Bijlage 5. 20260122 - tekst HVO h5 en beleidsregel omzetting woningvorming.pdf + 6404870

Kopie van Huisvestingsverordening Delft 2023 (HVO) hoofdstuk vijf & Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019 Bijlage bij ‘20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5’. Dit document bevat: •

•

HVO: - Hoofdstuk vijf van de HVO - Relevante bijlagen uit de HVO, waar naar verwezen wordt in HVO hoofdstuk vijf - Artikelsgewijze toelichting bij hoofdstuk vijf van de HVO Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019

We bevelen het online lezen van de verordening en beleidsregel aan. De actuele webversie van hele verordening inclusief hoofdstuk vijf is te vinden via: Huisvestingsverordening Delft 2023 | Lokale wet- en regelgeving, en de beleidsregel via: Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019

Hoofdstuk 5 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Paragraaf 5a Splitsing Artikel 5:1 Toepassing categorieën woonruimte met betrekking tot splitsing Het verbod op splitsing in appartementsrechten, als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014, is uitsluitend van toepassing op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage III van deze verordening opgenomen categorieën woonruimte. Artikel 5:2 Aanvraag splitsingsvergunning 1. Voor het verkrijgen van een splitsingsvergunning moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders met een daarvoor aangewezen formulier. 2. De aanvraag moet inhouden: a. naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager; b. een gemachtigde is aangewezen de naam en het correspondentieadres in Nederland van de gemachtigde; c. straat en huisnummer; de kadastrale ligging en het jaar van het tot stand komen van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; d. de aard en het huidige gebruik van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; e. de namen en de adressen van de bewoners van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. 3. Bij de aanvraag moet worden een splitsingsplan worden bijgevoegd dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. 4.

Als burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, moet een taxatierapport worden overlegd, betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een beëdigd taxateur.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

5. Als burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, moet een beschrijving en een beoordeling worden overlegd, die inzicht geeft in de onderhoudstoestand van het gebouw en de maximale huurprijzen van de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten. Artikel 5:3 Beslissing over aanvraag 1. Burgemeester en wethouders beslissen over de aanvraag om een splitsingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2. Deze beslissing kan voor ten hoogste 6 weken worden uitgesteld. Wanner er sprake is van uitstel, wordt de aanvrager hierover schriftelijk op de hoogte gebracht. Artikel 5:4 Weigeringsgronden splitsingsvergunning 1. Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning weigeren, : a. het gebouw, of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of recent verhuurd zijn geweest, en b. de huurprijs van één of meer van die woonruimten of voormalige woonruimten lager is dan de huurprijsgrens, en c. niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijven voor verhuur ter bewoning, en d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. 2.

Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning eveneens weigeren, : a. het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, maar zonder de juiste toestemming* geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is genomen, en b. de huurprijs van één of meer van die voormalige woonruimte(n) lager is dan de huurprijsgrens, en c. niet gewaarborgd is dat de voormalige woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zullen worden voor verhuur te bewoning, en d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. 3. Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning eveneens weigeren : a. voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een bestemmingsplan van kracht is, of

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

b. voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een herziening van het bestemmingsplan in procedure is, of c. een ontwerp voor een bestemmingsplan in procedure is d. het ontwerp voor dat plan, dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag om vergunning is ingediend, dan wel, de aanvraag krachtens het tweede lid is aangehouden, voordat die aanhouding is geëindigd, e. de voorgenomen splitsing nadelige gevolgen kan hebben voor de in het plan gestelde doeleinden, en f. het belang dat de vergunningsaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de modernisering of vervanging. 4. Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning ten slotte weigeren : a. de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, splitsing uit een oogpunt van indeling of de staat van onderhoud niet toelaat, en b. de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende verzekerd is, dat die gebreken zullen worden opgeheven. 5.

Van gebreken als bedoeld in het vierde lid is in ieder geval sprake, burgemeester en wethouders ingevolge artikel 1 b en/of artikel 13 van de Woningwet een aanschrijving hebben uitgevaardigd en nog niet aan deze aanschrijving is voldaan of een aanschrijving kunnen uitvaardigen. *in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 dan wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2006, 566) of met enig wettelijk voorschrift Artikel 5:5 Aanhouden aanvraag om splitsingsvergunning 1. Burgemeester en wethouders houden de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning aan : a. voor de datum van ingang van de vergunningaanvraag voor het gebied waarin het gebouw, waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, is gelegen een voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 3.7 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is geworden met het oog op de voorbereiding van een herstructureringsplan of van herziening daarvan; b. redelijkerwijs verwacht mag worden dat de in het herstructureringsplan op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden beïnvloed door de voorgenomen splitsing. c. naar het oordeel van burgemeester en wethouders redelijkerwijs verwacht mag worden dat het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de herstructurering.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

2. De aanhouding als bedoeld in het eerste lid duurt tot het moment dat het voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 21 van de Wet ruimtelijke ordening is vervallen. 3. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning tevens aanhouden de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij binnen een redelijke termijn de gebreken als bedoeld in artikel 41, vierde lid, met het oog op de voorgenomen splitsing zal opheffen. 4. Burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning op grond van het derde lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. de, in het besluit tot aanhouding vermelde, gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn wordt de vergunning verleend. Artikel 5:6 Geldigheidsduur afgegeven splitsingsvergunning Een door burgemeester en wethouders afgegeven splitsingsvergunning heeft een geldigheidsduur van 1 jaar, tenzij op de splitsingsvergunning een andere geldigheidsduur is vermeld.

