Addendum nav bezwaar tegen voorkeursrecht 6213903

Ruimte en Economie Grond en Vastgoed 0Doorkiesnummers: -1Telefoon +31 6 404 584 73 0

Aan

gemeenteraad_x000d__x000a_ Afschrift aan

Addendum Datum

Onderwerp

27-06-2025

Reactie op bezwaar voorkeursrecht Haydnlaan 3-5

Ons kenmerk Opsteller

afdeling Grond en Vastgoed Bijlage

1. Inleiding Bij besluit van 6 mei 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders van Delft besloten tot vestiging van een voorkeursrecht inde zin van artikel 9.1, lid 2 Omgevingswet voor de locatie aan de Haydnlaan 3-5 te Delft, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie R, nummer 5395. Op die locatie bevinden zich thans een orthopedisch bedrijf en een fysiotherapiepraktijk. Bij brief van 8 mei 2025 heeft het college het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht bekendgemaakt aan de eigenaar en andere zakelijk gerechtigden. Als gevolg van dat besluit is het voorkeursrecht gevestigd op genoemd perceel. Het besluit is, ingevolge artikel 16.82a Omgevingswet, in werking getreden op 9 mei 2025, één dag na de bekendmaking. De eigenaar heeft bij brief van 19 juni 2025 bezwaar gemaakt tegen de vestiging van het voorkeursrecht. Dat bezwaar is bijgevoegd als bijlage 1 bij dit addendum. De eigenaar motiveert het bezwaar met de volgende gronden: 1. De locatie heeft sinds 1989 een maatschappelijke functie met als huurders een orthopedisch bedrijf en een fysiotherapiepraktijk. Daarmee voorziet het pand exact in het soort gebruik waarvoor de gemeente nu de eigendom wenst te verkrijgen; 2. De voorzieningen waarvoor het voorkeursrecht wordt gevestigd – ruimte voor sport, spel en fiets/looproute, zijn al aanwezig. Het voorkeursrecht is daarom overbodig en disproportioneel; 3.

Het besluit wijkt af van hetgeen gemeentevertegenwoordigers de eigenaren zouden hebben verteld en lijken ad hoc te zijn gekozen (geen basis in en omgevingsplan o.i.d.). Daarom zou niet zijn

4. 5.

6. 7.

voldaan aan artikel 9.1, lid 2 Omgevingswet en ook niet aan artikel 3:46 Algemene wet bestuursrecht/Awb (motivering); Eigenaar blijft bereid tot verkoop, maar dan moet er een eerlijke prijs van € 5 miljoen euro worden betaald. Die prijs is volgens eigenaar marktconform en onderbouwd door financieel adviseurs; Eigenaren zien voortzetting van de verhuur als serieus alternatief in het kader van pensioenopbouw. Het voorkeursrecht zou de keuzevrijheid beperken en onduidelijkheid veroorzaken bij huurders en potentiële kopers. Daardoor is sprake van economische schade en strijd met het evenredigheidsbeginsel (artikel 3:4 lid 2 Awb); Het besluit is selectief: alleen voor dit perceel is een voorkeursrecht gevestigd. Dat is in strijd met gelijkheidsbeginsel en zorgvuldigheidbeginsel; Het besluit is onverwacht en zonder overleg opgelegd. Dat wordt ervaren als een vertrouwensbreuk.

2. Procedure Op grond van artikel 9.4, lid 3 Omgevingswet heeft het collegebesluit slechts een geldingsduur van maximaal drie maanden en die termijn is korter als de raad eerder een besluit op grond van artikel 9.1, lid 1 Omgevingswet neemt: “Een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, tweede lid, vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, ingaat.” Het bezwaar dateert van 19 juni 2025. De besluitvorming door de raad staat gepland op 17 juli 2025. De voorbereiding door de raadscommissie vindt plaats op 10 juli 2025. Vanwege de korte geldingsduur van het collegebesluit en het binnenkort geplande raadsbesluit, is het niet mogelijk de behandeling van het bezwaar tegen het collegebesluit af te handelen voordat het besluit vervalt of wordt vervangen door het raadsbesluit. De wetgever heeft daarover nagedacht.

