Actieplan Studentenhuisvesting

Actieplan Studentenhuisvesting Goed wonen in Delft

Actieplan Studentenhuisvesting

Inhoudsopgave 1 Inleiding en verantwoording

2

2 De behoefte in beeld

5

3 Nieuwbouw studentenhuisvesting

8

3.1 3.2 3.3

Studentenwoningen toevoegen op de Campus Studentenwoningen Schieoevers Toevoegen tijdelijke studentenhuisvesting

4 Renovatie, verduurzaming en verdichting DUWO 4.1 4.2 4.3 4.4

8 9 10

12

Van Hasseltlaan Korvezeestraat Röntgenweg/X-Ray Overige renovatieprojecten DUWO

13 13 13 14

5 Ontwikkelingen particuliere woningmarkt

15

5.1 5.2

Particuliere panden Grote particuliere studentenhuisvesters

15 16

6 Toevoegen studentenhuisvesting in de regio

17

7 Mogelijkheden woningdelen

18

8 Bevorderen onzelfstandige kamers / groepswonen

20

9 SAMENVATTING

22

1

Actieplan Studentenhuisvesting

1 Inleiding en verantwoording Opdracht Motie M7.5.2 Nu ingrijpen op woningtekort voor jongeren en studenten We geven het college opdracht om: - Uiterlijk vòòr maart 2025 bij de raad terug te komen met een actieplan voor studenten- en jongerenwoningen op de korte termijn, met daarin stappen die aanvullend uitgevoerd kunnen worden in de komende twee jaar; - In het actieplan een longlist met mogelijkheden aan te leveren, met daarin in ieder geval de volgende drie oplossingsrichtingen 1. Een concreet plan met tijdpad om de 3500 permanente studentenwoningen te versnellen en eventueel uit te breiden, in samenspraak met DUWO en de TU; 2. Een concreet plan voor (extra) tijdelijke huisvesting, voor studenten en jongeren in Delft en in gemeenten rondom Delft; 3. Mogelijkheden om meer woonruimte vrij te maken in de bestaande voorraad waaronder via hospitaverhuur en woningdelen, ondersteund door een doelgerichte campagne, en/of het verruimen van de hospitaregeling; - Bij de plannen voor permanente en tijdelijke uitbreidingen in te zetten op groepswoningen; - Inzichtelijk te maken hoe incidentele middelen ingezet kunnen worden voor het actieplan; - De stadsbouwmeester te betrekken bij de uitwerking van het actieplan.

Bovenstaande motie M7.5.2 is aangenomen in de raad van 17 oktober 2024. Dit Actieplan is opgesteld naar aanleiding van deze motie.

Inkadering en opzet Actieplan De motie beschrijft een urgentie die door het college gedeeld wordt: de realisatie van studentenhuisvesting blijft achter bij de ambitie en ook de ontwikkelingen binnen de bestaande voorraad geven reden tot zorg. Immers: de bouw van studentenwoningen in Kabeldistrict en De Nieuwe Haven is met de bezwaarprocedures vertraagd en verdichting op de Van Hasseltlaan is eveneens complex gebleken. Tegelijkertijd hebben we wel flinke voortgang geboekt met het in kaart brengen van de mogelijkheden voor flinke aantallen studentenwoningen op de campus rondom de Kruithuisweg. De ruimtelijke verkenning daarvoor ligt inmiddels bij de raad. Ook bleken er mogelijkheden te zijn voor ‘optoppen’ op de studentenflats aan de Korvezeestraat en de Röntgenweg: deze mogelijkheden worden nu door de gemeente en DUWO voortvarend opgepakt. Een voorgenomen ontwikkeling van tijdelijke studentenwoningen op de zuidelijke campus bleek helaas niet haalbaar en andere locaties voor tijdelijke studentenhuisvesting zijn nog niet gevonden. Wel hebben we bestaande tijdelijke studentenhuisvesting van SHS Delft met enkele jaren kunnen verlengen. In dit Actieplan Studentenhuisvesting wordt beschreven wat de knoppen zijn waaraan we de komende twee jaar willen draaien.

Daarbij is aandacht voor wat er op dit moment al gebeurt, wat er staat te gebeuren maar ook wat we extra kunnen doen, deels na nader debat zoals rond de evaluatie van de Huisvestingsverordening. Voor dit Actieplan Studentenhuisvesting blijven de kaders geschetst in de Woonvisie 2023-2028 onverkort van toepassing. In de Woonvisie is immers de woonopgave voor alle doelgroepen in de stad in onderlinge samenhang benoemd: studentenhuisvesting maar ook de behoefte aan woningen voor senioren, lokale starters/jongeren, 2

Actieplan Studentenhuisvesting

kwetsbare doelgroepen en gezinnen. Een scherper afwegingskader kan helpen de juiste afweging te maken bij nieuwe initiatieven. Voor studentenwoningen wordt de ambitie van 3.500 nieuwe studentenwoningen binnen de gemeentegrenzen benoemd in de periode 2021-2030: op een levendige campus op de TU, in Schieoevers, kleinschalig elders in de stad en bij de aanpak van verschillende complexen van studentenhuisvester DUWO in de stad. Tegelijkertijd geeft de Woonvisie aan dat de huidige planvoorraad niet in deze aantallen voorziet. Tot en met 2031 staan in de Woonvisie 2.300 nieuwe studentenwoningen benoemd in de planvoorraad en nog eens 1.100 in de jaren daarna. Voor de jaren 2025 en 2026 zijn geen opleveringen voorzien. In dit Actieplan worden de plannen voor toevoeging van studentenwoningen nader toegelicht. Daarbij duiden wij allereerst de meest recente ontwikkelingen in de vraag naar studentenhuisvesting, waarbij we ook gebruik maken van de inzichten uit de meest recente Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS 2024). Vervolgens gaan wij in op de meest actuele verwachtingen omtrent nieuwbouw, waarbij met name de planvorming op de Campus nieuwe mogelijkheden laat zien. We geven aan langs welke lijnen extra actie mogelijk is.

Hetzelfde doen wij met de mogelijkheden voor verdichting en optoppen op de complexen van DUWO, de mogelijkheden voor het toevoegen van tijdelijke woningen en de positieve ontwikkelingen in de regio. Zoals benoemd in de overwegingen van de motie, spelen naast deze achterblijvende nieuwbouwproductie ook ontwikkelingen in de voorraad: een mogelijke afname in de particuliere voorraad en een tijdelijke uitname van woningen van DUWO vanwege de noodzakelijke kwaliteitsverbetering en verduurzaming. Ook dit wordt nader geanalyseerd. In de motie wordt ook de koppeling gemaakt met jongerenhuisvesting. In de motie wordt specifiek verwezen naar ‘op kamers gaan’ en het belang van tijdelijke woningen voor studenten én jongeren. Bij alle actielijnen geven we, waar van toepassing, ook weer wat het betekent voor de huisvestingsmogelijkheden van werkende jongeren. Ook werkende jongeren hebben immers te maken met een gebrek aan aanbod en, in de sociale sector, met lange wachtlijsten. Voor middenhuur of koop verdienen ze vaak niet genoeg. Daarbij zetten we hier wel de kanttekening dat ‘werkende jongeren’ in veel opzichten een heel andere doelgroep zijn dan studenten. Werkende jongeren zijn een diverse groep: qua inkomen, qua woonwensen, qua huishoudsamenstellling. Ook afgestudeerde studenten vallen in deze doelgroep.

