4 Vraag & Antwoord Nota Delft

Nota Kostenverhaal Delft 2021 Vraag & antwoord Inleiding Ten behoeve van de besluitvorming omtrent de Nota Kostenverhaal Delft 2021 is voor bestuurders en raadsleden aanvullend een Q&A opgesteld (vraag en antwoord) ter ondersteuning. Het gaat hier overigens om fictieve vragen die bestuurders en raadsleden kunnen helpen ter voorbereiding op het besluitvormingstraject. Getracht is om een zo volledig mogelijk overzicht van vragen en antwoorden op te stellen. De vragen en antwoorden zijn in drie categorieën onderverdeeld: • Strategisch • Tactisch • Operationeel

Strategisch 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Wat heeft de gemeente aan een Nota Kostenverhaal en wat levert het op? Blz. 3 In hoeverre is rekening gehouden met de motie ‘Huisje, boompje….’? Blz. 3 Wat is het effect van deze nota op Delft en de Delftse woningmarkt? Blz. 3 De bouwkosten zijn al hoog, waarom willen we als gemeente een extra bijdrage vragen aan ontwikkelende partijen? Blz. 3 Hoe zullen marktpartijen en onze partners reageren op de Nota Kostenverhaal? Blz. 3 Is de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling ook van toepassing op locatie- en gebiedsontwikkelingen met maatschappelijke voorzieningen en sociale woningbouw? Blz. 4 In andere gemeenten wordt soms een bijdrage voor sociale huurwoningen gevraagd. Dit wordt ook mogelijk onder de Omgevingswet via een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Geldt dit ook in Delft? Blz. 4 Hoe komen we op een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling van € 15 per m2 BVO woningequivalent? Blz. 4 Wat doen omringende en andere gemeenten? Blz. 4

Tactisch

1. Hoe hard zijn de opgenomen investeringen onder de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling? Kan de raad hierover nog besluiten? Blz. 5 2. Welke rol speelt de raad in de Nota en in welke hoedanigheid kan zij na vaststelling nog een rol spelen? Blz. 5 3. Wat is de looptijd van de opgenomen investeringen onder de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling? Blz. 6 4. Kunnen ontwikkelende partijen de betaalde bijdrage ruimtelijke ontwikkeling later terugvorderen als blijkt dat potentiële investeringen uiteindelijk niet worden gerealiseerd of als de nieuwbouwopgave uiteindelijk aanzienlijk minder wordt? Blz. 5 5. Is een bijdrage per woningequivalent niet makkelijker? Blz. 6 6. Waarom zijn er zo weinig bovenwijkse voorzieningen aangewezen? Blz. 6 7. Waarom is de toerekening van de investeringen op stadsniveau gedaan en niet op gebiedsniveau? Blz. 6 8. Is de Nota Kostenverhaal Omgevingswet-proof? Blz. 6 9. Is de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling afdwingbaar onder de huidige Wet ruimtelijke ordening? Blz. 6 10. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is alleen van toepassing op projecten waarbij nog geen sprake is van vastgelegde afspraken omtrent het kostenverhaal. Waar hebben we het dan over? Blz. 6 11. Wordt rekening gehouden met beheerkosten van de openbare ruimte? Blz. 7

Operationeel

1. Is de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling ook van toepassing op binnenplanse en buitenplanse afwijkingen? Blz. 7 2. Moet de ontvangen bijdrage altijd worden besteed aan de investeringen zoals die nu bedacht zijn? Wat als een investering niet doorgaat, dan wel wordt gewijzigd en duurder/goedkoper uitvalt? Blz.8 3. Wat is het effect van de nota op de gemeentelijke grondexploitaties? Blz. 8 4. Wanneer en/of hoe vaak wordt de nota geactualiseerd? Blz. 8

2

Strategisch 1. Wat heeft de gemeente aan een Nota Kostenverhaal en wat levert het op? Met de Nota Kostenverhaal legt de gemeente Delft de werkwijze vast rondom het kostenverhaal bij private ontwikkelingen. Op die manier wordt voor iedereen duidelijk op welke wijze moet worden gehandeld bij kostenverhaal. Daarmee wordt gewaarborgd dat de gemeente haar kosten daadwerkelijk verhaalt op private initiatiefnemers. Verder vormt de Nota Kostenverhaal de basis om een financiële bijdrage aan private initiatiefnemers te vragen voor de verstedelijkingsopgave 2040 (“bijdrage ruimtelijke ontwikkeling”). Sámen maken we de stad, en samen dragen we de kosten: bestaande stad én nieuwe ontwikkelingen.

