stad en daarmee de aantrekkelijkheid van een stad.

Door repetitieruimten te creëren in een pand waar tevens presentatiemogelijkheden zijn wordt synergie gecreëerd tussen produceren en presenteren en ontstaan betere mogelijkheden voor makers om zich te ontwikkelen. Het succes van de creatieve makersregeling, die tijdens corona is ontstaan en nog steeds doorloopt, laat zien dat er in Delft wel degelijk makers bezig zijn op tal van disciplines. De zichtbaarheid en mogelijkheden om zich door te ontwikkelen zijn momenteel echter beperkt. Een podiumkunstenpand kan dit bevorderen en vervolgens de stap van amateur / semi-professional naar het professionele circuit verkleinen. Doordat er twee zalen van verschillende omvang beschikbaar zijn, kan een ieder zich presenteren op de maat die passend is bij diens ontwikkeling en bekendheid. Naast de matige beoordeling van het podiumkunstenaanbod constateerde Berenschot ook dat de ontwikkelingen binnen de amateurkunst als zorgelijk kunnen worden beschouwd. In Delft doet de amateurkunst, anders dan in de meeste andere gemeenten, zonder structurele ondersteuning van de gemeente (de verenigingen kunnen wel eenmalige subsidies aanvragen voor bijzondere activiteiten). Tot aan de corona-crisis leek dit niet tot grote continuïteitsproblemen te leiden bij de Delftse verenigingen. Tijdens en na de crisis werd de situatie van sommige verenigingen nijpender.

Dit werd nog eens versterkt doordat het verenigingswezen op zich in deze tijd door mensen minder aantrekkelijk wordt gevonden. Tijdens een door de gemeente georganiseerde bijeenkomst voor de amateurkunst bleek ‘ruimte’ een heel belangrijk knelpunt te zijn. Zo werd geconstateerd dat in Delft behoefte is aan meer betaalbare ruimte om te oefenen, op te treden en te exposeren. Daarnaast is behoefte aan meer inzicht en coördinatie op het aanbod van en vraag naar ruimte. Mogelijk zou dit vanuit 9

het Podiumkunstenpand gefaciliteerd kunnen worden. De droom die tijdens de bijeenkomst werd uitgesproken betreft een betaalbaar en bereikbaar multifunctioneel gebouw met goede horeca-faciliteiten, goede akoestiek en voldoende opslagruimte voor het beoefenen van amateurkunst. Hier zou het nieuwe Rietveld in kunnen voorzien. Het podiumkunstenpand kan daarnaast voorzien in ruimte voor de VAK. Dit kan synergievoordelen bieden door de wisselwerking tussen beginnende en al verder gevorderde makers. Tevens kan een deel van het geluidsprobleem waarmee de VAK in OPEN te kampen heeft, worden verholpen. Daarnaast draagt dit eraan bij om het project podiumkunstenpand voor de korte en lange termijn levensvatbaar te maken. Deze samenwerking stelt Rietveld Theater in staat om, ondanks de hogere operationele kosten die samenhangen met de hogere investering, een rendabel en duurzaam model te presenteren1.

2.2 Vastgoed -

In de nota Vastgoedbedrijfanalyse 2019 zijn de beleidskaders opgenomen voor de portefeuille vastgoedbedrijf waaronder het onderhoudsbeleid. Voor verduurzaming van de vastgoed portefeuille is een routekaart opgesteld. Toegankelijkheidseisen komen voort uit de Besluit Toegankelijkheid of Bouwbesluit.

1

Een mogelijk gebruik door het VAK was niet voorzien in het vastgestelde PVE (2022). Het kan wel een belangrijke drager zijn voor het Rietveld 49 zowel in gebruik en culturele bijdrage als in een financieel solide business case. Daarom heeft SRT in haar ondernemingsplan (zie in deze memo nader toegelicht) een mogelijke samenwerking verkend. In de stichtingskostenopzet is een stelpost opgenomen voor aanpassingen van het concept Voorlopig Ontwerp.

10

3 Scenario uitwerking 3.1 Algemene toelichting De scenario’s verschillen in de wijze waarop zij bijdragen aan de ambities zoals vastgesteld in het PVE Podiumkunstenpand en de culturele bijdrage aan de stad. Ook zijn de scenario’s verschillend in de planning, de betaalbaarheid voor de huurders en de financiële haalbaarheid voor de gemeente. In alle scenario’s is de samenhang tussen de investeringskosten en de toekomstige exploitatie kosten en baten essentieel. De functionele bruikbaarheid is bepalend voor de haalbaarheid van de businesscase van SRT op termijn. Inzicht over de toekomstige exploitatielasten en opbrengsten voor zowel de gemeente als SRT middels een integrale businesscase zijn onderdeel van de scenario analyse. SRT heeft hiervoor een ondernemingsplan opgesteld met een visie op de toekomstbestendigheid en de continuïteit van de organisatie en de financiële exploitatie.

3.2 Beoordelingscriteria scenario’s De zeven scenario’s zijn afzonderlijk uitgewerkt, daarbij is bekeken wat het effect is van de ingreep op: 1. de culturele bijdrage aan de stad 2. het vastgoed en de financiën, waarbij in de vastgoedtechnische en financiële consequenties en de risico-effecten voor de gemeente in beeld zijn gebracht. 3. het gebruik en de exploitatie als theater door SRT en DTG In de inhoudelijke uitwerking van de scenario’s is bekeken óf en onder welke voorwaarden de scenario’s haalbaar en betaalbaar zijn, zowel voor de gemeente als SRT en DTG en wat zij betekenen voor de culturele bijdrage aan de stad, zoals geformuleerd in het Programma van Eisen. Middels de inhoudelijke beoordeling is bepaald welke scenario’s mogelijk kansrijk zijn.

