2627415 - Stadsbouwmeester – Advies Stedenbouwkundig plan Kruithuisweg

Aan

Gemeenteraad Delft Commissie R&V Van

Tako Postma

Advies Datum Onderwerp

25 juni 2026; Advies naar aanleiding van Stedenbouwkundig plan Studentenhuisvesting Kruithuisweg

Afschrift aan Wethouder. Stadsontwikkeling I. De Boer; Directeur R&E. H. Schippers; Opdrachtgever Delft ZO J. Snepvangers

Beste leden van de raad, Verschillende van u hebben me gevraagd of ik in het proces naar het Stedenbouwkundig plan Studentenhuisvesting Kruithuisweg heb geadviseerd. Dat is het geval en in deze notitie zal ik daar een korte samenvatting van geven. Locatiekeuze Over de keuze voor deze locatie heb ik niet geadviseerd. Het is duidelijk dat voor deze combinatie van locaties overeenstemming nodig was tussen gemeente en TU. Dat was 5 jaar geleden niet vanzelfsprekend en in die overwegingen is de stadsbouwmeester destijds niet betrokken. De afweging over het gebruik van de ruimte die vrijkomt door verhuizing van BlueBirds Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties, ETFAL, zoals de omgevingswet dat bij een BOPA vereist - ligt bij college en raad. Dat is democratie. Mijn advies is steeds geweest om deze keuze zo vroeg mogelijk bij de raad te leggen. U hebt de stedenbouwkundige verkenning dan ook al eerder ter vergadering gehad.* Inhoudelijk heb ik geadviseerd: Tempo te maken, omdat deze locatie op dit moment de enige in Delft is waar een groot aantal studentenwoningen in een aantal fases mogelijk is. De raad in een vroeg stadium te betrekken om gemaakte keuzes ook in democratisch opzicht te verankeren. Het gaat om belangrijke sportclubs EN over goed wonen.

Die afweging is complex en moet democratisch, waarbij het aan de raad is om ook de belangenvereniging van de mensen die minder aan het woord komen mee te wegen. Intensief in gesprek te gaan met de sportclubs, ook als het duidelijk is dat “we kunnen er mee leven” het hoogst haalbare niveau van overeenstemming is. En daarbij pogingen te doen om gezamenlijke zorgen en kansen in beeld te krijgen. Een stedenbouwkundig plan te maken voor de 3 (of 4) kwadranten, omdat hier de unieke kans is om een levendige ontmoetingsplek te maken tussen TU campus Midden en Zuid en de stad. Deze locatie geeft de kans om een sociaal veilige verbinding te maken naar TU Campus Zuid (waar binnen een aantal jaren ca 50% van de studenten hun faculteit vinden). De mogelijke bouwblokken liggen te ver uit elkaar om zonder uitgangspunten vooraf die samenhang te bereiken. En de milieutechnische uitdagingen moeten vooraf in beeld gebracht worden. Dat plan ligt nu voor en bewijst dat woningbouw mogelijk is en een belangrijke bijdrage kan leveren aan een gezonde/veilige stedelijke ruimte.

Advies met TU-Bouwmeesters (zie bijlage) In de loop van het proces heb ik samen met de Bouwmeesters van de TU advies uitgebracht, om te voorkomen dat verschillende adviezen tot verwarring zouden leiden. Dit advies gaat over stedenbouwkundige keuzes. Het advies is als bijlage toegevoegd. Belangrijke onderwerpen uit dat advies: • Maak een sociale veiligheid een hoofdthema. • Maak van deze locatie een interactieplek zoals die in het Ruimtelijk Ambitiedocument Innovatie District Delft bedoeld is: Een stadsentree en verbinding tussen TU Campus Zuid en Midden en station Campus (en Kruithuisweg). • Gevarieerd woonprogramma • Voorzieningen als belangrijke verbinding tussen openbare ruimte, sportclubs en woningen. • Bomen handhaven en openbare ruimte activeren, met sport als thema. • Blokken met gesloten zijde en open binnenterreinen zijn technisch een goed uitgangspunt, maar passen niet vanzelfsprekend bij de opbouw van de campus: laat ruimte voor creativiteit in de blokopbouw. • Hoogte: Zorg voor een gevarieerd beeld dat aansluit bij de locatie, laat de toppen een signaal-functie hebben (voor stad, campus en sport). • Voorzieningen in de plint en openbare ruimte als actieve plekken van verbinding. De woningaantallen die de bouwmeesters destijds benoemd hebben, komen uit een eerdere versie van het plan en zijn later aangepast.