2. In hoeverre is rekening gehouden met de motie ‘Huisje, boompje….’? Met de motie wordt gestreefd naar vergroening van de openbare ruimte in Delft én dat ontwikkelende partijen worden verplicht om financieel bij te dragen aan deze opgave. De opgave voor de vergroening van Delft op stadsniveau is expliciet meegenomen in de totale investeringsopgave en vormt onderdeel van de ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ die aan private initiatiefnemers wordt gevraagd.

3. Wat is het effect van deze nota op Delft en de Delftse woningmarkt? Tot 2040 wordt aanzienlijk geïnvesteerd in Delft. De verstedelijkingsopgave heeft betrekking op wonen, werken, voorzieningen, leefomgeving, bereikbaarheid en duurzaamheid. Om de ambities te behalen zijn omvangrijke investeringen nodig in de komende jaren, zowel door overheid als markt. Een deel van de gemeentelijke investeringen wordt naar rato verhaald op marktpartijen, omdat ook zij hiervan profijt gaan krijgen (waardeontwikkeling vastgoed). Met de verstedelijkingsopgave verbetert Delft haar ruimtelijke leefomgeving. Dit verbetert de concurrentiepositie van Delft en trekt meer bewoners, bedrijven en instellingen. Dit is gunstig voor de ontwikkeling op de woningmarkt, één van de motoren van de Delftse economie en samenleving. Het directe effect op de Delftse woningmarkt is naar verwachting positief. De verstedelijkingsopgave draagt bij aan een aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving voor wonen en werken. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling en bovenwijkse voorzieningen leiden bij private ontwikkeling enerzijds tot extra kosten in de grond-/bouwexploitatie, maar zullen ook leiden tot enerzijds een positieve waardeontwikkeling van woningen / vastgoed waarmee de extra kosten kunnen worden gecompenseerd.

Een positieve waardeontwikkeling is uiteindelijk ook gunstig voor de uiteindelijke eigenaar (bewoner).

4. De bouwkosten zijn al hoog, waarom willen we als gemeente een extra bijdrage vragen aan ontwikkelende partijen? De gemeente is wettelijk verplicht om gemeentelijke (noodzakelijke) kosten te verhalen op betrokken private initiatiefnemers. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is momenteel vrijwillig van aard, maar onder de aankomende Omgevingswet wel juridisch afdwingbaar. De gemeente vindt het belangrijk dat ontwikkelende marktpartijen ook een financiële bijdrage leveren aan de verstedelijkingsopgave. Vooral omdat ook zij profijt gaan krijgen van dergelijke investeringen op stadsniveau. De investeringen resulteren in een aantrekkelijke leef- en werkomgeving. Dit leidt tot behoud dan wel stijging van de vastgoedwaarden. Dit is gunstig voor ontwikkelende partijen, maar ook voor de uiteindelijke eigenaar. In de Nota Kostenverhaal heeft de gemeente bij het vaststellen van de hoogte van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling ook rekening gehouden met de financiële draagkracht door de bijdrage (bij 100% weging) af te stemmen op de vastgoedwaarden (maximaal 1,5%). Daarom is voor een aantal vastgoedsegmenten zoals bedrijfsruimten en maatschappelijke voorzieningen (incl. sociale woningbouw) een correctiefactor van toepassing. De verwachting is dan ook dat de betaalbaarheid van woningen voor de consument hierdoor niet onder druk komt te staan.