Hun zoektocht is niet in de eerste plaats naar een kamer of studio in een studentencomplex. Campuscontracten zijn op werkende jongeren niet van toepassing. Hun positie op de woningmarkt is voor een veel groter deel afhankelijk van de ontwikkelingen in de reguliere voorraad. Door met de corporaties te sturen op betaalbaarheid, soms ook woningen te verloten onder jongeren en soms te werken met tijdelijke jongerencontracten, vergroten we het aanbod voor jongeren iets. Daarnaast zal ook het toevoegen van woningen in de middenhuur en betaalbare koop een deel van de werkende jongeren kunnen bedienen. Dit alles valt buiten de scope van dit Actieplan. In dit Actieplan licht de focus dus op studentenhuisvesting, met oog voor de positie van werkende jongeren waar dat relevant is. 3

Actieplan Studentenhuisvesting

De motie vraagt specifiek om méér inzet op woningdelen en hospitaverhuur en het inzetten op onzelfstandige kamers/groepswonen. Toegelicht wordt hoe we dit willen doen. Daarbij komt ook de voorgenomen evaluatie van de Huisvestingsverordening aan de orde. Welke vormen van woningdelen die nu niet mogelijk zijn, kunnen we eventueel gaan toelaten? De politieke discussie hierover kan in dat traject plaatsvinden. Aparte aandacht geven we aan de verhouding zelfstandige studio’s / onzelfstandig groepswonen, in de voorraad en in de nieuwbouw. De motie vraagt voorts om studentenhuisvester DUWO en de TU Delft te betrekken bij het Actieplan, evenals de Stadsbouwmeester. Met hen zijn gesprekken gevoerd en zij hebben inbreng geleverd voor het Actieplan. Daarnaast is gesproken met een afvaardiging van de DOBB (Delfts Overleg Bewoners Belangenverenigingen); zij hebben hiertoe een reactie opgesteld die ook aan de raad gestuurd is. Voorts gebruiken wij voor de input vanuit studenten de rapportage ‘Hoe ervaar jij jouw woonsituatie’ van het DSHO (Delfts Studentenhuisvestingsoverleg) uit januari 2025. Ook met SHS Delft (Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting Delft) is gesproken.

4

Actieplan Studentenhuisvesting

2 De behoefte in beeld Jaarlijks brengt onderzoeksinstituut ABF in opdracht van Kences Kenniscentrum Studentenhuisvesting, de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) uit. Zij baseren zich onder meer op CBS- en DUO gegevens en op enquêtes onder studenten. Alhoewel deze monitor ‘beleidsarm’ is (zonder inschatting van de effecten van nieuw regeringsbeleid zoals rond de basisbeurs, het terugdringen van internationale studenten en de bezuinigingen op het hoger onderwijs) geeft het toch een afgewogen en jaarlijks redelijk vergelijkbaar, beeld van de vraag naar studentenhuisvesting. Overigens is het zorgen voor een betrouwbare prognose van de toekomstige vraag naar studentenhuisvesting ook onder de aandacht bij het actualiseren van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS), een traject waar Delft als lid van het Netwerk Kennissteden Nederland bij betrokken is. Uit de LMS 2024 blijkt dat de verwachting is dat het totale aantal studenten (TU Delft en Hogescholen alsmede ook een deel studerend aan universiteiten en hogescholen buiten Delft) in de periode tot 2031/2032 ongeveer gelijk blijft in Delft (circa 29.500). Niet al deze studenten wonen uitwonend in Delft: momenteel zijn dat er 17.800, waarbij nog eens 1.600 studenten graag in Delft zouden wonen. Die 1.600 vormen het huidige ‘tekort’.

Voor de periode 2031/2032 zou dit tekort in Delft ondanks een gelijkblijvend aantal studenten toch stijgen naar 2.600 – 3.500 woningen, met name omdat er binnen het gelijkblijvende aantal studenten relatief meer internationale studenten verwacht worden en die hebben een 100% huisvestingsvraag. Op deze prognose valt wel wat af te dingen. ABF heeft gerekend met een toename van 700 woningen in de periode tot en met 2031/2032 (zij rekenen alleen ‘harde’ plannen mee). De gemeentelijke plancapaciteit (hard en zacht) geeft 2.300 woningen aan voor deze periode. Verderop worden deze plannen nader gespecificeerd volgens de laatste inzichten, inclusief de terugloop als gevolg van sloop, renovatie en verkoop. Ook is het aantal/aandeel internationale studenten lastig te prognosticeren, vanwege rijksmaatregelen (overigens lijken technische studies ontzien te worden bij eventuele beperking van de instroom internationals), de fasering en reikwijdte van de Multicampusstrategie van de TU Delft, de ontwikkelingen in de vraag naar hoogopgeleide technici, bijvoorbeeld in het kader van de vraag vanuit ASML (project Beethoven) en ontwikkelingen in omringende landen. En TU Delft ontraadt internationale studenten de studie indien zij geen zicht op huisvesting hebben. Ook neemt ABF de ontwikkelingen in de omliggende gemeentes niet mee.

Daarmee missen ze de oplevering van alleen in Rijswijk al 1.000 woningen; deels al opgeleverd en deels in de planning. In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting LMS is in 2024 voor het eerst aandacht besteed aan de huisvestingsbehoefte van MBO-studenten. In heel Nederland is 10% van alle uitwonende studenten een MBO-student van 25 jaar of jonger. Volgens de LMS wonen 180 voltijds studerende MBO-BOL studenten 5

Actieplan Studentenhuisvesting

‘uitwonend’ in Delft, waarvan er 40 aan een Delfts MBO studeren. MBO-BOLstudenten kunnen terecht bij DUWO. In het LAS, Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, is afgesproken meer aandacht te besteden aan de toegankelijkheid van studentenwoningen voor MBO-studenten. Mogelijk dat de vraag in de toekomst toe gaat nemen, nu MBO-ers ook steeds meer kunnen participeren in het Delftse studentenleven. Van belang voor de ontwikkeling van het aantal studenten in Delft is uiteraard de groeistrategie van de TU Delft. Voor de komende paar jaar verwachten zij een lichte groei van 27.000 naar maximaal 28.000 studenten, op de wat langere termijn probeert de TU Delft te sturen op 25.000 als bestendig aantal in Delft. Dit hangt deels samen met de ontwikkeling van Campussen in Rotterdam en Den Haag en deels met de mogelijkheden te sturen op instroom. Bovenstaande maakt duidelijk dat het prognosticeren van de vraag naar studentenhuisvesting niet eenvoudig is. Er is geen overtuigende aanleiding tot bijstelling van de ambitie uit de Woonvisie 2023-2028. Naast bovenstaande generieke behoefteramingen is ook gekeken naar de zoektijd voor corporatiewoningen, zowel onder studenten als onder jongeren, en de wijze waarop de huisvestingsmogelijkheden voor studenten onder de aandacht gebracht worden. Dit mede naar aanleiding van een aantal opmerkingen vanuit het DOBB.

Studenten vinden gemiddeld na 22 maanden actief zoeken een DUWO-woning. Inschrijving geschiedt via ROOM, een inschrijvingsportal voor (toekomstige) studenten waar je je op de 16e verjaardag voor kunt inschrijven. Voor eerstejaars studenten die verder weg wonen (meer dan twee uur reistijd) geldt de eerste maanden een voorrangsregeling. In de cijfers van Room (inclusief niet-DUWO woningen) is terug te zien dat studenten in 2023 in de regio Delft gemiddeld 57,4 maanden ingeschreven staan voordat ze een zelfstandige woning betrekken. Dat is een toename van 2,5 maand ten opzichte van het jaar ervoor. Het gaat hierbij om de inschrijfduur op Room (mogelijk vanaf 16 jaar), niet om de actieve zoektijd. Deze inschrijfduur in Delft is sinds het begin van de metingen in 2019 altijd relatief lang geweest (>45 maanden). De TU Delft verwijst op haar website naar alle platforms en manieren om in Delft of omstreken aan een kamer te komen. Ook tijdens de OWEE en introductieperiode krijgt huisvesting de nodige aandacht. Studentenorganisaties zijn hier zelf ook actief in. Bij jongeren tot en met 22 jaar is de reële slaagkans voor een sociale huurwoning 5,2% in 2023; voor de leeftijdsgroep 23-26 jaar was dit 5,8%. Ter vergelijking: voor senioren was deze slagkans 22,1%, oplopend tot 26,2 % voor 75+ (bron: SVH Aanbodrapportage).

