2413167 Voorstel van het college aan de raad inzake Masterplan en grondexploitatie Kop van de Buitenhof

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Masterplan en grondexploitatie Kop van de Buitenhof

Portefeuillehouder

Wethouder Huijsmans

Voorstel ingediend door

Onno de Bever / odbever@delft.nl

Registratienummer

5794207

Datum

19 maart 2024

Concept-besluit(en) Concept raadsbesluit De raad: 1. Stelt het ‘Masterplan Kop van de Buitenhof’ als stedenbouwkundig uitwerkingskader voor de gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof vast; 2. Stelt de ‘Grondexploitatie Kop van de Buitenhof’ als financieel kader voor de gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof, met een positief saldo van € 0,36 miljoen NCW, vast; 3. Stelt bijgevoegde 13de begrotingswijziging vast, waarmee de grondexploitatie wordt opgenomen in de programmabegroting en de investeringskredieten ten behoeve van de realisatie nieuwbouw Grotius en Maurice Maeterlinckschool worden opgehoogd; 4. Stelt het Beeldkwaliteitsplan Kop van de Buitenhof vast als stimulerend en richtinggevend kader voor het ontwerp aan gebouwen en openbare ruimte.

Waarom nu? Afgelopen jaren is gewerkt aan de planvoorbereiding voor de gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof. Om deze fase af te ronden en over te kunnen gaan naar de planuitwerkings- en realisatiefase is besluitvorming nodig over de uitgangspunten (Masterplan en Beeldkwaliteitsplan) en de financiële randvoorwaarden (grondexploitatie). Tevens is principe overeenstemming bereikt met Basalt Revalidatie over de herontwikkeling van hun locatie. Om deze overeenkomst te bekrachtigen is besluitvorming over de grondexploitatie nodig. Tenslotte is voor Delft West, waar deze gebiedsontwikkeling onderdeel van uitmaakt, subsidie verkregen vanuit de Woningbouwimpuls (Wbi). Deze subsidie vereist een uiterlijke start bouw in 2026 en uiterste start bouw laatste project in 2033.

Inhoud Voor de Kop van de Buitenhof (Reinier de Graaf- en Juniusbuurt) staat voor het komende decennium een grootschalige gebiedsontwikkeling gepland. Het bestaande programma van voornamelijk zorg- en maatschappelijke functies wordt uitgebreid met een divers woonprogramma en wijkgerichte voorzieningen. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken wil de gemeente naast de reeds bestaande gemeentelijke grondposities de beschikbaar komende kavel van Basalt Revalidatie verwerven. Ook overweegt de gemeente kavel en gebouw van de Rabobank aan te kopen. Als de gemeente volledig eigenaar is van alle ontwikkelposities kan de gemeente beter sturen op deze gebiedsontwikkeling. Het concept ‘Masterplan Kop van de Buitenhof’ geeft concreet invulling aan de transformatie van dit gebied met nieuwbouw voor twee scholen, een sporthal, een revalidatiecentrum en ca. 800 woningen met bijbehorende Pagina 1 van 10

wijkgebonden voorzieningen. Tenminste 50% van de woningen zal in het betaalbare segment vallen; een deel van het woonprogramma zal een bijdrage leveren aan het programma ‘Langer en weer thuis’. Het concept Masterplan is de basis voor de financiële vertaling van de gebiedsontwikkeling naar de ‘Grondexploitatie Kop van de Buitenhof’. Ook de toekomstige juridisch planologische kaders die voor de nieuwe ontwikkelingen opgesteld worden zijn een verdere uitwerking van het Masterplan. De raad wordt gevraagd de planologische en financiële kaders vast te stellen die de gebiedsontwikkeling mogelijk maken. Hieronder wordt toegelicht wat met deze gebiedsontwikkeling gerealiseerd wordt. In een beeldvormende sessie met de commissie Ruimte en Verkeer op 8 februari 2024 zijn de plannen uitgebreid toegelicht. Context De Kop van de Buitenhof ligt aan de noordzijde van de wijk De Buitenhof en maakt onderdeel uit van de grootschalige naoorlogse uitbreiding van Delft. In het stedenbouwkundig plan van Van Embden (1966) was deze noordelijke zone bestemd voor wijk-overstijgende functies, zoals het ziekenhuis en voortgezet onderwijs. Dit gebied kenmerkt zich hierdoor o.a. door weinig verbinding met de rest van de wijk omsloten door grote infrastructuur, anoniem en relatief weinig woningen. Buitenhof en heel Delft West staan voor een aantal belangrijke opgaven de komende jaren.

