8 Bod 2 Delft nog te ondertekenen

Samenleving Advies

tt

Gemeente Delft

bezoekadres:

Stationsplein 1 2611 B8V Delft IBAN NL21 BNGH 0285 0017 87 t.n.v. gemeente Delft Behandeld door Bob Vastenhoud

Retouradres : Postbus 78, 2600 ME Delft

T elefoon 06 3649 0785 bvastenhoud@delft.nl

Gemeente Zoetermeer t.a.v. Ohr. Robin Paalvast Voorzitter van de bestuurlijke tafel wonen in de woningmarktregio Haaglanden Postbus 15 2700 AA Zoetermeer

26.MEI 2021 18-05-2021

Internet www.delft.nl Telefoon 14015

Onderwerp

Aanbieding tweede bod NWMA Delft

Ons kenmerk

4551574 Uw brief van Uw kenmerk Bijlage

Geachte heer Paalvast,

1

Bijgaand bieden wij u het definitieve tweede Delftse bod aan voor de totstandkoming van de Nieuwe WoningMarktAfspraken (NWMA) voor de woningmarktregio Haaglanden. De gemeente Delft biedt het, door ABF gemodelleerde, voor de gemeente Delft benodigde aandeel (uitgaande van het meer evenwichtsscenario) geheel in te vullen. Uit de ronde van de eerste biedingen bleek dat niet alle gemeenten daarin slaagden. Wij gaan er van uit dat we, als regio, indien straks blijkt dat de regionale opgave niet wordt gehaald, met elkaar in gesprek blijven om te zorgen dat we uiteindelijk een regionaal bod kunnen neerleggen dat tenminste aan de opgave voor voldoende, over de regio gespreide doelgroepwoningen, tegemoet komt. Wij gaan daarbij uit van een sturende en faciliterende rol van de provincie. In ons bod hebben wij de voorbehouden opgenomen. Het is voor ons onmogelijk om voor komende 10 jaar hele nauwkeurige voorspellingen te doen. Daarom hanteren we een ruime bandbreedte. Ook hanteren we, in reactie op de voorgestelde handelingsperspectieven van RIGO, in veel gevallen geen concreet getal voor het verwachtte resultaat omdat de onzekerheid te groot is. Wei hebben we zo goed mogelijk proberen te beschrijven op welke manier er een effect zou kunnen optreden. Anders dan in het eerste bod hebben we voor het eindtotaal één getal weergegeven.

Het gaat hier om een gemiddelde van de laagste en hoogste waarden van de weergegeven bandbreedtes

Ons kenmerk

4551574

Tot slot ontkomen we er niet aan nogmaals te benadrukken dat ongeveer 900 doelgroepwoningen uit het totale bod van bijna 2900 voorwaardelijk zijn. Delft heeft op dit moment niet de benodigde capaciteit en middelen om de opgegeven handelingsperspectieven daadwerkelijk in te zetten. Dit bod is daarmee tevens een oproep aan hagere overheden. We vragen hen ervoor te zergen dat de (financiële) randvoorwaarden, waarbinnen de gemeente Delft met haar partners aan deze opgave werkt, aanzienlijk worden verbeterd. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,

, burgemeester

ir. M.A. Huijsmans MCA lb. , secretaris

dr. M. Berger, l.s.

2/2

Geachte voorzitter van de Bestuurlijke Tafel Wonen, Zoals wij in onze bestuurlijke opdracht van de drie opdrachtgevers (dd. 6 mei 2019) hebben vastgesteld, dienen wij een formeel bod te doen dat is afgestemd met de eigen corporaties en is behandeld in het college. Dit bod is opgesteld onder voorbehoud van consultatie met de gemeenteraad. Deze staat gepland voor 22 april 2021. Voor u ligt het formele bod van gemeente Delft Dit bod zal gebruikt worden als input voor de regionale nieuwe woningmarktafspraken, verwerkt worden in de lokale woonvisie bij de volgende actualisatie welke in 2022, of 2023 zal worden vastgesteld en deel uitmaken van de prestatieafspraken met de corporaties. Dit bod is gebaseerd op het woningbouwprogrammabestand van 10 maart 2021. In Delft wordt parallel aan dit proces momenteel hard gewerkt aan de oplevering van de woonmonitor. Daarbij is het denkbaar dat de weergave in dit bod afwijkt van de cijfers die naar voren komen in de uiteindelijke versie van de woonmonitor, of het woningbouwprogramma zoals dat wordt opgeleverd aan de provincie. Een wezenlijk onderdeel van dit proces is de totstandkoming van betere regionale spreiding van doelgroepwoningen binnen de regio. Wij maken ons daar al jaren hard voor, getuige ook de inzet vanuit Delft die leidde tot het convenant “gaten dichten”.

Wij verwachten dat de provincie in haar toezichthoudende rol werkelijk gaat sturen op het bereiken van die spreiding. Met inachtneming van de financiële situatie van de gemeente Delft, achten wij het belangrijk te benadrukken dat veel van de in dit bod opgegeven handelingsperspectieven niet kunnen worden gerealiseerd als de financiële situatie niet aanmerkelijk verbeterd. Als met name provincie en Rijk er niet in slagen daar een bijdrage aan te leveren, zal Delft de opgave naar alle waarschijnlijkheid niet halen.

Doelen regio Haaglanden 1. Voldoende woningen van de totale voorraad realiseren, zijnde een netto toevoeging van 65.860 2. Voldoende doelgroepwoningen realiseren, zijnde een netto toevoeging van 16.360 (minimaal 12.360 DAEB) 3. De regio gaat voor een meer evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad. 4. Beschikbaarheid: Een evenwichtigere spreiding van instroom van huurtoeslaggerechtigden.

1

De gemeente Delft streeft naar een netto toevoeging van het aantal woningen dat gebaseerd is op de Woon Behoefte Raming (WBR). De berekening van het ME-scenario van ABF ziet er als volgt uit.

