2624361 College van B&W - voorstel aan de raad inzake Stedenbouwkundig plan Studentenhuisvesting Kruithuisweg

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Stedenbouwkundig plan Studentenhuisvesting Kruithuisweg

Portefeuillehouder

Wethouder Huijsmans en wethouder Schrederhof

Voorstel ingediend door

Murtada al Attabi (mattabi@delft.nl)

Registratienummer

6482391

Datum

26 mei 2026

Concept-besluit(en) De raad besluit: 1. Het stedenbouwkundig plan (d.d. 13 mei 2026) en bijbehorend bijlageboek (d.d. 22 april 2026) vast te stellen; 2. Een bedrag van €480.000,- als voorbereidingsbudget voor de (vastgoed)ontwikkeling van de gemeentelijke kwadranten beschikbaar te stellen.

Waarom nu? Aanleiding Delft is volop in ontwikkeling. De stad heeft de ambitie om de kwaliteiten die van Delft een aantrekkelijke stad maken, te behouden door ze verder te verrijken en te versterken. Het sport kwadrant rondom de Mekelweg biedt die kans. Er zijn drie concrete aanleidingen om een stedenbouwkundig plan op te stellen voor dit gebied: • Actieplan studentenhuisvesting (2024) De in 2025 uitgevoerde verkenning concludeerde dat het kansrijk is om op deze plek een groot aantal studentenwoningen te realiseren. Hiermee verminderd ook de druk op de bestaande woningvoorraad van Delft. Het stedenbouwkundig plan moet preciezer aangeven hoe veel woningen mogelijk zijn. • De Investeringsagenda Sportaccommodaties (2019) Voor dit gebied zijn een aantal uitbreidingen en uitplaatsingen vastgelegd door de gemeente waardoor de sportaccommodaties komende jaren op orde zijn voor de groei van de stad. Het stedenbouwkundig plan laat indicatief zien hoe uitbreidingen kunnen worden uitgevoerd en de vrijkomende grond kan worden benut voor studentenhuisvesting. • Ruimtelijk Ambitiedocument Innovatiedistrict Delft (IDD) (2025) De IDD-partners benoemen deze plek als een stedelijk interactiemilieu. De uitgesproken ambitie is om Delft Zuidoost verder te laten groeien tot een levendige, verbonden plek waar onderzoekers, studenten, (toekomstige) bewoners en ondernemers elkaar ontmoeten.

Een omgeving die samenwerking en innovatie verder stimuleert – niet alleen voor economische groei, maar ook om maatschappelijke uitdagingen samen aan te pakken. Het stedenbouwkundig plan geeft hieraan uitwerking. Inhoud Inleiding en interne opdracht In maart van vorig jaar is de raad geïnformeerd over de vaststelling van de stedenbouwkundige verkenning voor 1.500-2.400 studentenwoningen op het sportcluster Kruithuisweg. In vervolg op de verkenning is het stedenbouwkundig plan opgesteld door de Gemeente Delft en de TU Delft en richt zich op de ontwikkeling van een nieuw stedelijk campusgebied. De centrale opgave is het realiseren van extra studentenhuisvesting, gecombineerd met de versterking van het sportcluster en de verbetering van de verbinding tussen Campus Midden en Campus Zuid. Het plan beoogt een levendig, duurzaam en groen campusmilieu waarin wonen, studeren, sporten en

