2503026 College van B&W - Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

Oplegger raad Raadsinformatie Onderwerp

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

Portefeuillehouder

Wethouder Schrederhof

Voorstel ingediend door

Rob Kunst (rkunst@delft.nl)

Registratienummer

6025419

Datum

14 januari 2025

Concept-besluit(en) •

Niet van toepassing.

Waarom nu? Naar aanleiding van de aangenomen motie M200713.2.3.3 Betaalbare koopwoningen heeft het college een extern bureau gevraagd een verkenning uit te voeren naar kansrijke instrumenten voor betaalbare koop in Delft. De Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft maakt een onderverdeling in vijf archetypen voor de soorten koopoplossingen. Het archetype erfpacht is niet uitgewerkt in de Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft. De mogelijkheden voor gemeentelijke erfpacht ten behoeve van betaalbare koopwoningen en huurwoningen zijn in een separaat onderzoek onderzocht. Dit rapport is als bijlage bij de Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft gevoegd. Voor de reactie op motie M200713.2.3.3 Betaalbare koopwoningen is gebruik gemaakt van beide onderzoeken. Inhoud In Delft is een grote behoefte aan betaalbare woningen, zowel huur als koop. Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen vanaf modaal tot anderhalf keer modaal (tussen € 44.000 en € 66.000), is het vinden van een betaalbare woning lastig. Zij verdienen met hun middeninkomen te veel voor de sociale huur, maar bereikbaar aanbod in de koopsector (circa € 180.000 tot € 300.000) is beperkt beschikbaar. Delft maakt zich niet alleen zorgen om de mogelijkheden van kleine huishoudens, maar zeker ook dat (jonge) gezinnen een geschikte woning in de gemeente kunnen vinden.

RIGO heeft in opdracht van de gemeente een verkenning uitgevoerd naar oplossingen die koopwoningen bereikbaar maken voor de koopstarter, in het bijzonder gezinnen, met een middeninkomen. De opdracht in hoofdlijn: Delft wenst een overzicht van de speciale koopoplossingen die de bereikbaarheid van de koopsector kunnen verbeteren. Daarbij moet een selectie worden gemaakt van kansrijke instrumenten die aansluiten bij de doelstellingen van de gemeente. In de afweging moeten ook de kosten per instrument in beeld worden gebracht. Het onderzoek is als volgt opgezet: De hoofdvraag: Op welke wijze kan de financiële bereikbaarheid van de koopsector worden vergroot voor middeninkomens, in het bijzonder gezinnen, in Delft? Welke van deze instrumenten passen het beste bij de lokale (beleids)context? Meer concreet is er specifieke aandacht in de verkenning voor: • Beschrijving van enkele bekende instrumenten

Pagina 1 van 4

• • • • • • • • •

Inzet instrument in de nieuwbouw en de bestaande bouw Beschikbaar houden van de voorraad Inschatting benodigde uitvoeringscapaciteit Inschatting benodigd kapitaal Financieel risico en afdekkingsmogelijkheden/beheersmaatregelen Juridische vorm van de organisatie Toewijzen van de woningen aan de doelgroep Externe risico’s in kaart brengen Wijken waarin de koopinstrumenten het best kunnen worden toegepast

Conclusies en aanbevelingen Voor huishoudens met een inkomen vanaf modaal tot anderhalf modaal zijn er beperkte mogelijkheden op de Nederlandse woningmarkt. Zij verdienen te veel voor de sociale huur, particuliere huurwoningen zijn duur en financieel bereikbaar aanbod in de koopsector is nauwelijks beschikbaar. Om de financieringsmogelijkheden van starters te vergroten geeft Delft al jaren de Starterslening uit. Gegeven de huidige prijzen van koopwoningen biedt dit echter niet altijd een oplossing voor koopstarters. Zo hebben (jonge) middeninkomens met een inkomen vanaf modaal tot anderhalf maal modaal (€44.000 - €66.000) een maximale leencapaciteit van circa €190.000 tot €310.000 (o.b.v. 3,5% hypotheekrente). Met de huidige gemiddelde vierkantemeterprijs in Delft van meer dan €4.500 kan een huishouden met een modaal inkomen een woning van maximaal 42 m² kopen. Voor huishoudens met een anderhalf modaal inkomen is het mogelijk een woning tot 69m² te kopen. De mogelijkheid voor koopstarters om een woning te kopen is vooral aanwezig in de Gillisbuurt, Fledderusbuurt, Pijperring en Voorhof-Hoogbouw, gelegen in de wijken Voorhof en Buitenhof. In deze buurten liggen de prijzen het laagst, met een gemiddelde vraagprijs onder de €250.000 en zijn ook zonder een instrument toe te passen relatief veel betaalbare woningen beschikbaar.

