2146885 Voorstel van het college aan de raad inzake budgetneutraal investeringsvoorstel renovatie Rietveld Theater

Oplegger raad Raadsvoorstel Onderwerp

Budgetneutraal investeringsvoorstel renovatie Rietveld Theater

Portefeuillehouder

Bas Vollebregt

Voorstel ingediend door

Frank van Hekezen (fvhekezen@delft.nl)

Registratienummer

4686290

Datum

16 november 2021

Concept-besluit(en) Uw raad besluit: - De benodigde middelen voor de renovatie van het Rietveld theater te verhogen en deze vast te stellen op € 1.900.000. - Daarvan € 1.100.000 te dekken vanuit het beschikbare investeringsbudget, zijnde activeerbare kosten met een bijbehorende hogere huur à € 33.000. De resterende € 200.000 betreft onderhoudskosten die reeds gereserveerd zijn binnen de bestaande begroting van Vastgoed. - De extra investering van € 600.000 te dekken uit een verdere verhoging van de huur aan de gebruikers van het pand à € 51.000,-, dat binnen de gemeente voor € 14.000 wordt ingezet voor de hogere exploitatielasten (m.n. onderhoud). De resterende € 37.000 wordt voor € 24.000 ingezet voor de hogere kapitaallasten die horen bij de hogere investering en € 13.000 wordt verwerkt als structurele meevaller in de programmabegroting. - De 6e begrotingswijziging van het dienstjaar 2022 waarmee de budget neutrale gevolgen van de ophoging van de investering worden verwerkt in de begroting vast te stellen. - Het bijgevoegde Programma van Eisen als uitgangspunt voor het vervolg van het proces (ontwerp aanbesteding uitvoering) aan te merken; - De voorgestelde planning vast te stellen. Inhoud De gemeenteraad heeft, als onderdeel van de programmabegroting 2020 en 2021, een investeringsbedrag van €1.100.000 voor de renovatie van het Rietveld Theater toegekend.

De kapitaallasten zijn opgenomen in de Programmabegroting. Het betreft het toekomstbestendig maken van het theater en het blijvend inzetten van de huidige theaterfunctie. Hierbij worden verbeteringen vanuit zowel de functionaliteit als beoogde duurzaamheid van het gebouw uitgevoerd. De renovatiewerkzaamheden worden gelijktijdig met de reguliere onderhoudswerkzaamheden à € 200.000 uitgevoerd, wat optelt tot een totaal investeringsbudget van € 1.300.000. In 2020 is in een raadsbrief aangegeven dat een scenario wordt uitgewerkt waarbij er sprake is van een uitbreiding van mogelijkheden van programmering wat leidt tot een rijker podiumkunstenaanbod. Op basis van deze uitgangspunten is in samenspraak met het Stichting Rietveld Theater (SRT) en Delfts Toneel Gezelschap (DTG) een Programma van Eisen opgesteld. DTG verhuist intern naar een studio en SRT breidt verder in het pand uit. Het Programma van Eisen (PvE) beschrijft zowel de toekomstbestendigheidsopgave als de uit te voeren onderhoudswerkzaamheden. In bijlage A treft u het Programma van Eisen. Op basis van dit PvE is een indicatieve investeringsraming opgesteld die sluit op € 1.900.000. Dit betekent dat realisatie met het beschikbare investeringsbudget van € 1.300.000 niet zonder meer gerealiseerd kan worden.

De financiële gevolgen kunnen echter budgetneutraal verwerkt worden in de programmabegroting door de extra investering te verrekenen in de vorm van een hogere huur aan de gebruikers van het pand. Deze hogere huur kan worden opgebracht doordat de gebruikers betere exploitatiemogelijkheden krijgen. Stichting Rietveld Theater (SRT) kan verder groeien door de zaal van DTG in gebruik te nemen en kan daarnaast de atelieruimtes verhuren aan diverse bespelers in de stad.