Berekeningen ABF ME-scenario Scenario Meer Evenwicht Eigendom

Prijsklasse

2019

2030

2019-2030

DAEB

≤ 424

5.370

5.230

-140

DAEB

424 - 651

11.650

13.650

2.000

DAEB

651 - 720

1.720

2.140

420

DAEB

> 720

570

0

-570

Niet-DAEB

≤ 720

890

0

-890

Niet-DAEB

> 720

960

1.260

300

Particuliere huur

≤ 720

6.570

4.970

-1.600

Particuliere huur

> 720

3.770

6.250

2.480

Goedkope koop

≤ 180.000

1.920

2.390

470

Overige koop

> 180.000

17.200

23.110

5.920

50.610

59.010

8.400

Totaal

LET OP: Op basis van de DPI -opgave van de corporaties weten we dat er definitieverschillen zijn die leiden tot verschillen in de omvang van de startvoorraad van de corporaties. ABF hanteert CBS voor zelfstandige woning en RIGO baseert zich op DPI (zie Rapporten RIGO). We hanteren de opgave zoals deze becijferd is in de scenario’s van ABF. NB: − −

In de cijfers van ABF zitten soms afrondingsverschillen. In dit bod kunnen afrondingen op tientallen worden gebruikt. Prijspeilen die worden gehanteerd zijn de prijspeilen 2019. In de werkafspraken zijn de afspraken t.a.v. de ontwikkeling van de prijspeilen te vinden.

2

Naast de regionale doelen heeft de gemeente … onderstaande strategische doelen op het gebied van Wonen en Volkshuisvesting. (zo concreet mogelijk) • Een verdergaande ontwikkeling van industriestad naar kennisstad • Een doorontwikkeling naar een solidaire stad met een goede balans tussen verschillende woonmilieus en inkomensdoelgroepen • Doorvoeren van een kwaliteitsslag in de bestaande voorraad, met name die in bezit van corporaties • Verdere verstedelijking als onderdeel van de verstedelijkingsalliantie “Oude lijn”. Door de toevoeging van ca. 15 duizend nieuwe woningen in de periode 2017-2040

Middels dit bod laat gemeente … zien wat de bijdrage aan de regionale doelstellingen is. Hieronder treft u onze cijfermatige bijdrage aan. I.

Totale voorraad

•

“Leg uit en laat zien welke bijdrage uw gemeente kan leveren aan de totale bouwproductie die in de regio benodigd is”

Totale voorraad

Startvoorraad 01-01-2019

31-12-2029

(ABF-rapport 10-122019)

Aantallen woningen

50.610

ABF-berekening: ca 59.010 woningen (netto toevoeging ca 8.400 woningen) Bod Delft:ca. 64.225 woningen (netto toevoeging ca 13.625 woningen)

3

Totale voorraad Toevoeging • Nieuwbouw • functieverandering (bijv. ombouw kantoorpanden). • splitsing van bestaande woningen. • tijdelijke woningen • overige toevoeging Onttrekking • sloop • samenvoeging woningen • overige onttrekking Netto voorraadontwikkeling Totaal

periode t/m 31-12-2029 hard zacht 3200 0

9600 0

200

3001

0 0

7502 200

-375 0

-250 0

0

0

2900

10600

13625

Toelichting Delft is aangesloten bij de Verstedelijkingsalliantie oude lijn. Deze steden langs het de oude spoorverbinding tussen Leiden en Dordrecht hebben een gezamenlijke doelstelling voor verdergaande verstedelijking. Hieruit volgt voor Delft in de periode 2017-2040 een netto toevoeging van ca. 15.000 woningen. Uit het rapport Deetman (2016) blijkt dat Delft in onbalans is waar het gaat om de huisvesting van financieel vragende en financieel dragende doelgroepen. Een combinatie van traditioneel veel sociale woningbouw en daarbij een groot aandeel studentenhuisvesting is hier debet aan. Dit vertaalt zich enerzijds in

1 Dit is een extrapolatie van autonome bouwkundige splitsingen die we zien in de stad. In 2019 alleen al leverde dat 187 toevoegingen op. Deze getallen komen niet terug in het

woningbouwprogramma 2 De gemeente ziet mogelijkheden voor de plaatsing van verplaatsbare woningen op diverse plekken in de stad. In de meeste gevallen zal de doelgroep hoofdzakelijk studenten zijn, met ene gedeelte niet studerende jongeren. Deze getallen komen niet volledig terug in het woningbouwprogramma.

4

een complexe financiële situatie voor Delft en anderzijds in een aantal zeer eenzijdige buurten. Beide issues wil Delft aanpakken met het geplande woningbouwprogramma. Dat willen we doen door verhoudingsgewijs meer midden- en hoger segment woningen toe te voegen, waardoor het procentuele aandeel sociale woningen daalt en daarnaast door in bestaande eenzijdige wijken meer differentiatie aan te brengen. In het kader van de woningbouwimpuls is door BZK aan Delft gevraagd of een ruimte kan worden gevonden voor drieduizend extra woningen (bovenop de 15 duizend die al in het kader van de verstedelijkingsalliantie zijn voorzien). Een eerste quickscan laat zien dat dit theoretisch haalbaar is. Realisatie van deze extra plannen zal echter naar alle waarschijnlijkheid pas na 2030 plaatsvinden.

