2418260 Voorstel van het college aan de raad inzake Rietveld 49 scenario analyse

Oplegger raad Raadsvoorstel Scenario analyse Rietveld 49

Onderwerp

Portefeuillehouder

Wethouder Van Vliet

Voorstel ingediend door

Harry van Dongen hvdongen@delft.nl, Claudine van Benthum cvb@realnomics.nl

Registratienummer

5833418

Datum

23 april 2024

Concept-besluit(en) De raad: 1. Neemt kennis van de resultaten van de scenario analyse voor een podiumkunstenpand aan het Rietveld 49 2. Besluit: A. Om de volgende scenario’s af te laten vallen: Scenario 2: Midden variant verbouw Rietveld 49 Scenario 3: Basis variant verbouw Rietveld 49 Scenario 4: Verkoop Rietveld 49 Scenario 5: Verplaatsen naar alternatieve locatie in de binnenstad van Delft. B. Om het scenariobesluit te nemen door middel van de integrale afweging in het Integraal Huisvestingsplan (IHP) Cultuur, planning eind 2024 (scenario 6) en op basis daarvan een go/no go besluit te nemen om het pand Rietveld 49 te verbouwen of niet: Scenario 1: Totaal variant verbouw Rietveld 49, met in achtneming van: ▪ het afwegingskader voor een Algemeen Belang besluit dat momenteel wordt uitgewerkt in de Nota vastgoedanalyse; ▪ wet- en regelgeving omtrent het gebruik van een lucht-/warmtepomp en de mogelijke daaruit voorvloeiende geluidshinder voor de omgeving; ▪ het door Stichting Rietveld Theater in de tussenliggende periode in compleetheid opvolgen van de aanbevelingen vanuit de toets van de business case om te komen tot een toekomstbestendige en duurzame invulling van het ondernemingsplan en de daar deel van uitmakende exploitatie; ▪ een informatiepakket met uitgangspunten samen te stellen zodat een efficiënte doorstart met het bouwteam mogelijk is, met daarin opgenomen de

scope-wijziging voor het verduurzamen van de foyer en het trappenhuis en het inpassen van het ondernemingsplan SRT en de mogelijke inpassing van het VAK. -

Scenario 7: Stoppen met de planvoorbereiding en verbouw Rietveld 49, met in achtneming van: ▪ de reeds gemaakte planontwikkelings- en proceskosten; ▪ de kosten voor het beëindigen van de bouwteamovereenkomst met aannemer; ▪ de strategische afweging om Rietveld 49 te behouden als onderdeel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille of te verkopen, en daarbij mee te wegen dat wanneer het Rietveld 49 onderdeel blijft van de portefeuille de gemeente eveneens voor een verduurzamings-en grootschalige verbouwopgave staat, gezien de huidige staat en het huidige energielabel G van het gebouw.

Pagina 1 van 6

Waarom nu? In de Raad van februari 2023 is bepaald dat de gemeente zich wil beraden op het vervolgtraject voor een Podiumkunstenpand aan het Rietveld 49 in Delft. De Raad wil in beeld laten brengen welke vervolgstappen zij het beste kan nemen door het uitvoeren van een scenario analyse, waarna zij een go/no go besluit wil nemen over de verbouw van het Rietveld. De scenario analyse is afgerond, vraagt om een besluit voor het vervolgtraject waarbij het voorstel is om een scenariobesluit te nemen op basis van de integrale afweging in het Integraal Huisvestingsplan Cultuur. Inhoud In de afgelopen periode heeft de gemeente in een integraal proces aan de scenario analyse gewerkt samen met het bouwteam. In de uitwerking van de scenario’s is intensief samengewerkt met SRT en is DTG geïnformeerd over de voortgang. Ook heeft SRT een ondernemingsplan opgesteld met een visie op de toekomstbestendigheid en de continuïteit van de organisatie en de financiële exploitatie. In het ondernemingsplan geeft SRT aan “dit business plan dient als een routekaart voor het verwezenlijken van een ambitieus maar haalbaar project’. De scenario’s verschillen in de wijze waarop zij bijdragen aan de ambities zoals vastgesteld in het PVE Podiumkunstenpand (2022). Per scenario lopen de vastgoedtechnische en de financiële consequenties en de risicoeffecten voor de gemeente uiteen.