SRT heeft een businesscase opgesteld passend bij de toekomstige exploitatie en programmering gebaseerd op een globale berekening van de kostprijs dekkende huur op basis van het huidige PvE. Dit heeft geleid tot een budget neutrale businesscase waarin zij aantonen de kostprijsdekkende huur te kunnen dragen. Gezien het belang van deze businesscase voor de haalbaarheid van het project is een second opinion uitgevoerd door BMC. De strekking van de second opinion is dat de businesscase realistisch wordt geacht en op hoofdlijnen goed in elkaar steekt. Risico’s die door BMC worden gezien zijn de mogelijk hogere kosten die behoren bij de intensievere programmering en het budget voor inrichtingskosten dat Rietveld Theater op € 350.000 raamt. Voor dat eerste punt geldt dat Rietveld veel met vrijwilligers werkt en daarmee veel weet te bereiken met beperkte middelen. Voor het tweede punt is het de vraag wat de daadwerkelijk benodigde investering wordt. De gemeente berekende eerder – op basis van een grove inschatting - een bedrag van € 150.000. Te verwachten is dat het daadwerkelijke bedrag ergens tussen die twee grootheden zit. BMC voorziet dat, gezien het draagvlak van Rietveld Theater in de stad en de onderscheidende zelfredzaamheid van de organisatie, een bedrag van € 350.000 haalbaar zou zijn. Daarmee zijn de gesignaleerde risico’s als acceptabel te benoemen.

In onderstaande alinea’s wordt dieper ingegaan op de inhoudelijke argumentatie en de onderbouwde financieringsmogelijkheid voor het gevraagde investeringsvoorstel. Waarom nu? In de raadsbrief van 17 december 2020 is aangegeven dat een scenario wordt uitgewerkt waarbij er sprake is van een uitbreiding van mogelijkheden van programmering wat leidt tot een rijker podiumkunstenaanbod. Het PvE met de daarbij horende kostenraming was in juni 2021 afgerond. De kostenraming is conform bij de gemeente gebruikelijke integrale stichtingskostenopstelling opgesteld, waarbij is geconcludeerd dat het investeringsbudget van € 1.100.000 niet toereikend is. Andere scenario’s zijn onderzocht (niets doen en handhaven van het bestaande investeringsbudget), maar niet opportuun om verder uit te werken, omdat de voordelen van het beter inzetten van het pand voor podiumkunsten dan niet gerealiseerd worden en de hogere huur voor partijen niet op te brengen is omdat de extra verdienmogelijkheden wegvallen. Essentie: wat verandert er? In de raadsbrief van 17 december 2020 is aangegeven om het pand Rietveld 49 anders te gaan gebruiken. Dit sluit aan bij extra gewenste ruimte voor podiumkunsten in Delft. De stad krijgt een uitgebreider aanbod aan podiumkunstvoorstellingen, dat beter past bij de samenstelling van de stad.

Het aanbod van Rietveld Theater is aanvullend aan ander aanbod dat elders in de stad (o.a. bij Theater de Veste) te zien is. De programmering wordt onderling afgestemd en er vindt bijvoorbeeld kleinschalige programmering van Theater de Veste in Rietveld Theater plaats. De stoelen die in het Rietveld theater beschikbaar zijn, worden beter benut, aangezien in de huidige situatie de zaal van DTG maar beperkt bespeeld wordt. Door ook de huidige ateliers te kunnen gebruiken voor aan podiumkunsten gerelateerde activiteiten kan een bruisend podiumkunstenpand ontstaan, dat als broedplaats kan dienen en waar tevens kan worden doorgegroeid van spelen in de kleine zaal naar spelen in de grote(re) zaal en zo verder. Businesscase Stichting Rietveld theater De businesscase SRT voor scenario 3 is als positief beoordeeld. Als de boven- en benedenzaal voor voorstellingen kan worden gebruikt, gaat de exploitatie van het pand aanzienlijk omhoog en daarmee de inkomsten van SRT. SRT geeft aan veel aanvragen te krijgen van tal van gezelschappen en instellingen die men nu geen plek kan geven. Met meer mogelijkheden om ruimten te verhuren kan hier wel aan worden voldaan. De verwachte inkomsten bij gedeeltelijk gebruik overstijgen al de extra kosten die deze ruimten voor SRT met zich meebrengen. SRT onderbouwt met de businesscase dat zij met de huidige subsidie de hogere huurlasten kunnen ondervangen.

