2616231 College van B&W - voorstel aan de raad inzake Vaststellen Grondexploitatie Poptahof veld 4

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Vaststellen Grondexploitatie Poptahof veld 4

Portefeuillehouders

Wethouder Schrederhof, wethouder Huijsmans en wethouder Van Vliet

Voorstel ingediend door

Nathan Pfeyffer, npfeyffer@delft.nl Lotte Rooijakkers, lrooijakkers@delft.nl

Registratienummer

6456528

Datum

7 april 2026

Concept-besluit(en) De raad besluit: 1. de “Grondexploitatie Poptahof Veld 4” vast te stellen als financieel kader voor de gebiedsontwikkeling Poptahof Veld 4, met een negatief saldo van € 6.197.000 NCW; 2. een verliesvoorziening vast te stellen van € 6.197.000, ten laste van de algemene reserve, conform het negatieve saldo van de grondexploitatie met daarbij 2% oprenting t/m 2031; 3. de bijgevoegde 8e begrotingswijziging vast te stellen, waarmee de grondexploitatie wordt opgenomen in de programmabegroting en het investeringskrediet “Voorkeursrecht toekomstige GREX de Reiger” en “Poptahof” vervalt. Daarbij wordt de al geactiveerde boekwaarde van deze investering ten laste van de exploitatie gebracht; 4. een bedrag van € 2,1 miljoen van het tekort binnen de grondexploitatie definitief te dekken vanuit de algemene reserve; 5. dat de dekking van de grondexploitatie voorlopig plaatsvindt vanuit de algemene middelen, en dat de WBIsubsidie pas wordt ingezet zodra aan de subsidievoorwaarden is voldaan; 6. het resterende investeringskrediet voor het Poptapark en de investering voor het verwerven van een voorkeursrecht op vier percelen aan de Papsouwselaan te Delft te laten vervallen; 7.

het college te vragen om binnen dit financiële kader de benodigde verwervingen, sloop, bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden en de verdere planuitwerking uit te (laten) voeren, inclusief het starten van de tenderprocedure. Waarom nu? 1. Met het vaststellen van de GREX kunnen we de beschreven ambities uit het kavelpaspoort waar gaan maken. Daarmee komt de bouw van meer sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en betaalbare koopappartementen dichterbij. Ook worden er woningen gerealiseerd voor doelgroepen die niet zelfstandig kunnen wonen maar wel een eigen plek verdienen. We maken plaats voor organisaties die iets willen doen voor de buurt en de maatschappij. We trekken het Poptapark door waardoor de buurt meer een open karakter krijgt. Ook voegen we een ander woningsegment toe waardoor de woningverdeling in de Poptahof meer divers wordt. Tot slot houden we ruimte voor commerciële activiteiten omdat de plek aan de Papsouwselaan veel potentie heeft. 2. Sinds de vaststellingsovereenkomst in 2017 zijn Woonbron en gemeente Delft in gesprek over de herontwikkeling van veld 4 en daarmee de start in Poptahof-Noord. Na vaststelling van de grondexploitatie starten we de planvormingsfase op. 3. Het project is onderdeel van de afspraken Delft-West en is opgenomen in het gebiedsplan “WijWest 2023-2043". 4.

De grondexploitatie hangt vast aan de WBI-subsidie waarbij deadlines zijn opgenomen voor start bouw en oplevering. Om (deels) aan de voorwaarden te voldoen moeten partijen nu doorpakken. 5. De Reigerflat is aan het einde van haar levensduur en wordt tijdelijk verhuurd. Het is van belang dat er snel iets gebeurt op deze plek. 6. Met het toevoegen van 270-290 woningen (netto 171-191 extra woningen) kan dit project bijdragen aan de woningbouwopgave van Delft binnen een afzienbare termijn.

Versie 08.25

7. In de samenwerkingsovereenkomst hebben Woonbron en de gemeente een planning opgenomen waarbij vaststelling van de grondexploitatie één van de mijlpalen is waar we naartoe werken. Inhoud Aanleiding Poptahof is een buurt in de wijk Voorhof waarvoor in 2003 een masterplan en in 2004 een stedenbouwkundig plan is vastgesteld om de buurt te herstructureren. De buurt is onderdeel van de opgave van WijWest, valt onder het Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid (NPLV) en is binnen Delft-West aangewezen als focusbuurt. De Poptahof bestaat uit acht flats en aangrenzende lagere bebouwing. De flats, bebouwing en het winkelcentrum zijn opgedeeld in velden. Veld 4 omvat de Reigerflat, het ketelhuis, aangrenzende winkels, een parkeerterrein en kiosken (zie figuur 1). Woonbron en de gemeente willen hier een nieuw appartementencomplex realiseren met voorzieningen in de plint en een daktuin. Daarnaast wil de gemeente de aangrenzende openbare ruimte herinrichten en het Poptapark doortrekken.

