2346737 College van B&W - Reactie op Initiatiefvoorstel Delfts Huurproject – onze inzet voor middenhuur

Oplegger raad Raadsinformatie Reactie op Initiatiefvoorstel Delfts Huurproject – onze inzet voor middenhuur

Onderwerp

Portefeuillehouder

Wethouder Schrederhof en wethouder Van Vliet

Voorstel ingediend door

Bart de Visser bdvisser@delft.nl; Bas van Rosmalen bvrosmalen@delft.nl

Registratienummer

5664843

Datum

14 november 2023

Concept-besluit(en) n.v.t. Waarom nu?

Met deze raadsinformatie geeft het college op uw verzoek een reactie op de initiatiefnota ‘Delfts Huurproject – onze inzet voor middenhuur” (SP, 16 oktober 2023). Verzocht is om tijdige aanlevering voor de vergadering van de commissie SDW op 30 november a.s. Inhoud Op 16 oktober ontvingen wij uw initiatiefvoorstel “Delfts huurproject – onze inzet voor middenhuur””. Hartelijk dank daarvoor. Hierbij geven wij onze reactie. Dat doen wij aan de hand van de vijf punten onder uw kopje “besluit”. 1. Het college deelt uw voorstel om te blijven inzetten op een Delft met een diverse samenstelling van inwoners, met ook een geschikte woonplek starters, gezinnen en alleenstaanden met een laag- of middeninkomen. In de Woonvisie 2023 – 2028 gaan wij in op onze ambitie om tot en met 2031 circa 1000 middenhuurwoningen extra te realiseren; deze woningen zijn ook ruim opgenomen in de plancapaciteit. Binnen deze cijfers maken we afspraken met corporaties over hun streefvoorraad aan middeldure huurwoningen. Ook met particuliere verhuurders willen we afspraken maken, binnen de mogelijkheden die wet- en regelgeving ons bieden. In 2019 is het Actieplan Middenhuur vastgesteld, waarin bepaald wordt dat bij alle nieuwbouwontwikkelingen van meer dan 300 woningen minimaal 20% ontwikkeld dient te worden in middenhuur.

Daarbij zijn voorwaarden opgenomen om deze woningen langjarig in deze sector te blijven verhuren aan huishouden met een middeninkomen, dus ook bij bewonerswissel. Het actieplan is bijvoorbeeld van toepassing op de planvorming rond Station Delft Campus, De Staal, de Kop van Buitenhof en het Delfia-terrein. Ook zijn er afspraken met ontwikkelaars over de ontwikkeling van 20% middenhuur op Kabeldistrict, Nieuwe Haven en Gele Scheikunde. Ook landelijk staat het bevorderen van middeldure huur hoog op de agenda. Dit komt het meest direct tot uiting in de voorgenomen wetgeving Wet Betaalbare Huur, waarin onder meer het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt opgetrokken tot 187 punten. Dat betekent dat zowel in bestaande bouw als bij nieuwbouw, woningen tot 187 WWS-punten een gereguleerde huur kennen van maximaal €1075 (prijspeil 2023). Dit gaat gelden voor alle nieuwe verhuringen en zal tot gevolg hebben dat niet alleen in de nieuwbouw maar ook in de bestaande voorraad huurwoningen verschuiven van dure huur naar middenhuur, en zo voor meer mensen betaalbaar Pagina 1 van 4

worden. Het is echter mogelijk dat verhuurders vanuit te verwachten financieel rendement bij bewonerswissel kiezen voor verkoop in plaats van doorexploiteren met een verlaagde huurprijs. 2. U vraagt om een onderzoek op welke manier middenhuurwoningen op gemeentegrond gerealiseerd kunnen worden (het ‘Delfts HuurProject”),. Het college is bereid dit onderzoek te verrichten. Daarbij zullen wij ook kijken naar de mogelijkheden om de ontwikkeling en exploitatie van de woningen te beperken tot woningcorporaties en andere organisaties met, zoals u stelt, ‘een maatschappelijk profiel’. Ook uw overige overwegingen zullen worden meegewogen. Zoals u zelf ook al aangeeft, beschikt de gemeente over weinig uitgeefbare grond; ook dit zullen we meewegen. Van belang is voorts dat middenhuur ook in de bestaande voorraad gerealiseerd kan worden. Om te beginnen als effect van de onder 1. genoemde Wet Betaalbare Huur. Daarnaast kunnen corporaties bij bewonerswissel een sociale huurwoning omzetten in middenhuur of – binnen hun beperkte financiële mogelijkheden - dure huur vrije sector woningen in huurprijs begrenzen zodat de nieuwe aanvangshuurprijs in het middenhuursegment valt. De ontwikkeling van middeldure huurwoningen wordt voor een deel van de beleggers onaantrekkelijker en er wordt naar de corporatiesector gekeken om hier een grotere rol in te pakken.

Corporaties worden bij de nieuwbouw van middenhuurwoningen binnen de huidige landelijke en Europese wetgeving niet anders behandeld dan commerciële ontwikkelaars. Het speelveld is dus gelijk. Corporaties kunnen voor middenhuur geen gebruik maken van de ‘gewaarborgde’, gunstiger financieringsvoorwaarden die voor hen wel gelden voor sociale huur. 3.

