2520251 Voorstel van het college aan de raad inzake Een duurzame toekomst voor Westvest 9 en de afdeling Erfgoed

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Een duurzame toekomst voor Westvest 9 en de afdeling Erfgoed

Portefeuillehouder

Wethouder van Vliet

Voorstel ingediend door

Merel Weekenborg en Marjon Bouwkamp

Registratienummer

6168926

Datum

13 mei 2025

Concept-besluit(en) De raad besluit: 1. Kennis te nemen van de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek naar Westvest 9 voor het integraal huisvesten van het takenpakket van Erfgoed uitgaande van een basis en duurzame variant 2. Akkoord te gaan met het voorstel tot verbouwing van Westvest 9 en Gantel 21 conform scenario duurzaam om de integrale herhuisvesting van de afdeling Erfgoed mogelijk te maken, waarbij de overige ruimten van Westvest 9 voor een marktconforme prijs worden verhuurd aan derden; door het financiële besluit hierover te nemen bij de kadernota Waarom nu? Het aflopend huurcontract van de afdeling Erfgoed voor de Kluizenaarsbocht is vertrekpunt voor het onderzoek naar een passende en geschikte nieuwe locatie. Op 4 juni 2024 heeft het college besloten (registratienummer 5870492) om de haalbaarheid van rijksmonument Westvest 9 nader te onderzoeken als mogelijke locatie voor de herhuisvesting van Erfgoed. De raad is geïnformeerd over het besluit om dit haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. De raad heeft via een motie de opdracht gegeven om daarnaast andere scenario’s te verkennen waaronder de mogelijkheid van verkoop van Westvest 9. Inmiddels is het onderzoek afgerond en dat heeft geleid tot voorliggend voorstel. In het onderzoek is rekening gehouden met de beschikbare, benodigde en gewenste ruimte op Westvest 9 en Gantel 21.

Ook is rekening gehouden met kosten, wettelijke taken, beleidstaken, contracten en autonome groei van Erfgoed. Door in te stemmen met dit voorstel zal Westvest 9 ingezet worden voor de Herhuisvesting van Erfgoed. De overige ruimten op Westvest 9 worden dan ingezet voor commerciële verhuur tegen marktprijsconforme tarieven. Het college verzoekt de raad om dit onderwerp versneld te behandelen in de commissie EFB van 27 mei a.s. vanwege de voorbereiding op de financiële besluitvorming hierover bij de kadernota. Inhoud Uitgangspunt verhuizing en consequentie Het uitgangspunt voor de manier van herhuisvesten is om een nieuwe locatie voor Erfgoed te vinden waarbij het personeel en alle bedrijfsvoering onderdelen op één en dezelfde centrumlocatie gevestigd zijn én waarbij het statisch depot van zowel archief als archeologie is gehuisvest op een andere locatie buiten de binnenstad. Dit uitgangspunt is gebaseerd op het in 2024 door het college vastgestelde Globaal programma van eisen van Erfgoed en de door de raad vastgestelde Erfgoednota. Om dit uitgangspunt mogelijk te maken is verbouw/nieuwbouw op twee locaties nodig. Voor het huisvesten van alle statische depots is de Gantel 21 (locatie van het huidig archiefdepot) als integraal collectiegebouw de meest logische optie. Dit pand is in gemeentelijk bezit, nieuw gebouwd in 2017 en is functioneel Pagina 1 van 6

geschikt gemaakt voor het archiefdepot. Bovendien is het pand ruimtelijk en technisch ook geschikt te maken voor het depot van archeologie door uitruil van functies. De huidige kantoor- en werkruimten in het pand (behalve het statisch depot archief) gaan naar Westvest 9, de vrijgekomen ruimte wordt archeologisch depot. Dat betekent dat op deze locatie slechts een interne verbouwing nodig zal zijn, wat financieel voordeliger is dan nieuwbouw. Het verhuisschema ziet er op basis van dit uitgangspunt als volgt uit: Was

Wordt

Archeologisch statisch depot

Kluizenaarsbocht

Gantel 21

Archeologie werkplaats, kantoor, expeditie ruimte, dynamisch depot Monumentenzorg kantoor

