2448648 College van B&W - informatie uitspraak kort geding Burgwal 45-49

Oplegger raad Raadsinformatie Onderwerp

Informatie uitspraak kort geding Burgwal 45-49 d.d. 15 november 2024

Portefeuillehouder

Wethouder Van Vliet

Voorstel ingediend door

Ellen Lohr-Henket (elohr@delft.nl)

Registratienummer

6015847

Datum

26 november 2024

Concept-besluit(en) Niet van toepasing

Waarom nu? De uitspraak is van 15 november 2024 en het college doet daarvan verslag aan de raad.

Inhoud Aanleiding: Het betreft de kwestie van de Burgwal 45-49. De gemeente is blooteigenaar van die locatie en zij heeft het perceel met daarop een (monumentaal) pand in erfpacht uitgegeven aan een erfpachter. In de notariële erfpachtakte hebben partijen afspraken gemaakt over: a. b.

de bestemming van het pand: sociaal-culturele bestemming, activiteiten dienen in beginsel te zijn gericht op een doelgroep van 16-24-jarigen; en de mogelijkheden van verhuur: - voor verhuur is voorafgaande toestemming van de gemeente nodig; - verhuur dient in beginsel binnen de doelstelling (gericht op een doelgroep van 16-24-jarigen) te passen; - als erfpachter aantoont dat verhuur binnen de doelstelling niet kan en dat verhuur noodzakelijk is voor exploitatie, kan hij in overleg met de gemeente een andere huurder voordragen; - gemeente kan dan alleen toestemming weigeren als verhuur in strijd is met het algemeen belang.

De erfpachter heeft in 2024 een onvoorwaardelijke huurovereenkomst gesloten met een restaurant zonder enig voorafgaand overleg met de gemeente en dus ook zonder toestemming van de gemeente. De gemeente heeft toestemming voor die verhuur geweigerd. De erfpachter heeft – nadat partijen in onderling overleg niet tot een oplossing kwamen - een kort geding aangespannen tegen de gemeente om af te dwingen dat de gemeente toestemming verleent aan de door hem gecontracteerde huurder (in strijd met de bepalingen uit de erfpachtakte). Verloop procedure en uitspraak: De zaak is op 30 augustus en 25 oktober 2024 ter zitting behandeld door de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag. Op 15 november 2024 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank uitspraak gedaan. Zij wijst de vorderingen van de erfpachter af en veroordeelt de erfpachter in de kosten van het geding. De voorzieningenrechter heeft aandacht besteed aan de motivering van het vonnis.

Pagina 1 van 3

Zij constateert dat de locatie een sociaal-culturele bestemming voor jongeren heeft en zij stelt zij vast dat de erfpachter de locatie volgens de akte alleen mag verhuren met toestemming van de gemeente. Zij verwijst naar artikel 4 van de erfpachtakte, waarin een stappenplan voor verhuur staat. De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen vaststaat dat de door erfpachter beoogde huurder niet voldoet aan de doelstellingen van de erfpachtakte en dat de gemeente de toestemming tijdig heeft geweigerd. De voorzieningenrechter oordeelt dat voor toewijzing van de vorderingen van de erfpachter alleen plaats is als i) artikel 4 van de erfpachtakte geen werking heeft, als ii) de weigering van de gemeente om toestemming te verlenen in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur of als een beroep op artikel 4 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De voorzieningenrechter oordeelt dat men pas als aannemelijk is dat verhuur binnen de doelstelling niet mogelijk is, toekomt aan de vraag of de gemeente heeft aangetoond dat met de beoogde verhuur het algemeen belang wordt geschaad (dat klopt met het bepaalde in de erfpachtakte). De erfpachter haalt deze hoge drempel niet naar het oordeel van de voorzieningenrechter. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is artikel 4 van de erfpachtakte van toepassing.

Het gaat om een notariële akte die niet meer is gewijzigd. Het betreft een op jongeren gerichte sociaal-culturele doelstelling. De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente er terecht op heeft gewezen dat de verhuurmogelijkheden zich niet beperken tot een poppodium en dat de erfpachter er bij zijn vraagstelling aan Colliers en twee makelaars ten onrechte van is uitgegaan dat sprake dient te zijn van commerciële verhuur tegen een marktconforme prijs. Zolang geen deugdelijk onderzoek is gedaan naar verhuur binnen de doelstelling tegen een eventueel lagere huur, kan niet worden aangenomen dat verhuur binnen de doelstelling niet mogelijk is, aldus de voorzieningenrechter. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het besluit van de gemeente om verhuur aan de beoogde huurder te weigeren niet in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. De erfpachter kan niet met succes een beroep doen op het vertrouwensbeginsel (geen vertrouwen dat geen toestemming nodig voor verhuur of dat verhuur was toegestaan), het gelijkheidsbeginsel (geen vergelijkbaar geval met situatie in 2014) of het beginsel van evenredigheid (erfpachter akkoord met erfpachtvoorwaarden, toestemming voor verhuur nodig, aanbieding ander pand maakt het oordeel niet anders).

Van naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelen van de gemeente door de toestemmingsweigering voor de huurder is geen sprake. Tot slot oordeelt de voorzieningenrechter dat de financiële belangen van de erfpachter niet opwegen tegen het maatschappelijk belang van de gemeente om de locatie de komende jaren te kunnen benutten voor activiteiten voor de doelgroep. Wat verandert er? Het college wenst de gemeenteraad te informeren over de uitspraak. De kwestie leeft in de raad en raadsleden hebben diverse malen vragen gesteld.

Beleidskaders Kaders: - erfpachtrecht, boek 5 Burgerlijk Wetboek (artikelen 5:85 .e.v.); - erfpachtvoorwaarden en erfpachtbeleid gemeente; - Inbreng vanuit gemeenteraad: diverse schriftelijke vragen (reeds beantwoord in een eerder stadium), en toezegging college om de raad van informatie te voorzien. Financiën De uitspraak van de rechtbank heeft geen directe financiële consequenties (behalve een veroordeling van de erfpachter in de kosten van de procedure). Verder vervolg van de zaak kan wel leiden tot financiële gevolgen. Daarover zal het college de raad t.z.t. nader informeren. Vervolg Gevolg uitspraak De erfpachter kan hoger beroep instellen tegen de uitspraak binnen 4 weken na 15 november 2024. Eventueel zou hij ook een bodemprocedure kunnen starten tegen de gemeente. Indien de erfpachter berust in de uitspraak en dus geen rechtsmiddelen aanwendt, kan hij in overleg met de gemeente op zoek gaan naar een huurder die binnen de doelstelling past. Een andere mogelijkheid is dat de Pagina 2 van 3

erfpachter besluit zijn erfpachtrecht te verkopen aan een derde. Als hij daarvoor kiest, dient hij het erfpachtrecht in de eerste plaats aan de gemeente aan te bieden. Het is thans nog te kort na de uitspraak om vast te stellen wat de erfpachter wenst te doen. Ter zitting heeft de gemeente aangeboden bereid te zijn de erfpachter te helpen bij het zoeken naar een huurder binnen de doelstelling. Het initiatief daarvoor dient echter in de eerste plaats bij de erfpachter te liggen, nu hij een genot als eigenaar heeft, maar ook de daarbij behorende verplichtingen. Participatie N.v.t. Communicatie Communicatie vindt plaats aan de pers ( reactief, i.o.m. communicatie). Bijlage(n) 1.

Afschrift vonnis Burgwal

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☒ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om toezegging als afgedaan te beschouwen

☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

Maria Berger Loco-secretaris

Frank van Vliet, van Loco-burgemeester 26-11-2024

Pagina 3 van 3