In het Gebiedsbeeld Delft-West (als doorvertaling van de Omgevingsvisie) zijn de opgaven als volgt geformuleerd. 1. Gebiedsontwikkelingen dragen substantieel bij aan een leefbare, duurzame, veilige en gemixte wijk. 2. Bestaande identiteit en waarden zijn leidend voor eventuele verdere verdichting. 3. Delft-West wordt nog aantrekkelijker om te komen en blijven wonen, werken en zijn. 4. Het scheppen van condities voor ontmoeting als onmisbaar onderdeel van de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Delft-West. 5. Het versterken van bestaande fysieke en mentale verbindingen. De Kop van de Buitenhof draagt als volgt bij aan deze opgaven: • Het woonprogramma in de Kop van de Buitenhof gaat ervoor zorgen dat er voor bewoners meer kansen komen om binnen de eigen wijk te verhuizen naar bijvoorbeeld een starterswoning of seniorenwoning

Pagina 2 van 10

• •

•

In de Kop van de Buitenhof wordt ingezet op voldoende ruimte voor ontmoeting en levendigheid, zowel in de openbare ruimte als in de plinten. In de Kop van de Buitenhof is de identiteit van de landschapsstad, als hedendaagse vertaling van de naoorlogse landschapsstad, centraal gesteld. Om die kwaliteit waar te kunnen maken, wordt ingezet op een mobiliteitsconcept waarbij de fietser en voetganger voorop staan en de auto zo min mogelijk plek inneemt. De mobiliteitshub is hiervoor een essentiële randvoorwaarde. Ook het realiseren van de ontbrekende schakel in het watersysteem, ter hoogte van de huidige Rabobank, draagt bij aan de identiteit van de landschapsstad, de ecologische waarden en het verbeteren van de leefomgeving. Doorgaande fiets- en wandelroutes, water en groen zijn structurerende elementen in de buurt. Op dit moment is de fietser vaak veroordeeld tot fietspaden langs de autowegen om in de Buitenhof te komen: de Westlandseweg, het fietspad langs de Beatrixlaan: het zijn snelle fietsroutes, maar de sociale veiligheid en aantrekkelijkheid laat te wensen over. Een nieuwe doorgaande oost-west fietsroute door de buurt is te realiseren in het verlengde van de ecologische zone aan de zuidzijde van het ziekenhuis. De middelbare scholen in de Buitenhof worden beter bereikbaar vanuit de hele stad en de Kerkpolder wordt beter verbonden met de Buitenhof.

Een fietsoversteek over de Beatrixlaan is al in een vroeg stadium te realiseren en maakt deel uit van het plan. Deze is tegelijk onderdeel van de groenstructuur.

Programmatisch Uitgangspunt bij de gebiedsontwikkeling is dat reeds bestaande functies in het gebied compactere nieuwbouw kunnen realiseren. Door compacter te bouwen ontstaat ruimte om nieuw woonprogramma toe te voegen en ruimte voor nieuwe voorzieningen. Het Masterplan en de bijbehorende grondexploitatie zijn gebaseerd op het volgend programma: -

76.000 m2 woonprogramma Nieuwbouw Basalt Revalidatie, circa 12.000 m2 Nieuwbouw Maurice Maeterlinckschool, circa 4.000 m2 Nieuwbouw Grotius College, circa 12.000 m2 Overige voorzieningen (wijkeconomie) 3.000 m2

Wonen Het toe te voegen woonprogramma in de Kop van de Buitenhof is gericht op het verbreden van het woningaanbod binnen de wijk Buitenhof. Door het toevoegen van middeldure- en dure huur en koopwoningen wordt de mogelijkheid van een wooncarrière binnen de Buitenhof vergroot. Uitgangspunt is dat 50% van de woningen binnen het betaalbare segment vallen, waarvan 15% in de categorie sociaal. Het woningbouwprogramma is gevarieerd en kent woningen voor verschillende doelgroepen met een variatie aan woninggroottes. Bijzondere aandacht zal er zijn voor woningen voor ouderen (met zorg in de nabijheid) welke bijdragen aan de doorstroming op de Delftse woningmarkt. Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt ook gekeken naar de mogelijkheden voor collectieve woonvormen. Voorzieningen; scholen, maatschappelijke voorzieningen en wijkeconomie In de huidige situatie bevinden zich al verschillende voorzieningen in de Kop van de Buitenhof. Door de bestaande voorzieningen compacter terug te bouwen vertrekken er geen functies. De nieuwbouw van Basalt Revalidatie bedraagt circa 12.000 m2. Er wordt verder 3.000 m2 aan ruimte gerealiseerd voor de wijkeconomie. In Bethelpark Oost gaat het om de plint aan de Westlandseweg (achter de Rabobank) of, als de Rabobank mee ontwikkelt, direct aan de Westlandseweg.

