2516184 Diverse Studentenbelangenorganisaties - brandbrief studentenhuisvesting

Brandbrief Studentenhuisvesting Delft reactie op Actieplan Studentenhuisvesting ‘Goed wonen in Delft’ Delft, 17 april 2025 Geacht Delfts College van Burgemeester & Wethouders, geachte Raadsleden, Het Actieplan Studentenhuisvesting en de motie ‘Nu ingrijpen op woningtekort voor jongeren en studenten’ beschrijven de urgentie van het tekort aan studentenhuisvesting: “de realisatie van studentenhuisvesting blijft achter bij de ambitie en ook de ontwikkelingen binnen de bestaande voorraad geven reden tot zorg.” Wij, belangenbehartigers van Delftse studenten, maken ons ernstig zorgen over dit sterk groeiende woningtekort. Wij zien hoe deze woningnood op studenten drukt en hoe het hun welzijn, dat toch al niet best is 1, sterk negatief beïnvloedt. Daarom hebben wij een Studentenhuisvesting Overleg Studentenbelangenorganisaties (SOS, het internationale noodsignaal) bijeen geroepen. Delft zet vol in op nieuwbouw van 3.500 corporatie-studentenwooneenheden in de periode 2021-2031 en neemt aan dat de particuliere voorraad gelijk blijft 2. Echter, van deze 3.500 nieuwe eenheden is in 2026 slechts 136 (4%) gerealiseerd en wordt t/m 2031 slechts 900 (harde plannen)3 tot 1.800 (harde én zachte plannen) gerealiseerd4,7, nader toegelicht in het Actieplan5.

Daar komt bij dat er een enorme uitpondgolf, dus ontkamering, is onder de 1.400 particuliere huurwoningen4 die naar schatting tot een verlies van 25% tot 50% van de particuliere voorraad zal leiden, zo’n 350-700 panden met zo’n 1.500-3.000 kamers6. Daarmee groeit het tekort aan studentenwoningen van 1.500 in 2021 tot zo’n 3.200 à 4.700 eenheden in 2031 (1.700 door missende nieuwbouw, 1.500-3.000 door uitponden van particuliere huur): 35% tot 50% van de geplande capaciteit van 9.100 studentenwoningen7 mist. Studentenwoning Ambitie 2021 -> 2031 Prognose realisatie 2031 Corporatie huur +3.500 eenheden +1.800 eenheden Particuliere huur 0 eenheden -1.500 à -3.000 eenheden Totaal huur Tabel 1: overzicht tekort aan studentenwoningen in Delft in 2031

Tekort in 2031 1.700 eenheden 1.500 – 3.000 eenheden 3.200 à 4.700 eenheden

Er is dus geen enkel zicht op voldoende nieuwe studentenwoningen. Voor de andere segmenten zijn gelukkig wel genoeg plannen, zegt de Woonmonitor 2024. In 2026 zijn 3.900 (78%) van de 5.000 tot 2031 geplande woningen zelfs al gebouwd7, wat leidt tot ruime overschotten7 in 2031. Daarmee is de schaarste zoals die in 2017 werd benoemd 180 graden gedraaid: niet-studenten zijn voorzien, maar voor studenten loopt het tekort gestaag en zeer sterk op. De balans is zoek. Dit is Delfts grootste woningopgave, dé prioriteit en zeer urgent. Delft reguleert sinds 2017 verkamering met een Omzettingsvergunning op basis van een “nee, tenzij beleid” vanwege snelle groei, overlast op enkele plekken/straten en schaarste aan (middel)dure huur/koopwoningen. Dit is in 2020 omgezet naar een algeheel verkameringsverbod m.u.v. woningen boven winkels en horeca. Dit 1

RIVM, Monitor Mentale gezondheid onder studenten Woonvisie 2023-2028 3 Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2024 (LMS 2024) 4 Woonmonitor 2024 5 Actieplan Studentenhuisvesting 6 Nader toegelicht op pagina 5 7 Zie tabel 2 op p3 2

