Bijlage 1. 20260122 - evaluatie HVO h5.docx + 6404871

Evaluatierapportage Huisvestingsverordening Delft 2023 Hoofdstuk 5: Wijzigingen in de woonruimtevoorraad 22 januari 2026 Afdeling Wonen – Samenleving Advies, gemeente Delft 1.1 Inleiding/Aanleiding Volgens het Raadsvoorstel (2320265) van het college met het verzoek om vaststelling van Huisvestingsverordening Delft 2023 (hierna HVO), dienen de opkoopbescherming en toeristische verhuur in 2025 geëvalueerd te worden. Deze twee sturingsinstrumenten uit de verordening zijn onderdeel van het vijfde hoofdstuk uit de HVO, welke regels betreft over wijzigingen in de woonruimtevoorraad: (kadastrale) splitsing in appartementsrechten, onttrekking, omzetting, woningvorming, opkoopbescherming en toeristische verhuur. Het college heeft ervoor gekozen om het hele vijfde hoofdstuk te evalueren. Het is goed om hier te benoemen dat deze evaluatie is geschreven in een periode waarin zowel lokaal als landelijk de roep om de bestaande woningvoorraad beter of zo efficiënt mogelijk te benutten steeds luider klinkt. Lokaal wordt dit, specifiek ook als input voor deze evaluatie, bijvoorbeeld door de raadsfractie van STIP gedaan (zie bijlage 3), maar ook landelijk staat dit onderwerp prominent op de agenda1.

Parallel zijn er signalen dat bijvoorbeeld het aanbod van kamerverhuur slinkt, waardoor woningzoekenden – met name studenten – steeds moeilijker huisvesting vinden.2 De discussie over het beter benutten van de bestaande voorraad moet in Delft gevoerd worden met het besef dat Delft regionaal en landelijk bezien al relatief veel kleine woningen en een hoge bebouwingsdichtheid heeft. Zo is in 2024 68% van de bestaande voorraad een meergezinswoning3 (ten opzichte van 52% in Zuid-Holland en 37% in Nederland). De gemiddelde woning in Delft heeft 89 m2 woonoppervlak, landelijk is dit 120 m2. 43% van de Delftse woningen is kleiner dan 75m2, opgeteld 70% is kleiner dan 100m2. Het aandeel ruime woningen geschikt voor grotere huishoudens is daarmee in Delft beperkt. De huidige strenge regels voor omzetting en woningvorming hebben mede tot doel om de beschikbaarheid van deze ruimere woningen (tot 180m2) te waarborgen. Deze evaluatie pretendeert geen volledig beeld te kunnen geven van alle gegevens en dynamieken op het vlak van wijzigingen in de woonruimtevoorraad en de discussie over het beter benutten hiervan. Wel biedt het op basis van beschikbare cijfers en ambtelijke- en politieke evaluatie-input voldoende aanknopingspunten om hernieuwde beleidsafwegingen te maken op het snijvlak van beter benutten en beschermen van de bestaande woningvoorraad.

1.2 HVO H5: opbouw en context verordening De Huisvestingsverordening Delft 2023 bestaat uit een regionaal afgestemd deel over 1 -

Beter benutten van bestaande gebouwen. Bron: onderwerppagina Volkshuisvesting NederlandVRO (geraadpleegd: november 2025) - Pak het woningtekort aan met lef, samenwerking en scherpe keuzes. Bron: Platform31 (geraadpleegd: 25 september 2025) 2 - Bijna de helft minder [vrijkomend aanbod red.] kamers. Bron: Omroep Delft (4 nov 2025) - Door nieuwe verhuurregels komen studenten nóg moeilijker aan een kamer. Bron: NOS (6 juli 2026) 3 Een meergezinswoning is een woning in een complex met andere woningen, bijvoorbeeld een flat, appartement, boven- of benedenwoning. Hiermee is het anders dan eengezinswoningen, zoals bijvoorbeeld een vrijstaande huizen of rijtjeswoningen.

1

woonruimteverdeling, en een lokaal deel over woonruimtevoorraadbeheer. Het regionale deel is door alle negen gemeenteraden van Haaglanden hetzelfde vastgelegd in hun HVO. Deze evaluatie beperkt zich tot het vijfde hoofdstuk over wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Over deze regels vindt geen regionale afstemming plaats. Het beleid in HVO h5 is in huidige vorm actief sinds de zomer van 2023. Vanaf de eerste Delftse huisvestingsverordening in 2015, is in de loop der jaren aan het vijfde hoofdstuk nieuw beleid toegevoegd (via bijlage 3 zijn alle versies van de verordening en beleidsregel vanaf 2015 te raadplegen). Hieronder volgt een beknopt overzicht van de inhoudelijke ontwikkeling van de verordening, met in rood telkens de op dat moment nieuw toegevoegde onderdelen. • •

•

•

•

Juli 2015: HVO 2015 o Splitsing in appartementsrechten o Onttrekking en samenvoeging November 2017 HVO 2015 (#2) o Splitsing in appartementsrechten o Onttrekking en samenvoeging o Omzetting (‘verkamering’) Juli 2019 HVO 2019 o Splitsing in appartementsrechten o Onttrekking en samenvoeging o Omzetting (aangescherpt: o.a. vergunning niet overdraagbaar) Juni 2021 HVO 2019 (#2) o Splitsing in appartementsrechten o Onttrekking en samenvoeging o Omzetting o Woningvorming o Uitzonderingen vergunningsvereiste omzetting en woningvorming Juli 2023 HVO 2023 (#1) o Splitsing in appartementsrechten o Onttrekking en samenvoeging o Omzetting (aangescherpt: vergunning niet overdraagbaar) o Woningvorming o Uitzonderingen vergunningsvereiste omzetting en woningvorming o Opkoopbescherming o Toeristische verhuur

Het beleid is in heel Delft gelijkluidend werkzaam, dus er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende wijken. Voor sommige vergunningen zijn wel bepaalde categorieën woningen vrijgesteld, dit is vastgelegd in bijlagen III t/m VI van de HVO. 1.3. Opbouw evaluatierapportage In het vervolg van deze rapportage wordt in hoofdstuk 2 eerst beknopt beschreven welk proces voor de evaluatie is doorlopen, en welk soort wijzigingen qua proces en doorlooptijd denkbaar zijn. In het derde hoofdstuk komen per deelhoofdstuk van HVO h5 de bevindingen en aanbeveling aan bod. Hoofdstuk 4 besteed afzonderlijk aandacht aan de recent uitgevoerde schaarsteonderbouwing, als onderlegger voor het kunnen voeren van woonruimtevoorraadbeleid, en geeft daarbij specifieke aanbevelingen voor het omzettingsen woningvormingsbeleid.

2. Proces en doorkijk vervolg evaluatie In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de resultaten van de evaluatie tot stand zijn gekomen, 2

en wordt inzicht gegeven in welk soort wijzigingen er denkbaar zijn, en welk tijdpad daarbij hoort. 2.1 – Doorlopen proces evaluatie De bevindingen van deze evaluatie zijn gebaseerd op een aantal onderdelen. Ten eerste is voor elk onderdeel een beknopt cijfermatig beeld gegeven van het functioneren van de diverse vergunningen. De input komt uit een ambtelijke ophaalronde, de gemeenteraad heeft gelegenheid gehad om input te leveren voor de evaluatie, en er is een schaarsteonderzoek uitgevoerd.

2.2 – Doorkijk proces vervolgstappen/wijzigingen. Er zijn op vijf niveaus wijzigingen denkbaar. De doorlooptijd/voorbereidingstijd van deze wijzigingen is van enkele maanden tot meer dan een jaar. 1. (#1 proceswijziging) processen en werkwijzen in uitvoering (zonder beleidsaanpassing) (via PHO, evt. college ter info) I. Doorlooptijd: enkele maanden 2. (#2 toelichting HVO – college) uitleg van/toelichting bij regels in de algemene en/of artikelsgewijze toelichting van de HVO (collegebesluit binnen huidige beleidskaders) I. Doorlooptijd: enkele maanden 3. (#3 nadere regel – college) wijzigingen in Beleidsregels/ Nadere regels (collegebesluit binnen huidige beleidskaders) I. Doorlooptijd: circa half jaar 4. (#4 technisch HVO – raad) technische wijzigingen in de huisvestingsverordening (raadsbesluit binnen huidige beleidskaders, zonder consultatieperiode voor de stad) I. Doorlooptijd: half jaar tot een jaar, afhankelijk van omvang4. 5. (#5 beleid HVO – raad) beleidsinhoudelijke wijzigingen in de huisvestingsverordening (raadsbesluit met voorafgaand verplichte consultatieperiode voor de stad) I. Doorlooptijd: Een jaar of langer. Eenvoudige wijzigingsvoorstellen kunnen eind 2026 aan de raad voorgelegd worden met beoogde inwerkingtreding op 1 juli 2027.