Op grond van artikel 16.32c Omgevingswet geldt namelijk het volgende: “Als bezwaar aanhangig is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college van burgemeester en wethouders en die beschikking vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad in werking is getreden, wordt het bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad.” Op grond van het bovenstaande dient het bezwaar van de eigenaar tegen het besluit van het college te worden doorgezonden aan de gemeenteraad. Op basis van het zorgvuldigheidsbeginsel, dient de gemeenteraad het bezwaar mee te wegen in zijn besluitvorming. Tevens dient de raad in zijn besluit inhoudelijk in te gaan op de gronden van het bezwaar. Vervolgens zal het bezwaar tegen het collegebesluit gelden als bezwaar tegen het raadsbesluit en als zodanig door de bezwaarcommissie in 2/7

behandeling worden genomen. Het college is van mening dat het bezwaar van de eigenaar er niet toe kan leiden dat de raad van de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c dient af te zien. Dat licht het college hieronder nader toe. Daarbij gaat het college eerst in op het wettelijk kader en vervolgens op de gronden van het bezwaar. Het college sluit af met een conclusie. 3. Wettelijk kader Het toetsingskader voor voorkeursrechtbesluiten is de Omgevingswet. In artikel 9.1 lid 1, onder c Omgevingswet staat dat de gemeenteraad bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk voorkeursrecht kan vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Daarvan is hier sprake: de gewenste gebruiksfunctie is groen en verkeer/infrastructuur. Het huidige gebruik is bedrijf. Het huidig gebruik wijkt dus af van de gewenste functie. Er is geen omgevingsplan, noch een omgevingsvisie of omgevingsprogramma met een toedeling van de gewenste functie.

Het Integraal Ontwikkelplan, dat eveneens aan de orde komt in de raadsvergadering van 17 juli 2025, is geen omgevingsplan, noch een omgevingsvisie of programma. Daarom bestaat voor (het college en) de raad de mogelijkheid van artikel 9.1, lid 1, sub c (voor college 9.1 lid 2) Omgevingsrecht, om het voorkeursrecht te baseren op de onderbouwing in de voorkeursrechtbeschikking(en) zelf. Bij gebruikmaking van die mogelijkheid is de motivering van het besluit tot opleggen van een voorkeursrecht uitgebreider, aangezien nog geen sprake is van een omgevingsvisie, omgevingsprogramma of omgevingsplan. Aan die uitgebreidere motiveringsplicht heeft het college in zijn besluitvorming voldaan. Ter onderbouwing van zijn besluit heeft het college immers het volgende meegewogen: a. Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een mogelijk instrument om de eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste herontwikkeling van een gedeelte van het ontwikkelingsgebied Gillis/Delfia, nader bepaald het gedeelte aan de Haydnlaan 3-5 en omgeving. b. Op die locatie bevindt zich thans een orthopedisch centrum (aanvulling: met daarin een orthopedisch bedrijf en een fysiotherapiepraktijk). Teneinde de doelstellingen van de herontwikkeling van Gillis/Delfia mogelijk te maken – meer groen, 3/7

een veiliger woonomgeving, stimulering van verbondenheid en ontmoeting, bevordering van de sociale samenhang van de buurt en van het fysieke domein – is het nodig en gewenst het huidige orthopedisch centrum te verwerven om dit te benutten voor groen en infrastructuur/verkeer. Het vestigen van het voorkeursrecht levert aan de zijde van de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken. Het creëert wel de mogelijkheid. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente haar (regie)positie zekerstellen. c. Reden voor het college- en het raadsbesluit tot vestiging van een voorkeursrecht is het feit het perceel onderdeel uitmaakt van een te ontwikkelen gebied. Dat gebied is het Gillis/Delfia gebied, gelegen in het zuidwesten van de gemeente Delft. In het kader van de herontwikkeling van het gedeelte van Gillis/Delfia waarbinnen het perceel van de Haydnlaan 3-5 is gelegen, wenst de gemeente de Haydnlaan 3-5 en omgeving om te vormen tot groen openbaar gebied met ruimte voor sport en spel, evenals een oost-westelijke loop- en fietsroute tussen de Beethovenlaan en de Haydnlaan en een noord-zuidelijke loop- en fietsroute tussen Chopinlaan en Bachsingel. Aangrenzend aan het perceel is tevens een zoekgebied voor nieuwbouw en economische functies opgenomen. De huidige functie van orthopedisch centrum is daarmee niet in overeenstemming. d.

De Gillisbuurt heeft thans te weinig andere voorzieningen dan wonen. Er missen plekken waar mensen kunnen samenkomen, het gebied tussen de huidige flats is op plaatsen onveilig, door een gebrek aan zichtlijnen, functies met zicht op het groen, een gebrek aan onderhoud aan paden/bomen/speeltoestellen en groepen jongeren die andere groepen uitsluiten. Formele routes die de buurt verbindt met haar omgeving, missen. De diversiteit van de huidige bewoners komt niet tot uitdrukking in functies, gebouwen en buitenruimte van de buurt. De locatie aan de Haydnlaan 3-5 ligt centraal in het gebied, maar gaat op visueel en functioneel vlak weinig relatie aan met haar omgeving. e. De gemeente wenst op en rond de locatie van de Haydnlaan 3-5, nabij de grens van de Gillisbuurt en het Delfia-gebied, groen openbaar gebied met ruimte voor sport en spel te ontwikkelen, als onderdeel van een koppeling tussen bestaand en nieuw. Het vormt een verbindingsstuk van en naar de centrale ontmoetingsruimte van de wijk en buurt, waar ook een school, een buurtcentrum en economische functies zijn bedacht. f.