Kluizenaarsbocht

Westvest 9

Kluizenaarsbocht

Westvest 9

Archief kantoor, publieksstudiezaal, balie, expeditie ruimte, dynamisch depot Archief statisch depot

Gantel 21

Westvest 9

Gantel 21

Gantel 21

Ruimtelijke inpasbaarheid Westvest 9 Op basis van de inventarisatie van het benodigde en gewenste aantal vierkante meters voor Erfgoed (ca. 1422 m2) is de ruimtelijke inpasbaarheid in Westvest 9 onderzocht. Daarmee wordt bedoeld of de benodigde meters beschikbaar (te maken) zijn in het pand Westvest 9, de verdeling van (beschikbaar te maken) ruimten en of deze meters ook op een ’werkbare manier’ in te delen zijn (o.a. voor logistieke processen) voor de afdeling Erfgoed. Dat blijkt mogelijk. Vervolgens is onderzocht hoe en op welke manier dit ruimtelijk gecombineerd zou kunnen worden met commerciële verhuur (voor de resterende ca 1527 m2). Het bijgevoegde vlekkenplan is het voorstel voor het meest optimale resultaat van de verdeling van meters en vormt de basis voor de verdere financiële onderbouwing. Bij de indeling van het pand is rekening gehouden dat de commercieel gezien meest aantrekkelijke vierkante meters ook commercieel verhuurd gaan worden. Met deze indeling maken we optimaal gebruik van het pand: voor zowel commerciële verhuur als erfgoed zijn de voorgestelde ruimten de meest wenselijke ruimten. Daarnaast past de indeling bij de logica van het gebouw waar het gaat om verkeersruimten en de logistiek van het pand. Het atrium is (deels) voorzien als multi-tenant ruimte. Het gebruiks-concept hiervan wordt in de volgende fase uitgewerkt.

Het vlekkenplan is geen eindontwerp. Inhoudelijke inpasbaarheid Erfgoed Westvest 9 Het pand Westvest 9 maakt het mogelijk om de beleidsdoelen voor de afdeling Erfgoed te realiseren, zoals vastgelegd in de Erfgoednota. In Westvest 9 kan een aparte ruimte gemaakt worden voor het uitvoeren van educatieve activiteiten of het ontvangen van schoolklassen. De werkplaatsen van archeologie en archief kunnen publiek toegankelijk worden, waardoor het werk van Erfgoed zichtbaar en toegankelijk wordt gemaakt voor haar inwoners. Dit maakt het mogelijk om diverse doelgroepen goed te kunnen ontvangen. Ook zorgt huisvesten van medewerkers van verschillende vakdisciplines (monumentenzorg, archief, archeologie) op één locatie voor toegevoegde waarde in samenwerking, efficiëntie en in de te leveren dienstverlening (o.a. integrale advisering) aan inwoners, Delftse scholen en huiseigenaren in de stad. De in de binnenstad gelegen locatie Westvest 9 biedt daarnaast meer mogelijkheden voor samenwerking met partners in de stad, zowel in gebruik van ruimte als in programmering van activiteiten. Dit sluit aan bij trends rondom digitalisering, inclusie, co-creatie, burgerinitiatief en burgerexpertise. Vanuit de beleidsdoelstellingen van Erfgoed is op Westvest 9 meerwaarde te creëren voor publieks- en dienstverlening, ten opzichte van de huidige locatie.

Commerciële verhuur als kostendrager De jaarhuur berekend bij het ”basis scenario“ van de commerciële ruimten gebaseerd op de kostprijs dekkende huur (KPDH) komt neer op € 264.000 op jaarbasis, deze is lager dan de berekende indicatieve markthuur van € 282.000. Hiermee voldoen we aan de wet markt en overheid. In het ”scenario duurzaam“ ligt de KPDH op € 290.000. Naar verwachting zal de alsdan geldende gemiddelde markthuurprijs op hetzelfde niveau of iets daarboven liggen als de nu berekende KPDH. De gemeente is verplicht om bij interne verhuur de kostprijs dekkende huur aan te houden. Bij verhuur aan marktpartijen is dit mimimaal de kostprijs dekkende huur. Met het aantrekken van externe huurders wordt er een structurele huurstroom gecreëerd en trachten we een goede, elkaar versterkende, mix te maken tussen marktpartijen en de gemeentelijke dienst. Daarbij zullen de duurste ruimten, bijvoorbeeld de voorzijde van het pand, als commerciële ruimte worden verhuur en de meer naar binnen gekeerde Pagina 2 van 6

ruimten worden toebedeeld aan Erfgoed. In het vervolgproces gaan we de gewenste commerciële invulling nader verkennen en uitwerken.