Artikel 5:7 Overschrijven splitsingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning op verzoek van degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld of van zijn rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld.

Paragraaf 5b Onttrekking Artikel 5:8 Toepassing categorieën woonruimte in relatie tot onttrekking en omzetting Het verbod op onttrekking en samenvoeging, als bedoeld in artikel 21, eerste lid aanhef en onder a en b van de Huisvestingswet 2014, is uitsluitend van toepassing op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage IV van deze verordening opgenomen categorieën. Artikel 5.9: Aanvraag onttrekkingsvergunning 1. Voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier. 2. De aanvraag moet inhouden: a. naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar deze niet de aanvrager is; b. een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c. gegevens over de huidige situatie: ▪

het adres van de woning;

▪

de huur- of koopprijs;

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

▪

het aantal kamers;

▪

de gebruiksoppervlakte;

▪

de staat van onderhoud;

d. gegevens over de beoogde situatie: ▪

de bestemming;

▪

de bouwtekening / de bouwvergunning;

▪

het compensatievoorstel;

▪

de gronden waarop de aanvraag berust.

e. gegevens bij voorgenomen samenvoeging: ▪

de verwachte huur- of koopprijs;

▪

de naam van de toekomstige bewoner;

▪

de omvang van het huishouden van de toekomstige bewoner

Artikel 5:10 Beslissing over aanvraag 1. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een onttrekkingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3. De onttrekkingsvergunning wordt gevraagd ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf dan kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel. 4. De onttrekkingsvergunning wordt gevraagd ten behoeve van de praktijkuitoefening door officieel erkende medici of paramedici dan kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij de Adviescommissie Huisvesting Beoefenaars van Medische en Paramedische Beroepen. Artikel 5:11 Verlenen onttrekkingsvergunning 1. Burgemeester en wethouders verlenen of weigeren de onttrekkingsvergunning met inachtneming van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. 2. Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking en samenvoeging gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of het belang van de leefbaarheid. Artikel 5:12 Tijdelijke woonruimteonttrekking 1.

Burgemeester en wethouders kunnen voor tijdelijke woonruimteonttrekking alleen een onttrekkingsvergunning verlenen de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een tijdelijke woonruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vast staat dat die woonruimteonttrekking niet langer dan vijf jaar zal duren.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

2. Burgemeester en wethouders nemen in de vergunning een termijn op, waarna de onttrekking moet zijn beëindigd. Deze termijn bedraagt ook na verlenging niet meer dan vijf jaar. Artikel 5:13 Gebruik zonder onttrekkingsvergunning Sprake is van het gebruik van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning anders dan voor permanente bewoning of kantoor of praktijkruimte door de eigenaar, kunnen burgemeester en wethouders de woonruimte verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven op het moment dat de woonruimte in gebruik wordt genomen voor bewoning, of dat de woonruimte door verhuur of verkoop opnieuw voor bewoning wordt bestemd, of alsnog een onttrekkingsvergunning wordt verleend. Artikel 5:14 Overschrijven onttrekkingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen de toestemming tot onttrekking op verzoek van degene op wiens naam de toestemming is gesteld of van zijn rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op wiens naam de toestemming is gesteld.

Paragraaf 5c Omzetting Artikel 5:15 Vergunningsvereiste Het verbod op omzetting, als bedoeld in artikel 21, eerste lid aanhef en onder c van de Huisvestingswet 2014, is uitsluitend van toepassing op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage V van deze verordening opgenomen categorieën. Artikel 5:16 Aanvraag omzettingsvergunning 1. Voor het verkrijgen van een vergunning tot omzetting moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier. 2. De aanvraag moet in ieder geval bevatten: a. de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar deze niet de aanvrager is; b. een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c. gegevens over de huidige situatie: ▪

het adres van de woning;

▪

de gebruiksoppervlakte.

d. gegevens over de beoogde situatie: ▪

de bestemming;

▪

de gebruiksoppervlakte;

▪

beoogd aantal toekomstige bewoners;

▪

de gronden waarop de aanvraag berust.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven. Artikel 5:17 Voorschriften voor omzetting 1. Aan het verlenen van een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de huisvestingswet 2014 kunnen door burgemeester en wethouders voorschriften worden verbonden over onder meer: a. de leefbaarheid in en rondom het gebouw; b. het voorkomen van overlast; c. goed verhuurderschap. 2. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot goed verhuurderschap als bedoeld in het eerste lid onder c. Artikel 5:18 Beslissing over de aanvraag 1. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een omzettingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Artikel 5:19 Weigeringsgronden Een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 21 van de huisvestingswet wordt geweigerd, : a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de omzetting gediende belang (volkshuisvestelijke toets); b.

het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets); c. het onder a en b genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; d. vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het bestemmingsplan. Artikel 5.20: Leefbaarheidstoets 1. De leefbaarheidstoets als bedoeld in artikel 5:19 onder b heeft betrekking op: a. fysieke leefbaarheidseisen en; b. algemene leefbaarheidseisen in de omgeving van het betreffende gebouw. 2. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de fysieke en de algemene leefbaarheidseisen als bedoeld in het eerste lid. Artikel 5:21 Intrekkingsgronden

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

De vergunning als bedoeld in artikel 5:15 kan door de burgemeester en wethouders worden ingetrokken, : a. de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot omzetting; b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist, of redelijkerwijs kon vermoeden dat het onjuiste of onvolledige gegevens waren; c. de aan de vergunning verbonden voorschriften niet worden nageleefd.