Hier ligt een zorggerelateerde invulling voor de hand vanwege de ligging naast het ziekenhuis en het revalidatiecentrum. In de Juniusbuurt zal de positie worden bepaald bij de uitwerking van de blokken. Hier ligt de nadruk op wijk- en buurtgebonden bedrijvigheid en het creëren van levendigheid. Kleinschalige horeca of een gemakswinkel, buurt- of wijkgerichte maatschappelijke voorzieningen zijn passend. Om dit mogelijk te maken is betaalbare bedrijfsruimte van belang. Ondernemers zullen in het ontwikkelproces worden betrokken bij invulling van de voorzieningen. Uitgangspunt bij de gebiedsontwikkeling is dat de nieuwbouw van het Grotius College gerealiseerd wordt op het kavel van Basalt. De benodigde kavel oppervlakte voor een kwalitatief goede school bedraagt netto 9.000 m2. Door de opgave voor de woningbouw die de gemeente Delft heeft, 15.000 woningen voor 2040, waarvan een deel binnen de Kop van de Buitenhof gerealiseerd moet worden, is de kavel voor de nieuwbouw van Grotius teruggebracht tot netto 6.550 m². Op basis van het programma van Eisen en de beleidskaders van onderwijshuisvesting van de gemeente Delft in 2023 is door een architect een massastudie uitgevoerd. De conclusie van de massastudie is dat op de kavel van Pagina 3 van 10

6.550 m² alleen een goed schoolgebouw te realiseren is indien er extra wordt geïnvesteerd in het gebouw. Dit betekent dat de fietsenstalling in de kelder wordt gerealiseerd en de sporthal halfverdiept wordt aangelegd en op de sporthal lokalen worden gebouwd. Deze aanpassingen brengen naast de standaard stichtingskosten € 8,0 miljoen aan extra stichtingskosten met zich mee. Voor deze extra stichtingskosten is geen reguliere dekking opgenomen binnen de begroting van onderwijshuisvesting en vraagt zodoende een extra investeringsbesluit. Mobiliteit Het uitgangspunt bij de gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof is dat de voetganger op 1 en de fietser op 2 staat. Dat betekent minder ruimte voor de auto. De buitenhofdreef Noord wordt afgewaardeerd van 4 naar 2 rijstroken. Onderzocht wordt of de snelheid op de Prinses Beatrixlaan kan worden verlaagd en of ook daar het aantal rijstroken kan worden teruggebracht van 4 naar 2. Dit draagt bij aan de oversteekbaarheid van de Prinses Beatrixlaan voor langzaamverkeer. Door de buurt wordt een oost-west fietsverbinding aangelegd die aansluit op het stedelijk fietsnetwerk. Parkeren wordt zoveel mogelijk collectief opgelost waardoor het aantal parkeerplaatsen op straat wordt gereduceerd. In het noordelijk deel van de Basalt kavel wordt een mobiliteitshub gerealiseerd waar diverse vormen van (deel)mobiliteit samen komen.

Ruimtelijk kader De vernieuwing van de Kop van de Buitenhof heeft betekenis voor de Buitenhof als geheel. De Kop van de Buitenhof transformeert van een geïsoleerde locatie tot een integraal onderdeel van de wijk. Doorbouwen op wat er al is vormt de basis voor de kernwaarden. Door de karakteristiek van nu als basis te nemen voor de toekomst ontstaat samenhang tussen de bestaande bebouwing, de nieuwbouw en de openbare ruimte. • Kernwaarde Landschappelijk & beleefbaar: gezond wonen in het landschap • Kernwaarde Uitnodigend & interactief: van functiescheiding naar functiemenging • Kernwaarde Geborgen & informeel: prettige leefomgeving Uitgangspunt voor het Masterplan is dat er in het gebied een aantal bouwblokken worden toegevoegd, die in functie en hoogte kunnen verschillen. De woonblokken worden omschreven als landschapsblokken, waarbij de woningen gegroepeerd worden rond een collectieve buitenruimte. De nieuwbouw van Basalt Revalidatie, Maurice Maeterlinckschool en het Grotius College worden compacter vormgegeven dan de huidige gebouwen en gaan daardoor de hoogte in. De basis voor de bouwhoogtes is reeds in de gebiedsvisie gelegd. Aan de Prinses Beatrixlaan mag maximaal 11 lagen gebouwd worden, in de rest van het gebied 5 tot 7 lagen.

Op de hoek van de Reinier de Graafweg met de Buitenhofdreef is een toren van maximaal 20 lagen toegestaan, als tegenhanger van de toren op de hoek Buitenhofdreef – Pierre van Hauwelaan. Binnen de bouwblok wordt met de hoogtes gevarieerd. Kwaliteitsborging Het Beeldkwaliteitsplan Kop van de Buitenhof richt zich op de openbare ruimte en de gebouwen van het noordelijke deel van de Buitenhof aan de Reinier de Graafweg/Prinses Beatrixlaan. Het Beeldkwaliteitsplan vormt de lange termijn basis voor de ontwikkeling. De kernwaarden geven richting in de kwaliteiten die centraal staan bij de ontwikkeling, zoals ook in het Masterplan zijn verwoord. Het Beeldkwaliteitsplan is opgesteld binnen de kaders van het Handboek Inrichting Openbare Ruimte. Het Beeldkwaliteitsplan is het instrument van het supervisieteam. Het supervisieteam bestaat uit de stadsbouwmeester en de externe stedenbouwkundige van de Kop van de Buitenhof. Het supervisieteam borgt de ruimtelijke samenhang binnen de buurt, zowel voorde bebouwing als de openbare ruimte. De AOK richt zich op de kwaliteit van de gebouwen. Net als in het Masterplan vormen de 3 kernwaarden de basis voor het Beeldkwaliteitsplan, zowel voor de gebouwen als de openbare ruimte • Kernwaarde landschappelijk & beleefbaar: Het landschap is de basis, verharding is een toevoeging die alleen wordt toegepast waar nodig.