Brandbrief Studentenhuisvesting Delft

lukt: sinds invoering in 2017 zijn in totaal slechts 12 vergunningen aangevraagd en 7 verleend 8. Delft vindt het verkameringsverbod succesvol en wil het doorzetten tot 2031: “we gaan verkamering van woningen tegen”9. De 1.400 particuliere studentenhuizen omvatten slechts 2,7% van de totale Delftse woningvoorraad maar voorzien wel eenderde4 van de in Delft wonende studenten van woonruimte. En terwijl de woonvoorraad gestaag doorgroeit, van 51.500 in 2021 naar 60.000 in 2030 blijft Delft als beleid vasthouden aan ‘tegengaan van verkamering’ en ‘de gemeente kan geen invloed uitoefenen op ontkamering’ 2, waarmee dit voor de studentenhuisvesting zo belangrijke particuliere huursegment, ook zo belangrijk voor het aandeel groepswonen met gedeelde voorzieningen, steeds kleiner wordt. Door landelijk maar ook door Delfts beleid: omdat Delft na 7 jaar het zogeheten verworven recht van verkamerde woningen niet meer onderzoekt en bevestigt10 zijn deze eigenlijk niet meer in verhuurde staat te verkopen, maar alleen maar leeg. Andere universiteitssteden in de Randstad hebben ook grote tekorten aan studentenwoningen. Zij versoepelen hun kamerverhuurbeleid, met veel vergunningsvrij, ruime quota en goede overdraagbaarheid van een verhuurde woning van een oude naar een nieuwe eigenaar 11. Wij roepen U op om dit voorbeeld te volgen. De huizenmarkt is 180 graden gedraaid ten opzichte van 201712.

Versoepel het huisvestingsbeleid. Beëindig het verkameringsverbod. Help uitponden te voorkomen. Zet de bestaande woningvoorraad in om de grote woningnood onder studenten te verlichten. Kijk wat op korte termijn mogelijk is, zoals het weer bevestigen van het verworven recht van verkamerde woningen en het toestaan van uitbreiding van kamers binnen bestaande panden waar het kan. Zet de aanstaande evaluatie van de Huisvestingsverordening in om de vergunningssystematiek in lijn te brengen met andere universiteitssteden en maak behoud, herstel en beheerste uitbreiding van de particuliere voorraad mogelijk. Niet alleen op papier maar ook in de praktijk. Wij begrijpen de oorzaken die ten grondslag liggen aan het bestaande beleid zoals verwoord in de Nota ‘Studentenhuisvesting in goede banen’ uit 2017. Echter, de huizenmarktsituatie is intussen 180 graden gedraaid7, 12. Delft heeft de Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar vastgesteld met het idee dat als de huizenmarktsituatie verandert, het College en de Raad door het wijzigen van de beleidsregel omzetting en/of de verordening kunnen bijsturen. Dat moment is nu gekomen. Wij lichten onze bevindingen en oproep hierna in meer detail toe: 1. Planvoorraad en realisatie van studentenwoningen schieten tekort; 2. Particuliere huur loopt hard terug door landelijk beleid; 3.

Delfts beleid versterkt de terugloop van particuliere verhuur; 4. Andere universiteitssteden versoepelen hun huisvestingsbeleid; 5. Herstel de particuliere woonvoorraad, zet deze weer in voor studenten. Graag lichten wij onze analyse, standpunten en voorgestelde maatregelen nader toe in een gesprek. Met vriendelijke groet, Studentenhuisvesting Overleg Studentenbelangenorganisaties (SOS), mede namens VerenigingsRaad Delft, StudieVerenigingenRaad Delft, Sport & Cultuur Verenigingen Raad, Organisatie RAtionele Studenten, Vereniging voor Studie- en Studentenbelangen te Delft.

8

Overheid.nl, officiële publicaties, Delft, omzettingsvergunning Woonvisie 2023-2028 10 Brief Wethouder Wonen dd. 27 februari 2025, brief Regisseur Publiek Belang Delft 31 maart 2025. 11 zie tabel 4 op pagina 6 12 zie figuur 1 op pagina 5 9

2

Brandbrief Studentenhuisvesting Delft

Toelichting bij Brandbrief Studentenhuisvesting Delft 1. Planvoorraad en realisatie van studentenwoningen schieten tekort De Woonmonitor 2024 geeft de actuele planvoorraad per april 2024. Deze laat zien dat de realisatie van nieuwbouw van studentenwoningen moeizaam op gang komt - in de periode 2022-2026 zijn slechts 10013 nieuwe studentenwoningen (=wooneenheden) gerealiseerd, slechts 4% van de ambitie van 3.500 in periode t/m 2031, waar er 700 gepland waren (Woonvisie 2023-208). Voor de jaren 2025 en 2026 zijn namelijk geen opleveringen voorzien5. In alle andere segmenten zijn in 2026 3.900 woningen bijgebouwd, dus 78% van de ambitie van 5.000 in de periode 2022-2031. Daarmee loopt de realisatie van studentenwoningen enorm achter op de andere segmenten.

