2219258 Voorstel van het college aan de raad inzake garantstelling nieuwbouw Filmhuis Lumen

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Garantstelling nieuwbouw Filmhuis Lumen

Portefeuillehouder

Bas Vollebregt, Martina Huijsmans

Voorstel ingediend door

Hilde van Slooten hvslooten@delft.nl, Maarten Ram mram@delft.nl

Registratienummer

5170248

Datum

10 mei 2022

Concept-besluit(en) De raad: a)

b) c)

besluit tot: 1. het afgeven van een garantstelling voor de hypothecaire lening ter hoogte van 2,9 mio (i.p.v. 1,2 mio) met een looptijd van maximaal 20 jaar op lineaire basis waarvan de eerste 2 jaar aflossingsvrij; 2. een deel van het Fonds Delft 2040 hiervoor te reserveren t.l.v. de reserve stad; 3. het recht van eerste hypotheek te vestigen ten gunste van de gemeente op het nieuw te realiseren pand van Lumen ter meerdere zekerheid-voorwaarde. Besluit tot het aangaan van de overeenkomst tot borgstelling conform bijgevoegd model Akte van Borgtocht door het college; stelt het concept-raadsbesluit vast.

Inhoud Filmhuis Lumen is voornemens te verhuizen naar Veld 2.5 in Nieuw Delft. Om de businesscase hiervoor rond te krijgen heeft het Filmhuis in 2020 een aanvraag gedaan bij Fonds Delft 2040 voor een eenmalige subsidie van €650.000 waarmee het financieringstekort voor de investering wordt gedekt en daarnaast een garantstelling voor de hypotheek van in eerste instantie € 1,2 miljoen. De aanvraag voor de garantstelling bij de gemeente (d.d. 26-32022) is verhoogd naar € 2,9 miljoen. Dit laatste is nodig, omdat de BNG bank als hypotheekverstrekker de eis stelt dat de gemeente garant staat voor de volledige hypotheek. Uw raad heeft al eerder (raadsvergadering d.d. 17-12-2020) besloten om budget beschikbaar te stellen ter dekking van de subsidie (de subsidie moet nog worden aangevraagd bij de gemeente) en voor de garantstelling op de hypotheek voor nieuwbouw van Lumen, maar toen werd nog uitgegaan van een andere hypotheekverstrekker die een lagere garantstelling vroeg van € 1,2 mio. De belangrijkste reden om de hypotheek nu bij de BNG bank aan te vragen is dat die een veel lager rentepercentage rekent, waardoor de exploitatie van Filmhuis Lumen fors verbetert. Daarmee vermindert een eventuele kans op het niet kunnen voldoen aan de betaalverplichtingen door Lumen fors en leidt het tot een lager risico voor de gemeente dat er daadwerkelijk aanspraak op de garantstelling wordt gemaakt.

Bovendien rust het 1e hypotheekrecht bij de gemeente. Dit is een van de voorwaarden van de gemeente. Dit was bij de vorige aanvraag niet het geval. Fonds 2040 adviseert daarom positief op de gewijzigde aanvraag van Lumen (zie bijlage). Toelichting gevraagde garantstelling Filmhuis Lumen heeft een businesscase opgesteld voor zowel de investering als de exploitatie. Om de benodigde hypotheek te kunnen afsluiten voor de investering vragen zij de gemeente nu een garantstelling op de hypotheek van € 2,9 miljoen met een looptijd van 20 jaar waarvan de eerste twee jaar aflossingsvrij. Door de gemeente opgevraagde stukken zijn door Lumen aangeleverd en de aanvraag voldoet daarmee aan de daarvoor gestelde eisen in de: Verordening.

Met de huidige inzichten en prognoses van Lumen voldoet de aanvraag ook in financieel opzicht. De businesscase is in 2021 beoordeeld door BMC (zie bijlage). Hieruit blijkt dat het een realistische businesscase is die volgens het oordeel van BMC aan de voorzichtige kant is. Lumen heeft de adviezen van BMC verwerkt in zijn businessplan en definitieve aanvraag bij Fonds Delft 2040. Lumen heeft eind 2021 BMC nog gevraagd een risicoanalyse op te stellen. De gemeente kan zich vinden in de constateringen van BMC in zowel het rapport als de latere risicoanalyse. Lumen heeft n.a.v. de constatering van BMC over de beperkte post onvoorzien en op advies van Fonds Delft 2040 de aanvraag bij de gemeente voor een garantstelling voor de hypotheek met € 100.000 verhoogd naar € 2,9 mio (de aanvraag bij Fonds Delft 2040 in 2021 bedroeg € 2,8 mio). In de businesscase wordt rekening gehouden met een rentepercentage van de lening van 1,5%. Door de huidige sterk gestegen rente is het percentage al 1,6 %. Ter indicatie een stijging van 1% van de rente is een extra last per jaar van € 29.000,- (de rente laat nog steeds een sterk stijgende tendens zien). Door deze stijging zal er minder financiële ruimte in de businesscase over blijven. Verder zijn de kosten voor de bouwmaterialen en bouw sterk gestegen het laatste jaar.

