Aanvraagform VHF Delft West 2024 DEF

Vragen VHF 2024 A. Algemeen Contact Aanvrager: Gemeente Delft IBAN: Contactpersoon: Hilde van Slooten Eindverantwoordelijk ambtenaar: Ellen Speetjens Bestuurlijke portefeuillehouder: Maaike Zwart Kern Type gebied: Delft West Naam gebied(en): Zuidelijk deel van Voorhof Projectnaam: Verduurzamen Zuidelijk deel van Voorhof Financieel tekort: € € 9.431.066,40 Cofinanciering totaal in %: 30% Gevraagde bijdrage (incl BTW): € € 6.601.746,48 Totaal aantal woningen: 514 Start- & Einddatum project: 1-6-2024 t/m 1-6-2034 Toetsingscriteria: antoorden ja/nee/nvt a. b. c. d. e. f. g. h. i.

Aanbiedingsbrief B&W ja Primaire activiteiten (art 3 VHF) ja Alleen fysiek binnen 2 jaar start en 10 jaar afronding ja Verduurzaming richting isolatie standaard ja Voldoet aan minimumaantal woningen ja Bedraagt max 10% van beschikbare budget ja Bijdrage voor herstructurering niet eerder geld vanuit VHF ontvangen ja Aantoonbaar financieel tekort ja Minimaal 30% cofinanciering? ja

Projectgebied Het projectgebied is het zuidelijke deel van de wijk Voorhof. Typerend is de hoogbouw. De meeste

woningen zijn hoogbouw galerijflats, gebouwd eind jaren ’60 begin jaren ’70. Voorhof is volgens de principes van ‘moderne stedenbouw’ ontworpen: functiescheiding (van wonen, werken, voorzieningen en infrastructuur) en ensembles (stempels) van hoog-, middelhoog- en laagbouwwoningen. Voorhof heeft de hoogste woningdichtheid en de meeste dynamiek van alle Delftse wijken waardoor er minder binding is met de wijk. Het grote verloop van bewoners kan deels verklaard worden door het grote aandeel particuliere huurwoningen (door kleine verhuurders). Deze aanvraag betreft 514 woningen in particulier bezit in appartementengebouwen. Beschrijving (max 100 woorden 100) + Kaart

Project Voorhof kent relatief veel armoede en onveiligheid. Een op de vier kinderen groeit hier op in armoede. Volgens de Leefbaarometer 3.0 (peiljaar 2022) scoren grote delen van de wijk Voorhof zeer onvoldoende tot onvoldoende op het thema Leefbaarheid. De woningen zijn ruim vijftig jaar oud en voldoen niet meer aan de huidige eisen. De stedenbouwkundige structuur van de wijk functioneert deels niet meer zoals ooit bedacht. De buitenruimte is op sommige plekken groot en anoniem ontworpen. De woningen zijn slecht geïsoleerd en hebben lage energielabels. Dit deel van de wijk krijgt de komende jaren een kwaliteitsimpuls en wordt toekomstbestendig gemaakt met een integrale aanpak. Doel is de toekomst van de bewoners op alle gebieden te verbeteren: een aantrekkelijke openbare ruimte, geïsoleerde woningen en een langjarige aanpak binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid Delft West op de thema’s: 1. Kansrijk opgroeien; 2. Bestaanszekerheid; 3. Fijn en veilig wonen; 4. Plek voor iedereen;. 5. In vertrouwen samenwerken. Projectgebied Voorhof-Zuid Het project betreft het verduurzamen van 514 woningen in 4 VvE’s in Voorhof-Zuid (buurten Voorhof Hoogbouw, Roland Holstbuurt en Aart van der Leeuwbuurt). Deze zijn gekozen vanwege de combinatie van een laag energielabel en ondergemiddelde en lage inkomens.