Voor meer omvangrijke wijzigingsvoorstellen met langere onderzoeks-en voorbereidingstijd en/of grote uitvoeringsimpact (met name in fte’s Vergunning, Toezicht en Handhaving), is 2028 een denkbaar jaar voor inwerkingtreding. Bij alle aanbevelingen in deze rapportage wordt verwezen naar het type wijziging zoals hierboven dikgedrukt tussen haakjes. Op basis van de evaluatiebevindingen kan de gemeenteraad in 2026 het politieke gesprek voeren met het college over de verschillende onderdelen van HVO h5. Het college kan in het vervolg daarop, waar aanpassingen raadsbevoegdheid betreffen, concrete onderdelen uitwerken om tot wijzigingsvoorstellen aan de raad te komen. Eenvoudige wijzigingsvoorstellen kunnen eind 2026 aan de raad voorgelegd worden met beoogde inwerkingtreding op 1 juli 2027. Voor meer omvangrijke wijzigingsvoorstellen met langere 4 In Q1 2026 wordt een technisch wijzigingssvoorstel voor de HVO door het college aan de raad voorgelegd met

beoogde inwerkingtreding 1-7-2026. Dit betreft enkel een wijziging op het vlak van woonruimteverdeling (HVO h3:8, lokaal maatwerk), technische wijzigingen in HVO H5 worden voorbereid voor de beoogde inwerkingtreding van de nieuwe HVO op 1 juli 2027.

3

onderzoeks-en voorbereidingstijd en/of grote impact op de uitvoering (met name in fte’s Vergunning, Toezicht en Handhaving), is 2028 een denkbaar jaar voor inwerkingtreding.

4

3. Bevindingen en aanbevelingen Het vijfde hoofdstuk in de HVO bestaat uit zeven deelhoofdstukken: 5A t/m 5G. In het verdere van deze evaluatierapportage wordt eerst een aantal algemene bevindingen gepresenteerd telkens ook concrete aanbevelingen worden gedaan. Vervolgens wordt voor elk deelhoofdstuk van HVO h5 eerst de huidige regelgeving uitgelegd, vervolgens wordt een cijfermatig beeld geschetst van de praktijk. Daarna worden de concluderende bevindingen en aanbevelingen gepresenteerd. Bij elke aanbeveling wordt gerefereerd aan een type wijziging (zie paragraaf 2.2 van het voorgaande hoofdstuk). 3.1 – HVO H5: algemeen In deelparagrafen 3.1.1 t/m 3.1.5 wordt een aantal algemene bevindingen en aanbevelingen besproken. 3.1.1 Leesbaarheid en eenduidigheid Vanuit juridisch oogpunt is geconstateerd dat het vijfde hoofdstuk van de verordening op onderdelen duidelijker en/of vollediger geformuleerd kan worden. Ook zijn sommige verwijzingen naar landelijke wetgeving niet meer op orde, of onvolledig. Dit komt de leesbaarheid en uitvoerbaarheid voor vergunningverlening en handhaving niet ten goede. Dit geldt ook voor inwoners en pandeigenaren die het goed willen begrijpen. Twee zaken stippen we in het bijzonder aan: -

-

Er mist op onderdelen de expliciete bepaling als grondslag voor het stellen van nadere regels door het college. Dit is voor splitsing, onttrekking, toeristische verhuur en opkoopbescherming het geval. Voor omzetting en woningvorming is de grondslag wel benoemd, maar ontbreekt een logische overkoepelende grondslag voor nadere regels in de eerste artikelen van de deelhoofdstukken (art. 5:15 en art.5:22) Tevens is er geen expliciete verwijzing is opgenomen naar het verlenen van vergunningen van rechtswege bij het verstrijken van termijnen (de zogeheten Lex Silencio Positivo op grond van artikel 25 Huisvestingswet, verwijzend naar paragraaf § 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht)

Aanbeveling 1: HVO H5 beleidsneutraal herschrijven ((#4 technisch HVO – raad) Het vijfde hoofdstuk is gebaat bij een technische wijziging. Deze wijziging bestaat uit een het beleidsneutraal herschrijven van het vijfde hoofdstuk. De verbodsbepalingen worden daarbij helderder opgenomen in de verordening, de verwijzingen naar de wettelijke kaders in de huisvestingswet worden geactualiseerd, en de uniforme vergunningsaanvraagvereisten worden compact en nog maar op één plek opgenomen. Dit resulteert in verbeterde juridische eenduidigheid, leesbaarheid en uitvoerbaarheid, en komt ook de begrijpelijkheid voor inwoners en pandeigenaren ten goede. Hier is in 2025 al voorbereidend werk voor gedaan, wat in 2026 wordt voortgezet. Deze technische wijzigingen zullen worden meegenomen in het raadsvoorstel voor de nieuwe HVO per 1-7-2027. Aanbeveling 2: Herijken toelichting HVO H5 (#2 toelichting HVO – college) Ook bij eventueel gelijkblijvend beleid in de HVO h5, is het goed als bij het vaststellen van een nieuwe HVO per 1-7-2027, door het college de toelichting van de HVO wordt herijkt op basis van nieuw beschikbare data/kenmerken en dynamieken in de Delftse woningmarkt. De Woonvisie, Woonmonitor en recent uitgevoerde schaarsteanalyse dienen daarvoor als basis. Het hiervoor benodigde collegebesluit kan gelijktijdig worden

5

voorbereid met de stukken voor het wijzigingsvoorstel aan de raad voor de HVO Delft 2027, met beoogde inwerkingtreding op 1 juli 2023.

3.1.2. Beleidsregel omzetting en woningvorming In Delft geldt de ‘Beleidsregel omzetting en woningvorming’, vastgesteld door het college. In deze beleidsregel is binnen de kaders van de HVO het beleid en de vergunningsvereisten nader uitgewerkt. Juridisch gezien, op grond van de huisvestingsverordening als grondslag, zou de huidige Beleidsregel een ‘nadere regel’ van het college moeten zijn die ook expliciet zo genoemd wordt. Verder is de huidige beleidsregel voor het laatst herzien in 2021, en veel van de argumentatie, uitleg en onderbouwing in de teksten stamt uit 2019. We constateren dat dit niet meer actueel is, en los van eventuele beleidswijzigingen, niet meer goed aansluit bij de huidige kenmerken van de huidige Delftse woningmarkt. Tevens ontbreekt in de huidige beleidsregel van het college een meer expliciet omschreven uitwerking (toetsingskader) van de elementen van de algemene en fysieke leefbaarheidstoets, waaruit blijkt wanneer voldoende aan de gestelde eisen is voldaan.

Aanbeveling 3: vaststellen Nadere regel Wijzigingen in de woonruimtevoorraad (#3 nadere regel – college) Het hele vijfde hoofdstuk is gebaat bij een door het college vastgestelde ‘Nadere regel Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’. Omzetting en woningvorming zijn daar dan hoofstukken in. De inhoud die op die twee onderdelen betrekking heeft, en zoals die nu is verwoord in de huidige beleidsregel, is gebaat bij herschrijven waarbij beter aangesloten wordt op de huidige situatie op de Delftse woningmarkt. De Woonmonitor en de schaarsteanalyse van RIGO kunnen hiervoor als basis dienen. Dit staat los van eventuele beleidsinhoudelijke wijzigingen op het vlak van omzetting en woningvorming die binnen de bevoegdheid van het college vallen. Dat vereist het vaststellen van nieuw beleid door het college. Dit kan worden voorbereid om gelijktijdig met de nieuwe HVO van 1-7-2027 in werking te treden. Aanbeveling 4: uitwerken toetsingskader algemene en fysieke leefbaarheidstoets (#3 nadere regel – college) Los van eventuele beleidsinhoudelijke wijzigingen in het huidige vergunningsstelsel omzetting en woningvorming, dient in de bovengenoemde door het college vast te stellen nieuwe ‘Nadere regel Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ het toetsingskader voor de algemene en fysieke leefbaarheidstoets nader te worden uitgewerkt.