Uiteraard is dit advies ook ingebracht bij de onafhankelijke advisering van de AOK (die overigens in dezelfde lijn lag, maar nog iets verder inging op de stedenbouwkundige compositie en vormgeving.) Aanbevelingen voor de raad: Een groot deel van de gemaakte opmerkingen zijn verwerkt in de plannen. Naar aanleiding van die plannen zie ik vanuit mijn functie nog de volgende aanbevelingen voor het vervolg: 1. Naast deze ontwikkelingen is nog steeds behoefte aan tijdelijke studentenhuisvesting: Om het vervallen van veel studentenwoningen te compenseren (renovaties Duwo, einde huur SHS, gevolgen wetgeving rond particuliere huur). Omdat het ontwikkelen en bouwen van deze locaties nog wel even gaat duren. Om druk op de “gewone” woningmarkt te verlichten, om te zorgen dat broodnodige studenten zich welkom voelen in onze stad. En zelfs om de druk op de fietsenstallingen bij het station te verminderen. 2. In de reactie van Hudito lijken de zorgen over mogelijke klachten over geluidsoverlast, nog het overwegende bezwaar. In het plan wordt toegezegd geluid van de sportvelden mee te nemen in de geluidsonderzoeken bij de uitwerking van woningontwerpen, vergelijkbaar met verkeersgeluid. Wettelijk is dat niet verplicht. Hoe wordt dat geborgd? De gevels richting de sportclubs moeten zo uitgevoerd worden dat klachten voorkomen worden.

Waarom geldt dat niet voor de gevel van de hoogbouw? Die zou ook (op een creatieve manier) geluidswerend moeten worden. 3. Komen klachten over geluid van sportclubs bij de gebouweigenaar, de TU, de gemeente en/of de Omgevingsdienst Haaglanden? Is het wenselijk om vooraf iets af te spreken over de wijze van afhandeling van klachten? 4. In de overleggen tussen sportclubs en gemeente leek weinig ruimte om de kansen van de ontwikkeling voor gezamenlijk gebruik te bespreken. Ik denk dan bijvoorbeeld aan gebruik van “plintruimte” door de sportclubs, gezamenlijke parkeeroplossingen in de TU-Hubs, etc. Voor zover ik begrijp is er vanuit sportclubs en gemeente behoefte om dit in een latere fase te bespreken. Kan worden afgesproken dat daar in de uitwerking van de plannen ruimte voor blijft? 5. Het succes van dit plan hangt voor een groot deel af van de relatie tussen gebouwen en openbare ruimte. Het is heel belangrijk om de activiteit in en kwaliteit van de openbare ruimte te borgen voor de toekomst. Voor een passende programmering van de begane grondruimtes (plinten) is waarschijnlijk geld nodig. Kunnen daar nu al actief investeringsbudgetten of subsidie voor gezocht worden?

6. Als voor een ontwikkeling al een stedenbouwkundig plan is vastgesteld, is voor een BOPA geen advies van de raad vereist (volgens de lijst verzwaard advies). Na vaststelling van dit plan komen de individuele bouwplannen dus niet meer langs de raad. De Grondexploitaties van de zuidelijke blokken wel. Gezien de kans dat de blokken ook niet allemaal als een geheel gebouwd zouden kunnen worden, lijkt me dit passend, ook in het kader van het intensieve vergaderschema van de raad. 7. Maar dan is het extra van belang dat elementen in het plan die politiek van belang zijn (geluid, veiligheid, plinten, enzovoort) goed geborgd zijn. 8. Zoals in ons eerdere advies: Organiseer dat het ontwerpproces van deze gebouwen niet alleen een zorg is, maar vooral een inspirerende opgave, waar het plezier vanaf spat: Wat is er mooier dan werken aan een cruciale plek op de TU-campus en de relatie te leggen tussen stadsdelen onderling en wonen, voorzieningen en sport! Met vriendelijke groet, Tako Postma, Stadsbouwmeester