De verduurzaming zorgt voor een gezonder woonklimaat (vocht, tocht en schimmel worden aangepakt) en een lagere energierekening, wat ook zorgt voor minder stress. Dit draagt bij aan de gezondheid van de bewoners. De gelijksoortige panden vragen om gelijksoortige maatregelen (vervanging van glas en kozijnen, isolatie van de schil en verbeteren van de ventilatie) die zich pas over een lange tijd terugverdienen (langer dan 20 jaar). Door de subsidie kan de VvE kiezen voor maatregelen die leiden tot substantiële verduurzaming en wordt voorkomen dat op de ALV geen besluit wordt genomen of een besluit voor een beperkt pakket die ertoe leidt dat later opnieuw of zelfs extra kosten gemaakt moeten worden. (Bv. wel het glas vervangen, maar niet de kozijnen. Of wel vervanging kozijnen, maar geen buitengevelisolatie aanbrengen, waardoor dat later alleen met veel extra kosten mogelijk is.) De aanleg van het warmtenet zorgt voor urgentie om de isolatiegraad en de ventilatie te verbeteren. De gemeente vervangt met eigen middelen in 2025 de riolering en richt tegelijk de openbare ruimte opnieuw in. Rekening houdend met klimaatadaptatie, tegengaan van hittestress, vergroening, hogere kwaliteit groen, veiligheidsbeleving en het realiseren van ontmoetingsplaatsen. Dit in nauwe samenspraak met de bewoners om aan te sluiten bij hun wensen.

Beschrijving max 400 woorden (398): Waarom activiteiten, welke effecten op leefbaarheid/veiligheid, met aandacht voor causaliteit

B. Kwantitatieve gegevens project/activiteiten Primaire activiteiten Type herstructurering Te slopen woningen Te bouwen woningen Woningverbetering

aantal

Gevraagde bijdrage

Toelichting

514

€ 5.437.086,48

Verduurzaming van 514 woningen in 4 grote VvE's in het zuidelijk deel van Voorhof. Deze zijn gekozen vanwege de combinatie van een laag energielabel en ondergemiddelde en lage inkomens

Transformatie Inponding (anders dan door cooperaties) Inponding cooperaties Totaal

€ 5.437.086,48

Secundaire activiteiten Activiteit Openbare ruimte

Toelichting Het gehele gebied wordt opnieuw ingericht

Collectieve voorzieningen

Het bestuur van Buurthuis Voorhof (vrijwilligersorganisatie zonder subsidie) krijgt hulp bij het runnen en verlevendigen van het buurthuis van zowel gemeente als welzijnspartners. Als dit stevig staat onderzoeken we of we hen kunnen helpen ook het gebouw te verduurzamen Inhuur projectleiding, directievoering en externe deskundigheid voor het aanvragen van subsidies en een lening bij het Warmtefonds. Verder het laten opstellen/updaten van Maatwerk Energieplannen waar nodig.

Projectkosten

Totaal

Gevraagde bijdrage Geen bijdrage gevraagd. De gemeente heeft hier zelf al middelen voor gereserveerd. Geen bijdrage gevraagd. Vooralsnog gebeurt dit vanuit reguliere middelen van de gemeente en welzijnspartners

€ 1.164.660,00

€ 1.164.660

1. Toelichting doeltreffendheid beoogde activiteiten 1a. Impact activiteiten, woonkwaliteit, samenstelling woningvoorraad, leefbaarheid/veiligheid

De combinatie van maatregelen moet ertoe leiden dat dit deel van de wijk over een aantal jaren een geliefde plek is om te wonen, waarin bewoners mee kunnen doen en zich veilig voelen. We zien dat de woningen met een laag energielabel moeilijker verkoopbaar zijn en dalen in waarde. Door verduurzaming blijft de waarde van de woningen op peil. Door reguliere verkoop van woningen ontstaat in de loop der jaren een diversere groep eigenaren met gemiddeld genomen een wat hoger inkomen en opleiding. De huidige cumulatie van problemen vermindert daarmee. Door goede ventilatie en isolatie verbetert de waardering van bewoners voor hun woning fors doordat er geen sprake meer is van tocht, vocht en schimmel. Dit verbeterde binnenklimaat in de woning heeft een positief effect op hun gezondheid. De waardering voor de woonomgeving stijgt naar verwachting door de aanpak van de openbare ruimte. Het ontwerp hiervoor komt samen met bewoners tot stand. De gemeente stuurt op het tegengaan van hittestress, klimaatadaptatie door vergroening en wateropvang en het verhogen van de veiligheidsbeleving door een overzichtelijke en prettig aandoende openbare ruimte. Het realiseren van ontmoetingsplekken in de openbare ruimte draagt bij aan de sociale contacten in de buurt. Dit helpt om eenzaamheid tegen te gaan en draagt bij aan de veiligheidsbeleving.