Paragraaf 5d Woningvorming Artikel 5:22 Vergunningvereiste Het verbod op woningvorming, als bedoeld in artikel 21, eerste lid aanhef, onder e van de Huisvestingswet 2014, is uitsluitend van toepassing op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage VI van deze verordening opgenomen categorieën. Artikel 5:23 Aanvraag woningvormingsvergunning 1. Voor het verkrijgen van een vergunning tot woningvorming moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier. 2. De aanvraag moet in ieder geval bevatten: a. de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar deze niet de aanvrager is; b. een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c. gegevens over de huidige situatie: ▪

het adres van de woning;

▪

de gebruiksoppervlakte

d. gegevens over de beoogde situatie: ▪

de bestemming;

▪

de gebruiksoppervlakte;

▪

de gronden waarop de aanvraag berust;

▪

bouwtekening van de huidige, alsook de beoogde situatie.

3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels vast waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven. Artikel 5:24 Voorschriften voor woningvorming 1. Aan het verlenen van een vergunning als bedoeld in artikel 21 aanhef en onder d van de Huisvestingswet 2014 kunnen door burgemeester en wethouders voorschriften worden verbonden over onder meer:

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

a. de leefbaarheid in en rondom het gebouw; b. het voorkomen van overlast; c.goed verhuurderschap. 2.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot goed verhuurderschap als bedoeld in het eerste lid onder c. Artikel 5:25 Beslissing over de aanvraag 1. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een woningvormingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Artikel 5:26 Weigeringsgronden Een woningvormingsvergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 wordt geweigerd, : a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets); b. vergunningverlening zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets); c. het onder a en b genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; d. het gebouw waarvoor de vergunning wordt aangevraagd niet een minimale woonoppervlakte van 180m2 heeft; e.

de woonoppervlakte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft in de afgelopen 10 jaar, al dan niet op basis van een verleende omgevingsvergunning, is uitgebreid. Artikel 5:27 Leefbaarheidstoets 1. De leefbaarheidstoets als bedoeld in artikel 5:26 onder b heeft betrekking op: a. fysieke leefbaarheidseisen en; b. algemene leefbaarheidseisen in de omgeving van het betreffende gebouw. 2. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de fysieke en de algemene leefbaarheidseisen als bedoeld in het eerste lid. Paragraaf 5e Uitzonderingen vergunningvereiste omzetting en woningvorming Artikel 5:28 Ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1. Van de verboden als bedoeld in de artikelen 5:15 en 5:22 kan door burgemeester en wethouders ontheffing worden verleend en voor zover de omzetting of woningvorming bedoeld is voor:

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

a. het huisvesten van woongroepen, of; b. huisvestingsoplossingen in relatie tot de maatschappelijke opgave Langer & weer thuis. 2. De in het eerste lid bedoelde ontheffing wordt aangevraagd door of namens de eigenaar van het gebouw dat de betreffende woonruimten bevat; 3. De in het eerste lid genoemde ontheffing wordt afgegeven voor de duur dat de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft in gebruik wordt gegeven voor het in de ontheffingsbeschikking omschreven doel; 4. De in het derde lid genoemde termijn vervalt in ieder geval op het moment dat de woonruimte wordt verkocht. 5. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot de toepassing van dit artikel. Artikel 5:29 Aanvraag ontheffing 1. Voor het verkrijgen van een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid, moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier. 2. De aanvraag moet in ieder geval bevatten: a. de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar deze niet de aanvrager is; b. een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c. gegevens over de huidige situatie: ▪

het adres van de woning;

▪

de gebruiksoppervlakte.

d. gegevens over de beoogde situatie: ▪

beschrijving van de bestemming (huisvesting van een woongroep, of huisvestingsoplossing in het kader van Langer & Weer Thuis);

▪

verwachte duur van de bestemming;

▪

de gebruiksoppervlakte;

▪

de gronden waarop de aanvraag berust;

▪

bouwtekening van de huidige, alsook de beoogde situatie.

3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels vast waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven. Artikel 5:30 Voorschriften ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1. Aan een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid worden de volgende voorschriften verbonden:

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

a. de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft kan uitsluitend in gebruik worden gegeven b. de ontheffing is niet overdraagbaar. Artikel 5:31 Beslissing over de aanvraag 1. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een ontheffing binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Artikel 5:32 Weigeringsgronden ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming Een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid wordt geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de (tijdelijke) omzetting of woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets); b. het verlenen van de ontheffing leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets); c. het onder a en b gedoelde belang niet of niet voldoende wordt gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing. Artikel 5:33 Intrekken ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1.

Burgemeester en wethouders kunnen een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid intrekken : a. die ontheffing is verleend op grond van door de houder van die ontheffing verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; b. het doel waartoe ontheffing is verleend niet langer wordt gediend met de ontheffing; c. de aan de ontheffing verbonden voorschriften niet worden nageleefd; d. de houder van die ontheffing daartoe verzoekt.