Versie 08.25

ontmoeten samenkomen. Dit stedelijk interactiemilieu versterkt zo ook de kwaliteiten van het Innovatiedistrict Delft. Dit is het plandocument waarin hieraan uitwerking is gegeven en waarover de gemeente en de TU Delft een besluit nemen. Toelichting stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan gaat uit van circa 1.800-2.100 studentenwoningen rondom de Kruithuisweg en Mekelweg. Het aantal woningen is daarmee bijgesteld ten opzichte van de stedenbouwkundige verkenning, naar aanleiding van de nadere onderzoeken. De ontwikkellocatie bestaat het rugbyveld aan de zijde van de Mekelweg, de Blue Birds locatie en het veld naast de sportclub Fortuna. In dit plan is rekening gehouden met verschillende randvoorwaarden zoals ecologie, watercompensatie en de bestaande sportaccommodaties. De ontwikkellocatie ligt op een prominente plek op de TU Campus en het Innovatiedistrict Delft (IDD). In de visie op de ontwikkellocatie is aansluiting gezocht bij de ambities van het IDD. Er isingezet om met deze ontwikkeling een hogere bebouwingsdichtheid en functiemenging te realiseren. Hiermee worden bijvoorbeeld de economisch innovatiekracht, levendigheid en leefbaarheid van deze omgeving versterkt. Om dit vorm te geven worden Campus midden en Campus zuid langs de Mekelweg, inclusief het Kruithuisweg viaduct, aantrekkelijker gemaakt en sociaal veilig verbonden.

Het sportkwadrant en de verbinding van de campussen kunnen met deze ontwikkeling beter fungeren als één geheel. Door hoogbouwaccenten toe te voegen wordt de plek zichtbaar van grotere afstand en worden de grote open afstanden verkleind. Het gebied wordt hiermee zichtbaar vanaf het Mekelpark en Station Delft Campus. Door de toegevoegde hoogteaccenten worden bezoekers van het gebied begeleid, er ontstaat een markering van deze nieuwe stedelijke plek. Langs de Mekelweg wordt interactie tussen de openbare ruimte en de gebouwen en verlevendiging van het gebied gewaarborgd door het toepassen van lange gevels met woonfuncties op de verdiepingen en openbare functies op de begane grond. De koppeling met de openbare ruimte wordt behouden door een maximale bouwhoogte van zes lagen aan de straatzijde toe te staan, waarbij hoogteaccenten terug liggend worden uitgevoerd, ten opzichte van de gevels aan de straatzijde. Het plan beschrijft een sterke groenstructuur die niet alleen bijdraagt aan verblijfskwaliteit, maar ook aan klimaatbestendigheid, biodiversiteit en waterberging. Door het toevoegen van verblijfsplekken en routes voor voetgangers en fietsers wordt het gebied beter verbonden met de rest van de campus en het omliggende sportlandschap.

De combinatie van studentenhuisvesting, voorzieningen, sportfuncties, groen en kwalitatieve openbare ruimte leidt tot een interactiemilieu wat bijdraagt aan een levendige en duurzame stad. Auto parkeren vindt plaats in de nabij gelegen (en bestaande) parkeerhubs van de TU Delft. Met deze uitgangspunten staan voetgangers en fietsers in de buitenruimte centraal. Daarbij is een belangrijke rol weggelegd voor de openbare ruimte, welke nu niet wordt ontworpen als onderdeel van het stedenbouwkundig plan. Door slimme geluidsmaatregelen en gebouwopzet wordt een gezond woonmilieu bereikt langs de Kruithuisweg en bestaande sportfuncties. De ontwikkeling isingepast naast de bestaande ecologische hoofdstructuur en versterkt deze door natuur inclusief en klimaat adaptief te bouwen. Naast diverse technische onderzoeken, is preciezer is gekeken naar programma en invulling, zoals de inpassing van een extra veld voor Hudito. Dit alles heeft geresulteerd in een opzet bestaande uit gesloten bouwblok met geluidsluwe hoven zodat geluidhinder van en naar de omliggende sportvoorzieningen zoveel mogelijk wordt voorkomen. Concluderend is met deze visie in dit gebied een grote bijdrage geleverd aan: 1. de urgente woningnood voor studenten, zoals vastgesteld in het Actieplan Studentenhuisvesting (2024); 2.

een basis die op orde is voor de bestaande sportverenigingen, zoals vastgesteld in het Investeringsagenda Sportaccommodaties (2019); 3. een levendige, verbonden en innovatieve interactiemilieu, zoals vastgesteld in het Ruimtelijk Ambitiedocument Innovatiedistrict Delft (2025). Wat verandert er?