Meer woningen voor de totale voorraad te realiseren indien Aantal woningen dat meer te realiseren is indien aan voorwaarden wordt voldaan.. Handelingsperspectief 1 Wanneer de compensatie van bedrijventerreinen niet hoeft te worden gemeten in hectaren maaiveld, maar ook deels in de hoogte kan worden voorzien, dan ontstaat er aanmerkelijk meer ruimte bij transformatie van bedrijfsruimte, het geen een groot aandeel heeft in de geplande 15.000 Het effect is geheel afhankelijk van de mate waarin de compensatieplicht kan worden aangepast. Provinciaal beleid op dit punt wordt momenteel herzien, maar de impact daarvan is nog niet doorgerekend. Handelingsperspectief 2 Verdere aanpassing van de parkeernorm kan het ruimtebeslag van woningbouw verlagen, waardoor een hogere dichtheid mogelijk is. Dit komt bijvoorbeeld naar voren in het rapport Quickscan planoptimalisatie van suburbane plannen (PZH april 2020). Binnen de gemeente Delft passen we beperking van de parkeernorm als zeer voortvarend toe. Op dit punt is daarom weinig extra winst te verwachten. Bij herontwikkeling van losstaande gebouwen, of plots in de wijken buiten het centrum is de parkeernorm nog wel een belemmering voor verdere verdichting. Dit zal worden meegenomen in de evaluatie van het parkeerbeleid.

Handelingsperspectief 3 Een aanpassing van de grondquotes kan het voor ontwikkelaars aantrekkelijker maken in hogere dichtheid te bouwen. Ook dit wordt uitgewerkt in het rapport Quickscan planoptimalisatie van suburbane plannen (PZH april 2020). Ook hier geldt dat een impact in cijfers nog niet is te geven en zal moeten worden doorgerekend en besproken met de gemeenteraad. Deze bespreking heeft in de maanden tussen het eerste en het tweede bod niet kunnen plaatsvinden

Niet kwantificeerbaar

Niet kwantificeerbaar

Niet kwantificeerbaar

5

Handelingsperspectief 4 Voortzetting en uitbreiding van de woningbouwimpuls. Een aanzienlijk aandeel van de plannen in Delft kent een onrendabele top, omdat het vaak transformatie betreft van reeds bebouwd stedelijk gebied. Een toename in de financiële mogelijkheden vanuit het Rijk kunnen bijdragen aan sneller en meer ontwikkelen op die locaties. Handelingsperspectief 5 RIGO Handelingsperspectief: De slagkracht van de gemeentelijke organisatie kan mogelijk worden verbeterd (wordt momenteel onderzocht door de Rekenkamer) Commentaar: De rekenkamer komt tot de conclusie dat de gemeente Delft het over het algemeen goed op orde heeft. 2 aanbevelingen zijn in dit kader relevant. (1) Werk de middel en lange termijn plancapaciteit op naar 130% van de gewenste realisatie (nu 110-115%) en (2) zorg voor continuïteit in de planning om de beschikbare capaciteit aan menskracht efficiënt te kunnen benutten. De concept woonmonitor voor 2021 laat zien dat de plancapaciteit flink is uitgebreid. Een goede verdeling over de tijd blijft een aandachtspunt.

Handelingsperspectief 6 RIGO Handelingsperspectief: Een regionaal team dat voorziet in expertise en capaciteit op het gebied van woningbouwontwikkeling zou daar waar dat nodig is in de regio, kunnen bijdragen aan tempo en schaal Commentaar: Mede gezien het commentaar van de rekenkamer zou het handig kunnen zijn om extra capaciteit op afroep beschikbaar te hebben. Wellicht om op minder gebruikelijke oplossingen als optoppen ook te kunnen realiseren.

Niet kwantificeerbaar

Handelingsperspectief 7 RIGO Handelingsperspectief: Inzet op tijdelijke woningen, al was het alleen maar om tijd te kopen totdat

Ca. 750

Niet kwantificeerbaar

Niet kwantificeerbaar

structurele oplossingen op de woningmarkt voor handen zijn Commentaar: We zijn met de TU in gesprek over een substantieel aantal tijdelijke/verplaatsbare woningen op het zuidelijk TU gebied. Het bedraagt minimaal enkele honderden eenheden om aan de randvoorwaarden voor een sociaal veilige en leefbare buurt/wijk te komen. Veruit het grootste deel hiervan zal echter bestemd zijn voor studenten. Delft zet er op in om regionaal te verkennen of het mogelijk is binnen SVH verband bijvoorbeeld één regionaal opererende corporatie aan te wijzen en streven we tevens naar het maken van afspraken over herplaatsingsgaranties ten behoeve van de businesscase. Daarnaast verkennen we de mogelijkheden voor tijdelijke/verplaatsbare woningen op andere plekken in Delft. totaal

Tot ca. 750

Toelichting: Alle relevante toelichting is gegeven bij de commentaren op de handelingsperspectieven

6

II.

Doelgroepvoorraad

Doelgroepvoorraad

Startvoorraad 01=01-2019

31-12-2029

(ABF-rapport 10-122019)

Aantallen woningen

27.800

Doelgroepvoorraad Toevoeging Corporatie DAEB Particuliere huur < 720 euro3 waarvan subtotaal instandhouding < 15 jaar waarvan subtotaal instandhouding 15 -25 jaar waarvan subtotaal instandhouding > 25 jaar Particuliere koop < 180.000 euro waarvan subtotaal instandhouding < 10 jaar waarvan subtotaal instandhouding > 10 jaar

ABF-berekening: ca 28.380 woningen (netto toevoeging ca 580 woningen) Bod Delft: ca. 28.400 woningen (netto toevoeging ±600 woningen)

Startvoorraad 01-01-2019 27.800

Periode t/m 31-12-2029

Reken factor

Totaal aantal dat meetelt periode t/m 31-12-2029

19.310 6.570

2425

1

2425

verdeeld naar hard en zacht periode t/m 31-12-2029 hard zacht 500 1925

100

0

0

0

200

200

0,5

100

0

200

300

1

300

150

150

0

0

0

0

0

50

1

50

0

0

1.920 ABF-aanname dat er nog een woonbehoefte is van 470 woningen.

3

In het eerste bod werd voor deze categorie 450 opgegeven. De totale aantallen zijn dus toegenomen op basis van de woonmonitor, maar het aantal dat in het bod als doelgroepwoning kan worden meegeteld is met 100 teruggelopen.