Ook zijn de scenario’s verschillend in de planning en de gebruik- en exploitatiemogelijkheden als theater. In alle scenario’s is de samenhang tussen de investeringskosten en de toekomstige exploitatie kosten en baten essentieel. De functionele bruikbaarheid is bepalend voor de haalbaarheid van de businesscase als podiumkunstenpand. Onderstaand leest u de hoofdpunten van de scenario analyse, zoals toegelicht in de memo Scenario analyse Rietveld 49 (Bijlage A). Deze oplegger bevat een toelichting op de volgende toezeggingen: •

• •

•

T220203.8.3.1 (Alternatieven voor atelierhouders Rietveldtheater) Wethouder Vollebregt zegt toe een goed alternatief voor de huurders en atelierhouders aan te willen bieden en dat het college zich daarvoor maximaal zal inspannen. Dit traject is opgepakt in de periode vóór de scenario analyse. Enkele atelierhouders hebben een nieuwe plek gekregen in het verzamelpand aan de Koornmarkt. Eén van de atelierhouders heeft aangegeven te vertrekken als daadwerkelijk tot verbouw wordt overgegaan. T230316.4.7.1 (Vierde scenario Rietveld theater) waarbij de functie van het Rietveldtheater wordt behouden maar wellicht op een andere plek is uitgewerkt in scenario 5 T230404.6.6.1 (Zelf renoveren Rietveld Theater) waarbij de stichting (Rietveld Theater) zelf de renovatie van het huidige pand kan uitvoeren (tegen lagere kosten), of delen van de renovatie zelf kan uitvoeren en te onderzoeken of het mogelijk is om het pand te verkopen aan Stichting Rietveld Theater is onderdeel van de uitwerking van scenario 4. T230404.6.6.2 (Tijdelijke huisvesting Rietveldtheater) Wethouder Van Vliet zegt toe dat het college zich gaat inzetten voor tijdelijke huisvesting van het Rietveld Theater in Delft, zolang de stichting nog geen permanent theater tot haar beschikking heeft. De gemeente heeft een vergunning verleend voor tijdelijke huisvesting van Rietveld Theater in Hal 015.

Er wordt met het theater en de projectontwikkelaar overleg gevoerd over de duur van het verblijf in het Kabeldistrict. Indien de tijdelijke huisvesting eerder ophoudt dan dat er een besluit genomen is over de toekomst van Rietveld 49, dan zal het college zich wederom inzetten om tijdelijke huisvesting elders mogelijk te maken. Dit wordt op dit moment echter niet voorzien.

Scenario 1: Totaal variant verbouw Rietveld 49 In scenario 1 is onderzocht of het mogelijk is om het concept VO van juli 2022 functioneel en/of technisch te optimaliseren en bezuinigingen door te voeren door het onderliggende PVE te actualiseren. Dit bleek niet mogelijk zonder afbreuk te doen aan het gebruikscomfort en/of de gebruiksmogelijkheden. Vervolgens is de financiële haalbaarheid onderzocht. SRT heeft ter onderbouwing van de financiële en bedrijfsmatige continuïteit van het podiumkunstenpand een ondernemingsplan inclusief globale business case opgesteld (Bijlage C). Het ondernemingsplan is onafhankelijk beoordeeld door een extern adviesbureau (Bijlage D, Pagina 2 van 6