Hiervoor geldt dus dat hiervoor een nieuw collegebesluit nodig is, alvorens dit gewenste toetsingskader ambtelijk kan worden geïmplementeerd in de uitvoering.

3.1.3 Hoogtes leges De leges in Delft voor Woningvorming, Omzetting, vergunningen zijn hoger dan in sommige andere steden met actief woonruimtevoorraadbeleid. Voor vergunning in Delft voor Splitsing (appartementsrechten), Onttrekking en Toeristische verhuur geldt dit niet, daar worden geen of betrekkelijk lage leges gevraagd. Onderstaand is een vergelijking gemaakt van de leges met die gemeente Den Haag, Leiden en Utrecht voor dezelfde vergunningen vragen in 2026. -

Woningvorming (Delft: €2.059,95) (Den Haag: € 562,85; Leiden: €978,85; Utrecht: €2.975,50) 6

-

Omzetting (Delft: € 1.732,10) (Den Haag: € 562,85; Leiden: €978,85; Utrecht: €3.756,20 + €120 per m2.) Verhuurvergunning opkoopbescherming (Delft: €2.007,75) (Den Haag: € 345; Leiden: €978,85; Utrecht: €429,10)

Als algemeen principe geldt voor dergelijke vergunningen dat deze kostendekkend moeten zijn. Voor omzetting en woningvorming is bijvoorbeeld de nodige ambtelijke inzet vereist voor de algemene- en fysieke leefbaarheidstoetsing, die verrekend wordt in de leges. De uitvoerige leefbaarheidstoetsing in de gemeente Utrecht bij deze twee vergunningen, zorgt vergelijkbaar met Delft voor de relatief hoge leges. Echter, degelijke hoge bedragen kunnen een drempel vormen die de naleving van het vergunningsstel mogelijk niet ten goede komt. Aanbeveling 5: herzien hoogte van de leges (#1 proceswijziging) en (raadsbesluit legesverordening) Nader onderzoek in 2026 moet uitwijzen waarop de hoogte van deze leges is gebaseerd, waarna het college een de hoogte hiervan kan heroverwegen. Indien voorgesteld wordt om de hoogte van de leges te verlagen vraagt dit een raadsvoorstel bij een eerstvolgende wijziging van de Legesverordening. Daarbij moet aangegeven worden dat het verlagen van leges een lastig proces is, omdat de inkomsten dan op andere manier gedekt dienen te worden. Met het zicht op de aankomende gemeenteraadsverkiezingen zal dit niet geëffectueerd kunnen worden in 2026. Een eventueel wijzigingsvoorstel op het vlak van leges kan door het college worden voorbereid voor de inwerkingtreding parallel aan de nieuwe HVO op 1-7-2027.

3.1.4 Handhavingsstrategie en capaciteit Delft hanteert op het vergunningsstelsel van HVO h5 Woonruimtevoorraad tot op heden een reactieve handhavingsstrategie. Dat wil zeggen dat de gemeente alleen bij meldingen en/of handhavingsverzoeken een procedure opstart. Ter vergelijking: gemeenten zoals Leiden, Groningen en Den Haag zetten actiever in op handhaving, waarbij bijvoorbeeld op basis van data-analyse ook gerichte handhavingsacties door de buitendienst worden gedaan. De algemene verhuurdersvergunning o.b.v. de wet goed verhuurderschap (die Delft op dit moment niet heeft, en waarvoor momenteel ook geen voornemen is om die in te voeren) is in die steden vaak ook een manier om handhavend op te treden tegen bijvoorbeeld het ontbreken van omzettings- of woningvormingsvergunningen. In Delft is echter onvoldoende handhavingscapaciteit beschikbaar om over te gaan op een proactieve handhavingsstrategie. Aanbeveling 6: vervolgonderzoek proactief handhaven (#1 proceswijziging) en (evt. raadvoorstel budget bij Kadernota 2027) Handhaving is een wezenlijk onderdeel van de naleving van een vergunningsstelsel. In hoofdstuk 3.2 t/m 3.7 van deze rapportage volgt uit analyse van beschikbare data een beeld van matig/slecht ingeschatte naleving van sommige vergunningen. Daarom wordt aanbevolen om vervolgonderzoek te doen naar wat er nodig is om meer proactief te kunnen gaan handhaven.

Binnen huidige middelen gaat dit om de vraag waar schaarse capaciteit wel en waar niet op wordt ingezet. Het is goed denkbaar dat dit resulteert in aanvragen voor extra handhavingsbudget. Steden als Leiden, Groningen en Den Haag kunnen als voorbeeld dienen voor benodigde capaciteit bij een actievere handhavingsaanpak op H5 van de HVO. Een inschatting van de omvang van eventueel extra benodigde capaciteit is op voorhand moeilijk te maken. Dit is namelijk erg afhankelijk van het ambitieniveau, en moet ook in samenhang gezien worden met eventueel voorgestelde beleidswijzigingen. Met deze disclaimer in het achterhoofd, zou 7

op basis van de genoemde andere gemeenten een uitbreiding van 4 of 5 fte in toezicht en handhaving reëel zijn. Bij de wijzigingsvoorstellen voor 1-7-2027 zal bovengenoemd vervolgonderzoek worden meegenomen en waar nodig tot

3.1.5 Communicatie Er mist op de website van de gemeente een heldere verzamelpagina met gebundelde informatie en uitleg over de regels en bijbehorende vergunningen die volgen uit HVO 5 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Dat is nu met allemaal losse pagina’s te vinden onder Huren en kopen | Gemeente Delft. Er is geen onderzoek gedaan naar de bekendheid van de regelgeving onder inwoners, woningbezitters, makelaars en verhuurplatforms in Delft. Maar mede vanwege de op sommige onderdelen gebrekkig ingeschatte naleving, is het goed voorstelbaar dat deze groepen niet voldoende op de hoogte zijn van het geldende beleid. Aanbeveling 7: duidelijkere communicatie op de gemeentelijke website (#1 proceswijziging) Het advies is om gelijktijdig met de inwerkingtreding van de nieuwe HVO op 1-7-2027 ook de communicatie over de dan geldende regelgeving gebundeld te presenteren op de gemeentelijke website. Dit zal ambtelijk worden voorbereid in de eerste helft van 2027, zodra de wijzigingsvoorstellen voor de nieuwe HVO gereed zijn. Rondom de inwerkingtreding van de nieuwe HVO op 1-7-2027, zal tevens bepaald worden of meer gerichte communicatie over specifieke onderdelen van HVO H5 op zijn plaats is. Aanbeveling 8: bekendheid vergroten.

(#1 proceswijziging) Het advies is om gelijktijdig met de inwerkingtreding van de nieuwe HVO op 1-7-2027, en eventuele latere beleidswijzigingen, een algemene en waar mogelijk meer op specifieke doelgroepen gerichte informatiecampagne te voeren. Het doel is om, in samenhang met aanbeveling 6 en 7, de bekendheid van het woonruimtevoorraadbeleid te vergroten, hetgeen de naleving van het vergunningsstelsel ten goede komt. Dit zal als onderdeel van de invoering van de nieuwe HVO op 1-7-2027 worden voorbereid.

8

3.2 - HVO h5A: Splitsing (appartementsrechten) Huidige regels: -

Vergunningplicht voor splitsing in appartementsrechten sociale huurwoningen (tot circa €900, prijspeil 2025) Vergunningsvrij voor middenhuur en dure huur Wordt doorgaans aangevraagd door particuliere eigenaren of corporaties die willen uitponden (verkopen).