Op 14 januari 2026 tekenden Woonbron en gemeente Delft de samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor de herontwikkeling van Poptahof veld 4. Beide partijen bereiden samen de tenderprocedure voor, waarbij de gemeente haar eigen (toekomstige) gronden bouwrijp maakt en verkoopt aan een marktpartij via een tenderprocedure. In de SOK staan afspraken over de samenwerking, eisen voor het nieuwbouwplan (het kavelpaspoort) en de toekomstige grondaankoop en verkoop tussen de gemeente en Woonbron. Deze afspraken vormen, mede met andere uitgangspunten, de onderbouwing voor de grondexploitatie (begroting van kosten en opbrengsten), zoals beschreven in het bijgevoegde “Grexboekje ‘Poptahof Veld 4’”. Context Sinds 2000 is de Poptahof en het winkelcentrum in ontwikkeling. Meerdere velden in Poptahof-Zuid zijn ontwikkeld en ook op en in het winkelcentrum wordt flink gebouwd. Daarnaast is de herontwikkeling van de buurt al gestart met de aanleg van het Poptapark. Tijdens de financiële crisis is de ontwikkeling van Poptahof stil komen te liggen. Het resultaat is dat er een grens is ontstaan tussen het ontwikkelde Poptahof-Zuid en het nog niet aangepakte Poptahof-Noord. Poptahof-Noord is mede daarom (naast andere oorzaken) aangewezen als focusbuurt. Vanuit WijWest met alle betrokken partners wordt veel aandacht gegeven aan deze buurt.

In het gebiedsplan WijWest 2023-2043 wordt toegelicht hoe de gebiedsontwikkeling van de buurt hiermee samenhangt. Veld 4 is hierin een belangrijke schakel en streeft daarmee meer doelstellingen na dan alleen woningbouw. Deze ontwikkeling moet ook een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de buurt. Op dit moment werken samenwerkingspartners nauw met elkaar samen om te zorgen dat de doelstellingen vanuit het sociaal domein en het fysiek domein meer vervlochten raken en zo borgen dat het plan voor veld 4 beter aansluit op behoeften die in de buurt leven. De gemeente heeft bij veld 4 een actieve rol, waarbij zij niet alleen haar huidig eigendom verkoopt, maar ook opstallen van derden verwerft en een deel van de gronden van Woonbron om de ontwikkeling mogelijk te maken. De investering om op veld 4 tot ontwikkeling te komen is groot.

Pagina 2 van 6

Categorie Totale kosten Totale opbrengsten Totaal saldo nominaal*

Bedrag* (*1000) € 11.564 € 5.155 € -6.409

Toelichting** N V N

Netto contante waarde

€ -6.197

N

Eindwaarde

€ -6.979

N

* Bedragen zijn afgerond op duizendtallen. ** N= nadelig, V= voordelig.

Het project Poptahof veld 4 kent een relatief groot exploitatietekort. Dit komt met name door de hoge kosten die in dit project noodzakelijk zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken. Een belangrijk deel van deze kosten bestaat uit de verwerving van particuliere panden in het gebied. Daarnaast is in het verleden besloten om in dit deel van de Poptahof nauw samen op te trekken met Woonbron. Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente een deel van de gronden van Woonbron gaat aankopen en dat de kosten voor de sloop en het bouwrijp maken van deze gronden door de gemeente worden gedragen. Deze keuzes zijn gemaakt om de ontwikkeling van Poptahof-Noord in beweging te krijgen en veld 4 als startpunt voor de bredere gebiedsontwikkeling te kunnen benutten. Naast deze hoge kosten zijn de opbrengsten in dit project relatief laag. Het gewenste voorzieningenprogramma levert geen grondopbrengsten op. Daarnaast is er sprake van een onrendabele top bij het parkeren, omdat er in dit gebied geen ruimte is voor straatparkeren. Tot slot omvat het woningbouwprogramma van de gemeente (138) een groot aandeel betaalbare koop (46). Ook komen er 3 woonzorggroepen voor in totaal 30 bewoners. Dit programma, inclusief de bijbehorende gebouwde parkeervoorziening, drukt het exploitatieresultaat verder.

