2428409 Voorstel van het college aan de raad inzake Ontwikkeling Kop Nieuwe Haven

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Ontwikkeling Kop Nieuwe Haven

Portefeuillehouder

Wethouders Zwart, Huijsmans, Frank van Vliet

Voorstel ingediend door

Joost Snepvangers, Annette Boot

Registratienummer

5895523

Datum

02 juli 2024

Concept-besluit(en) De raad besluit: a) b) c) d)

het grondexploitatiecomplex juni 2024 met bijbehorende grondexploitatiebegroting (GREX) voor de locatie van LAGA vast te stellen; een bedrag van 390.000 euro te storten in de verliesvoorziening grondexploitaties en hieraan toe te voegen de rente over het jaar 2024 à 8.000 euro, tezamen 398.000 euro te dekken uit de algemene middelen; in te stemmen met de begrotingswijziging die het gevolg is van vaststelling van het grondexploitatiecomplex; in stemmen met een garantstelling van 1,5 miljoen euro aan LAGA onder de voorwaarde dat TU Delft contragarant staat voor hetzelfde bedrag, voor dezelfde termijn en onder dezelfde voorwaarden als die gelden voor de gemeente.

Waarom nu? LAGA wil in mei 2025 starten met de bouw van hun verenigingsgebouw op de Kop van de Nieuwe Haven. Hiertoe is het nodig dat de Raad in oktober 2024 het grondexploitatiecomplex voor de Kop van de Nieuwe Haven vaststelt, de hiervoor benodigde financiële dekking beschikbaar stelt én er een definitief besluit genomen wordt over de Garantstelling. Hierna zal de gemeente in de eerste maanden van 2025 het perceel bouwrijp maken, waarna de grondoverdracht in april 2025 plaats kan vinden. Inhoud Mijlpaal in de ontwikkeling van Schieoevers Al sinds 2012 zijn de gemeente en studentenroeivereniging LAGA in gesprek over de uitbreidingsplannen voor hun verenigingsgebouw. Aanvankelijk was het plan om op de huidige locatie uit te breiden, maar dit stuitte op bezwaar vanuit de Provincie Zuid Holland, met name op het gebied van de vaarveiligheid. Er volgde een intensieve zoektocht naar een alternatieve locatie. Die werd uiteindelijk gevonden aan de Kop van de Nieuwe Haven. De toevoeging van deze sportvereniging past goed in de transformatie van Schieoevers-Noord naar een levendig en gemengd gebied. In het bestemmingsplan voor de Schieoevers Noord (Kabeldistrict en Nieuwe Haven) dat op 18 oktober 2022 is vastgesteld door de raad, is daarom rekening gehouden met de komst van LAGA.

De bouw van LAGA is een belangrijke mijlpaal voor de Schieoevers transformatie: het is de eerste ontwikkeling die daadwerkelijk gerealiseerd zal gaan worden en die een belangrijke impuls kan geven aan het gebied. Garantstelling Om de bouw van hun verenigingsgebouw mogelijk te maken, wil LAGA een lening bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) afsluiten. Omdat de BNG dat alleen wil doen als de gemeente en/of TU Delft garant staat, heeft LAGA de gemeente gevraagd garant te staan (zij hebben afwijzingen van twee banken die niet willen lenen zonder garantstelling van de gemeente en/of de TU Delft). Het is wettelijk niet toegestaan dat de TU Delft rechtstreeks garant staat voor LAGA. Vandaar dat er een oplossing voorgesteld is, waarbij de gemeente garant staat en de TU Delft contragarant, zodat de gemeente geen enkel financieel risico loopt.