Cijferbeeld Periode 2015 t/m 2024

2024 t/m 2025

Aanvragen 2-5 aanvragen per jaar, geen weigeringen. (schatting obv registratieperiode 01-2019 t/m 052021) Circa 20 aanvragen, geen weigeringen

Aantal woningen Onbekend

Circa 400* woningen

* één aanvraag betreft een uitschieter van 285 woningen. Dit betreft de niet-studenten studio’s van het Pauwmolen complex aan de Jan de Oudeweg. Het aantal aanvragen splitsingsvergunningen is tot begin 2024 in Delft heel beperkt gebleven, maar neemt vanaf 2024 toe. Deze toename komt vermoedelijk vanwege de Wet Betaalbare Huur (WWS-puntenstelsel bepaalt maximale huurprijs) en het aangescherpte belastingregime voor vastgoedeigenaren/. Pandeigenaren kunnen dan na mutatie verkopen. De gemeente heeft geen zicht op de verhuur of verkoop na splitsing in appartementsrechten. Zittende huurders genieten huurbescherming, en kunnen dus niet uit hun huurwoning gezet worden vanwege splitsing in appartementsrechten. Als we uitgaan van circa 500 woningen die sinds 2015 gesplitst zijn in appartementen, is het zeer aannemelijk dat een deel verkocht is, maar een ander deel kan nog steeds verhuurd worden. Deze verkochte woningen zijn dan geen particuliere sociale huurwoningen meer, maar (betaalbare) koopappartementen. Bevindingen en aanbevelingen 3.2.1. Weigeren aanvragen Splitsingsvergunning door college: Het college kán een aanvraag weigeren maar heeft dit nog nooit gedaan.

Het college mag binnen haar bevoegdheden een aanvraag weigeren wanneer het college stelt dat het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. Een argument kan zijn dat het college wil voorkomen dat sociale huurwoningen als (betaalbare) koopwoningen verkocht worden. Het college heeft tot op heden nog niet van deze bevoegdheid gebruik gemaakt. Het college kiest voor een consistente lijn vanuit de reeds vergunde bouwkundige situatie, zelfstandige bewoning en huisnummerbesluiten. Omdat in appartementsrechten gesplitste woningen doorgaans wel in de categorie betaalbaar behouden blijven als betaalbare koopwoning, maakt het college op dit moment geen principieel onderscheid tussen particuliere sociale huur en betaalbare koop in het behoud van betaalbare woningen in de bestaande voorraad. Aanbeveling 9: voorkomen uitponding particuliere sociale huurwoningen (#2 toelichting HVO – college) Het college heeft nog nooit van haar bevoegdheid gebruik gemaakt om splitsingsvergunningen te weigeren voor particuliere sociale huurwoningen, om hiermee ‘uitponden’ te voorkomen. Het college kan overwegen om op een logisch moment dit wel te gaan doen. Hoewel hier formeel geen collegebesluit voor nodig is, is het gezien de 9

impact hiervan op pandeigenaren goed om deze eventuele koerswijziging uit te stellen tot het vaststellen van het Volkshuisvestelijk Programma in 2026 of 2027, met daarin ook aandacht voor (het behoud van) particuliere sociale huur. Afhankelijk van de keuzes die het college in dit Programma maak, kan het college overwegen de huidige uitvoeringslijn zoals hierboven beschreven te wijzigen en mogelijk aanvragen voor splitsingsvergunningen te gaan weigeren.

3.2.2 Versturen bewonersbrieven. Op dit moment worden er na een vergunningsaanvraag brieven aan de huurders/bewoners van de te in appartementsrechten te splitsen panden verstuurd. In deze brief worden huurders gewezen op de splitsingsaanvraag en hun rechten als huurder. Tevens krijgen ze de gelegenheid om een zienswijze in te dienen. Afdeling BBO en juristen veiligheid constateren dat dit een arbeidsintensief proces is, waarbij ook druk op de termijnen bestaat. Het vragen om een zienswijze van bewoners is geen wettelijke verplichting. Huurders zijn geen belanghebbende bij een splitsingsvergunning als de woonsituatie niet verandert door het verlenen van een splitsingsvergunning. Vanwege genoemde huurbescherming verandert de situatie dan ook niet. Aanbeveling 10: Versturen bewonersbrieven (#1 proceswijziging) Het college zal gevraagd worden in de eerste helft van 2026 of er gestopt kan worden met het versturen van de brieven. Onderdeel van afweging om hiermee te stoppen, is of er bij de zittende huurders voldoende besef is van hun huurrechten, zodat zij van zittende huurders wel gerespecteerd worden. De bewonersbrief kan daarin een belangrijke functie vervullen, maar dit kan ook op andere manieren onder de aandacht worden gebracht. Er is formeel geen collegebesluit nodig voor deze uitvoeringskeuze, maar we betrekken het college graag in deze uitvoeringskeuze.

10

3.3 - HVO h5B: Onttrekking (en samenvoeging) Huidige regels: -

-

Vergunningplicht voor elke onttrekking waarbij de woonfunctie stopt; elke samenvoeging niet bedoeld voor eigen gebruik; samenvoeging van drie of meer woningen voor eigen gebruik. Vergunningsvrij voor samenvoegen van twee woningen voor eigen gebruik en corporatiewoningen in actiegebied met sociaal plan. Wordt aangevraagd t.b.v. functiewijziging van woning(en) en/of samenvoeging van woningen.

Cijferbeeld Periode 2015 t/m medio 2019 medio 2019 t/m 2025

Aanvragen Onbekend 8 aanvragen, 7 verleend

Aantal woningen Onbekend Onbekend

Er worden in de afgelopen jaren erg weinig onttrekkingsvergunningen aangevraagd. In de huidige tijd van woningnood en stijgende huizenprijzen is het niet verwonderlijk dat onttrekking een zeldzaamheid is. Het overgrote deel van de woningen waar een onttrekkingsvergunning voor wordt aangevraagd, betreft woningen in sloopnieuwbouwprojecten van corporaties. Bevindingen en aanbevelingen 3.3.1. Compensatievoorstel bij aanvraag onttrekkingsvergunning Bij de toetsing van vergunningen die worden aangevraagd is het compensatievoorstel belangrijk (HVO Artikel 5.9, 2e lid onder d.). Met een compensatievoorstel maakt een aanvrager duidelijk op welke manier er eventueel nieuwe woning(en) worden gerealiseerd, ter compensatie van de onttrokken woning(en). Er ontbreekt echter nadere uitwerking van waar dit compensatievoorstel aan zou moeten voldoen. Met andere woorden: een toetsingskader in bijvoorbeeld een nadere regel van het college ontbreekt, waarin regels zijn opgenomen waaruit blijkt wanneer een onttrekking in voldoende mate is gecompenseerd. Aanbeveling 11: opnemen toetsingskader compensatievoorstel (#3 nadere regel – college) In een nieuw door het college vast te stellen ‘Nadere regel Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ wordt een toetsingskader opgenomen voor het doen van een compensatievoorstel bij onttrekking. Zie verder aanbeveling 3.

11

3.4 - HVO h5C: Omzetting Huidige regels: -

-

Vergunningplicht voor alle nieuwe situaties van verkamering. Ook uitbreidingen van reeds bestaande verkamerde panden. Vergunningsvrij: inwonen van één persoon in alle woningen, of inwoning twee personen in woningen groter dan 180m2. Gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen zijn eveneens uitgezonderd van vergunningplicht. Wordt aangevraagd door pandeigenaren t.b.v. verkamering/onzelfstandige bewoning. In beleidsregel (dus collegebevoegdheid) o Omzetting niet toegestaan voor alle woningen in heel Delft. Met uitzondering van woningen boven winkels en horeca, ook bij woningen kleiner dan 180m2 o Nadere invulling algemene leefbaarheidstoets (check overlast, parkeren, clustervorming, etc) o Nadere invulling fysieke leefbaarheidstoets (o.a. nieuwbouweisen luchtgeluidsisolatie woningscheidende wanden i.h.k.v. leefbaarheid)

Cijferbeeld Periode 2017 2018 t/m 2025

Aanvragen Onbekend 23 aangevraagd, 7 verleend, 16 geweigerd

Aantal woningen + kamers Onbekend Onbekend

Sinds de invoering van het vergunningstelsel in 2017 en de aanscherping in 2019 van het overgangsrecht zijn nul- en herhaalmetingen uitgevoerd om zicht te krijgen op het aantal (mogelijk) verkamerde woningen. De metingen zijn periodiek herhaald, voor het laatst ten behoeve van deze evaluatie in de zomer van 2025. Dit gebeurt op basis van data-analyse van onder andere eigendomsgegevens, en inschrijvingen op adressen in de BRP. Mogelijk verkamerde woningen zijn adressen met 3 of meer alleenstaanden (incl. samenwonenden) van 18 jaar of ouder in particuliere huurwoningen of koopwoningen (excl. bewoners van woningen van particuliere studentenverhuurders zoals XIOR). Deze cijfers moeten beschouwd worden als grove schattingen, omdat registraties niet altijd 100% betrouwbaar zijn. Deze onbetrouwbaarheidsmarge in bijvoorbeeld het BRP wordt mede veroorzaakt door het niet correct en tijdig in- en uitschrijven op een adres door studenten. Jaartal nul- of herhaalmeting 1-11-2017 (nulmeting) 1-01-2018 1-1-2019 1-1-2020 1-1-2021 1-1-2022 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025