Er wordt doorgebouwd op wat er is: bestaande water- en groenstructuren met volgroeide bomen worden benut, uitgebreid en verbonden. In de open blokken loopt het landschap door in het hof. Dakterrassen en balkons geven ruimte aan vergroening, gevels bieden ruimte aan nestkasten. • Kernwaarde uitnodigend & interactief: De Kop van de Buitenhof vormt het nieuwe gezicht van de Buitenhof naar de stad. De openbare ruimte is toegankelijk voor iedereen. Het revalidatiecentrum kent veel bezoekers die

Pagina 4 van 10

•

moeilijk ter been zijn of in een rolstoel zitten, dat vraagt om speciale aandacht in de openbare ruimte. Maatschappelijke voorzieningen en woningen staan broederlijk naast elkaar, ruimtes worden waar mogelijk gedeeld. Entrees van de woningen liggen aan de buitenzijde en buurtzijde van de blokken, zijn goed vindbaar en toegankelijk. Hoven en woonpaden zijn het domein voor veilig spelen, ontmoeten en samen zijn. Kernwaarde geborgen & informeel: Thuiskomen in de Buitenhof: entrees krijgen een eigen landschappelijke identiteit en de menselijke maat staat centraal er zijn ruime, veilige entrees en gangen. Galerijen zijn niet te lang en bieden ruimte voor verpersoonlijking, toe-eigening. Bouwhoogte en maatvoering openbare ruimte zijn met elkaar in balans.

Circulariteit Het is de ambitie om binnen de gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof de principes van circulaire ontwikkeling een plaats te geven. Bij de tenders voor de verschillende deelkavels zullen de inschrijvingen beoordeeld worden op de volgende thema’s: -

Kringlopen sluiten Faciliteiten delen Behoud & demontage Biobased materialen Secundaire materialen Losmaakbaarheid & hergebruik Ruimtelijke adaptiviteit

Per deelgebied wordt bepaald aan welk niveau van circulaire ontwikkeling voldaan moet worden, waarbij in de loop van de gebiedsontwikkeling de eisen strenger zullen worden. Klimaatadaptatie en ecologie Klimaatveranderingen maken het noodzakelijk om bij gebiedsontwikkeling rekening te houden met extreme neerslag, droogte en hitte. Op die manier kunnen de negatieve effecten van weersextremen worden beperkt, en wordt bijgedragen aan de weerbaarheid en veerkracht van het gebied. In het Masterplan Kop van de Buitenhof is rekening gehouden met de Delftse beleidsregel ‘Klimaatadaptieve bouw’. Extreme neerslag Het principe is om regenwater zo veel mogelijk vast te houden daar waar het valt, te bergen en daarna pas af te voeren. Het Masterplan biedt voldoende kansen hiervoor. In de buitenruimte is rekening gehouden met ‘volle grond’ tussen de bouwblokken en naast de straten en de aanleg van wadi's om het water te bergen. De zogenoemde watersleutel laat zien dat er voldoende bergend vermogen in de waterstructuur zit. Hitte Voldoende schaduw is belangrijk bij het voorkomen van hittestress. In het Masterplan worden zoveel mogelijk bestaande bomen ingepast, zodat deze volwassen bomen met een grote kroondiameter voor schaduw blijven zorgen. Ook worden er nieuwe bomen toegevoegd, en draagt de bebouwing bij aan schaduwwerking.

In de nadere uitwerking van gebouwen wordt ingezet op een groene invulling van daken en gevels en een zorgvuldige materialisering om warmte accumulatie te voorkomen. Droogte Het principe van de ‘stad als spons’ is leidend, zodat voldoende water wordt vastgehouden en geborgen om alle benodigde (groene) functies in het gebied ook in een droge zomerperiode van water te kunnen voorzien. Dat betekent dat er goed wordt nagedacht of en zo ja waar verharding nodig is, hoe er met afstromend hemelwater wordt omgegaan en het water kan worden afgekoppeld. Bij herprofilering wordt, als de situatie dat mogelijk maakt, groen lager gelegd dan verharding zodat hemelwater vrij naar het groen kan afstromen. Water Door de nieuwbouw wordt het verharde oppervlak in de buurt beperkt vergroot. Veel van de nieuwbouwlocaties zijn in de huidige situatie al verhard en worden meer waterdoorlatend. Verdere compensatie wordt bereikt door het toevoegen van een waterloop tussen Bethelpark kavel Basalt en verbreding van het water langs de Westlandseweg.

