2530418 Voorstel van het college aan de raad inzake Integraal Ontwikkelplan Gillis-Delfia

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Integraal Ontwikkelplan Gillis-Delfia

Portefeuillehouder

Wethouder Huijsmans

Voorstel ingediend door

Johan Boonstoppel (jboonstoppel@delft.nl)

Registratienummer

6215770

Datum

15 juli 2025

Concept-besluit(en) De gemeenteraad besluit: 1. Het Integraal Ontwikkelplan Gillis-Delfia inclusief bijbehorende ambitiekaart vast te stellen en als uitgangspunt te nemen voor de verdere uitwerking.

Waarom nu? Het is belangrijk dat het Integraal Ontwikkelplan (hierna: IOP) op korte termijn wordt vastgesteld, om een aantal redenen: • De leefbaarheid van de Gillisbuurt staat al jaren onder druk. De bewoners van de Gillisbuurt wordt al lange tijd verbeteringen in het vooruitzicht gesteld. Het is belangrijk dat tot actie wordt overgegaan om de buurt op diverse vlakken te verbeteren. • De woningbouwopgave: er is dringend behoefte aan nieuwe woningen en dit project voorziet in circa 500 woningen. • Woonbron gaat vanaf 2027 het grootste deel van de bestaande woningen in de Gillisbuurt verduurzamen en renoveren. Het is wenselijk dat extra ingrepen aan het vastgoed van Woonbron, die nodig zijn voor het verbeteren van de leefbaarheid van de buurt, gelijktijdig kunnen worden uitgevoerd. Dit levert minder overlast op voor bewoners en is bovendien financieel gunstiger. • Gillis-Delfia is onderdeel van de toegekende subsidie Woningbouwimpuls (WBI) Delft-West. De deadline van de WBI stelt dat start bouw van de laatste woningen uiterlijk in 2033 moet plaatsvinden. • Voor de Woontop subsidie geldt dat uiterlijk in 2030 de werkzaamheden moeten zijn afgerond die samenhangen met deze subsidie. • De aansluiting met het rioleringsproject. Uitvoering hiervan staat gepland in 2028 in de Gillisbuurt en de insteek is om werk met werk te maken.

Inhoud Aanleiding en achtergrond Gemeente Delft en corporatie Woonbron werken sinds enkele jaren samen aan de wijkversterkingsopgave GillisDelfia. De Gillisbuurt is een bestaande woonbuurt met (bijna) uitsluitend sociale huurwoningen, in eigendom van Woonbron. De leefbaarheid van deze buurt staat behoorlijk onder druk. Het is ook een van de zogenaamde focusbuurten, wijken die extra aandacht nodig hebben in de aanpak van het nationaalprogramma Wij West. Aanleiding voor de ontwikkeling is daarom het verbeteren van de leefbaarheid langs een aantal lijnen (sociaal, fysiek, veiligheid). Naast de bestaande Gillisbuurt ligt de zogenaamde Delfia-locatie, bestaande uit voormalige voetbalvelden, park en een strip met voorzieningen. De Delfia-locatie moet de komende jaren tot ontwikkeling komen (toevoegen van woningen en voorzieningen). Er wordt gezocht naar fysieke verbinding en programmatische wisselwerking tussen Gillis en Delfia, waarbij Delfia als vliegwiel kan dienen voor de verbetering van de Gillisbuurt. Tezamen moeten Gillis en Delfia één nieuwe buurt gaan vormen: De Nieuwe Gillis. In 2020 is door Woonbron en de gemeente gezamenlijk het Ambitiedocument ‘Kansen voor een sterk Gillis’