Paragraaf 5f Opkoopbescherming Artikel 5:34 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte 1. Vanaf de datum van inschrijving van het eigendomsrecht in de openbare registers, is het binnen de periode van vier jaren verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: a. die is gelegen in de gemeente Delft met een WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens, geldend in het jaar waarin de datum van inschrijving in het openbare register van de akte van levering van de betreffende woonruimte aan nieuwe eigenaar valt. b. die op de datum van inschrijving: 1. vrij was van huur en gebruik; 2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of 3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; c. waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt; en d. die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie. 3. Onder WOZ-waarde wordt verstaan: waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving. Artikel 5:35 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming 1. Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt door of namens de eigenaar ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt. 2. Ten minste wordt verstrekt: a. de naam (of namen) van de eigenaar(s); b.het adres van de woning of wooneenheid; c.bewijs van eigendom van de woning of wooneenheid. 3. Indien van toepassing worden aanvullend verstrekt: a.

nadere bescheiden waar het bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad van de woningzoekende met de eigenaar(s) uit blijkt; b. een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik worden gegeven, mede aangeleverd. c. nadere bescheiden waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. d. nadere bescheiden waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 4.Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten. Artikel 5:36 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

1. De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt in elk geval verleend als: a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b. de woonruimte ter beschikking gesteld wordt aan een derde op basis van bruikleen als bedoeld in artikel 7A:1777 BW. c. de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of, d. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 2. In de gevallen, genoemd in het eerst lid, onder a en b, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft.

3.De vergunning als bedoeld in het eerste lid onder c wordt slechts een maal verstrekt in de periode van vier jaar dat de betreffende woonruimte beschermd is. Artikel 5:37 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend 1.De verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend als: a. de beschermde woonruimte in opdracht van de gemeente is aangekocht; b. de beschermde woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie; c. de beschermde woonruimte wordt verhuurd door een woningcorporatie. 2 .De verhuurvergunning opkoopbescherming kan verder in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. 3. In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid en artikel 5:36, kan de vergunning worden geweigerd. Artikel 5:38 Beslistermijn 1.Burgemeester en wethouders beslissen op aanvragen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

2.Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het eerste lid, eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen. Artikel 5:39 Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming De verhuurvergunning opkoopbescherming kan in elk geval worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.

Paragraaf 5g Toeristische verhuur van woonruimten Artikel 5:40 Werkingsgebied Voor de toepassing van de artikelen 23a, eerste lid en derde lid, 23b, eerste en tweede lid en 23e van de Huisvestingswet 2014 en de artikelen uit deze paragraaf zijn alle woonruimten gelegen in de gemeente Delft aangewezen. Artikel 5:41 Vormen van toeristische verhuur 1. Deze paragraaf is van toepassing op de volgende vormen van toeristische verhuur: a. vakantieverhuur; en b. bed & breakfast. 2. Deze paragraaf is niet van toepassing op recreatiewoningen, woningruil en huisbewaring, en short stay. Artikel 5:42 Registratienummer 1. Het is verboden woonruimte als bedoeld in artikel 5:40 aan te bieden voor toeristische verhuur zonder daarbij het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. 2. Voor elk van de te verhuren woonruimten wordt door diegene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur een registratienummer aangevraagd door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier. Artikel 5:43 Nachtencriterium en meldplicht vakantieverhuur 1. Onverminderd artikel 5:42, eerste lid is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 5:40 voor meer dan zestig nachten per kalenderjaar in gebruik te geven voor vakantieverhuur. 2.

Onverminderd artikel 5:42, eerste lid, en artikel 5:43, eerste lid is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 5:40 in gebruik te geven voor vakantieverhuur zonder dat degene die de woonruimte in gebruik geeft voor vakantieverhuur dit tevoren aan burgemeester en wethouders heeft gemeld, middels een door de burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier. Een melding kan meer dan één nacht betreffen. 3. Als burgemeester en wethouders iemand die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor vakantieverhuur van woonruimte, er schriftelijk van in kennis hebben gesteld dat een woonruimte al voor het toegestane aantal nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor vakantieverhuur, is het die dienstverlener voor

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

de rest van het jaar verboden voor die woonruimte aanbiedingen voor toeristische verhuur te tonen. 4. Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen waar een nachtencriterium van nul nachten geldt, betekende een verbod op vakantieverhuur.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

Bijlage III Categorieën gebouwen als bedoeld in artikel 5.1 Alle gebouwen bevattende woonruimte onder huurprijsgrens.

Bijlage IV Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5:8 Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van •

utiliteitsgebouwen;

•

Woonruimte onder beheer van een toegelaten instelling, gelegen in een actiegebied, of een gebied dat de afgelopen 24 maanden actiegebied is geweest en waarbij de onttrekking, of samenvoeging is beschreven in een goedgekeurd sociaal plan;

Bijlage V Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5.15 Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van •

utiliteitsgebouwen;

•

nieuwbouw;

•

gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen;

•

omzetting van een zelfstandige woonruimte naar niet meer dan twee onzelfstandige woonruimten;

•

woonsituaties waarbij maximaal 1 persoon inwoont bij een ander huishouden;

•

Woonsituaties waarbij de bewoner, of bewoners, die (tezamen) tevens 100% eigenaar is/zijn, of huurder(s) handelend met toestemming van de verhuurder en die ten minste reeds 5 jaar aangesloten ingeschreven heeft gestaan op het betreffende adres, niet meer dan 2 personen laat inwonen in een woning die een minimale woonoppervlakte heeft van 180m2.

