2314170 College van B&W - Reactie op initiatiefnota ‘Sociaal ook écht sociaal’

Oplegger raad Raadsinformatie Onderwerp

Reactie op initiatiefnota ‘Sociaal ook écht sociaal’

Portefeuillehouder

K. Schrederhof

Voorstel ingediend door

B. van Rosmalen bvrosmalen@delft.nl

Registratienummer

5435846

Datum

4 april 2023

Concept-besluit(en) n.v.t. Waarom nu? Met deze raadsinformatie geeft het college op uw verzoek een reactie op de initiatiefnota ‘Sociaal ook écht sociaal’ (CDA, 9 februari 2023). Inhoud Op 10 februari ontvingen wij uw initiatiefvoorstel “Sociaal ook écht sociaal”. Hartelijk dank daarvoor. Hierbij geven wij onze reactie. Dat doen wij aan de hand van de negen punten onder uw kopje ‘Ontwerp raadsbesluit’. 1. Uw voorstel past bij onze ambitie om in Delft over woningen te kunnen beschikken die duurzaam betaalbaar zijn. Ook wij vinden het onwenselijk als de werkelijke kosten voor het wonen in sociale huurwoningen door het verplicht moeten meehuren van meubels of andere verplichte toeslagen anders dan het voorschot gas/water/elektra/internet veel hoger liggen dan de liberalisatiegrens. 2. Vanuit duurzame betaalbaarheid hebben ook wij de voorkeur dat bij toekomstige nieuwbouwprojecten van sociale huurwoningen de corporaties deze woningen verhuren. Dit past bij hun missie en biedt ook meerwaarde voor wat betreft de instroom van kwetsbare of bijzondere doelgroepen (waar nodig gekoppeld aan een lagere huurprijs dan de liberalisatiegrens), een transparant aanbiedings- en verhuurproces (inclusief verantwoording) en de leefbaarheid (lokale corporatie zit dicht op de huurder). Ook blijven de middelen van corporaties beschikbaar binnen de volkshuisvesting.

In de Prestatieafspraken jaarschijf 2023 is deze voorkeur ook opgenomen. Met u zijn wij het ook eens dat er overwegingen zijn om wel met private partijen in zee te gaan (‘corporaties, tenzij…’). Naar verwachting zijn - ook met de afschaffing van de Verhuurdersheffing - niet alle opgaven voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid door corporaties te realiseren. Daartoe ontbreken in het bijzonder in onze regio voldoende middelen. De vraag is of de corporatiesector dit met onderlinge projectsteun (collegiale hulpverlening) afdoende kan regelen en of de rijkssteun gaat volstaan. Dat laatste heeft overigens onze voorkeur. Vanuit dat perspectief zijn aanvullend ook investeerders in nieuwe particuliere sociale huurwoningen welkom. Op voorwaarde dat de sociale huurprijzen bij de doelgroep passen en langdurig gehanteerd worden. Om te voorkomen dat kwetsbare huishoudens en bijzondere doelgroepen alleen plek hebben in corporatiewoningen, dienen particuliere huurwoningen in onze ogen ook te voorzien in instroom van deze groepen (waar nodig gekoppeld aan een lagere huurprijs dan de liberalisatiegrens) en een transparant aanbiedings- en verhuurproces te kennen (inclusief verantwoording). Tot slot dient het beheer adequaat te zijn.

Ook kunnen er specialistische partijen zijn die bijvoorbeeld kantoor- of zorgpanden willen transformeren en/of die voor een specifieke doelgroep gemeubileerd willen verhuren (hier zijn wettelijke regels voor). Juist in een Pagina 1 van 4

universiteitsstad, met veel tijdelijke bewoners zoals buitenlandse studenten, PhD-ers en gastdocenten, vormen gemeubileerde huisvestings-arrangementen een welkome aanvulling op de reguliere woningvoorraad. Opties zoals Xior, Holland2 Stay, Studenthotel en BeRight houden de ‘tijdelijke’ bewoners juist weg uit de reguliere voorraad. Waar het in dat geval kan misgaan is dat ‘dure’ arrangementen meetellen als sociaal. U geeft aan dat nieuwbouwprojecten van sociale huurwoningen alleen mogelijk zouden moeten zijn als uw raad expliciet besluit dat private partijen de woningen kunnen verhuren (corporaties, tenzij…). Op dit moment vinden wij dat om twee redenen te stellig geformuleerd. Ten eerste omdat het Rijk wetgeving voorbereidt met een nieuwe definitie over wat als ‘echte’ sociale huur mag worden meegeteld. Ten tweede omdat het college van Burgemeester en wethouders in beginsel bevoegd is tot het sluiten van de privaatrechtelijke anterieure overeenkomst, waarin afspraken met ontwikkelaars worden gemaakt over het woningbouwprogramma van een ontwikkeling. Wij stellen voor om in de raadswerkgroep ‘leefomgeving’ het gesprek aan te gaan wanneer en op welke wijze de raad betrokken wil en kan worden in het planvormingsproces. Dit gesprek kan gevoerd worden als duidelijkheid bestaat over de nieuwe wetgeving.. 3.

