Bijlage 3. 20250430 - STIP - input evaluatie HVOh5.pdf + 6404874

Aandachtspunten STIP evaluatie hoofdstuk 5 Huisvestingsverordening 1.​ Expliciet meenemen handreiking voor woningdelen en woningsplitsen van Platform31 Delft heeft een grote woningbouwopgave voor alle doelgroepen in de stad, daarom moeten we de woningnood voor elke Delftenaar nu echt aanpakken. De eenzaamheid in Delft neemt toe onder het grootste aandeel van de Delftse bevolking, namelijk onder jongeren én ouderen. Deze doelgroepen hebben de aandacht op het gebied van huisvesting, zoals genoemd in de Woonvisie 2023-2028: “We verleggen de aandacht naar het toevoegen van woningen voor lokale starters/jongeren, bijzondere groepen en ouderen op de woningmarkt1.” Woningdelen en woningsplitsen kunnen een grote rol spelen in het creëren van woonruimte, het tegengaan van eenzaamheid en het bestendigen van betaalbare woningbouw. In opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft Platform 31 daarom een handreiking voor woningdelen en woningsplitsen gepubliceerd. Hierin wordt gesteld dat te weinig gemeenten het goed benutten van de bestaande voorraad stimuleren.

Het Rijk vraagt daarom om een ‘ja, tenzij’-insteek van gemeenten: “Maak woningdelen en -splitsen vergunningsvrij waar het kan, en reguleer waar het moet".2 Een groot deel van de maatregelen die worden genoemd in de handreiking vallen onder de wettelijke kaders die vastgelegd zijn in de huisvestingsverordening hoofdstuk 5. De woningnood kan niet enkel opgelost worden via de nieuwbouwopgave die Delft heeft vastgelegd. In Delft is de ruimte schaars, niet alleen voor nieuwe woningen, maar ook voor andere voorzieningen. Daarom is het noodzakelijk dat de gemeente alle kansen benut om op gepaste wijze de bestaande voorraad te gebruiken voor het verkleinen van het woningtekort en het creëren van extra woonruimte3. Hiervoor heeft minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, gemeenten in heel het land opgeroepen om een ‘ja, tenzij-aanpak’ op te richten voor het beter benutten van de bestaande bouw4. Dit biedt niet alleen kansen voor de woningnood, ook blijft met deze aanpak meer ruimte voor andere opgaven. Daarnaast helpt het eenzaamheid tegen te gaan, is er minder uitstoot en grondstoffen nodig dan voor nieuwbouw, en draagt het bij aan het behoud van wijkvoorzieningen zoals een buurtcentrum of een ouderenvoorziening56.

STIP wil dat de handreiking van Platform31 “Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken” expliciet meegenomen wordt in de overwegingen voor de evaluatie van hoofdstuk 5 uit de Huisvestingsverordening. Ook willen we nog een aantal aandachtspunten meegeven voor de evaluatie van hoofdstuk 5, verderop te lezen. In 1

“Woonvisie 2023-2028, p.12” “Handreiking Platform31: Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken, p.5” 3 “Rijksoverheid nieuwsbericht: Beter benutten van bestaande woningvoorraad noodzakelijk om woningopgave te realiseren” 4 “Kamerbrief over Beter benutten van de bestaande woningvoorraad” 5 “Handreiking Platform31: Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken” 6 “De Correspondent: Gebouwen genoeg in Nederland, nu moeten we er alleen nog woningen van maken, zegt deze architect” 2

onderstaande tabel uit de handreiking zijn de voordelen voor woningdelen en woningsplitsen te lezen.