Aantal mogelijk verkamerde woningen 1.990 1.720 1.690 1.700 1.670 1.640 1.630 1.870 1.775

Gemiddeld komen elk jaar circa 1.750 adressen omhoog in de data-analyse als mogelijk verkamerde woningen, waarvan waarschijnlijk ca 1.300 door studenten bewoond worden. Die 1.750 als totaal is in de afgelopen 9 jaar redelijk stabiel. Echter, de data laat veel waarschijnlijke ‘ontkamering’ zien. Dat wil zeggen dat een woning wel in de nulmeting voorkwam, maar in de herhaalmetingen niet. Bij een ongeveer gelijkblijvend totaal aantal mogelijk verkamerde panden, betekent dit dat er ook veel nieuwe adressen in de data-

12

analyse omhoog komen als ‘mogelijk verkamerd pand na 2017’. Dit gaat om ongeveer 1.000 adressen. Verworven recht/overgangsbepaling Op basis van de overgangsbepalingen in de HVO kunnen verworven rechten van toepassing zijn op situaties die al zo waren voor de inwerkingtreding van de verordening. Er is geen omzettingsvergunning nodig voor woningen die vóór oktober 2017 al verkamerd waren en dat nog steeds zijn. Deze woningen vallen onder het overgangsrecht. Dit heet het verworven recht. Het verworven recht blijft ook gelden bij de (ver)koop van een pand. Het recht vervalt zodra de situatie verandert. Bijvoorbeeld wanneer extra woonruimten worden toegevoegd. Specifiek voor panden die zijn omgezet (verkamerd) heeft dit verworven recht momenteel de aandacht in Delft. Dit is vooral in situaties waarin een verkamerd pand van eigenaar wisselt, waarbij kopende en verkopende partijen zekerheid willen over de vraag of het verworven recht geld en overdraagbaar is. De gemeente gaf tot 1 januari 2025 als dienstverlening (dus niet in vorm van formele beschikking) verklaringen af over verworven recht bij verkamerde panden. Dit deed de gemeente op basis van onderzoek naar de verhuuradministratie. Hiermee konden eigenaren aantonen dat de verhuur legaal was. Sinds begin 2025 geeft de gemeente die verklaringen niet meer af, en wordt hierover het volgende gecommuniceerd: -

Het verworven recht blijft bestaan, ook zonder verklaring. De bewijslast voor het verworven recht ligt altijd bij de eigenaar. Eigenaren/verhuurders blijven zelf verantwoordelijk voor hun verhuuradministratie. Bij handhaving moet een pandeigenaar zelf kunnen aantonen op basis van verhuuradministratie op twee peilmomenten dat het verworven recht. Bij verkoop van een verkamerd pand dient de verhuuradministratie aan de koper worden overgedragen.

Bevindingen en aanbevelingen 3.4.1. Zicht op de verkamerde voorraad Er worden weinig omzettingsvergunningen aangevraagd, en nauwelijks vergunningen verleend. Er is geen feitelijk zicht op exacte omvang van verkamering in Delft. Ondanks waarschijnlijk grote foutmarges, duidt data-analyse op omvangrijke onvergunde verkamering sinds het invoeren van het vergunningsstelsel in 2017. Er worden weinig omzettingsvergunningen aangevraagd, en nauwelijks vergunningen verleend. Aanbeveling 12: vergunningsplicht en actievere handhavingsaanpak Een vergunning voor omgezet houden in combinatie met een actievere handhavingsaanpak leidt tot beter feitelijk zicht op verkamering in Delft, en betere naleving van het vergunningsstelsel. Zie verder onderstaande aanbeveling onder ‘verworven recht’ en de algemene aanbeveling 6 over handhaving (hoofdstuk 3.1.4 van deze rapportage).

3.4.2. Verworven recht Vanuit de juristen in de organisatie wordt aangegeven dat op de lange termijn het kunnen aantonen en/of weerleggen van het verworven recht steeds ingewikkelder wordt. Het langdurig bewaren en overdragen van verhuuradministratie, en de juistheid hiervan na jaren nog nagaan, word steeds ingewikkelder. Sommige pandeigenaren of potentiële kopers

13

hebben dit ook aangekaart bij de gemeente, en verwijzen tevens naar de AVG als reden om verhuuradministratie niet eindeloos te bewaren. Aanbeveling 13: vervolgonderzoek vergunningsplicht voor het omgezet houden van verkamerde panden (#5 beleid HVO – raad) Onafhankelijk van eventuele wijzigingen van het verkameringsbeleid, dient vervolgonderzoek plaats te vinden naar een vergunningplicht voor het omgezet houden. Dit onderzoek kan worden uitgevoerd in 2026. We weten nu al op basis van ervaringen uit gemeente Leiden dat een vergunninplicht voor het omgezet houden, ook zonder eventuele verdere beleidswijzigingen, een zware uitvoeringslast kent. Het vraagt veel extra tijdelijke capaciteit op vergunningverlening, bezwaar en beroep. Tevens zal dit een beroep doen op toezicht en handhavingscapaciteit. Beleidswijzigingen op dit punt zijn niet realistisch voor 1-7-2027, maar kunnen afhankelijk van de politieke invulling/ambitie en de ingeschatte uitvoeringslasten medio 2028 van kracht zijn. Er wordt aanbevolen om tot die tijd geen dienstverlening opnieuw aan te bieden zoals tot 1 januari 2025 het geval was. Pandeigenaren of potentiële kopers kunnen met behulp van de informatie op de gemeentelijke website zelf zorgen voor het op orde houden en eventueel overdragen van verhuuradminisatratie als bewijslast voor het verworven recht.

Zie eventueel de gemeentelijke webpagina: Verworven recht bij verkameren | Gemeente Delft .

14

3.5 - HVO h5D: Woningvorming Huidige regels: -

Vergunningsplicht voor alle nieuwe situaties, alleen toegestaan bij woningen boven 180m2 Nooit vergunningsvrij Wordt aangevraagd om in bestaande grote woningen meerdere woningen te vormen (let op: dit is dus iets anders dan splitsingsvergunning 5A) In beleidsregel (dus collegebevoegdheid) o Boven winkel/horeca woningvorming ook mogelijk bij panden kleiner dan 180m2 mogelijk o Nadere invulling algemene leefbaarheidstoets (check overlast, parkeren, clustervorming, etc.) o Nadere invulling fysieke leefbaarheidstoets (o.a. nieuwbouweisen luchtgeluidsisolatie woningscheidende wanden i.h.k.v. leefbaarheid)

Cijfermatig beeld Periode 2021 t/m 2025

Aanvragen 35 aangevraagd, 32 verleend en 3 geweigerd vanaf medio augustus 2021.

Aantal woningen 32 woningen, die na vergunning bouwkundig gesplitst zijn.*

Het aantal nieuw/extra gevormde woningen wordt niet apart geregistreerd, maar aannemelijk is dat dit minimaal 48 extra woningen zijn (uitgaande van een gemiddelde van 2,5 appartement na bouwkundige splitsing). Panden waarvoor de vergunning is aangevraagd en verleend hebben een oppervlakte van meer dan 180m2 en/of liggen boven winkels/horeca. Het aantal woningen dat wordt gesplitst in meerdere woningen (woningvorming) is relatief beperkt. Bij de invoering van de vergunningplicht in 2021 waren circa 2.200-2.300 panden groter dan 180m2. Daarvan is in 4 jaar nog geen 1,5% opgesplitst in meerdere appartementen. Het aantal woningen boven de 180m2 steeg door nieuwbouw zelfs licht.

