Bijlage 1 Nota Beleid toeristische verhuur van woonruimte in Delft

Ruimte en Economie Advies Doorkiesnummers: Telefoon 06-52739063

Aan

College van B&W Afschrift aan

Liesbeth van Rietschoten Marit Treep Berry van de Ven

Nota Datum

Onderwerp

23-9-2021

Beleid toeristische verhuur van woonruimte in Delft

Ons kenmerk

4651374 Opsteller

Hanna van Gent Bijlage

1 Inleiding Afgelopen 10 jaar is het voor toeristische en zakelijke bezoekers steeds gebruikelijker geworden om te overnachten in de woning van een particulier. Ook in Delft worden via verschillende online platforms woningen verhuurd. De algemene opvatting van zowel het Rijk als gemeenten is dat deze toeristische verhuur van woonruimte een welkome aanvulling is op het accommodatieaanbod en aansluit bij de behoeften van sommige verblijfsbezoekers, maar dat de negatieve bijverschijnselen – zoals overlast en onttrekking van woningen aan de woningvoorraad - voorkomen en bestreden moeten worden. Dat standpunt is ook het uitgangspunt voor het nieuwe Beleidskader toeristische verhuur van woonruimte, dat in deze nota wordt toegelicht. Op 1 januari 2021 is de landelijke Wet toeristische verhuur van woonruimte in werking getreden. Om toeristische verhuur van woonruimte beter te kunnen reguleren is Huisvestingswet 2014 gewijzigd. Als gevolg daarvan hebben gemeenten meer instrumenten die toezicht en handhaving makkelijker maken. De nieuwe instrumenten die de Wet toeristische verhuur biedt, zijn de basis van het voorliggende beleidskader. Conform toezegging in de raadscommissie EFB van 4 december 2019 zijn de suggesties van de gemeenteraad daarbij meegenomen en is voorliggend beleidsvoorstel afgestemd met Delftse belanghebbenden (zie ook bijlage 2).

2 Wat verstaan we onder toeristische verhuur van woonruimte? Toeristische verhuur van woonruimte (hierna: toeristische verhuur) bestaat uit vakantieverhuur en Bed&Breakfast:

• •

Onder vakantieverhuur verstaan we de verhuur van woonruimte bij afwezigheid van de bewoner. Onder Bed & Breakfast (hierna: B&B) verstaan we de verhuur een woonruimte bij aanwezigheid van de bewoner.

3 Aard en omvang toeristische verhuur in Delft Om een indicatie te krijgen van de aard en omvang van toeristische verhuur in Delft volgen we sinds 2017 de ontwikkeling van het aanbod op Airbnb, de marktleider op dit gebied. De resultaten van die monitoring via scraping1 zijn terug te vinden in bijlage 3: Toeristische verhuur in Delft. Daaruit blijkt onder andere dat de hoeveelheid woningen die in Delft voor toeristische verhuur worden ingezet zeer beperkt is. In verhouding tot een aantal andere steden staat Delft bijvoorbeeld onderaan de lijst als het gaat om actieve advertenties en de verhouding van het aanbod ten opzichte van de totale woningvoorraad. 4 Waarom een beleidskader? Er is een beleidskader - zie bijlage 4 - opgesteld met daarin de voorwaarden waaronder we toeristische verhuur in Delft toestaan. Hieronder wordt toegelicht waarom dit beleidskader is opgesteld. 4.1 Passend aanbod voor de juiste bezoeker Vakantieverhuur resulteert over het algemeen in overnachtingen door een ander type toerist dan waar de hotelsector zich op richt. Gebruikers van Airbnb en andere platforms zijn vaak op zoek naar een authentieke ervaring, zoeken contact met lokale bewoners en willen in een huiselijke omgeving overnachten.