*In de aanloop naar die vergaderingen heb ik twee maal een prettig gesprek gehad met een afvaardiging van het bestuur van Hudito. Ook in die gesprekken heb ik aangegeven dat de keuze wat te doen met de vrijgekomen ruimte van BlueBirds niet aan mij, maar aan het college en de raad is. Ik heb de door hen aangedragen alternatieven nadrukkelijk overgebracht aan het gemeentelijke projectteam en daarbij aangegeven dat er meer behoefte was aan gesprek. Ik heb hen ook nadrukkelijk geprobeerd te wijzen om mogelijke kansen van dubbel-gebruik (zoals bijvoorbeeld ruimte voor de sportclubs in de gebouwen, gebouwen in de vorm van een grote tribune), maar men wilde slechts pleiten voor vrije (milieu)ruimte een groter terrein voor de eigen club. Toen daarna de voorzitter van Hudito in de raadsvergadering verklaarde “dat de Stadsbouwmeester ook niet langs geweest is”, en duidelijk werd gemaakt dat ik niet welkom was bij bijeenkomsten die de club voor de raad organiseerde, bleek een vorm van bemiddeling tot mijn spijt onmogelijk gemaakt.

Bijlage: Stedenbouwkundige studies Mekelweg/Kruithuisweg d.d. 11 sept. 2025 Reactie Bouwmeesters (R. Gietema/T. Postma) SBM 250915 Advies: werk vanuit de opgave “sociaal veilige verbinding”: een levendige stadsentree. In dit gebied wordt studentenhuisvesting ondergebracht, maar het is vooral de kans om een bruisende stadsentree voor TU Delft te realiseren. Dat is ook nadrukkelijk het toekomstbeeld van de gezamenlijke visie Innovatie District Delft: een interactieplek die noodzakelijk is voor het innovatie-ecosysteem. Een levendig stedelijk gebied met meer dan 2.500 compacte en duurzame woningen voor studenten en young professionals, verweven met sport, cultuur, community en gemak, dat een centrale plek wordt voor studenten, docenten, onderzoekers, werknemers en werkgevers. Niet alleen huisvesting, maar een herkenbaar en dynamisch stuk stad dat de twee delen van de campus sociaal veilig verbindt en direct aansluit op de toekomstige tramhalte en fietsverbindingen. Dat ook werkt als bestemming/entree van de TU en Delft; markant en zichtbaar vanaf station Delft Campus, bij de entree vanaf de A13 en natuurlijk vanuit de binnenstad van Delft en het Mekelpark. Zet maximaal in op een verblijfsplek: een plek om naar toe te gaan in plaats van een plek om zo snel mogelijk doorheen te komen. Laat verkeer de aanleiding zijn voor ontmoeting, in plaats van een barrière in de openbare ruimte.

Ambitie: verbinding in plaats van eco barrière De Kruithuisweg moet transformeren van verkeer- en ecobarrière naar een verbindende en sociaal veilige stadsas. De plinten van de gebouwen lopen daar maximaal ‘door’, begeleiden de stadsas maximaal. Plinten met een gemengde programmering – met sportvoorzieningen, horeca en culturele functies – waardoor bewoners (en Delftenaren) elkaar ontmoeten. Zowel binnen als buiten de gebouwen. Zo ontstaat niet een 3x keer een afgesloten studentenblok, maar een levendige stadswijk. X kan daarin van ook grote betekenis zijn. In de discussie worden twee varianten getoond, met en zonder behoud van een rij bomen, maar bouwmeesters constateren dat dat niet de belangrijkste discussie zou moeten zijn. Als de bomen helpen om een goede ontmoetingsplek te maken, is dat een goede ontwikkeling, maar als er daardoor minder sociale veiligheid wordt georganiseerd is dat een probleem. Wat we daarbij ook missen is een narratief dat een antwoord kan zijn op de opmerkingen van de sportclubs. Daarbij gaat het niet alleen om ruimte, of het aantal velden, maar bijvoorbeeld ook gevoelde bedreigingen, zoals bijvoorbeeld overlast door licht en geluid.