11

4 Verbouw scenario’s 1, 2, 3 4.1 Scenario 1 | Totaal variant 4.1.1 Omschrijving In scenario 1 is onderzocht of het mogelijk is om het concept VO van juli 2022 functioneel en/of technisch te optimaliseren en bezuinigingen door te voeren door het onderliggende PVE te actualiseren. Begane grond

Tussenverdieping

Bovenverdieping

4.1.2 Culturele bijdrage In dit scenario blijven de ambities voor extra ruimte voor podiumkunsten in Delft en het uitbreiden van activiteiten door SRT onveranderd. Scenario 1 biedt de mogelijkheid om op binnen ca. 2 jaar een podiumkunstenpand te realiseren in de binnenstad dat voldoet aan het vastgestelde Programma van Eisen (2022).

12

4.1.3 Vastgoed en financiën Technische optimalisaties en bezuinigingen In overleg met de betrokken bouwtechnisch adviseurs is onderzocht of het mogelijk is om technische optimalisaties door te voeren die leiden tot financiële bezuinigen. Hierbij is onder andere bekeken of het mogelijk is om de kosten voor de klimaatinstallaties te verlagen door het beperken van de capaciteit van de luchtbehandeling, bouwtechnische bezuinigingen in de akoestische maatregelen en alternatieven te vinden voor de luchtwarmtepomp in verband met de mogelijke geluidsoverlast van de buitenunit voor de omgeving. Uit het onderzoek bleek dat in het Voorlopig Ontwerp reeds is uitgegaan van een optimaal gebruik van de installaties, waarbij de luchtbehandeling is afgestemd op het gebruik van de zalen en de foyer. Er is geen sprake van overcapaciteit in het ventilatiedebiet. Het verder verlagen van de capaciteit van de klimaatinstallaties leidt tot onvoldoende gebruikscomfort in de zalen. Daarnaast is de grootste kostenpost voor de installaties het aanbrengen van de kanalen in het gebouw. Een lagere capaciteit van de installatie leidt daardoor tot een beperkte kostenreductie. Bouwtechnische bezuinigingen zijn op het uitwerkingsniveau van een VO niet gevonden en functionele aanpassingen leiden tot een vermindering van de gebruikswaarde. De alternatieven voor de luchtwarmtepomp zijn globaal verkend.

Dit is bijvoorbeeld bodemwarmte of een systeem met warmte uit de grachten. De uitkomst is dat deze systemen een lager vermogen hebben en duurder zijn. In de Definitief Ontwerp-fase kan dit nader worden bekeken. Dit zal echter niet leiden tot een kostenbesparing, maar vragen om extra investeringsruimte. Bouwkosten toets Vervolgens heeft een onafhankelijk bouwkostendeskundige een raming gemaakt van de aanneemsom passend bij het Voorlopig Ontwerp. Deze raming is op onderdelen lager dan de inschatting van de aanneemsom van het Voorlopig Ontwerp. De verschilpunten zijn onderstaand op hoofdlijnen verklaard. Indien de gemeente kiest voor scenario 1 is, gezien de juridische afspraken in de bouwteamovereenkomst en mede gezien de adviezen van Bremen, kostenmanagement een belangrijk aandachtspunt. Daarbij kunnen onderstaande punten in het bouwteam nader worden uitgewerkt. De belangrijkste verschilpunten met de raming van het Voorlopig Ontwerp (juli 2022) zijn de kostenposten die zijn opgenomen voor de achterzetramen, de installatietechniek en de bouwplaatskosten. Ook ontstaat een verschil door een traditionele stichtingskostenopzet versus raming die tot stand is gekomen in een bouwteamovereenkomst.

13

•

•

•

Het verschil omtrent de achterzetramen is een ontwerpvraagstuk. In het voorlopig ontwerp is uitgegaan van een kwalitatief hoogstaande detaillering. Bezuiniging is mogelijk afhankelijk van de ontwerpoplossing en prijsstelling. De bouwplaatskosten verschillen door de inschatting van de complexiteit van de locatie, de aanrijroutes en plaatsing van de bouwketen. De gemeente zal dit in de volgende fase in samenspraak met Woudenberg op basis van een uitgewerkte begroting nader beschouwen en de onderzoeken of kostenefficiënte mogelijk is. Het verschil in de kostenpost voor installaties is met name een prijsinschatting. Gezien de prijsontwikkelingen van het staal en de productiekosten van installatiekanalen die afhankelijk zijn van de energiekosten is dit een momentopname.

De functioneel technische aspecten (oa. de achterzetramen en bouwplaatskosten) worden uitgewerkt in de Definitief Ontwerp-fase, waarna het mogelijk is om deze goed te begroten. De prijsbepaling van de installaties is afhankelijk van de marktontwikkelingen, bijv. de staal- en energieprijzen. Op basis van het DO is het mogelijk om een begroting op te stellen die past bij de dan geldende marktsituatie en een nader uitgewerkt ontwerp. Scope uitbreiding In het Voorlopig Ontwerp zijn er cf. PVE geen akoestische maatregelen genomen in de foyer en het trappenhuis. Dit betekent dat er ook geen duurzaamheidsmaatregelen zijn meegenomen. Om te voldoen aan de duurzaamheidsopgave van de gemeente wordt geadviseerd om dit in het vervolgtraject mee te nemen als scope uitbreiding op het PVE. Dit zijn aanvullende stichtingskosten van ca. € 200.000. Voor de aanpassingen van het Voorlopig Ontwerp passend bij het ondernemingsplan van SRT is een stelpost opgenomen van € 100.000. Actualisatie stichtingskosten De stichtingskosten van het VO zijn geactualiseerd naar het prijspeil 2023, uitgaande van de bouwkostenstijging in de periode 2022-2023 cf. BDB van ca. 15%. De raming is niet opnieuw afgeprijsd door het bouwteam, omdat de marktsituatie bij het DO wederom gewijzigd kan zijn. Voor scenario 1 leidt dit tot een stichtingskostenraming van € 4,7 miljoen (prijspeil 2023).