Vanwege de totaal verschillende woningtoewijzing en woningmarkt zijn deze cijfers lastig te vergelijken met de wachttijd van studenten. Het landelijk woningtekort voor vrijwel alle doelgroepen manifesteert zich ook in Delft, zie hiervoor de Woonvisie 2023-2028.

6

Actieplan Studentenhuisvesting

ACTIE: • We blijven met de TU en DUWO in gesprek over de vraagontwikkeling in relatie tot het aanbod. Dit gebeurt in het Bestuurlijk Overleg Studentenhuisvesting (viermaal per jaar). • In het kader van het Convenant TU Delft – Gemeente Delft1 wordt het onderlinge gesprek over de huisvestingsvraag van studenten, PhD-ers, docenten en andere werknemers van de TU explicieter benoemd en opgepakt, om langjarig af te stemmen hoe de groei van de TU en de daarmee samenhangende huisvestingsvraag zich ontwikkelt.

1

Convenant 2016-2026 TU en Gemeente Delft voor de verdere ontwikkeling van campus en stad

7

Actieplan Studentenhuisvesting

3 Nieuwbouw studentenhuisvesting De motie vraagt om versnellen en uitbreiden van nieuwbouw. De belangrijkste nieuwbouwplannen betreffen de studentenhuisvesting op de Campus en op Schieoevers. Deze worden hieronder toegelicht. Naast de studentenhuisvesting op Schieoevers en de Campus zijn kleinschalige nieuwbouwontwikkelingen elders niet uitgesloten. Studentenhuisvesting als onderdeel van bijvoorbeeld de Kop van de Buitenhof is benoemd in het Masterplan: tot 5%. Hier zal in het reguliere woonprogramma ook plek zijn voor jongeren/starters, in alle prijssegmenten. Ook zullen eventuele nieuwe initiatieven op wenselijkheid en haalbaarheid beoordeeld worden. Daarbij blijven de uitgangspunten uit de Woonvisie 2023-2028 van kracht. Niettemin willen we wel gaan werken aan een kader om bij dergelijke nieuwe initiatieven scherper de afweging tussen doelgroepen te kunnen maken. Zijn studenten of juist bijvoorbeeld jongeren, ouderen daar op hun plek. En op welke plekken willen we juist wél plek voor studentenhuisvesting bieden? Bij de nieuwbouw van studentenhuisvesting is en blijft de focus echter op de lopende projecten op de Campus en de Schieoevers. Daar zijn grote aantallen mogelijk en daar willen we de capaciteit zoveel mogelijk op inzetten. De mogelijkheden voor verdichting op bestaande complexen van DUWO wordt nader besproken in Hoofdstuk 4.

ACTIE: • In 2025 en 2026 werken we aan een beter afwegingskader voor de doelgroepen van nieuwbouwinitiatieven: welke doelgroep is, gezien de urgentie en gezien de ruimtelijke en maatschappelijke kenmerken van de omgeving het meest wenselijk en haalbaar.

3.1 Studentenwoningen toevoegen op de Campus In het afgelopen jaar heeft de gemeente samen met de TU Delft een ruimtelijke verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden voor grootschalige bouw van studentenhuisvesting in het sportcluster Kruithuisweg (drie kwadranten rond Kruithuisweg / Mekelweg). Zowel de TU Delft als de gemeente hebben daar grondeigendom; het gebied sluit aan op de bestaande stad en wonen is als functie planologisch haalbaar, maar op dit moment nog niet toegestaan. Er zal een wijziging van het omgevingsplan of BOPA procedure moeten worden doorlopen, waarbij flinke uitdagingen qua geluidsbelasting, stikstofbeleid, mobiliteit en veiligheid moeten worden opgelost. Ook de belangrijke positie van stakeholders in het gebied, zoals diverse sportverenigingen, bedrijven en faculteiten, bepalen mede de ontwikkelmogelijkheden. Al met al blijkt uit de ruimtelijke verkenning dat de drie locaties op de Campus rondom de Kruithuisweg een potentie tot zo’n 1.500 - 2.500 studentenwoningen hebben. In de eerste helft van 2025 wordt, in samenwerking met de TU Delft, een stedenbouwkundig plan, visie en beeldkwaliteit ontwikkeld met onder meer een nadere uitwerking van de drie locaties. Dit gebeurt in afstemming met belanghebbenden. Daaruit volgen de haalbare aantallen per locatie. Dit 8

Actieplan Studentenhuisvesting

stedenbouwkundig plan wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de raad, op basis waarvan dan per kavel ontwikkeld kan worden. Start bouw is, als alles meezit, haalbaar eind 2027/2028. Het aantal en de aard van de woningen zal mede bepaald worden op basis van de verdere uitwerkingen. TU Delft en gemeente hebben beiden de ambitie om op de langere termijn nog meer studentenwoningen toe te voegen op en rond de campus. TU Delft heeft deze ambities verwoord in de Campusvisie 2040 en de gebiedsvisies voor Campus Midden en (concept) gebiedsvisie Campus Zuid. De gemeente Delft verwoordt dit in haar Woonvisie en Omgevingsvisie. Extra locaties voor woningen op de zuidelijke campus vergt onder meer aanpassing van het provinciale omgevingsbeleid. Hierin trekken gemeente en TU samen op. Op de korte termijn blijft de inzet gericht op de drie locaties Sportcluster Kruithuisweg, om focus te houden en capaciteit gericht in te kunnen zetten. ACTIE: •

•

•

In 2025 werken gemeente en TU Delft gezamenlijk aan het Stedenbouwkundig plan Studentenhuisvesting Sportcluster Kruithuisweg. In dit stedenbouwkundig plan worden voor de drie projecten de randvoorwaarden vastgelegd voor de ontwikkeling van de studentenhuisvesting in dit gebied. Dit plan wordt in de tweede helft van 2025 vastgesteld door de gemeenteraad en het CvB TU Delft. Gemeente en TU Delft zetten zich gezamenlijk in om extra locaties voor studentenhuisvesting te vinden voor de middellange en lange termijn op en rond de campus. Bovenstaande acties borgen we in het kader van het Convenant TU en gemeente Delft.

3.2 Studentenwoningen Schieoevers In de programmering voor Kabeldistrict is 14% studentenhuisvesting vastgelegd in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaars. Daarbij zijn afspraken gemaakt over betaalbaarheid en de wens om een deel van de woningen uit te voeren als onzelfstandige eenheden. Bij Nieuwe Haven maakt een ontwikkeling van ca 200 studentenwoningen deel uit van de plannen. Bij Station Delft Campus is recent met een motie opgeroepen tot het verhogen van het percentage ‘betaalbare woningen’ ten opzichte van de uitgangspunten uit het Ontwikkelplan Schieoevers. (motie 7.3.1 Motie Betaalbaar en inclusief woonbeleid in Station Delft Campus). Op dit moment wordt gewerkt aan de modellen om deze verkenning te kunnen doen. Het voorstel in de motie is: 20% sociaal, 20% studenten, 25% middeldure woningen. Uitgangspunt ontwikkelplan Schieoevers 2019 is 15% sociaal, 15% studenten, 20% middeldure woningen. In totaal gaat het op Schieoevers om flinke aantallen: ca 475 woningen in Kabeldistrict, ca 200 in Nieuwe Haven en ca 160-220 op de gezamenlijke plots van Station Delft Campus. In de genoemde Schieoevers-projecten zal in het reguliere woonprogramma ook plek zijn voor jongeren/starters, in alle prijssegmenten. 9