Het versterken van het bestuur en de programmering in het buurthuis draagt bij aan de sociale cohesie. We wijzen bewoners daarbij ook op andere mogelijkheden, waaronder wegnemen sociale isolatie, scholing, financiële coaches etc. Op verschillende plekken in de wijk Voorhof zijn en worden ook nog kwalitatief hoogstaande duurzame nieuwbouwappartementen toegevoegd aan de voorraad in de prijsklasse middeldure en dure huur. Dit is niet in het projectgebied zelf, maar wel in de directe nabijheid in de wijk. Met dit type woningen worden met name draagkrachtige bewoners naar de wijk getrokken. Max 300 woorden (298) 1b. Waarom activiteiten effectief ander andere niet, onderdeel van integraal plan voor het gebied (goedgekeurd SF-plan verwijzing?), hebben activiteiten impact op mismatch vraag/aanbod binnen gemeentelijke woningmarkt De duurzaamheidsinvestering in de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad draagt bij aan de doelen die gesteld zijn in de recent vastgestelde Woonvisie Delft 2023-2028: Iedereen wordt gevraagd bij te dragen aan een natuurlijk duurzame stad. Ook de verduurzaming van bestaande particuliere woningen staat daarbij hoog in het vaandel. Vooral de opgave in de bestaande particuliere woningvoorraad is groot. In de enquête in de aanloop naar het Warmteplan Delft 2021 gaf 16% van de respondenten aan zelf al maatregelen genomen te hebben om van het gas af te gaan.

Nog 5% heeft hiervoor plannen. Er is dus nog veel te doen. Los van de zorg voor het klimaat is ook energiearmoede een grote zorg. Verduurzaming van de woningvoorraad helpt hiertegen. Huiseigenaren, zeker degenen met een laag inkomen, hebben vaak niet de financiële middelen om hier iets aan te doen. De activiteiten maken onderdeel uit van een integrale langjarige aanpak die is vastgesteld in het Gebiedsplan Delft West. Delft West is een focuswijk binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. De thema’s in het Gebiedsplan zijn Kansrijk opgroeien, Bestaanszekerheid, Fijn en veilig wonen, Plek voor iedereen en In vertrouwen samenwerken.

Door de nauwe contacten met de VvE-besturen hebben we ook een goede ingang om specifieke problematiek die zich voordoet bij hun bewoners en in hun directe omgeving te bespreken. En welke interventies er ingezet kunnen worden om de situatie te verbeteren. Waar nodig wordt het sociaal team ingezet.

Max 400 woorden (232) 2. Toelichting organisatorische gedegenheid aanvraag Beschrijf de planning van het project en maak aannemelijk dat het project binnen twee jaar start en binnen 10 jaar is afgerond. Benoem eventuele risico’s en hoe die zullen worden ondervangen. Beschrijf welke organisatorische maatregelen u neemt of heeft genomen om de beoogde plannen daadwerkelijk te realiseren. Geef aan met welke partijen gaat worden samengewerkt en of en op welke wijze reeds afspraken zijn gemaakt met die partijen. Beschrijf het participatieproces. Is daar al een aanvang mee gemaakt? Is daar al ervaring mee opgedaan? Zo nee, op welke wijze gaat de aanvrager hiermee aan de slag? Participatie Met onderstaande VvE's is meerdere keren gesproken over gewenste verduurzamingsmaatregelen: 1. VvE Roland Holstlaan 757 – 915 2. VvE Roland Holstlaan 925 –1083 3. VvE Bosboom Toussaintplein 17 -280 4. VvE Hendrik Tollenstraat 2–416 Organisatie We maken met 4 partijen (subsidie)afspraken. Zowel de maatregelen als de Maatwerk Energieadviezen, externe inhuur voor projectleiding, directievoering, aanvragen van subsidies en aanvragen van een lening bij het Warmtefonds zijn subsidiabel via de gemeente, met als financieel kader de aanvraag bij het Volkshuisvestingsfonds. Voor het beoordelen van de aanvragen en hulp bij vragen zijn een aantal adviseurs bij de gemeente beschikbaar.