De vastgoedinvesteringen hebben betrekking op het verduurzamen, de toegankelijkheid van het pand (cf. Besluit Toegankelijkheid) en het uitvoeren van het uitgestelde meerjaren onderhoud. De theaterinvesteringen betreffen de akoestische, installatietechnische en functionele ingrepen. De vastgoedgerelateerde investeringen zijn ca. € 2,4 miljoen en de theaterinpassing is ca. € 2,3 miljoen. In de stichtingskosten is rekening gehouden met planuitwerkingsonzekerheden passend bij een VO en het feit dat er gewerkt is met een bouwteamovereenkomst, een stelpost voor prijsstijgingen tot start bouw en een post onvoorzien passend bij een bouwproject 14

van deze omvang en complexiteit (monument, binnenstedelijk). De werkelijke omvang van de stichtingskosten is te bepalen bij het begroten van het DO en de dan geldende marktomstandigheden. De uitwerking van de ontwerpaspecten en de marktconformiteitstoets vraagt om een gedegen kostenmanagement in het traject naar DO en Technisch Ontwerp (TO) en Uitvoeringsontwerp (UO). De totaal geraamde stichtingskosten inclusief de scope uitbreiding zijn daarmee € 5,0 miljoen. -

Aanneemsom Stichtingskosten

€ 3,1 mln (prijspeil 2022, cf. opgave aannemer) € 4,1 mln (prijspeil 2022, o.b.v. globale raming)

Deze stichtingskosten zijn geindexeerd naar prijspeil 2023. -

Stichtingskosten € 4,7 mln (prijspeil 2023, inclusief index) Scope uitbreiding € 0,3 mln (stelpost voor verduurzamen foyer en trappenhuis en voor aanpassingen in het concept VO)

-

Stichtingskosten

€ 5,0 mln (prijspeil 2023, incl. stelpost verduurzamen en aanpassen VO)

Haalbaarheid en betaalbaarheid Vervolgens is de haalbaarheid van het project bezien. Enerzijds betekent het dat de gemeente de investering en het onderhoud en beheer moet kunnen dekken uit de huur en anderzijds betekent het dat de huurders de huur langjarig moeten kunnen betalen op basis van een duurzame exploitatie. Indien de gemeente de volledige stichtingskosten doorrekent in de kostprijsdekkende huur is het niet betaalbaar voor de huurders. Om de huur betaalbaar te houden is onderzocht op welke wijze het mogelijk is om als gemeente eenmalige financiële middelen beschikbaar te stellen passend binnen het wettelijk kader. Hiervoor is een algemeen belang besluit nodig. Zie onderstaande toelichting Juridisch In de scenario analyse is onderzocht welke mogelijkheden de gemeente heeft om binnen de juridische en financiële kaders tot een haalbare Business Case te komen voor het verbouwen en exploiteren van een podiumkunstenpand. De gemeente dient daarbij onder meer rekening te houden met de wet- en regelgeving voor wat betreft subsidies maar ook het aanbestedingsrecht en de regels rond staatssteun en kaders vanuit de Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten (BBV), het vastgoedbeleid en de autoriteit Consument en Markt. Om het probleem van de - voor de huurders te hoge - kostprijsdekkende huur op te lossen is het nodig een algemeen belang besluit te laten nemen door de raad.

Gemeenten moeten zich in principe houden aan de regels vastgelegd in de Wet Markt en Overheid (Wet M&O). Deze wet is echter niet van toepassing op economische activiteiten die plaatsvinden in het algemeen belang. Wanneer een decentrale overheid een algemeen belang besluit wil nemen, dan moet er een algemeen belangvaststelling 15

plaatsvinden. Daarmee vallen de desbetreffende economische activiteiten of bevoordelingen niet langer onder de Wet M&O, waardoor de gemeente in dit geval kan afwijken van de kostprijsdekkende huur. Deze oplossing heeft een “houdbaarheid” van 5 of 10 jaar. Vervolgens moet opnieuw een Algemeen Belang besluit worden genomen. Een dergelijk besluit vereist marktonderzoek en uitgebreide onderbouwing over de gevolgen voor marktpartijen, anders bestaat de kans dat het besluit in rechte wordt vernietigd, en mogelijk ook de schade van de klagende marktpartij moet worden vergoed. Dit behoeft een integrale afweging door de gemeente zodat duidelijkheid ontstaat voor andere maatschappelijke velden.

4.1.4 Gebruik en exploitatie theater In de huidige situatie heeft SRT een zaal ter beschikking van 100 stoelen, waarin ca. 200 voorstellingen (2019) met ca. 15.000 bezoekers worden gegeven. Na de verbouw en uitbreiding komt er een bovenzaal bij met ca. 65 stoelen voor ca. 120/200 extra voorstellingen en ca. 8.500 bezoekers extra. SRT zal bij de verbouw een aantal huurdersgebondenkosten voor haar eigen rekening nemen (bijv. schilderwerk, inrichting). De huur en de eenmalige huurdersgebonden investeringen worden door SRT opgebracht door de exploitatie en de programmering van het pand. Dit raakt zowel de financiële als de bedrijfsmatige en organisatorische continuïteit van SRT. DTG blijft een gebruiker van het pand, waarbij DTG voor de voorstellingen gebruikt maakt van de zalen. De contractuele uitwerking hiervan moet nog plaatsvinden. SRT heeft ter onderbouwing van de financiële en bedrijfsmatige continuïteit een ondernemingplan inclusief globale business case opgesteld. Het ondernemingsplan is extern en onafhankelijk beoordeeld door BMC (zie bijlage). Belangrijk aandachtspunt is dat SRT de governance verbetert en aantoont hoe de bedrijfsvoering is geborgd bij het uitbreiden en de groei van het programma, gezien het feit dat zij werkt met een vrijwilligersorganisatie. Advies Quick scan BMC, dd.