Actieplan Studentenhuisvesting

Start bouw is van verschillende factoren afhankelijk, waaronder een uitspraak van de Raad van State over het Bestemmingsplan Schieoevers Noord. Bij Station Delft Campus moeten de afspraken rond studentenhuisvesting nog nader uitgewerkt worden. De gebiedsvisie voor dit gebied bevindt zich in de afrondende fase. ACTIE: • Verkennen of bij de start van de ontwikkeling van de Schieoeverslocaties gestart kan worden met de bouw van de studentenhuisvesting/ jongerenhuisvesting. • Snel duidelijkheid over het concept voor studenten/jongeren dat de ontwikkelaars voor ogen hebben. • Bij Station Delft Campus nader specificeren welke eisen er bij de studentenhuisvesting gelden ten aanzien van groepswoningen en betaalbaarheid. • Bij de toevoeging van studentenwoningen dient de langere termijn ontwikkeling van de (behoefte aan) studentenhuisvesting in het oog gehouden te worden. Studentenhuisvesting kan deels ook inzetbaar zijn of worden als jongerenhuisvesting. . Tabel 1: nieuwe studentencomplexen in de stad

Nieuwbouwprojecten Schieoevers Kabeldistrict Schieoevers Nieuwe Haven Schieoevers Station Delft Campus Kruithuisweg locatie I Kruithuisweg locatie II Kruithuisweg locatie III Elders op de Campus Elders in de stad

Aantal voorziene studenteneenheden 475 200 160-220

oplevering

RV: 500-750 RV: 500-900 RV: 500-900 nnb nnb

Vanaf 2029 Vanaf 2030 Vanaf 2031 nnb nnb

Vanaf 2029 Vanaf 2029 Vanaf 2029

3.3 Toevoegen tijdelijke studentenhuisvesting De motie vraagt om een concreet plan voor het toevoegen van tijdelijke huisvesting voor studenten (en jongeren) in Delft en in de regio. Ook DOBB vraagt hier in haar reactie op de motie aandacht voor. Tijdelijke huisvesting kan in de vorm van flexwoningen en door middel van tijdelijke transformatie van bestaande (kantoor)panden. In Delft is in 2011 SHS (Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting Delft) opgericht met als doel het terugdringen van zowel leegstand als het kamertekort 10

Actieplan Studentenhuisvesting

onder studenten, door leegstand vastgoed te transformeren naar studentenwoningen. SHS Delft wordt gerund door studenten van de TU. De projecten worden voor en door studenten ontworpen. In Delft gaat het om 110 kamers in Abtswoude Bloeit en om ca 275 wooneenheden Aan ’t Verlaat (in de Zusterflat en in de Paviljoens). De tijdelijke vergunningen zijn onlangs met enkele jaren verlengd. In Rijswijk (Plaspoelpolder) heeft SHS recent ca 350 tijdelijke (10 jaar) studentenwoningen kunnen opleveren. SHS is permanent op zoek naar nieuwe mogelijkheden en is daarover in gesprek met de gemeente. Ook DUWO heeft interesse voor tijdelijke locaties, alsmede andere partijen. De zoektocht naar locaties en gebouwen voor tijdelijk gebruik, voor studenten maar ook voor andere doelgroepen zoals statushouders en asielzoekers, spoedzoekers en moeilijk plaatsbare mensen is in Delft permanent onder de aandacht. Het ontwikkelen van een locatie voor dit doel is complex, zie het project aan de Brasserskade. Leegstaande kantoorpanden zijn er wel, maar liggen op locaties die binnen afzienbare tijd worden herontwikkeld of die voor de economische functie voor de stad niet gemist kunnen worden. De frictieleegstand van kantoorpanden in Delft is relatief laag. Voor locaties specifiek voor tijdelijke huisvesting van studenten, bij voorkeur op of rond de campus, zijn we permanent in gesprek met de TU Delft.

Niettemin is er op dit moment geen zicht op een locatie of pand dat binnen afzienbare tijd zou kunnen worden ingezet voor tijdelijke studentenhuisvesting. We zullen kansen en initiatieven wanneer deze zich voordoen beoordelen op wenselijkheid en haalbaarheid, waarbij onder meer de afweging met het belang van ruimte voor economische functies voor de stad van belang is en we de focus op de bouw van permanente woningen kunnen vasthouden. ACTIE: • Concrete initiatieven van derden voor tijdelijke huisvesting worden beoordeeld op wenselijkheid en haalbaarheid, met behoud van focus en inzet van capaciteit op de nieuwbouwprojecten die structurele huisvesting bieden. • Alertheid binnen gemeente en TU Delft op nieuwe kansen voor tijdelijke huisvesting; dit is een vast onderwerp op het Bestuurlijk Overleg Studentenhuisvesting. Deze actie borgen we in het kader van het Convenant TU en gemeente Delft.

11

Actieplan Studentenhuisvesting

4 Renovatie, verduurzaming en verdichting DUWO Aanvullend op de nieuwbouw op de TU Campus en Schieoevers worden, conform de uitgangspunten in de Woonvisie, ook door verdichting van bestaande complexen van DUWO studentenwoningen toegevoegd. Dat kunnen ook complexen op meer afstand van de campus zijn. DUWO is dé in Delft werkzame corporatie-studentenhuisvester. Ruim 75 jaar hebben zij (of hun voorgangers) verspreid over de stad, maar vooral op en rond de campus, veel grote en her en der ook kleinere complexen waar op dit moment zo’n 9.000 studenten wonen. Veel van deze complexen zijn aan renovatie en verduurzaming toe. Deels urgent: woningen met E-F- of G-labels mogen over enkele jaren niet meer verhuurd worden. Voor de woonkwaliteit en de kwaliteit van de gebouwde omgeving betekenen renovatie en verduurzaming en soms sloop-nieuwbouw een belangrijke impuls: de stad kan er mooier van worden en studenten hebben een betere, gezondere woning. Het renoveren/verduurzamen van studentenwoningen wordt ook de enquête van DSHO als actiepunt benoemd. De renovatie en verduurzaming bieden kans én (financiële) noodzaak tot verdichting. Deze verdichting wordt in de komende jaren per complex nader uitgewerkt in afstemming met de buurt. Daarbij is het ook mogelijk om deze kans gedeeltelijk te benutten voor woningen voor jongeren.

Daarnaast ziet DUWO mogelijkheden tot optoppen op meer recente complexen die niet noodzakelijkerwijs gerenoveerd hoeven worden. Deze nieuwe ideeën worden door DUWO en gemeente met spoed opgepakt. Herontwikkeling van grote studentencomplexen, vaak midden in woonwijken, is niet eenvoudig en vereist veel capaciteit, zowel bij DUWO als bij de gemeente. Focus op enkele projecten, die relatief snel tot ontwikkeling gebracht kunnen worden en flinke hoeveelheden kunnen toevoegen, is daarom van groot belang. Gemeente en DUWO zijn en blijven daartoe in afstemming. Ook de stadsbouwmeester is hierbij betrokken. Aandachtspunt daarbij is dat de renovatie deels in onbewoonde staat moet plaatsvinden. DUWO verwacht daarom langjarig enkele honderden woningen te moeten uitnemen, te beginnen aan de Ronald Holstlaan (-376) en daarop volgend aan de E/ du Perronlaan (-459). Deels zal dit overlappen met de tijdelijke uitname aan de Van Hasseltlaan (-150 in de eerste fase, aflopend in latere jaren). ACTIE: • DUWO en gemeente stemmen voorjaar 2025 verder af hoe de ingrepen aan de bestaande complexen in de tijd gefaseerd worden, met een goed beeld over de fasering van verdere tijdelijke uitname van woningen. Ook de stadsbouwmeester blijft hierbij betrokken.

• Daarbij wordt als eerste ingezet op de meest kansrijke projecten met het grootste potentieel aan verdichting, naast renovaties die niet kunnen wachten vanwege de verduurzamingsopgave.