Pagina 2 van 6

In het vervolg wordt de ontwikkeling van de drie kwadranten t.b.v. studentenhuisvesting opgestart. Er wordt per kwadrant gestreefd om zo snel mogelijk te ontwikkelen, toch zijn er enkele afhankelijkheden: • Kwadrant rugbyvelden: 650 – 750 units Dit kwadrant is in eigendom van de TU Delft en een ontwikkeling na vaststelling van het stedenbouwkundig plan is direct mogelijk. De TU Delft heeft reeds afstandsverklaringen door de, in Delft actieve, woningcorporaties ontvangen ten behoeve van DUWO. De ontwikkeling van dit kwadrant kan in 2026 starten, waarbij de bouw eind 2027 kan starten. • Kwadrant Blue Birds: 600 – 700 units De bouw op dit kwadrant kan na de verhuizing van Blue Birds starten, verwacht wordt dat de bouw in 2028/ 2029 kan starten. • Kwadrant Fortuna: 550 – 650 units Op korte termijn is er de mogelijkheid ontstaan om andere (tijdelijke) functies op dit perceel te realiseren zoals een AMV-locatie en 3x3 basket balvelden op het lege veld naast Fortuna. Tennishal Koos Heiligers zal ook op termijn beëindigd worden. Vanaf ca. 2032/ 2033 is op dit kwadrant ontwikkeling voorzien • Kwadrant X en openbaar gebied: n.t.b.

programma en planning nader te bepalen De kwadrant X en het openbaar gebied maken geen deel uit van de ontwikkelingen zoals in het plan wordt beschreven, toch wordt in dit stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan richting gegeven aan de mogelijke toekomstige ontwikkelingen hiervan. Daarnaast is met dit stedenbouwkundig plan ook onder andere het volgende bereikt: 1. Verbinding Campus midden en Campus Zuid 2. Verlevendiging sportcluster aan de zijde Mekelweg 3. Kwaliteitsimpuls voor het gebied 4. Ondersteunende voorzieningen in de plint en openbare ruimte Beleidskaders Belangrijk uitgangspunt in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan zijn de aangenomen moties, het geldend gemeentebeleid en het beleid van TU Delft. Aangenomen moties Aan de motie ‘goed om tafel met belanghebbenden’ is invulling gegeven door een participatieplan op te stellen, in de zomer van 2025, in co-creatie met de sportclubs. Het participatietraject, met onder andere de sportclubs, is in april vorig jaar gestart en is voortgezet tot en met de afronding van het stedenbouwkundig plan. De motie ‘geen fietspad over de middenlijn’ heeft ertoe geleid dat er een zoekgebied gedefinieerd zal worden voor een toekomstig fietspad. Tenslotte wordt gewerkt aan het woonprogramma met gemixte woonvormen om invulling te geven aan de motie ‘knus in het Kruithuis’. 7.5.4 “Goed om tafel met belanghebbenden” 7.5.5.

“Geen fietspad over de middenlijn” 7.5.6 “Knus in het Kruithuis” Beleidskaders Voor het stedenbouwkundig plan is het geldend gemeentebeleid en het beleid van TU Delft als kader gehanteerd. De gemeentelijke kaders zijn o.a.: Omgevingsvisie Delft 2050 Ruimtelijk ambitiedocument innovatiedistrict Delft (2025) Visie Openbare Ruimte Delft (2025) Woonvisie 2023-2028 Actieplan Studentenhuisvesting (2025) Visie Sport en Bewegen 2017-2025 Uitvoeringsplan Sport en Bewegen 2018-2025 Investeringsagenda Sportaccommodaties (2019) De circulaire bouwstandaard van Delft (2026) Mobiliteitsprogramma Delft 2040