Pagina 1 van 4

De gemeente heeft op 21 december 2021 (zie bijlage Oplegger Raad) aangegeven onder voorwaarden garant te willen staan. De belangrijkste voorwaarde is dat de TU Delft voor hetzelfde bedrag, onder dezelfde voorwaarden en voor de volledige looptijd van de garantie contragarant zal staan. Op deze wijze loopt de gemeente geen enkel financieel risico. De TU Delft heeft een intentieverklaring opgesteld en ondertekend ten behoeve van de aanvraag van LAGA voor de garantstelling. De contragarantie (dat wil zeggen het contract tussen gemeente en TU Delft) is gereed en is als bijlage bijgevoegd. Dit document kan ondertekend worden zodra LAGA en TU Delft onderling overeenstemming hebben bereikt. Aan het college en de raad wordt gevraagd akkoord te gaan met een gemeentegarantie ten gunste van LAGA bij de BNG indien de contragarantie door de TU Delft rechtsgeldig wordt ondertekend. Met de garantstelling en de contragarantstelling kan LAGA voldoen aan de financiële voorwaarden voor de bouw van haar complex. Met de vaststelling van de GREX kan de gemeente zorgdragen voor bouwrijpe grond. Daarnaast verkrijgt LAGA beschikking over de grond door het sluiten en nakomen van een erfpachtovereenkomst. De toestemming daarvoor heeft het college reeds verleend.

Grondexploitatie Het perceel aan de Kop van de Nieuwe Haven is verontreinigd en zal gesaneerd moeten worden om geschikt te zijn voor toekomstige ontwikkelingen. In de erfpachtovereenkomst met LAGA is afgesproken dat de gemeente de grond bouwrijp levert. Daartoe is een Grondexploitatiebegroting opgesteld en die laat een tekort zien van €390.000. Bij de raadspresentatie in november 2023 is een tekort gepresenteerd van € 300.000. De toename van het tekort is het gevolg van actualisatie van de raming van de kosten voor bouwrijp maken enerzijds en extra plankosten anderzijds. Vaststelling van de GREX door de raad is als ontbindende voorwaarde opgenomen in de erfpachtovereenkomst. Wat verandert er? Met de garantie (en de bijbehorende contragarantie van de TU Delft) kan LAGA de benodigde lening bij de BNG afsluiten. Daarmee zet LAGA een belangrijke stap in het verkrijgen van de financiële middelen voor de bouw van hun pand. Wanneer de Raad de GREX heeft vastgesteld, kan de gemeente starten met een aanbesteding voor de werkzaamheden bouwrijp maken. De aanbesteding wordt eind 2024 afgerond, waarna de uitvoering van het bouwrijp maken in januari 2025 kan starten. Het streven is in april 2025 de grond over te dragen aan LAGA zodat zij in mei kunnen starten met bouwen. Beleidskaders Met het plan voor LAGA is rekening gehouden in het bestemmingplan Schieoevers Noord.

De bouwaanvraag zal hieraan worden getoetst. Ten aanzien van de Erfpachtovereenkomst, Garantstelling en GREX gelden de volgende beleidskaders: - Algemene erfpachtbepalingen 2012 gemeente Delft - Grondbeleid 2022-2025 gemeente Delft - Verordening Garanties Geldleningen 2004 Financiën Garantstelling Voor de Garantstelling zijn geen financiële middelen nodig. Doordat de TU Delft contragarant staat, wordt ieder financieel risico voor de Gemeente uitgesloten. In geval LAGA de rente en/of aflossing niet (geheel) zou betalen, draagt de Gemeente haar garantierisico over aan de TU. Vanuit wetgeving is het niet toegestaan dat de TU rechtstreeks garant staat voor LAGA. Tenslotte zal ook de akte van Borgtocht (dit zijn de standaardvoorwaarden vanuit de BNG) ondertekend moeten worden. Vanwege de contragarantie van de TU zal de gemeente afzien van het recht van eerste hypotheek op het te bouwen vastgoed. Grondexploitatie De grondwaarde is in 2021 vastgesteld op ruim € 550.000. Hiervan betrof € 190.000 een bijdrage in de kosten voor het bouwrijp maken van de grond. Op basis van een actuele raming vallen deze kosten hoger uit. Dit is met name het gevolg van hogere saneringskosten. Daarnaast verwacht de gemeente nog circa € 150.000 aan plankosten te maken in de jaren 2024 en 2025. Dit resulteert in een tekort van € 390.000 op de Grondexploitatie. Deze kosten zijn