quick scan BMC, dd. 2 november 2023). Indien de gemeente de volledige stichtingskosten doorrekent in de kostprijsdekkende huur is deze huur niet op te brengen uit de exploitatie van een podiumkunstenpand. Om de huur betaalbaar te houden is onderzocht op welke wijze het mogelijk is om als gemeente eenmalige financiële middelen beschikbaar te stellen passend binnen het wettelijk kader. Om het probleem van de - voor de huurders te hoge kostprijsdekkende huur op te lossen is het nodig een algemeen belang besluit te laten nemen door de raad, de overwegingen over een algemeen belang besluit worden opgenomen in de Nota Vastgoedbedrijfanalyse. In de huidige situatie heeft Rietveld 49 een benedenzaal ter beschikking van 100 stoelen, waarin SRT organiseert dat er ca. 200 voorstellingen (2019) met ca. 15.000 bezoekers worden gegeven. In dit scenario realiseert de gemeente binnen ca. 2 jaar de gewenste culturele bijdrage in de binnenstad door het functioneel verbeteren van het Rietveld tot een podiumkunstenpand, het pand te verduurzamen en toegankelijk te maken voor mindervaliden omdat de toegankelijkheid van het gebouw momenteel niet voldoet. Na de verbouw en uitbreiding conform PVE komt er een bovenzaal bij met ca. 65 stoelen voor ca. 120/200 extra voorstellingen en ca. 8.500 bezoekers extra.

DTG blijft een gebruiker van het pand, waarbij DTG voor de voorstellingen gebruikt maakt van de zalen. Scenario 1 is haalbaar uitgaande van een solide business case bij de gebruikers en de investeringsbereidheid van de gemeente. De hierbij behorende risico’s en aandachtspunten voor het vervolg zijn: De extra financiële middelen benodigd in verband met betaalbaarheid en haalbaarheid van het plan; De toekomstbestendigheid van het ondernemingsplan van Stichting Rietveld Theater waaronder de adviezen over de demarcatie tussen de huurder en eigenaar, de validiteit van kosten en opbrengsten, de voorwaarden waaronder een samenwerking met VAK mogelijk is, de inzet van SRT gedurende het vervolg en de risicobeheersing; Het algemeen belang besluit dat noodzakelijk is in verband met de rechtmatigheid van de benodigde extra financiële middelen van de gemeente. Dit behoeft een integrale afweging door de gemeente zodat duidelijkheid ontstaat voor andere maatschappelijke velden.

De impact op de omgeving door de mogelijke geluidsoverlast van de warmtepomp, bezoekers en fietsen en eventuele klachten van omwonenden bij gebruik binnentuin; De mogelijke geluidshinder voor de omgeving door het toepassen van een van lucht/warmtepompen in de binnenstad; De scope-wijziging: Verduurzamen foyer en trappenhuis, inpassen ondernemingsplan SRT en mogelijke inpassing van een deel van de activiteiten van het VAK dienen uitgewerkte te worden in het ontwerp. Scenario 2: Midden variant verbouw Rietveld 49 Het uitgangspunt van scenario 2 is het afschalen van het concept Voorlopig Ontwerp van juli 2022. Er is per besparingsoptie bekeken wat de consequenties zijn als er geen akoestische en installatie technische maatregelen in de bovenzaal en/of een of meerdere studio’s wordt genomen. Functioneel betekent dit dat deze ruimten in beperkte mate een bijdrage kunnen leveren aan een podiumkunstenpand, immers er word dan geen box-in-box gerealiseerd, waardoor geluidsoverdracht plaats vindt. De financiële besparing op de investeringskosten is beperkt omdat het verduurzamen van de bovenverdieping leidt tot de noodzaak om klimaat- en luchtbehandeling in te bouwen. Daarbij is de benedenzaal grotendeels maatgevend voor de luchtbehandelingsinstallaties, waardoor dit een beperkte besparing oplevert.