Het is vanzelfsprekend dat dit plan een fasering zal hebben, dus het zou goed kunnen dat de drie woonblokken (in een nader te bepalen volgorde) eerst worden gebouwd, maar de sociaal veilige verbinding, de ontmoetingsplek en de identiteit van deze ontmoetingsplek van TU, sport, cultuur en voorzieningen, zijn het belangrijkste narratief van het plan. Woningprogramma: compact, divers en doorstroomgericht Het programma is nog ongedefinieerd, enige mate van differentiatie is interessant. Het kan leiden tot bijzondere plekken en gebouwen die wat meer werken en eigenschappen krijgen (ook al is dit nu nog stedenbouw). Gebaseerd op de wUrck-studie (ca. 2.500–2.600 gelijke studentenunits) zou het verstandig zijn om in te zetten op differentiatie in woningtypes, om doorstroom te faciliteren van student tot young professional en misschien dan ook niet 3 x hetzelfde gebouw te maken maar meer verschil. Dat zou kunnen gaan om betaalbare studenten-eenheden, groepshuizen, maar ook tweekamer-appartementen voor bijvoorbeeld stellen of promovendi. Zorg dat de bouwblokken zijn door-geschetst met de kleine eenheden, maar maak bouwenveloppen die meerdere programma’s kunnen huisvesten. Het zal immers een ontwikkeling in fases zijn. Een nieuwe fase voor de TU Campus Er is een goede analyse gemaakt van de constellatie van gebouwen op de campus, zoals dat eerder al door de AOK is gevraagd.

De verschuiving van de Mekelweg-as is in beeld gebracht, maar kan nog meer als ontwerp-aanleiding worden benut. Juist op de hoek naar het Mekelpark moet dan ook een belangrijke voorziening in de plint komen (en geen logistiek). De constatering dat er geen rationele structuur is te ontdekken waarop nieuwe hoogbouw kan worden aangevuld, verrast ons. Immers: Achter het ontwerp van de campus zit niet alleen een rationeel, maar ook een

“poëtisch” concept. Dat zou een prachtige basis moeten zijn om op door te ontwerpen; met plezier en passie. Wat we daarbij missen is het voormalige bouwkunde-gebouw. Het omgevingsplan geeft nog altijd ruimte om dat terug te bouwen met een maximale hoogte van 50 meter. Als dat mogelijke gebouw als draadmodel in de bestaande situatie gezet wordt, zou het plan er dan ook zo uitzien? Stedenbouw & campusverbinding Het huidige raamwerk kent afstand en scheiding, deels door ecozones en kabeltracés, maar ook door de keuze voor drie bloktypologieën. Dit belemmert de kans om gebouwen in te zetten die de afstand veroorzaakt door ecozones en kabeltrace’s - te lijf gaan met toegesneden opzet, inpassing en verschijning. Het gevoel van afstand tussen de blokken en de voetganger wordt versterkt door sloten, dichte bomenrijen, tram- en fiets-banen en functies zoals expeditie-pleinen op prominente plekken. Tel daarbij op de interne activering via de hoven - door de indirectheid wordt de afstand tot de voorzieningen nog groter. Wellicht is hier een herbezinning op zijn plaats: meer vrijheid in gebouwvormen, zodat er meer aandacht kan zijn voor levendigheid op ooghoogte, op adressen en (ogen) aan de as. Dat biedt ook kansen voor een gebied dat zich ook in de skyline van Delft manifesteert.