Tabel 2: planvoorraad Delft met prognose 2031 (bron: Woonmonitor 2024). Het Actieplan gaat uit van de planvoorraad van 2.300 studentenwoningen 2022-2031 die de Woonvisie 20232028 noemt en licht de plannen voor toevoeging van studentenwoningen nader toe. Wij gaan uit van de meer actuele planvoorraad uit de Woonmonitor 2024 die 2.500 studentenwoningen planvoorraad 2022-2031 noemt. Delft gaat uit van 30% planuitval en 70% realisatie van de planvoorraad. Als we dat betrekken op de planvoorraad voor 2027-2031 volgens de WM2024 geeft het beeld als in tabel 1. Eind 2031 zal Delft naar verwachting circa 1.800 nieuwe studentenwoningen hebben gerealiseerd. Dat impliceert een tekort van 1.700 studentenwoningen eind 2031, oftewel 19% van de beoogde 9.100 woningen. En in de periode 2026-2029 neemt DUWO volgens het Actieplan ook nog eens achtereenvolgens een kleine duizend wooneenheden tijdelijk uit ten behoeve van de renovatie en verdichting, waardoor er tot wel 500 woningen tegelijk tijdelijk niet bewoonbaar zijn. In alle andere huursegmenten, niet voor studenten, haalt Delft de ambities ruim. Het meeste is in 2026 zelfs al gebouwd. De planvoorraad leidt tot flinke overschotten van in totaal 1.800 woningen (nl. 450 + 400 + 950). Bij koopwoningen zal er naar verwachting in 2031 een licht tekort zijn van 100 woningen.

Concluderend: alleen bij studentenwoningen koerst Delft af op een groot tekort van zo’n 1.700 studentenwoningen, waar een tijdelijke uitname tot 500 woningen tegelijk nog bovenop komt. Dit is een groot tekort en het grootste tekort waar Delft mee kampt van alle segmenten. De Delftse huizenmarkt is daarmee 180 graden is gedraaid: waar eerst in alle categorieën schaarse was zal er in 2031 een overschot zijn van 1.800 woningen in alle huurcategorieën (excl. studentenwoningen) en slechts een klein tekort van 100 koopwoningen.

13

136 om precies te zijn, in de planvoorraad afgerond tot 100

3

Brandbrief Studentenhuisvesting Delft

Nota bene I: Delft gaat er hierbij in de Woonvisie van uit dat het in 2021 veronderstelde aanbod van 1.405 particuliere huurwoningen voor studenten ook in 2031 nog bestaat. “Er is niet gerekend met een eventuele groei of afname in dit segment.” Maar die veronderstelling blijkt onjuist, wat het tekort aan studentenwoningen verder opdrijft, zoals we in de volgende paragraaf betogen. Nota bene II: Delft heeft de sturing op de woningmarkt middels de omzettingsvergunning met name ingesteld om de koopvoorraad beschikbaar te houden voor gezinnen en starters14. Gelukkig geeft de notitie Delft: een thuis voor gezinnen’ aan dat woningen voor gezinnen in 2031 niet meer schaars zijn: er is dan een ruime voorraad van 22 duizend woningen geschikt voor de 14.000 Delftse gezinnen. Dit zijn volgens de notitie “natuurlijk niet alleen woningen waar gezinnen in zouden moeten wonen. Het zijn ook woningen die geschikt zijn voor starters met een kinderwens, ouderen waarvan de kinderen (onlangs) het huis hebben verlaten, woningdelers, of zelfs grote studentenhuizen.”