Deze factoren afwegend is de conclusie dat Scenario 2 niet haalbaar is, omdat de beperkte besparing in de investeringskosten een grote impact heeft op het functioneel gebruik als podiumkunstenpand en de exploitatie als theater en daardoor tot onvoldoende huurinkomsten voor de gemeente leidt. Scenario 3: Basis variant verbouw Rietveld 49 In scenario 3 is bekeken hoe het Voorlopig Ontwerp van juli 2022 kan worden aangepast tot een basisvariant dat voldoet aan de wettelijke kaders en de reguliere instandhouding. Dit scenario borduurt voort op scenario 2, waarbij alle besparingsopties gezamenlijk resulteren in het basisscenario. Het doorvoeren van deze bezuinigingen heeft in totaal een effect van ca. € 560.000. In dit scenario is er geen sprake van een functionele uitbreiding en levert Rietveld 49 geen grotere culturele bijdrage aan de stad. Scenario 3 is niet haalbaar, omdat de besparingen leiden tot een beperkte verlaging van de investeringskosten. Een belangrijk deel van de huur wordt opgebracht door de extra kaartverkoop en horecaopbrengsten door het uitbreiding van de podiumkunsten in het pand, indien er geen uitbreiding is van de Pagina 3 van 6

theatermogelijkheden is het voor SRT niet mogelijk is om een hogere huur te betalen. Dit leidt tot een onhaalbare financiële business case voor de gemeente. Scenario 4: Verkoop Rietveld 49 In scenario 4 is bekeken of overdracht van het eigendom (Verkoop) van Rietveld 49 aan Stichting Rietveld Theater (SRT) een bijdrage zou kunnen leveren om de ambities te realiseren. Eerder heeft de gemeente hierover negatief besloten Het scenario blijkt niet haalbaar, omdat SRT de afschrijvings- en financieringslasten voor de aankoop en de verbouw niet zelfstandig kan dragen binnen haar business case. Nog afgezien van de gemeentelijke strategische verkoopafweging. Scenario 5: Locatie elders in de binnenstad In dit scenario is verkend of er mogelijkheden zijn om het podiumkunstenpand op een andere locatie te realiseren passend bij het PVE – een vestzak theater in de binnenstad van Delft - en de gewenste planning op korte termijn. Binnen de gemeentelijke portefeuille zijn er geen gebouwen beschikbaar met een vergelijkbare omvang, realisatieplanning en ligging. Buiten de gemeentelijke portefeuille zijn in de binnenstad geen panden bekend die passen bij het PVE. Buiten de binnenstad en op lange(re) termijn is het maatschappelijk cluster in Schieoevers mogelijk een geschikte locatie. Deze afweging kan de gemeente maken in het Integraal huisvestingplan Cultuur (zie scenario 6).

Scenario 6: Integraal huisvestingsplan Cultuur Het IHP cultuur wordt in 2024 parallel aan het Koersdocument Maatschappelijke Voorzieningen opgewerkt. Dit is een samenhangend document voor de culturele investeringen in de stad met een nog te bepalen looptijd van circa 10 tot 15 jaar. In het IHP wordt integraal afgewogen hoe een podiumkunstenpand kan bijdragen aan de culturele en maatschappelijke opgaven van de stad in relatie en in samenhang met de huisvestingsopgaven van en benodigde investeringen in andere culturele voorzieningen. Scenario 7: Stoppen planontwikkeling en verbouw Rietveld 49 In dit scenario kiest de gemeente ervoor de verbouw van het Rietveld 49 als podiumkunstenpand te stoppen en het Rietveld terug te laten aan de gemeentelijke portefeuille. In dit scenario heeft de gemeente op korte termijn geen podiumkunstenpand in (binnenstad) Delft conform het vastgestelde PVE. Het scenario 7 sluit niet aan bij het vastgestelde PVE. Geadviseerd wordt om dit scenario onderdeel te laten zijn van de integrale afweging in het IHP Cultuur. Wat verandert er? Het go/ no go besluit voor de verbouw van het Rietveld 49 wordt uitgesteld tot eind 2024. Met het oog op de voorgenomen verbouw is SRT in de zomer 2023 tijdelijk verhuisd naar Hal 015 in Kabeldistrict in de Schieoevers. DTG maakt momenteel nog gebruik van Rietveld 49 samen met één atelierhouder.

