Betaalbaar wonen in Delft versie 02102025 (6296909) (1.0)

Error! No document variable supplied. Error! No document variable supplied.

Betaalbaar wonen in Delft Datum

7-10-2025 Opsteller

R. Schipper

Inleiding De woningnood in Delft is groot. In alle woningsegmenten meten we tekorten. Vooral aan betaalbare woningen1 is een groot tekort. Of het nu gaat om sociale huurwoningen, studentenwoningen, middenhuurwoningen of betaalbare koopwoningen, de woningbouwopgave in Delft is, net zoals in de rest van Nederland, enorm. De raad heeft hier meermaals over gedebatteerd en hierbij moties aangenomen en toezeggingen gekregen om tot scenario’s te komen gericht op het behalen van de door het college gestelde ambities op het gebied van betaalbare nieuwbouw. Deze notitie heeft als doel om de voortgang te rapporteren waar het gaat om de door het college gestelde ambities en daarmee de volgende moties af te doen: -

Motie Betaalbaarder wonen in Delft (M.231207.7.1.13) Motie Versterking inzet woonbeleid voor betaalbare woningbouw (M.241017.7.5.1) Toezegging In beeld brengen activiteiten m.b.t. middenhuur (T231207.7.2.1) Toezegging Middeldure huur- en koopwoningen (T230516.7.6.3) Toezegging Opgave studentenhuisvesting ook meenemen in scenario’s en maatregelen betaalbare en sociale woningbouw (T241017.7.5.1)

Het landschap in de wereld van de volkshuisvesting is aan het bewegen. Enerzijds komt er vanuit de Wet versterking regie op de volkshuisvesting meer sturing op aantallen en aandelen betaalbare woningbouw. Gemeenten dienen dit vast te leggen in het verplichte gemeentelijke 1 Onder betaalbare woningen wordt verstaan (volgens het Rijk en regionaal

vastgestelde definities): - Sociale huur (maximaal €900,07, prijspeil 2025). Omdat Delft een grote studentenpopulatie kent delen we sociale huur op in sociale huur voor studenten, en ‘reguliere’ sociale huur; - Middenhuur (maximaal €1184,82, prijspeil 2025); - Betaalbare koop (maximaal €405.000, prijspeil 2025).

volkshuisvestingsprogramma dat in 2026 opgesteld moet worden, aldus de wet. Anderzijds heeft onder meer de inmiddels ingetrokken huurbevriezing aangetoond dat het speelveld waarin Delft moet opereren soms zeer onvoorspelbaar is. Delft heeft in 2023 haar Woonvisie 2023-2028 vastgesteld. Daarin is de stip op de horizon geschetst. Het volkshuisvestingsprogramma bouwt verder op de Woonvisie, maar zorgt voor een verdere concretisering van de doelen uit deze visie. De raad heeft middels bovengenoemde moties opgeroepen tot verstevigde inzet op betaalbare woningen. Daar wordt, zo wordt in voorliggende memo uitgewerkt, in het volkshuisvestingsprogramma nader invulling aan gegeven. Daarbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat de kaders waarbinnen Delft moet opereren voor dit programma nog niet zijn vastgesteld. Het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting is immers nog niet definitief. De ambities die geformuleerd zijn in de Woonvisie blijven echter gelden. In voorliggende notitie wordt dan ook geen nieuwe beleidslijn voorgesteld, maar wordt nader uitgewerkt hoe momenteel ingezet wordt op de realisatie van deze ambities. Deze notitie geeft een stand van zaken weer naar aanleiding van bovenstaande moties en toezeggingen.

Het geeft een beeld van de landelijke en lokale ontwikkelingen op het gebied van betaalbare nieuwbouw, de beweging naar meer betaalbare woningbouw en hoe zich dit verhoudt met hetgeen we vandaan komen. Het is daarbij van belang om aan te geven dat de ambities uit de Woonvisie 2023-2028 een trendbreuk zijn met de ambities op het gebied van wonen in de jaren ervoor. Waar de Woonvisie 2016-2023 inzette op een relatieve afname van de sociale huurvoorraad (alleen op locaties van meer dan 300 woningen werden stelselmatig sociale huur en middenhuurwoningen ingepland, respectievelijk 15% en 20%), is nu sprake van een ander inzicht en de wens om juist vast te houden aan deze voorraad. De ingezette lijn uit de Woonvisie 2016-2023 is echter nu zichtbaar in de actuele gebiedsontwikkelingen: er is sprake van een lange implementatietijd. En dat geldt ook voor de ambities uit de Woonvisie 2023-2028: er is tijd nodig voordat daadwerkelijk de gewenste woningen gebouwd worden. En daar wordt de komende jaren stevig op ingezet.

