2334444 Stichting Buurt- en Speeltuinwerk Geerweg -zienswijze op woonvisie

College van burgemeester en wethouders Samenleving Advies, t.a.v. N. de Leeuw Postbus 78, 2600 ME

Delft, 17 augustus 2023

De Woonvisie 2023-2028 en de betaalbaarheid: Speciale aandacht nodig voor “niet-DAEB”

Geacht College In het voorwoord van de (concept-)Woonvisie 2023-2028 staat dat een van de belangrijkste beleidswijzigingen in de vernieuwde visie is het “Inzetten en bijsturen op betaalbare woningen”. Geweldig: de noodzaak daartoe onderschrijven wij volledig! De Woonvisie bevat op dit punt ook echt goede voornemens. Eén, in de praktijk zeer belangrijk, aspect wordt echter niet inhoudelijk aan de orde gesteld. En dat betreft het desastreuze effect van de doorgaande liberalisering van leegkomende sociale huurwoningen op de betaalbare voorraad. Ons buurtje kan daarvoor als voorbeeld dienen. Leegkomende sociale huurwoningen worden hier nu al zo’n 10 jaar voor 100% overgeheveld naar de vrije sector. In het voormalig Stadsvernieuwingsgebied Geerweg zijn in de 70-er jaren 100 “goede en betaalbare woningen” gerealiseerd. Met name door vervangende nieuwbouw in de Anna Boogerd en aan de Geerweg. In die jaren zette gemeente en buurt alles op alles om de huren van die woningen betaalbaar te houden. En met succes: de huur van de eengezinswoningen in de eerste nieuwbouwfase Anna Boogerd werd vastgesteld op f 210,- (€ 95,29). Tegelijkertijd werd bedongen dat de later nog te realiseren woningen datzelfde huurniveau zouden krijgen. Die afspraak is ook nagekomen. Deze “goede en betaalbare woningen” werden ondergebracht bij Centraal Woningbeheer, het toenmalige gemeentelijke woningbedrijf.

Die 100 goede en betaalbare woningen zijn uiteindelijk in beheer gekomen van Vestia en - sinds 1 januari jl. – van Stedelink. Vestia trok al snel de huren op door het opleggen van boventrendmatige huurverhogingen en – bij een mutatie – een harmonisatie-verhoging. Het derivatenschandaal uit 2012 luidde vervolgens een verscherpte aanslag in op de betaalbaarheid van deze woningen. In de eerste jaren werden de 8 nieuwbouwwoningen die leeg kwamen allemaal verkocht. Tegen vrije marktprijzen; deze woningen zijn definitief verloren als betaalbare huurwoning. Daarna zijn tot vorig jaar 6 nieuwbouwwoningen leeggekomen; die zijn allemaal geliberaliseerd en verhuurd tegen maximumprijzen: voor huren van dik € 1.100 p.m. tot boven de € 1.200 p.m. Dit jaar zijn er tot heden 4 woningen leeggekomen (inclusief één renovatiewoning), die ook weer worden geliberaliseerd. Daarmee is in onze buurt in de laatste 10 jaar letterlijk geen betaalbare nieuwbouwwoning meer beschikbaar gekomen voor mensen met een beperkt inkomen. Dat terwijl er bij de realisatie van die woningen voor is geknokt om die woningen juist voor hen bereikbaar te maken. En let wel: die woningen zijn aan Vestia overgedragen met een exploitatie die sluitend was. Sluitend: op basis van die oorspronkelijke, betaalbare huur!