Pagina 3 van 6

Financiën Er is sprake van grondopbrengsten voor de gemeentelijke kwadranten (Blue Birds en Fortuna). Het project is globaal doorgerekend op basis van een concept voorbeelduitwerking met als resultaat een positieve grondopbrengst. Ten tijde van de gronduitgifte wordt een grex geopend en vastgesteld door de gemeenteraad per ontwikkeling. Er is een voorbereidingsbudget van €480.000,- benodigd voor de (vastgoed)ontwikkeling van de kavels Blue Birds en Fortuna. De gemeenteraad wordt gevraagd dit voorbereidingsbudget beschikbaar te stellen. Vervolg De ontwikkeling van het stedenbouwkundig ensemble ‘Mekelweg’ wordt gefaseerd uitgevoerd. De fasering is afgestemd op de beschikbaarheid van de kavels en de verplaatsing of beëindiging van huidige (tijdelijke) functies. Hierdoor is er een overgangsperiode voor ver schillende bestaande functies, lopende gebruikersafspraken en het realiseren van de ruimtelijke randvoorwaarden binnen het gebied. De fasering geeft op hoofdlijnen inzicht in de ontwikkelvolgorde en de bijbehorende afhankelijkheden. De exacte planning per fase is mede afhankelijk van besluitvorming, contractuele afspraken en voortgang van externe trajecten. De exacte planningen volgen ten tijde van de individuele ontwikkelingen per bouwkavel.

Fase 1 rugbyvelden: >2026 De precieze planning is afhankelijk van de benodigde tijd voor de aanpassing van de huidige sportvelden en de herinrichting van de ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de rugbyvelden. Hier over worden afspraken gemaakt binnen de TU Delft. In deze fase zal het eerste kwadrant van het ensemble worden uitgewerkt naar een bouwplan door een architect en ontwikkelende partij. Vervolgens zal door hen een omgevingsvergunning worden aangevraagd via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)-procedure. Fase 2 Blue Birds: >2028 De planning van de ontwikkeling van de nieuwe bebouwing en sportvelden in dit kwadrant is op hoofdlijnen afhankelijk van de verplaatsing Blue Birds, voorzien vanaf circa 2028. Fase 3 veld naast Foruna: >2032 Op korte termijn is er de mogelijkheid ontstaan om andere (tijdelijke) functies op dit perceel te realiseren zoals een AMV-locatie en 3x3 basket balvelden op het lege veld naast Fortuna. Tennishal Koos Heiligers zal ook op termijn beëindigd worden. Vanaf ca. 2032 is op dit kwadrant ontwikkeling voorzien Fase “Openbaar gebied en Kwadrant X”: planning en programma nader te bepalen Het openbaar gebied en de kwadrant X maken geen deel uit van de ontwikkelingen zoals hierboven beschreven, toch is in dit stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan richting gegeven aan de mogelijke toekomstige ontwikkelingen hiervan.

Door de verschillende onderdelen in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan te behandelen zal een mogelijke toekomstige ontwikkeling integraal passen. Om het cluster goed te laten functioneren is het wenselijk om de ontwikkeling van het openbaar gebied aansluitend of (deels) parallel aan de bovenstaande fasering uit te voeren.

Pagina 4 van 6

Participatie In navolging van de aangenomen motie ‘goed om tafel met belanghebbenden’ heeft het ambtelijk projectteam een participatieplan opgesteld in co-creatie met de sportclubs. In het participatieplan worden kaders geschetst voor de diverse participatiemomenten en workshops. Samengevat benoemt het participatieplan de scope van het project waarbij deze wordt gekoppeld aan de Delfts Doen-methodiek. Vervolgens worden de wettelijke kaders, belanghebbenden, aansluitende initiatieven en een tijdslijn beschreven. Ook wordt er beschreven in welke vorm de participatie zal plaatsvinden, welke mate van participeren er uitgevoerd kan worden en wordt er bepaald in welke mate welke betrokkenheid wordt geboden per belanghebbende. Dit wordt gevold door een beschrijving van een concept tijdlijn van het project. Om duidelijkheid te scheppen in het proces is er in het participatieplan vastgesteld dat aan de gemeenteraad wordt meegegeven wat er wel of niet met de inspraak uit participatie van betrokkenen is gedaan en waarom. Dit wordt vastgelegd in het stedenbouwkundig plan. Tevens beschrijft het participatieplan een aantal specifieke onderwerpen welke nader onderzocht dienen te worden in het stedenbouwkundig plan zoals groenvoorzieningen, verkeersstromen en geluid- en lichtaspecten. Tevens wordt verwerkte input getoetst bij het kernteam of de gegeven input juist is verwerkt.