Het gehele perceel van Haydnlaan 3-5 is nodig voor de hierboven beschreven ontwikkeling en als gezegd wijkt het huidige gebruik van het perceel af van de beoogde functie.

g. Voor de klantenkring is het orthopedisch bedrijf aan de Haydnlaan 35 niet afhankelijk van deze locatie, aangezien de klanten uit heel 4/7

Delft en de brede omgeving afkomstig zijn. De gemeente heeft wel een specifiek belang bij verwerving van juist deze precieze locatie, zoals hierboven is toegelicht. h. Daarbij komt dat een vestiging van een voorkeursrecht niet leidt tot een aanbiedingsplicht voor verkoop, maar slechts tot een aanbiedingsplicht aan de gemeente bij een gewenste verkoop. De gemeente zal bij een koop ook de (getaxeerde) marktprijs moeten betalen, zodat het bedrijf geen financieel nadeel lijdt. Op basis van bovenvermelde uitgebreide onderbouwing van het voorkeursrecht, in combinatie met de vaststelling van het eveneens in de raad van 17 juli 2025 te behandelen vaststelling van het Integraal Ontwikkelplan, heeft het college besloten tot vestiging van het voorkeursrecht. 4. Reactie gronden bezwaar De gronden van het bezwaar leiden er niet toe dat de raad niet kan overgaan tot vestiging van een voorkeursrecht voor een periode van 3 jaar ingevolge artikelen 9.1, lid 1, sub c en 9.4, lid 1, sub a Omgevingswet. In reactie op de gronden van bezwaar merkt het college het volgende op: Ad 1: maatschappelijke functie: Dat het thans op de locatie gevestigde bedrijf (orthopedisch centrum en fysiotherapie) een maatschappelijke functie heeft maakt niet dat een voorkeursrecht niet mogelijk/redelijk is. Het toetsingskader is de Omgevingswet.

De gemeente heeft belang bij een functie die afwijkt van het huidige gebruik. Het college heeft in het Integraal Ontwikkelplan en in het besluit voor vestiging van het voorkeursrecht uitgebreid toegelicht dat en waarom de door de gemeente gewenste functie in het belang is van de ontwikkeling van het gebied Gillis/Delfia en dat en waarom dat belang prevaleert boven het belang van behoud van de huidige functie. Zie nader punten a tot en met h hierboven (punt 3: wettelijk kader). Op basis van artikel 9.1, lid 1 sub c (en voor college 9.1, lid 2) Omgevingswet is vestiging van een voorkeursrecht in dat geval mogelijk. Ad 2: voorkeursrecht niet overbodig, noch disproportioneel: Er is wel degelijk een deugdelijke omgevingsrechtelijke onderbouwing voor de vestiging van het voorkeursrecht. Het college verwijst wederom naar punten a tot en met h hierboven (punt 3: Wettelijk kader), waarin die onderbouwing staat. In aanvulling daarvan verwijst het college naar het Integraal Ontwikkelplan, waarin onderbouwing voor het opleggen van het voorkeursrecht in algemene zin nog uitgebreider aan bod komt. Ad 3: reden vestiging voorkeursrecht en informatie in gesprekken: Tijdens de gesprekken met de eigenaar over verwerving hebben de vertegenwoordigers van de gemeente gesproken aan de hand van schetsen en conceptdocumenten. Dat hebben zij ook duidelijk vermeld.

Het Integraal Ontwikkelplan was toen nog niet gereed. Daarbij komt dat de mogelijkheid dat iets op een gesprek anders is overgekomen, zeker onder de beschreven omstandigheden, geenszins 5/7