2. Particuliere huur loopt hard terug door landelijk beleid De particuliere verhuur verschaft 32% van alle in Delft wonende studenten onderdak, dus ~5.500 van de 17.300 in Delft wonende studenten15. Het gaat om 1.405 panden volgens de Woonmonitor 2024, slechts 2,7% van de totale Delftse woonvoorraad. Rekening houdend met 8% leegstand komt de Woonvisie tot 1.293 studentenwoningen particuliere huur (Woonvisie p10). Het gaat hierbij dus om een pand met meerdere kamers (onzelfstandige wooneenheden). Gemiddeld wonen er circa 4,25 studenten samen in een pand met gedeelde voorzieningen (= 5.500 / 1.293). Het aantal verkamerde panden neemt in ieder geval niet toe wegens het “nee, tenzij”-beleid dat Delft hanteert voor nieuwe verkamering. Hiervoor is sinds 2017 een Omzettingsvergunning noodzakelijk die alleen onder heel specifieke voorwaarden verleend wordt. Sinds invoering van het vergunningstelsel in 2017 zijn in totaal slechts 12 vergunningen aangevraagd en 7 verleend 8. Ook uitbreiding van het aantal kamers in een verhuurd pand is vergunningplichtig. Daarmee is zowel nieuwe verkamering als beter benutten van de bestaande ruimte in verkamerde panden de facto onmogelijk. Het aantal verkamerde panden neemt wel in hoog tempo áf. Door landelijk beleid16 maar ook door Delfts beleid.

Het landelijke beleid betreft de Wet betaalbare verhuur, zwaardere fiscale behandeling van verhuurd vastgoed en hogere rentestanden waardoor veel eigenaren hun verhuurpanden afstoten. Er zijn weinig kopers op de markt dus laten ze de woning leeglopen en verkopen deze leeg, het ‘uitponden’. Minister Keizer schreef op 10 april aan de Tweede Kamer dat uit cijfers van het Kadaster blijkt dat in 2024 meer dan 30.000 huurwoningen zijn uitgepond. Zij constateert dat het grote tekort aan betaalbare huurwoningen in Nederland hierdoor toeneemt en stelt maatregelen voor om ervoor te zorgen dat het aantal betaalbare huurwoningen weer gaat groeien. Volgens Economievakblad ESB17 vérkopen investeerders in universiteitssteden meer huurwoningen, dan dat ze woningen kópen om te verhuren, met een saldo van 1.400 per half jaar, een kleine 3.000 per jaar. Deze trend vindt ook in de rest van Nederland plaats, maar is sterker zichtbaar in universiteitssteden zegt ESB. Hiermee is de situatie 180 graden gedraaid ten opzichte van 2017, het jaar van invoering van de omzettingsvergunning, zie figuur 1.

14

Eindevaluatie omzettingsvergunning 2020 Woonmonitor 2024, p17 16 NRC, ‘Nieuwe huurregels kunnen studenten hun woning kosten’, 10 september 2024 17 ESB: Universiteitssteden minder in trek bij kleine vastgoedinvesteerders, 14 januari 2025 15

4

Brandbrief Studentenhuisvesting Delft

Figuur 1: aan- en verkopen huurwoningen door kleine vastgoedinvesteerders 17 (‘Universiteit’ = in universiteitssteden) In Delft overweegt 26% van de particuliere verhuurders aan studenten de huurwoning te verkopen, zo blijkt uit een recente enquête van DSHO (dec 2024). Dit beeld strookt met een inventarisatie van het Delfts Studenten Corps waaruit blijkt dat ~30% van de huurders van particuliere woningen van de verhuurder te horen gekregen heeft dat deze de woning wil verkopen. Dit percentage zal groeien naarmate meer verhuurders zich met deze boodschap melden bij hun huurders. Als we uitgaan van 1.400 particuliere studentenwoningen in 2023 worden circa 350 huurwoningen verkocht. En stel dat nog eens 25% van de verhuurders zich in de komende 6 jaar meld dan gaat het om 700 woningen t/m 2031. Elke woning huisvest zo’n 4,25 bewoners dus hiermee gaan circa 1.500 tot 3.000 onzelfstandige wooneenheden mogelijk/waarschijnlijk verloren. Een terugloop in het aantal particulier aan studenten verhuurde panden lijken we trouwens al sinds 2017 te zien in de Delftse cijfers (tabel 3), in lijn met het beeld dat de ESB schetst in figuur 1.

Aantal Bron

2015 ~1.200 Woonvisie 2016-2023

2017 ~1.700*/2.000** Eindevaluatie omzettingsvergunning 2020/Actieplan

2019 ~1.700* Eindevaluatie omzettingsvergunning 2020

2021 ~1.400 Woonvisie 2023-2028

2023 ~1.400 Woonmonitor 2024

2025 dalend ESB

(*) Mogelijk verkamerde panden; (**) Actieplan Studentenhuisvesting noemt een telling uit 2017.