Tijdens het ontwerptraject wordt duidelijk voor welke losse inrichting SRT crowdfunding en het werven van extra fondsen gaat opstarten. Denk hierbij aan aankleding van het theater en foyer. De demarcatie zal in samenspraak met de gebruiker nog worden bepaald. Hierin zal enige flexibiliteit worden betracht, ook om de kosten die voor externe financiering in aanmerking komen, zoveel mogelijk bij Rietveld te beleggen. In bijlage B treft u de businesscase SRT. Op de businesscase is door BMC een second opinion gedaan. De strekking van de second opinion is dat de businesscase realistisch wordt geacht en op hoofdlijnen goed in elkaar steekt. De gesignaleerde risico’s in de hogere exploitatie- en inrichtingskosten zijn volgens BMC in voldoende mate beheersbaar.

Effecten DTG DTG verhuist binnen het pand van de bovenzaal naar een boven-studio. DTG heeft altijd een repetitieruimte tot zijn beschikking. Het jaarlijkse huurbedrag van DTG zal verminderen met € 2.000, omdat dit een kleinere ruimte betreft waardoor de exploitatie passend blijft bij het karakter van DTG. De prijs per m2 gaat wel omhoog. De investering heeft gevolgen voor de exploitatiebegroting voor de gemeente als eigenaar. De effecten zijn op hoofdlijnen als volgt: - Door het aanbrengen van aanvullende technische installaties (o.a. een ventilatie installatie) nemen de structurele onderhoudskosten in de exploitatie toe. - Op basis van de wet markt en overheid en het huurprijsbeleid van de gemeente Delft wordt het gemeentelijk vastgoed minimaal tegen de kostprijs in gebruik gegeven. De kostendekkende huur voor het object wordt na de investering hoger. Deze hogere huur is nog niet in de programmabegroting opgenomen en levert een voordeel op voor de gemeente. Positieve effecten van de verbouwing: -

Meer voorstellingen in Delft Rietveld Theater kan uitgroeien tot dé broedplaats op het gebied van podiumkunsten in Delft Beperken overlast door betere isolatie Verduurzaming

Om al deze effecten te bereiken bestaat het Programma van eisen op hoofdlijnen uit de volgende componenten: - Bouwkosten, o.a. voldoen aan wet- en regelgeving en brandveiligheidseisen van het pand; - Vaste inrichting; - Akoestische maatregelen ter voorkoming van geluidsoverdracht binnen en buiten het pand; - Verduurzamingsmaatregelen zoals nieuwe klimaatinstallatie en thermische isolatie van dak en gevel; - Geplande onderhoudswerkzaamheden; - Leges en aansluitkosten; - Honoraria; - Voorbereidingskosten/ interne kosten van de gemeente; - Onvoorzien. Beleidskaders Cultuurkader 2021-2030 In het proces om te komen tot het meest optimale scenario voor het pand Rietveld 49 is na veelvuldig overleg met de gebruikers en beleidsafdeling binnen de gemeente besloten om het pand anders te gaan gebruiken. Dit sluit aan bij extra gewenste ruimte voor podiumkunsten in Delft. In vergelijking met het voorzieningenniveau op het gebied van podiumkunsten in soortgelijke steden zoals Dordrecht, Leiden en Haarlem blijft Delft achter in termen van capaciteit en kwaliteit. Het gaat daarbij niet alleen om het aantal stoelen of sta-capaciteit, maar ook om de mate waarin de betreffende zalen geprogrammeerd kunnen worden, het type programma en daarmee samenhangend: de frequentie dat deze stoelen bezet zijn/ sta-capaciteit benut wordt.

Juist daarin leggen de Delftse podia het af tegen die in de genoemde andere steden. Het beter benutten van de bestaande infrastructuur en het geven van een kwaliteitsimpuls aan de bestaande infrastructuur is daarom het devies. De verbouwing van het Rietveld Theater past daar uitermate goed in. SRT is al jaren groeiende qua programmering en loopt tegen de grenzen van de mogelijkheden aan in de eigen zaal. Door ook de andere zaal meer te kunnen gebruiken kan het succes van SRT worden uitgebreid en kunnen zij meer amateur- en semiprofessionele artiesten de kans geven om voorstellingen te presenteren. Deze uitbreiding van mogelijkheden leidt dus tot een rijker podiumkunstenaanbod in Delft, passend bij de huidige samenstelling van de stad, maar zeker gewenst ook bij de groei van de stad richting 2040. Vastgoed Duurzaamheidsambities: label C De gemeente Delft heeft een routekaart opgesteld voor de verduurzaming van haar vastgoedportefeuille. De routekaart is afgeleid van de visie ‘Delft Energieneutraal 2050’ en geeft weer hoe de gemeente haar vastgoedportefeuille gefaseerd wil verduurzamen. In de fase 2020-2024 zet de gemeente in om de energie-labels van de gebouwen uit haar vastgoedportefeuille naar minimaal label C te brengen en te voldoen aan de wettelijke