-1-

Wij willen dat de ontmanteling van de sociale huurwoningvoorraad in onze buurt stopt. Vorig jaar stelden wij dat al aan de orde in brieven aan Vestia en aan de gemeente. (Zie bijlage 1 en 2). De brief aan Vestia hebben we met Stedelink besproken. Al onze voorstellen over de huren werden afgewezen. Stedelink geeft aan, te werken aan een portefeuillestrategie “waarbij de woningen in het Boogerd-gebied door jullie inzet extra onder de aandacht zijn gebracht”. Mooi gezegd. Maar, ondertussen worden alle leegkomende betaalbare woningen nog steeds voor extreem opgetrokken huren verhuurd. Zo kwam onlangs een echt grote, betaalbare huurwoning leeg. Een woning die indertijd op maat is gerenoveerd voor een groot gezin (met een laag inkomen). Nu is in de Prestatieafspraken vastgelegd dat vrijkomende grote sociale huurwoningen niet worden geliberaliseerd en zullen worden verhuurd aan grote gezinnen (zie bijlage 4). Gezien de grote behoefte aan deze woningen vroegen we Stedelink om in ieder geval deze woning “sociaal” te blijven verhuren. Maar, Stedelink was van mening dat ook deze grote woning geliberaliseerd moet worden. Juist omdat deze woning zoveel woningwaarderingspunten heeft (en dus een nog hogere huur kan opleveren).

Vandaag (letterlijk nu, bij het ondertekenen van onze brief) staat deze woning (Geerweg 60) bij Stedelink in de etalage: “te huur; € 1.400,- per maand; plus € 6,- servicekosten”. Zo wordt een grote sociale huurwoning (“5 kamers, 80 m2”) te gelde gemaakt. Kennelijk is het belangrijker om de eigen inkomsten te maximaliseren dan om zo’n woning beschikbaar te houden voor de primaire doelgroep waarvoor deze woning oorspronkelijk, en kostendekkend, is gerealiseerd. Wanneer wij Stedelink aangeven dat de afbraak van de sociale woningvoorraad in onze buurt moet stoppen, wordt ons tegengeworpen dat al die woningen volgens de geldende regels – en met instemming van de gemeente - zijn gekwalificeerd als “niet-DAEB”. (Niet-DAEB betreft de activiteiten van een corporatie die niet vallen onder in de Woningwet omschreven Diensten van Algemeen Economisch Belang). Ook de wethouder verwijst in haar antwoordbrief van 21-12-2023 naar de gemaakte verdeling tussen DAEB en niet-DAEB: “Vrijkomende sociale huurwoningen worden op basis van de verdeling die destijds is gemaakt voor een deel als vrije sector woning verhuurd”. En ook: “Het is primair aan Vestia/Stedelink om binnen hun schaarse middelen afwegingen te maken”. (Zie bijlage 3). Stedelink verwijst naar de gemeente. De gemeente verwijst naar Stedelink. Stedelink gaat door met liberaliseren van Niet-DAEB.

De gemeente benoemt in (deze versie van) de Woonvisie de liberalisatie van Niet-DAEB niet als probleem. Maar, gelukkig biedt deze versie al wel de overwegingen die erkenning van dat probleem tot een logische vervolgstap maken: 1. Betaalbare NIET-DAEB-woningen zijn ook gewoon “sociale huurwoningen”! In de Woonvisie wordt op bladzijde 13 geconstateerd dat er (nu nog) verschillende definities zijn van een sociale huurwoning. Voor de Woonvisie is het helder: ”Sociale huurwoningen zijn vooralsnog alle gereguleerde huurwoningen met een prijs onder de liberalisatiegrens”. Geen mitsen en maren; geen uitzondering voor als “niet-DAEB” gekwalificeerde woningen. Wees dan ook consequent. Ook de niet-DAEB-woningen met een huur onder liberalisatiegrens zijn “sociale huurwoningen”. Deze woningen vallen dan ook gewoon onder de Prestatieafspraken en toets daar dan ook op. Ga de discussie met de betreffende corporatie niet al bij voorbaat uit de weg! 2. “Elke liberalisatie van sociale huurwoning compenseren”. Wat ook kan: niet doorvoeren! Het effect van liberalisatie wordt gelukkig wel aangestipt. Op bladzijde 8 is te lezen: “Daarnaast zijn we extra zuinig op de bestaande woningvoorraad van de corporaties. (…).