Tabel 3: aantal particuliere huur studentenwoningen in Delft volgens Delftse bronnen Opvallend: de Woonvisie 2023-2028 telt op p10 4.300 wooneenheden corporatie huur (kamers) op bij 1.300 particuliere huurpanden met meerdere bewoners / wooneenheden per pand tot het startpunt van 5.600 woningen in 202118. Dit geeft een overschatting van het aantal door studenten bezette woningen in Delft in de totale woonvoorraad, en een onderschatting van het belang van particuliere verhuur aan studenten. Het lijkt duidelijker om consequent een onderscheid te maken tussen aantal panden en aantal wooneenheden. 18

De Woonvisie (p46): “We maken in de plannen onderscheid tussen reguliere woningen en studentenwoningen. Aandachtspunt hierbij is dat één studentenwoning bewoond wordt door één student. Eén [reguliere] woning biedt gemiddeld aan meer mensen plek.”

5

Brandbrief Studentenhuisvesting Delft

3. Delfts beleid versterkt de terugloop van particuliere verhuur Rendementseisen en het ontbreken van kopers maken het al erg moeilijk om een verhuurde woning in verhuurde staat te verkopen horen wij van eigenaren. Maar het ontbreken van zekerheid of de woning verkamerd verhuurd mag worden maken dit onmogelijk, zodat eigenaren een verhuurde woning eigenlijk alleen leeg kunnen verkopen. Specifiek Delfts beleid werkt zo de terugloop van particulier verhuur in de hand. Is de woning verhuurd vóór november 2017, dan is er sprake van een zogeheten ‘verworven recht‘ voor het aantal kamers19. Voor panden waar woningvorming (verkamering) heeft plaatsgevonden voor de invoering van de omzettingsvergunning kan juridisch gezien niet met terugwerkende kracht een vergunning worden verleend. Deze behouden hun oude rechten en mogen dus de bestaande situatie in stand laten, zonder dat hiervoor een vergunning nodig is. Dit geldt zolang de situatie in stand gehouden wordt. Makelaars en/of (ver)kopende partijen willen weten of een bepaalde woning onder dit verworven recht valt. De gemeente onderzocht dit wanneer de pandeigenaar dit voldoende aannemelijk maakte met bewijs zoals contracten en huurbetalingen. De afgelopen 7 jaar heeft Delft dit onderzoek verricht als dienst-verlening.

Echter, sinds 1 januari 2025 verricht de gemeente dit onderzoek niet meer10, zie kader 1, en kan de eigenaar of koper het verworven recht dus niet meer bevestigd krijgen. Nu moet de oude eigenaar de gehele administratie – dat wil zeggen van vóór 2017 tot heden – maar overdragen aan de nieuwe eigenaar, zo zegt de gemeente. De kopende partij krijgt geen zekerheid meer of de woning verkamerd verhuurd mag worden.

Kader 1: bericht Gemeente Delft (Regisseur Publiek Belang, verkamering@delft.nl), 31 maart 2025 Hetzelfde geldt wanneer een omzettingsvergunning op naam van toepassing is, beleid van na 1 juli 2019. De koper heeft dan geen zekerheid dat deze na overdracht van het pand wederom vergund wordt. Omzettingsvergunningen worden in de praktijk vrijwel nooit aangevraagd of verleend, zie cijfers bovenaan pagina 2. Een nieuwe eigenaar wil alleen verhuurd aankopen wanneer het recht op verkamerde verhuur zeker is. De bank waar een eigenaar een hypotheek aanvraagt vraagt dat ook. Dus kan de eigenaar in beide bovenstaande situaties het verkamerde pand alleen leeg verkopen, en niet meer verhuurd. De eigenaar zal het pand ‘uit moeten ponden’, vrij van huurders moeten maken. Ook uitbreiding van kamers binnen ruime verhuurde panden waarbij dit prima binnen alle andere regels kan is hierdoor onmogelijk. Dit is ook vergunningplichtig en zit daarmee potdicht. Zonde, want dit zorgt voor een betere benutting/bezetting van de beschikbare ruimte in grote woningen.