De ontwikkelaar heeft weliswaar aangegeven de geraamde bouwkosten indexering tot 1 september 2022 gestand te doen, maar daarna moet rekening gehouden worden met hogere bouwkosten waarmee de businesscase onder sterke druk komt te staan. De stijging van de bouwkosten is op het moment ongeveer 1% per maand. Met de hogere raming voor de post onvoorzien houdt Lumen hier rekening mee, maar het blijft een risico dat strak sturen op de kosten vereist en het inbouwen van terugvalopties (scenario’s hiervoor zijn opgesteld door Lumen). Zowel het verlagen van kosten (besparingen) als het verhogen van inkomsten (prijzen verhogen).

Gezien de hoogte van het bedrag is het advies om de BNG het bedrag te laten verstrekken met een garantie van de gemeente. Om dit mogelijk te maken heeft het college besloten op grond van artikel 11 Verordening, af te wijken van artikel 3 van de Verordening. In artikel 3 staat: 1. Indien de gemeente Delft een garantie verstrekt, strekt deze alleen tot zekerstelling aan de geldverstrekker van de betaling van rente en aflossing indien een geldnemer in gebreke is gebleven; 2. In een garantie wordt geen afstand gedaan van de voorrechten die wettelijk aan een borg toekomen; 3. In een garantie worden geen bedingen opgenomen die de aansprakelijkheid van de gemeente verhogen of uitbreiden boven of naast de betaling van rente en aflossing; 4. Indien de gemeente krachtens een garantie een betaling heeft verricht in de plaats van een in gebreke gebleven geldnemer, is de regresvordering in een eventueel faillissement van de geldnemer bevoorrecht op eventuele andere vorderingen die een geldverstrekker op de geldnemer heeft”.

De BNG bank vereist echter het volgende: “Om onder de in deze akte van borgtocht (bijlage) vermelde voorwaarden onherroepelijk en onvoorwaardelijk borg te staan jegens BNG Bank voor de richtige nakoming van alle verplichtingen van uit hoofde van de [daarin genoemde] lening, overeenkomstig de model akte van borgtocht met referentie E2a/01122010, een en ander tot een maximum bedrag van EUR 2.900.000,-- (te vermeerderen met de pro rata parte aan dit bedrag toe te rekenen boeten, kosten en wettelijke en overeengekomen renten).” In de praktijk is het zo dat als een geldnemer niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, voordat de BNG bank overgaat tot het maken van kosten, de garantsteller de lening kan overnemen en er dus geen extra kosten ontstaan. Echter, het is mogelijk dat er in afwijking van artikel 3 van de Verordening, de gemeente op basis van deze eis van de BNG dus toch meer kosten moet maken dan wordt vermeld in artikel 3. De gemeente Delft zal het recht van 1e hypotheek verlangen van Lumen om de maximaal verkrijgbare zekerheid te hebben. De verstrekking van de garantstelling en subsidie is een vorm van geoorloofde staatssteun aangezien het gaat om steun die valt onder de Algemene groepsvrijstellingsverordening (AGVV). De AGVV is volgens artikel 1 lid 1 sub j van toepassing op steun voor cultuur en instandhouding van erfgoed.

De steun kan de vorm hebben van investeringssteun, met inbegrip van steun voor de bouw of modernisering van cultuurvoorzieningen en exploitatiesteun (zie ook artikel 53 AGVV). Aangezien de steun voldoet aan de voorwaarden uit de AGVV betreft het geoorloofde staatssteun. Het vereist echter wel dat hiervan een kennisgeving wordt gedaan naar de Europese Commissie. Deze vindt plaats na besluitvorming door uw raad. Mocht de Europese Commissie oordelen dat het toch geen geoorloofde staatssteun is, zal Filmhuis Lumen de verkregen steun moeten terugbetalen. Het risico hierop ligt bij Filmhuis Lumen.