Over het laatste; voorheen zagen we binnen de opzet van plintblok met opbouwen een soort van San Giminiano ontstaan, dat was interessant, definieerde een belofte, een bestemming. De huidige versie met twee generieke torens heeft wat ons betreft onvoldoende zeggingskracht en belofte. Meer torens zijn wenselijk, maar iedere opbouw heeft een lift en trappenhuis nodig en dit is waarschijnlijk funest voor de haalbaarheid. Meer vrijheid in de kavelpaspoorten, met een uitdaging naar de vormgevers per blok, gebaseerd op een spannend beeldkwaliteit-verhaal, kan daar een alternatief voor bieden. Het is van belang om dat beeldverhaal ook een duidelijke link met de opgave mee te geven. Bij station Campus komen 4 hoge gebouwen die de opdracht meekrijgen om innovatie te verbeelden. Zoek ook zo’n link met het programma voor deze torens, die op afstand in dezelfde structuur staan (poort rondom de Kruithuisweg). Dat kan bijvoorbeeld een link met sport/gezondheid zijn (terrasgebouw in de vorm van een tribune?) of met ecologie/natuurinclusie (gebouw voor jonge mensen en beesten (insecten)?) Mobiliteit als sociale infrastructuur Door parkeren bewust op afstand van de kavels te organiseren, ontstaat ruimte om mobiliteit te benutten als sociale infrastructuur. Dit betekent: minder nadruk op de privé-auto en meer focus op openbaar vervoer en deelmobiliteit.

Sterke koppeling aan OV (tram, station) en deelmobiliteit (fietsen, e-scooters, deelauto’s). Mobiliteit wordt daarmee een integraal onderdeel van de gemeenschap en het centrale hart van de wijk, met een duidelijke community-first aanpak. Hier is de hele campus lopend te bereiken: Kan dat leiden tot een supergezond en op maaiveld betrokken gemeenschap? De aanlanding van het fietspad vanaf station Campus op de Mekelweg is belangrijk voor veel campus gebruikers en wordt in de toekomst nog veel belangrijker: Het zal meer en vaker gebruikt worden, er wordt een goede wandelroute aan toegevoegd en wellicht later ook een vorm van openbaar vervoer. Die route moet sociaal veiliger (ook in de avonduren), beter vindbaar en comfortabeler: Ligt de kruising dan op de goede plek? Kan dit een belangrijke toegangspoort van de TU worden? Ook de auto-bereikbaarheid van de blokken aan de zuidzijde lijkt ongelukkig en geforceerd. Welke auto’s komen hier? Alleen bezorgers en verhuisbusjes? Kan die bereikbaarheid dan op een meer informele manier beter worden opgelost? Of kan hier een slimme combinatie met gebruik (van de plint en de bereikbaarheid) door de sportclubs worden georganiseerd? De gemeenschap vorming kan verder worden ontwikkeld door grote grote, aantrekkelijke gemeenschappelijke ruimtes zoals lounges, study hubs, verenigingen en sportvoorzieningen, in verbinding met X/TU.

Hotelachtige services, waaronder een receptie, pakketdiensten, deelkeukens en wasservice. Naast de actieve plinten met publieke functies zoals horeca, sport en gezondheid/cultuur, toegankelijk voor zowel bewoners als Delftenaren. Maak die plinten flexibel naar de toekomst, uitbreidbaar naar sport en viaduct. Zodat hier ook in de toekomst nog ruimte blijft voor groei en nog onbekende stedelijke functies. Zie ook de overdekte pleinen in de station campus visie. Als het lukt om bovenstaande op elkaar te betrekken ontstaat geen gesloten studentenenclave, maar juist een levendige stadswijk waar ontmoeting, verbinding en gedeelde mobiliteit centraal staan. Waar de huidige en de nieuwe gebruikers elkaar versterken. Overtuigend en aantrekkelijk op ooghoogte en opwindend en vol belofte van veraf. Een ontwerpopgave waar het plezier vanaf spat.