In Delft biedt deze accommodatievorm kansen om nieuwe doelgroepen naar de stad te trekken, aansluitend op de uitgangspunten van de Visie Toerisme Delft 2030, onder andere ten aanzien van leefbaarheid. Daarom is het gewenst om vakantieverhuur onder voorwaarden toestaan. 4.2 Tegengaan onttrekking aan de woningmarkt Het grootschalig en oneigenlijk toeristisch verhuren van woonruimte heeft negatieve effecten op de woningmarkt, zoals onttrekking van woningen aan de woning voorraad en prijsopdrijving. Dergelijke onttrekking en prijsopdrijving is zeer onwenselijk omdat er in Delft sprake is van schaarste op de woningmarkt. Deze schaarste blijkt uit het feit dat het basisuitgangspunt (een gemiddeld aandeel particuliere woningen van omstreeks 10%) niet aan de orde is. De particuliere huurmarkt is in Delft klein van omvang: 3% (per 1 januari 2020) van het totaal. Daarnaast blijkt uit de eindevaluatie ‘Studentenhuisvesting in goede banen’ dat er verdringingseffecten optreden in de particuliere sector als gevolg van onttrekken

1

een vorm van digitaal verzamelen waarmee openbare gegevens op de website van Airbnb automatisch worden gecategoriseerd en geanalyseerd. 2/8

van de woningvoorraad voor logies, de buy-to-let-omzettingen en woningvorming. Deze eindevaluatie toont aan dat de schaarste in de gehele woningvoorraad de afgelopen twee jaar sterk is toegenomen. Uit de nulmeting van 2015 versus herhaalmeting 2019 blijkt dat nieuwbouwtoevoegingen niet in staat zijn om de afname als gevolg van deze ontwikkelingen te keren, of zelfs maar bij te houden. Een duidelijk beleidskader en het handhaven daarvan moet het oneigenlijk gebruik van woningen door structurele, systematische en/of bedrijfsmatige verhuur van woonruimte (woningen, appartementen, woonboten etc.) met een woonbestemming tegengaan en zo voorkomen dat daarmee woonruimte aan de Delftse woningvoorraad wordt onttrokken. 4.3 Behouden leefbaarheid Het aantal overlastmeldingen gedaan bij de gemeente door toeristische verhuur is in Delft tot nu tot zeer beperkt (2 meldingen in 2019). In Delft is nog geen sprake van een grote invloed van toeristische verhuur op de leefbaarheid van wijken en straten. Duidelijke kaders en voorwaarden voor verhuur moeten er voor zorgen dat dat zo blijft en dat verstoring van de leefbaarheid in Delft wordt voorkomen. 4.4 Gelijk speelveld Op grond van de Verordening Toeristenbelasting wordt in Delft belasting geheven voor het overnachten in Delft.

Iedereen die logies verstrekt is verplicht deze belasting te innen en die af te dragen aan de Regionale Belasting Groep (RBG). Dat geldt ook voor eigenaren van woningen die deze kortdurend verhuren aan bezoekers. Dat gebeurt nu slechts op zeer beperkte schaal. Na het vaststellen van het beleidskader – waardoor het voor iedereen duidelijk is welke regels in Delft gelden – willen we de afdracht van toeristenbelasting over toeristische verhuur stimuleren en controleren. Dit resulteert in een gelijk speelveld voor alle logiesverstrekkers in Delft. 4.5 Wet Toeristische verhuur van woonruimte Sinds 1 januari 2021 is de Wet Toeristische verhuur van woonruimte (hierna: WTV) van kracht. De WTV strekt tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 en de Gemeentewet in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte en de aanpak van woonoverlast. De gewijzigde huisvestingswet biedt lokale overheden de volgende mogelijkheden: • Invoeren van een registratieplicht voor iedere eigenaar die zijn woning wil aanbieden voor toeristische verhuur; • Instellen van een maximaal aantal nachten dat de woning mag worden aangeboden voor toeristische verhuur; • Instellen van een meldplicht voorafgaand aan de verhuur van de woonruimte;

3/8

•

Invoeren van een vergunningplicht om een woning toeristisch te mogen verhuren Deze mogelijkheden om toeristische verhuur te reguleren vormden de basis voor voorliggende beleidskader. De WTV stelt ook dat dat regulering van toeristische verhuur van woonruimte alleen kan worden ingezet ter bescherming van schaarste op de woningmarkt en/of ter bescherming van de leefbaarheid. De Delftse situatie op het gebied van wonen en toeristische verhuur en de daarbij behorende uitdagingen stonden daarom centraal bij het opstellen van het beleidskader. Er is sprake van maatwerk. 5 Keuzen in beleidskader Het beleidskader is het resultaat van verschillende keuzes. Het uitgangspunt van die keuzes is dat we naast B&B ook, op gepaste schaal, vakantieverhuur toestaan. Bij het opstellen van het beleidskader is gezocht naar een goede balans. Balans tussen de voordelen van toeristische verhuur (uitbreiden accommodatieaanbod, nieuwe doelgroepen) en de nadelen ervan (overlast, onttrekking van woningen aan de woningvoorraad). Hieronder volgt een toelichting op de gemaakte keuzes. 5.1 Invoeren registratieplicht Tot op heden is het niet inzichtelijk op welke adressen er toeristische verhuur plaatsvindt. Pas sinds de invoering van de WTV is het gemeenten toegestaan om een registratieplicht in te stellen.