De optelsom van de totale investering en de getaxeerde waarde liggen hoger dan de toekomstige marktwaarde. Dat komt omdat het gebouw een maatschappelijke functie krijgt. Het doel is namelijk om het pand te verbouwen voor eigen gebruik (huisvesting van de afdeling Erfgoed). Het onderbrengen van de afdeling Erfgoed op deze locatie brengt een aantal belangrijke maatschappelijke kansen en voordelen voor de (inwoners van de) stad en de bedrijfsvoering van de afdeling Erfgoed. Dit wordt verder toegelicht onder het kopje 'Inhoudelijke inpasbaarheid Erfgoed Westvest 9‘ en in bijlage 3 (Kansen voor Erfgoed op Westvest 9). Financiële haalbaarheid Voor de herhuisvesting zijn investeringskosten noodzakelijk voor de fysieke ingrepen in het gebouw Westvest en het aanbrengen van gebouw gerelateerde voorzieningen. Hiernaast zijn investeringskosten nodig voor het verbouwen van de Gantel, de inrichting van de Westvest en Gantel en is exploitatiebudget nodig. Gezien de globaliteit van deze fase is de investeringskostenraming te kwalificeren als een richtinggevend bedrag. Naarmate het ontwerp verder uitgewerkt wordt kan de raming worden gespecificeerd en nader onderbouwd.

Er zijn twee ambitieniveaus uitgewerkt op het gebied van installaties en kwaliteitsniveau voor verbetering van het pand, namelijk een basis variant (het wettelijk minimum) en een duurzame variant (passend bij het vastgoedbeleid, o.a. de routekaart verduurzaming vastgoedportefeuille). Bij deze ambitieniveaus horen verschillende investeringsbedragen. Het investeringsbedrag voor verbouwing, verduurzaming en primaire inrichting Westvest en Gantel voor de basisvariant is € 9,067.000 inclusief btw en voor de duurzame variant is dit € 10,137.000 inclusief btw. Verder speelt een vereiste investering van € 0,3 miljoen voor inventaris van de publieksruimten en algemene kantoorvoorzieningen voor de nieuwe ruimten. Daarnaast zijn geactualiseerde exploitatielasten aan de orde een onderdeel hiervan zijn de incidentele lasten in beide scenario's € 594.000 over meerdere jaren heen. Het financiële verschil tussen de twee scenario's is relatief klein, waardoor het verstandig is om voor de duurzame variant te kiezen. Verkenning alternatieve scenario’s Op verzoek van de gemeenteraad zijn ook alternatieve scenario's dan huisvesting van de afdeling Erfgoed in Westvest 9 globaal verkend. Deze scenario's geven een beeld van de haalbaarheid van alternatieve oplossingen. 1.

Alternatieve opties binnen eigen portefeuille Er is opnieuw gekeken naar alternatieven binnen de gemeentelijk vastgoedportefeuille. Deze zijn niet beschikbaar. Het pand Sint Agathaplein 4 komt op termijn vrij maar is door meerdere factoren niet geschikt als locatie voor de huisvesting van Erfgoed, met name vanwege de basisinrichting van de ruimte (o.a. lange zijde met ramen) en de logistieke (on)mogelijkheden op deze locatie die niet aansluiten bij de bedrijfsvoering van Erfgoed. 2. Nieuwbouw voor totale m2 Een logische optie vanwege reeds beschikbare grondeigendom kan hierbij zijn uitbreiding van de m2 aan de Gantel 21. Dit voldoet niet aan de vereisten van het PvE (o.a. zichtbaarheid, publiekfunctie in centrumlocatie) en vergt ook een aanzienlijke investering. Nieuwbouw in een centrum locatie voldoet niet aan het meegegeven advies en uitgangspunten vanuit Stedelijk Programmeren en vergt bovendien nadere studie, tijd en (kostbare) aankoop van grond. 3. Alternatieve locatie aankopen of huren 3a. Kluizenaarsbocht Verkennend zijn gesprekken gevoerd met de eigenaar van Kluizenaarsbocht. Zij is niet voornemens deze locatie te verkopen. Financiële impact hiervan is dus niet berekend. Ook wordt met deze locatie niet voldaan aan het uitgangspunt van het Globaal PVE (huisvesting op één locatie en centrumlocatie).