Ambities Woonvisie 2023-2028 In de Omgevingsvisie Delft 2040 heeft de stad een heldere ambitie opgeschreven: we ambiëren een netto-groei van de stad met zo’n 15.000 woningen in de periode 2018-2040. Om deze ambitie te realiseren moeten er jaarlijks 850 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd, ook om gesloopte woningen te vervangen. Deze ambitie bestaat nog steeds. Echter zijn er met de komst van de nieuwe Woonvisie 2023-2028 aanvullende ambities uitgesproken, die in sommige gevallen steviger zijn dan de doelen uit de Omgevingsvisie, met name op het gebied van betaalbaar wonen. 2/9

Zo stelt de Woonvisie 2023-2028 dat we een woningvoorraad ambiëren die bestaat uit ten minste 33% reguliere sociale huurwoningen. Dit is exclusief de voorraad studentenwoningen. We zijn daarom zuiniger op de sociale huurvoorraadtrends. Als gevolg van de ambities uit de Woonvisie 20162023 neemt het aandeel sociale huurwoningen echter af, terwijl er veel behoefte aan is. Desondanks wordt helder uitgesproken: Delft wil zeker niet onder de 33% sociale huur komen. En daar is inzet voor nodig. De Woonmonitor 2025 stelt dat het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad op dit moment voldoende is, en naar waarschijnlijkheid ook tot 2030. Om te zorgen dat ook na 2030 het aandeel sociale huurwoningen voldoende is beschrijft de Woonvisie 2023-2028 de ambitie om een bouwprogramma te realiseren dat bestaat uit ten minste twee derde deel betaalbare woningen (67%), waarvan de helft reguliere sociale huurwoningen. Dit is ook conform Rijksambities. Waar het gaat om studentenwoningen hebben we in Delft de ambitie om in de periode 2021-2030 3.500 studentenwoningen toe te voegen binnen de gemeentegrenzen. De Woonmonitor 2025 geeft aan dat de huidige planvoorraad niet in deze aantallen voorziet binnen het genoemde tijdsbestek. Tot en met 2031 staan ruim 3.000 nieuwe studentenwoningen benoemd in de planvoorraad en nog eens een kleine 1.000 in de jaren erna.

Daarmee wordt de ambitie van 3.500 extra studentenwoningen dus wel voorzien, maar is hier meer tijd voor nodig. De achterblijvende realisatie van de studentenwoningen was aanleiding voor het Actieplan Studentenhuisvesting.2 Overigens zijn de huidige aantallen studentenwoningen in de planvoorraad zoals opgenomen in de Woonmonitor 2025 al een flinke plus ten opzichte van de planvoorraad ten tijde van de Woonvisie 2023-2028, toen er nog plannen waren voor 2.300 studentenwoningen tot 2031 en 1.100 in de jaren daarna.3 Als studentenstad is de uitdaging dus om een bouwprogramma te hebben met voldoende betaalbare en sociale woningen voor zowel studenten als andere doelgroepen.

Beweging naar meer betaalbare woningbouw is ingezet, maar bijsturing blijft nodig Het tempo van de nieuwbouw in Delft is momenteel te laag om de genoemde ambities te halen. Waar we jaarlijks circa 850 nieuwbouwwoningen nastreven (ook ter vervanging van te slopen woningen), halen we dat aantal in de jaren 2024 t/m 2027 niet. Prognosejaar 2028 is het eerste jaar waarin het doel van 850 nieuwbouwwoningen, met de kennis van nu, wel gehaald zou kunnen worden. Dat het bouwtempo te laag is, heeft meerdere oorzaken. Het komt onder meer door niet haalbare businesscases, personeelstekorten in de 2 Actieplan Studentenhuisvesting: Goed wonen in Delft 3 Woonvisie Delft 2023-2028, p.46