Na vaststelling van voorliggende beleidskader dient iedereen die in Delft woonruimte ter beschikking stelt voor toeristische verhuur/vakantieverhuur zich eenmalig te registreren. Die registratie gebeurt in het landelijk registratiesysteem dat daarvoor door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ter beschikking wordt gesteld. Delft gaat ook van dit systeem gebruik maken. De verhuurder ontvangt daar een registratienummer dat op alle advertenties van betreffende woonruimte/accommodatie vermeld dient te worden, ongeacht het platform waarop wordt geadverteerd. Daardoor krijgen we inzicht in de adressen waar toeristische verhuur wordt aangeboden en door wie dat gebeurt. 5.2 Invoeren maximaal aantal overnachtingen Om bedrijfsmatige en structurele verhuur van woonruimte te voorkomen wordt vakantieverhuur beperkt. Aanbieders worden in de gelegenheid gesteld om maximaal 60 nachten per jaar hun woonruimte te verhuren. Aangezien er in Delft geen sprake is van grote aantallen advertenties en overlastmeldingen is het juridisch niet houdbaar om zeer beperkende maatregelen op te leggen zoals het invoeren van een vergunningplicht al dan niet in combinatie een quotum.

Een nachtencriterium van maximaal 60 dagen geeft huiseigenaren de vrijheid om hun eigendom in te zetten zoals zij dat graag voor zich zien, maar zorgt wel dat de woonruimte het grootste gedeelte van het jaar wordt gebruikt waarvoor het bedoeld is: bewoning door de bewoner zelf. Dit komt de sociale cohesie in de wijken ten goede: men weet wie de buren zijn en er is geen 4/8

constante doorloop van bezoekers die onbekend zijn in de buurt. Een hogere maximum is om die reden niet wenselijk. Een grens van 60 overnachtingen wordt als redelijk beschouwd en sluit beleidsmatig aan bij Delft als toeristische bestemming. Een huiseigenaar kan zo nog steeds zijn woning verhuren tijdens vakantieperiodes, maar excessen door bedrijfsmatige verhuur worden tegengegaan. Daarbij wordt ook ongewenste concurrentie met hotels voorkomen, die de vraag naar verblijfsaccommodaties nog goed aan kunnen. Een maximum van 60 overnachtingen is er niet op gericht om toerisme te reguleren, maar nadrukkelijk gericht op het beschermen van de woningvoorraad en de leefbaarheid in de wijken. Hiermee wordt de leefbaarheid beter gewaarborgd. 5.3 Faciliteren aanvraag omgevingsvergunning Vakantieverhuur is op grond van het bestemmingsplan binnen de bestemming wonen niet toegestaan. B&B daarentegen past, mits dit is opgenomen als mogelijkheid in het bestemmingsplan en voldaan wordt aan de daar gestelde criteria, wel binnen de bestemming wonen. Hierbij moet gedacht worden aan ondergeschikt qua oppervlakte en uitgeoefend door de bewoner van de woning. Om vakantieverhuur mogelijk te maken dient de verhuurder een omgevingsvergunning aan te vragen. Het verstrekken van deze omgevingsvergunning staat de aanvrager toe om af te wijken van het bestemmingsplan.