Pagina 3 van 6

Frictiekosten en nadelige effecten voor continuïteit van dienstverlening zijn in dit scenario groot. Ook zal de gemeente bij verwerving moeten investeren in het pand om aan de huidige gebruikerswensen en wettelijke eisen te voldoen. Tijdelijk doorhuren van de Kluizenaarsbocht is wel mogelijk, daarvoor wordt momenteel een nieuwe huurovereenkomst voor opgemaakt en spoedig ondertekend. Uitgangspunten zijn; verlenging van 6 maanden (10 oktober 2026 t/m 9 april 2027), waarna deze telkenmale met 6 maanden kan worden verlengd. Beide partijen hebben 3 maanden opzegtermijn na 9 april 2027. Op een zeker moment is deze verlenging eindig, omdat de verhuurder het pand voornemens is te verkopen. Wanneer er slechts op dit scenario wordt ingezet heeft de gemeente dan opeens een acuut probleem met een risico op continuïteit van haar dienstverlening. 3b. Andere locaties Er is ook gekeken naar alternatieve (centrum)locaties bij diverse makelaars in de stad (markthuur is vergelijkbaar), maar deze zijn op dit moment niet voorhanden. 4. Verkopen van Westvest 9 Verkoop van Westvest 9 levert slechts een eenmalige opbrengst op. Daarmee kunnen structurele kosten niet gedekt worden. Bovendien is dit niet een op zichzelf staand alternatief, want dan bestaat nog steeds het probleem dat Erfgoed geen nieuwe plek heeft.

Dit scenario komt in beeld op het moment dat herhuisvesting van de afdeling Erfgoed niet gerealiseerd wordt in Westvest 9. Op dat moment moet heroverwegen worden of het pand nog als strategisch vastgoed moet worden beschouwd (en in portefeuille moet blijven) of moet worden afgestoten. Bij het vervolg is het advies om de taxatie op korte termijn te herijken met als doel de recente marktwaarde te kunnen laten bepalen. Conclusie De ruimtelijke inpasbaarheid, de geschiktheid voor de afdeling Erfgoed en de mogelijkheid om commerciële ruimtes te kunnen verhuren maken het inhoudelijk een haalbaar en wenselijk voorstel om te besluiten voor een verbouwing van Westvest 9 en een interne verbouwing aan Gantel 21 conform scenario duurzaam (zie bijlage 1 voor het onderscheid tussen de twee scenario's). Financieel leidt dit investeringsvoorstel tot hogere structurele exploitatiekosten ten opzichte van de huidige situatie. Het verschil in kosten tussen het basis en duurzame investeringsvoorstel is relatief gezien klein, terwijl de impact van kiezen voor scenario duurzaam groot is. De alternatieve scenario's die onderzocht zijn voldoen niet aan het PvE van Erfgoed (bedrijfsvoering en dienstverlening), lossen het probleem voor de huisvesting van Erfgoed niet op en zijn bovendien duurder dan voorliggend voorstel.