U vraagt om in het onderzoek ook een eerste projectomvang met locatie en criteria in de huisvestingsverordening te laten opnemen. Aanpassingen in de Huisvestingsverordening doen we altijd in nauwe afstemming met de regio. Op dit moment valt middenhuur niet onder het bereik van de Huisvestingswet. Bij het door u gevraagde onderzoek nemen we mee hoe en welke nadere criteria bij uitgifte in erfpacht kunnen worden opgenomen.

4.

Voor een overzicht naar alle nieuwbouwprojecten inclusief woningtype verwijzen wij naar de jaarlijkse Woonmonitor.

5.

De resultaten van het onderzoek worden voorgelegd aan de raad

Uw initiatiefvoorstel geeft nadere criteria voor prijs, duurzaamheid, kwaliteit en bewoners. Hier kijken we als volgt naar: • Prijs: als ondergrens voor middeldure huur geldt de landelijke liberalisatiegrens, die jaarlijks geïndexeerd wordt (€808,06 prijspeil januari 2023). Als bovengrens hanteren we in Delft de grens die het Rijk aangeeft in haar wetsvoorstel Wet Betaalbare Huur, en tot die tijd is €1075 (prijspeil 2023) gebruikelijk in de regio. • Duurzaamheid: de nieuwbouw van goed geïsoleerde, gasloze woningen is landelijk geregeld. Daarbovenop hebben we in Delft beleid over klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen en werken we aan de energietransitie. Ook de nieuwbouw van middeldure huurwoningen valt daar onder. • Kwaliteit: er wordt een ondergrens van 80m2 GBO voorgesteld. Nieuwbouwwoningen van een dergelijke omvang vallen naar verwachting boven de 187 WWS-punten, dus boven de grens van middelduur. Het college vindt het een interessant idee om juist deze grotere woningen met inzet van erfpachtinstrumentarium in de middenhuur te kunnen laten realiseren en wij zijn met u benieuwd naar de resultaten van het nog uit te voeren onderzoek. • Bewoners: in het Initiatiefvoorstel wordt voorgesteld 50% van de woningen te reserveren voor mensen met een binding met Delft. Het college is hier geen voorstander van.

Naast een lastige definiëring zijn inwoners en stad niet gebaat bij de toenemende tendens tot het hanteren van sociaaleconomische binding. Over het hanteren van dergelijke eisen gaan we regionaal in gesprek bij de eerstvolgende herziening van de Huisvestingsverordening, waar mogelijk ook middenhuur in wordt opgenomen. Ook met u zullen wij hierover nader in gesprek gaan.

Pagina 2 van 4

U wijst in uw voorstel ook op de mogelijkheden om te sturen middels een nog op te stellen Doelgroepenverordening. Ook dit instrument willen we inzetten om nader te sturen wat er gebouwd wordt en voor wie, binnen de wettelijke mogelijkheden en regionale afspraken. In de Woonvisie 20232028 inclusief de Uitvoeringsagenda vindt u dit terug. De inhoud van de beoogde doelgroepenverordening zal gerelateerd worden aan de nieuwe Omgevingswet en naar verwachting ingebed gaan worden van een breder Omgevingsplan (nader te bekijken). Al met al waardeert het college de inzet om te onderzoeken hoe de bouw van middeldure huurwoningen onder moeilijke marktomstandigheden gefaciliteerd kan worden. Voorts herkennen we veel overwegingen die ook in de Woonvisie 2023-2028 aan de orde komen en heeft het college er vertrouwen in dat bij de uitwerking van de Woonvisie uitvoering gegeven kan worden aan die overwegingen. Op welke wijze inzet van het erfpachtinstrumentarium voor het bevorderen van de bouw van middeldure huurwoningen, door corporaties maar wellicht ook door marktpartijen, wenselijk en haalbaar is, vereist nader onderzoek

Wat verandert er? n.v.t.

Beleidskaders Woonvisie Delft 2023 – 2028 (nog niet vastgesteld door de Raad) Erfpachtbeleid 2005 Financiën

Een exacte inschatting van de kosten is op voorhand lastig te geven. Wel kan het onderzoek worden toegevoegd aan een reeds eerder voorgenomen onderzoek naar sociale koop/erfpacht, hetgeen kosten bespaart. Uitwerking hiervan volgt indien de raad het voorstel indient. De kosten zullen naar verwachting binnen de raming van dat bredere onderzoek kunnen blijven. De dekking voor de onderzoekskosten komt daarmee uit de middelen die in de programmabegroting beschikbaar zijn gesteld voor het onderzoek naar sociale koop/erfpacht. Omdat de kosten voor dat onderzoek pas in 2024 worden verwacht, zijn deze middelen ad € 100.000 via de Najaarsrapportage 2023 in de reserve Beleid & uitvoering gestort. Indien de raad het onderzoek wil laten uitvoeren zal bij de Kadernota 2024 een voorstel worden ingediend om deze middelen weer te onttrekken voor het erfpachtonderzoek naar sociale koop en middenhuur.

Vervolg Indien de raad het initiatiefvoorstel indient, zal het college u informeren over het vervolgtraject.

Participatie nvt

Communicatie nvt Bijlage(n) Pagina 3 van 4

5648004 Initiatiefvoorstel “Delfts HuurProject – onze inzet voor middenhuur” (SP, 16 oktober 2023)

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M. Berger Loco-secretaris

F.W.J. Vliet, van Loco-burgemeester

Pagina 4 van 4