Bijlage VI Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5:22 Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van •

utiliteitsgebouwen;

•

nieuwbouw.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

Toelichting: Hoofdstuk 5 algemeen De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om voor alle woningen bij onttrekking, samenvoeging, woningvorming en/of omzetting een vergunningplicht in te stellen. Dit geldt eveneens voor opkoopbescherming en toeristische verhuur. In de Huisvestingsverordening wordt vergunningsplicht gesteld voor onttrekking, omzetting en splitsing in appartementsrechten; samenvoegen van woningen voor eigen gebruik is, op grond van de huisvestingswet 2015 niet vergunningsplichtig. Er is een vergunningplicht voor alle woonruimten, met uitzondering van, onzelfstandige woonruimten en te slopen woningen van een corporatie in een actiegebied. Voor een woonruimte die is gebouwd als onzelfstandige woonruimte, of voor woonruimte die legaal is omgezet naar onzelfstandige woonruimte is geen vergunning nodig. Door te spreken over permanente bewoning is, is wanneer de betreffende woonruimte niet het hoofdverblijf is, een onttrekkingsvergunning vereist. Hiermee is het mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren. Artikel 5:1 Het vergunningenregime inzake splitsing in appartementen heeft alleen betrekking op bestaande woningbouw. In deze bepaling geven burgemeester en wethouders aan voor welke categorieën woonruimte het regime van toepassing is. De vergunning ziet alleen toe op het splitsen van het zakelijke recht op het gebouw.

Het aantal bij de splitsing betrokken woningen wijzigt door deze vergunning niet. De vergunning wordt verleend overeenkomstig de bijgevoegde splitsingstekening. Artikel 5:15 Onzelfstandige bewoning zijn die situaties waarin de bewoners geen duurzaam huishouden vormen en een, of meer van de volgende voorzieningen delen; keuken, badkamer/douche/wasruimte, toilet. Artikel 5:22 t/m 5:27 Na invoering van de omzettingsvergunning heeft het aantal gevallen van woningvorming (bouwkundig splitsen van woningen) een vlucht genomen in Delft. Om verdringing te voorkomen en schaarse woningtypen beschikbaar te houden voor de daarbij behorende doelgroepen (met name gezinnen), acht de Raad het noodzakelijk ook voor woningvorming een vergunningvereiste in te voeren. Voor woningvorming geldt dat dit alleen is toegestaan bij woongebouwen die een woonoppervlakte hebben van ten minste 180m2. Het woongebouw moet die oppervlakte al ten minste 10 jaar hebben. Dat wil zeggen dat wanneer de woonoppervlakte de afgelopen 10 jaar is uitgebreid, ook als dat vergunningvrij is gebeurd, de vergunning wordt geweigerd. Het is de verantwoordelijkheid van de aanvragen om dit bij het aanvragen van de vergunning te melden. achteraf zou blijken dat dit bij de aanvraag is achtergehouden dan kan deze alsnog worden ingetrokken en worden verplicht de aanpassingen terug te draaien.

Artikel 5:28 t/m 5:33 Door de schaarste op de woningmarkt en de extra druk vanwege de studentenpopulatie acht de Raad het noodzakelijk aanpassingen aan de woningvoorraad streng te reguleren. Dit met het doel om te waarborgen dat zoveel als mogelijk woningen van bepaalde typen in bepaalde prijsklassen behouden blijven voor alle doelgroepen (tegengaan van verdringing als gevolg van schaarste). De Raad hecht er ook belang aan voor bijzondere woonvormen,

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

zoals bijvoorbeeld woongroepen, plek te maken en houden in Delft en daarnaast om binnen de Huisvestingsverordening ruimte te bieden aan het woonaspect van Langer & weer thuis. Daarbij valt te denken aan kangoeroewoningen, (on)zelfstandige samenwoonvormen voor ouderen, of mensen met een beperking, maar ook het gekoppeld wonen van meerder generaties in een gebouw (al dan niet bouwkundig gesplitst in meerdere zelfstandige eenheden). Om te zorgen dat flexibel kan worden ingespeeld op behoeften in de stad en om te verzekeren dat er geen “achterdeurtjes” ontstaan acht de Raad het noodzakelijk dat Burgemeester en Wethouders een ontheffing kunnen verlenen, waardoor zonder vergunning tijdelijk en onder voorwaarden situaties van omzetting, of woningvorming worden toegestaan om de maatschappelijk opgaven op het gebied van Langer en Weer Thuis te faciliteren. Om flexibel te kunnen reageren op de praktijk kunnen Burgemeester en wethouders in een beleidsregel vastleggen hoe uitleg en uitvoering wordt gegeven aan deze mogelijkheid. Artikel 5:34 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is.

In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht. De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte. In het tweede lid is het gehele grondgebied van de gemeente Delft aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog (goedkope of middeldure) woonruimte is (tweede lid, onder a, en derde lid). Onderdeel a uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen b en c zijn wettelijk verplicht. Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel d). Het tweede lid, onder a, regelt het aan te wijzen gebied. Dit is het gehele grondgebied van de gemeente.

