2216230 Voorstel van het college aan de raad inzake concept-zienswijze splitsingsplan Vestia

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Concept zienswijze splitsingsplan Vestia

Portefeuillehouder

Karin Schrederhof

Voorstel ingediend door

Bob Vastenhoud / bvastenhoud@delft.nl /

Registratienummer

5153107

Datum

19 april 2022

Concept-besluit(en) De raad: Besluit om geen wensen en/ of bedenkingen aan het college mee te geven ten behoeve van het definitief maken van de concept-zienswijze van het college op de splitsing van Vestia in drie corporaties (kenmerk 5153105)

Inhoud In de brief van het college op 6 juli 2021 (zaaknummer 2127564) bent u geïnformeerd over de plannen om woningbouwcorporatie Vestia te splitsen in drie corporaties. In de brief van het college op 7 december 2021 (kenmerk 2149952) bent u geïnformeerd over de bedoeling van de zienswijze en de planning hiervan. Omdat er sinds 30 maart jl. een nieuwe gemeenteraad is aangesteld, lichten we hieronder nog kort toe wat deze zienswijzeprocedure inhoudt. Zienswijzeprocedure De gemeenten in de woningmarktregio waar Vestia actief is, Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, moeten hun zienswijze afgeven op de splitsing. Ook is hun zienswijze vereist op de toelating van de nieuwe corporaties als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. De Autoriteit Woningcorporaties (AW) houdt bij de besluitvorming rekening met deze zienswijzen. Bij een eventuele negatieve zienswijze van de gemeente geeft Vestia daarop een onderbouwde reactie. Halverwege januari / eind januari heeft Vestia een concept-zienswijze met de gemeenten gedeeld. Op deze manier kon het college aan de voorkant meekijken en input leveren Eind maart heeft het college de definitieve uitvraag voor de zienswijze ontvangen. Het college vraagt de gemeenteraad in een zogenaamde voorhangprocedure om uw wensen en bedenkingen. De zienswijze kent voor het college een wettelijke termijn van zes weken.

Deze termijn is door Vestia verlengd tot 12 weken. Inhoud zienswijze: Het college kan zich goed vinden in de voorgestelde plannen. Als dit plan wordt uitgevoerd krijgt Delft een Vestia die weer volkshuisvestelijke kan investeren en werkelijk kan bijdragen aan de opgave van betaalbaar wonen in de stad. De herverdeling van de achtervang is ook een logische stap voor dit moment. We maken een belangrijke opmerking richting de financiële toezichthouders: Mogelijk is er sprake van dat de borgbaarheid (of ze weer mogen gaan lenen) van de nieuwe entiteiten apart wordt bepaald voor de niet-DAEB en de DAEB tak. Dat wil zeggen dat er, om te bepalen of de nieuwe entiteit geborgd mag lenen apart wordt gekeken naar het deel met de sociale huurwoningen (de diensten van algemeen belang-, of DAEB-tak) en met de middenhuurwoningen (de niet-DAEB-tak). Omdat de DAEB tak over het algemeen goedkopere woningen heeft en lagere huren dan de niet-DAEB-tak zou dat kunnen betekenen dat de DAEB-tak pas veel later mag gaan lenen. Maar het is juist de DAEB-tak waarvan we investeringen verwachten. Dat is daarom geen wenselijke benadering door het WSW. (De borgbaarheid hangt overigens ook sterk af van ander zaken als de ontwikkeling van de rentestand en de vastgoedprijzen.) Borgbaarheid tot stand brengen is feitelijk het belangrijkste doel van de splitsing.

Het college maakt daarom duidelijk dat we een andere dan de gebruikelijke manier van het bepalen van