Het gebouw staat hierdoor – behoudens het deel dat in gebruik is bij DTG en de atelierhouder – minimaal een half jaar langer leeg. Ook het bouwteam staat langer in de wacht. Beleidskaders Zoals beschreven in het Cultuurkader 2021 – 2030 draagt het Rietveld theater bij aan de programmalijnen ‘meedoen met cultuur’ en ‘stedelijke aantrekkelijkheid’. Om als stad aantrekkelijk te zijn voor bewoners en bezoekers heeft de gemeente een passend cultureel voorzieningenniveau nodig. Het Rietveld Theater speelt hierin een belangrijke rol. Het gemeentelijke object Rietveld 49 wordt sinds 2012 succesvol door Stichting Rietveld Theater (SRT) gebruikt als theater. De stichting stelt talentvolle podiumkunstenaars in de gelegenheid om optredens te verzorgen en faciliteert hen met bijvoorbeeld productionele- en marketingkennis. Het Delfts Toneelgezelschap (DTG) bespeelt, al bijna 50 jaar, het podium boven het Rietveld Theater. De culturele activiteiten van SRT en DTG in het pand Rietveld 49 worden zeer gewaardeerd. In de nota Vastgoedbedrijfanalyse 2019 zijn de beleidskaders opgenomen voor de portefeuille vastgoedbedrijf waaronder het onderhoudsbeleid. Voor verduurzaming van de vastgoed portefeuille is een routekaart opgesteld. Toegankelijkheidseisen komen voort uit de Besluit Toegankelijkheid of Bouwbesluit.

Pagina 4 van 6

Financiën Uit de scenario analyse is gebleken dat het niet mogelijk is om de ambities opgenomen in het PVE te realiseren binnen het taakstellende budget, zoals vastgesteld in de gemeenteraad in de vergadering van 3 februari 2022. Het taakstellende budget voor de renovatie van het Rietveld 49 is destijds vastgesteld op € 1,9 miljoen (waarvan € 1,4 miljoen bouwkosten en € 0,5 miljoen bijkomende kosten). Dit budget is gebaseerd op het Programma van Eisen (PVE) opgesteld d.d. 09-06-2021. Dit taakstellend investeringsbudget en de daaruit voortvloeiende kapitaallasten zijn verwerkt in de programma-begroting 2024-2027. De investering van het Rietveld theater valt onder het programma Samenleven, onderwijs en cultuur. Op basis van de scenario analyse vallen Scenario 2 t/m 5 af. Onderstaand zijn de financiële implicaties van scenario 1 weergegeven, welke wordt afgewogen middels scenario 6 (de integrale afweging in het Integraal Huisvestingsplan (IHP) Cultuur). Scenario 7 valt binnen de kaders van het reeds vastgestelde taakstellende investeringsbudget. In de indicatieve raming van Scenario 1 is rekening gehouden met de nadere planuitwerking, een post onvoorzien passend bij deze fase van de planvoorbereiding en prijsstijgingen tot start bouw. De definitieve prijsstelling vindt plaats op basis van een Definitief Ontwerp en de dan geldende marktomstandigheden. .