2 november 2023 Stichting Rietveld Theater heeft in korte tijd de ‘businesscase’ van november 2021 en de update daarvan in mei 2023 uitgewerkt in een volwaardig businessplan (oktober 2023). Daarmee heeft de stichting meer duiding en onderbouwing geleverd voor de aanname dat ook na de verbouwing een sluitende exploitatiebegroting is te realiseren. De stichting heeft tot nu toe bewezen een goede culturele ondernemer te zijn, die met een minimale bijdrage vanuit de publieke middelen in staat is gebleken een voor Nederland tamelijk uniek theaterconcept te ontwikkelen en te exploiteren. Dat geeft vertrouwen voor de toekomst. Niettemin zijn wij van mening dat er bij de huidige inzichten nog geen onomkeerbaar besluit over de verbouwing van het Rietveld Theater kan worden genomen. Om tot een dergelijk besluit te komen dient er nog meer duidelijkheid te worden verkregen over de volgende zaken:

16

a. de exacte demarcatie tussen het deel van de verbouwing waarvoor de gemeente verantwoordelijk is en het deel waarvoor stichting Rietveld Theater verantwoordelijk is (en daarmee ook de hoogte van de eigen investering van de stichting); b. de validiteit van de door de stichting geraamde beheer- en onderhoudslasten; c. de voorwaarden waaronder De VAK gebruik wenst te maken van de toekomstige voorzieningen van het theater en welke mogelijke bouwkundige en/of inrichting technische consequenties dit heeft voor het plan dat tot nu toe is ontwikkeld; d. de inzet die de stichting als toekomstig gebruiker en huurder nog moet plegen in het verdere proces van planvoorbereiding en realisatie, en de vermoedelijke kosten die hiermee zijn gemoeid; e. de risico’s die zich in dit project kunnen voordoen en de wijze waarop deze risico’s kunnen worden beheerst.

4.1.5 Tussenconclusie Scenario 1 is haalbaar uitgaande van een solide business case bij de gebruikers en de investeringsbereidheid van de gemeente. In dit scenario realiseert de gemeente op binnen ca. 2 jaar de gewenste culturele bijdrage in de binnenstad door het functioneel verbeteren van het Rietveld tot een podiumkunstenpand, het pand te verduurzamen en toegankelijk te maken voor mindervaliden. De hierbij behorende risico’s en aandachtspunten voor het vervolg zijn: • •

•

De extra financiële middelen benodigd in verband met betaalbaarheid en haalbaarheid van het plan; De toekomstbestendigheid ondernemingsplan Stichting Rietveld Theater, waaronder de adviezen over de demarcatie tussen de huurder en eigenaar, de validiteit van kosten en opbrengsten, de voorwaarden waaronder een samenwerking met VAK mogelijk is, de inzet van SRT gedurende het vervolg en de risicobeheersing ; Algemeen belang besluit is noodzakelijk in verband met de rechtmatigheid van de extra financiële middelen;

17

•

•

•

Impact op omgeving door mogelijk geluidsoverlast van de warmtepomp, bezoekers en fietsen. En evt. klachten van omwonenden bij gebruik binnentuin; wet- en regelgeving omtrent het gebruik van een lucht-/warmtepomp en de mogelijke daaruit voorvloeiende geluidshinder voor de omgeving; De scope-wijziging: Verduurzamen foyer en trappenhuis, inpassen ondernemingsplan SRT en mogelijke inpassing van het VAK dienen uitgewerkte te worden in het ontwerp.

18

4.2 Scenario 2 | Middenvariant 4.2.1 Omschrijving Het uitgangspunt van scenario 2 is het afschalen van het concept Voorlopig Ontwerp van juli 2022. In dit scenario is onderzocht of het mogelijk is om de investering te verlagen, zodat de (kostprijsdekkende) huur ook omlaag kan, waarbij het verdienvermogen voor SRT zo optimaal mogelijk in stand blijft.

4.2.2 Culturele bijdrage In dit scenario zijn de diverse afschaalopties uitgewerkt. Er is bekeken wat de consequenties zijn als er geen akoestische en installatie technische maatregelen in de bovenzaal en de studio’s worden genomen. Functioneel betekent dit dat deze ruimten in beperkte mate een bijdrage kunnen leveren aan een podiumkunstenpand. Dit wijkt af van de vastgestelde ambities van de gemeente, zoals opgenomen in het Programma van Eisen (2022).

4.2.3 Vastgoed en financiën In overleg met de bouwtechnisch adviseurs is bekeken wat de technische en financiële impact is op het moment dat de bovenzaal (ca. 65# stoelen) en/of de studio’s op de bovenverdieping niet worden gerealiseerd. Deze afschaalopties zijn afzonderlijk afgeprijsd. Dit leidt tot een besparing in de akoestische maatregelen en de klimaatinstallaties. Het financiële effect is echter beperkt omdat de vastgoedinvesteringen, zoals het verduurzamen van de bovenverdieping leidt tot de noodzaak om klimaat- en luchtbehandeling in te bouwen. Ook is de benedenzaal grotendeels maatgevend voor de luchtbehandelingsinstallaties. De besparing is afhankelijk van het aantal afschaalopties maximaal ca. € 500.000.

4.2.4 Gebruik en exploitatie theater De impact van het afschalen heeft een groot effect op het gebruik – immers de bovenzaal en/of studio’s kunnen niet worden gebruikt als repetitieruimten en voor optredens. Dit heeft een groot effect op het verdienvermogen van SRT en daarmee de haalbaarheid van de exploitatie. Voor SRT is er geen financiële ruimte om de substantiële huurverhoging te betalen.

