Bijlage 1 Resultaat haalbaarheidsstudie (6168925) (1.0)

Programma's en Projecten

Doorkiesnummers:

Aan

college van B&W en gemeenteraad Van

Merel Weekenborg Afschrift aan

Memo Datum

Onderwerp

29-04-2025

Resultaat haalbaarheidsstudie Westvest 9

Opsteller

Merel Weekenborg Bijlage

1

Leeswijzer In dit memo wordt inzicht gegeven in de investeringskosten om Westvest 9 geschikt te maken voor de afdeling Erfgoed (inclusief publieksvoorziening) en de Gantel 21 geschikt te maken voor verhuizing van het statisch depot van Archeologie alsmede het gereedmaken van de overige ruimten aan de Westvest 9 om deze te kunnen verhuren aan derden (commercieel). Daarnaast worden in de oplegger ook de structurele exploitatiekosten in beeld gebracht en de incidentele kosten voor de gebruiker. De aanvullende vraag naar alternatieve scenario’s dan huisvesting van de afdeling Erfgoed op Westvest 9 is globaal verkend. Een risicosessie via RiskID is onderdeel geweest van het haalbaarheidsonderzoek. Resultaat haalbaarheidsstudie Onderzoek ruimtevraag Er is onderzoek gedaan of en in hoeverre de benodigde ruimte voor Erfgoed past in het huidige gebouw van Westvest 9. Daarnaast is onderzocht of de ruimte die overblijft in te delen is om commercieel te verhuren (in meerdere ruimten). In samenspraak met Erfgoed is in het ruimteonderzoek niet alleen gekeken naar de beschikbare vloeroppervlakken in het gebouw, maar is er ook onderzoek gedaan naar een mogelijke positionering van kantoorruimten, werkplaatsen, ruimten voor tijdelijke opslag en educatieve ruimten.

Hierbij is naast de mogelijke interne logistiek (looproutes, verbindingen en relaties van onderlinge ruimten) ook gekeken naar de externe logistiek, zoals de aan- en afvoer van goederen voor onder andere archeologische vondsten en archiefstukken. Er zijn verschillende indelingen onderzocht en dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een vlekkenplan (1.422 m2 voor Erfgoed en 1.527 m2 voor commercieel). Het vlekkenplan geeft de benodigde oppervlakte weer en de verdeling tussen Erfgoed en commercieel, maar nog niet de exacte invulling van de vlekken. Dit wordt in het ontwerpproces verder uitgewerkt. Voorgesteld vlekkenplan blijkt het meest optimale resultaat te genereren gericht op functionaliteiten, toekomstige gebruikers en verhuurbaarheid. Het vlekkenplan is o.a. gebaseerd op de wensen van Erfgoed van hoe zij in de toekomst haar diensten wil organiseren, inclusief het gebruik van het atrium

en transitiedepots in de stad. De commerciële ruimten bevinden zich hoofdzakelijk aan de straatzijde. Vanuit commercieel oogpunt zullen deze vloeroppervlakten het meest rendabel zijn. Uit het onderzoek blijkt dat het gebouw een passende oplossing kan bieden voor de huisvesting van Erfgoed. Hoe de definitieve indeling wordt ten opzichte van het vlekkenplan is aan de architect, in opdracht van de gemeente, en wordt in de vervolgfase nader ontworpen. Ambitieniveau verbouwing/installaties Voor de haalbaarheidsstudie zijn twee ambitieniveaus uitgewerkt, namelijk een basis variant (het wettelijk minimum) en een duurzame variant (passend bij het vastgoedbeleid, o.a. de routekaart verduurzaming vastgoedportefeuille). Bij deze ambitieniveaus horen verschillende investeringsbedragen. De basis variant gaat uit van een verbouwing waarbij de thermische schil zal worden verbeterd en installatieconcept van deze tijd is. Er wordt uitgegaan van de huidige gasgestookte cv-ketels, radiatoren verwarming en een basis koeling via de ventilatielucht (topkoeling). Dit levert qua comfort een klimaatklasse C op. Dit wordt gezien als het wettelijk minimumniveau, gekenmerkt als een matig verwachtingspatroon bij gebruikers ten aanzien van het binnenklimaat, met circa 15% klagers. De basisvariant is een verbetering ten opzichte van instandhouding van het pand.