7

Onttrekking Corporatie DAEB • Sloop • Uitponding • complexgewijze verkoop • liberalisatie • Overige onttrekking Particuliere huur < 720 euro

particuliere koop < 180.000 euro Netto voorraadontwikkeling doelgroepvoorraad

1 -550 -125

ABF-aanname dat er een autonome afname van 1.600 woningen zal zijn. Indien er geen handelingsperspectieven worden ingezet, worden deze woningen als afname gerekend.

-550 -125

-1600

1

-1600

0

1

0

1

600

-450

-100 -125

Van de doelgroepvoorraad die netto wordt toegevoegd bestaan ca. 0 -250 woningen uit flexwoningen4

Flexwoningen kunnen meegerekend worden als doelgroepvoorraad indien zij voldoen aan de volgende criteria 1. Het gaat om nieuwe woningen, te weten zelfstandige woningen of ‘woonunits’, die voor de duur van minimaal vijf jaar tijdelijk (= voor bepaalde duur) verhuurd worden conform de wettelijke regels. Ook de woningen die worden gerealiseerd door transformatie van niet-woning naar woning, zijn ‘nieuwe woningen’. 2. De woningen dienen minimaal 5 jaar op eenzelfde plek te staan in de periode 2019- 2030. 3. De gemeente heeft de afspraken met de eigenaar of exploitant over het voorgaande in een overeenkomst vastgelegd of in vergunningsvoorwaarden (bv tijdelijke ontheffing bestemmingsplan). 4. De woningen mogen in de periode 2019-2030 worden opgeleverd, mits de voorraad flexwoningen niet de vervanger wordt van de reguliere voorraad en slechts een tijdelijke schil vormt waarbij de verhouding regulier/flexibele schil in verhouding is. 5. De woningen voldoen aan de definitie doelgroepwoning zoals deze zijn gedefinieerd in het proces Nieuwe woningmarktafspraken regio Haaglanden en worden aantoonbaar ingezet voor de doelgroep. 6.

De plannen voor flexwoningen moeten in het regionale woningbouwprogramma, dat bij de regionale woonvisie behoort, opgenomen worden (inclusief markering als ‘flexwoning’), waarbij in een aanvullende projectbeschrijving ingegaan wordt op de wijze waarop aan bovenstaande voorwaarden is of wordt voldaan. 4 Delft beoogt flexwoningen te plaatsen op het zuidelijk TU terrein, maar vanwege de locatie zal dit hoofdzakelijk studentenwoningen betreffen

8

De sociale koopgrens Let op: De sociale koopgrens wordt niet tot de doelgroepvoorraad gerekend, wel in beeld gebracht en gemonitord

Sociale koopgrens 194.000 (prijspeil 2019)

Toevoeging Onttrekking Netto voorraadontwikkeling sociale koop

Startvoorraad 1-1-2019 4.048 woningen

Periode t/m 31-12-2029

100

0 100

Geef op alle handelingsperspectieven die in de Rapportage Handelingsperspectieven staan een reactie.

Handelingsperspectieven die gemeente Delft gaat inzetten op de doelgroepvoorraad. Denk hierbij aan handelingsperspectieven zoals Nieuwbouw, Liberalisatie, Vervanging/Sloop (Handelingsperspectieven die leiden tot een afname van woningen, hebben een negatief cijfer)

9

Handelingsperspectief Handelingsperspectieven corporatievoorraad Reeds geplande programmering van DAEB corporatiewoningen in het kader van de verstedelijkingsalliantie RIGO handelingsperspectief: Meer nieuwbouw. Schieoevers, Ziekenhuislocatie, Kerkepoldergebied worden veel genoemd. [Corporaties rekenen in hun begrotingen (t/m 2024) 636 nieuwbouwwoningen in, meer dan waar de gemeente mee rekent (404)] Commentaar: . Delft kent al een ambitieuze bouwopgave. Op verzoek van BZK is een quickscan gedaan om te zoeken naar extra locaties. Deze zijn denkbaar in Delft, maar het is onwaarschijnlijk dat dit voor 2030 impact gaat hebben RIGO handelingsperspectief: Meer verdichting via hoogbouw met ondergronds parkeren of lagere parkeernormen (0,2 bleek mogelijk bij een recent project) Commentaar: In de geplande projecten is sprake van een hoge dichtheid, deze wordt ondermeer bereikt door een lage parkeernorm, conform de Delftse nota parkeernormen 2018 In de wijken buiten de grote ontwikkelgebieden worden sporadisch gebouwen herontwikkeld. Momenteel kan de geldende parkeernorm nog een belemmering zijn voor het aantal woningen dat in een dergelijk project kan worden ontwikkeld.

Binnen de gemeente zal bekeken worden of hier aanvullend beleid op kan worden ontwikkeld RIGO handelingsperspectief: Een oplossing voor Vestia – niet zozeer de aan- en verkoop van deelportefeuilles maar vanuit volkshuisvestelijke opgave – zou helpen, ook voor Delft. Daarvoor is 300 miljoen nodig. Commentaar: Er is inmiddels een oplossing voorgesteld. Of deze oplossing realiteit wordt en wat de praktische impact van de oplossing zal zijn is echter nog niet vast te stellen RIGO handelingsperspectief: Inzet op tijdelijke woningen, al was het alleen maar om tijd te kopen totdat structurele oplossingen op de woningmarkt voor handen zijn Commentaar: We streven hiernaar (zie ook hierboven) nadruk zal op het zuidelijk TU gebied liggen op studentenhuisvesting, maar we streven naar een aandeel regulier sociaal en willen ook kijken naar andere plekken in de stad. Omdat er nog geen concrete plannen zijn, is het ook nog niet mogelijk hier specifieke aantallen bij te vermelden. We geven daarom een conservatieve schatting. Deze is opgebouwd uit 15% beschikbaarheid voor niet studerende jongeren in de ontwikkeling op TU-terrein en 100 eenheden elders in de stad.