4.2.5 Tussenconclusie Scenario 2 leidt tot een beperkte besparing in de investeringen en heeft een grote impact op het functioneel gebruik als podiumkunstenpand.

19

4.3 Scenario 3 | Basisvariant 4.3.1 Omschrijving In scenario 3 is bekeken hoe het Voorlopig Ontwerp van juli 2022 kan worden aangepast tot een basisvariant binnen de wettelijke kaders en de reguliere instandhouding. In de basisvariant behoudt de begane grond een theatervloer met een zaal van # 100 stoelen en een studio voor repetities. De garderobe, toiletten en een installatieruimte is schematisch ingepast op de begane grond. De bovenverdieping krijgt geen akoestische maatregelen en kan worden verhuurd als (maatschappelijke) kantoorruimten. Begane grond

Tussen verdieping

Boven verdieping

20

4.3.2 Culturele bijdrage In dit scenario is er geen sprake van een functionele uitbreiding en levert Rietveld 49 geen grotere culturele bijdrage aan de stad. Dit wijkt af van de vastgestelde ambities van de gemeente, zoals opgenomen in het Programma van Eisen (2022).

4.3.3 Vastgoed en financiën Dit scenario borduurt voort op scenario 2, waarbij alle afschaalopties gezamenlijk resulteren in het basisscenario. In overleg met de bouwtechnisch adviseurs is bekeken wat de technische en financiële impact is van het afschalen naar een basisvariant. Het doorvoeren van deze bezuinigingen heeft in totaal een effect van ca. € 560.000. Dit effect is beperkt doordat het verduurzamen van de bovenverdieping leidt tot de noodzaak om klimaat- en luchtbehandeling in te bouwen. Ook is de theaterzaal op de begane grond grotendeels maatgevend voor de luchtbehandelingsinstallaties.

4.3.4 Gebruik en exploitatie theater In dit scenario vindt geen uitbreiding van de podiumkunsten plaats. Hierdoor is het voor SRT niet mogelijk om een hogere huur te betalen. Een belangrijk deel van de huur wordt opgebracht door de extra kaartverkoop en horeca-opbrengsten door het uitbreiding van de podiumkunsten in het pand.

4.3.5 Tussenconclusie Scenario 3 leidt tot een beperkte besparing in de investeringen en er is geen uitbreiding van het functioneel gebruik als podiumkunstenpand.

21

5 Alternatieve scenario’s 5.1 Scenario 4 | Verkoop 5.1.1 Omschrijving SRT heeft aangegeven dat overdracht van het eigendom (Verkoop) van Rietveld 49 een bijdrage zou kunnen leveren om de ambities te realiseren. Eerder is hierover negatief besloten.

5.1.2 Culturele bijdrage Indien de gemeente het Rietveld 49 verkoopt heeft de gemeente geen directe invloed op de verbouw en de exploitatie van het vestzaktheater. Of SRT in staat is met het podiumkunstenpand dezelfde culturele bijdrage te leveren is afhankelijk van in hoeverre zij de verbouwing kunnen uitvoeren conform het vastgestelde PVE.

5.1.3 Vastgoed en financiën Vanuit het wettelijk kader dient de gemeente marktconform te verkopen. Een verkoopafweging vraagt om een integrale en strategische afweging van de gemeente. Vooruitlopend op deze afweging is er een onafhankelijke taxatie opgesteld, op basis van het gebruik met een maatschappelijke functie en uitgaande van de huidige staat van het pand is de marktwaarde bepaald op € 645.000 k.k. (CBRE, prijspeil 2023). Deze verkoopprijs is voorgelegd aan SRT. Uit de gesprekken met SRT over de Business Case (BC) is gebleken dat er onvoldoende financiële mogelijkheden zijn om deze aanschafprijs te betalen en vervolgens de benodigde investeringen voor de verbouw zelfstandig op te pakken.

5.1.4 Gebruik en exploitatie theater Het scenario is niet haalbaar, omdat SRT niet de ruimte heeft om de afschrijvings- en financieringslasten voor de aankoop en de verbouw zelfstandig te dragen.

5.1.5 Tussenconclusie Scenario 4 leidt tot hoge afschrijvings- en financieringslasten voor SRT. Deze kosten passen niet binnen de business case van SRT. Nog afgezien van de gemeentelijke strategische verkoopafweging.

22

5.2 Scenario 5 | Locatie elders in de binnenstad 5.2.1 Algemene omschrijving In dit scenario is verkend of er mogelijkheden zijn om het podiumkunstenpand op een andere locatie te realiseren passend bij het PVE – een vestzak theater in de binnenstad van Delft - en de gewenste planning op korte termijn.

5.2.2 Culturele bijdrage In het PVE is vastgesteld dat de gemeente de wens heeft om een podiumkunstenpand te realiseren in de binnenstad. Als de gemeente haar ambities in locatie en planning herziet, is het maatschappelijk cluster binnen Schieoevers mogelijk een alternatieve locaite. De oplevering van het maatschappelijke cluster in Schieoevers staat echter niet eerder gepland dan ca. 2029. De omliggende wijk is dan naar huidige inzichten nog niet volledig gerealiseerd, waardoor de omgeving van het maatschappelijk cluster in aanbouw is. Deze afweging zal de gemeente maken in het integraal huisvestingsplan Cultuur (zie volgende paragraaf).

5.2.3 Vastgoed en financiën Binnen de gemeentelijke portefeuille zijn er geen gebouwen beschikbaar met een vergelijkbare omvang en ligging. Buiten de gemeentelijke portefeuille zijn in de binnenstad geen panden bekend die passen bij het PVE.