Aanvullend op het financiële resultaat van de exploitatie worden ook de projectspecificieke risico’s en de algemene risico’s inzichtelijk gemaakt. Deze risico’s worden opgenomen in de totale risicopositie van het grondbedrijf. Op basis daarvan wordt op totaalniveau, dus over alle lopende grondexploitaties heen, beoordeeld of het beschikbare weerstandsvermogen voldoende is om deze risico’s op te vangen. De projectspecifieke risico's zijn opgenomen in bijlage II.

Categorie Projectspecifieke risico’s Algemene risico’s

Bedrag* (*1000) € 2.191 € 232

Toelichting** N N

* Bedragen zijn afgerond op duizendtallen. ** N= nadelig, V= voordelig.

Door deze integrale benadering krijgt de raad een volledig beeld van zowel het financiële resultaat als de risico’s die samenhangen met het project en de bredere portefeuille. Dit vormt de basis voor een afgewogen besluit over het vaststellen van de exploitatie. Poptahof veld 4 maakt onderdeel uit van de integrale businesscase Delft West, waarvoor in de 5e tranche Woningbouwimpuls (WBI) subsidie is aangevraagd en waarvan € 15,0 miljoen is toegekend. De WBI subsidie wordt ingezet om het totale tekort van meerdere projecten in Delft West te dekken. Omdat de tekorten niet gelijkmatig over de projecten verdeeld zijn, maar afhankelijk zijn van de momenteel bekende financiële kaders, wordt voor Poptahof veld 4 relatief veel beroep (circa € 5,0 miljoen) gedaan op de WBI-subsidie. Als het negatieve resultaat van de grondexploitatie verslechtert doordat ingeschatte risico’s zich voordoen, wordt de inzet van de WBImiddelen opnieuw gewogen. De raad wordt hier onder andere via het (tussentijdse) Meerjaren Programma Grondontwikkeling bij betrokken. Waarom instemmen met deze exploitatie? Tegenover het tekort staat een project voor veel verschillende doelgroepen waarvoor geschikte woonruimte misschien nog moeilijker te vinden is dan voor de "reguliere” Delftenaar (voor wie op deze plek ook woningen gebouwd worden).

Daarnaast willen we ook iets teruggeven aan de buurt door in de plint ruimte te houden voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen, waarbij de gemeente vroegtijdig in gesprek gaat en niet afwacht tot een ontwikkelaar in beeld is. Het project is niet los te beschouwen van de opgave in de Poptahof. Sinds 2017 staat de herstructurering van de buurt stil en is Poptahof Noord mede door deze stilstand ook aangewezen als

Pagina 3 van 6

focusbuurt. Veld 4 is naast een locatieontwikkeling met hoog ambitieniveau dus ook een voortzetting van een te lange stilstand in een buurt die aandacht en investering verdient. Uiteindelijk wordt het negatieve resultaat gedekt door subsidiegelden. Het is een unieke mogelijkheid om binnen een redelijke termijn bij te dragen aan veel doelstellingen van de buurt, de gemeente en andere partijen. Wat verandert er? Met het vaststellen van de grondexploitatie wordt financiële duidelijkheid en bestuurlijke zekerheid gecreëerd voor de herontwikkeling van Poptahof veld 4. Dit betekent concreet dat het financiële kader een ontwikkeling mogelijk maakt waarbij het niet alleen gaat om woningbouw maar ook om bij te dragen aan maatschappelijke doelstellingen. Mensen met dagelijkse zorgbehoefte krijgen hier een plek om te wonen met hun eigen voorzieningen om de hoek. Daarnaast geven we ruimte aan andere maatschappelijke en ook commerciële organisaties. We trekken het park door waardoor de buurt een open karakter krijgt. Tot slot doorbreken we de barrière tussen Zuid en Noord. Veld 4 is daarmee een startpunt na een lange stilstand voor de bredere ontwikkeling van de Poptahof.

De GREX geeft ons de mogelijkheid om opstallen te verwerven, sloop- en bouwrijp te maken, openbare ruimte in te richten en de planvorming voort te zetten waarvoor we een ontwikkelende partij kiezen via een tenderprocedure. Beleidskaders -

Opgave Delft West: Poptahof en daarmee veld 4 is onderdeel van de opgave Delft West en is ook onderdeel van de Woningbouwimpuls; Poptahof-Noord is aangewezen als focusbuurt met extra aandacht vanuit het NPLV; Poptahof veld 4 geeft invulling aan de woningbouwbehoefte en houdt rekening met de afgesproken beleidskaders zoals klimaatadaptatie, parkeren en invulling maatschappelijk en economisch programma; Samenwerkingsovereenkomst tussen Woonbron en gemeente voor de ontwikkeling van veld 4; Bestemmingsplan Zuidwest 1 (opgenomen in het omgevingsplan Delft 2024); Prestatieafspraken Delft 2023 – 2031; Masterplan Poptahof (2003); Stedenbouwkundigplan Poptahof (2004); Kavelpaspoort Poptahof V4.