Pagina 1 van 5

vastgesteld. Hierin staan op hoofdlijnen de ambities voor de buurt beschreven. De fysieke ontwikkeling is één van de sporen maar staat ten dienste van de bredere opgave van de buurt. Vanaf 2020 is, met enige onderbreking, gewerkt aan de uitwerking van het ambitiedocument. Zo heeft bureau KAW twee stedenbouwkundige studies uitgevoerd, voor zowel Gillis als Delfia (2022/2023). Daarnaast is door bureau Muzus in 2023 een start gemaakt met participatie. De samenwerking tussen gemeente en Woonbron is vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) die in 2023 is ondertekend. Integraal Ontwikkelplan Vanaf het voorjaar van 2024 is gewerkt aan het opstellen van dit IOP. In dit plan beschrijven gemeente en Woonbron wat zij de komende jaren gaan doen. Het IOP bevat o.a. een analyse van de buurt, een buurtvisie, ruimtelijk-programmatische uitgangspunten vertaald in een ambitiekaart, een aanzet tot een sociaal programma en een ontwikkelstrategie. Buurtvisie Vertrekkend vanuit de kansen en uitdagingen van de buurt is gezamenlijk met bewoners en partners uit de buurt gewerkt aan een toekomstvisie voor de buurt. Hierbij zijn gesprekken gevoerd met diverse sleutelfiguren uit de buurt en is input opgehaald via o.a. de Wij West bewonerscafé’s. Uit deze gesprekken kwam naar voren dat het groene karakter van de Gillisbuurt erg wordt gewaardeerd door de buurt.

Het groen brengt bewoners samen, het vormt de drager voor de buurt en de wijk Buitenhof. Het groen nodigt uit tot ontmoeting en bewegen. Dit willen we daarom behouden en versterken. Daarnaast speelt diversiteit een grote rol; verschillende culturen komen in deze buurt samen en ontmoeten elkaar. Ondernemers tonen lef om met nieuwe initiatieven en ideeën bewoners bij elkaar te brengen. Als titel voor de buurtvisie is daarom gekozen: De Nieuwe Gillis: het groene hart van Buitenhof. Met daarbij vier kernwaarden: 1. Lef en ondernemerschap 2. Diversiteit 3. Veerkracht 4. Verbondenheid Ruimtelijk-programmatische uitwerking De programmatische uitgangspunten van het IOP zijn op hoofdlijnen (bijlage B bevat een totaaloverzicht): • Toevoeging van 500 nieuwe woningen met de volgende verdeling: 15% sociale huur, 20% middelduur, 30% betaalbare koop en 35% vrije sector koop • Renovatie en verduurzaming van ruim 600 woningen (incl. aansluiting op het warmtenet) • Koppeling bestaande wooncomplexen Woonbron aan nieuwe routes en openbare ruimte d.m.v. transformatie ingrepen aan het bestaand vastgoed (entrees, openmaken van plinten, doorgangen etc.) • Differentiatie wonen in Gillis • Nieuwbouw basisschool (incl. buitenschoolse opvang en kinderdagverblijf): ca. 2300m2 bvo • Maatschappelijke functies waaronder een nieuw buurtcentrum: ca.

1000m2 • Economische functies: 2000 – 2500 m2 Deze programmatische uitgangspunten zijn vertaald in een ambitiekaart die onderdeel is van het IOP en in bijlage C per thema is uitgewerkt. De ambitiekaart wordt na vaststelling vertaald in een stedenbouwkundig plan (op hoofdlijnen). Sociaal programma Naast de gebiedsontwikkeling zijn ook sociale interventies nodig om de leefbaarheid en veiligheid van de Gillisbuurt te verbeteren. Daarom is in het IOP een hoofdstuk gewijd aan acties die reeds op korte termijn nodig zijn. Deze sluiten deels aan op punten die door bewoners tijdens de participatie naar voren zijn gebracht. Gezamenlijk met partners is een eerste aanzet gedaan voor een sociaal programma. De komende periode wordt dit verder uitgewerkt. Ontwikkelstrategie De ontwikkeling van de Nieuwe Gillis vraagt om een stapsgewijze aanpak. Het is een complexe opgave met veel externe factoren. Met de visie en ambitiekaart als leidraad is de uitwerking zoals beschreven in het IOP vooral een eerste opzet. Bij de ontwikkeling van de Nieuwe Gillis is maximale regie van de gemeente Delft, in