3/9

bouwsector, ambtelijke capaciteitstekorten. Als één van de meest verstedelijkte gemeenten van Nederland heeft Delft uitsluitend te maken met projecten op complexe binnenstedelijke locaties. Tot slot hebben ook Raad van Stateprocedures een grote vertragende factor op het Delftse bouwtempo, bijvoorbeeld in de plannen voor Schieoevers. Op dit moment bestaat 33% van de Delftse woningvoorraad uit reguliere sociale huurwoningen in het bezit van corporaties. We rekenen hier de studentenwoningen niet mee. Kijken we naar het totale bezit van de Delftse woningcorporaties (dus inclusief studentenwoningen), zien we dat 38% van de woningen in Delft corporatiebezit is. Vanwege haar karakter als studentenstad heeft Delft, vergeleken met andere gemeenten, een relatief groot aandeel corporatiewoningen. De Woonmonitor laat zien dat 60% van de plannen tussen 2022-2041 momenteel uit betaalbare woningen bestaat (sociale en middeldure huur, studentenhuisvesting en betaalbare koop). Dit is minder dan de ten doel gestelde 67% uit de Woonvisie 2023-2028. Als we studentenhuisvesting niet meerekenen bestaat 23% van onze plannen tot 2041 uit sociale huurwoningen. Hiermee raakt op termijn de doelstelling van een woningvoorraad die voor 33% uit reguliere sociale huurwoningen bestaat uit zicht. Het Delftse bouwprogramma telt ten opzichte van de ambities dus te weinig woningen in de betaalbare segmenten.

Ten opzichte van de planvoorraad van 2024 laat de planvoorraad in 2025 wel een groter aandeel betaalbare woningen en sociale huurwoningen zien (zie tabel 1). Echter komen deze percentages nog niet in de buurt bij de ambities die we hanteren.

4/9

Ambitie Sociale huurvoorraad

≥ 33%

Woonmonitor 20244 34%

Woonmonitor 20255 33%

Planvoorraad sociale huurwoningen (exclusief studenten) Planvoorraad sociale huurwoningen (inclusief studenten) Planvoorraad middeldure huur

≥ 33%

19%

23%

(regio woondeal: ≥ 33%) n.a.

34%

38%

16%

15%

Planvoorraad betaalbare koop

n.a.

7%

7%

Planvoorraad totaal betaalbare woningen

≥ 67%

57%

60%

Tabel 1: stand van de huidige sociale huurvoorraad en planvoorraad in 2024 en 2025, ten opzichte van de gestelde ambities.

Dat het huidige bouwprogramma een te klein aandeel betaalbaar segment kent is een rechtstreeks gevolg van de lijn van de vorige Woonvisie 20162023 in combinatie met de lange doorlooptijd van visievorming, planvorming en realisatie van woningen. De overgang naar ambities met een forse focus op betaalbaarheid kost tijd. Omdat we ook het tempo van de woningbouw willen versnellen, kiezen we er niet voor om bestaande overeenkomsten met ontwikkelende partijen open te breken met het oog op de betaalbaarheid. Aanvullende eisen zorgen voor vertraging waarmee ook het tempo van het bouwen van woningen achteruit gaat. Een hogere productiesnelheid gaat boven de realisatie van meer betaalbare woningen. Dit betekent dus dat bijsturing op het gebied van betaalbaarheid complex is en om een lange adem vraagt.

Extra ambities vanuit de Wet versterking regie op de volkshuisvesting In de laatste weken voor het zomerreces van 2025 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv) behandeld. Op dit moment ligt het wetsvoorstel ter behandeling bij de Eerste Kamer. De wet heeft als doel de regie van de overheid in het woondomein te vergroten. Dit betekent dat er op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau een volkshuisvestingsprogramma moet worden opgesteld. Voorheen was er voor gemeenten de verplichting om een woonvisie vast te stellen op grond van de Woningwet. Deze verplichting wordt vervangen door de plicht om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. Het doel van dit programma is de verdere uitwerking van de visie op het woonbeleid en om concrete 4 Woonmonitor 2024, pagina’s 16; 25; 26 5 Woonmonitor 2025, pagina’s 24; 38; 39