RIGO handelingsperspectief: Terugnemen Koopgarant woningen in de DAEB voorraad Commentaar: Mutatie in deze doelgroep is erg laag en voor de meeste woningen zijn afspraken gemaakt over wat te doen bij mutatie, waarbij nadrukkelijk is gekeken naar de passendheid van de woning bij het sociale segment en de mogelijk opbrengst/investeringsmogelijkheden bij liberalisatie/verkoop Optoppen van bestaande complexen *Dit getal is gebaseerd op 10 optopprojecten waarbij een gemiddelde portiekflat van 4 portieken met 2 lagen wordt opgehoogd.. Corporaties zijn nog niet overtuigd van de effectiviteit en efficiëntie van deze aanpak. Zo geven ze ondermeer aan geen capaciteit te hebben voor het ontwikkelen van dergelijke, relatief kleinschalige, projecten. Evenwel is de potentie aan mogelijke optopping in Delft

Toename/Afname woningen 01-01-2019 t/m 31-12-2029 1700 0

0-100

0

0-250

0

0-150

10

een veelvoud van het hier weergegeven getal, gebaseerd op landelijke studies naar en voorbeeld van optoppen en de typologie van de Delftse woningvoorraad. Delft spant zich ondermeer via de G40 in om middelen beschikbaar te krijgen om dergelijke “innovaties” vaker toe te kunnen passen. Zo is hier in de Actie Agenda Wonen nadrukkelijk aandacht voor gevraagd. Ook bij de provincie wordt herhaaldelijk en nadrukkelijk aangegeven dat er middelen nodig zijn om dergelijke toepassingen mogelijk te maken RIGO handelingsperspectief: Kleiner en soberder bouwen kan bouwkosten drukken en sociale woningbouw eerder mogelijk maken. Commentaar: Hier zetten we op in, maar dit is slechts beperkt inzetbaar. We hebben in Delft al een voorraad die gemiddeld klein is in oppervlakte per woning en bovendien hebben we ook als doel te bouwen voor de doorstroming. Dit past ook niet bij het portefeuillebeleid van de corporaties en stuit op weerstand bij huurdersvertegenwoordiging Anticyclisch reageren op gevolgen coronacrisis en daarmee het aandeel ontwikkeling sociaal in de plannen tot 2030 verhogen, waarbij na de crisis de corporaties weer plaatsmaken voor de markt. Het heeft dus geen effect op de verdeling sociaal/ niet sociaal in de 15 duizend woningen tot 2040, maar alleen in de volgorde waarin de verschillende segmenten worden ontwikkeld.

Dit zou betekenen dat maximaal de hele ingeplande ca 15% sociaal tot 2030 ontwikkeld wordt en tussen 2030 en 2040 alleen niet-sociaal. Dit is uiteraard onder voorbehoud van voldoende investeringscapaciteit bij corporaties en daadwerkelijke uitruilmogelijkheden van locaties tussen verschillende partijen. Evenwel is er nog geen effect van corona zichtbaar dat duidt op uitval van planontwikkeling door de markt vooralsnog Bij de woongroep Nevel Nemas zijn afspraken gemaakt om 6 geliberaliseerde woningen bij mutatie terug te brengen naar een sociaal huurniveau In diverse projecten in de woningbouwprogrammering is nog onbekend hoeveel woningen er precies worden ontwikkeld en voor welke doelgroep. Hier bestaat een kans om tot maximaal 300 doelgroepwoningen extra te programmeren. Handelingsperspectieven particuliere huur <720 Reeds geplande programmering van particuliere huurwoningen in het sociale prijssegment in het kader van de verstedelijkingsalliantie

Handelingsperspectief 1 De laatste jaren is een trend waarneembaar van een aantal bouwkundige splitsingen dat leidt tot een jaarlijkse toevoeging van ca 50100 kleine zelfstandige appartementen aan de voorraad. Op basis van raadpleging van makelaars (die deze woningen verhuren) blijk dat ongeveer 1/3 van deze woningen voor een sociale huurprijs wordt verhuurd. Dat betekent een verwachte toename van omstreeks 200 extra particuliere huurwoningen tussen 2020 en 2030. Dit zijn particuliere ontwikkelingen waarbij geen afspraken worden gemaakt over de periode van sociale verhuur. Dit zijn echter wel woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor een sociale prijs moeten worden verhuurd. Zonder tussenkomst van de gemeente (splitsingsvergunning) is het niet mogelijk deze woningen te verkopen.

0-150

0 - 500

6 0-300

300 (totaal 375, waarvan 300 meetellen op basis van de afgesproken telvoorwaarden) 0

11

Handelingsperspectief 2 In kaart brengen van de particuliere sociale huurvoorraad, zodat we beter zicht krijgen op die woningen en kunnen volgen hoe de verwachtte afname zich in de realiteit manifesteert Handelingsperspectief 3 Tot 2030 verwachten we aan bouwprogramma en autonome toevoegingen door splitsing dat er 600 particuliere huurwoningen in het sociale prijssegment bijkomen. Vanwege huidige afspraken over exploitatietermijnen mogen er daarvan 300 worden meegeteld als doelgroepwoningen. Door in gesprek te gaan met de eigenaren en de exploitatietermijnen te verlengen, danwel door toezicht op basis van WWS5 dat de juiste huurprijzen worden gerekend, kan de langdurige beschikbaarheid van deze woningen als doelgroepwoningen worden vergroot en/of gegarandeerd. Niet voor al die woningen zullen de afspraken kunnen worden aangepast. Handelingsperspectief 4 Delft kent relatief veel grote verhuurders in het particuliere sociale segment, die zich bovendien vaak specifiek richten op een sociale doelgroep. Bijvoorbeeld PCB, SHS, Xior en Camelot. Met die organisaties zijn harde afspraken dat hun woningen langdurig sociaal verhuurd worden. Wij gaan er op basis van die kennis vanuit dat de berekende afname van -1600 teveel is. Inzet is door toezicht en goede afspraken met deze stedelijke partners de afname te beperken.