Eventuele verdere onttrekkingen (sloop, verkoop, liberalisatie) dienen door corporaties - een op een – te worden gecompenseerd.” Dus let wel: elke geliberaliseerde woning dient door de/een corporatie te worden gecompenseerd. Een duidelijke stellingname! -2-

Nu is compensatie van een te liberaliseren sociale woning inderdaad één van de mogelijk zinvolle handelwijzen. Dat kan bijvoorbeeld zijn in een wijk waar de sociale voorraad erg groot is en differentiatie richting duurder is gewenst. Maar, als die sociale huurwoning staat in een wijk waar al een duidelijk tekort is aan sociale huurwoningen, dan moet je die woning überhaupt niet willen liberaliseren. Wanneer liberalisatie van een woning overwogen wordt, maak de afweging tussen beide opties dan afhankelijk van de situatie en neem in de Woonvisie daarvoor een toetsbare sociale richtlijn op! 3. “Betaalbare woningbouw in binnenstad moet betaalbaar blijven” Ons buurtje ligt in de binnenstad. In de “oude” Woonvisie 2016-2023 werden “partijen van harte uitgenodigd (in de binnenstad) de vele kansen te pakken die deze wijk biedt. Het is voor corporaties mogelijk om zich qua goedkoopste voorraad terug te trekken en de markt zijn werk te laten doen” (blz. 77). Dat was de tijd van het heilig geloof in de markt! Helaas ook net de tijd waarin de afspraken over DAEB en Niet-DAEB zijn gemaakt. In de nieuwe Woonvisie klinkt gelukkig een ander geluid. Onderkend wordt, dat de sociale huurwoningen in de binnenstad al ondervertegenwoordigd zijn.

Onderkend wordt ook, dat ook de binnenstad gedifferentieerd moet blijven: “Het wonen in de binnenstad mag niet alleen zijn weggelegd voor bewoners met een ruime beurs. Betaalbare woningbouw moet betaalbaar blijven.” (blz. 27). De spijker op zijn kop! Stel dat dan ook zeker! Dat is goed voor ons buurtje; goed voor de binnenstad en goed voor Delft als geheel. 4. Herijk de oude afspraken over de splitsing DAEB-Niet DAEB Bovenstaande leidt logischerwijze tot de conclusie dat de oude afspraken over de nietDAEB-woningen met Stedelink en de andere corporaties herijkt moeten worden. De tijden zijn echt veranderd. Ten tijde van het maken van de splitsing DAEB en Niet-DAEB was niet alleen de tijd van het heilig geloof in de marktwerking; het was ook de tijd waarin de financiële problemen van Vestia op het hoogtepunt, of beter gezegd dieptepunt, waren. Stedelink staat nu weer op - iets – stevigere benen. De behoefte aan betaalbare huurwoningen is nu nog groter dan die toen al was. En zal blijven stijgen: de doelstelling om in 2040 een sociale voorraad te hebben van 1/3e van de totale voorraad maakt de Woonvisie alleen nog haalbaar door het verlies van de particuliere sociale voorraad buiten het sommetje te laten. “Papier is geduldig!”. Maar wil je de werkelijk beschikbare sociale huurwoningvoorraad niet onder die 1/3e laten zakken, dan moet méér uit de kast gehaald worden.

Dan komt herijking van het Niet-DAEB-bestand in beeld. Die stap wordt in de Woonvisie niet gezet. Wel staat er al: “We zijn zuiniger op de sociale voorraad (…) omdat het aandeel sociale huurwoningen afneemt terwijl er veel behoefte aan is” (blz. 13). Trek dan óók de vervolgconclusie: herijk de verdeling DAEB en Niet-DAEB! Drie voorstellen voor aanscherping van ambities in de Woonvisie voor de betaalbaarheid: 1. Bescherm de nu nog betaalbare “goede en betaalbare” stadsvernieuwingswoningen Eerst maar even terug naar ons eigen buurtje. Resultaat van bevlogen bouwen met en voor mensen die het niet breed hadden. Resultaat, ook van actief volkshuisvestingsbeleid van de gemeente zelf. De term “Dienst van Algemeen en Economisch Belang” is wat bizar, maar het begrip DAEB is wel bij uitstek van toepassing op deze woningen. Het is wrang dat juist deze woningen worden onttrokken aan de primaire doelgroep van de corporaties. Dat besef zal ook binnen Stedelink leven. Wij zullen Stedelink (o.a.) hierop weer aanspreken. De voortgaande liberalisering raakt de kern van het woonbeleid. In de 70-er jaren voerde de gemeente hier zelf een actief volkshuisvestingsbeleid. Spreek uit dat u zich nu ook zal inzetten voor het behoud van deze betaalbare voorraad. Ga het gesprek aan met Stedelink.