Pagina 5 van 10

Ecologie en biodiversiteit De Buitenhof heeft door de waterstructuren, bosplantsoenen, kruidenrijke begroeiing en bomen(lanen) een hoge ecologische waarde. Uitgangpunt is dat de functie van het gebied als leefgebied voor dieren wordt behouden en op een aantal plekken wordt versterkt. Zo wordt aan de zuidzijde van het Bethelpark de gewenste ecologische verbinding tussen de stad en het natuur-recreatiegebied Kerkpolder versterkt door de bestaande watergang te verbreden met een plas-dras zone. Door natuurinclusief te bouwen en het realiseren van biotopen voor icoonsoorten wordt de ecologische waarde vergroot . De basis hiervoor vormt het kader ‘Natuurinclusief bouwen en ontwikkelen’. Langs de waterlopen wordt waar mogelijk een ecologische oever aangelegd. Bomen Volgroeide bomen zijn een belangrijk kapitaal van de buurt. De bomen worden zo goed mogelijk ingepast, waarbij ook gekeken wordt na de conditie van de huidige bomen; soms is vervanging beter. Ook zal het nodig zijn om op een aantal plekken bomen te verwijderen. Hiervoor is een boombesparend plan nodig. Bij het eventueel rooien en vervangen van bomen moet rekening worden gehouden met de vleermuisroutes. Bij het aanpassen van de onderbeplanting zal rekening gehouden worden met doorzicht om sociaal onveilige situaties te voorkomen. Energie Delft moet in 2050 100% klimaatneutraal zijn.

Energieneutraliteit wordt bij de verdere uitwerking van de plannen als uitgangspunt meegenomen. De voorkeur gaat daarbij uit naar bodemenergie in dit gebied, omdat deze ook voor koeling ingezet kan worden. De daarmee samenhangende ruimtevraag in de ondergrond zal in de volgende fase worden uitgewerkt in een bodemenergieplan. Ten aanzien van de gebouwde parkeervoorzieningen geldt dat rekening gehouden wordt met verdere elektrificatie van auto’s Beheer De buitenruimte wordt ontworpen met als uitgangspunt dat deze voldoet aan het met de raad afgesproken onderhoudsniveau (CROW niveau C) en het handboek openbare ruimte van de gemeente Delft zoals die nu ook gelden voor de bestaande buurt. Omdat er echter openbare ruimte toegevoegd wordt, dient het beheerbudget voor de eindsituatie verhoogd te worden. De toename van het aantal m2’s buitenruimte zal gedurende de loop van de gebiedsontwikkeling plaatsvinden. De verhoging van de beheerbudgetten zal op deze verwachte toename in de tijd aangepast worden. Naar verwachting neemt vanaf 2029 het aantal m2’s toe; vanaf dat jaar zal er gefaseerd structureel aanvullend budget vanuit de gemeentebegroting gealloceerd moeten worden. Subsidies Woningbouwimpuls In het kader van de Woningbouwimpuls (WBI) vanuit het rijk is een aanvraag ingediend voor Delft West, waarbij de kop van de Buitenhof als een van de beoogde projecten benoemd is.

De aangevraagde rijksbijdrage is bestemd voor aankopen, mobiliteitsmaatregelen en investeringen in de openbare ruimte die leiden tot een impuls aan de woningbouw. De subsidie is in juli 2023 toegekend. Vooralsnog is voor de ontwikkeling van de Kop van de Buitenhof geen WBI bijdrage noodzakelijk om de grondexploitatie sluitend te krijgen. Omdat deze ontwikkeling onderdeel is van het gebied Delft West waar de WBI voor toegekend is, kan mogelijk indien nodig in de toekomst alsnog een beroep gedaan worden op de voor Delft West beschikbare WBI subsidie. Regeling specifieke uitkering woningbouw op korte termijn door bovenplanse infrastructuur (‘Versnellingsgelden’) Vanuit het rijk zijn subsidiemogelijkheden beschikbaar gesteld voor infrastructurele ingrepen die tot versnelling van woningbouw leiden. Voor de Kop van de Buitenhof is een aanvraag ingediend en toegekend voor vijf infra gerelateerde projecten, welke naast de investering in een mobility hub met deelvervoer voorzieningen vooral bedoeld zijn om de fietsinfrastructuur te verbeteren. De toegekende middelen zijn aan het investeringsproject toegevoegd. Voor de versnellingsgelden is 35% cofinanciering vereist. Deze is onder andere voorzien vanuit de Buffer uit de Incidentele dekkingsmiddelen in de Programmabegroting 2024 – 2027. Voor het definitieve investeringsbesluit wordt aparte besluitvorming voorbereid.

Overige Pagina 6 van 10

Gebiedsontwikkeling binnen de reeds bestaande stad leidt tot concurrerende ruimtevragen en vraagt om compacte vastgoedontwikkelingen. Deze zijn vaak kostenverhogend. Tegelijkertijd staan de opbrengsten onder druk als gevolg van beleidsmatige keuzes, bijvoorbeeld betaalbare woningen en voldoende maatschappelijke voorzieningen. Ondanks rijkssubsidies is het daardoor moeilijk een sluitende business case voor een integrale gebiedsontwikkeling op te stellen. Als gevolg van voorschriften uit het ‘Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten’ (BBV) mogen niet alle kosten van een gebiedsontwikkeling in een grondexploitatie opgenomen worden. Dit leidt in het geval van de Kop van de Buitenhof tot een grondexploitatie die positief is. Om alle doelen van de totale gebiedsontwikkeling te behalen zullen nog aansluitende investeringsbesluiten aan de raad worden voorgelegd voor de infrastructurele projecten en de nieuwbouw van de scholen. Wat verandert er? Door het vaststellen van het Masterplan en de grondexploitatie Kop van de Buitenhof start de gemeente met de planuitwerking en daarop volgende realisatie van de deelprojecten binnen de gebiedsontwikkeling. Dit houdt in dat de komende jaren circa 800 woningen kunnen worden toegevoegd aan de Delftse woningvoorraad.