5. Hoe zullen marktpartijen en onze partners reageren op de Nota Kostenverhaal? Over het algemeen zijn ontwikkelende partijen bekend met de systematiek van kostenverhaal. Voor gebiedsoverstijgende kosten zoals bovenwijkse voorzieningen en de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling zal er meer discussie en weerstand ontstaan. Marktpartijen zijn immers nooit blij met een kostenverhoging vanuit de overheid. De gemeente zal in onderhandelingen goed moeten benadrukken dat ook private initiatiefnemers profijt gaan hebben van gemeentelijke investeringen op stadsniveau (verbeterde leefomgeving) én dat de gemeente ontwikkelende partijen een relatief beperkte bijdrage vraagt. Immers, de gemeente zal het overgrote deel van de investeringen gaan dragen. De titel van de Nota Kostenverhaal is niet voor niets: “iedereen draagt bij aan de verstedelijkingsopgave”. 3

Daarnaast houdt de gemeente rekening met de financiële draagkracht door het toepassen van correctiefactoren op het basisbedrag (€ 15 per m2 BVO woningequivalent) én de wettelijke macro-aftopping wanneer van toepassing. De gemeente zal voorafgaand aan de besluitvorming van de Nota Kostenverhaal ontwikkelende partijen in Delft informeren over ons beleidsvoornemen via een brief ondertekend door het College.

6. Is de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling ook van toepassing op locatie- en gebiedsontwikkelingen met maatschappelijke voorzieningen en sociale woningbouw? In de basis worden geen uitzonderingen gemaakt. Alle vastgoedsegmenten in de nieuwbouwopgave zullen bijdragen. De gemeente houdt wel rekening met de financiële draagkracht van de verschillende vastgoedsegmenten. In de nota is daarom rekening gehouden met correctiefactoren zodat de bijdrage beter in verhouding staat tot de gemiddelde vastgoedwaarden. Verder wordt het integrale kostenverhaal wettelijk gemaximeerd indien sprake is van een aantoonbaar financieel tekort bij private ontwikkelingen (zoals bij een volledige ontwikkeling door een woningcorporatie). Het gaat hier om de zogenaamde ‘macro-aftopping’: de verhaalbare kosten mogen de opbrengsten niet overstijgen. De macro-aftopping zal in eerste instantie ten nadele zijn van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Kostenverhaal van binnenplanse kosten en bovenwijkse voorzieningen krijgt in de basis voorrang vanwege de PPT-criteria (verplichting tot kostenverhaal). Tot slot wordt ook rekening gehouden met bestaand bezit. Bij sloop/nieuwbouw worden beperkt kosten verhaald voor het bestaande bezit (onder de gestelde voorwaarden).

7. In andere gemeenten wordt soms een bijdrage voor sociale huurwoningen gevraagd. Dit wordt ook mogelijk onder de Omgevingswet via een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Geldt dit ook in Delft? Een bijdrage voor sociale huurwoningen heeft de gemeente wel overwogen, maar uiteindelijk (nog) niet meegenomen als beleidsregel. Het gaat hier om een bijdrage van een ontwikkelaar wanneer het minimum percentage voor sociale woningbouw op een locatie niet wordt behaald. Deze bijdrage zou dan bedoeld zijn voor andere ontwikkelaars die een hoger percentage moet realiseren. De gemeente is van mening dat een dergelijke regeling een afkoop van sociale huurwoningen stimuleert bij ontwikkelaars. Op basis hiervan is geconcludeerd dat een bijdrage voor sociale woningbouw voor Delft niet wordt toegepast.