De reden om het gehele grondgebied aan te wijzen is dat uit het rapport ‘analyse opkoopregeling’ van Explica van 14 februari 2022 blijkt dat het probleem in alle wijken speelt. In alle wijken is op dit moment aanbod aan middeldure huurwoningen. Als de maatregel stadsbreed ingezet wordt, dan worden huishoudens die op zoek zijn naar een middeldure huurwoning in geen enkele wijk belemmerd. Van belang is ook dat de gemeente met de aanwijzing van het gehele grondgebied wil voorkomen dat ongewenste effecten optreden. Zo ligt het voor de hand dat een waterbedeffect optreedt als extern effect van het opwerpen van een grens in belendende wijken. Verder noemt het tweede lid, onder a, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan. De gehanteerde WOZ-waarde, die lager of gelijk is aan de NHG- kostengrens geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt, sluit aan bij de door de gemeente Den Haag gehanteerde WOZ-waarde. Door de dynamische formulering van deze bepaling stijgt de gehanteerde WOZ-waarde mee met de NHG -kostengrens die periodiek wordt aangepast. De NHG-kostengrens is voor het jaar 2023 vastgesteld op €405.000. Zo is er een objectieve grens die goed aansluit bij de financierbaarheid van de woningen. Deze grens sluit bovendien goed aan bij de prijsontwikkeling in de gemeente Delft. Bij die grens vallen er 11.000 woningen in Delft onder de opkoopbescherming (op basis van WOZ-waarde), 8.100 woningen zitten boven de grens. Artikel 5:35 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming Artikel 42, tweede lid, van de wet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken.

Dit vloeit voort uit artikel 8, eerste lid, van de Dienstenrichtlijn, dat bepaalt dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met elektronische middelen via het betrokken één-loket met de relevante bevoegde instanties kunnen worden afgewikkeld. Deze verplichting belet echter niet om, naast de elektronische weg, ook een andere wijze van aanvraag mogelijk te maken (Kamerstukken 35517, nr. 53). Artikel 5:36 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. Het derde lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld. De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen.

De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft (tweede lid). Artikel 5:37 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd.

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

Artikel 5:38 Beslistermijn De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen. Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb). Artikel 5:39 Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Hier is volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen.

Het niet meer verhuren aan een ‘geprivilegieerde huurder’ als genoemd bij de moet-wordenverleend-gevallen van artikel 5:40, eerste lid, hoeft niet te leiden tot intrekking van de vergunning: dan vervalt de vergunning automatisch (tweede lid van dat artikel). Daarom kan die situatie hier buiten beschouwing blijven. De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is klassiek en eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend. Paragraaf 5g Toeristische verhuur van woonruimten Artikel 5:40 Werkingsgebied De regulering van toeristische verhuur van woonruimten heeft betrekking op alle woonruimten in Delft. Artikel 5:41 Vormen van toeristische verhuur Naast B&B wordt op gepaste schaal ook vakantieverhuur toegestaan. De definities hiervan staan vermeld in artikel 1:1. Ten aanzien van vakantieverhuur moet worden bedacht dat vakantieverhuur strijdig blijft met de bestemming wonen en dat vakantieverhuur een woning onttrekt aan de woningvoorraad (zie hiervoor de uitspraak van de Raad van State van 7 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:428).

Om die reden moet voor het in gebruik geven voor vakantieverhuur nog altijd een omgevingsvergunning worden aangevraagd om te mogen handelen in strijd met het bestemmingsplan en een onttrekkingsvergunning worden aangevraagd om de woning te mogen onttrekken aan de woningvoorraad. Pas als de omgevingsvergunning en de onttrekkingsvergunning zijn verleend, kan de eigenaar van de woning gebruik maken van de in de verordening geboden mogelijkheden omtrent toeristische verhuur. Uit het tweede lid volgt dat woningruil en huisbewaring hier niet onder vallen, omdat bij woningruil en huisbewaring de bewoners zich moeten inschrijven in de BRP en derhalve er geen sprake is van toeristische verhuur. Ook recreatiewoningen vallen niet onder de

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

reikwijdte van deze bepaling. De memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 stelt immers dat met “bewoning” als genoemd in de begripsbepaling van “woonruimte” bedoeld wordt dat de woonruimte dient als hoofdverblijf. Ruimten die, gegeven hun inrichting en voorzieningen, geschikt zijn voor tijdelijk recreatief verblijf, zoals vakantiewoningen zijn geen woonruimten in de zin van de Huisvestingswet 2014.’ (Kamerstukken 35 353, nr. 3, blz. 36). Artikel 5:42 Registratienummer Op basis van het eerste lid is het verboden om een woonruimte voor toeristische verhuur aan te bieden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. Bij een registratieplicht kan een verhuurder niet langer vrijblijvend zijn woning voor toeristisch gebruik aanbieden, via bijvoorbeeld een digitaal platform. De verhuurder moet het adres van de woning eerst registreren bij de gemeente en het registratienummer moet in de advertenties worden vermeld. Met een registratieverplichting krijgt de gemeente inzicht in waar, door wie en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur. Met behulp van de adresgegevens van de registratie kan worden nagegaan of de woonruimten die op onder meer digitale platforms worden aangeboden voor toeristische verhuur, voldoen aan de geldende regels.

