2518210 Delfts Overleg BewonersBelangenverenigingen - Reactie op “Brandbrief Studentenhuisvesting Delft”

Del�s Overleg BewonersBelangenverenigingen Reac�e DOBB op “Brandbrief Studentenhuisves�ng Del�” Hoewel de brief1 van het ac�ecomité studentenhuisves�ng van 17 april 2025 een belangrijk signaal afgee� over het woningtekort onder studenten, ontbreekt in het betoog het feit dat nietstuderenden en met name starters nog veel moeilijker woonruimte vinden. Ontkamering zou starters meer kansen kunnen bieden. In de brandbrief ontbreekt daarnaast erkenning voor de nega�eve gevolgen die de toenemende studentendruk op de stad hee� voor andere bewoners van Del�. Inwoners die geen student zijn, ervaren dagelijks de nadelen van overma�ge verkamering in bepaalde straten en woonbuurten zoals geluidsoverlast, vervuiling van de openbare ruimte en het verdwijnen van sociale cohesie in buurten. De brief gee� een eenzijdig beeld uitsluitend vanuit het belang van studenten. De oproep tot versoepeling van regels rond verkamering en splitsing van woningen kan de bestaande problemen voor buurtbewoners verder verergeren. Verkamering leidt in veel gevallen tot een verhoogde woonlast en overbelas�ng van voorzieningen, zoals ruimte voor fietsparkeren en afvalinzameling. Bovendien verandert de leefomgeving wanneer woningen die bedoeld zijn voor gezinnen permanent worden ingenomen door con�nue wisselende groepen studenten, vaak met een andere levenss�jl en dagritme.

Dit gaat ten koste van rust, veiligheid en samenhang in de wijk. Wij begrijpen dat studenten huisves�ng nodig hebben, maar dat mag niet eenzijdig worden afgewenteld op bestaande woonbuurten en hun bewoners. Oplossingen moeten breder en evenwich�ger zijn, met bijvoorbeeld investeringen in grootschalige, goed beheerde studentencomplexen buiten kwetsbare woonbuurten. Alleen dan kunnen we streven naar een stad waar zowel studenten als andere inwoners pre�g kunnen wonen. Een aantal uitspraken in de brandbrief (gecursiveerd) willen wij hierna nader belichten en van een kantekening voorzien. • Daar komt bij dat er een enorme uitpondgolf, dus ontkamering, is onder de 1.400 particuliere huurwoningen die naar schatting tot een verlies van 25% tot 50% van de particuliere voorraad zal leiden, zo’n 350-700 panden met zo’n 1.500-3.000 kamers. Was het maar waar, denken de laatste niet-student bewoners van de Simonsstraat; dit zou betekenen dat een kwart tot de hel� van de studentenhuizen terugvloeit naar de reguliere woningmarkt voor starters en gezinnen. Daar is echter vaak geen sprake van. Reeds verkamerde woningen worden veel verkocht aan andere beleggers die de verkamering dan in stand houden 2.

• Delft reguleert sinds 2017 verkamering met een Omzettingsvergunning op basis van een “nee, tenzij beleid” vanwege snelle groei, overlast op enkele plekken/straten… De ‘enkele plekken’ hebben geleid tot een vuistdik dossier over woonoverlast door studenten 3, de rela�vering door SOS miskent de sociale gevolgen van het verkameren. 1

htps://del�.notubiz.nl/document/15449692/1/2516184 De kleinere huurwoningen worden wel vaker verkocht als zelfstandige woonruimte aan starters. Zie ook Uitpondgolf zet door: koopstarters profiteren, huurders in de knel | NVM 3 Zie over het vuistdikke dossier ‘woonoverlast door studenten’ Verkamering in Wippolder: ‘We voelen ons eenlingen tussen al die studenten’ - Delta 2

Belangenvereniging Binnenstad Noord Belangenvereniging De Oude en De Nieuwe Delf Belangenvereniging Olofsbuurt Westerkwar�er Belangenvereniging TU Noord Belangenvereniging Voorhof II West

