2145856 Belangenverenigingen Binnenstad Noord, De Oude en De Nieuwe Delf en Zuidpoort - Beleid toeristische verhuur van woonruimte

De belangenverenigingen Binnenstad Noord, De Oude en De Nieuwe Delf, en Zuidpoort p/a Rietveld 15 2611 LG Delft

Aan: De gemeenteraad van Delft

Delft, 10 november 2021 Kenmerk: BBN2021-40 Onderwerp: Beleid toeristische verhuur van woonruimte

Geachte gemeenteraad, Op 7 oktober 2021 is het Beleidskader toeristische verhuur van woonruimte aan u gezonden; het staat geagendeerd voor de overlegvergadering van de cie EFB van 25 november. Als bewonersbelangenverenigingen hebben we met belangstelling kennis genomen van het voorstel. Goed dat Delft nu met beleid komt, inclusief de aangekondigde proactieve handhaving en de extra inzet voor de eerste tijd. Niet eens zijn we het met een maximale termijn van 60 dagen verhuur; die moet, net als in bijvoorbeeld Den Haag en Leiden, op 30 dagen gezet worden. Verder kunnen de definities scherper en moet cumulatie en ontwijking voorkomen worden door voor een pand of vakantieverhuur te vergunnen of B&B maar niet in combinatie. Omdat overlast vooral samenhangt met de grootte van de groep, is een maximaal aantal bezoekers van 4 een betere norm dan een minimale oppervlakte per bezoeker. Belangrijk is verder dat de eigenaar altijd bereikbaar is bij verhuur, ook bij vakantieverhuur. Tenslotte: dit beleidskader gaat alleen over toeristische verhuur van woonruimte; handhaving moet ook betrekking hebben op illegale toeristische verhuur van andere ruimten en andere illegale vormen van shortstay verhuur; ook het beleid moet daarvoor zo nodig worden aangescherpt.

Voorgeschiedenis: vastgoed als verdienmodel Voor corona stelden we steeds meer excessen vast op het terrein van toeristische verhuur van hele woningen (in het beleid nu vakantieverhuur genoemd). Delftenaren die gingen verhuizen of samenwonen hielden de oude woning aan, die vervolgens de toeristische verhuur inging. Woningen, ook nieuwbouwappartementen, werden door particuliere beleggers (uit Nederland en er buiten) gekocht om de woning vervolgens toeristisch te gaan verhuren. De Airkey verscheen, zodat bezoekers los van de verhuurder het pand konden betreden en later weer verlaten. Gevolg: woningen waren niet meer beschikbaar in het aanbod voor woningzoekenden, verdere vergroting van het aandeel door passanten bewoonde woningen, vakantiegangers die soms ’s-avonds laat of in de nacht luidruchtig (terug)kwamen, druk op de leefbaarheid van woongebieden, en een verdere prijsopdrijving van woningen door de lucratieve verhuurmogelijkheden. Voor ons was dat reden via handhavingsverzoeken de keerzijde van deze vorm van vakantieverhuur te agenderen en te bereiken dat panden weer terug kwamen in de woningvoorraad. We richtten ons op panden die volledig in de vakantieverhuur waren omdat evident was dat dat illegaal was – inmiddels is uit de jurisprudentie duidelijk dat vakantieverhuur volgens de huisvestingsverordening altijd gezien wordt als 1

woningonttrekking, en dus nooit mag zonder vergunning. Onze handhavingsverzoeken en de opvolging ervan door de gemeente hadden effect: een groot deel van de betreffende woningen is weer in de reguliere verhuur, een enkele woning is verkocht. De wethouder kondigde ons aan dat er beleid ging komen, en verzocht ons – vanwege druk op de handhavingscapaciteit – terughoudend te zijn met het indienen van handhavingsverzoeken. Daar zijn we op ingegaan. Corona zorgde vervolgens voor een extra rem. Zomer 2020 maakte de gemeente via een filmpje de beleidsvoornemens bekend, en vroeg om een reactie. Onze aandachtspunten betroffen onder meer de maximale termijn van verhuur die op 60 dagen was gezet, een algemene leefbaarheid en fysieke leefbaarheidstoets als voorwaarde om verhuur mogelijk te maken, goed verhuurderschap en middelen voor pro-actieve handhaving. Voorliggend raadsvoorstel Momenteel is vakantieverhuur (omschreven als: verhuur van woonruimte bij afwezigheid van de persoon of personen die als ingezetene met dit adres zijn ingeschreven in de gemeentelijke basisregistratie personen) niet toegestaan in Delft, maar is de handhaving zeer reactief. Sinds de nieuwe Wet toeristische verhuur in werking is getreden, zijn er meer mogelijkheden voor handhaving als de instrumenten van de wet worden ingezet. B&W stelt de raad voor het instrumentarium van de wet in te zetten.