Kansen voor beter benutten Uit een onderzoek van Platform 31, De Vernieuwde Stad en Aedes blijkt dat woningcorporaties in heel Nederland het komende decennium 125.000 woningen en kamers kunnen toevoegen via woningdelen en -splitsen. Hiervan zouden 40.000 woningen geschikt zijn voor hospitaverhuur, 60.000 via woningdelen met kamergewijze verhuur en friendscontracten, en 25.000 door woningsplitsing. Ook in optoppen zit een grote kans, aldus het onderzoek7. Ook in de particuliere voorraad is een grote kans voor woningdelen en -splitsen. BLG Wonen berekende dat een half miljoen koopwoningen zich zouden lenen voor splitsen. In Zuid-Holland gaat het om 49.000 geschikte woningen8. Platform 31 stelt dat “het stimuleren en faciliteren van woningsplitsing bij (oudere) eigenaar-bewoners intergenerationeel wonen mogelijk maakt”. Daarbij biedt kadastrale woningsplitsing een kans voor koopstarters, door toevoeging van betaalbare koop in de bestaande voorraad. “Met het stimuleren van woningdelen en woningsplitsen speel je als gemeente in op maatschappelijke, ruimtelijke en demografische trends9.” De ja, tenzij houding vermindert ook capaciteitsdruk op gemeenten. Vergunningstrajecten kosten zowel de aanvrager als voor de gemeente veel tijd en geld. Uit de handreiking van 7

“Corporaties zien snelle kansen voor beter benutten van hun woningbezit” “BLG Wonen: Woningsplitsing kan half miljoen extra woningen opleveren” 9 “Handreiking Platform31: Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken, p.9” 8

Platform 31 blijkt dat slechts 15-25% van de gemeenten splitsen stimuleert, en bijna altijd een vergunningsplicht geldt voor woningdelen. Dit is ook het geval in Delft, Delft hanteert een nee, tenzij-houding waar het gaat om woningdelen en woningdelen, met name in de particuliere voorraad. 2.​ Herijken van de grens maximaal twee onzelfstandige woonruimten vergunningsvrij omzetten STIP vindt het goed om te zien dat er wordt gekeken naar de mogelijkheid tot maximaal drie onzelfstandige kamers vergunningsvrij omzetten, zoals in de gemeente Utrecht10. In de gemeente Amsterdam kan ook naar drie onzelfstandige woonruimten omgezet worden en worden de leges bij de omzettingsvergunningen verlaagd dan wel afgeschaft11. Ook de gemeente Utrecht is hiermee aan de slag gegaan: “In Utrecht betaalde je compensatie voor het onttrekken van een (schaarse) zelfstandige woning. Deze compensatie verlaagde de gemeente in 2019 van 240 euro naar 120 euro per vierkante meter. Om de drempel voor drie personen zo laag mogelijk te maken, stemde de gemeenteraad in om de compensatie voor een omzetting naar drie personen helemaal te laten vervallen.

‘Bij het samenwonen met drie personen wordt een bijdrage geleverd aan het terugdringen van het woningtekort door beter gebruik te maken van de bestaande woonruimte’, volgens de toelichting op het raadsbesluit.”12 De vraag is dus of er ook gekeken kan worden naar de leges die hiervoor gevraagd worden, om woningdelen meer te stimuleren, in navolging van andere gemeenten met een grote woningnood. In Delft kost de omzettingsvergunning namelijk € 1.688,25 euro. Dit is een grote grens zijn om woningdelen te stimuleren. In de gemeente Amsterdam is die grens bijvoorbeeld veel lager. “Een vergunning voor omzetting naar 4 of meer onzelfstandige woonruimten kost € 640,50. Voor omzetting naar 3 onzelfstandige woonruimten kost een vergunning € 64 (kosten 2025)13.” 3.​ Herijken van de 180m2 grens voor inwoning Ook dit aandachtspunt aangegeven in de oplegger juicht STIP toe. Andere gemeenten zoals gemeente Maastricht14, Utrecht15, Nijmegen16 en Breda17 kiezen voor vergunningsvrije kamerverhuur bij inwoning zonder een vierkante meter grens, maar via een percentage van eigen gebruik van de woning. Met de vergunningsplicht voor omzetting en inwoning wil de gemeente Delft woningen voor gezinnen beschermen.

