2251666 College van B&W - Matiging indexatie huren 2023

Oplegger raad Raadsinformatie Onderwerp

Matiging indexatie huren 2023

Portefeuillehouder

Frank van Vliet

Voorstel ingediend door

Klaas Mast KMast@delft.nl

Registratienummer

5380234

Datum

20 december 2022

Concept-besluit(en) N.v.t

Waarom nu? De huurprijzen voor het merendeel van de huurders van gemeentelijk vastgoed in de portefeuille van het Vastgoedbedrijf worden december 2022 geïndexeerd op basis van contractuele bepalingen. De huurders worden via een brief geïnformeerd over de huurprijs stijging per 1 januari 2023. Vanwege de ongekend hoge inflatie zal de huur per 1 januari 2023, zonder matiging, aanzienlijk stijgen. Inhoud In de programmabegroting 2023 is opgenomen dat de gemeente het belangrijk vindt om bij te houden welke effecten de inflatie en hoge energieprijzen heeft op Delftenaren zodat de gemeente waar nodig en mogelijk passende maatregelen kan nemen. Het effect van inflatie voor de huurders van de gemeente is afhankelijk van meerdere factoren. De huurprijs die aan de gemeente voldaan moet worden en de hierbij toe te passen indexatie is 1 van de onderdelen van de vaste lasten van deze partijen. In de algemeen geaccepteerde gestandaardiseerde modellen voor huurovereenkomsten (het huur model volgens De Raad voor Onroerende Zaken, ROZ-model) is indexatie op basis van het Consumentenprijsindex (CPI) de standaard. De door te rekenen indexatie vanaf 1 januari 2023 komt zonder matiging uit op 14,5%. Het CPI is een samengesteld gewogen prijsindexcijfer dat het prijsverloop weergeeft van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door alle huishoudens in Nederland.

Het CPI wordt hiermee ook beïnvloed door de huidige excessieve prijzen voor elektriciteit en gas. Voor de huurstijging op basis van het CPI betekent dit dat huurders via 2 routes de effecten van de stijgende energielasten ervaren. Enerzijds via de energie rekening (of via een doorbelasting in de servicekosten) en anderzijds deels via de huurverhoging. Hoewel indexatie met CPI een algemeen geaccepteerde standaard is wordt voor 2023 het vasthouden aan een huurprijsindexatie van 14,5% onwenselijk geacht. De indexatie heeft forse financiële impact op de gemeentelijke huurders waarbij de verhoging ook in de komende jaren door telt. De huurprijs 2023 is namelijk de basis voor de huurprijs in 2024 en verder. Gezien de maatschappelijke doelstellingen die de gemeente heeft met het verhuren van haar vastgoed en om risico’s op leegstand te voorkomen wil de gemeente huurders met matiging van de indexatie tegemoet komen. De gemeente handelt hiermee ook in lijn met de oproep van de branche- en belangenverenigingen aan commerciële verhuurders om de huurindexatie te matigen.

Pagina 1 van 3

Wat verandert er? De gemeente zal voor 2023 de huurprijs indexatie matigen naar 8%. Met het hanteren van een percentage van 8% voor de huurindexatie schatten we het risico, dat de huurprijzen niet aan de wettelijke eis van de kostendekkendheid voldoen, als gering in. Voor de huren van 2024 en verder worden de huren, conform contract, op basis van het CPI geïndexeerd. Dit wordt expliciet gecommuniceerd met de huurders zodat er geen sprake is van een gerechtvaardigde verwachting dat de gemeente bij een eventueel hoog CPI in 2024 deze weer zal matigen. Beleidskaders In de nota Vastgoedbedrijfsanalyse 2019 zijn de beleidskaders opgenomen voor de portefeuille vastgoedbedrijf met hierin het verhuurbeleid. Het verhuurbeleid gaat uit van het werken met modelcontracten van de ROZ waarbij in de standaard geen rekening is gehouden met een onder- en bovengrens bij het aanpassen van de huurindexatie. De gemeente heeft geen wettelijke verplichting om de huurprijs te matigen. De gemeente hanteert op basis van de wet Markt en Overheid minimaal een kostprijsdekkende huur. In de kostprijsdekkende huur zijn alle exploitatiekosten opgenomen. De inflatie heeft ook consequenties voor de gemeentelijke uitgaven met name op het onderhoud en hiermee op de kostprijsdekkende huur.

De marktomstandigheden en het effect op de onderhoudskosten zijn zeer gedifferentieerd en afhankelijk van materialen en soort ondernemers. Het berekenen van de werkelijke kosten effecten voor de gemeente per object en de kostprijsdekkende huur is afhankelijk van het gebouw en materialisatie en hoeveelheden hiermee zeer arbeidsintensief. Het risico op huurprijzen die niet aan de wettelijke eis van de kostendekkende huur voldoen schatten we als gering in. Met de raad is afgesproken (financiële verordening) dat vanwege de dynamische omgeving in een 4- jaarlijkse cyclus een analyse wordt uitgevoerd om te zien of alle geraamde kosten en baten met betrekking tot de exploitaties van het Vastgoedbedrijf nog steeds een reëel beeld geven van de werkelijkheid. Deze analyse zal in 2023 plaatsvinden waarbij een controle op de kostendekkendheid van de huurprijzen ook aan de orde is en tevens de effecten van de kostenstijgingen in beeld worden gebracht. Financiën In programma Economie en Vastgoed zijn de huuropbrengsten en de lasten van het vastgoed opgenomen. In de programmabegroting 2023 – 2026 is rekening gehouden met een indexpercentage van 2,3% op de huuropbrengst. De afwijking ten opzichte van dit percentage zal worden verwerkt bij de kadernota 2023 conform financiële spelregels.

Vervolg De huurders ontvangen een indexeringsbrief met hierin een beschrijving van de aanpassing van de indexatie voor de huurprijzen vanaf 1 januari 2023. Participatie N.v.t.

Communicatie De communicatie zal plaatsvinden op basis van individuele brieven aan de huurders en middels een nieuwsbericht met verspreiding via de gemeentekanalen. Bijlage(n) N.v.t.

Pagina 2 van 3

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M. Berger Loco-secretaris

F.W.J. Vliet, van Loco-burgemeester

Pagina 3 van 3