19

Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019, artikel 7 en 8

6

Brandbrief Studentenhuisvesting Delft

4. Andere universiteitssteden versoepelen hun huisvestingsbeleid Andere universiteitssteden als Utrecht, Rotterdam, Leiden en Amsterdam hebben de grote tekorten aan studentenwoningen inmiddels als probleem geïdentificeerd en versoepelen hun huisvestingsverordening om zo de woningnood onder studenten enigszins te verlichten (tabel 4). Ze laten veel wijken vergunningsvrij, hanteren ruime quota voor de andere wijken en zorgen dat een woning eenvoudig verhuurd van oude eigenaar naar nieuwe eigenaar over kan gaan. In Leiden mag tot 25% van de woningen in de binnenstad en enkele aanpalende wijken verkamerd zijn, en zijn veel wijken vergunningvrij. In Utrecht is de aankoop van een verhuurde woning met huurder er in met een contract langer dan 6 maanden altijd vergunningvrij. In Amsterdam gaat de vergunning van een verhuurde woning van rechtswege over op de nieuwe eigenaar, zijn de quota verhoogd en de leges grotendeels afgeschaft. In Utrecht is de aankoop van een verhuurde woning met verhuurder (met contract langer dan 6 mndn) er in altijd vergunningvrij en wil men de bestaande woningvoorraad beter benutten, o.a. door kamerverhuur.

Tabel 4: universiteitssteden in de Randstad versoepelen hun kamerverhuurbeleid

7

Brandbrief Studentenhuisvesting Delft

5. Herstel de particuliere woonvoorraad, zet deze weer in voor studenten

Studentenwoning

Ambitie 2021 -> 2031

Prognose realisatie 2031 +1.800 -1.500 à -3.000

Corporatie huur +3.500 eenheden Particuliere huur 0 eenheden Totaal huur Tijdelijke uitname 0 eenheden tot 500 eenh. tegelijk Tabel 5: overzicht tekort aan studentenwoningen in Delft in 2031

Tekort in 2031 1.700 eenheden 1.500 – 3.000 eenheden 3.200 à 4.700 eenheden tot 500 eenheden tegelijk

En bestaat in 2031 een tekort van 1.700 wooneenheden op de ambitie van 3.500 eenheden nieuwbouw. Daarbovenop worden 1.000 woonheden tijdelijk uitgenomen voor renovatie en verdichting, tot wel 500 tegelijk. En particuliere huurwoningen worden bij de vleet verkocht, wat circa 1.500 tot 3.000 kamers (wooneenheden) bedreigt. Wij pleiten daarom voor beleidsaanpassingen om verdere vermindering van het particuliere aanbod tegen te gaan. Op dit moment ontbreken hiervoor zowel de inzichten (data), zoals het Actieplan zegt, als de beleidsvoorstellen. Terwijl dit nu urgent én belangrijk is. De woonruimte van eenderde van de Delftse studenten is in gevaar. Erken dat de huizenmarktsituatie 180 graden gedraaid is en dat de hoofdredenen achter het huidige de facto verbod op verkamering niet meer van toepassing zijn. Neem de particuliere sector integraal mee in de evaluatie van de Huisvestingsverordening, vergaar goede data & informatie en maak duidelijk onderscheid tussen verkamerde groepswoningen waarin meer studenten wonen en wooneenheden. Neem een voorbeeld aan andere universiteitssteden en versoepel. Beëindig het verkameringsverbod. Help uitponden te voorkomen. Zet de bestaande woningvoorraad in om de grote woningnood onder studenten te verlichten. Wij roepen het College en de Raad op om het huisvestingbeleid aan te passen.

Hierbij denken wij vooral aan de volgende punten: o Pas de Huisvestingsverordening en Beleidsregel omzettingsvergunning aan aan de actuele huizenmarktsituatie, versoepel deze in lijn met andere universiteitssteden in Randstad. De schaarste ligt nu vrijwel uitsluitend bij studentenwoningen. o Laat behoud en herstel van de particuliere verkamerde huurvoorraad toe, door kamerverhuurbeleid zonder veel restricties, hanteer ruime quota, laat ook wijken vergunningvrij; o Maak het mogelijk om woningen in verhuurde staat te verkopen, ga ontkamering door uitponden actief tegen. Laat bijvoorbeeld de aankoop van een verhuurde woning vergunningsvrij zoals in Utrecht en bevestig het verworven recht op een woning weer expliciet zodat deze overdraagbaar is, zoals in A’dam. o Sta uitbreiding van kamers binnen een reeds verkamerde woning toe daar waar het kan. Benut zo de bestaande grote woningen voor zoveel mogelijk woningzoekenden.

8