We kennen hier in dit bod geen getal aan toe, maar zullen hier in de monitoring sterk op inzetten. Handelingsperspectief 5 Inzet van een huurteam zou er toe kunnen leiden dat woningen die nu te duur worden verhuurd in huurprijs worden verlaagd en zo van niet gereguleerd in het gereguleerde prijssegment terechtkomen. Handelingsperspectieven particuliere koop <180k Er staan goedkope koopwoningen geprogrammeerd, maar het is nog onduidelijk of en zo ja hoe veel van deze woningen onder de overeengekomen prijs van 180k zullen worden aangeboden. Met oa de G40 en Platform31 gaat Delft onderzoeken welke methoden er zijn, of zouden kunnen worden ontwikkeld die het mogelijk maken kwalitatieve sociale koopwoningen te ontwikkelen, waarbij voorkomen wordt dat de eerste koper het verschil tussen de sociale verkoopprijs en de marktwaarde opstrijkt. Afhankelijk van de resultaten is het denkbaar dat Delft de komende 10 jaar zal gaan inzetten op de ontwikkeling van nieuwe sociale koopwoningen. Of en op welke schaal is nog niet te kwantificeren. Netto totaal

Niet kwantificeerbaar

0-200

0

0

0-100 Niet kwantificeerbaar

2050 a 3700 => ca 2875

5 Woningwaarderingsstelsel. Het systeem waarmee kan worden berekend of een huurwoning in het gereguleerde segment hoort, of in de vrije sector.

12

Toelichting Kanttekeningen van RIGO bij de handelingsperspectieven: • De investeringskracht van de actieve woningcorporaties in Delft wisselt. Vestia heeft beperkte mogelijkheden, Bergopwaarts trekt zich terug uit de regio en DUWO voorziet bij nieuwe activiteiten alleen in de studentenopgave. Woonbron en Vidomes hebben een flinke kwaliteitsopgave (sloop/nieuwbouw), maar zien beiden vanuit een financieel perspectief nog wel mogelijkheden om extra nieuwbouw te leveren. E.e.a. roept wel de vraag op of de resterende DAEB-opgave door de huidige Delftse corporaties kan worden ingevuld. • Partijen geven aan dat meer sturing op Wonen / Ruimtelijke Ordening vanuit het Rijk zou helpen in de opgave waar Haaglanden voor staat • De gemeente wijst op het belang van een regionaal perspectief, o.a. op basis van verhuisbewegingen. De relatie tussen Delft en Pijnacker is bijvoorbeeld sterk • Corporaties geven aan behoefte te hebben aan een visie van de gemeente als het niet lukt om de opgave van Delft elders te realiseren Kanttekeningen vanuit de gemeente Delft: 1.

2.

3.

4.

Actie Agenda Wonen (AAW) Delft heeft in de rol van trekker van de themagroep woningmarkt van de G40 actief meegewerkt aan de totstandkoming van de actieagenda wonen. Afhankelijk van de reactie van een nieuw te formeren kabinet kan dit een wereld van verschil maken in de versnelling van de woningbouw de komende jaren. Maatjeswoningen / Friendscontracten (opbrengst maximaal 200 extra gehuisveste huishoudens tot 2030) Wij willen voor Delft kijken of samenwonen van 2 personen in ruimere 3-kamerwoningen met 2 volwaardige contracten mogelijk is, zodat meer woningzoekenden kunnen worden geholpen met hetzelfde aantal voordeuren. *Genoteerde getal is het aantal extra geholpen woningzoekenden, uitgaande van 5% van de jaarlijkse toewijzingen op basis van een maatjescontract. Corporaties en huurdersvertegenwoordiging zijn nog niet volledig overtuigd van noodzaak en realiseerbaarheid van deze aanpak. Er is onderzoek gedaan naar het potentieel van deze aanpak. Ongeveer 20-25 3 kamerwoningen met 2 slaapkamers van minimaal 10 vierkante meter muteren er per jaar. Voor deze slaapkameroppervlakte is gekozen omdat kleinere kamers geen leefbaar maatjeshuis opleveren. Het totale potentieel over de periode is daarmee ongeveer 200. In overleg met corporaties en huurders hebben we besloten dit effect niet op te geven als een toevoeging aan de voorraad.

We zijn in Delft echter wel van mening dat dit voor Delft en de gehele regio een relevant instrument kan zijn om meer mensen op de wachtlijst te helpen. Woningvorming op particulier initiatief (opbrengst grofweg 500-750 woningen, waarvan 1/3 deel sociaal) De laatste jaren is een trend waarneembaar van een aantal bouwkundige splitsingen dat leidt tot een toevoeging van ca 60 kleine zelfstandige appartementen aan de voorraad. Op basis van raadpleging van makelaars (die deze woningen verhuren) blijk dat ongeveer 1/3 van deze woningen voor een sociale huurprijs wordt verhuurd. Dat betekent een verwachte toename van omstreeks 200 extra particuliere huurwoningen tussen 2019 en 2030. Dit zijn particuliere ontwikkelingen waarbij geen afspraken worden gemaakt over de periode van sociale verhuur. Dit zijn echter wel woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor een sociale prijs moeten worden verhuurd. Zonder tussenkomst van de gemeente (splitsingsvergunning) is het niet mogelijk deze woningen te verkopen. Delft kent een meervoudige opgave. Enerzijds moet er gebouwd worden voor de reguliere sociale doelgroep, maar daarnaast is er ook een opgave voor het toevoegen van minimaal 2500 studentenwoningen in de stad en de regio. Een toevoeging van ongeveer 1650 studentenwoningen is gepland voor deze planperiode.