Bij de duurzame variant horen vervolgens investeringen waarmee het totale installatieconcept op een hoger niveau wordt gebracht. Hier wordt uitgegaan van toepassing van een elektrische (lucht/water) warmtepomp met een lokaal inductiesysteem voor koeling en verwarming. Dit levert qua comfort een klimaatklasse B op. Dit wordt gezien als een gangbaar niveau (standaard Rijksvastgoed Bedrijf), gekenmerkt als een gemiddeld verwachtingspatroon bij gebruikers ten aanzien van het binnenklimaat, met circa 10% klagers. De ambities voor verduurzaming van de gemeentelijke portefeuille staan beschreven in de Routekaart verduurzaming vastgoedportefeuille. Hierin is opgenomen dat de ambitie voor monumentale gebouwen hetzelfde is als voor de overige gebouwen in de portefeuille. De uitwerking vereist echter meer maatwerk en daarin zal moeten blijken in welke mate de gestelde ambities realistisch zijn. Bij het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is het uitgangspunt dat we duurzaamheidsmaatregelen treffen op natuurlijke momenten om kostenefficiënt te werk te gaan en om geen desinvesteringen te doen. Een grootschalige renovatie van een rijksmonument komt niet vaak voor. Om deze reden is het logisch om nu te kiezen voor de duurzame variant.

Investeringskosten Voor de herhuisvesting zijn investeringskosten noodzakelijk voor de fysieke ingrepen in het gebouw Westvest en het aanbrengen van ICTvoorzieningen. Hiernaast zijn investeringskosten nodig voor het verbouwen van de Gantel, de inrichting van de Westvest en Gantel en is incidenteel exploitatiebudget nodig. Naarmate het ontwerp verder uitgewerkt wordt kan

2/6

de raming worden gespecificeerd en nader worden onderbouwd. De kosten zijn als volgt opgebouwd.

Het investeringsbedrag Westvest en Gantel voor de basisvariant is € 9.067.000 inclusief btw en voor de duurzame variant is dit € 10.137.000 inclusief btw. In beide scenario's komt daar een bedrag van € 544.000 aan incidentele kosten bij. In bovenstaande cijfers is rekening gehouden met: • Een post voor nader te detailleren van 10% voor de bouwkundige kosten en 15% voor de installatiekosten; • Een post onvoorzien van 10% • Het prijspeil is 2024-12. In de raming is rekening gehouden met: o 2,9% prijsontwikkeling tot start uitvoering (periode van 10 maanden) o 1,5% prijsontwikkeling tijdens bouw (periode van 12 maanden) NB. er zijn nog vragen over de berekeningswijze van deze post, waar nodig corrigeren we dit in de volgende fase. • De bestaande basis verwarmingsinstallatie is wel functioneel maar niet van deze tijd. Hiernaast functioneert op dit moment de luchtbehandeling niet. In de raming is rekening gehouden met een volledig installatieconcept passend bij de beoogde functie; • Een vergunning voor de ‘Rijksmonumentenactiviteit’ is op basis van de voorgenomen wijzigingen aan het pand vereist. Voor welke werkzaamheden dit precies zal zijn, zal blijken in de volgende fase bij de uitwerking van het ontwerp. De voorgenomen wijzigingen zijn van niet ingrijpende aard, hierdoor is geen formeel advies benodigd van de RCE.

De afhandeling van de aanvraag kan daarom met een reguliere vergunningsprocedure (8 weken) en hoeft niet met de uitgebreide procedure (26 weken). Daarna moet rekening worden 3/6

•

•

•

•

• •

gehouden met een bezwaarperiode van 6 weken. Starten met de werkzaamheden mag (op eigen risico) 4 weken na de dag van vergunningverlening. Voor de werkzaamheden moeten leges worden betaald. De hoogte van de leges zijn afhankelijk van de bouwkosten. Legesverordening Delft artikel 2.8 geeft de leges voor de Rijksmonumentenactiviteit. Het legespercentage is 1,30% van de bouwsom. Hier is rekening mee gehouden in het investeringsbedrag. Een vergunning ‘bouwactiviteit technisch’ is mogelijk nodig, bijvoorbeeld als de brandcompartimentering wijzigt. In de volgende fase van het project komt zicht op de uitwerking van het plan. Dan zal blijken of en welke vergunningsplichtige werkzaamheden voor de bouwactiviteit technisch aan de orde zijn en tot welke bijbehorende kosten dit leidt. Tot die tijd wordt hier een PM post voor opgenomen. In de raming is rekening gehouden met projectmanagement kosten en overige adviseurs. De kosten voor een gemeentelijke projecteider zijn onderdeel van de overige bijkomende kosten. De uren voor een projectteam zijn globaal ingeschat en gebaseerd op een doorlooptijd van 2 jaar (voorbereiding en uitvoering). In de raming is op dit moment rekening gehouden met 2,43% BTWlast. Dit is het gemeentelijk mengpercentage. Belangrijke opmerking is dat als de beoogde huurders geen BTW kunnen verrekenen dit zal leiden tot BTW-schade.