12

Actieplan Studentenhuisvesting

4.1 Van Hasseltlaan De herontwikkeling van de Van Hasseltlaan heeft laten zien dat vroegtijdige, diepgaande betrokkenheid van de buurt essentieel is voor succesvolle herontwikkeling. Inmiddels is duidelijk dat het sloop-nieuwbouw deel in de planning naar achteren schuift en dat renovatie en verduurzaming van delen van het complex als eerste opgepakt wordt. Daarbij wordt beoogd de tijdelijke leegstand zo beperkt mogelijk te houden. In de eerste fase (renovatie van de toren) gaat het om – 140 woningen. Komend jaar wordt duidelijk hoeveel woningen (zelfstandig, STING en onzelfstandig) hier uiteindelijk toegevoegd kunnen worden. Ook wordt dan duidelijk hoe minimaal 5% jongerenhuisvesting als onderdeel van de toevoeging waargemaakt kan worden. ACTIE: • afronden planvorming herontwikkeling Q2 2025 • start renovatie in 2026, waarbij maximaal 150 woningen tegelijkertijd tijdelijk worden uitgenomen • toevoeging nader te bepalen aantal woningen voorzien vanaf 2027.

4.2 Korvezeestraat Het is recent mogelijk gebleken om de zes bestaande gebouwen van DUWO met twee lagen op te toppen. Daarnaast wordt onderzocht of er bijgebouwd kan worden. In totaal is dan een verdichting tot ca 370 woningen mogelijk, grotendeels onzelfstandig of STING. Naar verwachting kan het allemaal in bewoonde staat. Gemeente en DUWO hebben gezamenlijk een RHA-subsidie van €3.000.000,-- voor de bouw van deze extra woningen aangevraagd en gekregen. Met de snelle realisatie van deze ca 370 woningen zou een belangrijke vermindering van het tekort aan studentenwoningen op de korte termijn geleverd worden. Omdat de uitbreiding niet binnen het bestaande bestemmingsplan past, dient wel een BOPAprocedure doorlopen te worden. ACTIE • Start BOPA-procedures in 2025; oplevering in 2027-2030

4.3 Röntgenweg/X-Ray Het is technisch goed uitvoerbaar om het bestaande gebouw aan de Röntgenweg met twee lagen op te toppen. In totaal kan het gaan om ca 220-310 woningen. In principe gaat het om zelfstandige woningen, in het bouwkundig stramien van het bestaande complex. Met het toevoegen van volume voor woonkeukens aan de uiteinden kunnen mogelijk deels ook STINGS gerealiseerd worden. ACTIE: • Verdere planvorming voorjaar 2025 • Oplevering in 2027-2028 13

Actieplan Studentenhuisvesting

4.4 Overige renovatieprojecten DUWO De aanpak van overige verouderde complexen in de stad wordt tussen DUWO en gemeente afgestemd en in de komende jaren gefaseerd. Op korte termijn worden in elk geval de complexen aan de Roland Holstlaan en de E. de Perronlaan aangepakt. Aan de Roland Holstlaan wordt najaar 2025 begonnen met een renovatie en verduurzaming in onbewoonde staat, waarbij door middel van splitsing 34 woningen worden toegevoegd. Zo’n anderhalf jaar zijn 376 woningen niet bewoonbaar. Direct aansluitend wordt het gebouw aan de E. du Perronlaan aangepakt. Ook hier zullen naar verwachting eerst tijdelijk 459 woningen niet beschikbaar zijn. In de nieuwe situatie zijn mogelijkheden voor 150-175 woningen extra; dit wordt nog nader uitgewerkt. ACTIE: • DUWO en gemeente stemmen fasering van de ingrepen aan complexen en de mogelijkheden voor verdichting onderling af in samenhang met overige ontwikkelingen in de stad.

Tabel 2: Verdichtingsplannen DUWO

Project

Aantallen nieuw Van Nader te Hasseltlaan bepalen, waaronder 5% jongeren Korvezeestraat 300-440 Röntgenweg X-Ray Roland Holstlaan E. du Perronlaan Overige verdichting DUWO

Tijdelijke uitname** Max -150

220-310

Prognose oplevering Vanaf 2028

type

2027-2030

Onzelfstandig en STING Zelfstandig en STING zelfstandig

2027-2028

34

-376

2026

150-175

-459

2029

nnb

nnb

nnb

Mix zelfstandig, STING* en onzelfstandig

Mix zelfstandig en onzelfstandig nnb

* STING: zelfstandige studio met ook gemeenschappelijke woonkeuken ** overlap in tijd wordt zoveel als mogelijk voorkomen

14

Actieplan Studentenhuisvesting

5 Ontwikkelingen particuliere woningmarkt 5.1 Particuliere panden In Delft woont net iets meer dan 50% van de studenten in een woning van DUWO of een andere woningcorporatie (landelijk is dat 39%). 35% woont bij een particuliere verhuurder. Landelijk is dat 43%. De rest woont bijvoorbeeld informeel, in een koopwoning of bij een hospita (Bron: LMS 2024). Particuliere panden met drie of meer studenten, en soms ook afgestudeerden en andere jongeren, zijn breed verspreid over de stad: een telling uit 2017 geeft een beeld van 2000 panden, vooral in Hof van Delft/ Binnenstad/Wippolder. Het afgelopen jaar is door diverse landelijke maatregelen onrust ontstaan op de particuliere woningmarkt, ook onder de eigenaars/beleggers van de kleinere studentenpanden in Delft. Van de Wet Betaalbare Huur hoeven deze eigenaren geen last te hebben: de huren die voor onzelfstandige kamers gevraagd kunnen worden, zijn juist verhoogd (nieuw WWSO per 1 juli 2024). De puntentelling ziet wel strenger toe op duurzaamheid. Groepscontracten worden met de Wet Goed Verhuurderschap effectief tegengegaan waardoor individuele kamerhuurcontracten noodzakelijk zijn en dat vinden sommige verhuurders lastig. Met het Huurteam van de gemeente Delft kunnen studenten makkelijker laten checken of alles in orde is.

De belasting op inkomsten uit beleggingen gaat fors omhoog en veel panden staan voor een flinke renovatie- en verduurzamingsopgave. Er zijn signalen dat panden, in verhuurde of onverhuurde staat, te koop gezet worden. Sommige bewoners hebben te horen gekregen dat ze, al dan niet op termijn, moeten vertrekken. Naar aanleiding van deze signalen heeft de DSHO een enquête uitgezet onder studenten. De resultaten van deze enquête bevestigen het beeld dat pandeigenaren nadenken over verkoop, vooral vanwege hogere belastingen / onrendabel, maar ook vanwege de renovatieopgave. Leeftijd van de eigenaar of het niet meer studeren van het kind waarvoor het pand destijds is aangeschaft, zijn ook belangrijke redenen. DOBB signaleert dat sommige panden nog verder opgedeeld worden in kleine kamers, iets wat overigens niet is toegestaan zonder vergunningtraject.. Met VeRa, de Delftse kamer van studentenverenigingen, is contact geweest over deze situatie. Een flink aantal van de binnenstedelijke verenigingspanden staat daadwerkelijk te koop. In het gesprek is gewezen op de mogelijkheid huurcontracten en huuropzeggingen te laten toetsen door het Huurteam. Ook de DSHO beveelt aan om het meldpunt / Huurteam actiever onder de aandacht te brengen. Ook is gesproken met makelaars. Zij bevestigden dat panden te koop worden gezet, met name de kleine beleggers lijken te verdwijnen uit de stad.