De tijd is rijp: Stedelink is sinds de start bezig met de portefeuillestrategie en schenkt daarbij nu al “extra aandacht” aan ons buurtje. En, betrek ons bij het overleg! -3-

2. Herijk de verdeling DAEB – Niet-DAEB en ga het overleg daarover aan! En meer in het algemeen: erken het desastreuze effect van de doorgaande liberalisering van niet-DAEB woningen. Geef in de Woonvisie aan hoe groot het Niet-DAEB bestand in Delft is en hoeveel hiervan nu een huur onder de liberalisatiegrens heeft en dus kan wegvallen uit de sociale voorraad. Geef aan waar liberalisatie gewenst is. En ook: waar niet. Start met de corporaties het overleg hoe onwenselijke liberalisaties binnen Niet-DAEB voorkomen kunnen worden. Betrek ook de betreffende huurders- en bewonersorganisaties hierbij. Wellicht een lastig traject, met nog veel onbekenden. Maar: dat is geen reden om dit traject niet op te pakken! Start bijvoorbeeld het overleg over ons buurtje en gebruik dat als Pilot! 3. Ontwikkel huurbeleid voor geliberaliseerde en nog te liberaliseren sociale huurwoningen In de nieuwe conceptvisie is geen invulling gegeven aan het huurbeleid van (toch) te liberaliseren woningen. Dat gold ook voor de oude Woonvisie. “Niet-DAEB” bleek daarbij een vrijbrief voor extreme huursprongen. In onze buurt tot zo’n € 1.200 en nu zelfs tot € 1.400,-. Die woningen worden dan nog wel verhuurd, maar alleen aan woningzoekenden die geen alternatief hebben. Die huurprijs is te hoog voor de kwaliteit van de woningen en die woningen worden daarmee bestemd voor “nood-huurders”.

De kans is groot, dat deze mensen weer uit de buurt verhuizen zodra er een andere woning (huur of koop) voor hen beschikbaar komt. Stedelink speelt hier in de advertentie voor de € 1.400-woning nota bene op in: “Korte opzegtermijn: U kunt binnen een maand de huur weer opzeggen!” Daarmee worden die woningen doorgangshuizen en dat gaat ten koste van de samenhang in de buurt. Woningzoekenden moeten een geschikte woning kunnen kiezen in een buurt waar ze echt willen wonen en willen blijven wonen! Dat is ook voorwaarde voor het ontwikkelen van een gevoel van betrokkenheid bij en verantwoordelijkheid voor de buurt. Wij hebben Stedelink dan ook het voorstel gedaan om de hoog opgetrokken huren alsnog te matigen. Dat is goed voor die huurders. En goed voor de buurt! Van de gemeente vragen we om in de Woonvisie meer aandacht te geven aan het differentiëren van, en sturen op, huren boven de sociale huurgrens. Zowel voor nieuwe toevoegingen, als voor al geliberaliseerde en (toch nog ) te liberaliseren sociale huurwoningen. Maak huurders niet vogelvrij; stuur op middenhuur en binnen de middenhuur met name ook op de lage middenhuur. Met vriendelijke groeten, Werkgroep (in oprichting): “Voor een zorgvuldig en sociaal woningbeheer” Stichting Buurt- en Speeltuinwerk Geerweg Secretariaat: Kleine Boogerd 12, 2611WC Delft namens de Stichting, de voorzitter:

namens de Werkgroep i.o.

Angelique Hendriks

Herman de Groot

Bijlagen -4-

Bijlagen bij zienswijze op Woonvisie 2023-2028, d.d. 17 augustus, van Stichting Buurt- en Speeltuinwerk Geerweg: 1. Brief van onze Stichting aan Vestia/Stedelink, d.d. 23 november 2022 2. Brief aan wethouder mevrouw Schrederhof, 23 november 2022 3. Antwoord van wethouder Schrederhof aan onze Stichting d.d. 21 december 2022 4. Brief van onze Stichting aan Stedelink van 13 april 2023

-5-