bijlage 240618 Grondexploitatie

Grondexploitatie Kop Nieuwe Haven

Juni 2024

Grondexploitatie Kop Nieuwe Haven

Inleiding Roeivereniging Laga wil verhuizen van haar huidige locatie aan de Nieuwelaan naar een kavel in Nieuwe Haven op Schieoevers Noord. Deze kavel is eigendom van gemeente Delft. De gemeente geeft de kavel in bouwrijpe staat in erfpacht uit aan Laga. Ten behoeve hiervan is het noodzakelijk om een grondexploitatie op te stellen.

Plangebied Het plangebied is gelegen langs de Rotterdamseweg ongeveer ter hoogte van nummer 250. Op onderstaande kaart is het rose begrensd. Op dit moment is het gebied deels groen ingericht en deels als kade. Het plangebied is totaal 1.575 m2 groot. Hiervan geeft de gemeente 1.531 m2 in erfpacht uit.

Programma Het bouwprogramma van Laga bestaat uit een verenigingsgebouw van circa 2.000 m2 bvo met aanlegsteigers.

Samenvatting grondexploitatie Start van de grondexploitatie is per 1-11-2024. Kosten en opbrengsten hebben het prijspeil 1-1-2024. De looptijd is tot en met 31-12-2025. In de volgende tabel is de grondexploitatie samengevat. De verschillende posten worden nader toegelicht. 1

Grondexploitatie Kop Nieuwe Haven

Samenvatting grondexploitatie

x € 1000

Opbrengsten (nominaal) Verkoopwaarde onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten Totaal opbrengsten

€ € € €

550 550

Kosten (nominaal) Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Totaal kosten

€ € € € € € €

380 2 356 5 141 45 929

Saldo prijspeil 1-1-2024

€

-379

Netto contante waarde 1-1-2024 Kostenstijging, opbrengstenstijging en rente Resultaat eindwaarde 31-12-2025

€ € €

-390 -27 -406

Verkoopwaarde onroerend goed Dit betreft de grondwaarde die met Laga is overeengekomen en die in juli 2021 door het college is vastgesteld. Verwerving In 2019 heeft de gemeente gronden verworven voor deze ontwikkeling. Deze gronden worden ingebracht in de grondexploitatie tegen de huidige boekwaarde van € 380.000. Tijdelijk beheer Tot het moment van overdracht van de grond in erfpacht aan Laga drukken de kosten voor tijdelijk beheer (OZB en Waterschapsbelasting) op de grondexploitatie. Bouwrijp maken Het perceel is verontreinigd en moet worden gesaneerd. Hiermee zijn de meeste kosten gemoeid. Daarnaast moet het ontdaan worden van groenopstanden, verharding en nutsvoorzieningen. Geen onderdeel van de kosten vormt een verplaatsing van het trafohuisje op de kop van het terrein. Dit blijft gehandhaafd op de huidige locatie. Woonrijp maken Een stelpost is opgenomen voor het herinrichten van de strook grond die niet aan Laga wordt uitgegeven. Plankosten De planning gaat uit van start bouw door Laga in Q2 2025. Voor die tijd moet het bouwrijp maken van de kavel worden voorbereid en uitgevoerd. Overleg met Laga is naar verwachting nog nodig over onder meer herstel van de kademuur (financieel geen onderdeel van de grondexploitatie). Verder moet de erfpachtovereenkomst geëffectueerd worden. Oplevering van het pand van Laga wordt in Q3 2025 verwacht.