De totaal geraamde stichtingskosten voor Scenario 1 inclusief de scope uitbreiding (bedragen zijn afgerond): • Stichtingskosten € 4,7 mln. (prijspeil 2023, inclusief index prijsstijgingen tot start bouw) • Scope uitbreiding € 0,3 mln. (stelpost voor verduurzamen foyer en trappenhuis en voor aanpassingen in het concept VO) • •

Stichtingskosten Taakstellend budget

€ 5,0 mln. (prijspeil 2023, excl. BTW incl. prijsstijgingen tot start bouw) € 1,9 mln (raadsbesluit 2022)

•

Resterend benodigde middelen

€ 3,1 mln (nog niet beschikbaar in gemeentelijke begroting)

Het reeds beschikbaar kaderstellend budget is € 1,9 mln. (zie raadsbesluit 2022), uitgaande van een (maatschappelijke) huur en rekening houdend met de meerjaren onderhoudsvoorziening € 0,2 mln (cf. programma begroting). Dit betekent dat indien de gemeente de ambities voor een podiumkunstenpand in de stad wil realiseren extra financiële middelen zijn benodigd om te komen tot het podiumkunstenpand en een toekomstbestendige plek voor repeteren, ontmoeten en optreden in de stad van Delft. De extra benodigde financiële middelen vanuit de gemeente bedragen € 3,1 mln. Deze financiële middelen zijn thans niet beschikbaar in de gemeentelijke begroting. Gezien het feit dat de gemeente een gemeentelijke monument gaat verduurzamen, kan zij mogelijk aanspraak maken op (verduurzamings)subsidies. Met deze financiële bijdrage is nog geen rekening gehouden. In de scenario analyse is onderzocht welke mogelijkheden de gemeente heeft om binnen de juridische en financiële kaders tot een haalbare Business Case te komen voor het verbouwen en exploiteren van een podiumkunstenpand. De gemeente dient daarbij onder meer rekening te houden met de wet- en regelgeving voor wat betreft subsidies maar ook het aanbestedingsrecht en de regels rond staatssteun en kaders vanuit de Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten (BBV), het vastgoedbeleid en de autoriteit Consument en Markt.

Op basis van de integrale afweging in het IHP Cultuur kan een bestuurlijke keuze gemaakt worden voor een nieuw taakstellend kader inclusief een passend dekkingsvoorstel bij scenario 1 (go-besluit). Bij scenario 7 (no go- besluit) zijn de reeds gemaakte planontwikkelings- en proceskosten naar verwachting gedekt door de ca. € 0,5 miljoen bijkomende kosten binnen het beschikbaar kaderstellend investeringsbudget. Vervolg Eind 2024 wordt u geïnformeerd over de integrale afweging middels het IHP en op basis daarvan een go/no go besluit te nemen om het pand Rietveld 49 te verbouwen. In de tussenliggende periode blijft een deel van het gebouw in gebruik bij DTG en één atelierhouder. Participatie De uitwerking van de scenario analyse heeft plaatsgevonden in nauw overleg met SRT. Gedurende het traject is DTG geïnformeerd over de voortgang. Ook is veelvuldig gesproken met het bouwteam, en hebben zij hun ontwerpen technische bijdrage geleverd aan de scenario uitwerking. Communicatie Pagina 5 van 6

Communicatie met de omgeving volgt na het go/no go besluit. In het vierde kwartaal van 2024 wordt u nader geïnformeerd. Bijlage(n) -

Bijlage A: Memo scenario analyse Rietveld 49 Bijlage B: Risico analyse Rietveld 49 Bijlage C: Business plan, Rietveld Theater, Huis voor podiumkunsten, 2023 Bijlage D: Advies quickscan BMC, november 2023 en de reactie van SRT op de quickscan BMC (141223)

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☒ Niet van toepassing

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om T220203.8.3.1 (Alternatieven voor

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

atelierhouders Rietveldtheater), T230316.4.7.1 (Vierde scenario Rietveld theater), T230404.6.6.1 (Zelf renoveren Rietveld Theater) T230404.6.6.2 (Tijdelijke huisvesting Rietveldtheater) als afgedaan te beschouwen ☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

Maria Berger Loco-secretaris

Maaike Zwart Loco-burgemeester

Pagina 6 van 6