2241520 Stadsbouwmeester - memo advies Schieoevers

Stadsbouwmeester

stadsbouwmeester@delft.nl Doorkiesnummer: Telefoon 06-55112829

Aan

Gemeenteraad Van

Tako Postma Afschrift aan

Memo Datum

Onderwerp

10-10-2022

Advies bestemmingsplan Schieoevers

Opsteller

T.P. Postma Bijlage

Algemeen Er is al veel gezegd over het feit dat het bestemmingsplan Schieoevers Noord uniek is in Nederland door de wijze waarop bedrijvigheid en wonen in hoge dichtheid wordt gecombineerd. Het past bijzonder goed bij Delft als innovatieve stad, met een groot aantal “nieuwe maakbedrijven” dat dit juist in onze gemeente gebeurt. Wie gaat kijken in “Next”, ziet op het eerste oog weinig activiteit die niet zou passen in een gemengde stad. Juist de bedrijven die hier uitgroeien zouden goed een plek moeten kunnen vinden in bijvoorbeeld Kabeldistrict. In Schieoevers Noord kan een onderscheidend werk-woonmilieu ontstaan waar niet alleen de bedrijven, maar ook hun personeel zich graag willen vestigen. En als het een gebied is dat aantrekkelijk is voor deze groepen, kan het ook voor andere Delftenaren, die op zoek zijn naar een bijzonder stedelijk milieu, een hele fijne plek worden. Voor de ontwikkeling van de stad als geheel is dit plan ook een enorme kans: een gebied dat nu grotendeels afgesloten en versteend is, kan geopend worden voor alle Delftenaren. En daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de verbinding van Delft naar Midden Delfland (park), maar ook de verbinding tussen de TU en de westelijke woonwijken.

Daarmee bedoel ik niet alleen de directe (fiets-)routes over Gelatinebrug en in de toekomst door een Gelatinetunnel, maar ook de mentale verbinding: de TU en de stad groeien naar elkaar toe. En dat is hard nodig, want de werkeloosheid is in delen van Delft nog erg hoog, terwijl de TU groeit (de helft van de banen op de TU wordt ingevuld door niet-wetenschappelijk personeel). En dan zijn de ecologische verbindingsmogelijkheden (toevoegen van heel veel groen) nog niet eens benoemd. Proces Het bestemmingsplan Schieoevers Noord is het 3e document dat de raad kan vaststellen, na het Ontwikkelplan Schieoevers Noord (OSN) en het Ruimtelijk KwaliteitsKader (RKK). In beide eerdere documenten zijn al veel uitgangspunten voor de plannen vastgelegd. Die zijn ook privaatrechtelijk bekrachtigd in de Anterieure Overeenkomsten (AO) met ontwikkelaars. Het bestemmingsplan is het publiekrechtelijke instrument dat deze afspraken mogelijk maakt.

Omdat het (m.n. Bij Kabeldistrict) over een zeer langjarige ontwikkeling gaat, is voor een globaal plan gekozen. Onderdeel van het plan is de dezonering van het bedrijventerrein. Dat kan alleen in 1 keer en dat maakt het plan complex. Met de bedrijven in het gebied is terecht veel contact geweest en zij hebben eerder dan te doen gebruikelijk inzicht in de stukken gekregen. De samenwerking is ook door BKS geprezen en dat mag uniek genoemd worden. Bestaande bedrijven verweren zich meer dan terecht als het gaat over hun rechten. Tegelijkertijd brengt dat een risico met zich mee in de verdeling van de aandacht. Immers: toekomstige bewoners zijn nog niet georganiseerd en hebben in het proces dus weinig stem. Je zou kunnen zeggen: 37 zienswijzen bij een plan van deze impact is relatief weinig. Inhoudelijk De twee werk-woongebieden zijn uitdagend en in hoge kwaliteit uitgewerkt. In het plan Nieuwe haven zijn, mede door inzet van het Q-team, veel verbeteringen doorgevoerd en is echt alles voorbereid om een stuk stad aan Delft toe te voegen met een openbare ruimte die voor iedereen en de natuur een plek biedt.

Grofweg blijven er in dit plan 2 vragen over: - wat is het antwoord aan bewoners die meer dan door PZH verantwoord geachte stankoverlast worden blootgesteld (zie technische vragen)? - de studentenwoningen in het plan (zo’n 55% van het totaal aantal) liggen vooral aan de Rotterdamseweg, een logische plek recht tegenover de TU. Mijn vraag is hoe de sociale verbanden tussen studenten en “gewone inwoners” door het plan en de ontwikkelaars worden gestimuleerd. Hoe zorgt men dat hier fijn wordt samengewoond en niet wordt voorgesorteerd op overlast? Dat is iets dat niet in het bestemmingsplan geregeld kan worden, maar vraagt wel aandacht in de toekomst. Kabeldistrict is een nog veel ambitieuzer plangebied. Werken en wonen wordt hier gemengd in een heel hoge dichtheid, die al in het OSN is toegezegd. Omdat het om een langjarige ontwikkeling gaat, waarbij nog onbekend is welk type bedrijf geïnteresseerd is, is het goed dat er veel ruimte wordt geboden om de ontwikkeling in samenwerking nader in te vullen. Het zou immers een gemiste kans zijn als een bedrijf dat zich aandient niet past, omdat er een te klein bouwveld is ingetekend. Het bestemmingsplan laat die ruimte, maar ik heb daar zorgen over geuit. In mijn optiek bood het voorontwerp te weinig zekerheid aan de stad en aan nieuwe bewoners.