Hierdoor kan effectiever toezicht worden gehouden op de naleving van de regels en kan waar nodig worden gehandhaafd. Voor een woonruimte kunnen meerdere registratienummers worden aangevraagd. Via de communicatiekanalen van de gemeente Delft wordt beschreven hoe men een registratienummer bemachtigt. Het tweede lid bepaalt dat degene die de woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur een registratienummer moet aanvragen. Hiervoor bestaat een landelijk registratiesysteem. Voor aanbieders die hun woonruimte al voor de inwerkingtreding van het verbod in artikel 5:42, eerste lid, aanboden voor toeristische verhuur geldt dit verbod niet eerder dan zes maanden na de inwerkingtreding ervan. Dit overgangsrecht volgt uit artikel 51, eerste lid, van de wet. Artikel 5:43 Nachtencriterium en meldplicht vakantieverhuur Op basis van het eerste lid van dit artikel geldt voor vakantieverhuur een maximum van zestig nachten verhuur per jaar. Er mag zestig nachten per jaar worden verhuurd aan toeristen mits in de betreffende wijk geen verbod geldt. Dit doet Delft om de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid te beschermen. Het tweede lid bepaalt dat vakantieverhuur bij de gemeente moet worden gemeld. Elke keer dat iemand zijn of haar woning verhuurt aan toeristen, moet dit vóóraf worden gemeld.

Er vindt veel illegale verhuur plaats en voor Delft is het voor handhaving van het maximaal aantal nachten essentieel om te weten wanneer gebruik wordt gemaakt van het toegestane aantal nachten. Een meldplicht is daarom noodzakelijk (tweede lid). Het derde lid regelt het aanbiedverbod van digitale platforms (zie artikel 23e van de wet) dat een aanvulling is op de maximering van het aantal toegestane nachten. Als geconstateerd wordt dat een aanbieder zijn jaarquotum heeft opgesoupeerd, kunnen burgemeester en wethouders een digitaal platform als Booking.com en Expedia.nl daarvan op de hoogte stellen. Dan mag het digitale platform voor de rest van het jaar geen aanbiedingen van deze aanbieder meer plaatsen. Burgemeester en wethouders krijgen daarnaast de bevoegdheid bepaalde gebieden aan te wijzen waar een nachtencriterium van nul nachten geldt. De term ‘gebied’ wordt hier taalkundig gebruikt waarmee bedoeld wordt dat wordt aangesloten bij de term gebied in het normale spraakgebruik. De aanwijzing kan op elk gebiedsniveau worden uitgevoerd. Burgemeester en wethouders kunnen ook een bepaalde wijk of buurt aanwijzen als een gebied waar geen vergunningen voor vakantieverhuur worden afgegeven. Er is voor gekozen om deze

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

gebieden niet in de verordening op te nemen, omdat de factoren op grond waarvan een verbod noodzakelijk is van tijd tot tijd kunnen verschillen. Bij het aanwijzen van gebieden moet worden gemotiveerd waarom een verbod in dat gebied noodzakelijk is met het oog op het beschermen van de woonruimtevoorraad en/of de leefbaarheid (vierde lid).

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft houdende regels omtrent omzetting en woningvorming (Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019) Geldend van 06-07-2021 t/m heden Intitulé Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft houdende regels omtrent omzetting en woningvorming (Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019) Intitulé Met de omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning reguleert de gemeente Delft verkamering en verstudioïsering van bestaande woonpanden. De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om te sturen op de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook gedacht worden aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van een vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand 1 . De gemeenteraad maakt op basis van de Huisvestingswet 2014 het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte en woningvorming vergunningsplichtig middels een omzettingsvergunning, of woningvormingsvergunning in de Huisvestingsverordening.

Een vergunning is vereist wanneer een zelfstandige woning wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten. Utiliteitsgebouwen (bijvoorbeeld kantoren), nieuwbouw, de sociale huurwoningvoorraad en gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen vallen hier niet onder. Ook wordt het verbod in artikel 21 van de Huisvestingswet om woonruimte tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden in de Huisvestingsverordening van toepassing verklaard. Voor woningvorming geldt dat een vergunning is vereist wanneer woonruimte wordt verbouwd tot 2 of meer woonruimten. Utiliteitsgebouwen (bijvoorbeeld kantoren) en nieuwbouw is uitgesloten van de vergunningplicht. Hierbij wordt met nieuwbouw bedoeld dat door een ontwikkelaar voor nieuwbouwplannen voor gebouwen met onzelfstandige wooneenheden, of voor appartementen geen omzettings-, of woningvormingsvergunning hoeft te worden aangevraagd. Het betekent niet dat een nieuw opgeleverde woning, gekocht van een ontwikkelaar, vergunningvrij kan worden verbouwd tot onzelfstandige, of meerdere zelfstandige woonruimten. De omzettingsvergunning wordt per 1 juli 2019 aangevraagd door en verstrekt aan de eigenaar van het pand. Bij overdracht van het eigendom komt daarmee van rechtswege de vergunning te vervallen.