Bevindingen en aanbevelingen 3.5.1. Fysieke leefbaarheidseisen (luchtgeluidsisolatieeisen) Het college eist in de beleidsregel een nieuwbouwniveau voor luchtgeluidsisolatie. Dit is met oog op de leefbaarheid (geluidsoverlast) voor bestaande buren van nieuw te vormen woningen in bestaande panden. De ervaring leert dat deze eis woningvorming in monumentale panden erg ingewikkeld en kostbaar is en de splitsing soms onmogelijk maakt. Bouwkundige ingrepen ten behoeve van luchtgeluidsisolatie kunnen soms moeilijk verenigbaar zijn met het in stand houden van de monumentale waarde. Gemeentes zoals Den Haag hanteren deze nieuwbouwnormen niet, daar geldt vanuit het omgevingsrecht/verbouwnormen dat er geen verslechtering van het rechtensverkregen niveau mag zijn. Aanbeveling 14: herzien fysieke leefbaarheidseisen bij woningvorming (#3 nadere regel – college) Het is bekend dat dit vraagstuk in de stad speelt, maar er is te weinig casuïstiek om concrete beleidsvoorstellen te doen (het college heeft één hardheidsbesluit genomen). De lessen uit deze casus kunnen wel worden meenomen in een meer principiële afweging of 15

het college de luchtgeluidsisolatie eisen wil blijven stellen in het kader van leefbaarheid/overlast van nieuwe situatie. Het versoepelen van die eisen, bijvoorbeeld door aan te sluiten bij hoe Den Haag dit beleid voert, maakt woningvorming eerder mogelijk en verlaagt daarmee de drempel voor initiatiefnemers om de bestaande voorraad beter te benutten. Aanbevolen wordt om te onderzoeken of een eventuele versoepeling voor fysieke leefbaarheidseisen (luchtgeluidsisolatie) bij woningvorming, met speciale aandacht voor monumenten. Of het daadwerkelijk wenselijk is om de fysieke leefbaarheidseisen te versoepelen is onderdeel van dit onderzoek. Dit vraagt om veel afstemming over verschillende beleidsdomeinen. Naar verwachting zal dit leiden tot een aanbeveling aan het college in de loop van 2026, waarmee effectuering al dan niet meegenomen kan worden in de nieuwe HVO per 1-7-2027.

3.5.2. Uitzonderingspositie woningcorporaties Het is niet voorzien in het beleid dat het voor woningcorporaties bij (grootschalige) renovaties van complexen wenselijk kan zijn om woningvorming toe te passen. Voor omzetting (verkamering) is er een uitzondering voor corporaties in het beleid: gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen zijn uitgezonderd van vergunningplicht. Er worden lokale prestatieafspraken gemaakt met de corporaties, waarbij beschikbaarheid van voldoende woningen voor alle doelgroepen (inclusief grote huishoudens), maar ook de groei van de sociale woningvoorraad centraal staan. Binnen die context heeft het college in de afgelopen periode twee keer de hardheidsclausule van de verordening toegepast om woningvorming door corporaties mogelijk te maken, ook al betrof dit woningen kleiner dan 180m2. Er bestaat bij corporaties en het college de wens om te onderzoeken of de woningvoorraad van corporaties uitgesloten kan worden van de vergunningplicht voor woningvorming. Aanbeveling 15: onderzoeken uitzonderingspositie voor woningcorporaties (#5 beleid HVO – raad) De aanbeveling is om voor de nieuwe HVO per 1-7-2027 te onderzoeken of het college een uitzonderingspositie voor woningcorporaties kan overwegen bij het doen van de wijzigingsvoorstellen aan de raad.

Onderdeel van dit onderzoek moet de overweging zijn of woningcorporaties categorisch kunnen worden uitgesloten van de vergunningplicht, of dat het er binnen het huidige toetsingskader meer vrijheid/ruimte ontstaat om af te wijken van specifieke onderdelen van de algemene en fysieke leefbaarheidstoetsingscriteria.

16

3.6 - HVO h5E: Uitzonderingen vergunningsvereiste omzetting en woningvorming Huidige regels: -

Uitzonderingen voor omzetting en woningvorming kunnen gemaakt worden voor: o Woongroepen (bestendig, samenlevingsverband voor onbepaalde tijd) o Langer en weer thuis doelgroep

Cijferbeeld Periode

Aanvragen

Aantal woningen/kamers

2021 t/m 2023

Onbekend

Onbekend

2023 t/m 2025

1 aangevraagd & verleend (LWT). 1 nieuwe aanvraag LWT voorzien

8 kamers tbv beschermd wonen

Deze ontheffing is er voor het huisvesten van woongroepen en voor huisvestingsoplossingen in relatie tot de maatschappelijke opgave Langer & weer thuis (LWT). In de praktijk wordt er van de ontheffing nauwelijks gebruikgemaakt. Bevindingen en aanbevelingen 3.6.1. Ontheffingsmogelijkheden woongroepen Specifiek voor woongroepen is via verkennende vragen door potentiële nieuwe woongroepen, wel vraagtekens gesteld bij het criterium van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Zoals de definitie nu wordt geïnterpreteerd moet een woongroep aantonen dat ze duurzaam en onbestendig (‘voor de eeuwigheid’) voornemens zijn samen te wonen. Hiermee ligt de lat voor woongroepen bijna hoger dan voor een ‘klassiek’ huwelijksverband. In praktijk is de ontheffing voor woongroepen nog geen enkele keer verleend. Aanbeveling 16: herijking strikte interpretatie ontheffing woongroepen (#3 nadere regel – college) Er kan bekeken worden de strikte interpretatie van duurzaam gemeenschappelijk huishouden als vereiste voor woongroepen nog steeds gewenst is. Explicietere invulling/duiding hiervan kan door het college opgenomen worden in nieuw door het college vast te stellen ‘Nadere regel Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’, zie ook 3.1.2. in deze rapportage.

Echter: het is goed voorstelbaar dat andere belemmeringen voor woongroepen zwaarder wegen dan de eventuele beperkingen in het gemeentebeleid (denk hierbij bijvoorbeeld aan het vinden van een geschikte en/of financierbare locatie en allerlei statutaire en organisatorische uitdagingen). 3.6.2. Beperkte aanvraag uitzonderingen vergunningsvereiste omzetting en woningvorming Voor woongroepen is er geen aanvraag geweest. Voor LWT-huisvestingsoplossingen geldt dat het gebruik maken van de ontheffing, het meest waarschijnlijk is voor een professionele zorgpartij met een nieuwe locatiewens. Hoewel slechts één verleende aanvraag ontegenzeggelijk weinig is, zal het beroep wat op deze ontheffing wordt gedaan altijd beperkt blijven. Een bemoeilijkende factor voor initiatiefnemers kan zijn dat er in een regulier pand bij een initiatief voor begeleid wonen, ook nog een omgevingsvergunningstraject moet worden doorlopen t.b.v. functiewijziging. Aanbeveling 17: bekendheid en vindbaarheid vergroten (#1 proceswijziging) Het is goed om de bekendheid en vindbaarheid van uitzonderingsmogelijkheden voor 17

woongroepen en voor LWT te vergroten, bijvoorbeeld via sociale media etc. Daarvoor is wel goed om eerst bovengenoemde herijking te doorlopen van de strikte interpretatie van duurzaam gemeenschappelijk huishouden als vereiste voor woongroepen (zie aanbeveling 16). De mogelijkheden voor een gerichte promotiecampagne kunnen uitgezocht worden, en voor 1-7-2027 gelijktijdig met aanbeveling 7 en 8 voorbereid worden.

18

3.7 - HVO h5F: Opkoopbescherming (verhuurvergunning) Huidige Regels -

-

Vergunningsplicht voor verhuur van koopwoning tot WOZ-waarde lager of gelijk aan NHG-kostengrens, verbod geldt voor 4 jaar vanaf passeren koopakte. (€450.000 prijspeil 2025, €470.000 prijspeil 2026). De vergunning wordt alleen verstrekt in volgende gevallen: o Verhuur voor maximaal 12 maanden, maar niet aan toeristen, o Verhuur aan uw ouders, kinderen, grootouders, kleinkinderen, broers of zussen (of die van uw partner), o Verhuur in opdracht van de gemeente aan personen met een zorgindicatie, of o Verhuur van pand wat onlosmakelijk bij een winkel, kantoor of bedrijfsruimte hoort:. Vergunningsvrij voor alle woningen boven NHG-grens. Wordt aangevraagd door pandeigenaren die willen verhuren na aankoop woning.

Cijferbeeld Periode

Aanvragen

Aantal woningen

2023 t/m 2025

16 aangevraagd, 13 verleend en 0 geweigerd, 3 ingetrokken vanaf medio december 2023.