verplichtingen. In dat kader wordt in dit project gestreefd naar een energielabel C en wordt deze renovatie tevens benut om het gebouw energetisch te verbeteren. We streven ernaar om het energieverbruik omlaag te brengen door het aanbrengen van thermisch isolatie en de huidige installaties te vervangen door meer efficiëntere installaties. Daarnaast wordt een warmte-terug-win installatie geïnstalleerd als onderdeel van het ventilatiesysteem. Participatie De atelierhouders zijn in september 2020 benaderd om deel te nemen in het gesprek over het Programma van Eisen. Twee van de drie atelierhouders zijn in gesprek gegaan met de gemeente. Eén van deze atelierhouders is inmiddels verhuist uit zijn atelier. De gemeente heeft besloten om het pand alleen te gaan gebruiken voor podiumkunsten. De overige twee atelierhouders is een alternatief atelier aangeboden. Met één van de twee atelierhouders zijn we in goed gesprek over het alternatief. De technische aandachtspunten (geluidsisolatie en maximumcapaciteit) uit de brief van Belangenvereniging Binnenstad Noord d.d. 28 september 2019 zijn meegenomen in het Programma van Eisen. Over de andere beheersmatige aandachtspunten (ondergeschikte horeca, bezoekersstromen, fiets parkeren en gebruik binnenterrein) vindt in november 2021 een gesprek plaats.

De omwonenden ontvangen in november 2021 een informatiebrief met een toelichting over het proces. Financiën Via de Programmabegroting is een investeringsbudget van € 1.100.000 beschikbaar. De kapitaallasten zijn geraamd in het programma Solide maatschappelijke basis. Vanuit het reguliere onderhoudsbudget komt daar een bedrag van € 200.000 bij, waarmee het totale budget op € 1.300.000 komt. Op basis van het Programma van Eisen is een indicatieve investeringsraming opgesteld. Deze sluit op € 1.900.000. Dit betekent dat het Programma van Eisen met het beschikbare investeringsbudget niet zonder meer gerealiseerd kan worden. Een verhoging van het investeringsbudget met € 600.000 is noodzakelijk. De kapitaallasten zullen jaarlijks stijgen met €24.000 en de onderhoudslasten met € 14.000. Tevens zal de afschrijvingstermijn conform de nota Reserves, voorzieningen en investeringen worden aangepast van 15 naar 25 jaar. De hogere kapitaal- en onderhoudslasten worden gedekt door de hogere huuropbrengsten van €51.000. Het resterende voordelig saldo van circa € 13.000 wordt toegevoegd aan de algemene middelen. We stellen de raad voor om de 6e begrotingswijziging van het dienstjaar 2022 vast te stellen. In bijlage C treft u de begrotingswijziging.

De ophoging van het investeringsbudget heeft weliswaar geen effect op het begrotingssaldo van de gemeente, maar vergroot wel de financieringsbehoefte en kan daardoor van invloed zijn op de schuldquote. Dit voorstel kent verschillende risico’s die hieronder in kaart zijn gebracht. - Haalbaarheid van businesscase SRT op langere termijn Een risico kan zijn dat de businesscase van SRT over een aantal jaar niet meer haalbaar is. Beheersmaatregel: SRT heeft de groei van de eigen stichting al bewezen. Door akoestische maatregelen kunnen zij gelijktijdig gebruiken maken van verschillende ruimtes, waardoor zij meer kunnen programmeren. SRT heeft bewezen een groot netwerk te hebben en veel aanbieders weten SRT te vinden. Het risico van de onhaalbaarheid van de businesscase SRT wordt daarmee klein geschat. - Crowdfunding en het werven van fondsen voor eigen inrichting Voor de inrichting van het theater worden de toekomstige huurders gevraagd een eigen bijdrage te leveren. Een risico kan zijn dat de verbouwing gereed is, maar er geen budget vanuit de huurders is om eigen ruimte in te richten en daardoor niet te gebruiken. Beheersmaatregel: Als het Programma van Eisen wordt vertaald naar een definitief ontwerp, dan wordt expliciet inzichtelijk gemaakt welke zaken extern gefinancierd kunnen worden. De huurders kunnen de inrichting ook hergebruiken.