Pagina 2 van 5

samenwerking met Woonbron, gewenst. Als gevolg hiervan zal de gemeente de ontwikkeling van de nieuwbouw in het plangebied actief realiseren. Dit betekent o.a. dat de gemeente de grondexploitatie zal voeren, en de overige ingrepen in samenwerking met Woonbron zal realiseren. De gemeente zet in op verwerving van locaties die in het bezit zijn van derden en die noodzakelijk zijn voor de gebiedsontwikkeling. Haalbaarheidsanalyse Bijlage D bij het IOP bevat een haalbaarheidsanalyse van het IOP. Hierin is o.a. de financiële haalbaarheid van het IOP in beeld gebracht. Er is op dit moment sprake van een negatief financieel resultaat op de totale ontwikkeling. Het plan maakt onderdeel uit van de projecten in Delft-West die WBI subsidies hebben ontvangen en op 24 juni is er een bestuurlijk akkoord gekomen op de toekenning van Woontop gelden aan onder andere Gillis Delfia. Deze subsidies kunnen, mits voldaan wordt aan de subsidievoorwaarden, het tekort dekken. Daarnaast zijn er optimalisaties in beeld gebracht die het tekort (zonder gebruik van subsidies) nagenoeg kunnen dekken. De haalbaarheidsanalyse wordt de komende periode verder uitgewerkt in o.a. een grondexploitatie (GREX) die medio 2026 ter besluitvorming aan de raad wordt aangeboden. Hierbij zal ook inzichtelijk worden gemaakt hoe de subsidie middelen kunnen worden ingezet.

Belangrijk onderdeel is verder juridisch onderzoek en onderbouwing van de eisen rondom Staatssteun voor de maatregelen aan het vastgoed van Woonbron. Met Woonbron is afgesproken dat wanneer de subsidies niet volledig kunnen worden ingezet voor alle gewenste ingrepen er opnieuw in overleg wordt getreden. Dit zou kunnen leiden tot afschalen van de ambities. Wanneer dit het geval is wordt de raad hierbij betrokken. Om deze reden is in het IOP een disclaimer opgenomen waarin een voorbehoud op de ambities wordt gemaakt. Raakvlakprojecten • De locatie Bachsingel 1 (voorheen wokrestaurant) valt binnen het projectgebied maar buiten de scope van dit project. Deze locatie is in handen van derden. • Woonbron investeert in de periode 2027-2030 grootschalig in de renovatie van haar bestaande woningvoorraad in de Gillisbuurt (ongeveer 580 woningen). Door verduurzaming, aansluiting op het warmtenet en groot onderhoud maken de wooncomplexen een flinke kwaliteitsslag. Met de renovatie investeert Woonbron € 43 miljoen in de Gillisbuurt. In deze investering zijn de transformaties aan het bestaand vastgoed niet meegerekend. • In de Gillisbuurt wordt een warmtenet aangelegd. De aanleg van het warmtenet wordt vooruitlopend en apart uitgevoerd (medio 2025/2026). • In heel Buitenhof, en daarmee ook in de Gillisbuurt, wordt het riool de komende jaren vervangen.

Hierbij wordt tevens de buitenruimte van gevel tot gevel opnieuw ingericht. In de ruimtelijke uitwerking (de ambitiekaart) is aansluiting gezocht bij het rioleringsproject. De ambitiekaart en het schetsontwerp van het rioleringsproject sluiten op elkaar aan. In de uitwerking wordt bekeken of de uitvoering integraal kan worden opgepakt zodat werk met werk kan worden gemaakt en de overlast voor bewoners wordt beperkt. Dit biedt tevens financiële voordelen. Relatie programma Wij West Het IOP heeft een duidelijke koppeling met het programma Wij West. Wij West is een meerjarig programma waarbij diverse partners in Delft-West werken aan een veilig en leefbaar Delft-West. Dit gebeurt onder de vlag van het Nationaal Programma voor Leefbaarheid en Veiligheid (hierna NPLV). Binnen het programma Wij West zijn 7 focusbuurten benoemd, waarvan er 4 buurten de komende jaren extra aandacht krijgen vanuit het programma. De Gillisbuurt is één van deze 4 buurten. De visie, ambities en acties die in dit IOP staan beschreven dragen bij aan de doelen van het programma Wij West, zoals vastgelegd in het gebiedsplan Wij West en de uitvoeringsagenda. Geheimhouding Op grond van artikel 87, 88 lid 2 samen met artikel 89 lid 4 van de Gemeentewet gekoppeld met artikel 5.1 lid 2 sub b is door het college geheimhouding opgelegd op de kostensoorten en bedragen van bijlage D.