Zoals eerder aangegeven heeft de commissie Deetman al in 2016 geconcludeerd dat de Delftse woningmarkt in onbalans is dat dit doorwerkt op de financiële balans van de stad. Zowel regulier doelgroepwoningen, als studentenwoningen kosten de gemeente geld in de ontwikkeling en huisvesten relatief vaker personen die in aanmerking komen voor kwijtschelding van gemeentelijke heffingen, een beroep doen op zorg, of uitkeringen etc.. Ook bestaat de wens om meer mensen die

13

5.

6.

7. 8.

in Delft werken en hier willen wonen die mogelijkheid te bieden. Daarom is het belangrijk dat er in Delft ook voldoende wordt ontwikkeld in het midden- en hogere segment en dat er in concentratiebuurten sociale woningen worden getransformeerd naar, of vervangen door een ander segment. Bovendien heeft Delft een relatief oude sociale voorraad waarbij een er een grote noodzaak bestaat voor het maken van een kwaliteitsslag. Deze investeringen zullen noodgedwongen ten koste gaan van de beschikbare middelen voor de ontwikkeling van nieuwe woningen. Voor allen handelingsperspectieven waarbij een bandbreedte is opgegeven, geldt dat de middelen die hiervoor kunnen worden ingezet op dit moment minimaal zijn. Zo hebben we onlangs aan de Raad moeten melden dat de inzet van een huurteam financieel niet haalbaar is op dit moment. Wij doen een beroep op hogere overheden om Delft de nodige middelen te geven om dergelijke instrumenten daadwerkelijk in te kunnen zetten. Corporaties geven nadrukkelijk aan dat innovatieve oplossingen als verplaatsbare woningen en optoppen op dit moment door hen niet als reële opties worden gezien. Ook hier is beperkte capaciteit het argument. Corporaties hebben niet voldoende mensen om dergelijke, relatief inefficiënte, projecten te bemensen en kiezen daarom voor inzet op reguliere bouw.

Huurdersorganisaties zien nog de nodige bezwaren bij maatjeswoningen, bijvoorbeeld op het gebied van overlast, huurbescherming en toewijzingsmethoden. Om de introductie van maatjeswoningen mogelijk te maken, zullen nog veel van deze details moeten worden uitgewerkt en afgestemd met alle betrokken partijen. Met betrekking tot de spreidingsopgave zal blijken dat Delft “teveel doorslaat” in de verschuiving van het aandeel sociaal. Dit geeft grotendeels te maken met het feit dat toegevoegde studentenwoningen van DUWO, die op basis van een campuscontract zullen worden verhuurd, niet worden meegeteld als doelgroepwoningen, maar wel in de totalen. Dit terwijl deze categorie woningen in de bepaling van het uitgangspositie wel als doelgroepwoning worden gerekend. Zo ontstaat een vertekend beeld. Feit is dat Delft ook financieel investeert in de totstandkoming van studentenwoningen en deze ook worden verhuurd aan een doelgroep die qua inkomen onder de doelgroep van beleid valt.

Meer doelgroepwoningen/woningen te realiseren indien

Handelingsperspectief 1 Afschaffing van de verhuurdersheffing De reguliere corporaties actief in Delft hebben zeer beperkte middelen beschikbaar. Vestia kan momenteel geen enkele toezegging doen over investeringen in nieuwbouw. Zolang die situatie voortduurt wordt het realiseren van de opgave zeer lastig. Zeker wanneer de bouwkosten hoog blijven, waarbij voor Delft geldt dat het binnenstedelijke ontwikkeling betreft, hetgeen al duurder is dan reguliere woningbouw. Ook hebben corporaties weinig menskracht beschikbaar om te investering in innovaties als optoppen, tijdelijke woningen, maatjeswoningen e.d. Wanneer de verhuurdersheffing wordt afgeschaft en/of er op andere manier meer mensen en middelen beschikbaar komen voor ontwikkeling door corporaties zal de invloed op de hoeveelheid produceerbare doelgroepwoningen aanmerkelijk zijn.

Aantal doelgroepwoningen/ woningen dat meer te realiseren is indien aan voorwaarden wordt voldaan. Honderden

14

Handelingsperspectief 2 Realisatie van financiële ruimte voor de corporaties ten behoeve van de energietransitie/verduurzamingsopgave Er zijn inmiddels drie onafhankelijke rapporten verschenen waaruit onomwonden naar voren komt dat corporaties (zeker die in Haaglanden) hooguit voldoende middelen hebben om of beperkt nieuwbouw te realiseren, of te werken aan betaalbaarheid, of te verduurzamen. Wanneer 2, laat staan 3 van die opgaven tegelijk moeten worden opgepakt is dit financieel simpelweg onmogelijk. Hier zal vanuit het Rijk een financiële oplossing voor moeten komen. Corona zou ook tot gevolg kunnen hebben dat prijzen in de woningmarkt gaan dalen en ook de stichtingskosten dalen. Dat kan een gunstig effect hebben op het aantal woningen dat corporaties kunnen ontwikkelen, maar ook op het aantal doelgroepwoningen in koop en particuliere huur dat op de middellange termijn voor de doelgroep behouden blijft. Ook hiervoor geldt dat niet kan worden gezegd dat dit zo zal gaan, laat staan wat het kwantitatieve resultaat zal zijn. Vooralsnog blijft de impact van corona op de woningmarkt beperkt, maar onduidelijk is in hoeverre dit kunstmatig is als gevolg van de steunmaatregelen vanuit het Rijk. Inzetten op industrieel bouwen/bouwstroom.