Wie wil er bijvoorbeeld een woning in een toren kopen als het uitzicht niet is gegarandeerd? En hoe zal dit bestemmingsplan bescherming bieden als de gebouwen er eenmaal staan (een nieuwe eigenaar hoeft zich niet aan de AO/RKK te houden en zou zijn gebouw binnen dit kader behoorlijk kunnen ophogen met flinke impact voor de buren)?

2/5

Die opmerkingen hebben met de zienswijzen geleid tot wijzigingen: - De te handhaven delen van de fabriek zijn nader vastgelegd, dit erfgoed maakt de wijk bijzonder en ook echt Delfts. - Er is meer aandacht voor de kwaliteit van de woningen (bijvoorbeeld bezonning en afstand tussen torens). - Er is meer openbare ruimte vastgelegd. In het park is minder bebouwing mogelijk. - De eerste fase is preciezer bestemd. - Een groot aantal details zijn bijgewerkt. Met die wijzigingen is een redelijk evenwicht gevonden tussen enerzijds flexibiliteit en anderzijds de minimale rechtszekerheid die het plan in deze fase kan bieden. De AO verzekert de hoge kwaliteit die beloofd is in de beelden en die ook echt nodig is om een gebied met deze hoge dichtheid tot een succes te maken. Mijn grootste zorg is de economie: een langjarig plan als dit maakt minimaal 1 crisis mee: zijn ontwikkelaars en college dan in staat om aan de afspraken vast te houden en geen concessies te doen aan bijvoorbeeld werkprogramma, woonkwaliteit en groen en openbare ruimte? Er zijn in het vervolg voor dit plan nog een aantal ambities waar te maken: Het beeldkwaliteitplan (BKP) wordt aan de raad aangeboden als toetsingskader voor AOK: daarmee kan de omgevingskwaliteit van gebouwen en openbare ruimte worden vastgelegd.

Mijn zorg is of het onderhoudsniveau dat de gemeente (zijns ondanks) hanteert, voldoende is voor een gebied dat door de dichtheid zeer intensief gebruikt zal worden. Het is heel belangrijk om aan sociale samenhang in dit gebied te gaan werken. Daarbij denk ik ook nadrukkelijk aan circulariteit in het gebruik: het meest voor de hand liggende voorbeeld is woningen te verwarmen met de restwarmte van bedrijven. Het zou ook kunnen gaan over gezamenlijk parkeren of gebruik van de bedrijfskantine als buurtrestaurant in de avonduren. Er zijn ongetwijfeld nog veel creatievere voorbeelden te bedenken, maar dat moeten ontwikkelaar, bedrijven en toekomstige bewoners zelf doen - het bestemmingsplan biedt er alle ruimte voor. Er is gemeentelijk budget beschikbaar om bedrijfsruimte betaalbaar te houden, hierbij zouden ook eisen gesteld kunnen worden aan dergelijke relaties tussen het voorzieningen-, werk- en woonprogramma. Duurzaam en circulair bouwen: het bestemmingsplan legt geen bouwmethode op, ontwikkelaars zouden hun verantwoordelijkheid moeten nemen. De uitwerking van dove gevels in het plan zal veel aandacht vragen, zowel vanuit de bedrijven als vanuit woonkwaliteit en het is goed als dit (ook in de MER rapportages) goed gemonitord wordt.

3/5

Rol Stadsbouwmeester In de kwaliteitsketen is door uw raad een “trap” van drie bedacht: alle bouwplannen worden beoordeeld (en vooraf van advies voorzien) door de Adviescommissie OmgevingsKwaliteit (AOK). Grote gebiedsontwikkelingen worden vooral stimulerend begeleid door supervisieteams (Q-team) De Stadsbouwmeester adviseert op de samenhang tussen alle fysieke plannen en (die rol vind ik daarbij horen) stimuleert een goede samenwerking binnen de kwaliteitsketen. In het geval van Schieoevers Noord ligt de belangrijkste taak dus bij het Qteam, dat vanuit het ruimtelijk kwaliteitskader plannen begeleidt. Zij hebben duidelijke afspraken gemaakt met de AOK over de beoordeling van de architectuur: die ligt bij AOK. Het ligt voor de hand dat de Stadsbouwmeester dus niet teveel op de voorgrond treedt bij de begeleiding van dit plan. Daarbij maak ik een uitzondering voor plannen die een directe relatie hebben met de verbinding naar de omliggende stad of naar de gemeenteraad (de opdrachtgever van de SBM). Dat geldt dus bijvoorbeeld voor Gelatinebrug en Gebiedsvisie Station Delft Campus. De afspraak met het Q-team is dat wij in die gevallen altijd gezamenlijk reageren, om te voorkomen dat plannenmakers langs 3 “loketten” zouden moeten.