de borgbaarheid niet zullen accepteren. Over de verkoop van de woningen in de gemeente Zuidplas is duidelijk dat Vestia er vanuit gaat dat 2/3 van die portefeuille wordt verkocht voor 1-1-2023. Mocht dit niet doorgaan, dan komen deze woningen in de entiteit DelftZoetermeer terecht. Daarmee heeft deze entiteit dan bijvoorbeeld een hogere kasstroom, maar ook hogere opgaven. Dit heeft geen impact op onze houding tegenover het splitsingsplan. Inhoudelijke achtergrond splitsing Vestia heeft al ruim 10 jaar financiële problemen door een investering in derivaten die heel verkeerd is uitgepakt. Vestia heeft hier een hele hoge schuldenlast aan over gehouden. Schulden die bovendien lang vaststaan tegen een voor nu hoge rente (5%) en die ze niet boetevrij versneld kan aflossen. Vestia is hierdoor niet langer een corporatie die werkelijk aan volkshuisvesting kon doen, ondanks het feit dat er de afgelopen 10 jaar is gesaneerd en al eerder door de sector als geheel is bijgesprongen.. Daarom is er een oplossing bedacht: 1. Door een leningenruil met andere corporaties betaalt Vestia 28 miljoen minder rente per jaar. Let wel, die rentelast is niet verdwenen, maar binnen de sector en drukt daarom niet meer op de begroting van Vestia. Deze leningenruil is eind 2021 al doorgevoerd. 2.

Door Vestia op te knippen in drie corporaties is er niet meer één corporatie met meer dan 3,5 miljard aan leningen (naar de maatstaven van Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een systeemrisico), maar zijn er drie corporaties met een veel lager bedrag aan leningen en door de leningenruil ook met een lager individueel risico (lagere rentelasten en minder hoge langjarige verplichtingen). Door van één grote corporatie drie kleinere corporaties te maken, is er geen sprake meer van een (onaanvaardbaar) systeemrisico en worden bovendien de nieuwe corporaties die ontstaan na de splitsing weer borgbaar als ze bepaalde ratio’s halen (en kunnen dus weer gaan lenen). Lenen kan het huidige Vestia niet, omdat ze al door het plafond van 3,5 miljard voor een enkele corporatie is). 3. Vestia wordt opgedeeld in een entiteit Rotterdam, een entiteit Den Haag en een entiteit Delft-Zoetermeer. Deze entiteiten bestaan in de basis uit het bezit dat het huidige Vestia heeft in die gemeenten. Huidig bezit buiten die gemeenten wordt onder de 3 entiteiten verdeeld met als doel dat bezit zo snel mogelijk te verkopen aan andere corporaties in de gemeenten waar het bezit staat. Die verkopen genereren investeringskapitaal dat door die nieuwe entiteiten ingezet kan worden in die gemeenten (Rotterdam, Den Haag en Delft-Zoetermeer). 4.

Met name op aandringen van Rotterdam wordt ook meteen de achtervangpositie van de betrokken gemeenten herverdeeld om die in lijn te brengen met het aanwezige vastgoed per gemeente. Vestia heeft stukken opgewerkt waarin de splitsing verder wordt uitgewerkt en toegelicht. Vestia heeft deze plannen eerder voorgelegd in een voorconsultatie aan de betrokken gemeenten en hun huurdersorganisatie voor. Daarbij heeft de gemeente al positief gereageerd. Hierna heeft Vestia de stukken definitief gemaakt en voorgelegd aan hun raad van commissarissen. Deze is akkoord gegaan inmiddels heeft Vestia officieel aan het college een verzoek gedaan om een zienswijze te geven. Met die zienswijzen gevoegd bij het splitsingsplan wordt dan aan de minister (bij monde van de Autoriteit Woningcorporaties) toestemming gevraagd voor; 1. De splitsing 2. Toelating van de nieuwe entiteiten als toegelaten instelling volkshuisvesting (TI). Consequenties van de herverdeling in achtervangpositie Uitgangspunt is dat naast de splitsing ook de achtervangpositie van de kerngemeenten wordt herverdeeld. Kortgezegd wordt de achtervang gebaseerd op de hoeveelheid vastgoed die hun Vestia na de splitsing daadwerkelijk heeft. Voor Delft betekent dit dat de achtervangpositie voor Vestia nominaal toeneemt van 229 miljoen tot 349 miljoen.