In de onlangs gepubliceerde notitie ‘Een thuis voor gezinnen’ rekent de gemeente met woningen vanaf 90m2 als geschikt voor gezinnen, terwijl de oppervlakte grens voor inwoning het dubbele is van deze grens (180m2)18. STIP vraagt om deze grens nader te overwegen naar bijvoorbeeld 120m2, of de grens los te laten zoals bovengenoemde gemeenten ook doen. De gemeente Amsterdam versoepelt ook drempels voor inwoning/hospitaverhuur via de inwoningtermijn en het toestaan van meerdere huishoudens in één woning19. 10

Omzettingsvergunning Utrecht “Nul20: Regels voor woningdelen worden in Amsterdam weer wat soepeler” 12 Platform31: Hoe gemeenten woningdelen mogelijk maken 13 Vergunning kamerverhuur aanvragen 14 “Inwoning - Hospitaverhuur.”; 15 “Woning (onder)verhuren.”; 16 “Vragen en antwoorden over kamerverhuur.”; 17 “Kamer verhuren via hospitaregeling” 18 2507082 College van B&W -Notitie Delft-een thuis voor gezinnen 19 “Nul20: Regels voor woningdelen worden in Amsterdam weer wat soepeler” 11

4.​ Per wijk afgeven omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning STIP geeft graag nog een aantal andere aandachtspunten mee ter evaluatie van hoofdstuk 5. De notitie ‘Een thuis voor gezinnen’ geeft het volgende aan over de omzettingsvergunning: “De vergunning wordt in beginsel alleen vergeven aan panden boven een winkel of horecazaak, en vergunningverlening is dus heel beperkt.”20 De beperking om enkel boven winkel of horecazaken vergunningen af te geven werkt heel beperkend om woningdelen en woningsplitsen in tijden van woningnood te stimuleren. Hiervoor zien we graag de volgende overwegingen terug in de evaluatie: -​

-​ -​

Per wijk in Delft de omzettingsvergunning beperken/vrijlaten. Dit zou in lijn zijn met de ja, tenzij-houding die het Rijk vraagt van gemeenten om te kijken waar woningdelen nog wel kan, reguleren waar het moet. Een quotum per wijk instellen, zoals in de gemeente Amsterdam21 en gemeente Rotterdam22. Afstandsnormen voor het verlenen van omzettingsvergunningen zoals de gemeente Rotterdam23.

5.​ Afschaffen of herijken minimale woonruimte per persoon Vierkantemetereisen zijn beperkend voor het woningdeel- en woningsplitsbeleid. Platform31 noemt het volgende: “Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) regelt bovendien al de wettelijke minimale oppervlaktes voor onzelfstandige en zelfstandige eenheden. Je kunt je afvragen hoe nodig het is hier als gemeente aanvullende regelgeving op te formuleren.24” De gemeente Delft eist bij omzetting of woningvorming een minimale woonruimte van 20m2 per persoon, terwijl het Bbl een grens van 12m2 hanteert. Deze eis kan ook heroverwogen worden in het kader van stimuleren woningdelen en -splitsen. 6.​ Leefbaarheidstoets en volkshuisvestelijke toets De gemeente heeft twee weigeringsgronden wat betreft de omzettingsvergunning: de volkshuisvestelijke toets en de leefbaarheidstoets. 1.​ Volkshuisvestelijke toets kijkt naar de schaarste van bepaalde woningcategoriëen en beoordeelt of omzetting negatief effect heeft op die schaarste. Lees hier als voorbeeld: “Omzetting naar kamers wordt in algemene zin niet meer toegestaan omdat het aanbod aan studentenkamers minder schaars is dan dat van starterswoningen en daarbij ook via andere wegen wordt aangepakt.”25 2.​ De leefbaarheidstoets kijkt of “het verlenen van de vergunning al dan niet een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu heeft.

De leefbaarheidstoets bestaat uit twee onderdelen: (A) de algemene leefbaarheidstoets en (B) de fysieke leefbaarheidstoets.”26

20

2507082 College van B&W -Notitie Delft-een thuis voor gezinnen “Nul20: Regels voor woningdelen worden in Amsterdam weer wat soepeler” 22 “Nieuwe regels voor verhuur kamers en woningen in Rotterdam” 23 Ibid. 24 “Handreiking Platform31: Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken, p.29” 25 Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019 26 Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019 21