Deze vergunningplicht is naar verwachting van tijdelijke aard. Het opnemen van de huisvestingsverordening in het toekomstige omgevingsplan kan ervoor zorgen dat vakantieverhuur alleen een registratie- en meldingsplicht geldt. Het advies ten aanzien van die keuze gebeurt op basis van de ervaringen met het beleidskader toeristische verhuur van woonruimte. 5.4 Invoeren meldingsplicht op termijn De registratieplicht geeft de gemeente inzicht in waar toeristische verhuur plaatsvindt. Om ook inzicht te krijgen in de frequentie - en op basis daarvan te monitoren of verhuur binnen het aantal toegestane overnachtingen blijft - is een meldingsplicht nodig. Die meldingsplicht houdt in dat aanbieder bij de gemeente melden dat ze hun woonruimte voor vakantieverhuur ter beschikking stellen. In de doorontwikkeling van het landelijke registratiesysteem zal die functionaliteit op termijn worden toegevoegd. De meldingsplicht voor toeristische verhuur in Delft treedt in werking zodra dat gerealiseerd is. 6 Aanpassen van de huisvestingsverordening Het uitgangspunten uit het beleidskader worden – om ze een juridische basis te geven - vastgelegd in onze huisvestingsverordening. Op basis van de huidige verordening is er voor vakantieverhuur een onttrekkingsvergunning vereist en kan een registratie- en meldingsplicht niet worden ingevoerd.

Zodra de uitgangspunten van het beleidskader in de huisvestingsverordening zijn verankerd – aansluitend op mogelijkheden die de nieuwe huisvestingswet biedt – vervalt de vereiste voor een onttrekkingsvergunning. 5/8

7 Toeristenbelasting en nachtregister De Verordening toeristenbelasting 2020 bepaalt dat elke aanbieder van overnachtingen verplicht is om per overnachting toeristenbelasting te heffen en dit af te dragen aan de gemeente. Dat geldt ook voor aanbieders van toeristische verhuur van woonruimte. Na invoering van de registratieplicht is het voor de Regionale Belasting Groep (hierna: RBG) mogelijk om eenvoudig te achterhalen waar toeristische verhuur plaatsvindt en waar dus belasting geïnd moet worden. De WTV staat namelijk toe om de registratiegegevens te gebruiken voor de heffing en invordering van toeristenbelasting. Via de website van de RBG kunnen verhuurders via een formulier eenvoudig toeristenbelasting afdragen. Het Wetboek van Strafrecht stelt het aanbieders van overnachtingen verplicht om een nachtregister bij te houden. Het verstrekken van gegevens hiertoe door de degene die overnacht is verplicht gesteld in de Algemene Plaatselijke Verordening voor Delft. In het nachtregister moeten naam, adres, woonplaats, geboortedatum, geboorteplaats, dag van aankomst en de dag van vertrek worden opgenomen. Ook aanbieders van toeristische verhuur dienen een nachtregister bij te houden.

8 Toezicht en handhaving Het Uitvoeringsbeleid VTH omgevingsrecht 2016-2020 omvat de weergave hoe de wettelijke taken op het gebied van onder meer toezicht en handhaving in de fysieke leefomgeving worden uitgevoerd. Rode draad in het VTH-beleid is het beheersbaar houden van de risico’s voor de leefomgeving. Omdat het budget voor de handhaving beperkt is, moeten keuzes worden gemaakt. De inschatting van het risico op niet-naleving van de regelgeving en de effecten daarvan bepalen de mate waarin het naleefgedrag moet worden gestimuleerd en/of afgedwongen. De handhavingsprioriteiten worden dus zoveel mogelijk op basis van de volgende twee factoren bepaald: • Het naleefgedrag van de gebruikers van de leefomgeving. • De negatieve effecten die kunnen optreden in geval van niet-naleving. Verder worden formele verzoeken om handhaving altijd afgehandeld zonder dat daarin wordt geprioriteerd. Hoe meer verzoeken er worden ingediend, hoe minder capaciteit er over blijft voor de andere handhavingsprioriteiten. 8.1 Naleefgedrag De Huisvestingsverordening Delft 2019 regelt dat tijdelijke verhuur van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning verboden is (uitgezonderd een Bed and Breakfast). De aard van de verhuur maakt daarbij niet uit: het verbod geldt voor vakantieverhuur, maar ook voor zakelijke verhuur. Zelfs voor de verhuur van één dag is een vergunning noodzakelijk.