Sommige panden worden (opnieuw) gekocht door bemiddelde ouders of door andere beleggers ten behoeve van een studerend kind met vrienden of als verenigingshuis. Het betreffende pand wordt zo behouden als studentenpand. 15

Actieplan Studentenhuisvesting

Al met al is het nog te vroeg om harde conclusies over het effect op de voorraad te trekken. De noodzaak om dit goed in beeld te krijgen is helder. Het Ministerie van VRO heeft aangekondigd landelijk onderzoek te doen naar de effecten van de nieuwe wet- en regelgeving op de beschikbaarheid van particuliere huurwoningen, waaronder studentenpanden. De gemeente heeft geen instrumenten om in te grijpen in deze marktontwikkelingen. Een eventuele substantiële afname van kamerverhuur in particuliere panden verhoogt de urgentie om met aantrekkelijke nieuwbouw, bijvoorbeeld op de Campus, aan de behoefte te voldoen. ACTIE: • We zorgen dat we door middel van gesprekken (met makelaars, verhuurders, studentenorganisaties en Huurteam) en aan de hand van landelijk onderzoek de ontwikkelingen kunnen blijven volgen • In het reguliere overleg met de VerenigingsRaad VeRa en het G5 (vijf grootste studentenverenigingen) wordt het Huurteam Delft blijvend onder de aandacht gebracht en flyers meegegeven. Het Huurteam zal komend jaar ook fysiek aanwezig zijn op de OWEE. • We zorgen dat we met inzet van data een beter zicht op de ontwikkeling van verkamerde panden kunnen krijgen

5.2 Grote particuliere studentenhuisvesters In Delft hebben ook de landelijk werkzame commerciële studentenhuisvesters XIOR en B-Right bezit, in totaal ca 750 kamers en studio’s. Ook in de Social Hub zijn ca 300 kamers beschikbaar voor shortstay contracten met (internationale) studenten. Bij deze verhuurders gaat het om een concept, waarbij veelal gemeubileerde kamers of studio’s worden aangeboden met een uitgebreid servicepakket. De woonlasten voor de student kunnen dan, ook binnen de bestaande regelgeving rond prijsvorming van kamers en doorberekenen servicekosten, behoorlijk oplopen. In de regel wonen hier internationals (exchange studenten en MSc studenten) voor kortere periodes: de TU Delft heeft hiertoe overeenkomsten met een deel van deze partijen voor een deel van deze voorraad. Er zijn in het verleden met sommige van deze verhuurders wel problemen geweest, bijvoorbeeld over de afrekening van de servicekosten. Dat lijkt nu allemaal goed te gaan en deze huisvestingsconcepten vormen een welkome, doch voor de studenten vaak kostbare, aanvulling op het aanbod studentenwoningen. ACTIE: • Toetsen van eventuele nieuwe initiatieven voor uitbreiden of verdichten bestaande complexen, op wenselijkheid en haalbaarheid, waarbij afspraken over de betaalbaarheid worden gemaakt.

• Actief promoten van het bestaan van het Huurteam ook onder internationale studenten, zodat zij hun contract en servicekosten kunnen laten toetsen.

16

Actieplan Studentenhuisvesting

6 Toevoegen studentenhuisvesting in de regio De gemeente Delft heeft zowel met de gemeente Rijswijk als met Schiedam bestuurlijke afspraken gemaakt over de realisatie van studentenwoningen, specifiek voor studenten van de TU Delft. In de Plaspoelpolder Rijswijk zijn de eerste 330 studenteneenheden (tijdelijk voor tien jaar) recent opgeleverd. In totaal worden hier ca 1000 studentenwoningen verwacht, met mogelijk een aandeel van DUWO. Op basis van de Bestuurlijke Afspraken tussen Delft en Rijswijk uit 2021 zijn 500 woningen in eerste instantie bedoeld voor TUstudenten uit Delft. Met Schiedam (project Schieveste) is in 2020 een Bestuursovereenkomst Delft/Schiedam ondertekend voor de bouw van 450 (permanente) studentenwoningen t.b.v. Delftse studenten. Inmiddels is het eerste project met 431 zelfstandige studio’s in voorbereiding. Start bouw is voorzien in januari 2026; oplevering Q1 2028. Mogelijk worden op termijn nog 90 studentenwoningen gebouwd. Het gaat om zelfstandige studio’s. Ook in Den Haag (onder andere rond Station Hollands Spoor) zijn en worden flinke aantallen studentenwoningen gerealiseerd. Al met al bieden de omliggende gemeentes een serieus en groeiend aanbod voor studenten, waaronder ook studenten uit Delft. ACTIE: • Met de regio ambtelijk en bestuurlijk in gesprek blijven over de realisatie en doelgroepen van studentenwoningen.

In die gesprekken ook aandacht voor hospitawonen en tijdelijke huisvesting.

17

Actieplan Studentenhuisvesting

7 Mogelijkheden woningdelen De motie vraagt expliciet naar meer ruimte in de bestaande voorraad. De mogelijkheden voor woningdelen, maar ook de instrumenten om ‘ongewenste’ vormen van woningdelen tegen te gaan, staan in de Huisvestingsverordening. We zetten in Delft in op de aanpak van onrechtmatige bewoning en we gaan verkamering van woningen die ook voor andere doelgroepen hard nodig zijn, tegen. Binnen die grenzen benutten we, zoals benoemd in de Woonvisie 2023-2028, de kansen voor het gereguleerd delen van woningen, waaronder hospitaverhuur en ‘friendscontracten’. We zien mogelijkheden om binnen de grenzen van de Huisvestingsverordening het woningdelen beter te faciliteren. Maar we willen ook de evaluatie van de Huisvestingsverordening gebruiken om opnieuw een politieke discussie te voeren over het instrumentarium. Woningdelen is een simpele manier om snel de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten. Het biedt vooral kansen voor jongere alleenstaanden, en zeker ook voor werkende jongeren. In elk geval Vidomes gaat dit jaar een pilot woningdelen uitvoeren, binnen de bestaande regelgeving. Ook beleggers hebben interesse in het aanbieden van friendscontracten, bijvoorbeeld voor jonge afgestudeerden met al een toereikend inkomen. Op dit moment is woningdelen mogelijk voor maximaal twee huishoudens.

We zullen de ontwikkelingen in beeld houden en waar nodig onderzoeken hoe we dit beter kunnen faciliteren. Bij de evaluatie van de Huisvestingsverordening kan bijvoorbeeld besproken worden of het mogelijk cq wenselijk is om het wonen met drie woningdelers mogelijk te maken, voor studenten maar ook voor andere doelgroepen. Het DOBB waarschuwt in haar reactie op de motie nadrukkelijk voor ook negatieve gevolgen van kamerbewoning voor de omgeving. In Delft is hospitaverhuur aan één onderhuurder vergunningsvrij toegestaan; bij woningen groter dan 180 m2 waarbij de hoofdbewoner langer dan 5 jaar in de woning woont, zijn twee kamerhuurcontracten mogelijk. Ook dit kan bij de evaluatie van de Huisvestingsverordening worden besproken. De Delftse woningcorporaties staan open voor hospitaverhuur door hun huurders; dit is vastgelegd in de Lokale Prestatieafspraken voor 2025. Specifiek voor het huisvesten van (internationale) studenten hebben we, samen met twee op dat terrein werkzame bemiddelingsplatforms, in de periode 2023-2024 een campagne gevoerd om het verhuren van een kamer onder de aandacht te brengen van Delftenaren met een kamer over Hospitaverhuur | Gemeente Delft. Kansen voor extra promotie, zoals een interview met een Delftse Hospita, worden ook komende jaren benut. Er zijn helaas nauwelijks nieuwe hospita’s in beeld gekomen.

Gebleken is dat de onduidelijkheid over de gevolgen voor uitkeringen en belastingen en de ‘verboden’ op onderhuur in hypotheekaktes en huurcontracten, belemmerend werken bij het werven van nieuwe hospita’s. Tegelijkertijd blijkt uit de LMS 2024 dat 4% van de uitwonende Delftse studenten aangeeft bij een hospita te wonen, wat neer zou komen op zo’n 700 reeds beschikbare kamers.