Waarom nu? Filmhuis Lumen heeft op 26 maart 2022 een definitieve aanvraag ingediend voor garantstelling waarop de gemeente volgens de Verordening binnen een termijn van 8 weken dient te besluiten, danwel een redelijke verdagingstermijn moet aangeven. De termijn van 8 weken is niet haalbaar, vandaar dat een verdagingsbrief is verstuurd waarin is opgenomen dat uiterlijk 15 juli het besluit van de raad schriftelijk wordt kenbaar gemaakt, ervan uitgaande dat uw raad op 7 juli een besluit neemt over dit voorstel. Daarbij komt dat de bouw begin 2023 start en er nu al voorbereidende kosten worden gemaakt. Filmhuis Lumen heeft de hypotheek nodig om deze kosten te kunnen dekken

Essentie: wat verandert er? Filmhuis Lumen wil verhuizen, omdat er op de huidige locatie te weinig capaciteit is (aantal zalen en stoelen). Op de nieuwe locatie realiseren zij de gewenste groei. Het gaat om het vergroten van het aanbod van te tonen films en het verbreden van de doelgroep. Daarbij is nieuwbouw interessant, omdat dit veel voordelen biedt voor het technisch ontwerp van de zalen. Dit in combinatie met de ligging tegen de binnenstad en op steenworp afstand van het station maken Nieuw Delft voor Lumen een interessante plek. Het is bovendien mogelijk om op deze plek ook in de open lucht films te vertonen in het naastgelegen park. Met het Filmhuis met bijbehorende horeca wordt verder invulling gegeven aan het realiseren van een gemengd programma in Nieuw Delft, hetgeen bijdraagt aan de levendigheid en de programmering van het gebied en het maakt Nieuw Delft een bestemming voor alle Delftenaren en meer. Daarmee wordt Nieuw Delft niet alleen een wijk op zichzelf maar ook een verbindend element tussen de oude binnenstad en de omliggende wijken. Veld 2.5 is een belangrijke hoeksteen in de ontwikkeling van Nieuw Delft; Het veld grenst direct aan het park en biedt de kans om de aansluiting gebouw – park bijzonder vorm te geven.

Deze componenten vragen om een passende, bijzondere architectuur met aandacht voor de duurzaamheid (gezien de verhouding gevel/m2 bvo) en een autoarme oplossing (door de grootte van het plot en de ligging nabij de tunnel). De invulling van Veld 2.5 met het filmhuis, kantoren en appartementen voldoet hieraan. Beleidskaders • •

Cultuurkader Delft 2021-2030; Cultuur, motor van Delft in ontwikkeling Verordening Gemeentegaranties Geldleningen

Participatie Er is geen sprake van een participatieproject. Wel heeft Lumen zelf binnen de eigen organisatie hier uitgebreid over gesproken met de vrijwilligers en is erover gecommuniceerd via de lokale pers.

Financiën Dekking voor de nog aan te vragen subsidie van maximaal € 650.000 en de nu aangevraagde garantstelling van maximaal € 2,9 miljoen is aanwezig in de reserve stad van Fonds 2040. De garantstelling loopt af in 20 jaar, zodat de hoogte van het in de reserve te reserveren bedrag hiervoor jaarlijks afneemt. De eerste twee jaar van de hypotheek zijn aflossingsvrij. Vervolg Bij vaststelling van het raadsbesluit wordt de garantstelling verstrekt waarop Lumen een hypothecaire lening zal afsluiten bij de BNG. Hiertoe wordt de Akte van Borgtocht (zie bijlage voor het model hiervoor) ondertekend door de gemeentecontroller die hiertoe is bevoegd volgens het mandaatbesluit (MMV). Bij de akte moet ook het door het college getekende besluit worden toegevoegd (zie bijlage), te ondertekenen na vaststelling van het raadsbesluit. De bouw start vervolgens naar verwachting in 2023. De ingebruikname van het pand wordt verwacht in 2025. Er wordt een kennisgeving gedaan naar de Europese Commissie over het verstrekken van geoorloofde staatssteun

aan Filmhuis Lumen. Deze vindt plaats na besluitvorming door uw raad.

Communicatie Via de lokale pers is er een aantal malen aandacht besteedt aan de geplande nieuwbouw voor Lumen en het ontwerp voor het gehele pand. Het is aan Lumen om de verdere communicatie hierover te verzorgen.

Bijlage(n) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Concept-raadsbesluit Brief aanvraag garantstelling Definitief Ontwerp BMC rapport Advies Fonds Delft 2040 Akte van Borgtocht t.b.v. de BNG Artikel 53 AGVV

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☒ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

S. Brandligt Loco-burgemeester

M. Berger Loco-secretaris