Pagina 2 van 4

noodzakelijk en zullen ook gemaakt moeten worden als een andere partij de locatie gaat ontwikkelen. Deze kosten komen boven op de in 2021 geraamde en inmiddels tot en met 2023 gerealiseerde kosten van (meer dan) €100.0000 die ten laste van de Reserve Schieoevers zijn gebracht. De toename van de plankosten is het gevolg van het intensief overleg dat vanaf 2024 (nog steeds) heeft plaatsgevonden over in het bijzonder erfpachtovereenkomst, garantstelling en financiële haalbaarheid business case LAGA. De grondexploitatie Kop van de Nieuwe Haven laat een tekort zien van (afgerond) 390.000 euro netto contante waarde (prijspeil 1-1-2024). Hier bovenop komt nog de toevoeging van rente over het jaar 2024 à 8.000 euro. Om dit totale tekort van 398.000 euro te dekken zal de Raad vanuit de algemene middelen de verliesvoorziening voor grondexploitaties aan moeten vullen met dit bedrag. De kosten en opbrengsten dienen opgenomen te worden in de begroting, waarvoor een begrotingswijziging wordt toegevoegd. Het project kent specifieke risico's en marktrisico’s. De financiële vertaling van de risicoanalyse ad 97.000 euro (bestaande uit 71.000 euro projectspecifieke risico's en 26.000 euro marktrisico) wordt opgenomen in het totale benodigde weerstandsvermogen van de Gemeente Delft.

De GREX wordt vanwege zijn verliesgevendheid geen onderdeel van de Business Case Schieoevers, maar gaat financieel meelopen in het (Tussentijds) MeerjarenProgramma Grondontwikkeling ((T)MPG). De provincie levert een bijdrage van 395.000 euro aan LAGA voor hun verhuizing naar een veiligere plek. Dit gebeurt in de vorm van een subsidie. Het geld hiervoor is opgenomen in de (goedgekeurde) begroting van de provincie. De verwachting is dat 80% van dit bedrag voor de zomer wordt uitgekeerd aan LAGA. Vervolg Op het moment dat de Raad akkoord is met de garantstelling, kan LAGA geld lenen ten behoeve van de bouw van hun pand en de aanneemovereenkomst tekenen. Wanneer de Raad de GREX heeft vastgesteld, zijn er voldoende financiële middelen om de kavel bouwrijp te maken. De gemeente zal een uitvraag doen naar marktpartijen, waarna de uitvoering in januari 2025 kan starten. Naar verwachting kan in april 2025 de grond aan LAGA worden overgedragen zodat zij in mei 2025 kunnen starten met bouwen. De oplevering is gepland in de tweede helft van 2026. Participatie In het kader van de bestemmingsplanprocedure heeft afstemming plaatsgevonden met ontwikkelaar AM (die op de naastgelegen kavel aan de Nieuwe Haven woningbouw wil ontwikkelen) en Hordijk. Gedurende het ontwerpproces heeft afstemming plaatsgevonden met AM over de inrichting van de openbare ruimte.

Communicatie De boten die in de Nieuwe Haven liggen, zullen met de komst van LAGA naar elders verhuizen. Dit geldt niet voor Nautilus; de boten van deze scoutingvereniging blijven in de Nieuwe Haven en zijn zorgvuldig ingepast in de plannen van LAGA. Hierover vindt regelmatig overleg plaats. Met Rugbyclub THOR is de gemeente in gesprek over een verhuizing naar een tijdelijke locatie aan de overzijde van de Schie. Zij zullen te zijner tijd bij de Provincie een vergunningaanvraag doen. Voor de overige boten vindt afstemming plaats met de havenmeester, de tijdelijke ontheffing zal moeten worden stopgezet, daar waar mogelijk zal een alternatieve ligplaats worden aangeboden. Op het moment dat de uitvoeringsfase (bouwrijp maken) voorbereid wordt, zal ook de omgeving betrokken worden. Mogelijk dat de werkzaamheden voor enige overlast zorgen. Een zorgvuldige communicatie hierover is van belang. Bijlage(n) -

Akte van Borgtocht Contragarantie gemeente TU Delft Erfpachtovereenkomst Grondexploitatieboekje Begrotingswijziging Raadsoplegger 21 december 2021

Pagina 3 van 4

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☒ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

Maria Berger Loco-secretaris

Martina Huijsmans Loco-Burgemeester

Pagina 4 van 4