Daarnaast heeft SRT een grote achterban, waarmee de crowdfunding realistisch is. In de second opinion acht BMC het realistisch dat Rietveld Theater een bedrag tot € 350.000 uit eigen middelen kan bijdragen. Vanuit de gemeente is grofweg een bedrag van € 150.000 voor dit aspect ingeschat. Daarmee wordt het risico dat onvoldoende middelen beschikbaar komen als klein ingeschat.

- Verhuizing atelierhouders De huurders zijn tijdig geïnformeerd over de opzegging van het huurcontract. De gemeente staat in haar recht om de ateliers te ontruimen. Een risico kan zijn dat een of meerdere atelierhouders juridische stappen onderneemt. Beheersmaatregel: Goed gesprek met atelierhouders, bieden goed alternatief, indien nodig juridische stappen gemeente. - Planning Een risico van deze overspannen bouwmarkt is dat niet op tijd een aannemer wordt aangesteld of dat deze pas veel later met de werkzaamheden kan starten. Beheersmaatregel: De komende maanden wordt gewerkt aan de criteria voor de aanbestedingsprocedure. Na akkoord van de gemeenteraad kan de aanbesteding online gaan. Vervolg Vervolg Het voornemen is om in een bouwteam te gaan werken. Het huidige Programma van Eisen, zoals opgenomen in bijlage A, wordt aan een nog te selecteren bouwteam meegegeven als uitgangspunt voor het ontwerp en de bouw. In het bouwteam werkt de gemeente Delft als opdrachtgever samen met externe partijen om gezamenlijk tot een uitvoeringsgericht ontwerp te komen dat dan vervolgens door dezelfde partij(en) gerealiseerd kan worden. Het voordeel van het werken in een bouwteam is dat er vóórdat er bindende afspraken gemaakt wordt over de realisatie, er door de opdrachtgever samen met adviseurs en de beoogde aannemer gekeken wordt naar de beste of meest efficiënte wijze om dit te doen.

Het sturen op gebouw gerelateerde kosten gedurende de levenscyclus van het gebouw vormt hier een onderdeel van. In de fase van verdere planvorming en verbouwing worden de blijvende huurders van het pand betrokken bij het bouwteam om gezamenlijk het ontwerptraject en de planning van de uitvoering van de verbouwing te bepalen. De uitkomst van de aanbesteding kan een nieuw beslismoment vormen. Als dan blijkt dat de kosten hoger zijn dan het beschikbare budget, dan wordt opnieuw naar de ambities gekeken, aangezien het nu verhoogde budget als plafond dient te worden gezien. Verwachte planning Aanbestedingsprocedure februari 2022 – maart 2022 Ontwikkelen ontwerptraject maart 2022 – juni 2022 Uitvoering verbouwing juni 2022 – najaar 2022 Communicatie Informatie over het project is te vinden op de gemeentelijke website. Direct omwonenden en de Belangenvereniging Binnenstad Noord actief geïnformeerd blijven worden over de verschillende stappen die genomen worden in het bouwproces. Bijlage(n) - Bijlage A: Definitief Rietveld 49 PvE - Bijlage B: Businesscase SRT - Bijlage C: Begrotingswijziging - Bijlage D: Second opinion businesscase

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☐ Nee

☒ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om toezegging ‘Investeringsvoorstel Rietveld Theater’ van 3-10-2019 (nr. T20191003.6) en de toezegging ‘Positie

ateliers in Rietveldtheater’ uit de commissie EFB van 14-11-2018 (nr. T20191114.3) als afgedaan beschouwen.

en/of toezegging? ☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M. Berger Loco-secretaris

M. Huijsmans Loco-Burgemeester