Onbekend

Bij het instellen van de vergunning in 2023 hadden ruim 12.000 woningen in Delft een WOZwaarde tot €405.000. Deze aan de NHG-grens gekoppelde WOZ-waarde als grens van het gereguleerde deel van de voorraad, is sinds de invoering van de vergunningplicht op 1-72023 naar €435.000 (2024) verhoogd naar €450.000 in 2025 en €470.000 in 2026. Alle woningen waar de vergunning voor is aangevraagd, hadden op dat moment een WOZwaarde onder de €300.000. Bevindingen en aanbevelingen 3.7.1. Geringe aantal aanvragen opkoopbescherming In algemene zin valt het geringe aantal aanvragen op. Van de totale van circa 12.000, waar veel starterswoningen tussen zitten, wisselen jaarlijks veel woningen van eigenaar. In 2024 waren dit naar schatting enkele honderden woningen. Een inschatting op basis van Kadasterdata en BRP-analyse duidt op circa 40 gevallen van mogelijk gekochte en daarna verhuurde woningen, die vanwege de WOZ-waarde onder het regime van opkoopbescherming vallen. Daarmee is aannemelijk te concluderen op basis van de 16 aanvragen over 2 jaar, dat er jaarlijks kopers zijn die wel een verhuurvergunning opkoopbescherming hadden moeten aanvragen, maar dit niet doen. De beperkte bekendheid van de verhuurvergunning opkoopbescherming bij kopers en/of makelaars zou een reden voor het geringe aantal aanvragen kunnen zijn.

We stippen hier ook het eerdergenoemde punt van hoge leges aan, waarvan het niet ondenkbaar is dat die een negatief effect hebben op de naleving van de regels. Aanbevelingen Voor het hoofdstuk Opkoopbescherming geven de bevindingen geen aanleiding voor specifieke aanbevelingen. De algemene aanbevelingen op het punt van handhaving, leges en communicatie zijn van toepassing (aanbeveling 5 t/m 8). 19

3.8 – HVO h5G: Toeristische verhuur van woonruimten Huidige regels -

-

Registratie- en meldplicht voor overnachtingen toeristische verhuur van eigen woning in heel Delft, met een maximum van 60 nachten per jaar. Dit betreft geen Bed & Breakfast (die vallen onder vergunningsstel binnen omgevingsrecht) Geen vergunningplicht, maar altijd registratie- en meldplicht Wordt elektronisch gemeld door pandeigenaren die toeristisch willen verhuren.

Cijferbeeld Periode

Registraties

Actieve registraties met gemelde verhuringen

2023 t/m 2025

178 adressen

41 adressen

Aantal geregistreerde overnachtingen 1.017*

Vanaf de invoering in 2023 zijn in de periode oktober 2023 t/m oktober 2025 gemiddeld circa 40 overnachtingen per maand gemeld in heel Delft. In de periode voor de invoering registratieplicht en beperking van 60 overnachtingen (2021-2022), waren er circa 280 accommodaties actief, goed voor ruim 46.000 overnachtingen in die twee jaar (gemiddeld ruim 1.900 per maand). Platforms zijn al verplicht om het registratiekenmerk op te vragen en te noteren, en dat advertenties van woningen zonder registratiekenmerk niet gepubliceerd mogen worden. Alle verhuurders van woonruimte zijn bij de invoering van de registratieplicht per brief geïnformeerd. Steekproefsgewijze controle van het aanbod op verhuurplatform Airbnb in de evaluatieperiode laat zien dat gepubliceerde advertenties inderdaad hun registratiekenmerk vermelden. Bevindingen en aanbevelingen 3.8.1. Laag aantal registraties voor toeristische verhuur Het aantal registraties voor toeristische verhuur van adressen in Delft is lager dan je op basis van verhuurdata 2021-2022 zou mogen verwachten. De 178 momenteel geregistreerde adressen ligt ruim 100 lager dan de circa 280 actieve accommodaties in de meetperiode 2021-2022. Het is niet aannemelijk dat alle 100 accommodaties daadwerkelijk niet meer worden aangeboden. Los van de adresregistraties, wordt naar verwachting maar een fractie van de overnachtingen daadwerkelijk geregistreerd.

Aanbevelingen Voor het hoofdstuk ‘Toeristische Verhuur’ zijn de algemene aanbevelingen op het punt van handhaving en communicatie zijn van toepassing (aanbeveling 6 t/m 8). Verder geven de bevindingen geen aanleiding voor specifieke aanbevelingen die hier het vermelden waard zijn.

20

4. Actuele schaarsteanalyse Op grond van de Huisvestingswet (art. 2) mag een gemeente alleen een huisvestingsverordening instellen indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. De gemeente dient daartoe deze schaarste te onderbouwen. Dit geldt voor al het beleid in de huisvestingsverordening, dus ook voor H5 – wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Om de (effecten van) schaarste te onderzoeken heeft de gemeente in Q3 2025 een schaarsteanalyse laten uitvoeren door onderzoeksbureau RIGO. In de analyse wordt er een duidelijk onderscheid gemaakt tussen ‘zeldzame’ woningen (woningen waar er nu eenmaal weinig van zijn) en ‘schaarse’ woningen (woningen waar er een duidelijk verschil is tussen vraag en aanbod). Bevindingen uit het RIGO onderzoeksrapport: -

-

-

In de corporatievoorraad (sociale huursector) is evident sprake van schaarste. Ook in grote delen van de particuliere voorraad aan betaalbare woningen is er evident sprake van schaarste. Ongeveer 50% van het aanbod op de Delftse koopmarkt lag boven de NHG-prijs van €405.000. Met name jongeren, starters en (jonge) gezinnen met een laag- tot middeninkomen raken hierdoor in de verdringing. Een groot deel van de woningvoorraad is voor hen ontoegankelijk. Deze schaarste is op basis van het onderzoeksrapport aannemelijk te maken voor alle woningen tot 140m2. Woningen groter dan 140m2 zijn zeldzamer, maar uit de schaarsteanalyse van RIGO blijkt niet dat er in dit segment onevenredige effecten van schaarste zijn voor bepaalde groepen woningzoekenden.

Van schaarsteanalyse naar beleid: RIGO doet in het onderzoek geen uitspraken over het mogelijk reguleren naar aanleiding van de schaarsteanalyse. Hoewel een schaarsteanalyse een vereiste is voor regulering, volg hier nooit één op één uit een analyserapportage hoe deze regulering uitgewerkt zou moeten worden (zoals bijvoorbeeld in de vorm van een vergunning plicht voor het splitsen van huurwoningen in appartementsrechten, of een vierkantemeter grens of een wijk-quota voor omzetting en woningvorming). Een schaarsteanalyse is enkel de feitelijke basis voor het maken van een politieke afweging. Leefbaarheidsanalyses kunnen ook onderdeel zijn van een uiteindelijke politieke afweging, de Huisvestingswet staat dat toe. Leefbaarheidsanalyses zijn geen onderdeel van de schaarsteanalyse. Op basis van de bevindingen uit het RIGO-rapport is zonder veel nadere uitwerking een onderbouwing te leveren voor HVO h5a (splitsings in appartementsrechten) en h5f (opkoopbescherming). Vanuit de algehele krapte, en de breed gedeelde politieke wens om bestaande woonruimte in heel Delft beschikbaar te houden voor bewoning, zijn tevens h5b en h5g (ontrekking/ samenvoeging en toeristische verhuur) goed te onderbouwen. Voor omzetting en woningvorming vraagt dit meer expliciet om een politieke weging.

Aanbevelingen Aanbeveling 18: herijken omzetting- en woningvormingsbeleid (#5 beleid HVO – raad) In dit hoofdstuk zijn beknopt de uitkomsten van de uitgevoerde schaarsteanalyse geduid. De weging hiervan is met name van invloed op Omzetting en Woningvorming. Er is evident schaarste in alle segmenten tot 140m2 en de gevolgen van deze schaarste zijn voor jongeren, starters en (jonge) gezinnen het grootst. Voor woningen groter dan 140m2 geldt dat deze zeldzaam zijn, maar hier niet evident sprake is van onevenredige effecten voor groepen woningzoekenden. 21

Hoe om te gaan met deze schaarste is een politiek besluit. Het is aan de raad om met het college in gesprek te gaan over het te beschermen deel van de Delftse woningvoorraad, specifiek toegespitst op het eventueel herijken van de huidige vierkante metergrens van 180m2, of over de wenselijkheid van eventuele andere manieren van het reguleren van Omzetting en Woningvorming. Het college wacht bespreking van deze evaluatierapportage in 2026 af, om eventuele voorbereidingen voor wijzigingsvoorstellen op dit punt in gang te zetten. Afhankelijk van de uitkomsten daarvan kunnen deze voorbereidingen veel tijd in beslag nemen, 1 juli 2027 als beoogde inwerkingtredingsdatum voor grote beleidswijzigingen op dit punt is bij voorbaat niet haalbaar. Beleidswijzigingen voor Omzetting moeten altijd in samenhang gezien worden met Aanbeveling 13: het vervolgonderzoek vergunningsplicht voor het omgezet houden van verkamerde panden. Uitdagingen die voor lange doorlooptijd kunnen zorgen zijn bijvoorbeeld het benodigde onderzoek zoals het maken van wijkgerichte analyses, grondige consultatie met de stad, uitbreiding VTH-capaciteit en het ontwikkelen van nieuwe vergunningsprocessen.