Daarnaast bezitten de corporaties die actief zijn in Delft een substantiële voorraad Koopgarantwoningen die bereikbaar zijn voor bovengenoemde doelgroep. Bij nieuwbouwontwikkelingen geven ontwikkelaars aan geen instrumenten te willen toepassen om woningen structureel betaalbaar te houden. Wel willen ontwikkelaars hulp aan eerste bewoners geven en zich daarbij richten op specifieke doelgroepen zoals starters, vormen van collectief wonen of (jonge) gezinnen. In een separaat onderzoek (6030962) is aan onderzoeksbureau Rebel gevraagd te onderzoeken in hoeverre erfpacht een geschikt instrument is om de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen te vergroten. Het onderzoeksbureau concludeert dat erfpacht geen geschikt instrument is om de betaalbaarheid van huur- en koopwoningen te vergroten. De belangrijkste argumenten zijn: • Koopwoningen: de waardeontwikkeling van de woning (dus zonder grond) stijgt harder dan de inflatie waardoor de woning alsnog uit het betaalbare segment verdwijnt. Erfpacht leidt alleen in de eerste jaren tot lagere maandlasten. Op langere termijn is erfpacht duurder. • Huurwoningen: het is op korte termijn zeer de vraag of het financieel gunstig is voor de corporatie/ belegger. Op langere termijn is erfpacht duurder. Daarnaast is het maar de vraag of het mogelijke voordeel in de eerste jaren daadwerkelijk bij de huurder terecht komt.

De businesscase van het realiseren van de woning is met name krap door de hoge stichtingskosten. Alleen wanneer de investeringscapaciteit van een corporatie/ belegger beperkt is, kan erfpacht voordelig zijn omdat zij anders de ontwikkeling niet gefinancierd kan krijgen. Dit leidt dus niet tot een betere betaalbaarheid van de woning.

Op basis van deze conclusies komt het rapport tot de volgende drie aanbevelingen: Aanbeveling 1: De Starterslening is voor de gemeente voordeliger en gemakkelijker toe te passen dan de onderzochte alternatieven. Hoewel de woning niet structureel beschikbaar blijft voor de doelgroep, zorgt het revolverende fonds ervoor dat er wel steeds een nieuwe starter op de Delftse woningmarkt kan worden geholpen. Onderzoek de mogelijkheden voor het uitbreiden en/of efficiënter inzetten van de Starterslening.

Pagina 2 van 4

Aanbeveling 2: Zet in op samenwerking met projectontwikkelaars om een koopinstrument aan te bieden in de nieuwbouw. Bijvoorbeeld als starthulp voor de eerste bewoner en kijk ook naar andere mogelijkheden voor het realiseren van goedkopere woningen zoals collectieve woonvormen of, binnenplanse verevening. Aanbeveling 3: Koester de voorraad van KoopGarantwoningen die de corporaties hebben en ga met de corporaties in gesprek hoe deze in stand gehouden kan worden. Op dit moment hebben de 3 aanbevelingen geen financiële consequenties. Als blijkt dat aanbevelingen één en twee extra financiële middelen vragen, zal dit aan de raad worden voorgelegd. Wat verandert er? Het opvolgen van de aanbevelingen leidt op basis van de Verkenning instrumenten betaalbare koop, binnen de (lokale) beleidscontext, tot de meest optimale inzet om de financiële bereikbaarheid van de koopsector te vergroten. Beleidskaders Woonvisie 2023-2028 Financiën Het voorstel heeft voor nu geen financiële consequenties. Indien bij de nadere uitwerking blijkt dat de uitvoering van de aanbevelingen niet binnen de bestaande financiële middelen past, zoals opgenomen in de Programmabegroting 2025-2028, dan zal bij de Kadernota 2025 een voorstel voor aanvullende financiële middelen worden gedaan.

Vervolg Het college zal de aanbevelingen uit het rapport Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft opvolgen. Met het opvolgen van de aanbevelingen onderzoekt het college de mogelijkheden om de Starterslening in Delft efficiënter in te zetten en/of uit te breiden. Daarnaast zet het college in op samenwerking met projectontwikkelaars om koopinstrumenten (zoals Koopstart) aan te bieden in nieuwbouw. En zal het college in gesprekken met corporaties en huurdersraden agenderen dat afspraken worden gemaakt die de omvang van de voorraad Koopgarant woningen zoveel als mogelijk in stand houden. Het college beschouwd motie M200713.2.3.3 betaalbare koopwoningen hiermee als afgedaan.

Participatie Niet van toepassing

Communicatie Niet van toepassing

Bijlage(n) Rapport: Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft (inclusief bijlage: rapport Erfpacht in Delft)

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☐ Niet van toepassing

Pagina 3 van 4

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om M200713.2.3.3 betaalbare koopwoningen als afgedaan te beschouwen

☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M Berger Loco-secretaris

JM van Bijsterveldt Burgemeester 15-01-2025

Pagina 4 van 4