De grondexploitatie bevat 2 jaar plankosten. Dit betreft enerzijds al gemaakte voorbereidingskosten in 2024 voor de officiële start van de grondexploitatie en 2

Grondexploitatie Kop Nieuwe Haven

anderzijds de nog te maken kosten vanaf de start van de grondexploitatie tot einde looptijd van het project. De nog te maken kosten zijn geraamd op basis van een inschatting van nog benodigde uren, bijbehorende overheadkosten en externe kosten. Overige kosten Het bedrag betreft nader te detailleren kosten (10% over de nog te maken kosten voor bouwrijp maken, woonrijp maken en plankosten) voor werkzaamheden die nog nader uitgewerkt moeten worden, omdat er nog geen definitief plan ligt. Saldo Het verschil tussen de opbrengsten en kosten prijspeil 1-1-2024 is € 379.000 negatief.

Fasering kosten en opbrengsten De kosten en opbrengsten zijn als volgt gefaseerd in de periode 2024-2025: Laga 2024

2025

Grondopbrengsten Inbreng gronden Tijdelijk beheer Voorbereiding bouwrijpmaken Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten

Resultaat en dekking Voor de grondexploitatie zijn de volgende parameters gehanteerd. Dit zijn voor de kosten- en opbrengstenstijging de parameters die zijn toegepast in het MPG en TMPG 2024.

PARAMETERS Kosten- en opbrengstenstijging Kostenstijging civiel technisch (GWW) Kostenstijging plankosten en overig (CPI) Opbrengstenstijging (CPI)

Overige parameters Rente Disconteringsvoet

2024

2025

5,8% 4,3% 2,7%

3,5% 2,7% 2,7%

2024 1,55% 2%

2025 1,55% 2%

De toegepaste parameters resulteren in een verwacht negatief resultaat in euro’s per 1-1-2024 (netto contante waarde) van - € 390.000 (nadelig). De bijbehorende eindwaarde (verwacht resultaat in euro’s bij afsluiting) is - € 406.000 (nadelig). Er dient een bedrag aan € 390.000 te worden toegevoegd aan de voorziening negatieve grexen. Dekking dient gevonden te worden vanuit de beschikbare algemene middelen.

3

Grondexploitatie Kop Nieuwe Haven

Risico’s Actieve gebiedsontwikkeling is risicovol. Dit geldt ook voor de ontwikkeling Kop Nieuwe Haven. Omdat het een kleine ontwikkeling betreft zijn de risicobedragen echter beperkt. Het project kent 2 typen risico’s: projectspecifieke risico’s en marktrisico’s. Het eerste type risico verschilt per project. Het tweede type risico geldt voor iedere grondexploitatie. De totale risico’s voor Kop Nieuwe Haven worden ingeschat op € 97.000. Risico's Projectspecifieke risico's Marktrisico's Totaal

Risicobedrag x € 1000 € 71 € 26 € 97

De belangrijkste projectspecifieke risico’s zijn een duurdere sanering én vernietiging van het bestemmingsplan Schieoevers Noord (Kabeldistrict en Nieuwe Haven) waardoor een nieuwe ruimtelijke procedure noodzakelijk is met bijbehorende vertraging en dus extra plankosten. Het berekende totale risicobedrag (op basis van financieel risico vermenigvuldigd met kans van optreden) bedraagt € 71.000. Voor het berekenen van de martkrisico’s is aangesloten bij de risico’s die worden benoemd in het TMPG 2024. Deze zijn: - Een opbrengstendaling van 5% in 2024 (in plaats van een stijging van 2,7%), met een kans van optreden van 50%; - Een kostenstijging van civiel technische werkzaamheden in 2025 van 5,8% en plankosten en overige kosten van 4,3% (in plaats van 3,5% respectievelijk 2,7%), met een kans van optreden van 25%; - Een combinatie van de hiervoor genoemde risico’s met een kans van optreden van 10%. Deze 3 scenario’s resulteren in een risicobedrag van € 26.000 voor de marktspecifieke risico’s. Het totale risicobedrag van € 97.000 zal moeten worden opgevangen via het weerstandsvermogen van de gemeente.

4

Grondexploitatie Kop Nieuwe Haven

Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Delft Postbus 78, 2600 ME Delft Telefoon 14015 Internet www.delft.nl juni 2024

5