Belangenvereniging Zuidpoort Bewoners Verzetstrijdersbuurt Bewonersvereniging Heel Tanthof Del� Buurtvereniging Del�zicht

• Er is dus geen enkel zicht op voldoende nieuwe studentenwoningen. Voor de andere segmenten zijn gelukkig wel genoeg plannen, zegt de Woonmonitor 2024. In 2026 zijn 3.900 (78%) van de 5.000 tot 2031 geplande woningen zelfs al gebouwd, wat leidt tot ruime overschotten in 2031. Daarmee is de schaarste zoals die in 2017 werd benoemd 180 graden gedraaid: niet-studenten zijn voorzien, maar voor studenten loopt het tekort gestaag en zeer sterk op. De conclusie dat er binnen enkele jaren ruime overschoten zijn op de woningmarkt is natuurlijk te gek voor woorden: Hans Klok kan nog wat leren van deze goochelredenering. De prak�jk is helaas dat reguliere starters nog al�jd 73 maanden op een huis moeten wachten 4 terwijl het merendeel (60%) van de studenten in Del� binnen een maand een kamer hee� 5. De ambi�e in de Woonvisie voor studentenwoningen is juist heel hoog; de plannen om op de campus te bouwen zijn inmiddels veel concreter. De tabel in de brandbrief om dit te ‘onderbouwen’ valt niet te verifiëren. De door SHS gerealiseerde woningen in Rijswijk Plaspoelpolder, net naast Del�, worden niet genoemd in de brandbrief evenals de minder gestegen instroom op hogescholen en TUD. Ook de recente verbetervoorstellen voor studentenhuisves�ng in de brief van de regering “Weging ontwikkelingen huurmarkt” 6 zijn niet betrokken in de analyse van SOS.

• Andere universiteitssteden als Utrecht, Rotterdam, Leiden en Amsterdam hebben de grote tekorten aan studentenwoningen inmiddels als probleem geïdentificeerd en versoepelen hun huisvestingsverordening om zo de woningnood onder studenten enigszins te verlichten. Genoemd worden steden die (zeer) veel groter zijn dan Del� en feitelijk dus vergeleken zouden moeten worden met de gehele Del�se regio met inbegrip van onder andere het Westland, Rijswijk, Pijnacker-Nootdorp en Schiedam. Als we de huisves�ngsregels van deze gemeenten betrekken in de analyse ontstaat een guns�ger beeld van studentenhuisves�ngsmogelijkheden. In delen van steden met de meeste verkameringsproblemen zoals het oude centrum van Leiden is geen versoepeling: daar is nu ook al�jd een verhuurdersvergunning nodig 7. Voor fietsparkeren gelden daar ook beperkende regels en verder geldt er overal opkoopbescherming: kopen voor de verhuur is dan ook voor studenten niet mogelijk, dat hee� dus deels hetzelfde effect als overal een omze�ngsvergunning. Als DOBB pleiten wij voor invoering van een verhuurdersvergunning en een verbod op uitbreiding van het aantal kamers binnen een reeds verkamerde woning om excessen te voorkomen waarbij kamers van 6 m2 worden gecreëerd in toch al overvolle studentenhuizen.

Conclusie Ofschoon de brandbrief terecht aandacht vraagt voor het tekort aan studentenhuisves�ng, onderstrepen wij vanuit het DOBB dat oplossingen niet ten koste mogen gaan van de lee�aarheid in bestaande woonwijken. Wij pleiten voor een evenwich�ge aanpak die studentenhuisves�ng buiten kwetsbare buurten bevordert en verdere overlast en verkamering voorkomt en waar mogelijk terugdringt. Het Ac�eplan Studentenhuisves�ng biedt een goede basis voor de verbetering van studentenhuisves�ng.

4

Zo lang is de wachtlijst voor een sociale huurwoning in Del� - indebuurt Del� htps://delta.tudel�.nl/ar�cle/del�se-studenten-zoeken-langer-naar-een-kamer 6 htps://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?did=2025D16260&id=2025Z07144 7 htps://rwv.nl/kennis/verhuurvergunning-leiden-per-1-juli-2024-verplicht 5