Tot besluit van dit hoofdstuk en deze evaluatie rapportage wordt in onderstaand kader ingezoomd op het Omzettingsbeleid in Delft en twee andere studentensteden: Leiden en Utrecht.

22

Omzetting: het Delftse beleid en voorbeelden uit andere gemeenten Binnen het vijfde hoofdstuk van de HVO heeft al het beleid voor wijzigingen in de woonruimte voorraad de schaarsteonderbouwing als basis. Op dit moment is er in het bijzonder aandacht voor het Omzetting en Woningvorming. In de huidige Huisvestingsverordening i.c.m. met de Beleidregel is op basis van de toenmalige* kenmerken van de Delftse woningvoorraad, de volgende politieke afweging gemaakt: Woningen tot 180m2 worden beschermd, omdat de raad en het college de bestaande voorraad van starters- en gezinswoningen wil behouden: • •

•

•

Onder de 180 m2 is woningvorming niet toegestaan (uitgezonderd boven winkels en horeca) Omzetting naar kamers wordt in algemene zin niet meer toegestaan (uitgezonderd boven winkels en horeca) omdat het aanbod aan studentenkamers minder schaars is dan dat van starterswoningen. Hieruit volgt dat boven de 180m2 de gemeente wel woningvorming mogelijk maakt, maar omzetting niet. Hoewel er een grote behoefte is aan extra studentenwoningen, zijn er voldoende plannen voor de bouw van extra studentenkamers en -woningen. Om die reden is het verantwoord om omzetting zeer vergaand te beperken. Vergunningsvrij: inwonen van één persoon in alle woningen, of inwoning twee personen in woningen groter dan 180m2. Gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen zijn uitgezonderd van vergunningplicht.

* Voor het eerst vastgesteld in 2017. Opnieuw vastgesteld met kleine aanpassingen in 2019, en 2021. Integraal opnieuw vastgesteld in 2023. Alternatieven/voorbeelden Leiden: In Leiden is net als in Delft alleen het inwonen van één persoon vergunningsvrij (hospitaverhuur). In Leiden is omzetting mogelijk onder voorwaarden en in bepaalde delen van de stad, daarbij is er geen vierkantemetergrens zoals de Delftse 180m2. Het is als alternatief op een vierkante metergrens, sinds een aantal jaar ook mogelijk om op grond van de Huisvestingswet verkamering te reguleren op basis van leefbaarheid. De gemeente Leiden hanteert deze mogelijk in regulering van verkamering. Op basis van leefbaarheidsonderzoek is er op wijk- en buurtniveau wisselend beleid, gericht op een maximaal percentage verkamering. Er zijn buurten zonder beperking (waar het percentage verkamering vanoudsher heel laag is), buurten met volledige beperking, buurten met een 100% quotum (waar al zoveel verkamering is opgetreden dat nieuwe situaties niet meer ten koste gaan van de leefbaarheid) en buurten met een 25% quotum. Utrecht: In de gemeente Utrecht is Woningdelen tot en met 3 personen is vergunningsvrij. Dat geldt voor hospitaverhuur 1 eigenaar/huurder + 2 inwonendende huurders, maar ook voor onzelfstandige verhuur aan 3 huurders.

Vanaf 4 personen is er een vergunningsplicht (zowel omzettingsvergunning als omgevingsvergunning). Voor omzetten geldt geen eis aan de oorspronkelijke oppervlakte, wel geldt de eis van minimaal 18m2 woonruimte per bewoner. Er is geen specifiek beleid op wijk-of buurtniveau. Wel weegt leefbaarheidstoetsing, waaronder clustervorming op straat en buurtniveau zwaar mee, maar uit de beleidsstukken blijkt niet duidelijk wanneer er precies ‘te veel’ verkamering is en een vergunning geweigerd wordt. Wanneer het behouden van de zelfstandige woning belangrijker is dan de gewenste verkamering, dan kan de vergunning wel verleend worden, maar dan wordt een vergoeding per vierkante meter (€120) betaald door de aanvrager voor de zelfstandige woning die verloren gaat. Dat geld wordt door de gemeente in het kader van de volkshuisvesting aangewend in bijvoorbeeld de vorm van een stimuleringsbijdrage voor betaalbare woonruimte.

23

Bijlage 1 Input GroenLinks (29-04-2025) Vraag per e-mail ontvangen via de griffie op 29-04-2025. Welke mogelijkheden biedt de nieuwe landelijke wetgeving? Wat zijn de (mogelijke) effecten op dit hoofdstuk? Zoals wet wet goed verhuurderschap, en de (mogelijke) toekomstige wet Versterking regie volkshuisvesting,

Bijlage 2 Input STIP (30-04-2025) Aanbevelingen zoals gedeeld in e-mail met bijlage, ontvangen via de griffie op 30-04-2025 1. Algemeen: Neem expliciet de handreiking “Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken” van Platform31 mee in de evaluatie. 2. Herijken van de grens maximaal twee onzelfstandige woonruimten vergunningsvrij omzetten in navolging van vergelijkbare gemeenten. Hierbij ook na te denken over de compensatie die gevraagd wordt ter omzetting/hoogte van leges. 3. Het herijken of loslaten van de 180m2 bij inwoning/hospitaverhuur. 4. Per wijk of met quotum nieuwe omzettingsvergunningen en woningvormingsvergunningen afgeven 5. Afschaffen of herijken extra gemeentelijke eis minimale woonruimte per persoon 6. Leefbaarheidstoets gebiedsgewijs versoepelen/toepassen 7. Evalueren beperking van de huisvestingsverordening op behoud betaalbare huurvoorraad Zie voor de volledige evaluatieinput van STIP het bestand 20250430 - STIP - input evaluatie HVOh5.pdf

24

Bijlage 3 – verwijzingen naar alle versies van de HVO en beleidsregel vanaf 2015 Huisvestingsverordening HVO2015#1 Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR373220/1#hoofdstuk_n5 Geldend van 21-07-2015 t/m 03-11-2017 met terugwerkende kracht vanaf 01-07-2015 HVO2015#2 Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Delft houdende regels omtrent huisvesting Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR373220/2 Geldend van 04-11-2017 t/m 08-10-2021* met terugwerkende kracht vanaf 01-11-2017 * te laat ingetrokken, maar HVO 2019#1 geldig vanaf 11/7/2019

HVO2019#1 Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Delft houdende regels omtrent huisvesting (Huisvestingsverordening Delft 2019) https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR625844/1 Geldend van 11-07-2019 t/m 25-06-2021 HVO2019#2 Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Delft houdende regels omtrent huisvesting (Huisvestingsverordening Delft 2019) https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR625844/2 Geldend van 26-06-2021 t/m 08-10-2021 HVO2019#3 Huisvestingsverordening Delft 2019 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR625844/3 Geldend van 09-10-2021 t/m 05-10-2022 HVO2019#4 Huisvestingsverordening Delft 2019 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR625844/4 Geldend van 06-10-2022 t/m 27-06-2023 met terugwerkende kracht vanaf 10-05-2022 HVO2023#1 Huisvestingsverordening Delft 2023 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR697876/1 Geldigheid: Geldend van 28-06-2023 t/m 31-12-2024 HVO2023#2. Huisvestingsverordening Delft 2023 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR697876/2 Geldend van 01-01-2025 t/m 14-01-2025 HVO2023#3. Huisvestingsverordening Delft 2023 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR697876/3#hoofdstuk_5 Geldend van 15-01-2025 t/m heden

Beleidsregel 2017#1. Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft 25