Er wordt voorgesteld als het adres geregistreerd is, verhuur vooraf wordt gemeld, de woning voldoet aan de eisen van het bouwbesluit en er toeristenbelasting wordt betaald vakantieverhuur mogelijk te maken:   

Voor maximaal 60 nachten per jaar Met een minimum van 12m2 per persoon In de hele stad

Verder bevat het voorstel extra inzet op toezicht en handhaving. Opmerkingen bij het voorstel begripsomschrijving Vakantieverhuur wordt nu omschreven als “verhuur van woonruimte bij afwezigheid van de persoon of personen die als ingezetene met dit adres zijn ingeschreven in de gemeentelijke basisregistratie personen” “verhuur” wordt hier gezien als toeristische verhuur, verhuur korter dan 4 maanden. Twee kanttekeningen:  

Dat ook als er niemand is ingeschreven met het adres van de woonruimte vakantieverhuur niet mag is duidelijk uit de toelichting, maar niet uit de definitie; daar moet geen verwarring over komen, dus hier moet de definitie op worden aangescherpt. Als de ruimte voorheen geen woning was mag het in veel gevallen (terecht) ook niet volledig in de vakantieverhuur, omdat het bestemmingsplan vakantieverhuur zelden toestaat.

maximaal 60 dagen is teveel De argumentatie voor maximaal 60 dagen overtuigt ons allesbehalve. Het argument dat wordt genoemd is dat dit huiseigenaren “de vrijheid geeft om hun eigendom in te zetten zoals zij dat graag voor zich zien”. Hierbij stelt de nota: “een grens van 60 overnachtingen wordt als redelijk beschouwd en sluit beleidsmatig aan bij Delft als toeristische bestemming”. Verder wordt alleen beargumenteerd waarom niet voor méér dan 60 dagen is gekozen: (1) dat de woonruimte het grootste gedeelte van het jaar wordt gebruikt waarvoor het bedoeld is: bewoning door de bewoner zelf; (2) een huiseigenaar kan zo nog steeds zijn woning verhuren tijdens vakantieperiodes, maar excessen door bedrijfsmatige verhuur worden tegengegaan (3) Daarbij wordt ook ongewenste concurrentie met hotels voorkomen, die de vraag naar verblijfsaccommodaties nog goed aan kunnen. Het is echter een misverstand dat huiseigenaren de vrijheid hebben om hun eigendom in te zetten zoals zij dat graag voor zich zien; onder geldend recht mag vakantieverhuur in Delft niet, net zo min als je 2

bijvoorbeeld een paar weekenden per jaar van je huis een bordeel, een restaurant of een discotheek mag maken. Eigenaren toestaan dat een aantal dagen per jaar de woning in de vakantieverhuur mag gaan is dus een gunst, geen recht. Wij zijn van mening dat maximaal 30 dagen gunnen de aangewezen keuze is. Het hele idee van vakantieverhuur was immers het mogelijk maken dat iemand tijdens zijn vakantie een ander in zijn huis laat wonen. Met de komst van platforms als airbnb is dit een serieuze bijverdienste geworden voor sommigen. Amsterdam is ooit met maximaal 60 dagen begonnen omdat de inschatting was dat minder tot juridische problemen kon leiden. De rechter heeft inmiddels duidelijk gemaakt dat dat niet zo is, voor Amsterdam reden de regels aan te scherpen (max 30 dagen, en in sommige wijken is het streven een verbod op verhuur). Een termijn van 30 dagen sluit aan op het aantal dagen dat mensen gemiddeld op vakantie zijn. Daar komt bij dat 30 dagen verhuur betekent meer dan 30 dagen te huur staan. Meer dan 30 dagen toestaan brengt het grote risico met zich mee dat de vakantieverhuur een verdienmodel wordt voor de eigenaar in plaats van een leuke bijverdienste, en daarom tot ontwijkingsconstructies van de regeling gaat leiden.

Met als risico niet alleen overlast, maar ook verdere prijsopdrijving van de woningen in Delft – zo hielden in Amsterdam hypotheekbanken rekening met de verdiencapaciteit via airbnb bij bepaling van de maximale hypotheek, en dus konden mensen daardoor meer bieden, met alle gevolgen van dien voor de woningmarkt. In de beantwoording van de vragen in het webinar wordt als argument gebruikt “Andere gemeentes houden veelal ook dit getal aan.” Dat is in onze waarneming niet juist. Ook Den Haag en - ook studentenstad - Leiden hebben voor maximaal 30 dagen verhuur gekozen in hun beleid. Ook Noordwijk kent maximaal 30 dagen. Rotterdam kent een maximaal 60 dagen, maar is een heel andere stad, qua woningmarkt en qua toerisme dan deze andere gemeenten. We verzoeken u daarom vakantieverhuur voor maximaal 30 dagen per jaar mogelijk te maken. Voorkom ontwijking van de regels Terecht komt er capaciteit om naleving te realiseren. Belangrijk is ook dat de regels moeilijk te ontwijken zijn. Het nog ontbreken van short-stay beleid maakt het moeilijk dit voorstel goed te beoordelen. Voorkomen moet worden dat er cumulatie plaatsvindt. Daarom stellen we voor het niet mogelijk te maken dat een pand waar vakantieverhuur mogelijk is, ook gebruikt kan worden voor B&B (zie bv Amsterdam), en, mocht hier beleid op komen, voor short-stay.