5.2.4 Tussenconclusie Er zijn in scenario 5 geen alternatieve locaties gevonden die aansluiten bij het vastgestelde PVE en waarmee invulling kan worden gegeven aan een podiumkunstenpand in de binnenstad op de korte termijn. Buiten de binnenstad en op lange(re) termijn is het maatschappelijk cluster in Schieoevers mogelijk een geschikte locatie. Deze afweging kan de gemeente maken in het Integraal huisvestingplan Cultuur (zie volgende paragraaf).

23

5.3 Scenario 6 | Integraal huisvestingsplan Cultuur 5.3.1 Algemene omschrijving Het IHP cultuur wordt in 2024 parallel aan het Koersdocument Maatschappelijke Voorzieningen opgewerkt. Dit is een samenhangend document voor de culturele investeringen in de stad voor de komende 15 jaar. In het IHP Cultuur wordt afgewogen op welke wijze een podiumkunstenpand optimaal kan bijdragen aan de culturele en maatschappelijke opgaven in de stad.

5.3.2 Tussenconclusie Het IHP Cultuur (scenario 6) biedt de mogelijkheid om een integrale afweging binnen het kunst en cultuur landschap in Delft te maken en te bepalen op welke wijze een podiumkunstenpand optimaal kan bijdragen aan de culturele en maatschappelijke opgaven in de stad.

24

5.4 Scenario 7 | Stoppen planontwikkeling en verbouw Rietveld 49 5.4.1 Algemene omschrijving In dit scenario kiest de gemeente ervoor de verbouw van het Rietveld 49 als podiumkunstenpand te stoppen en het Rietveld terug te laten aan de gemeentelijke portefeuille.

5.4.2 Culturele bijdrage Het Rietveld 49 levert op dat moment geen culturele bijdrage voor de stad.

5.4.3 Vastgoed en financiën Vervolgens kan de gemeente een vervolgafweging maken om het Rietveld 49 onderdeel te laten van de gemeentelijke vastgoedportefeuile of te verkopen. Als het Rietveld 49 onderdeel blijft van de portefeuille staat de gemeente eveneens voor een (verduurzamings-)verbouwopgave en het huidige energielabel G van het pand. Als het pand wordt verkocht is er sprake van een incidentele opbrengst, die weer afhankelijk is van de toekomstige gebruiksmogelijkheden. Indien de gemeente verkoopt op de vrije markt is de verkoopprijs de economische waarde. Op het moment dat de gemeente het pand verkoopt met een maatschappelijk gebruik resulteert dit in een verkoopprijs passend bij deze bestemming (zie scenario 4 Verkoop). Daarnaast valt bij verkoop de structurele exploitatie weg. Ook het vastgestelde taakstellende budget valt vrij na aftrek van de reeds gemaakte planontwikkelings- en proceskosten en kosten voor het beëindigen van de bouwteamovereenkomst met aannemer.

5.4.4 Tussenconclusie In dit scenario heeft de gemeente op korte termijn geen podiumkunstenpand in (binnenstad) Delft conform het vastgestelde PVE. Het scenario 7 sluit niet aan bij het vastgestelde PVE. Geadviseerd wordt om dit scenario onderdeel te laten zijn van de integrale afweging in het IHP Cultuur.

25

6 Conclusie scenario analyse 6.1 Overzicht scenario beoordeling In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de kernpunten per scenario. Scenario

Culturele bijdrage

Vastgoed en financiën (gemeente)

Gebruik en exploitatie theater

Scenario 1 Verbouw Rietveld 49 Totaal variant

Uitbreiden podiumkunsten cf. Cultuurkader PVE Rietveld (2022)

Afhankelijk van betaalbaarheid huur Rechtmatigheid extra financiële middelen Beschikbaarheid financiële middelen gemeente

Afhankelijk van voldragen ondernemingsplan SRT met voldoende zekerheden in organisatorische en financiële continuïteit en de dekking van de eenmalige investeringskosten voor de gebruiker

Korte termijn (binnen ca. 2 jaar na scenario besluit)

Scenario 2 Verbouw Rietveld 49 Midden variant

Deels functioneel verbeteren (afhankelijk van afschaalopties)

Zie scenario 1 Beperkte besparing investeringskosten (max. ca. € 0,5 mln). Onvoldoende huurinkomsten.

Beperkte mogelijkheid tot extra inkomsten (vanuit kaartverkoop/verhuur) door de gedeeltelijke functionele verbetering van het gebouw.

Scenario 3 Verbouw Rietveld 49 Basis variant

Geen uitbreiding (alleen theaterzaal en 1 studio begane grond)

Zie scenario 1 Beperkte besparing investeringskosten (ca. € 0,5 mln). Onvoldoende huurinkomsten.

Geen extra inkomsten (vanuit kaartverkoop/verhuur) doordat er geen sprake is van een functionele verbetering is.

Scenario 4 Verkoop Rietveld 49 aan SRT

Afhankelijk van investeringsen exploitatie mogelijkheden SRT

SRT kan niet zelfstandig kopen en investeren; gemeentelijke dekking nodig.

Onvoldoende financiële draagkracht om zelfstandig te kopen. Taxatie CBRE € 645.000 bij maatschappelijke bestemming en exclusief de benodigde verbouw.

Scenario 5 Elders podiumkustenpand in binnenstad

Er is geen permanent alternatief beschikbaar in de binnenstad passend bij PVE

Scenario 6 IHP Cultuur

Afhankelijk van uitwerking in IHP en nieuw PVE Indien Schieoevers, ca. 5/7 jaar

Afhankelijk van PVE Zie met scenario 1

Afhankelijk van PVE Zie scenario 1

Scenario 7 Stoppen verbouw Rietveld 49

Afhankelijk van uitwerking IHP Cultuur

Rietveld 49 valt terug aan gemeentelijke portefeuille, toekomstbestendig verduurzamen is (op termijn) noodzakelijk, verkoopafweging.