Door in te zetten op meer gestroomlijnde bouwmethoden (op basis van prefab ed) kan naar verwachting tot €10.000,- per woning aan stichtingskosten worden bespaard. Welk effect dit kan hebben op het totaal is zeer afhankelijk van in hoeverre we er in slagen dit toe te passen en op welk deel van de ontwikkeling. Een concreet getal kan daarom niet worden gegeven. Door de maatschappelijke ontwikkelingen als gevolg van corona is het zeer wel denkbaar dat er de komende jaren een aantal gebouwen dat nu nog een andere functie heeft beschikbaar zal komen voor woningbouw. Te denken valt uiteraard aan kantoren, maar mogelijk ook aan hotels. Dit kan al gauw in de honderden eenheden lopen, maar een specifiek getal is onmogelijk te geven en het is ook nog niet duidelijk of dit zich zo zal ontwikkelen.

Honderden

totaal

Niet kwantificeerbaar

?

?

?

Toelichting: Wethouder Schrederhof is in haar rol als voorzitter van de themagroep woningmarkt van de G40 actief betrokken bij de totstandkoming en uitvoering van de AAW. Indien het nieuwe kabinet haar handtekening zet onder deze brede afspraak wordt er veel meer mogelijk. Als dat uitblijft, zal ook voor Delft gelden dat de financiële en juridische restricties die er zijn de resultaten zullen bepalen.

Handelingsperspectieven die in het RIGO-advies staan die gemeente Delft niet gaat inzetten Handelingsperspectief die niet wordt ingezet

Motivatie om handelingsperspectief niet in te zetten.

Handelingsperspectief 1 met korte typering Bij mutatie betaalbaar (<liberalisatiegrens) houden van de huidige niet-DAEB voorraad met een sociale huurprijs

Delft heeft behoefte aan meer gemengde buurten. Daarbij is er ook een tekort aan wat je DAEB middenhuur zou kunnen noemen. (Gezins)woningen met een huur 750-850 pm. In de prestatieafspraken hebben we afgesproken dat corporaties plannen gaan ontwikkelen om deze leemte te vullen. Dat niet doen en de woningen sociaal houden lost een probleem op, maar laat 2 andere bestaan en daar kiezen wij niet voor.

15

Handelingsperspectief 2

Een regionale oplossing voor de uitstroom maatschappelijke instellingen zou de beschikbaarheid van betaalbare woningen in Delft ten goede komen. Vraagstuk over centrumgemeenten (met instellingen) en regiogemeenten.

III.

Hier worden al afspraken over gemaakt in het kader van de afschaffing van de centrumgemeenten. Daarbij heeft het geen enkel resultaat op de fysieke voorraad, alleen op welk deel van de doelgroep in welke gemeente woont, maar dat is naar ons idee geen onderdeel van dit beleidsdossier.

Beschikbaarheid sociale huurwoningen corporaties

Afspraak beschikbaarheid De regio heeft als doel om de beschikbaarheid van de corporatiewoningen op lokaal niveau te borgen en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden te realiseren. Om dit te realiseren maakt men de afspraak om op gemeentelijk niveau minimaal 70% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de Huurtoeslaggroep (de primaire doelgroep). De 70% norm is inclusief DAEB-nieuwbouw en geldt als een gemiddelde over de periode van drie jaren. Een minimale norm van 70% betekent alleen in de gemeenten die de norm niet halen een wijziging van beleid. Substantiële afname in gemeenten met (huidige) hoge percentages is onwenselijk. De gemeenten die de norm ten tijde van de vormgeving van dit Regioakkoord nog niet halen, geven in hun bod aan op welke wijze ze de norm wel gaan bereiken en wanneer dit gerealiseerd zal zijn.

Beschikbaarheid (woonnetcijfers, Inkomen onbekend = huurtoeslaggerechtigd inkomen)

% Beschikbaarheid

Regionaal afgesproken %

2018 (stand van zaken ABF)

Uw doel

Minimaal 70% van al het DAEB-aanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw

79%

Jaarlijks Doel minimaal 75% met een zo minimaal mogelijk daling tov 2018. Dit doel is ook vastgelegd in de lokale prestatieafspraken

16

Handelingsperspectieven Beschikbaarheid die gemeente Delft gaat inzetten (huurbeleid en woonverdelingsbeleid) Handelingsperspectief

Doel % Beschikbaarheid te realiseren indien

Toelichting

Beschikbaarheid is in Delft geen probleem

Verwachtingen en voorwaarden -

-

De gemeente Delft heeft traditioneel een hoog percentage doelgroepwoningen. Met het convenant Gaten dichten is voor Delft duidelijk geworden dat er een aantal gemeenten in de regio is dat een flinke inhaalslag te maken heeft. Met het meer evenwicht scenario is daar een afgewogen en beredeneerde richting aan gegeven. Delft verwacht daarin de eerste concrete stappen van de gemeenten die een inhaalslag te maken hebben, alvorens zij zelf stappen zal zetten. Wij verwachten van de provincie dat er strak wordt toegezien op het daadwerkelijk totstandkomen van de beweging die de ons omliggende gemeenten moeten maken Dit bod past binnen de kaders van de woonvisie 2016-2023 en de daarop voortbordurende woonagenda van het huidige college. Waar nodig zullen afspraken tussen de gemeente en corporaties in de prestatieafspraken en dan met name in de meerjarenafspraken 2022-2025 worden vastgelegd. Op basis van de begroting 2021 is de gemeente Delft onder verscherpt toezicht van de provincie geplaatst. Delft heeft een herstelplan gemaakt dat is vastgesteld door de gemeenteraad. De noodzaak om harde keuzes te maken waar het gaat om de besteding van middelen heeft zijn weerslag op de inzet die Delft kan laten zien in relatie tot de ontwikkeling van gesubsidieerde woningbouw.

Handtekening wethouder, namens college

17