Bijbehorende marktwaarde (geleende bedrag plus renteverplichtingen over de looptijd) is respectievelijk 486 en 759 miljoen. Daartegenover staat een marktwaarde van het bezit van ruim 1 miljard. Ook is de kans dat deze achtervang wordt aangesproken uitermate klein, omdat sprake is van een tertiaire achtervang waarbij gemeenten als derde, laatste in de rij worden aangesproken. Dit is nog nooit gebeurd. Daarnaast zouden gemeenten in dat uitzonderlijke geval voor maximaal 25% van het openstaande bedrag een lening moeten afsluiten. Om die reden is het risico heel laag. De toename in de achtervang heeft geen financiële consequenties voor de gemeente Delft in de zin dat leningsmogelijkheden voor de gemeente worden beperkt bijvoorbeeld. Om die reden is het ambtelijk advies in te stemmen met de herverdeling van de achtervangpositie. Het theoretische geval dat de achtervangers op hun achtervangpositie worden aangesproken, doet zich pas voor als het garantievermogen van het WSW dreigt te dalen onder het garantieniveau. In dat geval zullen renteloze

leningen aan het WSW moeten worden verstrekt om het garantievermogen weer aan te vullen. Daarbij geldt een vooraf bepaalde verdeling, namelijk dat het Rijk 50% voor zijn rekening neemt en de overige 50% wordt verdeeld onder de deelnemende gemeenten. Hierbij neemt de 'schade'-gemeente de helft op zich van het gemeentelijk aandeel. Waarom nu? Het college heeft officiële aanvraag voor de zienswijze eind maart jl. ontvangen. Het college van de gemeente Delft heeft tot 17 juni 2022 de tijd om haar definitieve zienswijze op te werken. Om deze deadline te halen is behandeling in de raadscommissie algemeen van 19 mei a.s. en eventueel de gemeenteraad van 2 juni a.s. vereist. Hierdoor kan het college op 7, of uiterlijk 14 juni een besluit nemen over de definitieve zienswijze. Om deze reden ontvangt u daarom op verzoek van wethouder Schrederhof hierbij ook een versnellingsverzoek voor het behandelen van deze zienswijze en de wensen- en bedenkingenprocedure. Essentie: wat verandert er? Delft krijg door deze splitsing vanaf 1-1-2023 een corporatie die meer geld beschikbaar heeft voor een aantal belangrijke opgaven in het huidige bezit. Daarbij ontstaat naar alle waarschijnlijkheid ergens in de periode tussen 11-2023 en 1-1-2026 een corporatie die opnieuw borgbaar is en daarmee weer als werkelijke volkshuisvester kan mee-investeren in betaalbaar wonen in de gemeenten Delft en Zoetermeer.

Beleidskaders Eerdere besluitvorming is: • Bestuurlijke Verklaring met opleggers in collegevergadering van 6 juli 2021 (zaaknummer 2127564) Verder zijn van toepassing als beleidskaders: • Plan van aanpak Woonvisie 2023-2027 (zaaknummer 2205061) • De Woonagenda met de (jaarlijkse) prestatieafspraken als sturingsmiddel voor het volkshuisvestelijk presteren (zaaknummer 2151981) • Nieuwe generieke achtervangovereenkomst met het WSW (zaaknummer 2135658) Participatie Betrokken partners zijn Vestia, gemeente Zoetermeer (direct partner in de nieuw te vormen entiteit DelftZoetermeer), gemeente Den Haag, gemeente Rotterdam en de huurdersraad van Vestia. Op afstand zijn ook de andere gemeenten betrokken waar Vestia bezit heeft, evenals het WSW en de AW. Met die partijen heeft de gemeente Delft geen direct contact. Financiën Met de voorgenomen instemming neemt de achtervangpositie van de gemeente nominaal toe van 229 miljoen naar 346 miljoen. Dit heeft feitelijk geen consequenties voor de financiële mogelijkheden van de gemeente Delft. Hieronder geeft het college u kort inzicht in de financiën binnen de splitsingsmethode. Financiële aspecten van de splitsingsmethode Vestia heeft vanaf het begin duidelijk gemaakt dat het doel was om de nieuw te vormen entiteiten een vergelijkbare uitgangspositie mee te geven.