Bij verhuur zal dit dan aanvullend bij de commerciële huurprijs opgebracht worden door de huurder. De investering in ICT-aansluitingen is een gebruikersinvestering en bestaat uit het aansluiten van het pand op het glasvezelnetwerk, het aanleggen van wifi door het hele pand en het aanleggen van een vast netwerk voor het Erfgoedgedeelte t.b.v. de werkplekken; Een post voor frictiekosten (dubbele huisvesting) voor één jaar aan dubbele lasten gedurende het verbouwingstraject. De basisinrichting (casco+) maakt onderdeel uit van de verbouwingsinvestering.

Er is geen rekening gehouden met bouwrente. Op dit moment schommelen de prijzen van materialen en uurtarieven. In de raming is geen rekening gehouden met bovenmatige prijsontwikkelingen. Het verpakken en registreren van de collectie van Erfgoed is onderdeel van het verhuisplan, maar wordt gedekt via de begroting van Erfgoed. Kadernota voorstel 19-B Kadernota voorstel 19-B gaat over drie eenmalige investeringen in ontwerp en inrichting van publieksvoorzieningen op locatie Westvest 9 en zijn bedoeld om de nieuwe ruimte die beschikbaar komt voor de afdeling Erfgoed beter te benutten voor de stad en om de doelen uit de Erfgoednota 2020-2030 te kunnen realiseren. Opgeteld leidt dit tot een aanvullend benodigd investeringsbedrag voor Erfgoed van € 300.000. Dit bedrag is niet in de berekeningen meegenomen van voorliggend voorstel t.a.v. verbouwen en verhuizen (19-A), maar wordt via de kadernota vanuit de afdeling Erfgoed als aanvullend voorstel opgevoerd. Het bedrag is opgebouwd uit de volgende posten: • Basisinventaris voor gebruik van nieuwe, beschikbare publieks- en educatieruimte in de locatie Westvest. Voor deze elementen wordt 4/6

•

een post van € 200.000 opgenomen. De impact van eventuele ingrijpende wijzigingen in het gebouw is hier niet in meegenomen; Aanvullende kantoorinventaris voor de inrichting van nieuwe spreekkamers en een multifunctionele ruimte. Deze functionaliteiten zijn nu niet aanwezig op de huidige erfgoedlocaties. Hiervoor is een bedrag van € 100.000 geraamd.

Structurele exploitatie

Toelichting op de exploitatielasten: • de kapitaallast is opgebouwd uit de afschrijvingslast en de rente (van 0%); • de aanvullende structurele kosten voor de gebruiker als gevolg van de huisvesting betreffen de manbeveiliging (€ 70.000) en de receptionist (€ 70.000); • leasekosten voor de elektrische auto als gevolg van de keuze van huisvesten bedragen jaarlijks € 9.700. De jaarhuur berekend bij het ”basis scenario“ van de commerciële ruimten gebaseerd op de kostprijs dekkende huur (KPDH) komt neer op € 264.000 op jaarbasis, deze is lager dan de berekende indicatieve markthuur van € 282.000. Hiermee voldoen we aan de wet markt en overheid. In het ”scenario duurzaam“ ligt de KPDH op € 290.000. Naar verwachting zal de alsdan geldende gemiddelde markthuurprijs op hetzelfde niveau of iets 5/6

daarboven liggen als de nu berekende KPDH. De gemeente is verplicht om bij interne verhuur de kostprijs dekkende huur aan te houden. Bij verhuur aan marktpartijen is dit mimimaal de kostprijs dekkende huur. Met het aantrekken van externe huurders wordt er een structurele huurstroom gecreëerd en trachten we een goede, elkaar versterkende, mix te maken tussen marktpartijen en de gemeentelijke dienst. Daarbij zullen de duurste ruimten, bijvoorbeeld de voorzijde van het pand, als commerciële ruimte worden verhuur en de meer naar binnen gekeerde ruimten worden toebedeeld aan Erfgoed.

De optelsom van de totale investering en de getaxeerde waarde liggen hoger dan de toekomstige marktwaarde. Dat komt omdat het gebouw een maatschappelijke functie krijgt. Het doel is namelijk om het pand te verbouwen voor eigen gebruik (huisvesting van de afdeling Erfgoed). Het onderbrengen van de afdeling Erfgoed op deze locatie brengt een aantal belangrijke maatschappelijke kansen en voordelen voor de (inwoners van de) stad en de bedrijfsvoering van de afdeling Erfgoed. Dit wordt verder toegelicht in bijlage 3 (Kansen voor Erfgoed op Westvest 9).

6/6