Indien de nieuwe eigenaar het pand in verkamerde toestand wil blijven verhuren, zal een nieuwe vergunning moeten worden aangevraagd. Voor panden waarop vóór 1 juli 2019 reeds een omzettingsvergunning rust, geldt dat deze betrekking heeft op het pand en bij overdracht van het eigendom van kracht blijft. Een omzettings-, of woningvormingsvergunning wordt alleen verleend als het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad minder zwaarwegend is dan het met het omzetten gediende belang, en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden gediend. De

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

huisvestingsverordening wordt voor maximaal vier jaar vastgesteld. Dit houdt in dat als de huizenmarktsituatie verandert, het college en de raad door het wijzigen van deze beleidsregel en/of de verordening kunnen bijsturen. onderscheid tussen inwoning en kamerverhuur Bij onzelfstandige bewoning, of omzetting onderscheiden we twee situaties: •

Inwoning Bij inwoning verhuurt een eigenaar-bewoner, of hoofdhuurder een deel van zijn of haar woning aan een ander huishouden. De huurders bewonen dus woonruimte die door de eigenaar/hoofdhuurder van de woning in gebruik is voor zijn of haar huishouden. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de eigenaar-bewoner;

•

Kamerbewoning/kamerverhuur Bij kamerbewoning delen huurders samen een woonruimte maar vormen ze geen stel of gezin. Kamerbewoners delen de wasgelegenheid (badkamer, douche), de keuken en het toilet met elkaar. Soms wordt ook de woonkamer gedeeld.

Grondslag De artikelen 5:16, derde lid, 5:17, tweede lid, 5:20, tweede lid, 5:23, derde lid, 5:24, tweede lid, 5:27, tweede lid, 5:28, vijfde lid en 5:29, derde lid van de huisvestingsverordening stellen dat het college nadere regels kan opstellen om uitleg en uitvoering aan deze bepalingen te geven. Toetsingskader (weigeringsgronden) Het toetsingskader reguleert een evenwichtige samenstelling van de woonruimtevoorraad (het beperken van onttrekking van schaarse woningen) en daarnaast ook andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. De volgende toetsingscriteria zijn hiervoor opgenomen in de huisvestingsverordening: Artikel 1. Volkshuisvestelijke toets In Delft is schaarste aan alle goedkope en middeldure huurwoningen en aan alle goedkope, middeldure en dure koopwoningen met een gebruiksoppervlakte tot 180m2. Bijzonder schaars zijn starterswoningen met één slaapkamer. Hoewel er ook een opgave bestaat voor een toename van het aantal studentenwoningen, is hier specifiek beleid voor ontwikkeld. In het kader van beheer van de woningvoorraad worden (studenten)kamers als minder schaars gezien. Op basis van de doelen in de woonvisie Delft 2016-2023 achten we de schaarste aan gezinswoningen en doorstroomwoningen voor gezinnen het meest problematisch.

Bestudering van de situatie wijst ook uit dat in deze categorie woningen de meeste woningen zijn onttrokken door verkoop en vervolgens verhuur in het hoge prijssegment, omzetting en autonome prijsontwikkeling. Waar we in 2017 nog zagen dat het aanbod onder een WOZ waarde van 265 duizend euro voldoende was, is de conclusie nu dat juist uit dat prijssegment veel woningen zijn verdwenen. Met name door de algemene waardeontwikkeling. Mede op basis van de verkoop- en verhuurresultaten van nieuwe grote en dure woningen (WOZ > 450K, oppervlakte > 180m2) in de spoorzone concluderen we dat in dat segment van de markt wel ruimte is. Dit brengt ons er toe om alle wijzigingen in de woningvoorraad in panden met een oppervlakte < 180m2 te verbieden. Woonpanden die groter zijn kunnen bouwkundig worden gesplitst in zelfstandige appartementen

Kopie van HVO H5 en Beleidsregel Omzetting Woningvorming Delft Bijlage bij: 20260203 - Oplegger raadsinfo evaluatie HVO H5

met een minimale oppervlakte van 40m2 en ten minste één aperte slaapkamer. Omzetting naar kamers wordt in algemene zin niet meer toegestaan omdat het aanbod aan studentenkamers minder schaars is dan dat van starterswoningen en daarbij ook via andere wegen wordt aangepakt. Een uitzondering geldt voor woningen boven winkels en woningen boven horecagelegenheden. In die gevallen kan altijd een omzettings-, of woningvormingsvergunning worden aangevraagd en wordt deze niet afgewezen wanneer de oppervlakte van de woning kleiner is dan 180m2. De aanvraag wordt in dat geval getoetst op basis van de overige toetsingsgronden die in deze beleidsregel zijn uitgewerkt. De woningen boven winkels en horecagelegenheden in deze prijscategorie zijn vaak minder aantrekkelijk voor genoemde doelgroepen en kunnen daardoor juist geschikt zijn voor verkamering, of woningvorming, mits wordt voldaan aan de gestelde eisen. Daarmee wordt tevens leegstand voorkomen. Aanvragen voor een omzettingsvergunning, of woningvormingsvergunning worden daarom in behandeling genomen zonder daarbij de volkshuisvestelijke toets te doorlopen. De andere toetsen worden wel doorlopen, zoals hierboven omschreven. Daarnaast wil het de gemeente de vorming van woongroepen waar mogelijk faciliteren. Daarom wordt het voor woongroepen mogelijk een ontheffing aan te vragen.