2219251 College van B&W - onderzoek alternatieve financiering schoolgebouwen gemeente Delft

Oplegger raad Raadsinformatie Onderwerp

Onderzoek alternatieve financiering schoolgebouwen gemeente Delft

Portefeuillehouder

Lennart Harpe

Voorstel ingediend door

Rens van Hal rvhal@delft.nl

Registratienummer

5155400

Datum

10 mei 2022

Concept-besluit(en) •

Kennisnemen van het rapport 2021-06-16-rapport-alternatieven-financiering-schoolgebouwen-delft

Inhoud Aanleiding De gemeente Delft staat voor de enorme opgave om de stad vòòr 2050 aardgasvrij en energieneutraal te maken. Een belangrijk deel van deze opgave is het verduurzamen van het maatschappelijk vastgoed, en met name onderwijshuisvesting en sportvoorzieningen, van oude energetisch slechte gebouwde gebouwen uit de jaren ’60 – ’80, naar aardgasvrije energieneutrale schoolgebouwen en sportzalen. Dit vergt de komende tien jaar niet alleen een investering 260 miljoen euro, maar ook de nodige expertise voor het ontwikkelen en exploiteren van de gebouwen. In de raadvergadering van 23 maart 2021 is door wethouder Van der Woude toegezegd de mogelijkheden te onderzoeken van alternatieve financiering van schoolgebouwen. In opdracht van de gemeente heeft een extern bureau onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het op een alternatieve manier financieren, realiseren en beheren van schoolgebouwen. In deze raadsinformatie wordt beknopt de aanleiding, de doelstelling en het resultaat beschreven van de businesscase van het opzetten van een pilot voor het op andere manier ontwikkelen, financieren en exploiteren van een aardgasvrij, energieneutraal en fris (B) schoolgebouw. Maatschappelijke opgave De vernieuwing van het maatschappelijk vastgoed in de komende jaren vraagt een enorme investering. Een investering waarvoor de structurele dekking binnen de gemeentebegroting ontbreekt.

Daarvoor zijn verschillende oorzaken. Zo is de gebouwenvoorraad relatief oud en afgeschreven, zijn de afschrijftermijnen verlengd en is hierbij geen reservering gevormd om te kunnen herinvesteren. Om met de maatschappelijke voorzieningen te kunnen blijven inspelen op de langzaam maar zeker veranderende samenleving, is het echter noodzakelijk om over voldoende middelen te kunnen beschikken voor investeringen in de huisvesting. Een middel daartoe is de kapitaalslastenmethode. Deze opgave speelt niet alleen in Delft maar ook in andere steden. De gemeente Rotterdam is zich ook bewust van de maatschappelijke meerwaarde van een kwalitatief hoogwaardige sociale infrastructuur. In Rotterdam heeft het college onlangs ook een opdracht verleend voor een onderzoek naar een stabiele begroting die rekening houdt met vervangingsinvestering op de lange termijn. De investering die de komende periode ook in Delft moet worden gedaan voor het aanpassen van het maatschappelijk vastgoed, legt een enorm beslag op de leencapaciteit van de gemeente. Een alternatief hiervoor is de mogelijkheid om de investering over te dragen aan maatschappelijk betrokken marktpartijen, waaronder

pensioenfondsen. Financiering door de markt geeft de mogelijkheid van balansverkorting voor de gemeente waarmee andere investeringen beter mogelijk zijn. Onderzoek alternatieve financiering Ook in Delft is daarom de afgelopen periode hier onderzoek naar gedaan . In het Integraal Huisvestingsplan 2020 – 2035 (IHP) staat ook opgenomen dat samen met schoolbesturen, marktpartijen, adviesbureaus en expertisecentra pilots worden opgezet om nieuwe vormen te ontwikkelen die tot een goede werkvorm moeten lijden van een nieuwe manieren van bouwen, aanbesteden en beheren van schoolgebouwen. Een aardgasvrij, energieneutraal en fris schoolgebouw betekent dat het gebouw in plaats van een traditionele eenvoudige cv-ketel met te openen ramen voor ventilatie, een laagtemperatuur verwarming met warmtepompen en gebalanceerde ventilatie krijgt. De eerste scholen, zoals SC Delfland, Cornelis Musiusschool en de Grotius praktijkschool zijn op deze wijze uitgevoerd. De ervaring met de realisatie van deze gebouwen is dat: - De installaties complex zijn. Schoolbesturen hebben niet de expertise om deze goed te beheren en onderhouden; - De installaties moeten over 15 – 20 jaar worden vervangen. De kosten van de vervanging is ongeveer 20% van de oorspronkelijke bouwsom.