8. Hoe komen we op een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling van € 15 per m2 BVO woningequivalent? Het investeringsniveau is geraamd op maximaal € 247 miljoen. Hierbij is rekening gehouden met een financiële buffer van € 40 miljoen voor de opgaven energietransitie, maatschappelijke voorzieningen en civiele constructies die op dit moment nog niet voldoende zijn uitgewerkt. Verder is uitgegaan van een woningbouwopgave van 15.000 eenheden tot 2040. Voor de beoogde 10.000 arbeidsplaatsen is globaal een oppervlak nodig van 100.000 m2 BVO. Bij een gemiddelde woning van 120 m2 BVO leidt het voorgaande tot ruim 15.800 woningequivalenten. Op basis van de verwachte woningvoorraad in 2040 is dit aandeel ongeveer 23%. Daarmee wordt 23% van de investeringsopgave van € 247 miljoen toegerekend aan de nieuwbouwopgave. Dit bedraagt circa € 57 miljoen. Vervolgens heeft de gemeente het investeringsniveau voor 50% gewogen. Bij een gewogen gemiddelde woning van 120 m2 BVO is de bijdrage omgerekend € 15 per m2 BVO woningequivalent. Dit bedrag is vervolgens als basis gebruikt voor het bepalen van correctiefactoren voor bepaalde vastgoedsegmenten. Op basis van de gemiddelden vastgoedwaarden wordt de bijdrage gecorrigeerd zodat de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling meer in verhouding staat tot de gemiddelde vastgoedwaarde in een bepaald vastgoedsegment (maximaal 1,5%).

9. Wat doen omringende en andere gemeenten? Als onderdeel van de analyse is de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling in Delft ook vergeleken met het beleid in omringende gemeenten en andere gemeenten. Aangezien Delft een unieke stad is, is een goede vergelijking met andere gemeenten in feite niet mogelijk gebleken. In de regio hanteren enkele gemeenten specifiek beleid voor gebiedsoverstijgende kosten (andere gemeenten verwijzen voornamelijk naar de wetgeving), zoals: Alphen aan den Rijn, Westland, Midden-Delfland en Hoeksche Waard. In de benchmarkanalyse is ook naar gemeenten buiten de regio gekeken: Eindhoven, Alkmaar, Zaanstad en Leusden. Dit zijn gemeenten die recent specifiek beleid hebben geformuleerd voor kostenverhaal van gebiedsoverstijgende investeringen. Het kostenverhaal in voornoemde gemeenten heeft voornamelijk betrekking op ‘bovenwijkse voorzieningen’ en niet op ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’. 4

De gehanteerde bijdragen (in de bandbreedte van € 14 tot € 42 per m2 bvo) kunnen dan ook niet als referentie worden gehanteerd. Daarbij zijn de betreffende gemeenten niet te vergelijken met de gemeente Delft op het gebied van inwonertal, bevolkingsgroei, bedrijfsleven, woningmarkt, historie, hoger onderwijs en omvang buitengebied. In de benchmarkanalyse is daarom een landelijk onderzoek onder gemeenten meegenomen uit 2013 ter referentie. Gemeenten vonden destijds (crisisperiode) een forfaitaire bijdrage realistisch van gemiddeld € 2.800 - € 7.900 per woningequivalent. Op basis van bovenstaande benchmarkanalyse concludeert de gemeente dat een bijdrage van € 15 per m2 BVO woningequivalent (€ 1.800 per woning van gemiddeld 120 m2 bvo) binnen de bandbreedte is en daarmee ook verdedigbaar.

Tactisch 1. Hoe hard zijn de opgenomen investeringen onder de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling? Kan de raad hierover nog besluiten? De opgenomen investeringen zijn nog indicatief van aard. Er heeft hierover nog geen bestuurlijke besluitvorming plaatsgevonden. De raad heeft daarmee nog voldoende regie op het investeringsniveau. Delft staat aan de vooravond van de verstedelijkingsopgave 2040. De gemeente is druk bezig met planvorming voor de verschillende maatschappelijke opgaven. Het is een enorme en complexe opgave. In de komende jaren worden plannen dan ook geconcretiseerd en geoptimaliseerd. Op basis van de huidige én beschikbare planvorming is het investeringsniveau indicatief in beeld gebracht, maar geeft wel een realistisch beeld van het investeringsniveau bij de beoogde verstedelijkingsopgave tot 2040. Voor de Nota Kostenverhaal is daarom met verschillende beleidsafdelingen afgestemd over realistische investeringen tot 2040. In het tarief van € 15 per m2 BVO woningequivalant als basisbedrag is het investeringsniveau van € 247 miljoen uiteindelijk voor 50% gewogen.