Platform31 noemt ook dat één van de mogelijkheden is, om woningdelen en woningsplitsen te versoepelen, om met gebiedsgerichte leefbaarheidstoetsen te werken. De gemeente Delft werkt nu met een algehele leefbaarheidstoets. Er valt te heroverwegen of in het kader van gebiedsgericht kijken zoals hierboven genoemd, ook te kijken naar gebiedsgericht kijken naar druk op leefbaarheid en veerkracht van de wijken. Zo zouden er mogelijk wijken kunnen zijn waar er nog ruimte is voor woningdelen en woningsplitsen in het kader van leefbaarheid. Ook kan afgevraagd worden of er sprake is van een stapeling aan te veel eisen in de leefbaarheidstoets, die ook niet objectief afweegbaar zijn. Denk aan het gebruik van de enquêtes en onderzoeken, navraag bij welzijnsorganisaties en ambassadeurs van verenigingen, instanties, etc., bestaande klachten rondom de woningen en reacties op de aanvraag. In conclusie, er wordt hier vrijwel geen rekening gehouden met wensen van woningzoekenden en enkel zittende bewoners en organisaties. Welke eisen kunnen heroverwogen worden om ze objectief te maken? 7. Behoud van omgezette huizen Delft heeft een grote opgave op het gebied van betaalbare woningbouw en wil zoveel mogelijk betaalbare woningen beschikbaar krijgen en houden.

De Woonvisie 2023-2028 noemt hierover: “Dit doen we door voldoende woningen toe te voegen en in gesprek met particuliere verhuurders zoveel mogelijk aanbod in de bestaande huurwoningvoorraad te behouden27”. De gemeente stelt dus dat we spaarzaam moeten zijn om de huurvoorraad te behouden. Hiervoor moet lokaal gemeentelijk beleid ook niet beperkend zijn bij verkoop of wisseling van eigenaar. De brief van de Studentenhuisvesting Overleg Studentenbelangenorganisaties wijst erop dat dit wel het geval is, ook in het geval van woningen die al reeds in verhuurde staat zijn28. Door onzekerheid over het verworven recht om te verhuren en vergunningen die op naam van de eigenaar staan, wordt het behoud van bestaande huurwoningen bemoeilijkt volgens de briefschrijvers. Wij zien graag daarom de volgende volgende punten terug in de evaluatie: -​ -​ -​ -​ -​

In hoeverre beperkt het ontbreken van ondersteuning vanuit de gemeente voor verhuurde panden met verworven recht, het behoud van reeds verhuurde huizen? In hoeverre beperkt de omzettingsvergunning op naam van de eigenaar, in plaats van op adres, het behoud van reeds omgezette huizen? Nieuwe omzettingsvergunningen weer op adres afgeven in plaats van eigenaar Daar waar omzettingsvergunningen op eigenaar zijn afgegeven, om te zetten naar vergunningen op adresbasis ten behoeve van behoud van huurwoningen Uitbreiding van omzettingsvergunningen met maximaal 1 woonruimte extra toestaan bij verhuurde panden. Hierbij kan ook nagedacht worden om dit met een versoepelde leefbaarheidstoets/geen leefbaarheidstoets af te wegen.

Samenvatting aandachtspunten Hier in het kort de punten die STIP wil meegeven ten aanzien van de evaluatie voor hoofdstuk 5 van de huisvestingsverordening. 27

“Woonvisie 2023-2028, p.11” 2516184 Diverse Studentenbelangenorganisaties brandbrief studentenhuisvesting

28

1.​ Algemeen: Neem expliciet de handreiking “Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken” van Platform31 mee in de evaluatie. 2.​ Herijken van de grens maximaal twee onzelfstandige woonruimten vergunningsvrij omzetten in navolging van vergelijkbare gemeenten. Hierbij ook na te denken over de compensatie die gevraagd wordt ter omzetting/hoogte van leges. 3.​ Het herijken of loslaten van de 180m2 bij inwoning/hospitaverhuur. 4.​ Per wijk of met quotum nieuwe omzettingsvergunningen en woningvormingsvergunningen afgeven 5.​ Afschaffen of herijken extra gemeentelijke eis minimale woonruimte per persoon 6.​ Leefbaarheidstoets gebiedsgewijs versoepelen/toepassen 7.​ Evalueren beperking van de huisvestingsverordening op behoud betaalbare huurvoorraad