26

6.2 Mogelijk resterende toekomst scenario’s De gevolgen voor de stad zijn afhankelijk de integrale culturele en maatschappelijke afweging in het IHP Cultuur en het voorkeursscenario dat daar uit volgt. Deze afweging heeft implicaties voor de locatie van het podiumkunstenpand, de bijdrage aan de culturele opgaven in de stad en de financiën en de planning. Op basis van scenario analyse vallen de volgende scenario’s af: -

-

-

-

Scenario 2: Midden variant verbouw Rietveld 49 • Beperkte functionele uitbreiding • Beperkte kostenbesparing in de investering (ca. € 0,5 miljoen)2. • Veel lagere opbrengsten voor de huurder uit de exploitatie van het theater Scenario 3: Basis variant verbouw Rietveld 49 • Geen functionele verbetering • Beperkte kostenbesparing in de investering (ca. € 0,5 miljoen)3 • Geen extra opbrengsten voor de huurder uit de exploitatie van het theater doordat er geen functionele verbetering plaats vindt. Scenario 4: Verkoop aan SRT • Onvoldoende financiële draagkracht bij SRT om aankoop en verbouw zelfstandig te doen Scenario 5: Verplaatsen naar alternatieve locatie cf. PVE in binnenstad Delft • Er is geen permanent alternatief bekend in de binnenstad passend bij PVE

Op basis van scenario analyse resteren twee reële scenario’s: Indien op basis van het IHP Cultuur een integrale afweging is gemaakt, kan de gemeente een go/no besluit nemen voor het Rietveld 49 en een scenariobesluit nemen voor: -

Scenario 1: Totaalvariant verbouw Rietveld 49 Scenario 7: Stoppen planvoorbereiding en verbouw Rietveld 49

De besparing in de investering is beperkt. De vastgoedgerelateerde investeringen is op basis van de huidige inzichten ca. € 2,4 miljoen. Daarnaast is de theaterinpassing ca. € 2,3 miljoen (in scenario 1) en ca. € 0,2 miljoen scope uitbreiding verduurzamen en ca. € 0,1 miljoen inpassen ondernemingsplan (stelpost). De grootste kosten voor het verbeteren van het theater zijn gekoppeld aan de zaal op de begane grond. Deze zaal is maatgevend voor de klimaatinstallatie en het inpassen van de benodigde kanalen. Indien de theaterinpassing op de bovenverdieping gedeeltelijk (scenario 2) of niet (scenario 1) plaats vindt, dienen er tevens klimaatinstallaties te worden gerealiseerd in de ruimten op de bovenverdieping in verband met de luchtkwaliteit en het koelen/verwarmen van de ruimten. 3 Zie bovengenoemde toelichting. 2

27

6.3 Financiële consequenties Uit de scenario analyse is gebleken dat het niet mogelijk is om de ambities opgenomen in het PVE te realiseren binnen het taakstellende budget, zoals vastgesteld in de gemeenteraad in de vergadering van 3 februari 2022. Het taakstellende budget voor de renovatie van het Rietveld 49 is destijds vastgesteld op € 1,9 miljoen (waarvan € 1,4 miljoen indirecte en directe bouwkosten). Dit budget is gebaseerd op het Programma van Eisen (PVE) opgesteld d.d. 09-06-2021. Dit betekent dat indien de gemeente de ambities voor een podiumkunstenpand in de stad wil realiseren extra financiële middelen zijn benodigd om te komen tot het podiumkunstenpand en een toekomstbestendige plek voor repeteren, ontmoeten en optreden in de stad van Delft. De extra benodigde financiële middelen vanuit de gemeente bedragen € 3,1 mln. Deze financiële middelen zijn thans niet beschikbaar in de gemeentelijke begroting. Gezien het feit dat de gemeente een gemeentelijke monument gaat verduurzamen, kan zij mogelijk aanspraak maken op (verduurzamings)subsidies. Met deze financiële bijdrage is nog geen rekening gehouden. Onderstaand is per scenario de financiële consequenties globaal in beeld gebracht, de bedragen zijn indicatief. De definitieve prijsstelling vindt plaats op basis van een Definitief Ontwerp en de dan geldende marktomstandigheden.

In de indicatieve raming is rekening gehouden met de nadere planuitwerking, een post onvoorzien passend bij deze fase van de planvoorbereiding en prijsstijgingen tot start bouw. Scenario 1: Totaalvariant verbouw Rietveld met actualisatie PVE Investering (bedragen zijn afgerond) Raming concept Voorlopig ontwerp Indexering concept Voorlopig ontwerp Scope uitbreiding concept Voorlopig ontwerp i.v.m. verduurzamen foyer en trappenhuis Stelpost aanpassingen VO Totaal stichtingskosten raming

€ 4,1 mln (juli 2022) € 0,6 mln (pp. 2023) € 0,2 mln (pp. 2023) € 0,1 mln (pp. 2023) € 5,0 mln (pp. 2023)

Dekking (bedragen zijn afgerond) Reeds beschikbaar kaderstellend budget € 1,9 mln. (zie raadsbesluit 2022) Uitgaande van een (maatschappelijke) huur* en inclusief meerjaren onderhoudsvoorziening € 0,2 mln (cf. programma begroting) Extra financiële middelen gemeente** € 3,1 mln (nog niet beschikbaar) Totaal benodigde dekking € 5,0 mln

* Dit is niet de kostprijsdekkende huur, zie**. Dit bedrag is richtinggevend, in de volgende uitwerkingsfase kan dit bedrag nauwkeuriger worden geraamd op basis van de investerings- en exploitatiekosten. ** zie toelichting benodigd algemeen belang besluit