Een B&B wordt omschreven als “verhuur van woonruimte bij aanwezigheid van de persoon of personen die als ingezetene met dit adres zijn ingeschreven”. We onderschrijven dit omdat dit van goot belang is om overlast te voorkomen, maar vragen ons af hoe dit gehandhaafd wordt, dus hoe voorkomen wordt dat wel verhuurd wordt terwijl er niemand aanwezig is die ingeschreven staat. We hebben in het verleden diverse gevallen gezien waar bijvoorbeeld na te gaan samenwonen een oud pand werd aangehouden dat in de vakantieverhuur ging; ook om fiscale redenen kan het aantrekkelijk zijn daar te blijven ‘wonen’; dat mag geen alibi zijn om de volledige woning onder de noemer vakantieverhuur of ‘short-stay’ te verhuren. Hoe denkt de gemeente dit te voorkomen? Maximaal aantal personen Het voorstel kent nu geen maximum van het aantal personen aan wie verhuurd mag worden; alleen een minimale oppervlakte van 12 m2 per persoon. Dat betekent – mits dit brandveilig kan – dat een woning van 120 m2 aan 10 mensen verhuurd zou kunnen worden, bijvoorbeeld voor een vrijgezellenfeest. Met zoveel mensen in een huis neemt de kans op overlast enorm toe. We geven u in overweging net als bijvoorbeeld in Amsterdam dit maximum te beperken tot 4 personen. De minimale oppervlakte eis lijkt wat ons betreft dan minder belangrijk.

3

Bereikbaarheid eigenaar Bij vakantieverhuur is de eigenaar per definitie afwezig. Belangrijk is dat hij wel aanspreekbaar is bij eventuele overlast. De gemeente heeft n.a.v. het webinar aangegeven ‘goed verhuurderschap’ mee te nemen in de praktische uitwerking van het beleid. In het beleidskader en -voornemen wordt nu gemeld dat “De verhuurder/eigenaar van de woonruimte aansprakelijk is voor overlast veroorzaakt door de huurders.”; aan die eerder gedane toezegging is daarmee nog geen concrete invulling gegeven. Onze suggestie is, net als in het verkameringsbeleid, regels van goed verhuurderschap op te leggen via de vergunning; een van die regels is dat de eigenaar 24/7 bereikbaar is voor omwonenden in geval van overlast en dat hiervoor een telefoonnummer beschikbaar is. Ook handhaven op vakantieverhuur van niet-woonruimte Ook niet-woningen kunnen in de vakantieverhuur gaan en ook dat kan voor overlast zorgen en is vaak in strijd met het bestemmingsplan. Naast illegale vakantieverhuur, komen ook andere vormen van illegale short-stay verhuur voor. We verzoeken u de handhavingscapaciteit hier ook op in te laten zetten, en zo nodig het beleidskader hiervoor aan te scherpen. Samenvattend We verzoeken we u:      

de definitie aan te scherpen en de mogelijkheid van vakantieverhuur te beperken tot die gevallen waarin er iemand op het adres als bewoner is in geschreven en die hier zelf ook daadwerkelijk woonachtig is; het aantal dagen dat vakantieverhuur is toegestaan te maximeren op 30; cumulatie niet toe te staan: of er is vakantieverhuur mogelijk op een adres, of een B&B; in de regels op te nemen dat aan niet meer dan 4 personen een pand verhuurd kan worden in de vakantieverhuur; te borgen dat de eigenaar van een pand in de vakantieverhuur 24/7 bereikbaar is bij overlast; handhaving ook betrekking te laten hebben op illegale toeristische verhuur van andere ruimten dan woonruimten en andere vormen van illegale short-stay verhuur en als nodig ook het beleid daarvoor aan te scherpen.

Met vriendelijke groeten, namens Belangenvereniging Binnenstad Noord Belangenvereniging De Oude en De Nieuwe Delf Belangenvereniging Zuidpoort

M.E.J. Heesen, voorzitter R.M. Stikkelman, voorzitter D. van Seters, vice-voorzitter

4