Dat brengt een financieel risico met zich mee voor zowel de schoolbesturen als de gemeente; - De investeringen in de nieuwbouw van schoolgebouwen, door de nieuwe eisen (aardgasvrij en ENG) substantieel hoger ligt dan 5 jaar geleden wat een groot beslag legt op de financiële middelen van de Gemeente Delft; - In het huidige tempo zal de opgave, energieneutraal Delft in 2050, met de beschikbare middelen niet worden gehaald. Vanuit deze achtergrond is onderzocht of een innovatieve manier van ontwikkelen, financieren, realiseren en beheren van schoolgebouwen een oplossing biedt voor bovenstaande vraagstukken. Door de markt een actievere rol te geven bij ontwikkeling en exploitatie kan optimaal gebruik worden gemaakt van hun kennis en ervaringen. Daarmee kunnen schoolbesturen worden ontzorgd. Schoolbesturen kunnen dan meer focus geven op hun onderwijstaak. Daarnaast komen de risico’s te liggen bij partijen die daar beter mee om kunnen gaan. Het doel is om met het opstellen van een businesscase een scenario uit te werken die resulteert in een pilot voor het op een innovatieve manier bouwen, aanbesteden en beheren van een schoolgebouw. Met de pilot wordt ervaring opgedaan met de nieuwe werkvorm waarna, bij positieve bevindingen, de systematiek kan worden toegepast voor de nog te bouwen (50) schoolgebouwen..

Uitkomsten ‘Businesscase’ In opdracht van de gemeente heeft Fakton samen met een marktpartij (installaties) een businesscase opgesteld. Hierin zijn vier scenario’s uitgewerkt. Een scenario (1) waarbij de installaties voor het binnenklimaat, energie en beveiliging door een marktpartij wordt gerealiseerd en beheerd. Dit is een Energie Service Compagny (ESCo). En drie scenario’s (2 t/m 4) waarbij een institutionele belegger het gebouw inclusief installaties financiert en beheert met verschillende financiële uitgangspunten. De conclusies uit de business case zijn; - Scenario 1, met de ESCo, is bij de gegeven uitgangspunten financieel het meest interessant. - De ESCo-optie is een haalbare optie voor een pilot van 10 miljoen. - Scenario 2 t/m 4 is voor de gemeente financieel aantrekkelijk bij een rendementseis van 4% wat bij een institutionele belegger haalbaar is. Hoe groter de portefeuille hoe aantrekkelijker de rendementseis voor de gemeente. - Voor de gemeente zijn, bij scenario 2 t/m 4, verschillende contractmogelijkheden om “grip op de grond en het gebouw” te houden. - Institutionele beleggers hebben interesse in investeringen in sociale infrastructuur. Dit is alleen interessant voor beleggers bij een portefeuille van 200 miljoen. Een pilot van 10 miljoen is voor deze partijen niet interessant.

Aanbevelingen uit de business case zijn: - Onderzoek of één of meerdere beleggers mee willen lopen in pilot van de nieuwbouw van een schoolgebouw zonder contractuele verplichtingen. - Onderzoek en verken in samenspraak met gemeenten in de regio én beleggers mogelijkheden tot opschaling van beleggingsvolume in schoolgebouwen als onderdeel van een sociale infrastructuurfondsen.

Waarom nu? In de raad van 23 maart 2021 is door wethouder Van der Woude toegezegd onderzoek te doen naar alternatieve financiering voor scholenbouw. Met dit onderzoek is invulling gegeven aan de toezegging. Daarnaast is de noodzaak er om alternatieven voor financiering te onderzoeken, gelet op de omvang van de opgave voor de komende jaren, de huidige gespannen markt en de financiële positie van de gemeente. Essentie: wat verandert er? In de basis verandert er nu niets. Indien blijkt dat dit een gewenste ontwikkeling is, kan dit op termijn wel gevolgen hebben voor de manier waarop bouw en beheer van scholen wordt georganiseerd.

Beleidskaders Wet op het primair onderwijs, artikel 91 en 92, Wet op het voortgezet onderwijs artikel 76 en de Wet op de expertisecentra artikel 89 en 90.

Participatie De pilot en de business case is afgestemd met de betrokken schoolbesturen van de nieuwbouw ISK/Pleijsier.

Financiën Voor dit moment zijn er nog geen financiële effecten. Zodra we meer inzichten hebben verkreen uit de pilot wordt dit verder uitgewerkt is en wordt ook inzichtelijk gemaakt welke effecten dit heeft voor gemeente en schoolbesturen.

Vervolg Doormiddel van een marktverkenning wordt verder onderzocht of er marktpartijen interesse hebben en mogelijkheden zien in een pilot voor het op een innovatieve manier ontwikkelen, realiseren en beheren van schoolgebouwen. Communicatie De raad zal over de voortgang van de marktverkenning en de pilot op de hoogte worden gehouden. Bijlage(n) “Alternatieven voor financiering schoolgebouwen Delft Casus nieuwbouw Pleysier College en Grotius College d.d. 31 augustus 2021”

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om toezegging uit maart 20221 als afgedaan te beschouwen

☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

S. Brandligt Loco-burgemeester

M. Berger Loco-secretaris