De urgentie van het aflopende huurcontract leidt ertoe dat het college hoe dan ook een besluit zal moeten nemen over vervangende huisvesting. Tijdelijke huisvesting lost dit probleem niet op, maar schuift het probleem slechts vooruit. Bovendien is tijdelijke huisvesting ook een kostbare oplossing en onwenselijk voor de continuïteit van de dienstverlening en bedrijfsvoering van de afdeling Erfgoed. Met deze overwegingen in beschouwing is het voorstel om positief te besluiten voor herontwikkeling van de locaties Westvest 9 en Gantel 21 conform het duurzame investeringsvoorstel om dit gereed te maken voor de huisvesting van de afdeling Erfgoed. Bij de kadernota wordt uw raad in staat gesteld het (financiële) besluit hierover te nemen. Wat verandert er? De afdeling Erfgoed krijgt een nieuwe, zichtbare en publiek toegankelijke locatie voor haar huisvesting op een centrumlocatie in de stad en er wordt een passende invulling gegeven aan het (nu in leegstandbeheer zijnde) monument Westvest 9 uit de gemeentelijke vastgoedportefeuille, waarbij het pand zelf ook verduurzaamd en verbeterd wordt. Het depot archeologie voldoet na verbouwing en inpassing op Gantel 21 aan de wettelijke eisen. Beleidskaders De gemeente is verantwoordelijk voor de huisvesting van haar eigen organisatieonderdelen (waaronder ook de afdeling Erfgoed valt).

De vastgoednota geldt als kader voor hoe we omgaan met ons eigen gemeentelijk vastgoed en waar we dit voor inzetten (o.a. de routekaart verduurzaming vastgoedportefeuille). Voor Erfgoed gelden de Erfgoednota 2020-2030, net globale Programma van Eisen voor de herhuisvesting en de bestuurlijke besluiten uit 2013 voor realisatie van depot Gantel 21 voor de collectie stadsarchief als kaders.

Pagina 4 van 6

Financiën Voor de dekking van het voorstel voor het huisvesten van Erfgoed op Westvest 9 zijn algemene middelen benodigd. In eerdere kadernota's en de Programmabegroting 2025-2028 is besloten om voorbereidingen te treffen voor de herhuisvesting van Erfgoed Delft. De financiële consequenties uit deze oplegger, keuze duurzame investeringsvoorstel, worden meegenomen in de kadernota 2026 als voorstel ‘Duurzame toekomst van Westvest 9 en herhuisvesting Erfgoed’. De investering voor verbouwing, verduurzaming en primaire inrichting bedraagt € 10,137 miljoen. Verder speelt een vereiste investering van € 0,3 miljoen voor inventaris van de publieksruimten en algemene kantoorvoorzieningen voor de nieuwe ruimten. Daarnaast zijn geactualiseerde exploitatielasten aan de orde. Een onderdeel hiervan zijn de incidentele lasten van € 594.000 over meerdere jaren heen. In de 12e begrotingswijziging, bijlage bij de kadernota, zullen de volgende bedragen worden opgenomen voor dit voorstel: Exploitatie:

Investeringen:

Risico’s: 1) Bij de investeringslasten wordt rekening gehouden met een rentecomponent van 0%. Toekomstige investeringen kunnen leiden tot een aanvullende financieringsbehoefte en rentelast. 2) In deze casus wordt uitgegaan van 50% commerciële (BTW belaste) verhuur, wanneer in werkelijkheid dit anders wordt ingevuld heeft dit fiscale en financiële consequenties. 3) Excessieve prijsstijgingen en vertraging tijdens planuitwerking maken geen onderdeel uit van de raming. Vervolg Bij een positief besluit gaan we over tot de uitwerking van de verbouwing (aanbesteding architect en ontwerp maken). Naar verwachting wordt besluitvorming over het ontwerp in het eerste halfjaar van 2026 aan uw gemeenteraad gevraagd. Participatie N.v.t. Communicatie Op 20 maart jl. is een technische presentatie gehouden voor de commissie EFB over de uitkomsten van dit haalbaarheidsonderzoek. Bijlage(n)

Pagina 5 van 6

1. Resultaat Haalbaarheidsstudie 2. Vlekkenplan Westvest 9 3. Kansen voor Erfgoed op Westvest 9 4. Raadsbesluit

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om motie 7.5.1 als afgedaan te beschouwen

☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M Berger Loco-secretaris

MA Huijsmans Loco-Burgemeester 16-05-2025

Pagina 6 van 6