18

Actieplan Studentenhuisvesting

Bij het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is het bevorderen van hospitaverhuur een speerpunt. Er is onderzoek gedaan naar de potentie (groot) en naar de belemmeringen in wet- en regelgeving. Het Rijk werkt onder meer aan wetswijzigingen die het makkelijker maken om voor langere tijd een tijdelijk hospitacontract af te sluiten, waarbij onder meer verkoop van de woning een opzeggingsgrond wordt zodat hypotheekverstrekkers geen bezwaar meer zien. De nieuwe wetgeving heeft als beoogde ingangsdatum 1 juli 2026. In de tussentijd heeft het Rijk een overzichtelijke website ingericht met alle informatie over de huidige randvoorwaarden, waar we vanuit de site van de gemeente Delft naar doorverwijzen. ACTIE • In 2025 benutten kansen voor extra promotie hospitawonen. In 2026 opnieuw een beperkte campagne hospitawonen in lijn met landelijke aanpassing regelgeving en campagne, ten behoeve van de doelgroepen studenten én jongeren (waaronder Kamers met Aandacht) • monitoren van ontwikkelingen rond woningdelen • in 2025 evaluatie Huisvestingsverordening m.b.t. woningvorming en woningdelen.

19

Actieplan Studentenhuisvesting

8 Bevorderen onzelfstandige kamers / groepswonen Het belang van groepswoningen voor het welzijn van studenten is onomstreden en staat goed beschreven in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS), mede ondertekend door Delft als lid van Netwerk Kennissteden Nederland (NKN): “Onzelfstandige eenheden met gedeelde voorzieningen stimuleren onderling contact en helpen studenten die nieuw zijn in de stad gemakkelijker daar hun weg te vinden. In onderzoek zijn aanwijzingen te vinden dat studenten in zelfstandige studio’s vaker kampen met eenzaamheid en psychische klachten. Door het toevoegen van extra onzelfstandige woningen en ontmoetingsruimten zou daarmee een bijdrage kunnen worden geleverd aan de mentale gezondheid van studenten”. In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting LMS 2024 is voor het eerste gedegen onderzoek gedaan naar de vraag naar zelfstandig danwel onzelfstandig wonen. Daaruit blijkt dat 26% van de studenten een kamer met gedeelde voorzieningen wenst, tegenover 48% een éénkamerwoning en 25% een meerkamerwoning. Omdat woonlasten een belangrijke rol spelen bij deze keuze (bij onzelfstandige kamers krijg je tot dusverre geen huurtoeslag) is ook uitgevraagd wat de wens zou zijn bij €200,00 huurtoeslag voor onzelfstandige kamers. Dan verschuift het beeld: 42% wenst een onzelfstandige kamer, 38% een eenkamerwoning; 20% een meerkamerwoning.

In Delft woont, volgens diezelfde monitor, momenteel 69% van de studenten onzelfstandig, 23% in een éénkamerwoning en 8% in een meerkamerwoning. Delftse studenten wijzen actief (begin 2025 nog met een actie op de Markt) op de voorkeur voor onzelfstandige kamers. Met DUWO werken we vanuit de prestatieafspraak dat minimaal 50% van de totale toevoegingen bestaat uit onzelfstandige studenteneenheden en STINGS (zelfstandige studio’s met minimale eigen voorzieningen plus een gemeenschappelijke woonkeuken), onder het huidige regime van huurtoeslag. Op projectniveau maken wij hier concrete afspraken over. Omdat sinds 1 juli 2024 het nieuwe WWSO (de woningwaardering van onzelfstandige woonruimte) hogere kamerhuren mogelijk maakt, is de bouw en exploitatie van onzelfstandige kamers al iets beter financierbaar. Bij de renovatie van de Van Hasseltlaan gaan we vooralsnog uit van 25% STING maar houden we open oog voor de ontwikkelingen rond de huurprijzen voor onzelfstandige woningen en de huurtoeslag. Bij het optoppen van de Korvezee wordt een toevoeging voorzien die volledig uit onzelfstandige units en STINGS bestaat. Het optoppen van X-Ray zal daarentegen uit zelfstandige units bestaan, in navolging van de bouwkundige opzet van het bestaande gebouw. Mogelijk kan, door een beperkte bouwkundige uitbreiding, een deel als STING verbouwd worden.

Bij bestaande en nieuw te bouwen complexen met zelfstandige studio’s werkt DUWO aan aantrekkelijk uitgeruste common rooms en pakken zij een rol in de programmering hiervan, samen met de bewoners. 20

Actieplan Studentenhuisvesting

Het totale aandeel van onzelfstandige verhuureenheden (bij DUWO én in de particuliere voorraad) wordt zoals gezegd jaarlijks in beeld gebracht door de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. De LMS 2024 laat zien dat 69% van de Delftse studenten in een kamer met gedeelde voorzieningen woont (landelijk is dit percentage 55%). De LMS 2023 gaf een percentage van 65% voor Delft. Uiteraard is het van belang dit percentage te blijven monitoren; de eventuele afname van het aantal kamers in particuliere panden zou in de monitor 2025 teruggezien moeten worden. Ook bij de plannen voor studentenwoningen Schieoevers zullen wij met de ontwikkelaars in gesprek gaan over de realisatie van onzelfstandige units en aantrekkelijke gemeenschappelijke ruimtes inclusief programmering, zonder dat dit tot hoge kosten voor de bewoners gaat leiden. Op de Woontop van 11 december 2024 is afgesproken om landelijk afspraken te maken over de realisatie van onzelfstandige units ook bij commerciële studentenhuisvesters. We onderzoeken hoe we dit op projectniveau kunnen vastleggen. Naast deze bouwkundige programmering is natuurlijk ook het sociale beleid van belang voor het bevorderen van het sociale welzijn van studenten. Hiertoe lopen samenwerkingen tussen TU Delft en gemeente.

ACTIE: • Zorgvuldige afweging in de verhouding zelfstandig/onzelfstandig/ STING bij alle nieuwbouw van DUWO; minimaal 50% van de totale toevoegingen als onzelfstandig of STING. • Gesprek met ontwikkelaars Schieoevers en eventuele andere commerciële ontwikkelaars over hun invulling van het programma jongeren- en studentenwoningen, vast te leggen op projectniveau.

21

Actieplan Studentenhuisvesting

9 SAMENVATTING Het college deelt de urgentie en de zorg om het achterblijven van de nieuwbouw van studentenhuisvesting en de ontwikkelingen in de voorraad. In het Actieplan Studentenhuisvesting wordt ingegaan op de overwegingen en nadere aandachtspunten van de motie maar wordt ook verantwoord dat vanwege de verschillen in behoefte en verdeelsystematiek de motie de focus legt op studentenhuisvesting, met een verwijzing naar jongerenhuisvesting waar dat van toepassing is. Ook wordt toegelicht dat de kaders uit de Woonvisie 2023-2028, waarin de behoefte aan studentenhuisvesting maar ook de behoefte aan woningen voor senioren, lokale starters/jongeren, kwetsbare doelgroepen en gezinnen geduid wordt, van toepassing blijven. We beschrijven in het Actieplan waar momenteel aan gewerkt wordt, wat er staat te gebeuren en wat we extra kunnen doen. Daar zal deels extra discussie in de raad voor gevoerd moeten worden. De behoefte in beeld: Het Actieplan gaat als eerste in op de ontwikkelingen in de behoefte aan studentenhuisvesting. De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting geeft, met alle beperkingen, inzicht. De soms lastig te voorspellen gevolgen van Rijksbeleid, demografie, ontwikkelingen in de vraag naar hoogopgeleide technici, de multicampusstrategie worden benoemd. De ambitie uit de Woonvisie 2023-2028 blijft staan. • •

We blijven met de TU en DUWO in gesprek over de vraagontwikkeling in relatie tot het aanbod. Dit gebeurt in het Bestuurlijk Overleg Studentenhuisvesting (viermaal per jaar). In het kader van het Convenant TU Delft – Gemeente Delft wordt het onderlinge gesprek over de huisvestingsvraag van studenten, PhD-ers, docenten en andere werknemers van de TU explicieter benoemd en opgepakt, om langjarig af te stemmen hoe de groei van de TU en de daarmee samenhangende huisvestingsvraag zich ontwikkelt.