maakt dat het voorkeursrechtbesluit zelf onzorgvuldig is. De zorgvuldigheid van de besluitvorming is in dit geval met name afhankelijk van de motivering in het besluit zelf en die is uitgebreid en voldoet aan de vereisten van omgevingswet en zorgvuldigheidsnormen. Het college verwijst wederom naar punten a tot en met h hierboven (punt 3: Wettelijk kader). Ad 4: eigenaar tot verkoop bereid, tegen prijs van € 5 miljoen: Dat de eigenaar tot verkoop bereid is, is prettig voor de gemeente. Dat geeft de verwachting dat het mogelijk moet zijn in onderling overleg tot overeenstemming te komen, ook over de prijs. De gemeente wenst voor de verwerving een marktconforme prijs te betalen. Vraag is of het gewenste bedrag van € 5 miljoen marktconform is. Over de wijze waarop de prijs wordt bepaald, staat een uitgebreide regeling in de Omgevingswet (artikelen 9.7 e.v.). Die regeling heeft het college verstrekt aan eigenaar en hij heeft ernaar verwezen in de bekendmakingsbrief van 8 mei 2025. De gemeente is van plan de marktwaarde te laten bepalen aan de hand van een onpartijdige en onafhankelijke taxatie, hetgeen een objectieve en redelijke wijze van marktprijsbepaling is.

Ad 5: verhuur als alternatief economische schade en strijd met evenredigheidsbeginsel wegens beperking keuzevrijheid: Dat de keuzevrijheid bij gewenste verkoop door een eigenaar wordt beperkt is een feit: bij een voorkeursrecht dient de eigenaar zich bij een gewenste verkoop in de eerste plaats te wenden tot de gemeente als potentiële koper. Dat is het wettelijk toegestane gevolg van het voorkeursrecht. Dat bezwaarde de mogelijkheid van verhuur ziet als serieus alternatief staat hem vrij. De vestiging van een voorkeursrecht leidt immers NIET tot een plicht tot verkoop voor de eigenaar. Met andere woorden: als de eigenaar niet tot verkoop wil overgaan, staat hem dat vrij. Er bestaat alléén een plicht tot eerste aanbieding aan gemeente in geval van gewenste verkoop. Zie ook punten a tot en met h hierboven (punt 3: Wettelijk kader). Nu bezwaarde geen toelichting geeft op zijn eventuele economische schade, gaat het college daarop niet in. Bezwaarde onderbouwt evenmin nader waarom het evenredigheidsbeginsel zou zijn geschonden. Ad 6: selectief besluit, alleen voor dit perceel een voorkeursrecht: Reden voor vestiging van een voorkeursrecht voor deze locatie is dat daar bestemming anders is dan gewenst, terwijl de gemeente, vanwege het ontbreken van eigendom of gemaakte afspraken, weinig mogelijkheden heeft invloed uit te oefenen op het feitelijk wijzigen van die bestemming.

Die situatie is binnen het gebied Gillis/Delfia slechts van toepassing voor deze bijzondere locatie. Op andere plaatsen binnen het gebied waar functie en huidig gebruik niet overeenstemmen, is hetzij sprake van gemeentelijk eigendom (en dus eigen sturingsmogelijkheden), hetzij van andere redenen waarom een voorkeursrecht niet het meest aangewezen middel is, bijvoorbeeld omdat het gaat om een erfpachtlocatie met de gemeente als bloot eigenaar of omdat de gemeente afspraken heeft gemaakt met de betreffende partij. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel of het gelijkheidsbeginsel is dus geenszins sprake. Ad 7: besluit onverwacht en zonder overleg opgelegd: 6/7

Voorkeursrechten worden vrijwel altijd opgelegd zonder waarschuwing vooraf om speculatie met grond te voorkomen. De gemeente heeft haar interesse in de locatie duidelijk gemaakt aan de eigenaar. Dat de eigenaar het opleggen van het voorkeursrecht heeft ervaren als een vertrouwensbreuk, is te betreuren, maar enig handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel is gesteld noch gebleken. De vestiging van een voorkeursrecht is een bestaand, bekend en gerechtvaardigd middel voor overheden zoals een gemeente om te helpen een gewenste ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Het is geoorloofd van dat middel gebruik te maken en dat heeft het college gedaan. 5. Conclusie Geen van de gronden van bezwaar kan ertoe leiden dat er voor de raad reden is te besluiten niet over te gaan tot vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, lid 1, sub c Omgevingswet. Het college adviseert de raad dan ook om over te gaan tot vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, lid 1, sub c Omgevingswet, met inachtneming van het bepaalde in dit Addendum. Daarmee voldoet de raad aan zijn zorgvuldigheidsverplichting tot het meewegen van alle belangen (inclusief bekende bezwaren) in zijn besluitvorming. Voor de bezwaarde bestaat, indien gewenst, de mogelijkheid zijn bezwaar nader toe te lichten in het kader van het bezwaar tegen het raadsbesluit.

Het college heeft de bezwaarde dat al medegedeeld in reactie op het bezwaar tegen het besluit van het college. Op die manier voldoen college en raad eveneens aan hun zorgvuldigheidsverplichtingen.

7/7