Financiën Resultaat GREX Het vaststellen van een negatieve grondexploitatie met een benodigde verliesvoorziening van € 6,2 mln., die door oprenting van 2% in de periode 2026 t/m 2031 verder oploopt naar € 7,0 mln., heeft effect op het resultaat van de programmabegroting. Dit kan uit de algemene reserve, onderdeel ‘reservering incidentele dekkingsmiddelen’. Dit negatieve resultaat zal, op € 2,1 mln. na, in de toekomst gedekt kunnen worden door de toegekende WBI-subsidie wanneer aan de voorwaarden van o.a. het op te leveren aantal woningen wordt voldaan. Investering Voordat deze GREX werd geopend waren er 2 aparte investeringen, die gerelateerd zijn aan de te openen grondexploitatie, beschikbaar gesteld door de raad. Dit betreft de investeringen: 1. Krediet voorkeursrecht toekomstige GREX de Reiger, € 2 mln., in programma Goed Wonen. 2. Poptahof, resterend bedrag € 2,1 mln., in programma Schone en Veilige stad. Bij het openen van de GREX zullen deze investeringen niet meer benodigd zijn. Het onder punt 1 verstrekte krediet betreft een krediet voor het vestigen van een voorkeursrecht op vier percelen aan de Papsouwselaan te Delft. Om echter voorbereid te zijn op een mogelijke toekomstige verwerving van zowel grond als vastgoed op deze locaties was dit krediet aangevraagd. Bij het openen van de GREX is dit krediet niet meer benodigd.

Deze uitgaven zijn opgenomen binnen de grondexploitatie. Het resterende bedrag van de investering Poptahof, onder punt 2, betreft de aanleg van een park. Nu deze kosten binnen de grondexploitatie vallen is dit krediet niet meer benodigd. Hierdoor zullen de al gemaakte kosten, ad € 230.000, eenmalig ten laste van de algemene reserve worden gebracht. Het resterende bedrag van deze investering zorgt in de programmabegroting voor minder kapitaallasten vanaf 2030.

Pagina 4 van 6

Risico’s Het voeren van een GREX brengt risico's met zich mee. Na een zorgvuldige risicoanalyse verwachten we een netto contante waarde van €–6.2 miljoen. Toch formuleren we een bandbreedte van €–5.9 miljoen (beste geval) en €–12 miljoen (slechtste geval). Dit laatste betekent dat alle risico's in de ergste mate optreden. Vervolg Na vaststelling van de grondexploitatie starten we de tenderprocedure. De gemeenteraad wordt geïnformeerd over het winnende plan. De stadsbouwmeester wordt ook betrokken bij de beoordeling van de plannen. Participatie Voor dit project stelt Kickstad een participatieplan op. Woonbron en gemeente geven hier samen opdracht voor. Hierin leggen we uit hoe Woonbron en de gemeente de omgeving betrekken in dit project. Ten tijde van de vaststelling van de GREX door de gemeenteraad is dit plan (voor veld 4) naar verwachting afgerond. Dit betekent dat er voor en over de GREX geen participatie heeft plaatsgevonden. De GREX vormt namelijk de financiële kaders voor het project. Wel reserveren we middelen in de grondexploitatie voor het betrekken van de omgeving. Bijvoorbeeld bij de inrichting van de openbare ruimte en voorzieningen in de plint waarover de omgeving kan meedenken. Communicatie De gemeente en Woonbron treden in de communicatie richting de omgeving samen op.

Voor het project Poptahof lanceren we een aparte webpagina op delft.nl waar informatie te vinden is en vragen kunnen worden gesteld aan het projectteam. Ook zullen we een communicatieplan opstellen waarin de communicatie over de verschillende mijlpalen in het project wordt benoemd. Daarnaast slaan we de handen inéén met WijWest en andere organisaties zoals Hof3 om meer bewoners te bereiken. Bijlage(n) Zitten er geheime stukken bij? X ja ☐ nee Bijlage I: GEHEIM – GREX boekje Poptahof veld 4 Bijlage II: GEHEIM – Projectspecifieke risico's Bijlage III: 8e Begrotingswijziging

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☒ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M Berger Loco-secretaris

FWJ van Vliet Loco-burgemeester 15-04-2026

Pagina 5 van 6

Pagina 6 van 6