Tevens kan Basalt Revalidatie nieuwbouw voor hun revalidatiecentrum realiseren ter vervanging van hun verouderde huidige huisvesting in de Reinier de Graafbuurt. Voor de Maurice Maeterlinckschool voor speciaal basisonderwijs en speciaal voortgezet onderwijs en het Grotius College voor voortgezet onderwijs realiseert de gemeente vervangende nieuwbouw. Door het vaststellen van het Masterplan en de grondexploitatie kan de gemeente de buitenruimte van de gebiedsontwikkeling (her)inrichten, groen en waterbergingen toevoegen en nieuwe langzaam verkeer routes aanleggen. Het aantal m2’s openbare ruimte neemt toe met circa 20.000 m2. Ongeveer 2/3 deel hiervan betreft water en groen. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de aankoop van de huidige locatie van Basalt Revalidatie en de grond en het pand van de Rabobank door de gemeente Delft. Na vaststelling van de grondexploitatie heeft de gemeente de mogelijkheid om de percelen daadwerkelijk aan te kopen. Hiervoor dienen nog aparte aankoopbesluiten door het college genomen te worden. Indien tot de aankopen wordt overgegaan, wordt de gemeente volledig eigenaar van alle te ontwikkelen gronden binnen de gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof. Beleidskaders Het Masterplan en de grondexploitatie zijn een uitwerking van de in 2022 door de raad vastgestelde gebiedsvisie Kop van de Buitenhof.

Bij de uitwerking is aansluiting gezocht bij de volgende beleidskaders: Woonvisie 2023-2028: De Kop van de Buitenhof levert een belangrijke bijdrage aan de gewenste groei van de woningvoorraad, met aandacht voor betaalbaarheid en bouwen voor senioren als onderdeel van een gedifferentieerd programma dat bijdraagt aan een meer evenwichtige samenstelling van bewonersgroepen. Dit doen we door het toevoegen van midden- en hoger segment huur- en koopwoningen en sociale huurwoningen. Mobiliteitsprogramma Delft 2040: Verkeersaspecten van de plannen voor de Kop van de Buitenhof, vloeien voort uit gemeentelijk beleid. Met het Mobiliteitsprogramma Delft 2040 (MPD) wordt ingezet op een mobiliteitstransitie. Dat betekent prioriteit voor de voetganger en fietser en beperken van autobezit en -gebruik. In de plannen komt dit tot uiting door het opheffen van parkeerplaatsen en de aanleg van vrijliggende fietspaden langs de Buitenhofdreef. Ook wordt een centrale parkeergarage gerealiseerd met een hub waar deelmobiliteit kan worden aangeboden. Verder wordt een nieuwe oost-west fiets/loopverbinding gerealiseerd, waarmee het gebied voor de fiets en voetganger wordt verbonden met Poptahof en Bartokpad. Tot slot gelden de nieuwe beleidsregels voor parkeren voor de nieuwbouw. Die beleidsregels beperken het aantal parkeerplaatsen en daarmee het autogebruik.

Omgevingsvisie: De gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof draagt bij aan de in de omgevingsvisie geformuleerde doelen versterking wijkeconomie, woningbouwopgave (in transformatiegebieden), duurzaam Delft, voorzieningen voor iedereen en Delft bereikbaar. Programmabegroting 2024-2027: De gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof draagt bij aan de opgave voor Delft West zoals geformuleerd in de programmabegroting. Waaronder de opgave voor goed en veilig wonen, en plek om te leren en te werken. Ruimtelijk Economische visie Langer en weer thuis: Door het toevoegen van levensloopbestendige woningen en woningen voor ouderen (met zorg in de buurt) draagt de gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof bij aan dit programma. Pagina 7 van 10

-

-

-

-

-

-

Klimaatadaptatiestrategie en Beleidsregel klimaatadaptieve bouw: Om de Kop van de Buitenhof klimaatbestendig te ontwikkelen worden in het Masterplan maatregelen in de openbare ruimte voorgesteld die wateroverlast, hittestress en droogte voorkomen en die de biodiversiteit vergroten. Daarnaast wordt in de tenders voor de verschillende deelgebieden de beleidsregel klimaatadaptieve bouw als uitgangspunt meegegeven. Natuurinclusief bouwen en ontwikkelen: Naast ingrepen die in het Masterplan worden voorzien in de groenen waterstructuren wordt bij de tenders voor de verschillende deelgebieden natuurinclusief bouwen en ontwikkelen als uitgangspunt voor de planontwikkeling meegegeven. Op weg naar een circulair Delft in 2050: Bij de tenders voor de verschillende deelgebieden worden de inschrijvingen beoordeeld op in hoeverre ze bijdragen aan circulaire gebiedsontwikkeling. Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2020 – 2035: In het IHP dat door de raad in 2020 is vastgesteld staan de kaders opgenomen waaraan een nieuw schoolgebouw moet voldoen, waaronder duurzaamheid en gezonde schoolgebouwen. De nieuwe scholen worden volgens deze normen gerealiseerd.

Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Delft 2021: hierin staat onder andere hoe de ruimtebehoefte wordt berekend voor het schoolgebouw en de sportvoorziening en geldt als kader voor de uitwerking van de vervangende nieuwbouw van de Maurice Maeterlinckschool en het Grotius College. Wet Voortgezet Onderwijs: volgens de Wvo artikel 6.1 lid draagt de gemeente zorg voor de huisvestingsvoorzieningen voor het voortgezet onderwijs op het grondgebied van de gemeente. Wet op de expertisecentra: volgens artikel 89 van deze wet draagt de gemeente zorg voor de huisvestingsvoorzieningen voor het speciaal en voortgezet speciaal onderwijs op het grondgebied van de gemeente. Binnen deze gebiedsontwikkeling geldt dit voor de Maurice Maeterlinckschool. Handboek Inrichting Openbare Ruimte: de principes van het HIOR zijn uitgangspunt geweest bij het opstellen van het Beeldkwaliteitsplan. Beheervisie Openbare Ruimte: Bij een nieuwe openbare ruimte hoort ook een beheerplan en daarbij behorende beheerkosten. Deze worden bij de verdere uitwerking van de plannen opgesteld op basis van de kaders van de beheervisie.

Financiën Resultaat GREX Het vaststellen van een positieve grondexploitatie van € 0,36 miljoen heeft op dit moment geen effect op het resultaat van de begroting (winstneming vindt immers in de toekomst plaats naar rato van de voortgang van realisatie van het project). De kosten en opbrengsten dienen echter wel opgenomen te worden in de begroting, waarvoor een begrotingswijziging is toegevoegd. Het voornemen is om het resultaat te storten in een op te richten bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling Delft West. Deze bestemmingsreserve is bedoeld om de vier gebiedsontwikkelingen in Delft West (Kop van de Buitenhof, Gillis-Delfia, Van Hasseltlaan en De Reiger) integraal te kunnen monitoren ten behoeve van de verantwoording naar het rijk van de Woningbouwimpuls subsidie (Wbi). Dit voorstel zal te zijner tijd ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad. NB: In de grondexploitatie is nu een bijdrage aan de nota kostenverhaal opgenomen. Of deze toerekening c.q. afdracht binnen de grondexploitatie volgens de regelgeving van het BBV is toegestaan, is afhankelijk van de aard en de timing van de maatregelen. Dit wordt nog getoetst aan de feitelijke situatie, waarbij ook de accountant wordt betrokken. Indien dit niet is toegestaan, verbetert het resultaat van de grondexploitatie met € 1,4 miljoen.

Deze verbetering van het resultaat zal eveneens in de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling Delft West worden gestort, waarna de bijdrage aan de nota kostenverhaal onttrokken kan worden aan de reserve. Investeringskrediet Grotius College Ten behoeve van de realisatie van de nieuwbouw Grotius is een investeringskrediet benodigd van in totaal € 41,4 miljoen, bestaande uit opstallen ad € 38,3 miljoen en grond ad € 3,1 miljoen. Momenteel heeft de raad een investeringskrediet toegekend van € 30,3 miljoen voor enkel de opstallen. Dit betekent dat het investeringskrediet met € 11,1 miljoen opgehoogd dient te worden. Hiervoor is een begrotingswijzing toegevoegd. De totale investering leidt tot een jaarlijkse afschrijvingslast van € 0,96 miljoen voor een periode van 40 jaar met ingang van begrotingsjaar 2029 (op de grondwaarde ad € 3,1 wordt niet afschreven). Ten opzichte van het reeds toegekende investeringskrediet betekent dit een toename van de jaarlijkse afschrijvingslast met € 0,2 miljoen voor een periode van 40 jaar.

Pagina 8 van 10

Investeringskrediet Maurice Maeterlinckschool Ten behoeve van de realisatie van de nieuwbouw Maurice Maeterlinckschool is een investeringskrediet benodigd van in totaal € 15,7 miljoen, bestaande uit grond ad € 0,9 miljoen en opstallen € 14,8 miljoen. Momenteel heeft de raad een investeringskrediet toegekend van € 14,8 miljoen voor de opstallen. Dit betekent dat het investeringskrediet met € 0,9 miljoen opgehoogd dient te worden, zijnde een investeringskrediet ten behoeve van de grondwaarde. Hiervoor is een begrotingswijzing toegevoegd. Aangezien op de grondwaarde niet wordt afgeschreven, wijzigen de toekomstige afschrijvingslasten niet. Risico’s Voor de gebiedsontwikkeling is door middel van een risicosessie in beeld gebracht welke grote risico’s er voor deze ontwikkeling kunnen optreden. Deze risico’s zijn in het risicodossier opgenomen en hebben door middel van impact en kans van optreden een financiële vertaling gekregen. De financiële vertaling van de risico’s (lees: mogelijk impact) bedraagt in totaal € 8,9 miljoen. (inclusief het positieve GREX resultaat: € 8,5 miljoen). De financiële vertaling van de risicoanalyse ad € 8,5 miljoen wordt opgenomen in het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Delft. Gedurende de looptijd van de gebiedsontwikkeling zal op regelmatige basis een actualisering van het risicodossier plaatsvinden.