U schrijft dat ‘’indien voor een nieuw project met sociale woningbouw gekozen is voor een corporatie, maar geen van de lokale of regionale corporaties interesse heeft of mogelijkheden ziet, de raad de keuze voorgelegd dient te krijgen om helemaal af te zien van het plan of het college opdracht te geven alsnog een private verhuurder te zoeken. Wij verzoeken u dit bij onze kanttekening uit de vorige alinea te betrekken. Uit oogpunt van snelheid kan er bijvoorbeeld ook voor gekozen worden dat het College dit al in gang zet en tegelijkertijd de raad er bij betrekt via het uitvragen van wensen en bedenkingen. 4. Met u zijn wij van mening dat in toekomstige anterieure overeenkomsten voor nieuwbouwprojecten met sociale woningbouw waarbij toch gekozen wordt voor een private ontwikkelaar, afspraken gemaakt dienen te worden over duurzame betaalbaarheid. Daarnaast wat ons betreft ook de (instroom van) doelgroep(en) en de wijze van woonruimtebemiddeling. Dit gebeurt overigens al. We moeten er wel voor waken dat we alles aan de voorkant niet dichtkaderen. We hebben investeerders in de stad nodig (zie punt 2). We snappen uw punt van de vergrote kansen voor huurders met een binding met Delft en/of werkzaam in cruciale beroepen in de omgeving van Delft op een huurwoning. Wel zijn we benieuwd wat u in deze tijd onder cruciale beroepen verstaat.

Uitvoeringstechnisch is het lastig een grens te leggen wie daartoe wel of niet behoort en is de onderlinge volgorde van (de vele) voorrangsregels altijd een aandachtspunt. Dat moet ook bekeken worden in het licht van de nieuwe Huisvestingswet. Gemeenten krijgen daarin naar verwachting publiekrechtelijk meer ruimte om huur- en koopwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een lokale binding. Wat publiekrechtelijk geregeld is, mag niet meer privaatrechtelijk geregeld worden vanwege de doorkruisingsleer. 5. U geeft aan dat de bij (4) genoemde afspraken ook verwerkt dienen te worden in de bestemmingsplannen voor sociale huurbouw die aan de raad worden voorgelegd. Wij lezen dit dat u wilt dat de afspraken in een privaatrechtelijke anterieure overeenkomst in lijn zijn met bestemmingsplannen / omgevingsplannen. Of dat deze plannen daarop aan worden gepast. Bestemmingsplannen regelen alleen toelatingsplanologie en zijn dus niet het geëigend instrumentarium om voorrangsregels te borgen. In het bestemmingsplan mag een percentage sociale woningbouw voor het plangebied worden opgenomen (art. 3.1 Wro). Dit gebeurt in samenhang met de doelgroepenverordening die we voornemens zijn op te stellen. In de doelgroepenverordening kan een instandhoudingstermijn worden opgenomen. Andere maatregelen zijn in het bestemmingsplan niet mogelijk.

In het bestemmingsplan kunnen dus geen regels worden opgenomen voor servicekosten en gemeubileerd verhuren. Daarnaast kan geen voorrangsregeling voor bouwen door corporaties worden opgenomen. Wie de woningen bouwt en verhuurt is niet ruimtelijk relevant en kan niet in het bestemmingsplan worden geregeld. Een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar biedt daarentegen wel meer mogelijkheden. 6. U vraagt om de raad inzicht te geven in hoe de Delftse voorraad sociale huurwoningen is verdeeld in woningen die door corporaties worden verhuurd en woningen die door private verhuurders worden verhuurd (indien deze verhouding niet exact te bepalen is, deze zo goed mogelijk in te schatten). Dit is een lastig punt. In Nederland en in Delft bestaat namelijk geen register waarin de huurprijzen van woningen Pagina 2 van 4