Voor zover bekend zijn er echter tot op heden geen onttrekkingsvergunningen voor de tijdelijke verhuur van woonruimte 6/8

verleend. De tijdelijke verhuur van woonruimte die momenteel plaatsvindt, is daarom veelal in strijd met de regelgeving. Daarnaast is deze verhuur van woonruimte meestal ook in strijd met het bestemmingsplan omdat een logiesverstrekkende functie binnen de woonbestemming niet is toegestaan. Toch zijn er gemiddeld 210 actieve advertenties waarin accommodaties tijdelijk te huur worden aangeboden. Een deel hiervan betreft B&B. Maar dan nog zijn er een flink aantal locaties waar woonruimte wordt verhuurd in strijd met het bestemmingsplan en/of zonder de benodigde onttrekkingsvergunning. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het naleefgedrag van de geldende regelgeving beperkt is. De negatieve effecten die kunnen optreden in geval van niet-naleving zijn in eerdere hoofdstukken toegelicht. 8.2 Aanvullende inzet noodzakelijk Tijdelijke verhuur van een woonruimte (korter dan vier maanden) waar de verhuurder (eigenaar/huurder) zelf niet woont blijft verboden. Juist op deze wijze van verhuur worden we gewezen in de recente handhavingsverzoeken. De verwachting is met invoering van het nieuwe beleidskader deze strijdigheden niet spontaan ongedaan worden gemaakt. Burgers en bedrijven die in de afgelopen jaren (flink) hebben geïnvesteerd in vastgoed zullen hun gedrag en/of verdienmodel naar verwachting niet zomaar wijzigen.

Het normaliseren van de situatie rondom de toeristische verhuur van woonruimte zal daarom niet vanzelf gaan. Door invoering van het beleidskader wordt toeristische verhuur onder voorwaarden toegestaan. Gelet op het beperkte naleefgedrag van de huidige regelgeving, verwachten wij dat een structurele inspanning nodig is om naleving hiervan (registratieplicht, maximum aantal overnachtingen) te stimuleren. Voor het normaliseren van de huidige situatie en het realiseren van de beleidsdoelen is inzet van toezicht en handhaving noodzakelijk. Met de afhandeling van verzoeken om handhaving en meldingen alleen zal het naleefgedrag niet verbeteren. Het is daarom van belang regie te nemen en meer prioriteit te geven aan de handhaving van toeristische verhuur. Dat vergt een investering in tijd en geld. Hiervoor is dekking in de kadernota opgenomen. 8.3 Steekproefsgewijze aanpak Extra inzet op toezicht en handhaving voor het normaliseren van de situatie wordt vorm gegeven door steekproefsgewijze controles onder aanbieders van tijdelijke woonruimte. Hierbij wordt periodiek een lijst samengesteld van actieve advertenties. Vervolgens wordt een willekeurig deel hiervan gecontroleerd. Een zekere differentiatie is daarbij mogelijk. De steekproef onder aanbieders met meerdere advertenties (bedrijfsmatige verhuur) kan bijvoorbeeld groter zijn dan onder aanbieders met één advertentie.

7/8

8.4 Sancties Tegen overtreders kan, naast een last onder dwangsom, een lik-op-stuk beleid worden gevoerd door de inzet van de bestuurlijke boete. Een bestuurlijke boete is weliswaar een ingrijpend instrument, maar heeft wel enkele voordelen ten opzichte van een herstelsanctie. Allereerst gaat van de bestuurlijke boete meer preventieve werking uit. Burgers en bedrijven zullen eerder geneigd zijn hun gedrag aan te passen en de situatie in overeenstemming te brengen met het recht. Daarnaast zijn de uitvoeringskosten van een bestuurlijke boete lager dan het opleggen van een last onder dwangsom en de baten hoger. De baten van de bestuurlijke boete kunnen terugvloeien naar de algemene middelen, waaruit de handhaving wordt gefinancierd. 8.5 Incidentele en structurele kosten Wij verwachten dat met intensievere controles en een goede communicatieaanpak (zie paragraaf 9) het naleefgedrag na ongeveer twee jaar aanzienlijk zal zijn verbeterd. Deze aanpak vergt een tijdelijke incidentele investering van € 200.000 (€ 100.000 per jaar). Na deze periode kan de handhaving worden teruggebracht tot een structureel basisniveau. De structurele kosten voor de structurele handhaving van de beleidsregels voor toeristische verhuur bedragen € 65.000. Met deze extra capaciteit kan op beperkte schaal actief toezicht worden gehouden op de naleving van de regelgeving.

9 Inwerkingtreding Dit beleidskader treedt in werking als de aangepaste Huisvestingsverordening door de gemeenteraad is vastgesteld.

8/8