5/9

maatregelen te beschrijven om tot realisering van het beleid te komen. Voor Delft betekent dit dat het volkshuisvestingprogramma een uitwerking wordt van de doelen vanuit de Woonvisie 2023-2028. Voorheen was de doelgroepenverordening een passend instrument om nadere inkleuring te geven aan de ambities vanuit de Woonvisie. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het niet meer mogelijk deze op te stellen. De doelgroepenverordening wordt in feite vervangen door omgevingsplannen waarin gemeenten onder meer vastleggen dat sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd en eventueel voor een bepaalde periode in dit segment blijven. In het omgevingsplan staan de concrete regels voor de fysieke leefomgeving, dit is het juridische instrument waarin de beleidsregels uit het volkshuisvestelijk programma worden uitgewerkt in de praktijk door regels te stellen. Het is daarmee een ander instrument dan het volkshuisvestingsprogramma. Zowel het volkshuisvestingsprogramma als het omgevingsplan zijn echter instrumenten van de Omgevingswet. De Wvrv volgt qua betaalbaarheidsambities de lijn van de woontopafspraken. Als dit wetsvoorstel door de Eerste Kamer wordt aangenomen, betekent dit dat er een regionale verplichting komt tot een woningbouwprogrammering met tweederde betaalbare woningen waarvan 30% sociale huur.

Aangevuld met de volgende instructieregels op gemeentelijk niveau: -

Verplicht 30% sociale huur in de woningbouwprogrammering indien de sociale huurvoorraad lager dan het landelijk gemiddelde is; Verplicht 40% middensegment in de woningbouwprogrammering (middeldure huur en betaalbare koop) indien de sociale huurvoorraad hoger dan het landelijk gemiddelde is.

Het landelijk gemiddelde van de sociale huurvoorraad is 27%6. Delft heeft nationaal gezien dus een bovengemiddeld grote sociale huurvoorraad. Voor Delft komt er uitgaande van deze wet een extra opgave boven op de gemeentelijke ambities uit de Woonvisie 2023-2028, te weten 40% middensegment in de woningbouwprogrammering. Zoals Tabel 1 aangeeft hebben we echter momenteel 22% middensegment (middenhuur en betaalbare koop) in de woningbouwprogrammering, waardoor het nodig wordt (als de wet er op deze manier komt) om een flinke stap bij te zetten. Inclusief de gemeentelijke ambities op het gebied van reguliere sociale huur en studentenhuisvesting komt dit neer op een ambitie van ruwweg 80-90% betaalbare woningen in de woningbouwprogrammering. Dermate grote ambities zijn in wezen onhaalbaar doordat ze resulteren in onwerkbare businesscases. Het doorvoeren van deze vereisten kan zelfs resulteren in 6 Voldoende betaalbare woningen | Wet Versterking regie volkshuisvesting | Home |

Volkshuisvesting Nederland

6/9

averechtse gevolgen, als bestaande projecten stagneren omdat projecten financieel niet meer uitkunnen. Dit is een reële zorg. De ambitie uit de Woonvisie 2023-2028 om 33% sociale huur te behouden éxclusief studentenhuisvesting bestaat niet zonder reden. We willen zowel een substantiële voorraad studentenwoningen als ook voldoende sociale huurwoningen voor reguliere huishoudens behouden. Het betreffen hier immers twee compleet verschillende doelgroepen. Delft is en blijft een studentenstad. Daarom houden we ook vast aan de ambities uit de Woonvisie 2023-2028. Ook andere studentensteden als Maastricht en Wageningen hebben aangegeven dezelfde knelpunten als Delft te zien. Het wetsvoorstel voorziet in de mogelijkheid om van de genoemde percentages sociale huurwoningen of middensegmentwoningen af te wijken wanneer deze aantoonbaar niet bij de gemeentelijke woningmarkt passen. Wanneer die route wordt ingezet vraagt dat om regionale afstemming en akkoord vanuit de Provincie of het Rijk. Financiële middelen: realisatiestimulans Op de Woontop in december 2024 zijn afspraken gemaakt over het oplossen van de problemen op de woningmarkt. Daarbij heeft de VNG een duidelijke randvoorwaarde gesteld over het op orde brengen van de financiële positie van gemeenten.