worden bijgehouden. We weten de huurprijzen dus niet. Bij woningcorporaties zijn die op te halen. Daarbij moet weer aangetekend moet worden dat een DAEB-sociale huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (bijv. als gevolg van een huurder met een hoog inkomen) na bewonerswisseling weer een huurprijs onder de liberalisatiegrens krijgt. Bronnen geven geen eenduidig beeld. In het Tussenakkoord Wonen in Haaglanden bijvoorbeeld is de schatting van extern bureau ABF (2019) op basis van modelmatige aanname en woononderzoek dat de verhouding is 75% (corporatie) - 25% (particulier) . In de prognose in het tijdvak 2019-2030 schatte ABF destijds een daling van de particuliere sociale voorraad van circa 25% in, dus circa 2% per jaar. De verhouding is dus aan (snelle) verandering onderhevig. In de monitor van dit regionale Tussenakkoord worden vanwege de lage betrouwbaarheid geen nieuwe cijfers geleverd. Door in gesprek te gaan met de grootste private verhuurders (zie punt 8) kunnen we voor een deel van de voorraad mogelijk wel een beeld geven. 7.

U vraagt met een voorstel te komen welke verhouding tussen sociale huurwoningen die door corporaties worden verhuurd en sociale huurwoningen die door private verhuurders worden verhuurd ideaal gevonden wordt, dit voorstel aan de raad ter vaststelling voor te leggen en bij nieuwe sociale woningbouwprojecten te sturen op deze verhouding. Het vorige punt maakt duidelijk dat dit niet werkbaar is. Sturing op deze cijfers lijkt redelijkerwijs niet te doen. Daartoe ontbreekt nu in de kern een registratiepunt van huurprijzen. Onze voorkeur gaat in algemene zin uit naar zoveel mogelijk bezit door corporaties, omdat de stuurbaarheid en duurzame betaalbaarheid dan het grootst is. Tegelijkertijd weten we ook dat de corporaties in Nederland onvoldoende middelen hebben om de opgaven te kunnen behappen (zie punt 2). Een niche die op dit vlak nog interessant is, zijn wooncoöperaties. Het eigendom van het vastgoed ligt daarbij in handen van de gezamenlijke huurders. 8. U wilt dat we tenminste jaarlijks in gesprek te gaan met onze grootste private verhuurders, en in deze gesprekken naast een vinger aan de pols te houden met betrekking tot de verhuurvoorwaarden ook te kijken hoe deze verhuurders kunnen helpen bij het realiseren van de ambities in de Woonvisie van Delft. Daartoe zijn wij bereid.

Lopende dit jaar zullen wij deze gesprekken bestuurlijk starten en volgend jaar ook ambtelijk verankeren. Ambtelijk is het dit jaar naar verwachting niet op te pakken gezien de andere activiteiten die nog opgepakt moeten worden (o.a. woonvisie, huisvestingsverordening, huurteam). Met een vastgestelde geactualiseerde woonvisie en de aankomende grotere regierol van de overheid op de woningmarkt denken wij deze gesprekken richting de gesprekspartners ook een betere plek en onderbouwing te kunnen geven. Ook denken wij in deze gesprekken beleidsterreinen als de energieopgave mee te kunnen nemen. 9. U wilt dat we de Raad uiterlijk in mei 2023 te rapporteren over de stappen die zijn gezet naar aanleiding van deze initiatiefnota. Wij stellen voor om het gesprek met grote particuliere verhuurders over behoud van de sociale voorraad in het jaarplan van 2024 op te nemen. Dan is naar verwachting ook de nieuwe wetgeving uitgekristalliseerd. Voor wat betreft het toepassen van anterieure overeenkomsten in projecten rapporteren wij via de gebruikelijke planning- en controlcyclus. Wat verandert er? Op dit moment niet van toepassing Beleidskaders Geen. Financiën Geen. Vervolg n.v.t. Pagina 3 van 4

Participatie n.v.t.

Communicatie n.v.t. Bijlage(n) Initiatiefnota ‘Sociaal ook écht sociaal’ (CDA, 9 februari 2023)

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M. Berger Loco-secretaris

F.W.J. Vliet, van Loco-burgemeester

Pagina 4 van 4