Het participatieproces wordt middels verslagen gedocumenteerd. Ten slotte wordt het stedenbouwkundig plan voorgelegd aan het College van B&W en vervolgens aan de gemeenteraad ter vaststelling. De ruimtelijke procedures, BOPA en aanvraag omgevingsvergunning, vinden in de opvolgende fase(s) plaats. Afhankelijk van de vordering en uitwerking van de diverse onderdelen van het stedenbouwkundig plan zijn er periodiek participatiemomenten ingepland met de belanghebbenden. Er is gestreefd om iedere zes weken een overleg te voeren. In de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan is er uitvoerig overleg gevoerd met onder andere de sportclubs. Zo zijn er zeven participatie overleggen en twee ontwerp workshops georganiseerd met de sportclubs. De overleggen zijn vervolgens vastgelegd in notulen om het proces goed te documenteren, de notulen zijn als bijlage toegevoegd aan het stedenbouwkundig plan. Doordat er veelvuldig overleg is gevoerd is, er veel feedback van de sportclubs opgehaald tijdens het participatieproces wat weer een bijdrage heeft geleverd aan de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan. Tijdens deze momenten zijn updates met de laatste informatie toegelicht door het projectteam aan de sportclubs, waarbij er ruimte is geboden voor een constructief gesprek over de inhoud. De verschillende inzichten zijn besproken waarna vervolgacties of ontwerpkeuzes zijn geformuleerd.

Hieronder worden een aantal samengevatte voorbeelden genoemd van de input tijdens de participatiemomenten, welke zijn verwerkt in het stedenbouwkundig plan: • Positionering van niet-woon functies aan de zijde van sport, bijvoorbeeld de fietsenstallingen • Het toetsen van geluidsbelasting vanuit de sportfuncties op de gebouwen in de QuickScan geluid • Bereikbaarheid en aansluiting van de sportfuncties rondom de woonfuncties op het toekomstig openbaar gebied • Positionering van hoogte elementen en torens om windhinder voor de sportfuncties tot een minimum te beperken • Wens vanuit de sportclubs om als programmering zoveel mogelijk studentenwoningen te programmeren in plaats van reguliere woningen • In het stedenbouwkundig plan worden alle suggesties en voorstellen van de sportclubs benoemd en overwogen in hoofdstuk 3.14. Communicatie De communicatie-inzet in deze fase richt zich met name op de directe omgeving, betrokkenen in het participatietraject (omliggende sportclubs, bedrijven en instanties). Zij zijn in het participatietraject geïnformeerd over de planvorming. Ook in de vervolgfasen van het project worden zij geïnformeerd over de voortgang. De TU Delft heeft, als medeopdrachtgever voor de planvorming, haar eigen netwerk van directe betrokkenen geïnformeerd. Het stedenbouwkundig plan bevat voor hen geen concrete nieuwe ontwikkelingen of informatie.

De communicatie-inzet in deze fase is kort en feitelijk, vanuit de brede blik op ontwikkeling van het gebied Delft Campus. Als gebied waar wonen, werken, innovatie, ontmoeting en ondernemerschap samenkomen. Hiervoor zetten we de volgende middelen in: korte, feitelijke informatievoorziening via de gemeentelijke kanalen, zoals de website (berichtgeving en projectinformatie) en de Stadskrant (o.m. de bouwspecial juni).

Pagina 5 van 6

Bijlage(n) Bijlage 1: Raadsbesluit stedenbouwkundig plan Kruithuisweg Mekelweg + djummanummer 6488457 Bijlage 2: Stedenbouwkundig plan Kruithuisweg-Mekelweg versie d.d. 13 mei 2026 + djumanr: 6433820 Bijlage 3: Bijlage Stedenbouwkundig plan Kruithuisweg-Mekelweg versie d.d. 22 april 2026 + djumanr: 6433819

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om de volgende moties als afgedaan te beschouwen: 1. M 7.5.4. “Goed om tafel met belanghebbenden” 2. M 7.5.6. “Knus in het Kruithuis”

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M Berger Loco-secretaris

FWJ van Vliet Loco-burgemeester 09-06-2026

Pagina 6 van 6