2. Welke rol speelt de raad in de Nota en in welke hoedanigheid kan zij na vaststelling nog een rol spelen? In de kern stelt de raad de Nota Kostenverhaal vast. Sturing op beleid is deels beperkt omdat de gemeente wettelijk verplicht is om gemeentelijke kosten te verhalen op private initiatiefnemers. De gemeente heeft wel beleidskeuzes met betrekking tot het aanwijzen van bovenwijkse voorzieningen en het invoeren van een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Na vaststelling van de nota wordt de raad jaarlijks geïnformeerd in hoeverre actualisatie van de nota, in relatie tot de verstedelijkingsopgave, wenselijk is. Dit is ook het moment om input te leveren voor eventuele wijzigingen.

3. Wat is de looptijd van de opgenomen investeringen onder de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling? Op basis van de huidige kennis zijn potentiële investeringen tot 2040, voor zover mogelijk, in beeld gebracht die in aanmerking komen voor het gemeentelijk kostenverhaal. Een dergelijke analyse is nodig om een volledig beeld te kunnen krijgen van de opgave, maar is ook nodig omdat er nu al nieuwbouwontwikkelingen in voorbereiding zijn waarbij de gemeente om een bijdrage gaat vragen.

4. Kunnen ontwikkelende partijen de betaalde bijdrage ruimtelijke ontwikkeling later terugvorderen als blijkt dat potentiële investeringen uiteindelijk niet worden gerealiseerd of als de nieuwbouwopgave uiteindelijk aanzienlijk minder wordt? In het kader van de Nota Kostenverhaal is met zorgvuldigheid de potentiële investeringen in beeld gebracht. Een deel van de verstedelijkingsopgave dat niet in aanmerking komt voor gemeentelijk kostenverhaal is dan ook buiten beschouwing gelaten. De gemeente streeft in eerste instantie naar anterieure overeenkomsten met ontwikkelende initiatiefnemers zonder een terugbetalingsverplichting. Echter, de gemeente stelt zichzelf wel de verplichting om de beoogde verstedelijkingsopgave 2040 daadwerkelijk te realiseren. Dit is immers de ambitie van Delft, dit is ook wat Delft nodig heeft om de stad toekomstbestendig te maken voor bewoners, bedrijven en bezoekers. Maar als de verstedelijkingsopgave aanzienlijk kleiner wordt, dan is het niet meer dan redelijk dat de gemeente de Nota Kostenverhaal moet herzien en ontvangen bijdragen (die nog niet zijn besteed) gaat retourneren. De gemeente hanteert daarom een periode van 10 jaar (tot 2030) om de investeringsopgave tot 2040 concreet uit te werken zodat 5

de gehanteerde bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is te rechtvaardigen. De gemeente maakt hiervoor gebruik van de kerninstrumenten van de Omgevingswet. Op basis de van Omgevingsvisie wordt de opgave namelijk verder uitgewerkt in de Omgevingsprogramma’s. In het tarief van € 15 per m2 BVO woningequivalent heeft de gemeente reeds geanticipeerd op dit risico door het investeringniveau van € 247 miljoen voor 50% te wegen.

5. Is een bijdrage per woningequivalent niet makkelijker? Het hanteren van een vast bedrag per woning kan er toe leiden dat de bijdrage in bepaalde prijssegmenten (goedkoop en duur) niet meer in verhouding staat tot de vastgoedwaarden. Door een bijdrage te koppelen aan het oppervlak wordt een acceptabele verhouding gewaarborgd. Immers, goedkope woningen hebben doorgaans een kleiner woonoppervlak en duurdere woningen hebben doorgaans een groter woonoppervlak.

6. Waarom zijn er zo weinig bovenwijkse voorzieningen aangewezen? Een gebiedsoverstijgende investering kan pas worden aangemerkt als bovenwijkse voorziening wanneer wordt voldaan aan de wettelijke PPT-criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. De onderbouwing voor het criterium “toerekenbaarheid” is doorgaans niet eenvoudig. Het gaat hier om het aantonen van een noodzakelijk causaal verband: zonder deze investering is een bepaalde gebiedsontwikkeling niet mogelijk Dit blijkt ook uit een onderzoek van RHDHV d.d. 16 november 2020 en een aanvullende notitie van RHDHV d.d. 15 april 2021. In de Nota Kostenverhaal is de opwaardering van het rioleringssysteem op verschillende locaties in Delft aangemerkt als een bovenwijkse voorziening. Zonder deze investering is de toevoeging van ruim van 15.000 nieuwe woningen en huisvesting van 10.000 arbeidsplaatsen niet mogelijk. Voor de overige investeringen in het kader van de verstedelijkingsopgave wordt niet voldaan aan de PPT-criteria. Die investeringen komen wel in aanmerking voor de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling vanwege het criterium ‘functionele samenhang’.