Verder wordt een VvE-loket opgezet, waar VvE-besturen terechtkunnen met allerlei vragen. Risico’s Belangrijkste risico voor de VvE’s is het niet verkrijgen van een besluit van de ALV. Voldoende quorum krijgen om een besluit te kunnen nemen met voldoende stemmen (2/3 meerderheid) is een uitdaging. De subsidie vanuit het Volkshuisvestingfonds helpt door het wegnemen van de grootste financiële drempel. De Maatwerk Energieadviezen in de onderbouwing van de keuzes. Desondanks is een intensief communicatie- en participatietraject (tot een van deur tot deur aanbellen en gesprek aangaan) binnen de VvE’s noodzakelijk. Indien geen akkoord in alle ALV’s kan dit betekenen dat 1 of meerdere VvE’s afvallen of kiezen voor een beperkter pakket aan maatregelen. De besteding van de subsidie wordt dan lager en deels teruggegeven aan het Rijk. Een ander risico is dat het niet lukt om aannemers te vinden die de werkzaamheden tijdig kunnen uitvoeren en binnen het budget. De subsidie wordt verstrekt op basis van het huidige prijsniveau en

houdt geen rekening met indexaties in de kosten. Door te stimuleren de werkzaamheden aan te besteden voor meerdere VvE’s (schaalvergroting) verwachten we een kostenstijging te beperken. 3 VvE’s hebben dezelfde VvE-beheerder die hieraan meewerkt. Planning: VvE 1 en 2: Q2 2024 start participatietraject met leden (o.a. enquête). Daarna besluitvorming, opvragen van offertes en uitvoering. Hierbij gaan ze, waar mogelijk, mee met de uitvraag van offertes van een naastgelegen VvE die al start met de eerder verkregen subsidie. VvE 3 en 4: Q2/Q3 aanvragen van een Maatwerk Energieadvies. Daarna traject als VvE 1 en 2. Op deze manier is het mogelijk binnen 5 jaar alle projecten uit te voeren. Max 400 woorden (362) Aanbiedingsbrief B&W toevoegen 3. Toelichting financieel tekort Licht hieronder de kosten en baten en het financieel tekort. Ga in op ingevoerde getallen die afwijken van de kengetallen. Voeg het ingevulde rekenmodel toe. De Maatwerk Energieadviezen van de VvE's zijn uitgangspunt voor het ramen van kosten en baten van de maatregelen. De hierin gespecialiseerde bureaus hebben de berekeningen gemaakt per appartementengebouw op basis van het werkelijke energieverbruik (door blokverwarming is dit exact bekend), de werkelijke dotaties aan het Meerjarenonderhoudsplan en standaardpercentages voor het berekenen van de besparingen die de maatregelen opleveren.

In de wat oudere rapporten zijn de cijfers geactualiseerd naar het huidige prijsniveau in nauw overleg met deze bureaus. Met deze gegevens was het ook mogelijk om tot een nauwkeurige berekening per VvE te komen van het financieel tekort. Daarvoor zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: De bruto investering inclusief rentelast gedurende 20 jaar -/   

Eenmalige subsidies ISDE; -/Te behalen voordeel op energie-uitgaven gedurende 20 jaar met als uitgangspunt de huidige prijzen; -/Te behalen voordeel op uitgaven in het MJOP gedurende 20 jaar (bv. schilderen kozijnen vervalt).

Dit leidt tot een totale onrendabele top voor alle 514 woningen samen van € 9.431.066,-. De cijfers wijken deels af van de kengetallen. We zijn van mening dat de maatwerkadviezen hiervoor als een voldoende onderbouwing fungeren. De gehanteerde cijfers gaan namelijk uit van het prijsniveau op de huidige markt. Het vervangen van kozijnen en glas naar triple glas is een hoge kostenpost, die in de maatwerkadviezen varieert van ruim € 19.000 per woning tot zelfs € 40.000. Dit verschil is te verklaren door de verschillen in het aantal m2 glas per appartement. Ook hebben we de rentelast over 20 jaar meegerekend in de bruto kosten per woning.

Max 400 woorden (279) Ingevuld rekenmodel toevoegen

4. Toelichting compensabele Btw Licht de inschatting van de compensabele Btw in het rekenmodel toe. Het opgegeven percentage is niet van invloed op de beoordeling. Het dient ter onderbouwing van een interne verrekening binnen het Rijk van de Btw. De BTW voor de maatregelen is niet compensabel aangezien wij de te maken kosten uitgeven in de vorm van een subsidie aan de VvE's. Subsidies zijn niet BTW compensabel. Ook de inzet van externe adviesbureaus door de VvE’s is subsidiabel, maar daarmee eveneens niet BTW compensabel voor de gemeente. Max 100 woorden