Nieuwbouw studentenhuisvesting op de Campus: De nieuwbouwplannen voor studenten op de Campus (Sportcluster Kruithuisweg) worden nader toegelicht. Een Ruimtelijke Verkenning laat zien dat hier flinke aantallen studentenwoningen gerealiseerd kunnen worden. •

•

•

In 2025 werken gemeente en TU Delft gezamenlijk aan het Stedenbouwkundig plan Studentenhuisvesting Sportcluster Kruithuisweg. In dit stedenbouwkundig plan worden voor de drie projecten de randvoorwaarden vastgelegd voor de ontwikkeling van studentenhuisvesting in dit gebied. Dit plan wordt in de tweede helft van 2025 vastgesteld door de gemeenteraad en het CvB TU Delft. Gemeente en TU Delft zetten zich gezamenlijk in om extra locaties voor studentenhuisvesting te vinden voor de middellange en lange termijn. Bovenstaande acties borgen we in het kader van het Convenant TU en gemeente Delft.

22

Actieplan Studentenhuisvesting

Nieuwbouw studentenhuisvesting op de Schieoevers: De nieuwbouwplannen voor studentenhuisvesting op de drie Schieoeverslocaties worden toegelicht. • • • •

We verkennen of bij de start van de ontwikkeling van de gebieden gestart kan worden met de bouw van de studentenhuisvesting/jongerenhuisvesting. Snel duidelijkheid over het concept voor studenten/jongeren dat de ontwikkelaars voor ogen hebben. Bij Station Delft Campus specificeren we nader welke eisen er bij de studentenhuisvesting gelden ten aanzien van groepswoningen en betaalbaarheid. Bij de toevoeging van studentenwoningen dient de langere termijn ontwikkeling van de (behoefte aan) studentenhuisvesting in het oog gehouden te worden. Studentenhuisvesting kan deels ook inzetbaar zijn of worden als jongerenhuisvesting.

Eventuele nieuwe initiatieven voor de bouw van studentenwoningen worden beoordeeld op wenselijkheid en haalbaarheid. Daarvoor is het nodig dat we scherper kunnen afwegen op welke plekken studenten als doelgroep in beeld zijn en waar niet. •

In 2025 en 2026 werken we aan een afwegingskader om bij nieuwbouwinitiatieven de doelgroepen beter tegen elkaar te kunnen afwegen

Toevoegen tijdelijke studentenhuisvesting: De mogelijkheden voor het toevoegen van tijdelijke studentenhuisvesting worden toegelicht. Het einde van de exploitatie door SHS-Delft in Delftse herontwikkelingspanden is, ondanks het recent verlengen hiervan bij Abstwoude Bloeit en Aan ’t Verlaat, over enkele jaren in zicht. Toegelicht wordt dat er momenteel geen mogelijkheden voor nieuwe flexwoningen of transformatiepanden zijn, maar dat gemeente en TU hier alert op zijn. • •

Concrete initiatieven van derden voor tijdelijke huisvesting worden beoordeeld op wenselijkheid en haalbaarheid, maar de mogelijkheden zijn beperkt. Alertheid binnen gemeente en TU Delft op nieuwe kansen voor tijdelijke huisvesting; dit is een vast onderwerp op het Bestuurlijk Overleg Studentenhuisvesting. Deze actie borgen we in het kader van het Convenant TU en gemeente Delft.

Renovatie, verduurzaming en verdichting DUWO De mogelijkheden en fasering van renovatie, verduurzaming, verdichting en optoppen bij bestaande complexen van DUWO in de stad wordt nader toegelicht. •

• •

DUWO stemt voorjaar 2025 met de gemeente af hoe de ingrepen aan de bestaande complexen in de tijd gefaseerd worden, met een goed beeld over de fasering van verdere tijdelijke uitname van woningen en de kansen voor toevoegen van woningen. Daarbij wordt als eerste ingezet op de meest kansrijke projecten met het grootste potentieel aan verdichting, naast renovaties die niet kunnen wachten vanwege de verduurzamingsopgave. afronden planvorming herontwikkeling Van Hasseltlaan Q2 2025, met start renovatie in 2026, waarbij 140 woningen tijdelijk worden uitgenomen. Toevoeging nader te bepalen aantal woningen voorzien in de periode vanaf 2027.

23

Actieplan Studentenhuisvesting

• • •

Onderzoek naar verdichting Korvezeestraat afronden, start BOPA-procedures in 2025; realisatie 2027 en verder. Onderzoek naar optoppen X-Ray voorjaar 2025; realisatie in 2027-2028 DUWO en gemeente stemmen de fasering van ingrepen aan de overige complexen van DUWO in de stad onderling af, in samenhang met overige ontwikkelingen in de stad.

Ontwikkelingen particuliere woningmarkt De ontwikkelingen op de particuliere woningmarkt worden nader toegelicht. Er zijn signalen dat de gevolgen van Rijksmaatregelen er ook in Delft toe leiden dat particuliere studentenhuizen worden verkocht. • •

• • •

We zorgen dat we door middel van gesprekken (met makelaars, verhuurders, studentenorganisaties en Huurteam) en aan de hand van landelijk onderzoek de ontwikkelingen kunnen blijven volgen In het reguliere overleg met de VerenigingsRaad VeRa en het G5 (vijf grootste studentenverenigingen) wordt het Huurteam Delft blijvend onder de aandacht gebracht en flyers meegegeven. Het Huurteam zal komend jaar ook fysiek aanwezig zijn op de OWEE. We verkennen hoe we met inzet van data een beter zicht op de ontwikkeling van verkamerde panden kunnen krijgen We toetsen eventuele nieuwe initiatieven van commerciële studentenhuisvesters op wenselijkheid en haalbaarheid, waarbij afspraken over de betaalbaarheid worden gemaakt. We promoten actief het bestaan van het Huurteam ook onder internationale studenten, zodat zij hun contract en servicekosten kunnen laten toetsen.

Toevoegen studentenhuisvesting in de regio De ontwikkelingen in de regio, mede op basis van eerdere bestuursovereenkomsten tussen Delft met respectievelijk Rijswijk en Schiedam, worden toegelicht. Er is en wordt veel studentenhuisvesting toegevoegd in de regio. •

Met de regio blijven we ambtelijk en bestuurlijk in gesprek over de realisatie en doelgroepen van studentenwoningen. In die gesprekken ook aandacht voor hospitawonen en tijdelijke huisvesting.

Mogelijkheden woningdelen Ook wordt ingegaan op de (on)mogelijkheden van woningdelen. De bestaande mogelijkheden worden toegelicht. In het kader van de evaluatie van de Huisvestingsverordening zal het debat over het verruimen van mogelijkheden om woningen te delen gevoerd worden. •

• •

In 2025 benutten kansen voor extra promotie hospitawonen. In 2026 opnieuw een beperkte campagne hospitawonen in lijn met landelijke aanpassing regelgeving en campagne, ten behoeve van de doelgroepen studenten én jongeren monitoren van ontwikkelingen rond woningdelen in 2025 evaluatie Huisvestingsverordening m.b.t. woningvorming en woningdelen.

Bevorderen onzelfstandige kamers / groepswonen Als laatste komt het bevorderen van groepswonen toegelicht. De verhouding zelfstandig/onzelfstandig in Delft is afgezet tegen de behoefte in orde, maar kan verschuiven bij afname in de particuliere voorraad en toevoegen van vooral studio’s. 24

Actieplan Studentenhuisvesting

• •

Zorgvuldige afweging in de verhouding zelfstandig/onzelfstandig/ STING bij alle nieuwbouw en herontwikkeling van DUWO; minimaal 50% groepswonen. Gesprek met ontwikkelaars Schieoevers en eventuele andere commerciële ontwikkelaars over hun invulling van het programma jongeren- en studentenwoningen

25

Actieplan Studentenhuisvesting

Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Delft Postbus 78, 2600 ME Delft Telefoon 14015 Internet www.delft.nl Foto DUWO Maart 2025

26