De reden hiervoor is dat openbaarmaking niet opweegt tegen de economische of financiële belangen van de gemeente aangezien de gemeente de grond van de Delfia-locatie in de toekomst gaat verkopen. Bjjlage D informatie bevat financiële inschattingen op basis van aannames waarvan het niet gewenst is dat deze informatie terecht komt bij potentiële kopers van de grond. Bij koop dient immers de marktwaarde uitgangspunt te zijn en niet gemeentelijke aannames. De geheimhouding wordt opgelegd tot het moment waarop de grondverkoop is afgerond. Wat verandert er?

Pagina 3 van 5

Met dit besluit wordt een stap gezet richting de bouw van ongeveer 500 woningen, een school, een nieuw buurtcentrum, economische voorzieningen en de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid van Gillis Delfia.

Beleidskaders Omgevingsvisie Delft 2040 Gebiedsplan en uitvoeringsagenda Wij West Ambitiedocument ‘Kansen voor een sterk Gillis’

Financiën De kosten die tot het moment van vaststelling van de GREX worden gemaakt vallen binnen het voorbereidingskrediet dat voor deze ontwikkeling beschikbaar gesteld is van € 1,02 mln. Deze lasten zullen bij het vaststellen van de GREX Gillis-Delfia worden meegenomen.

Vervolg Na vaststelling zal het IOP worden uitgewerkt. De uitwerking behelst in ieder geval de volgende onderdelen: Uitwerking van het sociaal programma, in samenwerking met betrokken partners. Uitwerking van de ambitiekaart in een stedenbouwkundig plan (incl. beeldkwaliteit en openbare ruimte) en kavelpaspoorten. Financiële uitwerking waaronder vaststelling van een grondexploitatie (GREX). Voor al deze onderdelen geldt dat de uitwerking reeds start in 2025. Afronding en vaststelling is voorzien medio 2026. Participatie Terugblik participatie In 2023 is een start gemaakt met de participatie waarbij bureau Muzus de wensen en behoeften van bewoners in kaart heeft gebracht. De uitkomsten hiervan zijn meegenomen bij het opstellen van het IOP. Gedurende het opstellen van het IOP heeft ook op diverse momenten participatie plaatsgevonden. In de vorm van: • Interviews en gesprekken met sleutelfiguren • Vrouwendag • WIJ West bewonerscafé’s • Inloopbijeenkomsten In bijlage A bij het IOP is een volledig overzicht te vinden van de participatiemomenten en wat daarbij aan input is opgehaald. Hierbij is tevens aangegeven op welke manier met de inbreng vanuit de participatie is omgegaan of wordt meegenomen bij de vervolg uitwerking. Participatiestrategie vervolg Ook in de vervolg uitwerking vormt participatie met de buurt een belangrijk onderdeel.

In het IOP is een hoofdstuk opgenomen omtrent de participatiestrategie gedurende de looptijd van de hele ontwikkeling. Communicatie Rond de vaststelling van het concept IOP is er gecommuniceerd via de website en stadskrant. Ook zijn de bewoners geïnformeerd middels een flyer en een publieksversie van het IOP. Hierbij zijn zij uitgenodigd voor de drie inloopbijeenkomsten. Rond de vaststelling van het definitief IOP wordt opnieuw gecommuniceerd Ook koppelen we terug richting de buurt over wat er met de opgehaalde reacties is/wordt gedaan en hoe het vervolgproces eruit ziet. Bijlage(n)

Pagina 4 van 5

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Integraal Ontwikkelplan Gillis-Delfia Bijlage A: Participatieverslag Bijlage B: Uitgangspunten Bijlage C: Ambitiekaart en onderdelen Bijlage D: Haalbaarheidsanalyse (gedeeltelijk GEHEIM) Raadsbesluit

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Niet van toepassing

☒ Nee

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M Berger Loco-secretaris

MA Huijsmans Loco-Burgemeester 18-07-2025

Pagina 5 van 5