Voor wat betreft de relatie naar de gemeenteraad: ik reageer informeel op stukken die aan de raad worden aangeboden om vanuit mijn vakgebied te zorgen dat de stukken zoveel mogelijk aansluiten op wat ik vanuit mijn contact met de raad als opdracht heb meegekregen. Vanwege mijn zijdelingse betrokkenheid stuur ik uw raad pas een advies nadat u daarom verzocht heeft. Advies Ik eindig mijn advies graag met een aantal aanbevelingen aan uw raad. Het bestemmingsplan Schieoevers Noord biedt naar mijn inzichten voldoende rechtszekerheid en flexibiliteit om in samenhang met de andere afspraken een bijzonder werk-woongebied aan Delft toe te voegen en ik beveel aan om dit vast te stellen. In de toekomst kan de raad een belangrijke rol blijven spelen bij deze voor Delft belangrijke ontwikkeling. Het inrichten van een specifieke gebiedsbeheer werkgroep of -commissie lijkt me waardevol, ook omdat deze inspraak mogelijkheden biedt voor bedrijven en (toekomstige) bewoners. Ik bied graag mijn expertise aan om een inhoudelijke bijdrage te leveren. Een eerste opdracht zal zich snel aandienen met het bespreken en bevragen van het BKP dat door de ontwikkelaar is voorbereid, voordat dit door de raad wordt vastgesteld.

4/5

De uitwerking van de gebiedsvisie station campus kan in een werkgroep op vergelijkbare manier besproken worden voordat die voor vaststelling naar de raad gaat. Daarbij kan zowel Stadsbouwmeester (relatie naar de stad) als Q-team toelichting of advies verzorgen. Het zou interessant kunnen zijn om in deze commissie verder uit te werken op welke manier met ontwikkelaar en gemeente sociale samenhang en circulair kunnen stimuleren, door het betrekken van mogelijke toekomstige bedrijven en bewoners. Mijn voorstel zou zijn het college te vragen om raadsadvies in te winnen bij het vastleggen van kaders voor volgende deelgebieden, zodat die eenzelfde uitwerking krijgen als de eerste twee, voordat aanvragen omgevingsvergunning worden ingediend. Daarbij zou ook de afspraak kunnen horen dat die bouw-enveloppen bij een eerstvolgende update ook worden vastgelegd in het omgevingsplan, zodat nieuwe bedrijven en bewoners ook weten waar ze aan toe zijn. Bij die gelegenheid kan de monitoring van de MER eventueel ook leiden tot wijzigingen in het plan. In de werkgroep of commissie zou een jaarlijkse presentatie van het Q-team kunnen worden georganiseerd. Het Q-team zou openbaar kunnen vergaderen, maar hun rol is grotendeels stimulerend en daarbij is openbaarheid niet perse een voordeel. Inspraak bij een dergelijk gremium levert niet het gewenste resultaat omdat het altijd een advies-team blijft.

Het Q-team bestaat uit de top van de vakwereld waar het de combinatie werken-voorzieningen-wonen betreft. Een eventuele aanvulling met een creatieve milieudeskundige (op afroep?) is een sympathiek idee, maar dit is nadrukkelijk de taak van de gemeente en de ODH. Om verwarring en dubbele advisering te voorkomen, raad ik aan om een goede relatie tussen gemeentelijke adviseurs en Q-team te organiseren. Ik ben geen juridisch/milieu deskundige. Maar volgens mij is de uitleg waarom Lijm en Cultuur in het bestemmingsplan anders wordt behandeld dan de bedrijven overtuigend. De vragen die erover ontstaan snap ik ook: In gewone-mensentaal: als die woningen zo goed geïsoleerd worden voor bedrijfslawaai, waarom kunnen er dan geen evenementen bij? Daarom stel ik me de vraag of er ruimte gezocht kan worden na vaststelling van het bestemmingsplan: Zou de raad het college opdracht kunnen geven om ruimhartig om te gaan met extra evenementen- of festival-vergunningen bovenop de in het bestemmingsplan toegestane activiteiten, in de tijd dat de woningen er nog niet staan? En die uitzonderingen ook te benutten om te monitoren wat de invloed op bestaande en nieuwe woningen daadwerkelijk is? De uitkomsten kunnen dan publiek besproken worden in de gebiedswerkgroep van de raad, zodat bij een update van het omgevingsplan eventueel aangepaste kaders kunnen worden vastgelegd.

Met vriendelijke groet, Tako Postma

5/5