28

Scenario 7: Stoppen planontwikkeling verbouw Rietveld 49 Afhandelen van de financiële verplichtingen vanuit contract met bouwteam en sunk cost gemeente (reeds gemaakte plan- en proceskosten). Onder programma Samenleven, onderwijs en cultuur, valt de investering van het Rietveld theater. De kosten voor dit planvormingstraject worden binnen deze investering verantwoord. Indicatie nieuwbouwkosten Als uit de integrale afweging binnen het IHP Cultuur blijkt dat er een podiumkunstenpand gewenst is, maar niet in het Rietveld 49, is voor de volledigheid een indicatie gegeven van de nieuwbouwkosten van een podiumkunstenpand. Ter referentie is onderstaand inzicht geboden in de indicatieve nieuwbouwkosten. Investering (bedragen zijn afgerond) - Bij nieuwbouw: 1.000 m2 bvo (afhankelijk van PVE) - Stichtingskosten € 6,2 mln, excl. BTW, prijspeil 2023

De indicatie van de nieuwbouwkosten is inclusief de aanname voor de verwerving van de grond op basis van een maatschappelijke grondprijs van ca. €220 per m2 bvo en de indicatieve stichtingskosten voor nieuwbouw ca. € 5.700 per m2 bvo. Dit bedrag is afhankelijk van het dan op te stellen programma van eisen (PVE) en de prijs/marktontwikkelingen op lange termijn en de aankoop van een locatie en exclusief een oplossing voor een tijdelijke situatie voor SRT en DTG. Het is denkbaar dat bij een nieuwbouwvariant sprake is van een efficiënter gebouw doordat het theater niet hoeft te worden ingepast in een bestaand gebouw. Dit kan een prijsvoordeel opleveren.

29

6.4 Bijzondere aandachtspunten voor vervolg | scenario 1 De gemeente zal in de uitwerking naar een Defintief Ontwerp (DO) tot een oplossing moeten komen voor de fietsen van de bezoekers door de toename van het aantal bezoekers en aandacht moeten hebben voor de mogelijke overlast voor de omwonenden door het plaatsen van de warmtepomp en het gebruik van de binnentuin. Hiervoor dient een zorgvuldig participatie- en communicatieproces te worden ingericht. In de DO-fase vindt de verdere planuitwerking plaats, waaronder het verduurzamen van foyer en trappenhuis, de inpassing van het ondernemingsplan van SRT en het mogelijke gebruik door het VAK. Ook voor wat betreft de monumentale status van het pand dient in overleg met de afdeling erfgoed van de gemeente planuitwerking plaats te vinden. Met in achtneming van de wet- en regelgeving omtrent het gebruik van een lucht-/warmtepomp en de mogelijke daaruit voorvloeiende geluidshinder voor de omgeving. Ontwerp- en kostenmanagement binnen het bouwteam is een belangrijk aandachtspunt om te komen tot een Definitief en Technisch ontwerp. Ook de samenwerking met de huurder(s) en gebruiker(s) blijft een belangrijk aandachtspunt in het vervolgtraject. Ook kan de aanvullende subsidiemogelijkheden in verband met het verduurzamen van een monumentaal gebouw worden onderzocht. In het PVE is geen rekening gehouden met zonnepanelen.

De energiekosten zullen toenemen door het inpassen van de klimaatinstallaties en de warmtepomp. Door het gebruik van zonnepanelen kunnen deze kosten worden beperkt voor de huurder(s). In de uitwerking naar het DO wordt geadviseerd om technisch te onderzoeken of zonnepanelen op het dak mogelijk zijn (in verband de draagkracht van het dak) en te bepalen of de opbrengst van de zonnepanelen (deels) ten gunste komt aan de huurder(s) van het pand en/of dit een gemeentebrede opbrengst is (split incentive). De uitwerking van de aandachtspunten zoals genoemd in het advies van BMC op het ondernemingsplan Stichting Rietveld Theater om te komen tot een toekomstbestendige exploitatie, zowel organisatorisch als financieel. En het nader definiëren van de demarcatie tussen de investeringen door de gemeente en de investeringen door de huurder en het in beeld brengen van de fiscale consequenties bij de investeringen en verhuur als theater (BTW plichtig). Ook dient de voorbereiding van het algemeen belang besluit plaats te vinden in verband met de rechtmatigheid van de toekenning van de extra financiële middelen. 30

6.5 Bijzondere aandachtspunten voor vervolg | scenario 7 Indien de gemeente geen podiumkunstenpand realiseert in het Rietveld dan moeten de reeds gemaakte kosten (planuitwerkings- en proceskosten) ten laste worden gebracht van het reeds beschikbare kaderstellende budget (1,9 miljoen prijspeil 2022). Ook het beëindigen van de bouwteamovereenkomst brengt kosten met zich mee. Vervolgens kan de gemeente een vervolgafweging maken om het Rietveld 49 onderdeel te laten van de gemeentelijke vastgoedportefeuille of te verkopen. Indien het gebouw in de gemeentelijke portefeuille blijft dient de gemeente rekening te houden met investeringskosten om te komen tot een duurzaam toekomstbestendige exploitatie van het Rietveld 49. Deze investering is ca. € 2,5 miljoen (prijspeil 2023).

31

7 Bijlagen 7.1 Bijlage: Risico analyse Separaat beschikbaar (Bijlage B)

7.2 Bijlage: Ondernemingsplan SRT Separaat beschikbaar (business plan, Rietveld Theater, Huis voor podiumkunsten, 2023) (Bijlage C)

7.3 Bijlage: Advies quick scan BMC inclusief reactie SRT Separaat beschikbaar (quick scan, dd. 2 november 2023) (Bijlage D1) Inclusief de reactie van SRT op de quickscan BMC (141223) (Bijlage D2)

32