7. Waarom is de toerekening van de investeringen op stadsniveau gedaan en niet op gebiedsniveau (bijdrage ruimtelijke ontwikkeling)? Wanneer wordt uitgegaan van een toerekening op stadsniveau, dan is de veronderstelling / argumentatie dat investeringen in ruimtelijke ontwikkelingen profijt hebben voor de hele stad of gemeente. Hierbij is ook het uitgangspunt dat het profijt evenredig is verdeeld over de stad. Wanneer wordt uitgegaan van een toerekening op gebiedsniveau, dan is de veronderstelling / argumentatie dat slechts een aantal gebieden in de stad profijt hebben. Het merendeel van de gebiedsoverstijgende kosten in Delft heeft vooralsnog betrekking op het thema mobiliteit. De beoogde investeringen hebben betrekking op meerdere gebieden van Delft. Het gaat om investeringen die bijdragen aan de versterking van de hoofdstructuren voor lopen, fietsen, autowegen en OV. In relatie tot de beperkte omvang van Delft (afstanden van 2 – 3 km en fietstijden van 10 – 20 minuten) kan worden beargumenteerd dat het profijt van deze investeringen evenredig over de stad is te verdelen. Dit geldt in principe ook voor de vergroening van de stad. De investeringen zullen plaatsvinden in de openbare ruimte én in de parken van Delft. Deze ruimten zijn bereikbaar en toegankelijk voor iedereen.

Op basis van de omvang van de gemeente Delft en de type investeringen heeft kostentoerekening op stadsniveau daarom de voorkeur.

8. Is de Nota Kostenverhaal Omgevingswet-proof? De Nota Kostenverhaal wordt vastgesteld onder de vigerende Wet ruimtelijke ordening. De gemeente hanteert de huidige wetgeving als uitgangspunt. Op onderdelen is wel geanticipeerd op de aankomende Omgevingswet. Waar de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling onder de vigerende wetgeving nog vrijwillig van aard is, zal de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling onder de Omgevingswet juridisch afdwingbaar zijn. Hiervoor zal de functionele samenhang moeten worden aangetoond in de Omgevingsvisie. Dit is meegenomen in de totstandkoming van de Omgevingsvisie. Nadere concretisering kan vervolgens in de Omgevingsprogramma’s.

9. Is de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling afdwingbaar onder de huidige Wet ruimtelijke ordening? De bijdrage is alleen juridisch afdwingbaar onder de aankomende Omgevingswet. Onder de huidige Wet ruimtelijke ordening zal de gemeente het anterieure spoor moeten volgen waarbij afspraken tussen partijen hierover op vrijwillige basis moeten plaatvinden. De gemeente streeft ook naar anterieure overeenkomsten. 6

10. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is alleen van toepassing op projecten waarbij nog geen sprake is van vastgelegde afspraken omtrent het kostenverhaal. Waar hebben we het dan over? In de nota wordt aangegeven dat de gemeente dit situationeel gaat beschouwen. Dit is immers projectafhankelijk. Echter, in de gemeentelijke woningbouwmonitor 2020 is wel op strategisch niveau inzichtelijk wat de hardheid is van bestaande woningbouwplannen. Hieruit blijkt dat tot 2025 de woningbouwplannen redelijk hard zijn. Dit houdt in dat veel afspraken reeds zijn vastgelegd in vergunningen. Na 2025 zijn de plannen grotendeels zacht (geen afspraken of initiële afspraken). Het gaat hier om een planvoorraad van ruim 9.000 woningen (65% van 14.300 woningen excl. studentenhuisvesting in 2017-2040). Hoeveel hiervan betrekking heeft op private ontwikkelingen is in de woningbouwmonitor niet inzichtelijk. Op basis van het MPG (meerjarenprogramma grondexploitaties) worden circa 5.700 woningen vanaf 2025 (excl. campuswoningen) door derden gerealiseerd (o.a. Schiehallen Sita, Schieoevers Noordwest en Noordoost en Van der Lee-terrein). Aanvullend kostenverhaal (bijdrage ruimtelijke ontwikkeling) zou voor een groot deel van deze projecten mogelijk moeten zijn. Echter, voor Schieoevers wordt een eigen (alternatieve) systematiek gehanteerd rondom het kostenverhaal (zie toelichting casus in de nota).