Vervolg Na vaststelling van het Masterplan en de grondexploitatie kan het college de koopovereenkomsten (aankoop kavel Basalt en verkoop grond ten behoeve van nieuwbouw Basalt) met Basalt Revalidatie sluiten, evenals de samenwerkingsovereenkomst met Basalt Revalidatie. Dit is het startsein om plannen voor het nieuwe revalidatiecentrum en nieuwbouw voor de Maurice Maeterlinckschool uit te werken, zodat Basalt Revalidatie respectievelijk de gemeente eind 2026 kan starten met de bouw. Parallel kan de gemeente starten met de uitwerking van de eerste woonblokken in de Juniusbuurt. Deze zal de gemeente via een tenderprocedure in de markt zetten. De kavelpaspoorten en tenderdocumenten worden voor de uitvraag ter goedkeuring aan het college voorgelegd. In 2026 kan de gemeente de eerste kavels dan verkopen aan de voor die kavels geselecteerde ontwikkelaar, zodat deze naar verwachting de eerste woningen in 2029 zal opleveren. Na oplevering van de nieuwbouw van Basalt Revalidatie en de Maurice Maeterlinckschool in 2028 kan vanaf 2029 de gemeente starten met het bouwrijp maken en verkopen van de grond ten behoeve van de realisatie van het woonprogramma en de nieuwbouw van het Grotius College op de vrijgekomen kavel van Basalt. Ook deze ontwikkelingen zullen via tenderprocedures in de markt gezet worden.

Het (her)inrichten van de buitenruimte en de infrastructurele aanpassingen zal de gemeente gedurende de looptijd van de gebiedsontwikkeling gefaseerd uitvoeren. De fasering is hierbij afhankelijk van de voortgang van de vastgoedontwikkelingen. Voor de infrastructurele aanpassingen wordt aparte besluitvorming voorbereid voor de investeringsbeslissingen. De planning op hoofdlijnen is als bijlage 4 toegevoegd. Over de voortgang van deze gebiedsontwikkeling zult u na de vaststelling van het Masterplan en de grondexploitatie halfjaarlijks geïnformeerd worden. Indien buiten de bandbreedtes van de door de raad vastgestelde kaders van de gebiedsontwikkeling getreden moet worden, zullen de afwijkingen ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Participatie Zowel bij het opstellen van de gebiedsvisie, het Masterplan en het Beeldkwaliteitsplan zijn bewonersbijeenkomsten georganiseerd. Hierin zijn de plannen toegelicht en konden bewoners en belanghebbenden hun reactie geven. Waar mogelijk zijn deze reacties verwerkt en hebben tot planaanpassingen geleid. Voor de bijeenkomsten zijn de uitnodigingen breed verspreid onder de huidige bewoners van het gebied en de aangrenzende randen, en zijn de professionele partijen die belangen hebben in het gebied (woningcorporatie, zorgpartijen, ondernemers) uitgenodigd.

Pagina 9 van 10

Communicatie Gezien de omvang en looptijd van de gebiedsontwikkeling willen we een langdurig communicatietraject implementeren. Wij zullen actief communiceren met de omgeving door ‘tweemaal per jaar een nieuwsbrief te verspreiden’. Deze nieuwsbrief is bedoeld om alle betrokkenen op de hoogte te houden over belangrijke ontwikkelingen en mijlpalen. Naast de gemeentelijke communicatie zullen wij ontwikkelaars verplichten om een communicatieplan op te stellen, waarin zij aangeven hoe zij de communicatie met de omgeving zullen vormgeven in relatie tot hun projecten binnen de Kop van de Buitenhof. Als aanvullende maatregel wordt een omgevingsmanager aangesteld die fungeert als centraal aanspreekpunt voor de omgeving. De omgevingsmanager zal nauw contact onderhouden met bewonersorganisaties, bedrijven en andere stakeholders uit de omgeving en is te allen tijde toegankelijk voor individuele en collectieve vragen en opmerkingen. Bijlage(n) Bijlage 1: Masterplan Kop van de Buitenhof Bijlage 2: Beeldkwaliteitsplan Kop van de Buitenhof Bijlage 3: Grondexploitatie Kop van de Buitenhof (GEHEIM) Bijlage 4: Planning op hoofdlijnen

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

Maria Berger Loco-secretaris

Martina Huijsmans Loco-Burgemeester

Pagina 10 van 10