Onrendabele toppen in woningbouwprojecten zorgen ervoor dat substantiële publieke financiële middelen nodig zijn om voldoende betaalbare woningen te realiseren. Hiertoe heeft het Rijk een nieuwe regeling in het leven gebracht: de realisatiestimulans. Deze regeling houdt in dat gemeenten €7.000 ontvangen per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart tussen 2025 en 2029. Dit geldt niet voor woningen waar al eerder Rijkssubsidie voor is verkregen. Het is de verwachting dat Delft de eerste gelden vanuit de realisatiestimulans eind 2026, uiterlijk begin 2027 ontvangt. De hoeveelheid geld dat per jaar ontvangen wordt hangt af van het aantal gestarte betaalbare woningen in het jaar ervoor. Hoeveel dit voor Delft gaat zijn wordt op dit moment onderzocht, en is nog geen vaststaand gegeven. De €7.000 financiering vanuit het Rijk per betaalbare woning is een welkome bijdrage aan de woningbouwopgave. Desondanks geeft ook de VNG aan dat dit bedrag gemiddeld genomen ver onder de daadwerkelijke tekorten ligt. Willen we een hoger percentage betaalbare woningen realiseren, dan dienen er nog steeds extra structurele geldmiddelen beschikbaar gesteld te worden. De middelen vanuit de realisatiestimulans worden niet door het Rijk geoormerkt. Het is de verantwoordelijkheid van gemeenten om te borgen dat deze middelen worden ingezet ten behoeve van betaalbare woningbouw.

Hiertoe heeft de raad op 3 juli 2025 de motie Bestem realisatiestimulans voor betaalbare woningbouw (M.6.2.31) aangenomen. Deze motie draagt het college op de gelden vanuit de realisatiestimulans 7/9

uitsluitend in te zetten voor de realisatie van betaalbare woningen, hiertoe een fonds in te zetten, en te onderzoeken op welke manier dit fonds het meest effectief kan worden ingezet.7 Momenteel wordt uitgewerkt hoe de middelen uit dit fonds het beste ingezet kunnen worden, in lijn met de oproep in motie. Hoe de gelden vanuit de realisatiestimulans gaan worden ingezet is deels onderdeel van de planvorming omtrent het volkshuisvestingsprogramma. Er zijn verschillende manieren denkbaar waarop deze gelden kunnen worden besteed, bijvoorbeeld via gemeentelijke subsidies, een vereveningsfonds, actief grondbeleid ten behoeve van betaalbare woningbouw of ambtelijke inzet. Er zal dus een afweging moeten worden gemaakt hoe deze middelen het best kunnen worden benut om de doelen vanuit het volkshuisvestingsprogramma op de best mogelijke manier te faciliteren. De verwachting is dat er in het eerste halfjaar van 2026 meer duidelijkheid komt over de inzet van de middelen vanuit de realisatiestimulans.

Conclusie: het landt in het volkshuisvestingprogramma De ambities voortvloeiend uit Wvrv en het nog op te stellen volkshuisvestingsprogramma staan niet op zichzelf, deze ambities hebben een relatie met de ambities van de goede groei in Delft. Extra ambities op het gebied van betaalbare- en sociale nieuwbouw betekenen een afweging met de ambities van andere beleidsdoelen. De ruimte in Delft is beperkt: niet alles kan overal tegelijkertijd. Het is evident dat er bijsturing noodzakelijk is op het gebied van betaalbare woningbouw om te zorgen dat er ook in de komende jaren voldoende aanbod is. Tegelijkertijd heeft Delft met andere opgaven te maken op het gebied van m obiliteit, economie, maatschappelijke voorzieningen, openbare ruimte, groen en duurzaamheid. Extra inzet van middelen voor betaalbare woningbouw heeft ook zijn beslag op andere beleidsambities. Een euro kan je maar één keer uitgeven. Dit vraagt zodoende om nauwe afweging. Het volkshuisvestingsprogramma is het logische instrument inkleuring te geven aan de afweging tussen verschillende ambities. Het gaat dan onder andere om: -

Ambities uit de Woonvisie 2023-2026 in relatie tot de opgaven vanuit de Wvrv; Ambities vanuit het woondomein in relatie tot andere beleidsambities; Ambities ten aanzien van detailniveau van sturen/programmeren; Ambities ten aanzien van minimale woninggrootte; Financiële haalbaarheid.

7 M+6_2_31+Bestem+realisatiestimulans+voor+betaalbare+woningbouw+-

+Volt+(Aangenomen)

8/9

Het ligt voor de hand om de inzet van de realisatiestimulans te koppelen aan het volkshuisvestingsprogramma. Deze twee zijn nauw verweven: om de doelen vanuit het nog op te stellen volkshuisvestingsprogramma te realiseren dienen de gelden vanuit de realisatiestimulans te worden ingezet. Daarom ligt het voor de hand deze twee in samenhang te bezien.

9/9