Wanneer Schieoevers buiten beschouwing wordt gelaten, dan is het aantal woningen na 2025 uit private ontwikkelingen circa 2.500 woningen. Ter indicatie: wanneer een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling van € 15 per m2 BVO wordt gevraagd (gemiddeld € 1.800 per woning) voor 2.500 woningen, dan ontvangt de gemeente van ontwikkelende partijen € 4,5 miljoen in de periode 2025-2040. Dit is 1,8% van de totale investeringsopgave (€ 247 miljoen). Hieruit blijkt dat de gemeente het overgrote deel van de investeringsopgave bekostigd.

11. Wordt rekening gehouden met beheerkosten van de openbare ruimte? Kostenverhaal heeft alleen betrekking op de eerste aanleg (investeringen). De beheer van de openbare ruimte is in de basis een verantwoordelijkheid van de gemeente. Dergelijke kosten voor beheer worden dan ook niet verhaald op derden. De gemeente ontvangt voor deze beheertaken immers ook middelen vanuit het Gemeentefonds.

Operationeel 1. Is de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling ook van toepassing op binnenplanse en buitenplanse afwijkingen? Voor aangewezen bouwplannen (als bedoeld in art. 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening en art. 6.1.2 Besluit ruimtelijke ordening) en waarvoor een wijziging van het planologische regime vereist is, is de gemeente verplicht om de kosten op de initiatiefnemer te verhalen. •

Wanneer een eigenaar een of meerdere extra woningen toevoegen wil en mag binnen het bestemmingsplan (directe bestemming, maar zonder eerdere vergunningverlening), dan is geen sprake van kostenverhaal. Indien het plan past binnen het geldende bestemmingsplan is geen sprake van aangewezen bouwplan en is kostenverhaal niet aan de orde. Ditzelfde geldt ook voor overige kleinere aanpassingen aan de bebouwing die wel leiden tot een uitbreiding van het aantal m² BVO (zoals de plaatsing van een dakkapel). De eigenaar kan een omgevingsvergunning aanvragen die past binnen de vigerende bestemming zonder dat er sprake is van kostenverhaal (los van de leges).

•

Wanneer een eigenaar één of meerdere extra woningen wil toevoegen via een afwijkingsbevoegdheid (beperkte afwijking als mogelijkheid binnen het bestemmingsplan – binnenplanse afwijking), is kostenverhaal niet aan de orde. Afwijkingen mogen immers niet leiden tot bestemmingswijzigingen.

•

Wanneer een eigenaar één of meerdere extra woningen wil toevoegen via een wijzigingsbevoegdheid (die opgenomen is in het bestemmingsplan), waarvoor een wijzigingsplan moet worden opgesteld en onderdeel wordt van het moederplan, kan voor een bouwplan (als bedoeld in art. 6.12 lid 1 en art. 6.1.2 Wet ruimtelijke ordening) een exploitatieplan nodig zijn in het kader van publiekrechtelijk kostenverhaal bij vaststelling wijzigingsplan tenzij 7

kostenverhaal anderszins is verzekerd. Dit betekent dat kostenverhaal via een anterieure overeenkomst ook mogelijk is. In dat geval zullen partijen afspraken maken over een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. •