Hierbij is gekozen om op zo’n manier te splitsen dat de dekkingsratio’s van de nieuwe entiteiten ongeveer gelijktijdig zo gaan uitkomen dat geborgd lenen weer mogelijk wordt. Doordat de nieuwe entiteiten weer geborgd kunnen lenen, kunnen ze ook weer extra investeren. Daarnaast is gekeken of ze vergelijkbaar is staat zullen zijn de opgaven te voldoen die aan het bezit gekoppeld zijn, gelet op nieuwbouw, renovatie en verduurzaming. Daarbij is gekeken naar de opgaven tot 2031. Op verzoek van de betrokken gemeenten heeft onderzoeksbureau Brink bekeken welke consequenties dit heeft voor de opgaven na 2031 en of de door Vestia gebruikte uitgangspunten logisch en verantwoordbaar zijn. De conclusie hieruit is dat er zich na 2031 mogelijk verschillen voordoen. Dat betekent dat mogelijk de entiteit Den Haag per verhuureenheid minder investeringskracht beschikbaar heeft voor de voorliggende opgaven. DelftZoetermeer en Rotterdam hebben dan grofweg 23 duizend euro per verhuureenheid beschikbaar en Den Haag slechts 14 duizend euro. Indien de entiteit Den Haag er echter in slaagt om de zorgvastgoedportefeuille die zijn

meekrijgen te verkopen dan worden de beschikbare bedragen per verhuureenheid nagenoeg gelijk. Ook moet worden opgemerkt dat deze verschillen met name ontstaat door de opgave om woningen met slechte labels te verduurzamen en de consequenties voor de maximale huur die mag worden gevraagd als dat niet lukt. Zou bijvoorbeeld met financiering uit de Europese Green Deals dit voor 2030 al gerealiseerd zijn, dan is de situatie heel anders. (zie hiervoor ook Bijlage I. Brink Oplegnotitie Splitsing Vestia) In een ambtelijk overleg tussen de betrokken kerngemeenten (Delft, Zoetermeer, Rotterdam en Den Haag) is besloten dat Vestia altijd open en transparant heeft gedeeld welke aannames zijn gebruikt. Dat er ook andere benaderingen mogelijk zijn, maar dat we allemaal met deze benadering hebben ingestemd en dat het niet wenselijk is de splitsing op andere uitgangspunten opnieuw door te voeren. Dit omdat dan alles ter discussie zou kunnen komen te staan en dat een onaanvaardbare vertraging op zou leveren.

Vervolg De vervolgplanning ziet er als volgt uit: Uiterlijk 22 april 2022 ontvangt de gemeenteraad de concept zienswijze inclusief versnellingsverzoek; 19 mei 2022 vindt behandeling van de zienswijze* plaats in de raadscommissie algemeen; 02 juni 2022 vindt desgewenst de raadsbehandeling plaats; 7 juni besluit het college definitief over de tekst van de zienswijze; 7 juni 2022 wordt de definitieve zienswijze overgedragen aan Vestia; In de loop van juni wordt de raad geïnformeerd over de zienswijze en wordt verslag gedaan hoe de inbreng van de raad in de definitieve versie is verwerkt; Uiterlijk 1 september 2022 worden alle ingediende zienswijzen overgedragen aan het ministerie van BZK. In de periode van 1 september 2022- 31 december 2022 vindt besluitvorming plaats bij de toezichthouders; 1 januari 2023 wordt Vestia gesplitst in drie entiteiten. * Uitgangspunt is de raad te vragen wensen en bedenkingen mee te geven ten aanzien van de concept zienswijze. Op basis van die inbreng wordt de zienswijze waar nodig aangepast en door het college vastgesteld

Communicatie N.v.t. Bijlage(n) • • • • • • • • • • •

Bijlage A. Concept zienswijze splitsing Vestia Bijlage B. 2022 0329 begeleidende brief gemeente Delft Bijlage C. a1 20220325 Oplegger zienswijze aanvraag Bijlage D. b2 20220325 Samenvatting zienswijze aanvraag Delft Bijlage E. 1 20220325 Notitie transparante splitsing RvC mrt Bijlage F. 2 20220325 Volkshuisvestelijke meerwaarde splitsing RvC mrt Bijlage G. 3 20220325 Portefeuillestrategie Delft en Zoetermeer Bijlage H. 4 20220325 MJB Delft en Zoetermeer Bijlage I. Brink Oplegnotitie Splitsing Vestia Bijlage J. Brink Analyse splitsing Vestia Bijlage K. Raadsbesluit

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja, ☒ Nee

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M. Berger Loco-secretaris

J.M. Bijsterveldt, van Burgemeester