Wanneer een eigenaar één of meerdere extra woningen wil toevoegen via een uitwerkingsplicht, waarvoor een uitwerkingsplan moet worden opgesteld conform de vastgestelde uitwerkingsregels van het globale bestemmingsplan, dan zou kostenverhaal in principe al reeds geregeld moeten zijn. Dit kan betekenen dat bij vaststelling van het moederplan het kostenverhaal ofwel via een globaal exploitatieplan ofwel anderszins verzekerd is via een anterieure overeenkomst. In geval van een anterieure overeenkomt kunnen partijen reeds afspraken hebben gemaakt over een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Echter, wanneer geen sprake is van een anterieure overeenkomst maar van een vastgesteld exploitatieplan, dan gelden de kaders van het exploitatieplan en is een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling niet mogelijk.

•

Wanneer een eigenaar één of meerdere extra woningen wil toevoegen via een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan (uitgebreide omgevingsvergunning, het voormalige projectbesluit) , kan voor een bouwplan (als bedoeld in art. 6.12 lid 1 en art. 6.1.2 Wet ruimtelijke ordening) een exploitatieplan nodig zijn in het kader van publiekrechtelijk kostenverhaal, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. Dit betekent dat kostenverhaal via een anterieure overeenkomst ook mogelijk is. In dat geval zullen partijen afspraken maken over een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.

2. Moet de ontvangen bijdrage altijd worden besteed aan de investeringen zoals die nu bedacht zijn? Wat als een investering niet doorgaat, dan wel wordt gewijzigd en duurder/goedkoper uitvalt? Gezien het globale karakter van de investeringsopgave, zijn de kostenraming voornamelijk op themaniveau geraamd en nog niet op projectniveau. De gemeente heeft daardoor de flexibiliteit om binnen die thema’s aanscherpingen te doen.

3. Wat is het effect van de nota op de gemeentelijke grondexploitaties? Gemeentelijk kostenverhaal is voornamelijk van toepassing op private grondexploitaties. Echter, bovenwijkse voorzieningen kunnen ook worden toegerekend aan gemeentelijke grondexploitaties indien wordt voldaan aan de wettelijke PPT-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid). De BBV-regelgeving (Besluit Begroting en Verantwoording lagere overheden) volgt immers de lijn van de Wet ruimtelijke ordening. Voor de lopende gemeentelijke grondexploitaties is dit momenteel echter niet aan de orde. Wat de specifieke toerekening van de aangemerkte bovenwijkse voorziening (riolering Slauerhofflaan en omgeving) gaat worden, zal de gemeente nog nader moeten uitwerken. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling mag volgens de BBV-regelgeving niet rechtstreeks worden toegerekend aan gemeentelijke grondexploitaties. Alleen kosten die voldoen aan de wettelijke PPT-criteria moeten rechtstreeks worden toegerekend. Een afdracht vanuit gemeentelijke grondexploitaties (ten behoeve van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling) is alleen mogelijk na sluiting van de grondexploitatie én wanneer sprake is van een gerealiseerde winst. Voor de lopende gemeentelijke grondexploitaties is dit momenteel niet aan de orde. Op basis van het voorgaande is er voorlopig ook geen effect op de vennootschapsbelasting.

Dit kan op termijn anders zijn wanneer de bovenwijkse voorzieningen wel worden toegerekend aan toekomstige gemeentelijke grondexploitaties. Het toerekenen van aanvullende kosten heeft immers een negatief effect op de financiële resultaten.

4. Wanneer en/of hoe vaak wordt de nota geactualiseerd? De gemeente heeft belang bij de actualiteitswaarde van de Nota Kostenverhaal. Vooral omdat de opgenomen investeringen in het kader van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling nog globaal van aard zijn. Majeure wijzigingen moeten dan ook tijdig worden verwerkt in de Nota Kostenverhaal. Het is daarom wenselijk om de nota periodiek te actualiseren. Het voorstel is om de raad jaarlijks te informeren over de noodzaak tot actualisatie van de nota op basis van de aanwezige kennis en informatie. Overigens is het niet de bedoeling dat het tarief voor de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling periodiek aanzienlijk gaat wijzigen. De gemeente streeft naar een bestendige gedragslijn. 8